廣德項目產品定位報告

1、 【和聲機構策劃案】廣德項目產品定位報告2009年9月5日目 錄第一部分：項目概況3一、地理位置及現(xiàn)狀3二、地形地貌4三、交通條件4四、用地指標5五、區(qū)域環(huán)境5六、用地條件分析與研究5第二部分：宏觀市場分析6一、城市規(guī)劃研究61、城市概況及交通概況62、城市總體規(guī)劃介紹83、城市布局10二、廣德經(jīng)濟狀況111、經(jīng)濟總體概況112、固定資產投資133、產業(yè)結構14第三部分：廣德房地產市場分析14一、總體市場特征14二、土地供應研究15三、住宅產品對比研究171、低層產品172、小高層產品183、單身公寓及酒店式公寓20四、商業(yè)市場分析211、整體商業(yè)現(xiàn)狀212、區(qū)域商業(yè)項目分析22五、廣德酒店市

2、場分析24第四部分：項目定位26一、項目主要問題點261、旅館業(yè)地塊物業(yè)的矛盾262、住宅類產品與商業(yè)用地的矛盾263、區(qū)域發(fā)展不成熟26二、項目swot分析27三、產品定位依據(jù)281、產品形態(tài)分析282、產品定位依據(jù)29四、項目市場定位30五、經(jīng)濟效益測算31第五部分：建筑設計建議34一、建筑體型建議34二、平面布局建議34三、戶型配比建議35四、戶型功能定位361、戶型創(chuàng)新的必要性362、戶型參考36五、產品競爭力營造372、產品形象383、產品本身384、產品服務上395、銷售價格及銷售新政39第六部分：酒店及商業(yè)建議39一、酒店戶型建議39二、商業(yè)設置建議40附：酒店投資分析41一、前

3、期建造成本測算41二、后期裝修等成本測算42三、成本收回年限測算43第一部分：項目概況一、地理位置及現(xiàn)狀本案位于廣德新區(qū)，東臨萬桂山南路、南貼維二路、西至維五路、北與規(guī)劃中的城市公園相鄰，與茗桂花園相呼應。距老城區(qū)大致3公里。 東面：萬桂山南路 南面：即將施工的維二路 西面：正在施工的維五路 北面：規(guī)劃中的城市公園二、地形地貌項目地塊較為規(guī)整，相對于城市道路，宗地基本低于萬桂山南路。地塊內目前堆放一些孔型石材并有一戶人家，同時地塊內及沿萬桂山南路有輸電線路穿過。位于萬桂山南路的入口 項目地塊內三、交通條件項目地處廣寧路與萬桂山南路交叉口，現(xiàn)項目四至道路正在修繕中。四、用地指標項目總用地20.5

4、5畝（13706.85方），容積率3.0，限高70米。依此規(guī)劃條件來看，除政府硬性規(guī)定的五星級酒店外，勢必會出現(xiàn)商業(yè)和高層、小高層類似物業(yè)。五、區(qū)域環(huán)境區(qū)塊位于廣德政務新區(qū)的核心地帶，政務新區(qū)是目前政府重點建設對象。北與廣寧路一路之隔的是成熟小區(qū)茗桂花園；項目東面目前是農居點，未來規(guī)劃為金融辦公、商業(yè)、居住區(qū)；項目南面一路之隔的是已經(jīng)出讓的商貿用地；項目西面是核心的政務新區(qū)辦公區(qū)域，已經(jīng)建好的有新的行政辦公大樓、水務局、森林消防指揮中心等部門。六、用地條件分析與研究從本次的調研情況來看，以現(xiàn)階段的條件來看，本地塊綜合條件一般。對本項目的影響主要有如下幾個方面：因素一：規(guī)模局限本案僅4.1萬方總

5、建筑面積的開發(fā)量，與當?shù)啬壳霸谑蹘讉€百畝項目相比算是小盤，同時本案又是商業(yè)性質項目，不具備形成大型綜合體概念，所以項目整體顯得比較單薄。也不利于項目品牌的形成。因素二：3.0容積率的要求必會出現(xiàn)小高層、高層的類似產品從地塊本身的規(guī)劃條件來看，結合容積率利潤最大化的原則，3.0的容積率除了政府強性要求的酒店外，還必須造一定量的小高層與高層的類似物業(yè)比較適宜；與目前市場上再售的70年產權的小高層、高層項目相比本案40年產權的高層物業(yè)類型將受到極大的挑戰(zhàn)。因素三：目前缺少外在優(yōu)勢資源依托從目前來看，本案東面為農居點，南面為規(guī)劃中的商貿用地，西面為政府用地，北面為規(guī)劃中的城市公園，目前項目的道路體系、

6、居住氛圍等還不成熟，既缺少自然環(huán)境的借勢依托，又缺少成熟居住環(huán)境的依托；既沒有城市的繁華，也沒有郊區(qū)環(huán)境的幽雅，地段的優(yōu)越性和區(qū)域的認知度短時間內較難體現(xiàn)。因素四：版塊內未來的商業(yè)氛圍以及居住品位將成為本案的一個突破點從現(xiàn)有的規(guī)劃條件來看，本案周邊未來的商業(yè)氛圍濃厚，本案將是未來新城商業(yè)的核心地帶。因素五：區(qū)位優(yōu)勢將是本案未來最大的亮點本案緊臨新的政府辦公區(qū)域，周邊其它行政辦公、金融辦公、商業(yè)氛圍正在逐漸形成，項目具備未來的市場價值。第二部分：宏觀市場分析一、城市規(guī)劃研究1、城市概況及交通概況廣德縣位于安徽省東南部，蘇浙皖三省八縣（市）交界處，區(qū)域面積 2165 平方公里，人口50余萬，東臨杭

7、嘉湖，北倚蘇錫常，周邊 “ 兩個半小時經(jīng)濟圈 ” 有上海、杭州、南京、合肥等 4 個省會城市和 16 個大中發(fā)達城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個發(fā)達省份毗鄰接壤的縣份，是東進西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟的結合點，是華東沿海經(jīng)濟挺進安徽等中西部地區(qū)的第一站。安徽省的東南大門； 位于皖蘇浙三省八縣市結合部； 距離常州機場60公里，祿口機場80公里； 距離上海240公里、杭州130公里、南京160公里、黃山190公里； 環(huán)繞四周的有南京祿口、合肥駱崗、上海虹橋、杭州蕭山等機場和上海、蕪湖、南京、寧波等港口； 318國道、申蘇浙皖高速、蕪杭鐵路、3條省道和寧杭高速（在建）穿境而過； 安徽省唯一與蘇浙兩個發(fā)達省份

8、毗鄰接壤的縣份，是東進西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟的結合點； “兩個半小時經(jīng)濟圈”里有上海、合肥、南京、杭州4座省會城市和16座經(jīng)濟發(fā)達的大中城市，是華東沿海經(jīng)濟挺進安徽等中西部地區(qū)的第一站。318國道申蘇浙皖高速蕪杭鐵路240公里130公里祿口機場常州機場60公里200公里合肥南京80公里160公里上海杭州3條省道寧杭高速（在建）廣德小結：便捷的交通條件為城市經(jīng)濟的發(fā)展提供了可能。2、城市總體規(guī)劃介紹根據(jù)廣德城市總體規(guī)劃，政府將按照“二軸三片八組團”的布局結構進行城市建設，把廣德建設成為經(jīng)濟繁榮、科技發(fā)達、生活環(huán)境優(yōu)美、社會文明的現(xiàn)代化城市。 兩個軸線南北景觀軸：以北面的橫山國家森林公園為起點，以

9、南面的城市公園為過渡，指向盧村水庫。中間串聯(lián)行政中心、天壽寺塔、城市廣場，形成一條沿襲歷史、面向未來和突出環(huán)境的景觀軸線。 “交通”帶動軸： 該軸線以宣杭公路和現(xiàn)廣寧路的立交為起點，沿現(xiàn)廣寧路深入城區(qū)，指向城區(qū)的遠景發(fā)展方向。原廣寧路承擔的過境交通將由新建外圍過境路替代。 三個片區(qū) 是指以太極大道和原廣寧路為界分割而成的城北、城南和城中三大發(fā)展片。城北片區(qū)形成新興的高科技和輕污染為主的工業(yè)帶；城中片區(qū)以老城區(qū)為中心，主要功能是傳統(tǒng)商業(yè)和居住；城南片區(qū)是新的行政中心、現(xiàn)代商業(yè)中心和新型居住區(qū)。 八個組團 位于橫山國家森林公園附近的文教、居住組團：該組團環(huán)境條件好，有目前的黨校和廣德中學為依托，吸

10、引多種辦學力量投入，規(guī)劃期末建設?？茖W校一所。 太極大道以北的工業(yè)組團：規(guī)劃利用該區(qū)接近對外交通干道的有利條件，集中成片布置工業(yè)組團。建設工業(yè)園區(qū)，位于無量溪以東，工業(yè)區(qū)的東部布置一類工業(yè)區(qū)。工業(yè)園區(qū)開發(fā)沿太極大道往北發(fā)展。 老城組團：老城組團以護城河內所限定的范圍為主，主要發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)，老城的行政管理功能逐步南移。 城東組團：是太極大道、交通發(fā)展軸線和萬桂山路以東所圍合的地區(qū)，隨著團結路的東拓，該地區(qū)有一定的發(fā)展?jié)摿?。（中央樂城、桃源名都、藍庭國際、陽光水岸城等項目在建） 西南組團。位于護城河以南和現(xiàn)廣寧路以北的地區(qū)，該區(qū)交通便利，環(huán)境條件好，可發(fā)展部分一類居住區(qū)。該組團的南部結合公路出入口

11、建設大型批發(fā)市場。（現(xiàn)有皖南林農綜合交易市場在建） 東南新區(qū)組團：位于交通軸線以南，萬桂山路以東的地區(qū)，該區(qū)緊鄰濱河公園和城市公園，環(huán)境安靜，規(guī)劃將主要布置一類居住區(qū)。 城南新區(qū)組團：該組團以新的行政中心為發(fā)展重點，將是展現(xiàn)新廣德風貌的一個重要地區(qū)，該地區(qū)將是近期建設的重點。（本案、中鼎景苑以及本案對面的商貿用地等地塊） 城北組團。該組團位于太極大道以北，與城市的主要活動中心的距離較遠，因北部有大片工業(yè)區(qū)，將主要規(guī)劃為二類居住用地。小結：目前重點建設區(qū)域是城南片區(qū)的行政中心、現(xiàn)代商業(yè)中心和新型居住區(qū)，從大環(huán)境來看，城市清晰定位以及發(fā)展方向為本案的發(fā)展奠定基礎。3、城市布局新興行政中心、現(xiàn)代商業(yè)

12、中心和新興居住中心，新的行政中心已建成，即將投入使用。預計2011年建成新區(qū)工業(yè)帶傳統(tǒng)商貿、居住中心，保持原有的歷史格局，加以整治和改造。廣德老城區(qū)2002年開始籌備，2007年已有180家企業(yè)入駐廣德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)廣德政務新區(qū) 廣德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 招商引資的重點區(qū)域經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)2006 “長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)”，位于縣城東部，總體規(guī)劃面積43平方公里，目標是建設一個以工業(yè)為主，現(xiàn)代化、生態(tài)型、綜合性的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，規(guī)劃六區(qū)一帶一中心，土地和配套設施“六通一平”，是廣德對外開放的重要載體和城市建設的新區(qū)。 廣德老城區(qū) 主要的傳統(tǒng)商業(yè)分布區(qū)廣德縣按照“拉開城市框架，建設城市亮點，推進新區(qū)

13、建設，適度改造老城”的基本思路，重點項目重點推進，加速城市各項建設的運轉。城中片區(qū)是廣德老城區(qū)，現(xiàn)在是廣德老的行政、商業(yè)中心，隨著原有的政府行政辦公往南遷出，老城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展將保持原有的歷史格局，加以整治和改造，成為廣德的商貿、居住中心。 廣德政務新區(qū) 新型行政中心、現(xiàn)代商業(yè)中心和新型居住區(qū)新城區(qū)總面積7.2平方公里，規(guī)劃定位為行政辦公、文化娛樂及高檔居住的綜合新區(qū)，將建設成為城市的新中心行政、文化、商業(yè)的綜合中心。目前，新城區(qū)標志性建筑之一的行政中心大樓正式投入使用。行政中心是新城區(qū)的核心，總占地面積53公頃，由主樓、會議后勤服務中心和行政便民中心構成。行政中心主樓位于行政中心的中央位置，高

14、12層，建筑面積5萬平方米，是縣委、人大、政府、政協(xié)和縣直有關部門的辦公場所。小結： 地處廣德cbd相對于廣德老城區(qū)，本案所處廣德新區(qū)是未來廣德城市發(fā)展的方向，也是目前政府重點建設的區(qū)域。 政務功能的增強，彰顯區(qū)域未來價值目前政府辦公大樓已經(jīng)建成，同時周邊其它行政大樓目前在建，隨著政務功能的投入使用，區(qū)域配套逐漸成熟，這將直接提升區(qū)域價值。 有發(fā)展?jié)摿?，但目前來看區(qū)域氛圍不成熟目前該區(qū)域因還沒形成居住氛圍、商業(yè)氛圍、政務辦公氛圍，人流較少。但隨著政府的導向性推動（對政務新區(qū)的重點建設），當?shù)厝藢^(qū)域的認知度及認同感將會越來越高。相比于其它板塊，該板塊也更有發(fā)展前景。二、廣德經(jīng)濟狀況1、經(jīng)濟總體

15、概況2002年以來，廣德先后提出“工業(yè)興縣、竹業(yè)富民”、“建設富裕、文明的新廣德”、“東向發(fā)展、率先崛起”發(fā)展戰(zhàn)略。2002年始建廣德經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，確立20032008年依次為招商引資年、優(yōu)化環(huán)境年、兩區(qū)（開發(fā)區(qū)、新城區(qū)）建設年、項目推進年、城市建設年和新型工業(yè)化促進年。2006 年 10 月廣德經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在“長三角投資發(fā)展論壇”上被評為“長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)”。2005年在縣域經(jīng)濟運行綜合考評中，由1999年全省第51位上升到2005年第6位，跨入全省十強縣行列。2007年連續(xù)四年蟬聯(lián)綜合指標和動態(tài)指標的“雙十強”，還相繼入選“全國中部百強縣”，榮獲“長三角最具投資價值縣市”稱號。 200

16、8年再次被評為長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)?？h域工業(yè)已形成了以機電、建材、生物化工、玩具服裝、竹加工和農副產品加工等具有一定規(guī)模的六大產業(yè)。2008年，全年實現(xiàn)生產總值80億元、增長20%；實現(xiàn)財政收入8.3億元、增長34.3%，全社會固定資產投資85億元、增長35.4%；農民人均純收入6200元、增長20%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16100元、增長24.5%。累計完成工業(yè)投入33億元，實現(xiàn)工業(yè)總產值180億元。規(guī)模工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入130億元、利稅3.5億元。2008年全年實際到位內資40億元、外資5017萬美元。2008年，全年納入統(tǒng)計的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)200家，同比增加72家；實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)

17、增加值28.0億元，增長70.0。工業(yè)占全縣經(jīng)濟的比重42.8%，比2007年提高6.2個百分點；規(guī)模工業(yè)占全部工業(yè)的比重81.9%，提高12.7個百分點。產業(yè)層次明顯提升。小結：廣德經(jīng)濟增長模式以招商引資的工業(yè)經(jīng)濟增長為主，城市經(jīng)濟增長模式中缺少外來的高素質人口。2、固定資產投資小結： 固定資產投資充當了經(jīng)濟增長的動力，廣德近三年固定資產投入巨大，2008年增長35.4%，遠高于gdp20%的增長速度； 固定資產投資的高速增長驅動廣德經(jīng)濟快速增長。工業(yè)和基礎設施投資成為全縣經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐； 廣德國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和固定資產的快速增長，成為廣德房地產業(yè)發(fā)展的根本動力。3、產業(yè)結構小結：工業(yè)

18、為主導產業(yè)，近年以房地產為主的第三產業(yè)迅速發(fā)展，成為拉動縣域經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。第三部分：廣德房地產市場分析一、總體市場特征近兩年來，隨著廣德建設新城步伐的加快房地產開發(fā)較為活躍，根據(jù)統(tǒng)計廣德縣城內目前在建、在售的項目不下15個，且大多為百畝以上的大盤，由于政務新區(qū)建設的迫切性以及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設氛圍的成熟，因此廣德縣樓盤分布主要以城南的政務新區(qū)分布和城東的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分布。從已開發(fā)交付的項目到目前正在開發(fā)的項目的走訪來看，隨著中房、德信專業(yè)房地產開發(fā)公司的入駐，廣德的房地產開發(fā)水平、品質、配套等逐步提高，花園洋房、綠城新古典風格的運用、人性化的物業(yè)服務的引入、專業(yè)銷售團隊的介入等都使廣德的房地產

19、發(fā)展得到提高。廣德經(jīng)濟增長模式的局限（招商引資為主）以及缺少外來高素質人口的支撐，使整體房地產的利潤空間受到制約，樓盤價格由2006年近2000元均價，到目前的26002900元左右均價。房產價格增速較慢。從市場需求面來看，目前市場主流消費群主要來自四個層面：機關事業(yè)單位工作人員；私營企業(yè)主（含江浙辦廠者）及工商個體戶；一般工薪階層（外出打工回鄉(xiāng)置業(yè)、開發(fā)區(qū)工人）。拆鄉(xiāng)并鎮(zhèn)后的拆遷戶以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的機關干部，但這一部分客戶群體已經(jīng)基本完成購房，最具購買實力的在前兩類（但未來增量有限），一般工薪階層作為未來城市增量人口的主力（廣德未來新增人口主要來自產業(yè)工人及鄉(xiāng)鎮(zhèn)外遷戶），但購買力有限。二、土地供應研

20、究本案藍庭國際63畝紅蜻蜓項目200畝2006-2號地塊116畝茗桂花園195畝（磬）中鼎景園195畝水岸陽光城458畝汽配嘉園108畝（磬）糧長河地塊195畝廣德樓市圖老城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港灣花園100畝盛世濱河100畝新徽商國際公寓200畝附表1：名稱茗桂花園盛世濱河新徽商公寓中鼎景苑新城港灣花園規(guī)劃總地面積203畝68.2畝197畝191.9畝100畝總建筑面積17.49萬6.36萬18.27萬20.7107萬住宅總建：64162商鋪面積10784總戶數(shù)1131戶700戶982戶1390戶586戶容積率1.31.41.591.61.3規(guī)劃類型-2幢排屋、4幢高層、35幢多層及一條沿街商業(yè)走廊

21、組成多層、小高層、高層、商鋪、酒店式公寓由8幢多層、3幢排屋、1幢獨立商業(yè)和沿街商業(yè)街組成開發(fā)狀態(tài)2005年開發(fā)，目前現(xiàn)房，基本售罄07年9月份開盤，現(xiàn)已全部現(xiàn)房狀態(tài)，基本售罄一期基本現(xiàn)房，二期預計910月份對外出售多層現(xiàn)房銷售，小高層7、8號樓現(xiàn)房2006年7月份一期開盤，二期正在出地面2層左右附表2：名稱汽配嘉園藍庭國際水岸陽光城中央樂城陽光家園規(guī)劃總地面積108畝63畝458畝200畝30畝總建筑面積經(jīng)營用地：10萬生活用地：3.4萬7023736萬33萬27428總戶數(shù)門面房：227間9幢多層、22套排屋-3000戶以上1700戶左右156戶容積率-1.751.172.51.96規(guī)劃類

22、型多層、排屋、商鋪多層、小高層、商業(yè)多層、高層、別墅多層、小高層、高層、商鋪多層、單身公寓、商鋪開發(fā)狀態(tài)08年6月開盤，目前已現(xiàn)房，內外街門面已有汽配相關行業(yè)入駐8幢多層、5幢小高層，店鋪目前在進行地塊平整，預計11月份對外預約一期5月28日開盤目前一期腳手架已基本拆除目前土地已經(jīng)完成平整分析：1）、從上表目前已知的開發(fā)體量來看，扣除已開發(fā)的銷售量，如按1000畝計的話，平均容積率1.5，將有100萬市場供應量，扣除商業(yè)面積，按80萬（85%住宅比例），住宅平均110/套計，將有近7000套住宅推出。而且，從供地時間來看，項目上市時間將較集中，08年中旬迎來集中的多層供應期，09年下半年將集中

23、迎來小高層的供應期。市場可選余地的加大將促使競爭加劇。2）、從以上各項目的規(guī)劃戶數(shù)來看，未來政務新區(qū)的人口增量較大，相對來說，人口的增加，會帶動區(qū)域消費力的提升。三、住宅產品對比研究1、低層產品項目建筑形態(tài)戶型范圍主力戶型均價（元）銷售情況水岸陽光城一期多層兩房：71.76方106113左右三房價格未定預計年底接受預約三房：96.18121.9方茗桂花園多層90140方100117方剩余房源三樓3080基本售罄，剩余一幢樓，大致20套左右港灣花園多層90130105116方2500一期目前剩下部分頂層房源新徽商公寓多層兩房：88102方88方、100方、92方一期2900一期基本售罄二期910

24、月份推出三房：115134方121方、128方陽光家園多層90125方110125方未定預計年底開盤中央樂城一期多層兩房：95方95方，32套一期3300一期剩余5層及6層躍層房源三房：113方126方113方，50套126方，22套左右藍庭國際一期多層小三房：89108方106方，54套3300一期多層售罄大三房：110138方111方，42套121方，50套中鼎景苑多層108142108小三房127、130大三房一樓：2800二樓：2900多三樓：3080左右四樓：3100127方剩余5樓、6樓，共6套135方左右剩余3套在4樓108方左右剩余1樓和5樓剩余2套分析：1）、產品特征方面，從

25、市調的走訪來看，多層一般為6躍7（閣樓），閣樓一般不計入建筑面積，銷售上有送有賣，銷售時閣樓價只有6層的1/2（閣樓空間利用率為標準層的40%），另外閣樓也有單獨作為小套型銷售的，如茗桂花園，但銷售不甚理想；樓層價差100左右，3樓最貴，6樓最低，如3樓3000元，6樓將在2200元左右（閣樓在1000多元左右），一般1-4層銷售最快。2）、戶型方面，目前市場在售戶型主要集中在90120方的多層房源，單方均價集中在3000左右?？們r承受2536萬。3）、從市調的走訪來看，目前低層房源銷售較為樂觀，基本無可售房源，目前在售樓盤中大部分剩下一層、五層、六層，低層房源中比較容易接受的是100110左

26、右的三房。4）、從藍庭國際以及中央樂城的銷售情況來看，市場對產品好、景觀好的項目還是具有一定的接受度，但因人口增數(shù)以及經(jīng)濟增長模式的限制，房地產銷售價格在短時間內不會有太多的突破空間。2、小高層產品項目建筑形態(tài)戶型區(qū)間主力戶型均價（元）體量銷售情況藍庭國際一期1幢小高層三房：107126方三房：110方260044套剩余頂樓一套中央樂城小高層、高層三房：127148方三房：127148方預計3500待添加的隱藏文字內容35樓以下價格與多層價格差不多88套預計9月份開盤中鼎景苑小高層兩房：8086方80、86方330066套銷售情況不理想，可選樓層較多三房：101133方101、117方110套

27、分析：目前市場上有小高層物業(yè)在售或者在預訂的項目主要有以上3個項目。1）、從我們的走訪來看，市場目前在售的項目以多層和小高層為主，高層尚未面市，具體接受度有待觀察。2）、從定價體系來看，小高層定價較為謹慎，且與多層相比并未高出多少，藍庭國際甚至出現(xiàn)小高層與多層倒掛現(xiàn)象，中央樂城5樓以下的房源價格與小高層價格差不多。3）、從戶型面積來看，以90方左右的兩房、110方、130方左右的三房為主，144方因契稅等相關承擔費用增加，所以144方是市場戶型的一個臨界點。從以上三個項目的產品規(guī)劃來看，110方左右的三房是小高層的主流產品，這也說明市場對這類戶型較容易接受。4）、同比來看，藍庭國際、中鼎景苑同

28、是小高層，但藍庭國際均價2600左右，基本售罄，中鼎景苑均價3300左右，目前的銷售情況并不理想，均價相差700元左右，這在一定程度上說明，小高層在廣德具備一定的市場接受度，主要在于總價。5）、從市調走訪來看，廣德在售樓盤中普遍沒有管道液化氣，還是以原有的瓶裝氣為主，唯有中鼎景苑和中央樂城具備此項設施功能。6）、從廣德在售樓盤的銷售情況來看，09年下半年廣德將迎來小高層產品的集中供應期。7）、從對一線銷售的訪談來看，在住宅戶型的要求上，三房為最基本的購房條件，從多層和目前在售的小高層戶型配比來看，三房也是所占比例較大房源類型，再結合總價承受情況，110方左右的三房，因為滿足基本舒適度，所以性價

29、比高的（品質好、價格適宜）三房去化相對較好。3、單身公寓及酒店式公寓項目建筑形態(tài)/產權體量戶型均價（元）銷售情況產品特征客群陽光家園單身公寓70年一幢樓近30套3060方未定未售茗桂花園單身公寓（無產權）22套3050方朝南2200朝北：18002個月銷售7套左右簡裝、鋪瓷磚地板、墻體仿瓷、簡易衛(wèi)生間裝修主要是前期購買茗桂花園的業(yè)主購買，以給其父母用中鼎景苑酒店式公寓70年一幢樓8層，底下三層預計做大型超市5060方一室一廳一衛(wèi)未定暫未銷售可能會做精裝修，具體未定。擁有煤氣管道在考慮與酒店經(jīng)營方整體銷售洽談分析： 1）、據(jù)走訪了解，茗桂花園原打算作社區(qū)內街，后規(guī)劃調整為一樓車庫，二樓單身公寓，

30、三樓為正常產權的套房。中鼎景苑酒店式公寓基本造好，但并未對外接受預約和銷售，據(jù)了解目前正在尋找酒店經(jīng)營方進行集體銷售的洽談，在一定程度上說明項目方對于酒店式公寓產品并沒有信心，對客戶群體不明確。陽光家園主要是沿項目頂端零星分布一幢。從實質上來看，單身公寓類的產品銷售利潤率較低。2）、從資深專業(yè)人士的訪談來看，廣德的房地產發(fā)展還處于初級的上升階段，市民對單身公寓產品、酒店式公寓產品并不理解，產品將來所要面對的說教成本會較大，同時廣德的購房群體有限，換房的客戶群體在選擇上會傾向大戶型和品質較好的小區(qū)，首次置業(yè)群體在面積需求上也以小三房的需求為主。小戶型在廣德這樣的城市不利于產品去化。3）、從目前的

31、市場接受度來看，市場目前接受度較好的產品主要集中在110方左右的三房，同時從中鼎等規(guī)劃有單身公寓產品項目的表現(xiàn)來看，發(fā)展商對市場并不看好。4）、從投資層面來看，廣德屬四線城市，廣德并不像黃山具備獨特的旅游資源依托，不會有強大的投資客來投資置業(yè)?？偨Y：相比較而言小戶型在廣德這個四線城市的接受度并不明朗，具有較大的風險。四、商業(yè)市場分析1、整體商業(yè)現(xiàn)狀1）、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況良好。廣德商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營情況較好、較受當?shù)叵M者歡迎的業(yè)態(tài)主要為餐飲美食業(yè)與休閑娛樂業(yè)。但這兩種類型的商業(yè)在廣德普遍檔次不高，而中高檔餐飲寥寥可數(shù)。2）、屬于典型的中心消費型。由于桃州路、團結路一帶的商業(yè)形成時間較早，在廣

32、德本地影響力很大，廣德百姓也喜歡到中心區(qū)域消費，已經(jīng)形成了明顯的消費偏好，對其它區(qū)域沒有明顯的消費傾向，該區(qū)域也基本上能滿足本地消費者的需求，市場認可度很高。3）、商業(yè)地產起步較晚，大多數(shù)商鋪以街鋪的形式存在現(xiàn)階段在售商業(yè)多以社區(qū)配套型商業(yè)為主，產品大多都是上下兩層，面積在50100間。2、區(qū)域商業(yè)項目分析項目商鋪形態(tài)戶型面積進深、開間情況銷售價格銷售情況業(yè)態(tài)新徽商公寓單層、上下聯(lián)層單層：60方開：4.5米單層：7100上下聯(lián)層：一層：6500左右二層：3000左右沿汽車站已售罄目前主售廣寧路和沿街門面目前未出租深：12.913.3米聯(lián)層：120方高：一層；4.3米 二層：3.3米藍庭國際單層

33、80方左右開：3.54.2米78008900大面寬、短進深鋪位相對便宜城東大道已售完目前還未出租，大致業(yè)態(tài)會形成汽配相關產業(yè)深：1015米高：4.5米中鼎景苑單層、上下聯(lián)層單層：4060方開：4.2米左右單層：75009000銷售情況不理想，靠近公安局有部分銷售未形成深：15米左右聯(lián)層：126方左右高：一層；4.5米二層：3.3米聯(lián)層：一層；8000二層：2800港灣花園上下聯(lián)層110方左右開：3.8米一層：8500左右二層：2800左右沿街太極大道已售完，目前在售城東大道和規(guī)劃道路的鋪位汽配相關行業(yè)入駐深：15.4米高：4.2米茗桂花園上下聯(lián)層80260方開：47.5米一層：1萬二層：260

34、0目前還有沿廣寧路10間左右商鋪未售沿廣寧路主要以家裝、建材為主深：15米分析：1）、從商鋪的形態(tài)來看，主要是以聯(lián)層形式存在，三層商業(yè)目前擁有的量相對較少，僅有開發(fā)區(qū)商貿中心1號沿主干道排布三層商業(yè)，一層均價6000，二層均價2600，三層均價2100.目前基本售罄。2）、從面積設定來看，單層面積主要在6090方左右，聯(lián)層主要在100120方左右.3）、從進深、開間的情況來看，進深主要集中在12米左右，開間集中在4.24.5米左右。4）、從價格體系來看，項目區(qū)域內社區(qū)底商單層均價在78001萬元，聯(lián)層二層在26002800。結合銷售情況來看，如藍庭國際、港灣花園、茗桂花園依托太極大道、廣寧路成

35、熟的商業(yè)業(yè)態(tài)以及與老城區(qū)的交通便捷性，車流、人流較大，其銷售情況較好。新徽商公寓因目前的廣寧路正在修繕，且此處屬城郊結合部，相對資源較差，所以其銷售情況不理想?？偨Y：從宏觀比較來看，本案所處萬桂山南路與廣寧路交叉口，萬桂山南路是通往新老城區(qū)的主要干道，廣寧路是廣德東西向主要交通，具有人流基礎。同時政務新區(qū)正在逐漸建設，政府大樓、水務局等以初步完成基礎建設，區(qū)域氛圍正在形成。從微觀比較來看，本案對面茗桂花園售價1萬左右，目前基本售罄，中鼎景苑靠近公安局部分也有銷售，且定價也在75009000，同時本案南面規(guī)劃為商貿用地，具備片區(qū)聯(lián)動效應，這在一定程度上說明區(qū)塊內社區(qū)底商存在商業(yè)價值。即本案社區(qū)商

36、業(yè)具有一定的可操作性和升值空間?？偨Y： 廣德佳通條件良好，但城市發(fā)展向心力不夠，人才流出，高素質人才較少，在一定程度上限制了房地產價格的提升。 從在售項目的表現(xiàn)來看，09年下半年2010年將會是小高層集中推出階段，項目面臨的競爭壓力會較大。 城市經(jīng)濟發(fā)展以工業(yè)發(fā)展為主導，從經(jīng)濟增長模式的導向上來看，成長空間有限，從本案區(qū)塊的條件來看，目前還不夠成熟。 從項目體量上來看，本案在未來的價格走勢上不可能形成階段性的價格爬升。 住宅產品的市場接受度要基本符合市場消費習性和總價特征，在接受總價的限制下，本案應差異化產品，贏得市場口碑和競爭力。五、廣德酒店市場分析名稱基本信息風格房價情況裝修風格配套服務客

37、房情況橫山賓館三星級325間客房600人就餐總建筑面積17619平方米客房面積：普通客房；方左右。商務套房：近方左右現(xiàn)代風格標間：230298商務套房：418、1028偏尊貴商務中心、ktv包廂、免費大型停車場、茶吧、美容廳、桑拿中心、橫山大廈樂購、大型中心餐廳、洗衣服務、郵政服務、叫醒服務、殘疾人客房、棋牌室、乒乓球室、健身室1、各服務樓層設置樓層服務窗口，24小時值班。2、樓道地毯鋪面、房間地面地毯鋪面3、貴賓樓與一般客房分開，可從不同通道進入4、國內長途電話、國際長途電話5、中央空調 浴室化妝放大鏡6、24小時熱水7、獨立浴缸和淋浴8、獨立寫字臺 多種規(guī)格電源插座 110v電壓插座 電熱

38、水壺 迷你酒吧 小冰箱 華東大酒店三星級120間客房600人就餐總建筑面積近14000平方米現(xiàn)代風格標準間：160、180商務套房：350、720偏現(xiàn)代大型娛樂城、大型桑拿中心、茶吧、商務中心、桌球、棋牌室、電玩、超市1、樓道地毯鋪面、房間紅色地毯鋪面2、中央空調、獨立寫字臺、國內長途電話、國際長途電話新錦江大酒店三星級49間客房780余人就餐總建筑面積5219平方米現(xiàn)代風格標準間125、168商務套房：278偏現(xiàn)代一次性可容納780人的用餐1、餐飲部大、中、小包廂28個，接待酒宴大廳三處，一次可接待容納780余人同時用餐。2、宣城地區(qū)規(guī)模較大的餐飲商務型酒店。3酒店餐飲部近幾年來開發(fā)創(chuàng)新?lián)碛?/p>

39、500多道錦江菜譜美味佳肴，2006年已將成功開發(fā)“中國竹鄉(xiāng)”、“百筍宴”菜譜已在餐桌上市。分析：1、廣德賓館較多，大致標準間普通的價格在120160元左右，電腦商務標準間在180230，但知名度較大的主要有上表三個。且都是廣德三星級酒店標準。2、從經(jīng)營檔次、配套服務、建筑面積等條件來看，以上三個酒店中屬橫山賓館較為高端。3、酒店配套業(yè)態(tài)分析酒店名稱酒店配套商業(yè)酒店周邊商業(yè)業(yè)態(tài)橫山賓館商場、游戲廳、藥房、2層樓的ktv（近3000方）、茶吧、2層的桑拿中心（近2000方）兩岸咖啡、大排檔、煙酒副食品華東大酒店桑拿、棋牌、臺球、茶吧、超市、商務中心小吃、ktv、大排檔、電動車銷售點新錦江大酒店餐

40、飲藥房、土特產、品牌商店以上酒店業(yè)態(tài)，可作為本案主要的參照業(yè)態(tài)。目前廣德酒店特色并不明顯，沒有較強的特色主題，主要是常規(guī)酒店，橫山賓館主要依托其配套以及前期縣城招待所的知名度在市場賓館業(yè)內口碑較好。服務也較為專業(yè)。總結：廣德零零散散酒店較多，檔次不一，競爭態(tài)勢較為混亂，隨著廣德招商引資的力度的加大，廣德商務客戶群體增加。特色酒店以及良好服務的酒店存在需求，但特色酒店在目前的廣德市場空白。本案酒店的發(fā)展方向可向主題式特色酒店發(fā)展。來吸引高端商務群的消費和贏得市場口碑。第四部分：項目定位一、項目主要問題點1、旅館業(yè)地塊物業(yè)的矛盾3.0容積率、40年產權，除政府規(guī)定的星級酒店要求外，從利潤最大化的角

41、度，本案會有高層類的住宅物業(yè)的出現(xiàn)。但市場住宅類的高層、小高層物業(yè)普遍是70年產權，本案何種住宅會相對容易去化，能較快的回籠資金。2、住宅類產品與商業(yè)用地的矛盾如本案規(guī)劃住宅產品的話，而由于本案商業(yè)用地的性質，將來會存在產權分割、水費、電費以及管道煤氣等的安裝與收費問題。3、區(qū)域發(fā)展不成熟政務新區(qū)目前正在建設中，且本案四至道路目前也正在修繕中，短期內本案周邊生活配套、娛樂配套、交通配套等都不成熟，這在一定程度上給項目銷售帶來一定的阻力。二、項目swot分析1、優(yōu)勢（s） 地段優(yōu)勢位于廣寧路與萬桂山南路交叉口，未來交通便捷，可就近享受城區(qū)一切配套。 區(qū)位優(yōu)勢項目處在政務新區(qū)的核心地帶，未來的升值

42、前景較好。2、劣勢（w） 規(guī)模規(guī)模小，難以形成聚集效應 產權年限限制40年產權，對于廣德這個三四線城市來說，在產品規(guī)劃和消費群體上都將有一定的制約。3、機會（o） 地塊聯(lián)動效應本案南面規(guī)劃為商貿用地，這在一定程度上推動本案商業(yè)價值的形成。 區(qū)域內樓盤開發(fā)檔次較高，推動區(qū)域高品質居住區(qū)的形成，同時也促進區(qū)域內物業(yè)價值的提升。 廣德房地產的發(fā)展還處于初級發(fā)展階段，還不成熟，對產權概念較弱。4、威脅（t） 區(qū)域內供應量較大，將來的可選擇性較多三、產品定位依據(jù)1、產品形態(tài)分析從市場的調查來看，結合未來發(fā)展前景和周邊項目銷售情況以及地塊面積情況，本案應盡可能的增加可售面積，特別是商業(yè)的可售面積，以來規(guī)避

43、項目風險，增加資金的流通性。1）、酒店式公寓：通過前面的市調，目前市場存在三個項目規(guī)劃有單身公寓和酒店式公寓產品，因客戶群、房地產發(fā)展狀態(tài)等因素使該類產品具有較大的風險，不利于回款。2）、商務公寓： 50年產權住宅在廣德市場具有市場接受度廣德目前在售的產品以多層和小高層為主，小高層、高層產品將會是市場主流產品，且經(jīng)過我們的調查，市場對50年商住項目的沿馬路底商上面的住宅并沒有表現(xiàn)較強的抗性。 資深地產人士訪談 產權關注相對較少，主要是價格廣德房地產的發(fā)展起步較晚，原有市民對小區(qū)的概念并不強，隨著現(xiàn)在新房小區(qū)概念、物業(yè)服務、景觀資源、會所等功能的出現(xiàn)，越來越多的人也開始關注小區(qū)的整體品質。對于產

44、權問題，市民關注相對會較少，廣德也存在沿馬路50年商住樓的銷售情況，且銷售情況也較為樂觀。從房型上來看， 三房在市場的接受度較好，110方左右三房在市場的接受度較高，144方是廣德房產品的一個臨界點，一是因為所承擔的稅費較高，二是因為戶型大總價相對較高。 50年產權住宅水電煤、銀行按揭等方面與70年產權同等待遇目前廣德市場在售的50年商住項目，水電以及銀行按揭方面的相關收費都與70年的純住宅項目一樣管道煤氣方面，目前廣德并沒有開通管道煤氣，但在廣德的房地產項目中僅有中鼑景苑和中央樂城在建設時預留了煤氣管道。因此，和聲建議項目方，對于本案存在的住宅類物業(yè)向政府部門爭取按70年民營用水、用電以及銀

45、行按揭來收取相關費用，同時管道煤氣方面在廣德應用不多，但隨著城市的發(fā)展，管道煤氣的普及勢在必行，因此此項項目方也應該在項目建設中予以考慮。 市場較容易接受三房的住宅類產品結合以上分析，和聲認為：本案產品組合方式以五星級主題酒店+商務公寓+社區(qū)底商的形式相對會保險。附表1：（目前在售50年住宅情況）項目住宅面積商鋪面積住宅價格商鋪價格銷售狀態(tài)汽配嘉園106方左右聯(lián)層：100方26002900一層：1.2萬元二層：26003000預計910月份開盤商貿中心一號103138方以聯(lián)層形式為主，沿主干道存在三層商業(yè)，聯(lián)層：120方左右三層：180方左右19002000一層：6000二層：2600三層：2

46、100目前一期住宅基本售罄，商業(yè)可選位置較多。附表2：（50年商住用地用水水電煤情況）項目名稱用水、用電煤銀行按揭汽配嘉園50年產權已實行70年住宅用地規(guī)定的用水、用電標準無管道煤氣按普通住宅銀行按揭的標準來執(zhí)行商貿中心1號50年產權已實行70年住宅用地的規(guī)定的用水、用電標準無管道煤氣按普通住宅銀行按揭的標準來執(zhí)行2、產品定位依據(jù)根據(jù)我們對廣德房地產市場的分析、消費特征的分析、市場消費群體的分析等，產品定位需符合以下條件：1）、本案的主力客戶群鎖定為廣德當?shù)厥状沃脴I(yè)的客戶群體，他們對總價有要求，但也追求舒適的品質和完善的小區(qū)配套。2）、隨著廣德當?shù)胤康禺a的發(fā)展，購房群體對房產品的要求會有所提升

47、，從藍庭國際、中央樂城廣德當?shù)剌^好品質樓盤的銷售情況來看，當?shù)貙ζ焚|較好、小區(qū)環(huán)境較好的樓盤還是具有一定的市場接受度，因此本案在住宅產品的設計上在保證經(jīng)濟性、舒適度的基礎上需能同時符合品質感。3）、從限高的條件以及所處位置來看，本案具備打造廣德地標建筑的特征，因此產品設計應具備前瞻性和對未來生活的需求的持續(xù)適應能力。4）、本案40年產權性質，加上限高條件同時在體量上也不具備優(yōu)勢，因此在住宅產品的設計上需要更多的創(chuàng)新體現(xiàn)來彌補產權年限的損失，以品質感、服務體系及產品性價比來取勝。5）、110方是廣德市場較為容易接受的戶型面積，本案在住宅產品的設計應差異化定位，利用偷送面積的形式來增加項目的性價比

48、。6）、根據(jù)廣德目前的酒店配套情況，個別中高檔酒店在內部配套中都會設置較大面積的桑拿中心、休閑中心、ktv。本案可設置部分可分割的集中商業(yè)，以用來定向銷售，在增加銷售收入的同時能有效增加客房數(shù)量。7）、在整體項目營造以及立面的選取上應與特色主題酒店相一致，以保證項目的統(tǒng)一性。四、項目市場定位廣德新城新生活方式中心廣德cbd區(qū)域五星級地標生活產品營建構想 產品足夠打動人：作為第一居所的高品質物業(yè)（產品要精致、外立面要打動人，給足客戶群面子） 價格足夠有優(yōu)勢：性價比很高的物業(yè)（考慮到產權年限以及未來高層物業(yè)競爭壓力，故產品盡量多一些附加面積、偷送面積，如露臺、退臺、花園、閣樓等）第五部分：建筑設計

49、建議一、建筑體型建議1、商務公寓：項目地塊較小，商務公寓的建筑形態(tài)應綜合考慮用地情況、園區(qū)景觀的營造、酒店入口、以及與酒店的關系。2、五星級酒店：以竹子為主題的主題式酒店，具體方案見“關于海頓廣德酒店規(guī)劃方向的思考”。3、商鋪：沿萬桂山南路、維二路沿街設計，一二層為社區(qū)底商，進深在1215米左右，面寬可設定為45米/間。將酒店配套商業(yè)外置，并引進特色商業(yè)，增加項目可售面積的同時營造項目的高端性。二、平面布局建議1、由于用地規(guī)模較小，可供規(guī)劃發(fā)展的空間較小，項目北面緊鄰城市公園綠地，因此在園區(qū)規(guī)劃上可考慮開放形式，以形成小尺度的、靈活有序的空間形態(tài)。同時可將城市公園作為項目附加值的一個載體融入到項目中。2、綜合地塊條件，萬桂山南