招商運營計劃【可編輯版】

1、招商年度運營計劃招商年度運營計劃 篇一：年度工作計劃總結-招商營運部 年工作總結 年工作計劃 提交部門：總經辦 提交人： 李光超 日期：.1.26年工作總結 前言： 年7月加入公司，任職副總經理，主管招商部和營運部工作，下面闡述我從入職以來的工作總結。 招商方面主要工作概述： 首先是市場調研并最終形成項目研測報告、商場整體定位、業(yè)態(tài)占比規(guī)劃、品牌基數(shù)規(guī)劃、品牌落位圖、商場動線規(guī)劃、租賃決策文件等一系列的招商前期工作；其次是部門人員組織架構的設計、團隊組建、崗位職責、制度流程、合同文本、部門預算、招商倒排計劃、租金執(zhí)行政策、招商說辭、招商手冊制定等一系列中期工作。從年9月初招商部同事開始正式招商

2、，經過15個月的周期，不含超市計劃簽約面積22459平，實際簽約面積20414平；完成簽約率90%，已簽約專柜預算收益1779萬元，年全專柜預算收益1977萬元，預計達成報批版的租賃決策文件計劃的80%（以考慮免租期-報批預算收益指標高標準2477萬元作比較）。 營運方面主要工作闡述：年3月之前，前期營運部的工作主要是組織架構設計和團隊組建；評審營運部需要的各類工作前置文件，包括制度流程、倒排計劃、崗位職責、培訓計劃、商戶裝修手冊、商戶手冊、營業(yè)員手冊、工程技術條件的提報、圖紙細化等一些列的前置工作；中影、家樂福進場后，營運團隊人員部分到位，施工現(xiàn)場正式進入角色，開始指導營運團隊協(xié)調與地產公司

3、的各類工程問題；年6月所有營運主管級到職，指導部門經理帶領營運團隊全面開展各項工作，前期主要是協(xié)調重點商戶進場、協(xié)調地產公司工程技術條件的整改、現(xiàn)場施工的進度跟進、施工安全的管控及問題處理，從年4月份到12月初，簽約商戶裝修基本結束，除家樂福、瓦國小鎮(zhèn)外，基本能夠實現(xiàn)招商率與開業(yè)率相符。12月份開始重點跟進開業(yè)前各項營運工作的倒排計劃，逐一落實，確保營運工作所有事項滿足開業(yè)需求，包括人員培訓、物料準備、商戶開業(yè)前重點跟進項時間節(jié)點計劃、雙選會、證照辦理等 工作全面總結 1 招商方面： （1）市場調研報告：針對瓦房店市場的調研，主要重點調研對象是旺角新瑪特、大偉時代廣場、婦女兒童、步行街；其次是

4、長興購物、嘉泰商場、商業(yè)城、集貿。調研的重點是各個項目的業(yè)態(tài)、品牌、客流、營業(yè)時間、租金及扣率水平，同時也對瓦房店商業(yè)氛圍及消費習慣的作出分析，主要看夜間客流的走向和消費者消費的傾向。一系列的調研為制定項目的研測報告提供第一手數(shù)據(jù)。 （2）招商前置的準備：首先是組建團隊，以部門經理為主，臨時抽調營運經理協(xié)助招商；其次是要做好各類招商文件，包括：招商手冊、招商統(tǒng)一說辭、制度流程的制定與培訓、初步規(guī)劃圖紙的交底培訓、租金計劃的交底培訓、資源的收集并分配、分配招商工作任務等。 （3）倒排計劃的制定：根據(jù)公司要求年10月份開業(yè)，制定了一整套倒排計劃，涵蓋了整個招商工作過程中的所有工作內容和完成的時間節(jié)

5、點，作為招商工作的最高指導文件，招商部定期對倒排計劃進行梳理和檢討，是完成招商工作的重點工作。 （4）各類圖紙的深化：圖紙是招商的必要要素，根據(jù)cad及現(xiàn)場的實際勘察，結合北京策劃公司的建議，并按照研測報告中的各類數(shù)據(jù)及商業(yè)理念的要求，形成了一整套圖紙，包括大動線圖、鋪位規(guī)劃圖、業(yè)態(tài)規(guī)劃圖、品牌落位圖，形成招商最基本的工具； （5）租賃決策文件的制定：根據(jù)公司要求，結合瓦房店市場的商業(yè)行情，同時參考大連市場中類似項目的收益狀況，并考慮到市場商業(yè)大環(huán)境的前提下，制定了租賃決策文件，按照高標準和低標準兩個指導價格，指導招商人員實際洽談，也為領導決策提供依據(jù)。 （6）制度流程及合同文本的制定：制定了

6、招商期間和運營期間的部門制度流程，原則是結合商業(yè)公司和集團的組織架構及審批流程，并嚴格按照既定的制度流程執(zhí)行；制定了各類合同文本及附帶文件，作為簽約的前置重要文件。 （7）招商實施階段的重點闡述和分析： 整個招商過程中，應該說經歷了很多波折，在市場大環(huán)境的影響下，招商工作面臨著巨大壓力，但總的來說，我們能夠根據(jù)招商各個階段遇到的各類問題及時分析和檢討，縷清思路，啟動備選招商方案，基本上解決了問題，具體詳述如下。 首先從主力店家樂福簽約為招商契機，主動洽談第二大主力店影城，先后洽談了星美國際影城、嘉禾、橫店，結果是因為租金滿足不了預算而放棄合作，但可以說與商戶建立了較好的聯(lián)系，也從另一個角度摸清

7、了院線在三四線城市的拓展計劃、物業(yè)需求及租金貢獻，最后綜合各種因素與中影落定了合同并簽署了營運方面的補充協(xié)議，確保裝修檔次和日常運營、營銷活動的能力； 兩大主力店簽訂的同時，對次主力店及重點品牌進行鋪開洽談。主要目標是引進快時尚品牌，優(yōu)衣庫、ca作為重點引進對象，但是由于北區(qū)開店計劃的制約，沒有能夠達成合作。引進快時尚的思路受阻后，招商馬上調整思路，將重點偏向服裝服飾集合店、精品集合店，服裝服飾成功簽下了拉夏貝爾集合店、vm、太平鳥、大嘴猴，這幾個品牌的落位基本實現(xiàn)了商場地定位和檔次；再加上一樓重點品牌好利來、蘋果體驗店、手表集合店、化妝品集合店的加盟，一樓招商基本成型。一樓招商的遺憾，首先肯

8、德基簽約比較晚，對觀望品牌的招商沒有起到很好的促進作用；二是屈臣氏，由于對方公司的決策前后不確定，以至于沒有順利引進，影響了一樓的品牌級次，雖然丹鷗美莎在經營實力和經營品牌、租金水平都符合要求，但在品牌影響力方面還是弱很；三是中國銀行位置的空余，應該說這個位置是商場中最優(yōu)越的位置，但是由于等靠中國銀行，而其中途出現(xiàn)合作反彈，導致我們在整個一樓的規(guī)劃、租金預測和資源儲備方面出現(xiàn)了很大的危機；四是吉野家因為公司人員調整導致合作意向不明確，影響了招商進度的順利進行，對于觀望品牌的簽約有很大的負面影響， 二樓的招商是最坎坷的，目前的空鋪數(shù)量也是最多的，主要是由于服裝行業(yè)經營的不景氣，應該說招商部在招聘

9、人員方面也是重點傾向服裝類，招商部全體人員利用各種關系進行資源的收集以及全方位的洽談，可以說大連區(qū)域內的服裝商戶基本都談過；需要指出的是，由于布局規(guī)劃和店鋪面積過大對招商有一定影響。內衣集合店、運動集合店、皮草廣場對招商達成率和招商進度有了保證，但是我們面對的也是同樣的痛苦，那就是租金預算背了很多，從二樓我們可以總結出，業(yè)態(tài)比例規(guī)劃中服裝類比例即使放的已經很低，招商和租金達成也是最困難的，另外品牌級數(shù)也跟規(guī)劃的差距很大，很多引進的品牌質量和運營能力也給后期的調整買下了隱患。 三樓前期招商非常困難，瓦市市場的童裝優(yōu)勢資源集中，合作意向無法敲定，引進快樂星后的布局大調整，應該說是三樓招商工作的轉折

10、，兩大次主力店分布項目南北，對于動線有很大的幫助，三樓滿鋪的招商結果還是比較不錯的，雖然童裝類的級別不是很理想，但是合同期可控，不再擔憂三樓冷場的情況。需要提出的是湯姆熊的合作沒有落下來，這是三樓乃至整個廣場的遺憾，從另一個角度講，娛樂類項目在購物中心的作用越來越明顯，商戶對城市和商場的考量上有了很嚴格的要求。 四樓餐飲的招商相對來說比較順利，美食廣場、圣道烤肉瓦國小鎮(zhèn)的簽約對于其他品牌引進起到了積極作用，但中途鐵板燒、烤魚、西餐廳、瓦國小鎮(zhèn)的反彈，瞬間給我們招商的工作帶來了巨大考驗，招商部也得到公司的大力支持，想盡辦法排解了困難，雖然年糕火鍋、牛肉湯、五谷板面、姐妹麻辣燙的品牌級別和經營實力

11、令人堪憂，但是位置、面積對于后續(xù)的調整還是可控的。目前有一個空鋪，傾向于經營自助火鍋，但目前仍沒有落實，從洽談的周期和供應商的數(shù)量來分析，主要是瓦房店市場的火鍋生意不景氣，淡季時間太長，很多供應商對于單獨經營自助火鍋心有疑慮而放棄投資。 2 營運方面： （1）團隊組建：營運工作從團隊組建開始，根據(jù)組織架構的設計，基本按照時間節(jié)點和需求，成功組建了營運團隊，對整個營運工作的開展提供保障； （2）崗位職責：根據(jù)組織架構的設計，對各崗位進行了職責確定及要求并報批； （3）制度流程：根據(jù)以往項目的實操經驗，結合以往項目，制定了部門制度流程，原則是保證營運工程中所有問題解決的時效性，去掉一些繁瑣的程序，

12、保證與公司內部、外部的處理口徑要一致，綜合各部門的意見和建議，形成報批版。 （4）工程對接：商業(yè)規(guī)劃期間以及商戶進場前和進場后，與地產工程的對接尤為重要，由于前期的規(guī)劃與實際招商進度及調整有很大的變化，在水、電、煤氣、空調、消防存在各類問題，雖然在對接過程中發(fā)生很多矛盾和不配合，但是憑著一條宗旨-跟進催促，直到滿足商業(yè)運營需求為止，基本上目前遺留的問題已經很少。 （5）圖紙評審：對各類圖紙的評審，從營運角度提出意見和建議是一項非常重要的工作，雖然從某種角度講，我們的專業(yè)度不夠，不能達到毫無遺漏或失誤，但是也基本把事情解決在設計階段，減少了各種浪費，保證公司的損失最小。 （6）裝修管理：裝修管理

13、是營運工作的重點，從招商部接到聯(lián)絡單后與商戶建立聯(lián)系開始，到交場、付尺、出圖、審圖、辦理進場手續(xù)、施工監(jiān)管、裝修驗收為止一些列的工作，需要營運人員的全部參與，關聯(lián)著很多兄弟部門，這就要求每個人的業(yè)務水平和協(xié)調能力。以營運部一個全新的團隊來說，做到目前這一點著實不易，付出了很多的辛苦，中間過程也出了很多紕漏和失誤，但要從實踐中總結經驗，營運部在開業(yè)總結中要體現(xiàn)全面的系統(tǒng)的分析和檢討。 3 問題與建議： 需要指出的是，目前出現(xiàn)問題的原因是多方面的，有客觀因素也有主觀不足，所以只是提出問題和建議，并不是推卸責任和漠視問題，更重要的是反思解決的辦法和途徑，我們下一個項目要注意哪些重點問題，具體如下。

14、（1）招商方面： 城市級別：城市級別是重點品牌商戶考慮的首要因素，比如優(yōu)衣庫這樣的品牌，公司的拓展計劃有明確的城市級別要求，無論我們放的合作條件多么優(yōu)越，也是無法達成意向，很多全國或區(qū)域連鎖品牌都無法輻射到縣域城市開店，這是制約招商的重要問題； 公司背景：在商業(yè)地產整體不景氣的前提下，公司整體的實力和運營能力，是大部分特別是重點品牌商戶關注的首要問題之一，很多商戶都非常關心公司的背景、實力、運營能力等，我們需要很多的溝通工作才能打消疑慮，但是很多品牌因為公司沒有成功運營項目的經驗而觀望，這個問題是招商過程遇到的比較無奈的問題，很多重要的品牌都非常遺憾的暫停； 項目位置：我們項目的位置在瓦房店市

15、屬于偏北位置，與新瑪特比較還算可以，但是與傳統(tǒng)商圈比較相對偏僻，周邊商業(yè)氛圍不濃，北部已經沒有很多居民居住，養(yǎng)商的周期會拉篇二：招商運營部工作計劃 招商運營部工作計劃 篇三：中新國際招商運營計劃書935264737呈：公司領導 中新國際創(chuàng)意設計產業(yè)園招商運營方案公司領導： 承蒙信任，本人根據(jù)公司相關領導的工作安排。特于此向公司提交中新國際創(chuàng)意設計產業(yè)園招商執(zhí)行經營方案，供領導研討確認。 頌商祺！ 中新國際：周建勇 二 一一年六月六日 1 第 一 篇 團隊組建 2 一、1：人員配備 目前部門需配備人數(shù)為 人。 部門經理2名策劃師1名（待定） 招商主管1名招商員3名策劃專員1名招商文員2名（待定）

16、 由管理公司配 備 清潔工若干名 保安若干名 服務員若干名 2：到崗時間 年 月 旬 二、各組織相關職能 營銷策劃職能 1、根據(jù)公司有關經營發(fā)展戰(zhàn)略，制訂年度、季度、月度推廣方案，呈報總經助理并請招商部參考后提出改進意見.； 2、負責根據(jù)營銷部各期的營銷計劃，制訂相應的推廣策劃方案，配 推廣招商工作開展。 3 3、根據(jù)公司有關推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施； 4、深入了解項目的經營特色和經營情況，定期收集地產信息，不斷 出各種促銷手段和措施。 5、負責項目外部公共場地公關活動的組織、策劃、實施工作； 6、負責項目的服務管理工作，制訂相關服務措施及相應的管理制度。 營銷招商部職能 1、負

17、責公司物業(yè)招商、營銷工作； 2、協(xié)同策劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應的招商、營銷計劃、策略； 4、挖掘新的客戶來源、跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進行整理歸檔； 5、與新舊客戶保持良好關系，協(xié)助客戶解決在招商、銷售過程中的問題； 6、負責辦理招商、營銷中的各項手續(xù)，做好售后服務工作； 7、協(xié)助財務部收取客戶需繳交的各項費用； 8、配合其他部門做好客戶服務工作。 策劃部職能 1、向營銷策劃中心和招商中心負責； 2、根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定房地產的各項推廣策劃方案； 3、負責房地產廣告的制作及實際操作； 4、負責根據(jù)物業(yè)的特點組織策劃各項公關宣傳活動，并負責其實施工作； 4篇四：招商運營年工作小結及下

18、階段工作計劃 招商運營年工作小結及 下階段年工作計劃 1、年主要工作事項 1. 1、完成工作計劃 11. 1、確定年招商銷售工作目標 1）以生鮮果蔬區(qū)的開業(yè)運營成功，帶動干貨交易區(qū)招商開業(yè)。 2）以項目的整體開業(yè)運營成功，拉升商鋪價值，實現(xiàn)項目的銷售目標。 11. 2、實際完成情況 1）實際完成蔬菜的招商簽約，招商簽約完成率 61% 2）實際完成水果的招商簽約，招商簽約完成率90 % 3）實際完成水果的試營業(yè)，招商開業(yè)完成率 85% 11. 3、蔬菜簽約客戶情況 蔬菜簽約情況 簽約套數(shù) 56 簽約戶數(shù) 40 本地（套） 52 外地（套） 4 水果簽約情況 94 52 77 17 水果開業(yè)情況

19、88 49 71 17 11 2、市場管理工作 12 1、招商運營團隊人員整合及完善組織架構； 12 2、完成部分物業(yè)管理流程及管理制度的制定； 12 3、完成安保隊伍的組建及相關管理制度的制定； 12 4、食品質量檢測中心建立，滿足初步檢測要求； 1. 2. 5、通過水果試營業(yè)進一步鍛煉了招商運營管理團隊。 2、工作中遇到的問題 2 1、內部問題 21 1、公司管理結構長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，難以快速決策，專業(yè)方面不足，工作效率低下，對員工及客戶的信心造成非常大影響； 21 2、項目交房問題，預售合同是年5月31日交房，按照現(xiàn)在的工程進度及工程竣工驗收還無法確定交房時間，一旦年8月31日后還無

20、法交房將面臨很大的風險，需提前做好應急預案； 21 3、項目相關配套設施的建設問題，常溫庫、冷庫、香蕉庫等硬件設施消防整改方案未定，影響專業(yè)客戶的入?。?2 2、外部問題 22 1、滁州現(xiàn)階段商業(yè)地產發(fā)展遇到瓶頸，滁州在建商業(yè)項目開發(fā)速度放緩，銷售、招商進度不理想 ； 22 2、工程進度難以按照預期的進行，影響招商進度，對客戶信心造成打擊，使得銷售和招商處于被動的局面； 2 3、政府對項目的支持力度不夠，對老市場整合搬遷、道路修繕、消防驗收、水電等方面的沒有給予足夠支持； 222 4、豐樂市場、惠民市場與水果市場針對本項目出臺了一些優(yōu)惠政策（免過磅費、修路等），影響客戶對本項目的信心； 22

21、5、下轄縣市農產品市場的建設，全椒、定遠、明光開始或正在建設專業(yè)的農產品市場； 226、惠民市場市場北側15畝已通過規(guī)劃，建設果蔬批發(fā)市場。 3、對本項目的建議 3 1、針對內部建議 31 1、現(xiàn)在階段銷售、招商形勢都不樂觀，應該加快工程進度，盡早完工，然后通過生鮮區(qū)試營業(yè)促進商鋪的銷售，達到以招帶銷的目的； 31 2、 建立穩(wěn)定的管理結構，并且在招商階段可以快速決策，以免貽誤戰(zhàn)機； 31 3、盡量提供少量倉儲配套，初期解決部分客戶的倉儲需求； 31 4、實現(xiàn)單體驗收，逐步驗收，逐步交房，以免影響客戶信心； 3 2、針對外部建議 32 1、作為滁州市的民生項目，政府應該在市場搬遷、水電配套、道

22、路修繕等方面給予支持，加強政府公關； 32 2、加快配套設施的建設，作為滁州唯一的菜籃子，唯一的規(guī)模型的農產品批發(fā)市場，對于商戶的入住應給與生活配套的支持，使得商戶可以安心在市場做生意； 32 3、制定行之有效的招商政策，針對性的對蔬菜和水果客戶進行招商，努力做到市場的整體搬遷； 332 4、加快生鮮區(qū)開業(yè)的節(jié)奏，趕在周邊市場開業(yè)之前試營業(yè)，搶占先機。 4、水果區(qū)試營業(yè)期間存在的問題及工作建議 4 1、工程水電問題 水果區(qū)試營業(yè)期間遇到的核心問題是水電問題，由于大棚區(qū)三相電安裝問題，導致冷庫無法安裝使用，而冷庫是水果交易必不可少的儲藏環(huán)境，由于我市場無法及時提供三相電供大棚區(qū)商戶安裝冷庫使用，

23、導致商戶怨聲載道，同時也成很多原競爭市場不愿拆遷冷庫商戶暫不拆遷冷庫的借口，使我們的客戶鎖定策略大打折扣。 工作建議：根據(jù)實際情況，采取區(qū)域封閉施工，確保施工安全和加快工程進度，目前讓商戶臨時使用蔬菜大棚作為交易區(qū)，但是時間不宜過長，否則還是會有抵觸情緒。同時，由于冷庫物品價值比較高，對電的要求也高，除了正常供電外，公司還應準備好應付停電的發(fā)電裝置，否則一旦停電時間過長導致貨物損失，也將會引起賠償糾紛（除非購買財產保險，成本另核）。 精品水果商鋪的水電也應盡快落實，以滿足商戶裝修入戶經營的需求，豐富整個水果區(qū)經營品類和層次。其他各類工程問題也應盡快完成如板房工程、公共廁所水電、過磅區(qū)強弱電等等。應盡量減少臨時拉線，用電安全隱患要重視。對于臨時用電拉電，相關部門的工作人員應定時檢查，確保安全使用，并在顯眼位置粘貼警示標志。 4 2、市場管理經驗不足 市場管理工作的核心問題主要是管理團隊的市場管理經驗非常不足，許多人員均是剛到崗的新手，加上與商戶的溝通不足，管理手段單一，技巧不夠，協(xié)調能力較差，導致客戶遇到問題第一時間不是找市場管理員，而是直接找招商經理或者公司領導。由于目前大棚區(qū)工程進度的問題，導致現(xiàn)場施工和配套設施達不到客戶經營需求，眾多商戶投訴和反應訴求的