銅梁市場(chǎng)典型項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告

1、1 銅梁市場(chǎng)典型項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 謹(jǐn)呈：北京城建 市場(chǎng)特征 特征一：成本型市場(chǎng) 產(chǎn)品組合高層車庫 技術(shù)指標(biāo) 容積率2.0 占地面積（）828030 總體量()16560636516 銷售體量()1656060 地價(jià)（每畝223萬）27698 樓面價(jià)1672 單方成本 （元/平米） 土地成本1672 前期費(fèi)用300300 工程費(fèi)用25002000 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用300300 配套設(shè)施費(fèi)用100100 合計(jì)48724372 成本測(cè)算 （萬元） 土地成本27698 前期費(fèi)用49681095 工程費(fèi)用414027303 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用49681095 配套設(shè)施費(fèi)用1656365 管理費(fèi)用（2-5項(xiàng)的3%）15

2、90296 營(yíng)銷費(fèi)用（銷售收入的5%）45540 財(cái)務(wù)費(fèi)用（2-5項(xiàng)的8%）4240789 不可預(yù)見費(fèi)（2-5項(xiàng)的2.5%）1325246 合計(jì)75893 初略計(jì)算： 總成本7.6個(gè)億 地上建筑面積單方成本近4600元/ 扣除稅率，需達(dá)到5000元/以上的售價(jià)才能回本 哪些項(xiàng)目的產(chǎn)品達(dá)到5000以上的單方售價(jià)？ 市場(chǎng)特征 項(xiàng)目名稱占地面積（）建筑面積（）容積率均價(jià) 歐鵬1號(hào)公館110000 250000 2 高層 5100元/ 洋房 5300元/ 尚品世家1500003000002 小高層 5600元/ 高層 5000元/ 美麗澤京988972560152 高層 4800元/ 洋房 6100元

3、/ 茂田銅梁印象680001690002 高層 5100元/ 來新居水岸國際2000004500002.9 高層 5100元/ 金豪嘉苑100000 200000 2.0 高層 4600元/ 多層 4800元/ 洋房 5000元/ 淮遠(yuǎn)古鎮(zhèn)6660005572141.25 高層 4500-4900元/ 項(xiàng)目名稱建筑面積容積率限高物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)品 房型面積 歐鵬1號(hào)公館250000 260m 高層2-3房79-132 洋房（11F）2-3房97-127 尚品世家300000260m 高層1-3房30-105 洋房（7F）2-3房85-129 美麗澤京256015260m 高層2-3房68-95 洋

4、房1-3房52-100 茂田銅梁印象169000260m高層1-2房54-94 來新居水岸國際45000002.9高層1-3房75-164 金豪佳苑2000002 高層1-3房40-112 多層2-3房77-93 洋房3-4房110-140 淮遠(yuǎn)古鎮(zhèn)5572141.25高層1-3房40-112 特征二：同質(zhì)化嚴(yán)重 這些項(xiàng)目的去化速度如何？ 市場(chǎng)特征 市場(chǎng)特征 項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總套數(shù)推出套數(shù)銷售套數(shù)月均去化套數(shù) 歐鵬1號(hào)公館 高層約1116約504約494 約99 洋房約484約132約125 約25 尚品世家 高層約1960約1960約1807約106 洋房約616約364約323 約20 美

5、麗澤京 高層約1944約432約368約122 洋房約262約174約130 約81 茂田銅梁印象高層約1260約576約576 約82 來新居水岸國際高層約1052約452約442 約88 金豪嘉苑 高層約504約364約364- 多層約208 約48 約48 - 洋房約112 約56 約56 - 淮遠(yuǎn)古鎮(zhèn)高層約1632約1104約797 約99 市場(chǎng)特征 特征三：開發(fā)水平高客戶對(duì)品質(zhì)環(huán)境的打造要求較高 抓主流產(chǎn)品 分析單個(gè)產(chǎn)品的去化率，從特例中找共性 金豪嘉苑主流產(chǎn)品 產(chǎn)品類型戶型 面積（） 總套數(shù)推出套數(shù)銷售套數(shù)去化率 月均去化量 （套/月） 高層 一室 40565656100% 該項(xiàng)目

6、2010年 開始銷售，中 間因特殊原因 停頓，以前項(xiàng) 目的去化時(shí)間 無法計(jì)算 41562828100% 兩室 80565656100% 82562828100% 三室 102565656100% 102.3562828100% 106562828100% 107562828100% 112565656100% 多層 兩室 77242424100% 8080 93242424100% 三室10980 洋房 三室110562828100% 四室140562828100% 均價(jià)：4600-4800元/ 贈(zèng)送方式：大陽臺(tái)，擴(kuò)大景觀面 賣點(diǎn)：低價(jià)、方正實(shí)用型戶型 尚品世家主流產(chǎn)品 產(chǎn)品類型戶型 面積（）

7、 總套數(shù)推出套數(shù)銷售套數(shù)去化率 月均去化量（套/月） 高層 1室 30808080 100% 25-27 3580808025-27 3640404013 4380808025-27 5040404025-30 5340404025-31 兩室 8616016014792%98 9232032029392%195 9432032025680%171 9916016014892.50%99 103.5816016014791.80%98 三室10548048045695%304 洋房 兩室 85.788524790%31 103.5888525198%34 三室 115.222013011387

8、%75 12922013011286%75 賣點(diǎn)：院館設(shè)計(jì)，以贈(zèng)送、中庭景觀為主要賣點(diǎn) 主流產(chǎn)品 2012年主流產(chǎn)品： 高層以90左右兩房、105左右三房為主 洋房以115-125三房為主 歐鵬壹號(hào)公館主流產(chǎn)品 產(chǎn)品類型戶型 面積（） 總套數(shù)推出套數(shù)銷售套數(shù)去化率 月均去化量（套/月） 高層 兩室 79180727198%23 84144726995%23 961447272100%24 三室 1041807272100%24 108180727097%23 112144726995.80%22 11972363597.22%11 132723636100%12 洋房 兩室 9788 9813

9、2666293%14-16 三室 111132666395%14-16 11444 12788 六星級(jí)大堂售房部 景觀中庭 賣點(diǎn)：整體品質(zhì)感強(qiáng)，戶型相對(duì)緊湊，贈(zèng)送入戶花園 銅梁印象主流產(chǎn)品 產(chǎn)品類型戶型 面積（） 總套數(shù)推出套數(shù)銷售套數(shù)去化率 月均去化量（套/月） 高層 一室 54.241803636100%24 62.24180144144100%96 兩室 64.88901818100%12 76.47901818100%12 79.6901818100%12 85.47180144144100%96 87.48901818100%12 88.84180144144100%96 94.29

10、1803636100%24 戶型緊湊，2+1房85大中庭，水景景觀 賣點(diǎn)：大中庭、小戶型 戶型緊湊，1+1房62 淮遠(yuǎn)古鎮(zhèn)主流產(chǎn)品 產(chǎn)品類型戶型 面積（） 總套數(shù)推出套數(shù)銷售套數(shù)去化率 月均去化量（套/月） 高層 1室 40.69104523160%10 41104523058%10 46104522957%10 48104523363%11 兩室 7521614413090%33 832081046260%21 88.971201209780%24 8912012010285%26 901087272100%18 三室 10011 1101201209680%24

11、111108723650%9 112108723650%9 賣點(diǎn)：唯一中式建筑，切合古鎮(zhèn)的韻味 水岸國際主流產(chǎn)品 產(chǎn)品類型戶型 面積（） 總套數(shù)推出套數(shù)銷售套數(shù)去化率 月均去化量（套/月） 高層 一房 75964848100%24 兩房 80.56482424100%24 88.73964848100%24 81.448 92282828100%28 99.47282828100%28 三房 100964848100%24 101.548 102.6848 10548 109.4896 120964848100%24 119.99964848100%24 135.3428 2828100%24

12、 139.4496 484390%21-22 賣點(diǎn)：大中庭，圍合式布局，城市綜合體，未來預(yù)期較高 主流產(chǎn)品 2013年主流產(chǎn)品： 高層以85左右兩房、100-110三房為主 洋房以90左右兩方、110-120三房為主 美麗澤京主流產(chǎn)品 產(chǎn)品類型戶型 面積（） 總套數(shù)推出套數(shù)銷售套數(shù)去化率 月均去化量（套/月） 高層 兩室68.4764814411680%116 三室 92.3464814413090%130 95.564814412286%122 洋房 一室 5242423890%38 70.36553333100%11 兩室80.25553333100%11 三室 91.26553333100%11 100.9655333193%10 躍層、客廳挑空平層：儲(chǔ)藏室+陽臺(tái) 拓新御府主流產(chǎn)品 產(chǎn)品類型戶型 面積（） 總套數(shù)推出套數(shù) 高層 一房 64303