陽高新五金機(jī)電城項目可行性研究報告

1、陽高新五金機(jī)電城項目可行性研究報告目 錄第一章 總論1.1項目建設(shè)背景、目標(biāo)及意義1.2項目概況1.3可行性研究報告編制的依據(jù)1.4可行性報告研究范圍1.5項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.6研究結(jié)論及建議第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略2.1商業(yè)市場環(huán)境分析2.2營銷戰(zhàn)略2.3綜合評述第三章 規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案3.1規(guī)劃設(shè)計條件、設(shè)計原則3.1.1規(guī)劃場地環(huán)境及周邊環(huán)境3.1.2總體規(guī)劃設(shè)計原則3.1.3平面布局3.1.4交通組織3.1.5景觀設(shè)計3.1.6規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.1.7建筑方案設(shè)計3.1.8公共設(shè)施方案3.1.9消防系統(tǒng)3.1.10景觀規(guī)劃系統(tǒng)第四章 項目開發(fā)、前期及

2、施工進(jìn)度4.1項目開發(fā)實施進(jìn)度計劃4.2項目建筑工程規(guī)劃手續(xù)辦理進(jìn)度計劃4.3項目建設(shè)工程實施進(jìn)度計第五章 投資分析及項目經(jīng)濟(jì)效益評價5.1開發(fā)總投資總成本方案及投資效益比較5.2項目投資分析5.3總成本費(fèi)用估算表5.4銷售收入和經(jīng)營收入預(yù)測表5.5損益表5.6財務(wù)現(xiàn)金流量表5.7盈虧平衡分析5.8投資來源及資金使用表5.9項目資金運(yùn)行策略5.0綜合結(jié)論報告正文1.1項目建設(shè)背景、目標(biāo)及意義通過對建設(shè)背景及建設(shè)目標(biāo)的描述，將闡述項目開發(fā)對社會、政府、企業(yè)本身的積極意義。1.1.1項目建設(shè)背景#作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程中，將起到重要的作用。#省委省政府在新形勢下提

3、出的“三個轉(zhuǎn)變”更對走新型工業(yè)化道路、加快工業(yè)化進(jìn)程、加快城市化進(jìn)程有指導(dǎo)和助推的作用。#省副省長楊志文指出，#是一個資源大省，結(jié)合全省工業(yè)工作會議提出的工業(yè)強(qiáng)省的宏偉目標(biāo)，對我省資源進(jìn)行大開發(fā)與國內(nèi)國際大市場進(jìn)行對接，西部和#都需要高規(guī)格大手筆的五金機(jī)電交易平臺。五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)是事關(guān)國計民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，同時也是與許多重要行業(yè)關(guān)系十分密切的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，搞好五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個迫切而重要的問題。因此，近幾年來，#一直將五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)加以扶持。張學(xué)忠書記、張中偉省長對五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展也十分關(guān)心，多次指示，要求以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，發(fā)揚(yáng)“求真務(wù)實”精神，迎頭趕上發(fā)達(dá)地區(qū)的水平

4、。工業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中占的比重是最大的，據(jù)不完全統(tǒng)計，2001年#機(jī)電行業(yè)進(jìn)出口比例達(dá)到了50%以上，2002年#機(jī)電進(jìn)出口首次突破10億美元，名列全國十強(qiáng)。這樣的發(fā)展態(tài)勢，也反映出了#的機(jī)電行業(yè)正在向國際市場邁進(jìn)。就全國而言，中國是一個全球加工基地，政府十分重視這類市場的發(fā)展，現(xiàn)在全國各地如廣州、深圳、福建、上海、重慶等地都出現(xiàn)了不少的機(jī)電大市場。1.1.2項目建設(shè)目標(biāo)本項目的建設(shè)目標(biāo)，根據(jù)綿陽五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，是可以設(shè)定為具有一定規(guī)模和檔次的五金機(jī)電專業(yè)交易市場的。從硬件設(shè)施上看，須充分體現(xiàn)其外型的現(xiàn)代建筑美感，且在功能布局上符合五金機(jī)電業(yè)的特殊需求：集展示、交易、辦公、居家、倉儲

5、為一體的現(xiàn)代物流中心。從經(jīng)營管理上看，側(cè)重“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的營銷模式，努力達(dá)到甲乙雙方共同期待的雙贏：擁有一個管理規(guī)范、商業(yè)氛圍濃郁的現(xiàn)代化專業(yè)交易市場，同時又能在規(guī)定時間內(nèi)達(dá)到資本變效益的終極目的。1.1.3項目建設(shè)意義1.1.3.1為社會、政府、群眾及地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高帶來廣泛的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，改善項目所在地區(qū)的勞動就業(yè)狀況，提高地區(qū)商業(yè)的知名度及美譽(yù)度。1.1.3.1.1社會效益:綿陽市從城市規(guī)劃來看，原有的一環(huán)路沿線商圈已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，各種大型的交易市場、物流中心在交通上已受到很大的制約；從經(jīng)營方式看，市場的發(fā)展趨勢已向著專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展；從綿陽目

6、前的五金機(jī)電行業(yè)現(xiàn)狀看，仍處在沿街為市的原始經(jīng)營狀態(tài)；從市場環(huán)境看，綿陽已形成長虹電器、九洲電器集團(tuán)、川西北礦業(yè)、九零三、長鋼等一大批工業(yè)企業(yè)，因此該項目作為一個填補(bǔ)綿陽市場空白的項目，作為一個為川西北地區(qū)工業(yè)企業(yè)配套的項目是很有價值的。1.1.3.1.2經(jīng)濟(jì)效益:商業(yè)的發(fā)展勢必會促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本項目具有相當(dāng)規(guī)模、功能完善、配套齊全，其本身既可產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，同時，隨著地區(qū)商品貿(mào)易的繁榮，又可帶動周邊交通、金融、服務(wù)及房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本項目的開發(fā)，將從一定程度上提高高新區(qū)特別是項目所在區(qū)域附近居民的經(jīng)濟(jì)收入，將大幅度增加國家及地方稅收收入。相信歷經(jīng)三到五年的精心培育后，本項目

7、可為綿陽高新區(qū)的地方財政帶來每年數(shù)千萬元的可持續(xù)稅收，創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。1.1.3.1.3環(huán)境效益:在項目設(shè)計上，我們力求吸取國內(nèi)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn)商業(yè)模式，并結(jié)合綿陽本地區(qū)域的實際情況，立足于人們生活的客觀需求，建設(shè)一座具有社會價值、高品位文化底蘊(yùn)和符合公眾利益的現(xiàn)代化商業(yè)建筑。本項目的設(shè)計立意新穎、思路超前、環(huán)境優(yōu)美、氣勢不凡，是體現(xiàn)多主題的功能完善的綜合型購物場所，將購物、休閑、娛樂完美地融為一體。項目的建成，將為綿陽高新區(qū)的城市建設(shè)又平添了一座以自然生態(tài)為主題的具有現(xiàn)代都市氣息的標(biāo)志性建筑。本項目坐落于綿陽城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶，東與萬向裝飾建材城、汽車城呼應(yīng)；西接永興工業(yè)

8、園，北倚科創(chuàng)園，新希望集團(tuán)大商匯物流中心、長虹家電城、溫州商貿(mào)廣場等大型商業(yè)物流集散地近在咫尺。與此同時，本項目還緊鄰市政府規(guī)劃中的二環(huán)路、綿興東路，扼守綿陽西大門，直通成綿高速路；與綿陽市高新區(qū)管委會僅一街之隔，與綿陽市人民政府所在地原高新區(qū)火炬大廈也就三個公交站的路程，其交通之便捷，物流之順暢，路網(wǎng)之四通八達(dá)是有目共睹的。由此可鑒，高成本的投入將會給項目所在區(qū)域創(chuàng)造巨大的環(huán)境效益。1.1.3.1.4改善勞動就業(yè)狀況:預(yù)計本項目可直接與綿陽市再就業(yè)工程接軌，安置解決下崗、待業(yè)、榮轉(zhuǎn)軍人等 200 余人就業(yè)，間接提供更多的就業(yè)發(fā)展機(jī)會，為政府排優(yōu)解難。本項目屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，設(shè)置勞動崗位數(shù)目相

9、當(dāng)可觀。崗位技能涉及高、中、低三個層面，主要是中、低層面，職能技術(shù)的掌握相對容易，適合中青年多個年齡段的就業(yè)。同時也為綿陽市職工下崗再就業(yè)提供寬廣的理想化平臺，對綿陽市社會的安定團(tuán)結(jié)也起到積極正面的影響。1.1.3.1.5知名度和美譽(yù)度:本項目引領(lǐng)綿陽在商業(yè)建筑領(lǐng)域與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)同步。通過創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高綿陽市在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域的認(rèn)知度。隨著在改革開放后的飛速發(fā)展，現(xiàn)正成為省內(nèi)大城市中一顆耀眼的新星。山不在高，有仙則靈；水不在深，有龍則名，該項目的成功運(yùn)作必將營造一個完美的現(xiàn)代專業(yè)市場購物環(huán)境。1.1.3.2對企業(yè)本身的發(fā)展有以下意義: 本項目的開發(fā)，在為我公司帶來巨大的經(jīng)濟(jì)收益基礎(chǔ)上，還

10、將會在其它方面產(chǎn)生巨大的效益，如:提升我公司在省內(nèi)外同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地位；提高我公司在省內(nèi)外的知名度、美譽(yù)度；拓寬我公司主營業(yè)務(wù)的領(lǐng)域；創(chuàng)造我公司商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的初級模式及開發(fā)流程，為我公司發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)專業(yè)管理人才。1.1.3.2.1資本升值房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長始終是社會經(jīng)濟(jì)增長中較為重要的一個組成部分，在我們國家進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需的政策基礎(chǔ)上，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)是目前社會經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)，也是許多資本追捧的熱點(diǎn)行業(yè)，結(jié)合我公司企業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)、優(yōu)勢，本項目的成功運(yùn)作將會實現(xiàn)我公司商業(yè)運(yùn)作的根本利益并最大化，從而達(dá)到公司資本的升值。1.1.3.2.2提升我公司在國內(nèi)同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地位在目前國內(nèi)商業(yè)環(huán)境

11、條件下，通過本項目的開發(fā)運(yùn)作，會為我們公司在今后與合作企業(yè)合作時提供良好的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)業(yè)績，產(chǎn)生更多的合作機(jī)會；另一方面，本項目的建設(shè)開發(fā)及運(yùn)營過程增近了公司與當(dāng)?shù)卣暮献?，建立了良好的企業(yè)與政府的合作關(guān)系，為公司在西南區(qū)域的發(fā)展，創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，并在同業(yè)態(tài)商業(yè)企業(yè)目前在西南區(qū)域競爭較為激烈的市場環(huán)境中增加企業(yè)競爭力提供了有力的基礎(chǔ)，從而提高我公司在同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域里的商業(yè)地位。1.1.3.2.3提高公司在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域的知名度、美譽(yù)度通過對商業(yè)項目的運(yùn)作，會有大量的專業(yè)信息、媒體進(jìn)行關(guān)注，同時我們也對項目的推廣進(jìn)行了一系列策劃營銷活動，筑壩蓄水。在目前的商業(yè)領(lǐng)域里，項目的規(guī)模及投資額度在綿

12、陽均已達(dá)到相當(dāng)重量級的水平，所以本項目的成功開發(fā)及運(yùn)做將會引起商業(yè)領(lǐng)域里的企業(yè)、專家、學(xué)者們的廣泛關(guān)注，從而提高我公司在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域中的知名度及美譽(yù)度。1.1.3.2.4拓寬我公司主營業(yè)務(wù)的領(lǐng)域: 作為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目，五金機(jī)電城項目成為我公司主營業(yè)務(wù)拓寬的一個標(biāo)志性項目，從此，可以通過自營、聯(lián)營、招租、出售等一系列方式對物業(yè)使用權(quán)限進(jìn)行經(jīng)營。拓寬了以往只是自營或招租等方式對物業(yè)運(yùn)營管理的經(jīng)營模式。1.2項目概況1.2.1項目名稱： 溫州商貿(mào)廣場綿陽高新五金機(jī)電城1.2.2建設(shè)地點(diǎn)：綿陽市綿興路西段，現(xiàn)綿陽高新區(qū)管委會對面1.2.3建設(shè)單位：綿陽高新建設(shè)開發(fā)有限公司1.2.4企業(yè)性質(zhì)：國有

13、1.2.5法人代表：梁勇1.2.6項目負(fù)責(zé)人：陸原1.2.7建設(shè)規(guī)模：1.2.8建設(shè)期限：一年1.2.9資金來源：項目開發(fā)資金由綿陽高新建設(shè)開發(fā)有限公司、#尚高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和綿陽市高新區(qū)邁特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方共同投資。1.2.10場地現(xiàn)狀：（見下圖）1.2.11項目功能構(gòu)成：本項目在功能上集展示、交易、辦公、居家、倉儲、物流于一體，能充分滿足各種實力層次商家及消費(fèi)者的多樣化需求。1.3可行性研究報告編制的依據(jù)：本項目可行性研究報告編制的依據(jù)是綿高管委函（2005）19號的有關(guān)精神，將項目用地建成五金機(jī)電產(chǎn)品專業(yè)市場。1.4可行性報告研究范圍 通過對項目建設(shè)開發(fā)過程中投資、策劃、設(shè)計、

14、工程建設(shè)各項計劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性等方面的研究，研究范圍為項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略；規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案；項目開發(fā)、前期、及施工進(jìn)度；投資分析及項目經(jīng)濟(jì)效益評價；項目組織管理與保障措施等。1.5項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)溫州商貿(mào)廣場綿陽高新五金機(jī)電城項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1-1表1-1項目技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃用地面積其中1代征綠地面積2建設(shè)用地面積總占地面積總建筑面積其中123456789容積率停車位指標(biāo)分析總建筑面積1商鋪2精品專賣店3餐飲娛樂休閑會所4住 宅5配套設(shè)施經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總投資額包含住宅開發(fā)萬元不包含住宅開發(fā)萬元2投資利潤率包含住宅開發(fā)%不包含住宅開發(fā)%3全部投資回收期(不含建設(shè)期

15、)包含住宅開發(fā)年不包含住宅開發(fā)年1.6研究結(jié)論及建議在本項目可行性研究報告中，我們系統(tǒng)地將溫州商貿(mào)廣場綿陽高新五金機(jī)電城項目的開發(fā)計劃、條件等進(jìn)行了論述，將項目開發(fā)的前、中、后等各個時期需要解決的工作及將會出現(xiàn)的具體問題的解決，提供了詳細(xì)的計劃進(jìn)度安排。研究結(jié)論為本項目屬綜合商業(yè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，對本項目的投資符合公司企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求。投資、策劃、設(shè)計、工程建設(shè)計劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性均已進(jìn)行了詳實的論述，項目可以實施。但鑒于本項目為我公司第一個開發(fā)運(yùn)作的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，確需進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)研。在此前提下，我公司將竭盡所能地選擇提供公司自身的各種有效資源及社會優(yōu)勢資源，全面、深入、標(biāo)準(zhǔn)

16、、優(yōu)質(zhì)、高效的對項目加以定位開發(fā)。人員專業(yè)、資金充實、決策及時和政策環(huán)境良好是我公司目前的客觀狀況，希望天時、地利、人和以及特殊的歷史條件，讓項目成為公司再造的一個輝煌。第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略2.1商業(yè)市場環(huán)境分析2.2營銷戰(zhàn)略2.3綜合評述2.1商業(yè)市場環(huán)境分析本部分將對目前綿陽市的宏觀政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析。 2.1.1宏觀政策環(huán)境繼2000年國家推出西部大開發(fā)的戰(zhàn)略方針之后，2001年11月,中國成功加入世界貿(mào)易組織。在我國，尤其是成都的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了持續(xù)三年的快速增長的今天，西部開發(fā)和入世無疑是綿陽房地產(chǎn)發(fā)展的兩大利好。綿陽市委政府確定了2005年全市奮斗目標(biāo) ：gd

17、p完成526億元，增長14；固定資產(chǎn)投資完成150億元，增長20以上；社會消費(fèi)品零售總額完成173億元，增長12；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加500元，達(dá)到8200元；農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到3050元。綿陽堅持“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略，深入實施“工業(yè)千億工程”，堅定不移走新型工業(yè)化道路。全市工業(yè)總產(chǎn)值由1985年的16.5億，增加到2002年的453億，增長26倍；工業(yè)增加值達(dá)到119.3億元，增長14倍；工業(yè)上交稅金占地方財政收入的70%。由此可見，以科技聞名全國的綿陽，工業(yè)依然是其經(jīng)濟(jì)的重要支柱。2.1.2宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、政府出面多方聯(lián)手打造成、德、綿經(jīng)濟(jì)走廊 為搞好綿陽“十一五”規(guī)劃編制

18、工作，配合國家做好成渝地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，2004年8月13日，在省委的倡議下，綿陽、成都、德陽三市發(fā)展計劃委員會就提升成、德、綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力，以及如何搞好“十一五”規(guī)劃和構(gòu)建成德綿經(jīng)濟(jì)區(qū)等共同關(guān)注的問題專門召開了會議。會議認(rèn)為：（1） 成德綿地區(qū)是#省乃至西部最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，也是國家“十一五”規(guī)劃中提出需要整合提高的城市密集區(qū)。成、德、綿經(jīng)濟(jì)總量占全省約48%，是#的經(jīng)濟(jì)核心，成都的都市經(jīng)濟(jì)、德陽的重型機(jī)械裝備、綿陽的科技城建設(shè)，將構(gòu)建#“十一五”期間最有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)增長區(qū)域，也是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)域最重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展組成部分，應(yīng)當(dāng)加快、加大經(jīng)濟(jì)協(xié)作。（2） 為加快成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建立經(jīng)

19、濟(jì)協(xié)作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，指導(dǎo)三市“十一五”規(guī)劃編制工作，三市計委將聯(lián)合組建“十一五”期間成德綿區(qū)域合作與開發(fā)思路研究課題小組，就三市共同關(guān)心的問題進(jìn)行深入研究。（3） 三市計委達(dá)成了“情況互通、信息互通、相互促進(jìn)”的意向，將進(jìn)一步加強(qiáng)相互間的溝通和學(xué)習(xí)。三市計委共同探討了在市場經(jīng)濟(jì)體制下，該由政府解決的，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺建設(shè)問題，對三城市基礎(chǔ)設(shè)施、能源、現(xiàn)代物流、通訊信息、金融、專業(yè)化協(xié)作等問題進(jìn)行了討論，對建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌建設(shè)提出了積極的建議。同時，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與互補(bǔ)發(fā)展、優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間產(chǎn)業(yè)布局，加強(qiáng)跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)整合和協(xié)調(diào)，打破地區(qū)間的貿(mào)易壁壘，構(gòu)建與市場相

20、適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，形成統(tǒng)一的大市場，促進(jìn)區(qū)域間資源的流動和共享進(jìn)行了討論。2005年1月31日，#省發(fā)改委正式批復(fù)同意編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（川發(fā)改規(guī)劃200543號）文件，編制和實施成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不僅對統(tǒng)籌成德綿地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮其龍頭和骨干作用，而且對于促進(jìn)#全省經(jīng)濟(jì)社會的跨越式發(fā)展和綿陽科技城建設(shè)，都具有十分重要的作用。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進(jìn)成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展寫入了2005年#省人大工作報告。 2、 積極融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展綿陽市四屆五次會議第3號提案中提出的主動融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，建立“成綿經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”的建議案受到廣泛

21、的重視，結(jié)合“十一五”規(guī)劃的制定，市計委已將“綿陽在成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的地位和作用”作為一個重大課題進(jìn)行研究，并在編制綿陽“十一五”規(guī)劃時，將綿陽加入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)作為重要內(nèi)容之一編入規(guī)劃，在#形成綿陽、成都、重慶三個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的組成結(jié)構(gòu)。2.2營銷戰(zhàn)略根據(jù)本項目的整體戰(zhàn)略計劃，公司針對其位于綿陽城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶，進(jìn)行了前期市場調(diào)研，在獲得大量市場信息數(shù)據(jù)的前提下，以確立項目的營銷與推廣核心、尊重市場客情與營銷環(huán)境、顧及內(nèi)部資源與開發(fā)實力為前提， 結(jié)合項目的地塊規(guī)劃特點(diǎn)與項目開發(fā)條件，制定了較詳盡的項目開發(fā)策略與營銷策略。為明確營銷資源和傳播，本章節(jié)進(jìn)一步總結(jié)、界定了項目的產(chǎn)品總體規(guī)劃特點(diǎn)與項

22、目品質(zhì)形象定位。 依此提煉產(chǎn)品賣點(diǎn)與策劃要點(diǎn)，總結(jié)項目的核心理念與營銷主題，確立項目總體推廣思路，并本著近細(xì)遠(yuǎn)疏、循序漸進(jìn)的原則，對不同階段的戰(zhàn)術(shù)特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營銷推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓展性。同時，基于商業(yè)物業(yè)與商務(wù)公寓在本案開發(fā)中的難點(diǎn)與不確定性， 分別就相關(guān)區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)趨勢、業(yè)界態(tài)勢、可比物業(yè)狀況等立項指標(biāo)，進(jìn)行了全面、科學(xué)的再次調(diào)研與深入分析，進(jìn)一步得出二者以及二者統(tǒng)一的市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營分析及銷售控制等結(jié)論。 2.2.1項目初步規(guī)劃布局特點(diǎn)及功能構(gòu)成依據(jù)本案“1拖2商鋪”+“超市”+“住宅”的規(guī)劃主題；結(jié)合項目地塊的形狀特點(diǎn)及規(guī)劃條

23、件，并顧及到本案開發(fā)策略的制訂與實施。對項目的規(guī)劃與商業(yè)的定位結(jié)合提出適合本項目的規(guī)劃及建筑形式設(shè)計要求。2.2.2市場調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計a、 成都市場各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)本次調(diào)研在成都地區(qū)的調(diào)查范圍，主要以成都西門生資一條街、長久機(jī)電城、金府機(jī)電城為重點(diǎn)。此區(qū)域相當(dāng)一部分商家實力雄厚，信譽(yù)良好，在成都乃至整個#都具有影響力和代表性，具有相應(yīng)的調(diào)查價值。調(diào)查員在的調(diào)查過程中，采用典型調(diào)查和抽樣調(diào)查交錯進(jìn)行的辦法廣泛收集來自一線目標(biāo)商家的不同看法。據(jù)統(tǒng)計，本次調(diào)查僅調(diào)查表發(fā)放一項就達(dá)到1200份，收回調(diào)查表642份，經(jīng)篩選后確定有效調(diào)查表500份。與此同時，與調(diào)研人員進(jìn)行深入交流的大商家也高達(dá)百余人，其意見和

24、建議自始自終引起調(diào)研人員的高度重視。整個調(diào)研工作，調(diào)研人員都圍繞如下問題展開1、 目前階段在#除成都之外還有比較適合建五金機(jī)電交易市場的城市嗎？（1） 統(tǒng)計表：地點(diǎn)選項有沒有不清楚沒填西門生資一條街11491910長久機(jī)電城12871918金府機(jī)電城14012204總 計382285832（2）餅形分析圖圖形說明：認(rèn)為在二級市場已經(jīng)能有機(jī)會建設(shè)五金機(jī)電城的商家占76%；認(rèn)為還不具備建設(shè)能力的商家占6%；對二級市場情況不了解的占到12%；沒填此項占6% 。（3）數(shù)據(jù)分析 以上數(shù)據(jù)充分反映，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在川內(nèi)二級城市建設(shè)五金機(jī)電項目是切實可行的。盡管有12%的商家在接受調(diào)查時表示出對二級市場不是很

25、了解，不便發(fā)表意見,同時也有約6%的商家直接持反對意見,但并不影響命題本身的可行性。畢竟絕對值太過懸殊?？倲?shù)不低于20家的知名商家在接受調(diào)查時甚至毫不避諱的告訴調(diào)查員，如果真有具備一定實力的開發(fā)商要在省內(nèi)二級城市建五金機(jī)電市場，那綿陽、自貢、樂山應(yīng)該是首先要考慮的城市。這些城市都具有相應(yīng)的發(fā)展基礎(chǔ)。盡管綿陽地處成廣高速中段，位置尷尬，但其作為省會城市副中心的發(fā)展戰(zhàn)略，同時也作為一個聞名全國的科技城市，其巨大的發(fā)展?jié)摿κ侨魏紊碳叶疾荒茌p易忽視的。2、 在二級城市要想成功興建五金機(jī)電市場，你認(rèn)為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統(tǒng)計表選項地點(diǎn)西門生資一條街長久機(jī)電城金府機(jī)電城總 計良好的硬件

26、142172166480足夠的消費(fèi)能力150170164484管理規(guī)范140168147455有一定社會影響力120128152400產(chǎn)品質(zhì)量可靠120149160429服務(wù)水平不斷提高135141155431交通方便150147145442經(jīng)營成本低148162157467良好的政策環(huán)境112138120370有一定規(guī)模118126156400沒填64616（2）條形圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 根據(jù)上列統(tǒng)計表我們不難看出：商家對“足夠的消費(fèi)能力”尤其關(guān)注，冠居各項之首；“良好的硬件設(shè)施”、“交通方便”和“經(jīng)營成本低”則充分吸引了被調(diào)查商家的注意力；“管理規(guī)范”及“服務(wù)水平不斷提高”則反映出的日漸強(qiáng)

27、化的管理及服務(wù)意識。本次調(diào)查列出的十小項調(diào)查內(nèi)容，無疑是引起了被調(diào)查五金機(jī)電商家的普遍關(guān)注。對這些作為一個成功市場運(yùn)營必須的條件持無所謂態(tài)度的商家則僅有16家，說明現(xiàn)在的商家對市場運(yùn)作的要求已經(jīng)大大提高，完全可用今非昔比來描繪。這在一定程度上增加了市場運(yùn)作的難度。3、 成都五金機(jī)電商家及外地川內(nèi)銷售商家的入住打算：（1） 統(tǒng)計表 地點(diǎn)選項愿意不愿意以后再說沒填西門生資一條街6821504長久機(jī)電城6735496金府機(jī)電城9858413總 計23311414013（2） 餅形圖 （3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 由上表可以看出：接近半數(shù)的商家(即46%)愿意到經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的二級城市所興建的五金機(jī)電市場去發(fā)展

28、；有28%的商家對二級市場持觀望態(tài)度。在此需要特別指出的是，調(diào)查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，表明不愿到二級城市去發(fā)展的商家，除了自身實力不濟(jì)外，其文化素質(zhì)、風(fēng)險意識、發(fā)展愿望、企業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)等方面均存在一定的局限性。 4、 在二級城市建五金機(jī)電交易市場，你更愿意選擇以下哪些城市？（1） 統(tǒng)計表選項地點(diǎn)西門生資一條街長久機(jī)電城金府機(jī)電城總 計樂山554851154綿陽577174202德陽283441103眉山10233366自貢324148131內(nèi)江25273183廣元12203365其它2125沒填1381233 （2）柱形圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)：接受調(diào)查的成都大商家普遍認(rèn)為,在#具備

29、建設(shè)專業(yè)機(jī)電市場的前三名城市分別為 綿陽、樂山、自貢，其中選擇綿陽的占到愿意到二級城市發(fā)展的商家（233家）總數(shù)的86.7%，遠(yuǎn)高出樂山和自貢。4、作為五金機(jī)電商家，你的客戶群體最集中的城市是哪些？（1） 統(tǒng)計表地點(diǎn)選項成都樂山綿陽德陽眉山自貢瀘州內(nèi)江廣元宜賓其它沒填西門生資一條街271419129119881084長久機(jī)電城4118182012121010131065金府機(jī)電城44153210129911991313總 計1124769423332282930292722 （2）柱狀圖（3）數(shù)據(jù)分析 從商家客戶的集中情況可以看出：成都商家的銷售渠道輻射相當(dāng)廣泛，遍及省內(nèi)各地；在省內(nèi)二級城市中

30、，排在首先位置的依然是綿陽，其次是樂山，德陽、眉山、自貢、廣元。5、如果入住一個新建的五金機(jī)電交易市場，對商鋪的需求你更愿意租還是購買？（1） 統(tǒng)計表地點(diǎn)選項租買說不清楚沒填西門生資一條街10251108長久機(jī)電城7248226金府機(jī)電城8861302總計2621606216（2）餅形圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：要求租和買的商家比例較之以往發(fā)生了相當(dāng)深刻的變化。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的53%,而表示在適宜情況下可以考慮購買的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的32%，這是#五金機(jī)電行業(yè)從來沒有過的事。業(yè)界資深人士認(rèn)為,這一購買愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平。這說明，即便是按照運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的方式

31、直接銷售商鋪，目前的大多數(shù)商家無論在心理上抑或是潛意識中還是能接受的，同時也說明不少商家通過自己持續(xù)不斷的苦心經(jīng)營已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實力，具有營銷和置業(yè)的雙重能力。有12%的商家對此問題不能說清楚，說明對該項目及市場消費(fèi)還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定。商家對商鋪產(chǎn)生不小的購買欲望，這對投資開發(fā)者來說無疑是個好消息，因為這在一定程度上可以確保市場的進(jìn)一步穩(wěn)定和繁榮，同時也對完全依靠普通投資者而產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險起到了相應(yīng)的遏止作用。6、如果你入住二級城市的新建的五金機(jī)電市場，你對商鋪的租金價格的期望值是多少？（1） 租金統(tǒng)計表地點(diǎn)選項10元以內(nèi)1020元2030元3040元40元以上沒填西門

32、生資市場188037151317長久機(jī)電府機(jī)電城204348271610總計53190105765026（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：39%的商家接受1020元/月的租金，21%的商家接受2030元/月 的租金；二者之間具有一定差距。其中5%的商家沒有填，說明具體的價格，還需要看市場建設(shè)后的具體情況而定。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們不難判斷：市場運(yùn)作初期的租金定在1030元/月這一價格段，是不會讓商家感到多大意外的。這是商家能普遍接受的價格范圍。7、如果你入住二級城市的新建的五金機(jī)電市場，你對商鋪的銷售價格的期望值是多少？（1） 銷售統(tǒng)計表地點(diǎn)選項3000元左右35

33、00元左右4000元左右5000元左右其它沒填西門生資市場9838101322長久機(jī)電城754161133金府機(jī)電城4262115448總計2151412778103（2） 餅狀圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：對購買作出判斷的商家，認(rèn)定價格應(yīng)該控制在3000元每平米左右的占整個被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認(rèn)定可以接受3500元每平米的商家僅占整個被調(diào)查商家數(shù)的28%。值得重視的是，有21%的商家對此沒做選擇，這說明商家對買商鋪比租商鋪更加謹(jǐn)慎。行業(yè)專家認(rèn)為,新建市場商浦的銷售價格,在實際運(yùn)作中還需要看很多因素，在此不作深入論述。8、你對商鋪面積的需求是多少平方米？（1） 統(tǒng)計表地點(diǎn)選項40801

34、002005001000以上其它沒填西門生資市場905917136412長久機(jī)電城643423158206金府機(jī)電城57452375856總計21113863351914614（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 選擇40商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41%，選擇80商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的28%；選擇100的占13%。由此可見，商鋪面積在40100是最容易被五金機(jī)電商家接受的；需求500以上商鋪的商家達(dá)到7%，說明成都的商家實力偏強(qiáng)，對面積的要求要比二級城市商家的大。9、如果采用租賃形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？（1）統(tǒng)計表地點(diǎn)選項1年2年3年4年5年其它沒填西門生資市場325619

35、02933長久機(jī)電城27611803666金府機(jī)電城32751734241總計911926931221310（2）餅狀圖圖表說明：1年占18%；2年占24%；3年占14%；4年占1%；5年占24%（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：商家對租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個問題：一是租賃期定為5年,商家可以接受的比例竟然高達(dá)38%；二是4年是個特殊數(shù)字，有忌諱。有18%的商家選1年，這部分商家很明顯是對市場能否運(yùn)作成功持觀望態(tài)度。如果市場啟動成功的話，租賃2年以上的商家保守估計也將達(dá)到62%以上。10、你使用商鋪的主要功能是什么？（1） 統(tǒng)計表地點(diǎn)選項批發(fā)貨物倉儲辦公產(chǎn)品展示其它沒填西門生資市場

36、8922344303長久機(jī)電城7626272704金府機(jī)電城8712233036總計2524884100313（2）餅形圖圖表說明：批發(fā)貨物占49%；倉儲占10%；產(chǎn)品展示占20%；辦公占17%（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示 ：對準(zhǔn)備入住新建市場的商家來說，市場設(shè)施真正吸引他們的,依然還是批發(fā)貨物及產(chǎn)品展示這兩項主要功能，兩項功能加起來占整個功能需求的69%。11、入住商家對市場功能有什么要求？ （1） 統(tǒng)計表格 地點(diǎn)選項交易展示商務(wù)辦公信息溝通物業(yè)管理沒選西門生資市場592927271951長久機(jī)電城3738103219126金府機(jī)電城6727162128137總計16394538066301

37、4（2）柱形圖（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：接受本次調(diào)查的商家，對市場的交易功能提出明確要求，其次才是展示、辦公及信息溝通功能，這幾項要求占據(jù)主要的功能。12、單項調(diào)查：市場運(yùn)作過程中，哪些配套服務(wù)在商家心目中比較重要？（可多選）（1） 統(tǒng)計表 地點(diǎn)選項停車物管工商稅務(wù)銀行物流倉儲通信裝卸餐飲環(huán)境政策其它沒填西門生資市場331391426191911111011201長久機(jī)電城3230141728321616171311222金府機(jī)電城4939192345402119242119391總計11482425499915646524441814(2)柱狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 此單項調(diào)查顯示：商家

38、對市場的配套服務(wù)普遍重視，其重要程度的依次是：停車銀行物流物管政府政策倉儲稅務(wù)裝卸餐飲工商。13、一個8萬平米規(guī)模的五金機(jī)電市場最好能容納多少商家？ （1）統(tǒng)計表格 地點(diǎn)選項1002003004005001000其它沒填西門生資市場212966241081長久機(jī)電府機(jī)電計541222006733222 （2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：在一個經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)條件相應(yīng)較好的二級城市發(fā)展五金機(jī)電市場，吸引外地商家注意力的一個不容忽視的重要因素是市場本身的規(guī)模。在此項調(diào)查中，一個8萬平米的市場，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)達(dá)到300戶商家的占了被調(diào)查商家

39、總數(shù)的41%，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在400戶左右的商家占了被調(diào)查商家總數(shù)的13%，而認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在500戶以上的商家僅占被調(diào)查商家的7%。14、市場在招商過程中和開業(yè)后的培育期中，需要投放大量的廣告宣傳嗎？（1） 統(tǒng)計表格地點(diǎn)選項要不要其它沒填西門生資一條街133284長久機(jī)電城138206金府機(jī)電城16155總 計4325315（2）餅狀圖 （2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：選需要投入廣告的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的86%，而選擇不需要或不太重視這個選項的商家僅占被調(diào)查商家的13%，這充分說明興建一個全新的并有一定規(guī)模的市場，廣告宣傳對入場商家商家來說是非常重要的。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場的興衰，

40、這是投資者必須高度引起重視的。15、你愿意到二級市場去發(fā)展嗎？ （1） 統(tǒng)計表地點(diǎn)選項愿意不愿意以后再說沒填西門生資一條街885520長久機(jī)電城985829金府機(jī)電城7650281總 計262160771（2） 餅狀圖 （3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：本次調(diào)查選定的目標(biāo)商家，已有53%的商家愿意到二級城市發(fā)展，其中首選綿陽的商家被調(diào)查商家的35%，如果算上其它二級城市及部分縣級城市的商家，這一比例還會更高。這和我們展開調(diào)查前所估計的情況大體一致。而選擇以后再說的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15%，說明對二級市場的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)。但有一點(diǎn)是可以肯定的，省會中心城市的實力商家對經(jīng)

41、濟(jì)相對發(fā)達(dá)的二級城市的商機(jī)是普遍看好的。b、綿陽地區(qū)及周邊調(diào)查(綿陽城區(qū)、江油、三臺、安縣、梓潼、廣元、德陽、) 由于項目本身的特殊性及出于保密方面的原因，加之競爭對手的突然增加，使調(diào)研組一行在綿陽本地收集商家數(shù)據(jù)具有了相應(yīng)的難度，因而導(dǎo)致了本次調(diào)查在綿陽城區(qū)收集的直接數(shù)據(jù)顯得不夠充分，好在調(diào)查員及時改變調(diào)查策略，通過與商家的反復(fù)交流，還是掌握了比較詳盡的一手資料。這些資料的把握，對于本項目的確立與否，將起到至關(guān)重要的重用。選項地點(diǎn)綿陽城區(qū)江油廣元三臺鹽亭安縣梓桐總計樂山21122154綿陽13225103212175德陽8110596眉山12581228自貢77109197內(nèi)江4357155

42、廣元12112其它85518沒填30301、 在#省二級城市建五金機(jī)電交易市場，你更愿意選擇以下哪些城市？（1）統(tǒng)計表（2）餅形圖（3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：如果二級城市興建五金機(jī)電交易市場，愿意選擇在綿陽做五金機(jī)電交易的占了被調(diào)查總數(shù)的33%，遙遙領(lǐng)先于其它二級城市。2、 在二級城市要想成功興建五金機(jī)電市場，你認(rèn)為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統(tǒng)計表選項地點(diǎn)綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計良好的硬件7111411117足夠的消費(fèi)能力1433121管理規(guī)范121411120有一定社會影響力1031418產(chǎn)品質(zhì)量可靠1511411225服務(wù)水平不斷提高6141113交通方便1

43、641421129經(jīng)營成本低10341119良好的政策環(huán)境163114126有一定規(guī)模202241231沒填（2）柱狀圖（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：興建五金機(jī)電交易市場應(yīng)當(dāng)具備的條件這一命題引起了接受調(diào)查的絕大部分商家的高度重視。他們認(rèn)為，具備的條件的重要程度依次是：有一定規(guī)模交通方便良好的政策產(chǎn)品質(zhì)量可靠足夠的消費(fèi)能力管理規(guī)范經(jīng)營成本低。3、對商鋪的需求你更愿意租還是購買？（1） 統(tǒng)計表選項地點(diǎn)綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計租85132221買5117租售結(jié)合141116說不清楚617（2）餅形圖選項百分比（3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：租（41%）買（14%），說明該地商家在

44、經(jīng)濟(jì)實力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實力的。另外，31%的商家對租售結(jié)合的經(jīng)營思路是接受的。4、你對商鋪的租賃價格的期望值是多少？（1） 統(tǒng)計表選項地點(diǎn)綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計10元以內(nèi)/月61211111020元/月812131162030元/月133111193040元/月4440元以上/月0（3） 餅狀圖百分比（4） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 上列數(shù)據(jù)可以看出，超出30元每平米以后，是商家難以接受的；而在1030元每平米的范圍內(nèi)則是商家普遍能接受的；低價對22%的商家有一定誘惑力。5、你對商鋪的銷售價格的期望值是多少？ （1）統(tǒng)計表 選項地點(diǎn)綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安

45、縣梓桐總計3000元左右11221412233500元左右1932244000元左右05000元左右0其它224 （2）餅狀圖百分比 圖表說明：3500元左右占47%；3000元左右占45%；40005000元無選；其它占8%。（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：如果按照商業(yè)地產(chǎn)的操作模式興建產(chǎn)權(quán)式機(jī)電交易市場，對商鋪產(chǎn)權(quán)的銷售價格而言，興建初期的售價定在30003500元/這個范圍，需要購買的商家或其他投資者是能夠普遍接受的。超出這一價格底線，銷售難度將明顯加大。當(dāng)然，這一數(shù)據(jù)反映出的結(jié)論是并未將市場成功運(yùn)作后的增值因數(shù)考慮在內(nèi)的，這需要特別注意。6、采用租賃的形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？（1） 統(tǒng)計表 選項地點(diǎn)綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計1年611192年41163年112112174年05年1121216其它11（2）餅形圖百分比 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 贊成一次性租賃5年的商家占了被調(diào)查商家總數(shù)的33%