房地產(chǎn)評估方法-市場法講解

1、房地產(chǎn)估價方法市場法 李兵 王敏 夏寒光 一、市場比較法基本原理 二、可比實例的搜集與選取 三、可比實例成交價格的處理 四、比準(zhǔn)價格的綜合估算與求取 五、市場法估價總結(jié)與應(yīng)用實例 一、市場法的基本原理 1 、市場比較法及其理論依據(jù)市場比較法及其理論依據(jù) 市場比較法：又稱市場法、交易實例比較 法、買賣實例比較法、市場資料比較法等。 指將估價對象與估價時點的近期有過交易 的類似房地產(chǎn)加以比較，對這些類似房地 產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算?價對象的客觀合理價格或價值的方法。 類似房地產(chǎn)：包括區(qū)位、權(quán)益和實物三個方面類似房地產(chǎn)：包括區(qū)位、權(quán)益和實物三個方面 應(yīng)相同或相近應(yīng)相同或相近 地段相近地

2、段相近（或類似地區(qū)）：在同一街區(qū)（同一 供需圈）或土地利用類型相同或相似 權(quán)益相同：權(quán)益相同：同為所有權(quán)或使用權(quán) 結(jié)構(gòu)相似結(jié)構(gòu)相似：同是高層并且都是砼結(jié)構(gòu)，在大類 結(jié)構(gòu)相同的情況下，最好還要小類相同，如同 為磚木一等。 用途相同用途相同：同是住宅或?qū)懽謽腔蛏虉?理論依據(jù) -替代原理 由于商品購買者的行為通常只是為了滿足其一定的 效用需求，當(dāng)同一市場上出現(xiàn)兩種或兩種以上效用 相同或效用可相互替代而價格不等的商品時，購買 者將力求選擇價格較低的商品；而當(dāng)價格相同效用 不等時，購買者又將選擇效用較大的商品。這樣， 通過市場供求和競爭機(jī)制的作用，效用均等的商品 之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)，最終使得市場上具在同

3、等效 用的商品獲得相同的市場價格。因此，估價對象的 市場價值可與估價對象同類型的具有替代性的交易 實例來決定。也就上說，可能利用與估價對象同類 型的具有替代性的交易實例的價格，來推測估價對 象可能實現(xiàn)的市場價格。 2、市場比較法的適用條件和范圍 必須具備以下3個條件： （1）有足夠的交易實例，能滿足比較、分析的需要。 市場比較法的運用完全取決于市場信息。交易實例 不少于3個最終可以選定為比較實例。 （2） 比較實例與估價對象具有替代性。 （3） 資料要可靠。 不適應(yīng)用于： （1） 房地產(chǎn)市場尚不發(fā)達(dá)或交易規(guī)模很小的地區(qū)。 （2） 對某些交易實例極少、類型特殊的房地產(chǎn)， 如寺院、園林等。 3 3

4、、市場比較法估價操作步驟 第一階段：市場調(diào)查-本方法的評估基礎(chǔ)問題 尋找近期成交的與估價對象具有類似特性的房地產(chǎn)交 易實例，選取可比實例。 第二階段：修正差異 根據(jù)對影響房地產(chǎn)市場價格形成的因素分析，對確定 為比較實例的價格進(jìn)行調(diào)整，以修正其與待估房地產(chǎn) 存在的差異，通過具體比較的評估過程得出估價結(jié)果。 具體包括以下步驟： （1） 收集交易實例 （2） 選取比準(zhǔn)實例 （3） 建立價格比較修正的基礎(chǔ) （4） 交易情況修正 （5） 交易日期修正 （6） 房地產(chǎn)狀況修正 （7） 綜合求取比準(zhǔn)價格 二、可比實例的搜集與選取 1、搜集交易實例 運用市場法的基礎(chǔ)和前提條件 搜集交易實例通常渠道有： （1）

5、上網(wǎng)查詢各地房地產(chǎn)交易網(wǎng)站案例； （2） 征得各區(qū)土地、房產(chǎn)管理部門配合，上門采集資料； （3） 取得物業(yè)管理部門配合，核實不可售公房等交易底稿； （4） 走訪工商行政主管部門，查閱非居住用房的合法性； （5） 通過房屋中介機(jī)構(gòu)獲得掛牌、交易價格。 （6） 通過深入現(xiàn)場，直接調(diào)查交易當(dāng)事人了解多方面信息； （7） 市場調(diào)查，到房產(chǎn)公司、售樓處、房展會了解情況。 （8） 查閱各種報刊有關(guān)房地產(chǎn)交易的消息； （9） 同行之間互相提供信息資料; （10）其他途徑。 2、選擇比較實例房地產(chǎn) （1）類似房地產(chǎn)：地區(qū)相同、用途相同、結(jié)構(gòu)相同、權(quán) 利性質(zhì)相同(出讓方式)。 （2）可比實例的交易類型應(yīng)與估價目

6、的相吻合。 （3）交易實例必須為正常交易。正常交易是指公平競爭、 信息通暢、平等自愿的市場條件下進(jìn)行的公平交易。 （4）交易時間與估價對象的估價時點應(yīng)盡量接近。最長 時間不宜超過2年。 三、可比實例成交價格的處理 1、建立價格比較修正的基礎(chǔ) 統(tǒng)一貨幣單位 統(tǒng)一付款方式 統(tǒng)一采用單價 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 統(tǒng)一面積單位 2、房地產(chǎn)交易情況修正 交易情況修正的含義： 可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是 不正常的。由于要求評估的估價對象的價格是 客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格 是不正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才 能作為估價對象的價格。這種對可比實例成交 價格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易情況修正

7、。 造成成交價格偏差的因素： 交易行為中的個別情況不易實現(xiàn)完全的公平競爭的市場，容 易造成價格偏差的特殊因素一般有以下幾種： （1）有一定的特殊利害關(guān)系的交易主體之間的房地產(chǎn)交易， 如親朋好友； （2）急于出售或急于購買的交易； （3）有特別動機(jī)或偏好的房地產(chǎn)交易； （4）交易雙方信息不對稱； （5）特殊方式的交易：拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等； （6） 交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易； 正常成交額-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費=賣方實際得到的房款 正常成交額+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費=買方實際付出的房款 （7） 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； （8） 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； （9）其他特殊的交易情形，如政府面向特殊住房消

8、費主體售 出的解困房、廉價房等。 交易情況修正的方法 交易情況修正的方法，主要有百分率法和差額法。 采用百分率法進(jìn)行 交易情況修正的一般公式為： 可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)正常價格 假設(shè)比準(zhǔn)實例成交價格比市場價格高低的百分率為s% ,則有 交易情況修正系數(shù)=1/(1s%); 采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實例成交價格+交易情況修正數(shù)額正常價格 例：某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格 的2%和3%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方90萬元，應(yīng)交納的稅費 均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格是？ 解 賣方實際得到的價格=90萬元 正常成交價格-應(yīng)由賣方

9、負(fù)擔(dān)的稅費 賣方實際得到的價格 正常成交價格-正常成交價格2%=90 正常成交價格=90（1-2%）=91.84萬元 3、房地產(chǎn)交易日期調(diào)整 交易日期調(diào)整含義時間差異修正 將可比實例在其成交日期時的價格修正為估價時點時的價格，如此 才能將其作為估價對象的價格。對比較實例的交易日期進(jìn)行修正， 其實是要對房地產(chǎn)的銷售價格予以調(diào)整，以反映隨著時間變化房地 產(chǎn)市場價格行情的漲跌情況。 修正系數(shù)=估價時點的價格指數(shù)/交易日期的價格指數(shù)（一般用物價指 數(shù)，最適宜采用房地產(chǎn)價格指數(shù)） 交易日期調(diào)整的方法： 采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為： 可比實例在成交日期時的價格交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的

10、價 格。 可比實例在成交日期時的價格(1T)在估價時點時的價格 或者 可比實例在成交日期時的價格(100T)/100在估價時 點時的價格 修正系數(shù)=1+T%或(100+T)/100 房地產(chǎn)價格指數(shù)按基期不同又分為定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)。 定基指數(shù)是以某一時點為基期建立的。環(huán)比指數(shù)通?；诓还潭?，通 常以上個統(tǒng)計時點為基期?；趦r格指數(shù)通常定義為1，具體案例 如下： 1731 4、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 房地產(chǎn)狀況是影響房地產(chǎn)價格的一個重要因素，因此，如 可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)本身有差異，則在進(jìn) 行了交易情況和交易日期修正后，還應(yīng)房地產(chǎn)狀況的修 正。進(jìn)行房

11、地產(chǎn)狀況調(diào)整，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀 況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（1）區(qū)位修正：主要包括交通狀 況、繁華程度、公共設(shè)施完備程度、臨街狀況、樓層、 朝向等。 （2）權(quán)益修正：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件等 （3）實物狀況修正：土地面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完 備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況 建筑物 -新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面 布置、工程質(zhì)量等 修正比率的方法主要是指以待估房地產(chǎn)的狀況為基礎(chǔ)，將 比較實例的狀況逐項與基準(zhǔn)作比較并打上對比分。 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列

12、出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響 的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方 面的；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的 狀況；然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀 況進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度；最后 根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整。 修正方法：修正方法： 1）直接比較修正 -以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（為100），將可比實例的房地 產(chǎn)狀況與它逐項比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率。 修正比率=100/（100 + R）或1/(1+R%) 2）間接比較修正 -先將可比實例狀況修正為一個標(biāo)準(zhǔn)的

13、房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)的房 地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，估價對象的房地產(chǎn)狀況與之比較得到修正價格的比 率。 修正比率= 100 （100 + R2） （100 + R1） 100 例1：在采用直接比較法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正中，判定某可比實例的房地 產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.98，其依據(jù)是（ ） A.可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅 度為2% B.可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅 度為2% C.可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅 度為2.04% D. 可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅 度為2.04% 例2 比

14、較法中，采用間接比較對可比實例價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，其 中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價對象的房 地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)是多少 ？ 解 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)： 100/102 97/100= 0.95 D 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題 （1） 可比實例的房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還 是實物狀況，都應(yīng)是成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況， 而不是在估價時點或其他時候的狀況。 （2） 由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位和實物 因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不 一定相同。因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實物狀況的比較、

15、調(diào)整 時，具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。 四、比準(zhǔn)價格的綜合估算與求取 1 1、求取與某個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格的方法、求取與某個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格的方法 修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式： 待估房地產(chǎn)價格=可比實例房地產(chǎn)價格交易時間修正系數(shù)交易情況修正 系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 待估房地產(chǎn)價格=P（100+T）/100 100/（100 + S ）100/（100 + R ） 比較實例比交易對象的情況好的，需要將比較實例的價格下調(diào)時，取正號； 反之，需要將比較實例價格向上調(diào)整，則取負(fù)號。 修正、調(diào)整系數(shù)累加形式： 估價對象價格可比實例價格(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)十 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)) 估價對象價格P實例實例 （100+T）/100+S+R） 連乘形式和累加形式相比，連乘形式更加科學(xué)，應(yīng)用更廣泛。 2 2、比準(zhǔn)價格的綜合估算方法、比準(zhǔn)價格的綜合估算方法 平均數(shù)法 . 簡單算術(shù)平均數(shù)法 . 加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法 中位數(shù)法 眾數(shù)法 3 3、比準(zhǔn)價格綜合估算方法的選用判斷、比準(zhǔn)價格綜合估算方法的選用判斷 對于同一個案例，使用不同的綜合估算方法，其結(jié)果通常是 不同的。即是說，采用平均數(shù)法、中位數(shù)法或者眾數(shù)法， 對估價結(jié)果的影響是不同的。即使采用平均數(shù)法，具體是 采用簡單算術(shù)平均數(shù)法，還是加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法，以及加 權(quán)算術(shù)平均數(shù)法中采用