060408龍洲島·菲詩艾倫定價(jià)說明

1、秀甲中原住宅定價(jià)說明營銷策劃部二零零九年十一月五日第一篇：秀甲中原價(jià)格定位 前言： 龍洲島菲詩艾倫所處片區(qū)，目前各項(xiàng)市政配套尚不完善，交通發(fā)達(dá)但便捷度較差，居住人口相對較少，房地產(chǎn)市場發(fā)展尚處于起步狀態(tài)，目前，項(xiàng)目周邊只有一個(gè)在售項(xiàng)目（江山花園），銷售狀況不甚理想。但同時(shí)，該片區(qū)為芙蓉新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，擁有良好的新城區(qū)規(guī)劃前景和優(yōu)越的山水自然資源條件，具備良好的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。本項(xiàng)目通過創(chuàng)新型的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，異域風(fēng)情的建筑構(gòu)造和小區(qū)相關(guān)生活配套設(shè)施完善，未來市場預(yù)期看好。本次洋房價(jià)格定位采用市場成熟評估方法之市場比較法，選取目前韶關(guān)市場在售樓盤作為參照，并對其交易情況、區(qū)域因素、產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃情況、市場宣

2、傳推廣、交易時(shí)點(diǎn)等指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的修正，運(yùn)用科學(xué)的價(jià)格計(jì)算模型推算項(xiàng)目的價(jià)格。別墅物業(yè)由于市場上缺乏交易案例，且市場上同類物業(yè)無可參照價(jià)值，建議價(jià)格定位采用價(jià)格指數(shù)對比定價(jià)法和目標(biāo)利潤定價(jià)法（又稱損益平衡定價(jià)法），合理評估物業(yè)的價(jià)值和市場價(jià)格，準(zhǔn)確定價(jià)。 定價(jià)日期：2006年4月價(jià)格類型：市場買賣價(jià)格定價(jià)方法：市場比較法、價(jià)格指數(shù)對比法、目標(biāo)利潤定價(jià)法一、 洋房價(jià)格定位說明1、選取參照樓盤對韶關(guān)市數(shù)個(gè)樓盤實(shí)例進(jìn)行篩選、整理、分析后，選取以下七個(gè)項(xiàng)目作為比較實(shí)例。具體情況見下表：項(xiàng)目江山花園楓景園鴻洲花園2期金澤園 2期山水華府 2期浪琴居國際花園 1期物業(yè)類型多層住宅小高層 住宅高層住宅小高層住

3、宅多層、小高層住宅小高層住宅多層住宅坐落位置南郊湞江區(qū)濱江路北江橋頭南側(cè)沙洲尾片區(qū)武江區(qū)橋西路工業(yè)西路沙湖公園路口和平路75號武江區(qū)芙蓉東路6號建筑面積40000540006000060000500002730020000主力戶型二房、四房三房、復(fù)式四房二房、三房三房、四房三房、四房二房、三房銷售均價(jià)1650元/2800元/2650元/1800元/1800元/2800元/1600元/銷售率6515%55%85%50%85%70%開發(fā)商天昊地產(chǎn)南楓地產(chǎn)鴻洲房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限金澤園置業(yè)有限公司富康物業(yè)公司匯祥置業(yè)韶關(guān)市萬通華僑房地產(chǎn)2、交易情況修正依據(jù)韶關(guān)市場環(huán)境及對各項(xiàng)目的研判，調(diào)差系數(shù)控制在合

4、理的范圍：61%。江山花園，項(xiàng)目雖擁有一線北江景、芙蓉山景，未來中心區(qū)輻射地段，但建筑立面檔次低、產(chǎn)品綜合質(zhì)素不高，且周邊配套不足，銷售情況一般；根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)，不對項(xiàng)目的銷售情況進(jìn)行修正，故將江山花園的回調(diào)系數(shù)定為100/100。楓景園在未取得預(yù)售許可、缺乏現(xiàn)樓實(shí)景展示的情況下進(jìn)行預(yù)售，憑借發(fā)展商良好的口碑，市場關(guān)注度普遍較高，但目前其銷售情況較為艱難，自2005年12月銷售至今，銷售率約15，根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)，該項(xiàng)目可以有-1%的價(jià)格回調(diào)空間，故將楓景園的回調(diào)系數(shù)定為100/101。鴻洲花園2期自2005年10月份開盤，到目前為止的近5個(gè)月里，銷售率約55%。從銷售現(xiàn)狀來看，消費(fèi)者對本項(xiàng)目的認(rèn)知

5、價(jià)值略高于其實(shí)際售價(jià)，根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)推測，此項(xiàng)目售價(jià)可有1%的上調(diào)仍能為市場所接受，即鴻洲花園按市場行情進(jìn)行價(jià)格上調(diào)系數(shù)為100/99。金澤園2期銷售至今，憑借1期良好的形象展示和周邊完善的配套，銷售率目前近85%，客戶對金澤園物業(yè)的認(rèn)可度較高，說明市場對項(xiàng)目的價(jià)值有一定的認(rèn)知程度，根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)推測，該項(xiàng)目可以有1%的價(jià)格上調(diào)空間，故將金澤園2期的上調(diào)系數(shù)定為100/99。山水華府2期，整體分其4期開發(fā)，良好的推售策略及其大盤的包裝推廣，在市場上有一定知名度，2期自2005年11月份銷售至今，銷售率約50，根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)，對該項(xiàng)目的銷售情況進(jìn)行修正，故將山水華府的上調(diào)系數(shù)定為100/99。浪琴居，

6、良好的形象包裝推廣、較好的現(xiàn)場展示在韶關(guān)市場上曾一度引起強(qiáng)烈關(guān)注，但其自身規(guī)模及產(chǎn)品支撐有限，項(xiàng)目到后期推售愈顯舉步維艱，根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)，該項(xiàng)目可以有-1%的價(jià)格回調(diào)空間，將其系數(shù)回調(diào)為100/101。國際花園1期，項(xiàng)目分3期開發(fā)，自2005年11月銷售至今，1期銷售率達(dá)70，項(xiàng)目位于芙蓉山下，自然環(huán)境套優(yōu)越，周邊暉景園、金澤園的發(fā)售，居住氛圍相對濃厚，根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)，對該項(xiàng)目銷售情況進(jìn)行修正，將其系數(shù)上調(diào)為100/99。比較因素本項(xiàng)目江山花園楓景園鴻洲花園2期金澤園2期山水華府2期浪琴居國際花園 1期交易情況修正系數(shù)100/100100/100100/101100/99100/99100/9

7、9100/101100/993、區(qū)域因素修正根據(jù)實(shí)際調(diào)查，各項(xiàng)目的區(qū)域因素差異較大，目前，在韶關(guān)市場上，客戶選擇置業(yè)時(shí)，對項(xiàng)目交通、生活以及基礎(chǔ)配套等因素關(guān)注度較高。因此，單項(xiàng)系數(shù)調(diào)差設(shè)置為63%，綜合系數(shù)調(diào)差設(shè)置為66%。我司對各項(xiàng)目區(qū)域因素評估具體如下：比較因素本項(xiàng)目江山花園楓景園鴻洲花園2期金澤園2期山水華府2期浪琴居國際花園 1期項(xiàng)目地段2020222222222322片區(qū)商業(yè)環(huán)境2020222122222321交通便捷狀況2020222222222322周邊污染2020232323232323區(qū)域發(fā)展前景1010777777片區(qū)自然環(huán)境109777878總 計(jì)100991031021

8、031041061034、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)情況修正從物業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目整體規(guī)劃、外立面形象、園林設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)等方面比較，本項(xiàng)目與目前市場上在售樓盤相比，本項(xiàng)目明顯處于領(lǐng)先優(yōu)勢，各單項(xiàng)均有其他項(xiàng)目不可比擬的優(yōu)勢。我司建議：單項(xiàng)調(diào)差系數(shù)設(shè)置控制在：61%；綜合調(diào)差系數(shù)控制在： 610%。從產(chǎn)品本身情況進(jìn)行分析，三個(gè)項(xiàng)目相比，江山花園無論是產(chǎn)品外立面形象，還是產(chǎn)品本身設(shè)計(jì)、園林綠化都比較落差；而楓景園由于其項(xiàng)目本身地塊限制，其園林、規(guī)模、綠化及產(chǎn)品自身都遜于本項(xiàng)目；鴻洲花園2期臨江而座，自然環(huán)境優(yōu)越，視野開闊，但其戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為單一，項(xiàng)目整體規(guī)劃較差；金澤園2期在1期和2期圍合組團(tuán)規(guī)劃，園林綠化較好

9、，戶型產(chǎn)品無創(chuàng)新設(shè)計(jì)亮點(diǎn)；山水華府2期項(xiàng)目本身規(guī)模較大，園林綠化不錯(cuò)，配套（幼兒園、會(huì)所、泳池等）相對齊全，但就規(guī)劃和產(chǎn)品而言于本項(xiàng)目相比，仍有一定的差距；浪琴居獨(dú)棟建筑，外立面及園林綠化較差，且面臨著噪音帶來的不利影響；國際花園1期戶型朝向及園林規(guī)劃較差，無產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，但小區(qū)自身擁有商業(yè)及寫字樓等配套資源；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)具體分析見下表：比較因素本項(xiàng)目江山花園楓景園鴻洲花園2期金澤園2期山水華府2期浪琴居國際花園 1期物業(yè)規(guī)模109.29.29.29.59.599.2整體規(guī)劃109.299.29.59.599.2外立面形象1099.29.29.299.29園林設(shè)計(jì)及小區(qū)綠化1099.29.

10、29.59.399.2產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)1099.59.39.29.59.59朝向109.599.29.59.599公共部分裝修檔次1099.599.59.59.5待添加的隱藏文字內(nèi)容39會(huì)所、幼兒園、車位109999999噪音影響109.59.59.510109.510物業(yè)管理1099.599.599.59總 計(jì)10091.492.691.894.493.892.291.65、市場宣傳推廣修正1）從宣傳推廣來看，本項(xiàng)目利用常規(guī)媒體渠道的組合推廣，發(fā)揮各媒體的個(gè)性特點(diǎn)，利用戶外廣告持久性的特點(diǎn)，傳遞項(xiàng)目的主訴求信息；在報(bào)紙媒體的應(yīng)用上，側(cè)重于項(xiàng)目物業(yè)屬性的和實(shí)際賣點(diǎn)的解讀；電視媒體配合銷售節(jié)點(diǎn)疏密有

11、致，各種媒體的有效組合推廣，均取得了較好的效果。2）從事件營銷效果來看，產(chǎn)品推介會(huì)及vip誠意認(rèn)購等形式在韶關(guān)市場實(shí)屬首創(chuàng)，在市場上起到了引起了較大的反響，極大地提升了項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。同時(shí)開辟“風(fēng)情文化月電影文化周“，“名車展“等活動(dòng)，在市場上引起了較大的反響。3）從項(xiàng)目形象樹立來看，通過現(xiàn)場氛圍的營造（周末雞尾酒會(huì)）及項(xiàng)目各種物料展示，塑造了項(xiàng)目尊貴而不張揚(yáng)，格調(diào)而有品位的形象，并使其日趨豐滿。 本項(xiàng)目的運(yùn)作手法打破了市場常規(guī)的操作方法，其營銷理念及營銷手段明顯處于同類樓盤之上。我司建議：單項(xiàng)調(diào)差系數(shù)設(shè)置控制在：62%；綜合調(diào)差系數(shù)控制在：67%。與本項(xiàng)目相比，從宣傳力度及宣傳效果綜合

12、來看，浪琴居、金澤園、山水華府在市場上形成了一定的影響力，對項(xiàng)目形象有一定的提升作用，而江山花園與國際花園在市場影響力及其塑造的市場形象方面明顯偏弱。從發(fā)展商品牌及實(shí)力來看，楓景園和鴻洲花園有多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商品牌有一定的市場號召力。市場宣傳推廣修正具體分析見下表：比較因素本項(xiàng)目江山花園楓景園鴻洲花園2期金澤園2期山水華府2期浪琴居國際花園 1期發(fā)展商品牌及實(shí)力2525272626262525宣傳推廣2523232324242423事件營銷2523232323232424形象樹立2523232324242423合計(jì)100949695979797956、交易時(shí)點(diǎn)修正本項(xiàng)目入市時(shí)，片區(qū)市場

13、上供應(yīng)量以及對相應(yīng)的競爭壓力分析，綜合評估，調(diào)差系數(shù)設(shè)置在合理的5%范圍內(nèi)。我司預(yù)計(jì)如下：比較因素本項(xiàng)目江山花園楓景園鴻洲花園2期金澤園2期山水華府2期浪琴居國際花園 1期交易時(shí)點(diǎn)修正1001031051021011021011017、總結(jié)諸因素修正后，列表如下：項(xiàng)目江山花園楓景園鴻洲花園2期金澤園 2期山水華府2期浪琴居國際花園 1期交易價(jià)格1650280026501800180028001600交易情況修正1.000.991.011.011.010.991.01區(qū)域因素修正1.010.970.980.970.960.940.97產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)修正1.091.081.091.061.071.0

14、81.09市場宣傳推廣修正1.061.041.051.031.031.031.05交易時(shí)期修正0.970.950.980.990.980.990.99修正價(jià)格1874.652876.292950.501909.531889.732882.531782.14加權(quán)算術(shù)平均綜合：項(xiàng)目江山花園楓景園鴻洲花園2期金澤園 2期山水華府2期浪琴居國際花園 1期系數(shù)20251510101010 本項(xiàng)目單價(jià)=1874.6520%+2876.2925%+2950.5015%1909.5310%1889.7310%2882.5310%1782.1410= 2382.97(元/)通過市場比較及因素系數(shù)修正，建議本項(xiàng)目

15、洋房整體均價(jià)約為23502400元/。二、別墅價(jià)格定位1、價(jià)格指數(shù)對比定價(jià)法選取各類型城市，一線房地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市、二線省會(huì)城市、韶關(guān)周邊城市以及房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的深圳樓盤案例，通過權(quán)重修正，評估韶關(guān)市場別墅高端物業(yè)與普通住宅物業(yè)的價(jià)格指數(shù)比，最終研判本項(xiàng)目別墅物業(yè)的市場價(jià)格。1) 一線城市價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析城市全市房地產(chǎn)均價(jià)別墅均價(jià)價(jià)格指數(shù)（比值）深圳5980128772.2北京市6721109321.5上海6698121051.8廣州5117101671.9依據(jù)上表可知，深圳、北京、上海的房地產(chǎn)市場別墅和普通物業(yè)的對比價(jià)格指數(shù)區(qū)間為1.5-2.2，以上城市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，與目前韶關(guān)市場

16、相比有一定的可借鑒意義，分別對深圳、北京、上海市價(jià)格指數(shù)賦予20%，30%，25%，25%，的權(quán)重進(jìn)行修正，最終參考取值為1.82。2) 二線城市價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析城市全市房地產(chǎn)均價(jià)別墅均價(jià)價(jià)格指數(shù)（比值）鄭州296648001.9石家莊257837401.5武漢334541501.2長沙253935501.4依據(jù)上表分析，廣州、鄭州、石家莊、武漢、長沙等全國二線省會(huì)城市的價(jià)格指數(shù)區(qū)間為：1.2-1.9，依據(jù)客觀的分析以及對本項(xiàng)目的參考意義分別對其賦予25%，25%，25%，25%的權(quán)重，修正后最終取值為1.5。3) 周邊城市價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析城市全市房地產(chǎn)均價(jià)別墅均價(jià)價(jià)格指數(shù)（比值）東莞2771

17、52791.9清遠(yuǎn)300040001.3選取東莞和清遠(yuǎn)周邊城市做價(jià)格指數(shù)分析，其中清遠(yuǎn)市由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為緩慢，目前市場上房地產(chǎn)市場的銷售均價(jià)約為1650元/，別墅供應(yīng)稀缺，市內(nèi)無可比樓盤，現(xiàn)選取與廣州交界處的碧桂園假日半島高檔樓盤作為參照對象，其洋房物業(yè)價(jià)格為3000元/，別墅物業(yè)價(jià)格為4000元/，價(jià)格指數(shù)為1.3。分別對東莞和清遠(yuǎn)市價(jià)格指數(shù)賦予55%，45%的權(quán)重進(jìn)行修正，最終參考取值為1.63。4) 案例實(shí)證（深圳市同一樓盤不同物業(yè)價(jià)格指數(shù)對比統(tǒng)計(jì)分析）樓盤物業(yè)形態(tài)價(jià)格（萬元）價(jià)格指數(shù)（比值）香密湖1號多層31.5連排、雙拼別墅4.5瑞河耶納多層洋房1.31.5別墅2中旅國際公館1

18、期多層洋房0.91.9連排別墅1.7水榭花都2期多層0.91.8別墅1.6熙園小高層0.81.9別墅1.5依上表顯示，根據(jù)各樓盤對本項(xiàng)目的參考意義，分別對各個(gè)樓盤其進(jìn)行15%，25%，20%，20%，20%的權(quán)重修正，最終取值1.72。5) 統(tǒng)計(jì)結(jié)果名稱價(jià)格指數(shù)權(quán)重一線城市1.8215%二線城市1.520%周邊城市1.6335%案例實(shí)證1.7230%合計(jì)1.68100%綜上所述，經(jīng)過權(quán)重修正統(tǒng)計(jì)，建議本項(xiàng)目價(jià)格指數(shù)取值為1.66。由此可得出，韶關(guān)市場上高端別墅物業(yè)與普通住宅物業(yè)的對比價(jià)格指數(shù)為1.66，此數(shù)據(jù)為成熟市場的平均對比價(jià)格指數(shù)，相對本項(xiàng)目而言，此價(jià)格指數(shù)有很強(qiáng)的參考意義，可直接應(yīng)用于

19、本項(xiàng)目洋房和別墅物業(yè)的價(jià)格對比，由此可評估本項(xiàng)目的別墅物業(yè)的銷售定價(jià)為：23001.66=3818元/。二、目標(biāo)利潤定價(jià)法（損益平衡定價(jià)法）目標(biāo)利潤定價(jià)法，或投資收益率定價(jià)法，又稱損益平衡定價(jià)法。它是在成本因素的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。其計(jì)算的步驟如下：1、 確定目標(biāo)收益率目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式， 2、 確定目標(biāo)利潤 確定本項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為成本利潤率的100%105%，目標(biāo)利潤=總成本目標(biāo)成本利潤率 =1147.71100%105% =1147.711205.09萬元3、 計(jì)算售價(jià)售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤）/預(yù)計(jì)銷

20、售量預(yù)計(jì)銷售量：6040.56；總成本確定：1900元/6040.56=1147.71萬元；每平方米售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤）/預(yù)計(jì)銷售量 =（1147.71+1147.711205.09）/6040.56 = 38003895 元/綜上所述，本項(xiàng)目別墅物業(yè)的整體均價(jià)約為38004000元/。說明：此比較均價(jià)建立在本項(xiàng)目整體規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新亮點(diǎn)充分展示基礎(chǔ)之上，而目前現(xiàn)實(shí)狀況與之仍有一定的差距。依據(jù)同致行與悅?cè)A公司溝通的精神，應(yīng)確保項(xiàng)目第一批推售單位火爆銷售，為后期單位的推售預(yù)留一定的升值空間。由此，我司建議：本項(xiàng)目洋房入市均價(jià)約為2300元/平方米，別墅入市均價(jià)約為3800元/平方米

21、，整體實(shí)收均價(jià)約 2500元/（詳見價(jià)格表附件）。第二篇 龍洲島菲詩艾倫具體定價(jià)因素系數(shù)調(diào)整一、 價(jià)格制定原則：逐步漸近提高和留有升值空間。避免三種情況：1、避免價(jià)格下調(diào)：房價(jià)在樓盤開盤以后，基本原則為只升不跌，一旦樓盤明顯下調(diào)、不僅會(huì)嚴(yán)重挫傷已購房者的積極性，帶來市場負(fù)面效應(yīng)，更使準(zhǔn)客戶采取觀望態(tài)度，影響銷售速度，進(jìn)而會(huì)使樓盤市場信譽(yù)度下降而影響樓盤銷售。2、避免價(jià)格做空。不能為了人為地制造人氣，在使市場實(shí)際接受力較差的情況下，依舊提高市場銷售價(jià)，而在實(shí)際銷售中，又隨意地給客戶還價(jià)、打折，出現(xiàn)價(jià)格做空現(xiàn)象。3、避免誤抬價(jià)格。銷售過程中一旦發(fā)現(xiàn)樓盤市場出現(xiàn)業(yè)績，便誤認(rèn)為上市價(jià)格太低，過快或過大

22、地上調(diào)房價(jià)，致使市場應(yīng)預(yù)留的空間失去，盡管從外表形式上看非常榮耀，但往往會(huì)因此失去市場。二、 價(jià)格制定策略1、洋房單位：雙向同步定價(jià)，拉大個(gè)性戶型價(jià)差，加強(qiáng)價(jià)格引導(dǎo)。龍洲島菲詩艾倫洋房物業(yè)，在形態(tài)上不同于townhouse，而接近于“類別墅”類型，垂直面各戶型結(jié)構(gòu)差異較大，各有特點(diǎn)，依據(jù)各類戶型的市場接受度（追捧度）及其戶型稀缺性拉大個(gè)性戶型價(jià)差。在平層價(jià)差處理上，各種物業(yè)的景觀、視野差異不大，應(yīng)穩(wěn)定平層差價(jià)，所以在價(jià)格制定策略上要采取“雙向同步定價(jià)”方式，即“平面調(diào)差”與“個(gè)性物業(yè)調(diào)差”同步進(jìn)行，加強(qiáng)價(jià)格引導(dǎo)作用。2、別墅單位：拉大平面價(jià)差，實(shí)現(xiàn)超額利潤。龍洲島菲詩艾倫別墅物業(yè)差異較大，且為

23、市場稀缺性物業(yè)，依據(jù)戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)（有無內(nèi)庭院空間），贈(zèng)送花園、露臺面積大?。?0-365）等特點(diǎn)拉大不同戶型的價(jià)格差，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體預(yù)期均價(jià)。三、 具體定價(jià)因素系數(shù)設(shè)定龍洲島菲詩艾倫在整體布局上為布列圍合式，各樓棟在景觀、朝向、通風(fēng)、采光、視野、噪音等方面均存在一定的差異，其中戶型差異的跨度最大，因此，本價(jià)格在制訂時(shí)，在確定基本銷售均價(jià)的基礎(chǔ)上，針對各單位的景觀條件、單位朝向以及戶型結(jié)構(gòu)市場接受度等因素進(jìn)行系數(shù)調(diào)差，同時(shí)考慮每棟、每層在結(jié)構(gòu)上的細(xì)微差異，根據(jù)評判得出系數(shù)調(diào)差結(jié)果,對單位價(jià)格做最終的劃分和界定。1、 疊院洋房定價(jià)因素價(jià)值比較戶型的市場接受度廳朝向及主臥朝向次臥均好性戶型合理度景觀視

24、野通風(fēng)采光噪音2、 疊院洋房定價(jià)因素權(quán)重設(shè)定因素權(quán)重戶型的市場接受度16%廳朝向7.5%主臥朝向7.5%次臥均好性15%戶型合理度10%景觀10%視野10%通風(fēng)9%采光9%噪音6%合計(jì)100%3、 親江townhouse定價(jià)因素價(jià)值比較戶型的市場接受度花園采光景觀通風(fēng)噪音4、 親江townhouse定價(jià)因素權(quán)重設(shè)定因素權(quán)重戶型的市場接受度25%花園20%景觀17%采光14%通風(fēng)14%噪音10%合計(jì)100%5、 層差因素設(shè)定 1） 目前市場上各樓盤的垂直層差、水平差設(shè)定統(tǒng)計(jì)分析： 樓盤樓層垂直層差水平差楓景園2-4300-805-125012-1710018-19-80鴻洲花園2-5100-20

25、06-1030-5014-2680-10027-28-80金澤園1-2-300-1003-1080山水華府2-5500-506-7-80暉景園1-2-500-503-6607-8-50國際花園2-830-500-80 垂直層差設(shè)定：韶關(guān)市場上各樓盤垂直層差設(shè)定多為30-80元，楓景園12層以上受景觀開闊、采光充足，層差設(shè)定為80-100元；鴻洲花園14層以上層差為100元。 水平差設(shè)定：市場上各樓盤水平差設(shè)定多為30-50元，金澤園、鴻洲花園依據(jù)江景資源、小區(qū)景觀的優(yōu)劣分別設(shè)定水平差為50-100元和100-200元。2） 本項(xiàng)目垂直差設(shè)定：依據(jù)市場規(guī)律，本項(xiàng)目普通戶型垂直差設(shè)定應(yīng)控制在整體均

26、價(jià)的3以內(nèi)（以洋房均價(jià)2300元計(jì)，垂直調(diào)差為30-60元）。3） 本項(xiàng)目個(gè)別單位調(diào)差：鑒于本項(xiàng)目特殊的結(jié)構(gòu)性、市場的接受（追捧）度，以及景觀、采光等因素，洋房各戶型價(jià)值比較如下：5層閣樓單位4層復(fù)式單位首層入戶花園4層平層單位3層平層單位2層單位個(gè)別戶型單位調(diào)差控制在合理的30以內(nèi)（已整體均價(jià)2500元計(jì)，洋房99閣樓調(diào)差為：+750元，b座別墅調(diào)差為：+（800-1300）元）。6、 各棟物業(yè)價(jià)值比較分析：23272324232323272294233723232280227622732296南向北向a座b座c座d座e座f座g座h座i座j座k座u 洋房各棟均價(jià)示意：u 洋房各棟價(jià)值示意：g

27、座b座=f座k座a座=i座h座d座c座e座j座南向 南向 南向 南向 北向 南向 北向 南向 北向 北向 北向各棟最大價(jià)差g座與j座相差3%。u 別墅各棟均價(jià)示意圖：u 別墅各棟價(jià)值示意：b座a座c座e座=f座d座=g座h座 各棟最大均價(jià)差b座與h座相差30%。7、各棟實(shí)現(xiàn)均價(jià)統(tǒng)計(jì)（暫以整體實(shí)收均價(jià)2529.62元/為基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)）：物業(yè)類型方向樓棟面積總價(jià)均價(jià)各物業(yè)均價(jià)疊院洋房北向a座2196.945,081,5712,3232305c座3346.387,642,8322,280e座3346.387,630,5292,276h座3346.387,701,8612,296j座3346.387,61

28、6,0072,272南向b座3346.387,766,4892,327d座3346.387,690,2822,294f座3346.387,800,5462,327g座2196.945,142,1242,337i座3346.387,680,6072,323k座3346.387,789,4002,323親江th南向a座602.082,365,357 3,851 3802東向b座487.352,289,492 5,051 東南向c座914.903,570,986 3,871 d座898.153,280,736 3,588 e座670.922,485,656 3,734 f座670.922,485,6

29、56 3,734 g座898.153,280,736 3,588 h座898.083,252,856 3,557 合計(jì)40551.90102,580,7792529.62二、定價(jià)因素系數(shù)調(diào)差表1、 疊院洋房調(diào)差系數(shù)a 棟因素權(quán)重一層二層三層四層五層1-1011-1022-1012-1021-2011-2022-2012-2021-3011-3022-3012-3021-4011-4022-4012-4021-5022-501戶型合理度10%999999999999999999戶型的市場接受度16%8.58.58.58.54444555595591010廳朝向7.5%55555555555555

30、5555主臥朝向7.5%555555555555555555次臥均好性15%9.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.5景觀10%99999.5999.59.5999.59.59.59.59.51010通風(fēng)9%9.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.51010采光9%9.59.59.59.59.59.59.59.510101010101010101010視野10%99999.59.59.59.510101010101010101010噪音6%89988998999999999.

31、59.5合計(jì)100%8.43 8.49 8.49 8.43 7.81 7.82 7.82 7.81 8.12 8.07 8.07 8.12 8.76 8.12 8.12 8.76 9.05 9.05 b 棟因素權(quán)重一層二層三層四層五層1-1011-1022-1012-1023-1013-1021-2011-2022-2012-2023-2013-2021-3011-3022-3012-3023-3013-2021-4011-4022-4012-4023-4013-4021-5022-5012-5023-501戶型合理度10%9999999999999999999999999999戶型的市場接受

32、度16%8.58.58.58.58.58.544444455555595555910101010廳朝向7.5%9999999999999999999999999999主臥朝向7.5%9999999999999999999999999999次臥均好性15%8888888888888888888888888888景觀10%9987779987789987789.5987799999通風(fēng)9%9977799977789977789988899999采光9%9966679966669966669.59.58889.510101010視野10%9.59.587779.59.5877710108777101

33、09889.510109.59.5噪音6%788.58.58.57788.58.58.57788.58.58.58788.58.58.589999合計(jì)100%8.70 8.76 8.09 7.89 7.89 8.07 7.98 8.04 7.37 7.17 7.17 7.27 8.19 8.25 7.53 7.33 7.33 7.49 8.93 8.30 7.90 7.70 7.70 8.89 9.20 9.20 9.15 9.15 c 棟因素權(quán)重一層二層三層四層五層1-1011-1022-1012-1023-1013-1021-2011-2022-2012-2023-2013-2021-30

34、11-3022-3012-3023-3013-2021-4011-4022-4012-4023-4013-4021-5022-5012-5023-501戶型合理度10%9999999999999999999999999999戶型的市場接受度16%8.58.58.58.58.58.544444455555595555910101010廳朝向7.5%5555555555555555555555555555主臥朝向7.5%5555555555555555555555555555次臥均好性15%9.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.5

35、9.59.59.59.59.59.59.59.59.59.5景觀10%97777697777897777897.57.57.57.599999通風(fēng)9%96666796666896666896.56.56.56.599.5999.5采光9%96666696666696666697777810101010視野10%97777797777797.57.57.57.589888899.5999.5噪音6%58888558888558888558888589.59.58合計(jì)100%8.16 7.40 7.40 7.40 7.40 7.21 7.44 6.68 6.68 6.68 6.68 6.78 7.

36、60 6.89 6.89 6.89 6.89 7.04 8.24 7.12 7.12 7.12 7.12 8.15 8.76 8.76 8.76 8.76 d 棟因素權(quán)重一層二層三層四層五層1-1011-1022-1012-1023-1013-1021-2011-2022-2012-2023-2013-2021-3011-3022-3012-3023-3013-2021-4011-4022-4012-4023-4013-4021-5022-5012-5023-501戶型合理度10%9999999999999999999999999999戶型的市場接受度16%8.58.58.58.58.58.5

37、44444455555595555910101010廳朝向7.5%9999999999999999999999999999主臥朝向7.5%9999999999999999999999999999次臥均好性15%8888888888888888888888888888景觀10%866668.5866667866667877778.59889通風(fēng)9%9777789777789777799888899999采光9%8555558555559666669777789.5999.5視野10%8555558555578666699.577779.59.5999.5噪音6%588884.5588884.55

38、88884.558888589.59.58合計(jì)100%8.24 7.47 7.47 7.47 7.47 7.60 7.52 6.75 6.75 6.75 6.75 6.93 7.77 7.10 7.10 7.10 7.10 7.47 8.56 7.48 7.48 7.48 7.48 8.52 9.05 8.94 8.94 9.05 e 棟因素權(quán)重一層二層三層四層五層1-1011-1022-1012-1023-1013-1021-2011-2022-2012-2023-2013-2021-3011-3022-3012-3023-3013-2021-4011-4022-4012-4023-4013

39、-4021-5022-5012-5023-501戶型合理度10%9999999999999999999999999999戶型的市場接受度16%8.58.58.58.58.58.544444455555595555910101010廳朝向7.5%5555555555555555555555555555主臥朝向7.5%5555555555555555555555555555次臥均好性15%9.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.59.5景觀10%877777.5877778877778.597.57.57.57.598889通風(fēng)9%96666896666996666996.56.56.56.599.59.59.59.5采光9%9555569555569666679888899.59.59.59.5視野10%8666668666