花樣年商業(yè)模式

1、戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃 花樣年商業(yè)模式專題研究花樣年商業(yè)模式專題研究 花樣年于1996 年在深圳啟動物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，憑借豐富的經(jīng) 驗和卓越的能力，已成功擴(kuò)張至中國增長最快的四個經(jīng)濟(jì)圈， 目前專注于“四大經(jīng)濟(jì)圈”開展相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù) l 1996年年9月月28日日，花樣年開始其業(yè)務(wù)，成立深圳市星彥投資發(fā)展有限公司 l 1998年年：花樣年的首個住宅物業(yè)開發(fā)項目深圳碧云天在中國深圳市福田區(qū)動工 l 2000年年：深圳碧云天落成?；幽觊_始從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)，包括保安服務(wù)、 物業(yè)及設(shè)施維護(hù)、園藝及住宅物業(yè)與寫字樓的其他物業(yè)管理服務(wù)?；幽晡挥谥袊钲谑辛_湖區(qū) 的首個半裝修住宅精品樓盤項目芳鄰亦

2、開始施工 l 2001年年 ：花樣年的物業(yè)組合多元化至包括寫字樓的開發(fā)?；幽甑氖讉€寫字樓開發(fā)項目喜年中心 于中國深圳市福田區(qū)動工。地域上，花樣年已將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)拓展至成都。于2001年10月18日， 成都通和成立 l 2003年年：于中國成都市錦江區(qū)的首個住宅開發(fā)項目成都錦上花動工?；幽晡挥谥袊啥际谐悄?區(qū)的首個住宅及商用大樓開發(fā)項目藝墅花鄉(xiāng)亦開始施工 l 2006年年：花樣年集團(tuán) （中國） 于2006年1月20日成立，并于同年成為深圳花樣年投資、花樣年物 業(yè)管理公司、星彥地產(chǎn)及成都通和各自股權(quán)的控股公司 l 2007年年：地域上，花樣年已將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)拓展至長江三角洲地區(qū)?；幽觊_

3、始著手云海間的 建設(shè)，該項目乃位于中國江蘇省宜興市西渚鎮(zhèn)的一個高檔住宅小區(qū) l 2008年年 ：除深圳、成都及宜興外，花樣年亦將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)拓展至珠江三角洲如東莞及惠州等 其他城市。 l 2009年年：在東莞，住宅小區(qū)開發(fā)項目東莞君山已開始施工。整個項目預(yù)計將于2011年6月竣工。在 成都，大型城市綜合體美年國際廣場1.1期至1.3期開始施工 l 2009年年11月月25日日在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市（股份代碼：1777） l 2010年年：在 花開中國 戰(zhàn)略指引下，花樣年在新進(jìn)入了桂林、大理、無錫和南京4個區(qū)域核心 城市，將公司的業(yè)務(wù)布局從7個城市擴(kuò)展到11個城市，這使公司業(yè)務(wù)布局更為均

4、衡 資料來源：公司公告及年 報 2001年起花樣年開始嘗試進(jìn)入異地市場，并逐步展開全國 化發(fā)展戰(zhàn)略。目前其業(yè)務(wù)發(fā)展主要聚焦于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活 躍的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠江三角洲、長江三角洲及京津都市圈四 大區(qū)域 2010年四大區(qū)域合同銷售明細(xì)表年四大區(qū)域合同銷售明細(xì)表 區(qū)域區(qū)域 合同銷售金額合同銷售金額 合同銷售面積合同銷售面積 人民幣百萬元人民幣百萬元占比占比平方米平方米占比占比 成渝經(jīng)濟(jì)圈2,01952%244,10364% 珠江三角洲1,21031%85,43322% 京津都市圈50613%38,18610% 長三角區(qū)域1574%14,4324% 合計3,892100%382,154100% 截

5、至截至2011年年10月，花樣年已將月，花樣年已將 業(yè)務(wù)擴(kuò)展到深圳、東莞、惠州、業(yè)務(wù)擴(kuò)展到深圳、東莞、惠州、 成都、天津、蘇州、無錫、南成都、天津、蘇州、無錫、南 京、桂林、大理等京、桂林、大理等10個核心城個核心城 市，并計劃每年新進(jìn)入市，并計劃每年新進(jìn)入1-3個個 核心城市來持續(xù)擴(kuò)大公司的戰(zhàn)核心城市來持續(xù)擴(kuò)大公司的戰(zhàn) 略縱深略縱深 資料來源：公司年報 時間回到2006年，當(dāng)時政府連發(fā)“13道令”針對房地產(chǎn)行 業(yè)進(jìn)行密集宏觀調(diào)控，亦是在該年花樣年開始尋求集團(tuán)整體 的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 序號序號時間時間政策政策 1 15月17日國務(wù)院發(fā)布六大新措施調(diào)控樓市(簡稱“國六條”) 2 25月29日關(guān)于調(diào)整住房

6、供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見(簡稱“九部委十五條意見”) 3 37月5日關(guān)于切實落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知 4 47月6日關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 5 57月6日關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 6 67月11日關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見 7 77月24日關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 8 87月26日關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 9 98月1日正式實施 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 10109月4日關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知 11119月5日 關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 121210月

7、18日關(guān)于開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動的通知 131311月7日關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知 在不到半年的時間內(nèi)，來自中央有關(guān)部委的房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)在不到半年的時間內(nèi)，來自中央有關(guān)部委的房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)13個，涉及信貸、土地、結(jié)構(gòu)、稅個，涉及信貸、土地、結(jié)構(gòu)、稅 收、住房保障、市場秩序、反腐等眾多環(huán)節(jié)、當(dāng)時的市場感受到了一場史無前例的調(diào)控風(fēng)暴收、住房保障、市場秩序、反腐等眾多環(huán)節(jié)、當(dāng)時的市場感受到了一場史無前例的調(diào)控風(fēng)暴 事實上從2004 年起，中央就陸續(xù)出臺了一系列政策措施， 著力提高房地產(chǎn)行業(yè)門檻和集中度，直接導(dǎo)致相當(dāng)數(shù)量尚未 形成核心競爭力的中小開發(fā)商退出或

8、被收購 土地土地 1.土地保證金提高，高達(dá)上億；土地保證金提高，高達(dá)上億；2.地價快速上漲，往往是起拍價的倍數(shù)；地價快速上漲，往往是起拍價的倍數(shù)；3.地價地價 款一次性付清趨勢越來越明顯；款一次性付清趨勢越來越明顯；4. 閑置土地清理力度加大閑置土地清理力度加大 規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計 1.規(guī)劃設(shè)計在拿地環(huán)節(jié)中的作用越來越重要；規(guī)劃設(shè)計在拿地環(huán)節(jié)中的作用越來越重要；2.規(guī)劃設(shè)計和國五條調(diào)控精神越規(guī)劃設(shè)計和國五條調(diào)控精神越 協(xié)調(diào)越容易拿到地；協(xié)調(diào)越容易拿到地；3.90/70和雙限房項目比重提高和雙限房項目比重提高 開發(fā)開發(fā) 1.項目自有資金必須在項目自有資金必須在35以上；以上；2.主體結(jié)構(gòu)封頂才能發(fā)

9、放按揭；主體結(jié)構(gòu)封頂才能發(fā)放按揭；3.四證齊全才四證齊全才 能貸款；能貸款；4.貸款等資金具有扶強(qiáng)不扶弱的先天偏好；貸款等資金具有扶強(qiáng)不扶弱的先天偏好；5.禁止建筑商為開發(fā)商墊禁止建筑商為開發(fā)商墊 資；資；6.禁止拖欠農(nóng)民工工資禁止拖欠農(nóng)民工工資 稅收稅收 1.所得稅從結(jié)算時繳納改為預(yù)售時預(yù)繳；所得稅從結(jié)算時繳納改為預(yù)售時預(yù)繳；2.取消新設(shè)公司稅收優(yōu)惠；取消新設(shè)公司稅收優(yōu)惠；3.提高投資提高投資 購房流通稅負(fù)，抑制投資投機(jī)需求；購房流通稅負(fù)，抑制投資投機(jī)需求；4.或嚴(yán)格實行土地增值稅或嚴(yán)格實行土地增值稅 銷售銷售 1.提高預(yù)售條件；提高預(yù)售條件；2.主體結(jié)構(gòu)封頂才能放按揭；主體結(jié)構(gòu)封頂才能放按

10、揭；3. 政府開始重視銷售環(huán)節(jié)市場政府開始重視銷售環(huán)節(jié)市場 秩序和商品房質(zhì)量保證；秩序和商品房質(zhì)量保證；4.大中開發(fā)商定價能力和優(yōu)勢越來越突出大中開發(fā)商定價能力和優(yōu)勢越來越突出 開發(fā)商競爭加劇，競爭越來越聚焦于土地、資金和品牌優(yōu)勢開發(fā)商競爭加劇，競爭越來越聚焦于土地、資金和品牌優(yōu)勢 中小開發(fā)商退出，大中開發(fā)商跟進(jìn)，行業(yè)集中度提高中小開發(fā)商退出，大中開發(fā)商跟進(jìn)，行業(yè)集中度提高 根據(jù)中國房地產(chǎn)TOP10研究組 07年發(fā)布的研究報告顯 示，2006年“百強(qiáng)房企”總資產(chǎn)均值達(dá)73.1億元，凈資產(chǎn) 均值25億，花樣年綜合實力不強(qiáng) 2006花樣年花樣年百強(qiáng)平均百強(qiáng)平均 收入3.4億27.1億 毛利1.5億

11、N/A 利潤9000萬N/A 總資產(chǎn)20億73億 凈資產(chǎn)6億25億 于是從2006年起公司開始嘗試尋求差異化發(fā)展道路，經(jīng)過 對市場形勢的綜合研判和業(yè)務(wù)模式的不斷摸索，終于確定了 城市綜合體精品高檔住宅 “雙核驅(qū)動”的戰(zhàn)略構(gòu)想 業(yè)務(wù)拆分業(yè)務(wù)拆分 專業(yè)化、精細(xì)化專業(yè)化、精細(xì)化 地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)物業(yè)管理集團(tuán)物業(yè)管理集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)銷售代理集團(tuán)銷售代理集團(tuán) 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 “雙核雙核”驅(qū)動驅(qū)動 城市綜合體城市綜合體精品高檔住宅精品高檔住宅 據(jù)判斷，花樣年對該戰(zhàn)略的主要考量應(yīng)該是基于當(dāng)時企業(yè)自 身的經(jīng)營能力、中國城市化進(jìn)程的發(fā)展水平，以及長久以來 住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)市場之間發(fā)展的“

12、不均衡性”等內(nèi)外部 環(huán)境 住宅地產(chǎn)以自住住宅地產(chǎn)以自住 需求為主，商業(yè)地產(chǎn)需求為主，商業(yè)地產(chǎn) 較少發(fā)展較少發(fā)展 住宅中自住和改善住宅中自住和改善 型需求并存，商業(yè)型需求并存，商業(yè) 地產(chǎn)起步發(fā)展地產(chǎn)起步發(fā)展 住宅以改善為住宅以改善為 主，商業(yè)地產(chǎn)從快主，商業(yè)地產(chǎn)從快 速到穩(wěn)定發(fā)展速到穩(wěn)定發(fā)展 8000 工業(yè)化初期工業(yè)化初期工業(yè)化中后工業(yè)化中后 期期 發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階 段段 資料來源：Natrust，統(tǒng)計局 p與住宅不同，商 業(yè)地產(chǎn)起步期較 晚但持續(xù)期很長 p國際經(jīng)驗表明人 均GDP1200-8000 美元是商業(yè)地產(chǎn) 的起步期 ，8000 美元之后進(jìn)入加 速發(fā)展期，直至 20000 美元之后才

13、 進(jìn)入成熟發(fā)展期 p而在起步期時新 增供應(yīng)增速往往 最快。中國目前 正處于起步期， 而一線城市則已 步入加速發(fā)展期 人均人均GDP（美元）（美元） 機(jī)會機(jī)會 為貫徹“雙核”戰(zhàn)略，花樣年通過提供多樣化的產(chǎn)品選擇和 人性化的生活服務(wù)，為富裕中高階層的個人、家庭以及快速 增長的中小型企業(yè)與企業(yè)主營造理想的工作生活環(huán)境 花樣年提供的產(chǎn)品平臺花樣年提供的產(chǎn)品平臺 寫字樓寫字樓 酒店酒店 洋房及別墅洋房及別墅 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 商業(yè)商業(yè) 多層與高層住宅多層與高層住宅 目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 雙向選擇雙向選擇 緩周轉(zhuǎn)緩周轉(zhuǎn) 塑精品塑精品 花樣年對商業(yè)地產(chǎn)的基本運(yùn)作思路是提前進(jìn)駐地方產(chǎn)業(yè)園區(qū)以獲得早期的成本優(yōu)勢，并

14、依托政府主花樣年對商業(yè)地產(chǎn)的基本運(yùn)作思路是提前進(jìn)駐地方產(chǎn)業(yè)園區(qū)以獲得早期的成本優(yōu)勢，并依托政府主 導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃去尋找目標(biāo)客戶；項目落成后，嚴(yán)格控制商業(yè)持有物業(yè)比重（最高導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃去尋找目標(biāo)客戶；項目落成后，嚴(yán)格控制商業(yè)持有物業(yè)比重（最高30%），通過快速），通過快速 銷售補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金銷售補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金 多年來，花樣年堅持 “雙核驅(qū)動”戰(zhàn)略，使其可以更好地 滿足核心客戶關(guān)于居住、商務(wù)、辦公、投資等綜合性需求， 在遇到宏觀調(diào)控時也擁有了更強(qiáng)的抵御市場波動的能力 商務(wù)商務(wù) 居住居住 辦公辦公 投資投資 商業(yè)商業(yè) 文娛文娛 城市綜合體城市綜合體 + 精品高檔住宅精品高檔住宅 以成都香年廣場為例，項目包

15、括精裝商務(wù)公館、甲級寫字樓、 藝術(shù)酒店、精品商業(yè)等高端商務(wù)業(yè)態(tài)于一體，樹立了花樣年 未來在城南乃至天府新區(qū)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略支點(diǎn) p項目簡介項目簡介：位于CBD核心區(qū)天府大道西側(cè)，總占地近30畝、 總建面約25萬，是一個集國際甲級寫字樓、精裝商務(wù)公 館、藝術(shù)酒店和精品商業(yè)于一體的城市商務(wù)綜合體 p項目特色項目特色：寫字樓單位由兩棟高176米的雙子塔構(gòu)成，全隱 框LOW-E玻璃幕墻，局部高級石材豎向線條造型；限量版 70年產(chǎn)權(quán)珍稀精裝商務(wù)公館，戶型面積為28-68，全奢適 精裝標(biāo)準(zhǔn)，配備品牌家具家電，客戶拎包即可直接入住 p項目特色項目特色：小戶型、LOFT、酒店式公寓、投資地產(chǎn)及其他 p交通配套交

16、通配套： 501、504、4A、4B軟件園站 p裝修狀況裝修狀況：精裝修、菜單式裝修、公共部分精裝修 p開間面積開間面積：65-2000平方米 p所屬商圈所屬商圈：高新區(qū) 近些年來，花樣年不斷提升城市綜合體業(yè)務(wù)的比重，逐步實 現(xiàn)了由單一的住宅開發(fā)商向綜合服務(wù)運(yùn)營商的轉(zhuǎn)變，未來更 欲形成住宅、酒店管理、商業(yè)運(yùn)營及養(yǎng)老地產(chǎn)“四足鼎立” 的發(fā)展格局 p引述花樣年董事局主席潘軍的說法，花樣年現(xiàn)在推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)包括商業(yè)、寫字樓和商務(wù)式的公引述花樣年董事局主席潘軍的說法，花樣年現(xiàn)在推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)包括商業(yè)、寫字樓和商務(wù)式的公 寓，所占的比重超過了寓，所占的比重超過了50%，高端住宅大概在，高端住宅大概在30

17、%，中檔住宅、精品住宅類，中檔住宅、精品住宅類20% p與此同時，花樣年將繼續(xù)提升城市綜合體的銷售占比，并持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)業(yè)和商業(yè)運(yùn)營能力，與此同時，花樣年將繼續(xù)提升城市綜合體的銷售占比，并持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)業(yè)和商業(yè)運(yùn)營能力， 這是花樣年面向未來的長期產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略這是花樣年面向未來的長期產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 p潘軍還表示，花樣年的策略就是要做高端，并大幅增加商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)比例。公司在潘軍還表示，花樣年的策略就是要做高端，并大幅增加商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)比例。公司在2006年設(shè)定年設(shè)定 的商業(yè)與住宅比例是的商業(yè)與住宅比例是3：7，現(xiàn)在調(diào)整為，現(xiàn)在調(diào)整為5：5。 資料來源：公司年報 花樣年打造的城市綜合體之所以能夠

18、成功，秘訣在于其與當(dāng) 地產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合，順勢而為，充分配合，借力打力，使自 己的產(chǎn)品能夠擁有良好的市場條件和客戶基礎(chǔ) 比如成都香年廣場，位于成都市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，以金融、科技、軟件等比如成都香年廣場，位于成都市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，以金融、科技、軟件等 為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這些智力密集型、經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)期，并逐步邁入相對較快發(fā)展階段為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這些智力密集型、經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)期，并逐步邁入相對較快發(fā)展階段 的優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)，成為花樣年綜合體中寫字樓、商業(yè)面積銷售的主要對象的優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)，成為花樣年綜合體中寫字樓、商業(yè)面積銷售的主要對象 再比如深圳香年廣場，位于華僑城東部工業(yè)區(qū)西北，而華僑城的定位是住宅、再比如深

19、圳香年廣場，位于華僑城東部工業(yè)區(qū)西北，而華僑城的定位是住宅、 旅游和高科技區(qū)域，入住了大量的民營企業(yè)和企業(yè)主，為花樣年帶來了大量的旅游和高科技區(qū)域，入住了大量的民營企業(yè)和企業(yè)主，為花樣年帶來了大量的 潛在客群，而該項目位置本身就坐落于深圳南山區(qū)潛在客群，而該項目位置本身就坐落于深圳南山區(qū)6個產(chǎn)業(yè)孵化基地中的一個個產(chǎn)業(yè)孵化基地中的一個 2011年年6月月28日，花樣年披露其下屬全資子公司以日，花樣年披露其下屬全資子公司以3.155億元人民幣收購深圳億元人民幣收購深圳 TCL王牌電子公司全部股權(quán)，進(jìn)而獲得蛇口的三宗地塊。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃，蛇口王牌電子公司全部股權(quán)，進(jìn)而獲得蛇口的三宗地塊。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃，

20、蛇口 工業(yè)區(qū)將對這個區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模的城市升級改造，花樣年將配合這個改造，進(jìn)工業(yè)區(qū)將對這個區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模的城市升級改造，花樣年將配合這個改造，進(jìn) 一步提升花樣年在蛇口區(qū)域的地位，形成一個高端的城市綜合體一步提升花樣年在蛇口區(qū)域的地位，形成一個高端的城市綜合體 1 2 3 自2009年上市以來，花樣年緊緊圍繞“四大經(jīng)濟(jì)圈”穩(wěn)步 推進(jìn)戰(zhàn)略的實施，充沛的土地儲備保證了其發(fā)展的縱深 2010年土地儲備明細(xì)表年土地儲備明細(xì)表 單位： 區(qū)域區(qū)域在建項目在建項目待建項目待建項目框架協(xié)議項目框架協(xié)議項目 總土地儲備總土地儲備 建筑面積建筑面積 比例比例 成渝經(jīng)濟(jì)圈成渝經(jīng)濟(jì)圈8,399,80360% 成都568,

21、3112,840,8333,917,3327,326,476 大理76,796996,5311,073,327 珠三角經(jīng)濟(jì)圈珠三角經(jīng)濟(jì)圈3,567,75326% 深圳125,089125,089 東莞122,983333,400456,383 惠州72,418682,127754,545 桂林2,231,7362,231,736 京津都市圈京津都市圈904,0386% 天津83,289765,749849,038 北京55,00055,000 長三角經(jīng)濟(jì)圈長三角經(jīng)濟(jì)圈1,070,0728% 蘇州11,848521,27349,246582,367 無錫421,208421,208 南京66,4

22、9766,497 總數(shù)總數(shù)983,9387,939,6195,018,10913,941,666100% 2010年花樣年先后新進(jìn)桂林、大理、無錫和南京年花樣年先后新進(jìn)桂林、大理、無錫和南京4個區(qū)域核心城市，將公司的業(yè)務(wù)布局從個區(qū)域核心城市，將公司的業(yè)務(wù)布局從7個城市擴(kuò)個城市擴(kuò) 展到展到11個城市，使得公司業(yè)務(wù)布局更為合理均衡個城市，使得公司業(yè)務(wù)布局更為合理均衡 資料來源：公司年報 從花樣年上市后披露的年報可以看出，自2006年實施戰(zhàn)略 轉(zhuǎn)型以來，近5年時間公司實現(xiàn)了“跨越式”發(fā)展，財務(wù)表 現(xiàn)十分突出 20062007200820092010 5年平均復(fù)年平均復(fù) 合增長率合增長率 人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元人民幣千元 收入 342,339 772,057 1,174,211 2,458,673 4,471,23467.18% 毛利 154,480 222,837 469,477 1,026,861 1,924,79465.62% 凈利 91,094 6