常德市關東科技工業(yè)園內某房地產項目開發(fā)可行性報告33頁

1、 商務文庫網，精品資料下載，助您迅速完成工作！關于房地產開發(fā)可行性報告 目 錄一、總 論1二、市場預測5三、建設規(guī)模與產品方案10四、選址方案13五、節(jié)能節(jié)水措施16六、環(huán)境影響評價19七、組織機構與人力資源配置24八、項目實施進度28九、投資估算28十、融資方案31十一、財務評價33十二、社會評價34十三、風險分析36十四、研究結論與建議38一項目背景1.項目名稱:xx花園2.承辦單位概況承辦單位是xx房地產開發(fā)集團公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質為一級。公司經營范圍：房地產開發(fā)、房地產經營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)

2、新的經營理念，開拓進取。xx房地產開發(fā)集團公司的經營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活-提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值-服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現xx房地產集團的社會價值；3.可行性研究報告編制依據（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及常德市頒布的相關法律、法規(guī)、政策（3）常德市國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要（4）常德市2001、2002年國民經濟和社會發(fā)展統計公報（5）常德市城市總體規(guī)劃大綱（20002020年）（6）東湖高新技術開發(fā)區(qū)的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額（8）常德市

3、市區(qū)基準地價（9）常德市及項目周邊地區(qū)市場調研和現場勘察資料（10）投資項目方簽定的協議書或意向書（11）編制報告的委托合同（12）其他有關依據資料4.項目提出的理由與過程房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產經濟有利于加快我國產業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續(xù)發(fā)展。現在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發(fā)展房地產經濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產經濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)xx花園。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結了十年創(chuàng)業(yè)的經驗和新區(qū)建設

4、中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀的集產、學、研、居為一體，產業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標。xx花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。二項目概況1.擬建地點擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原城建學院、馬鞍山森林公園。2.建設規(guī)模與目標自有資金為3000萬元，xx花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬

5、平方米?？偩幼魯?96戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等。3.主要建設條件1. 供水在鼓風小區(qū)東側有現狀dn1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2. 雨水、污水排放常黃路大街現有現狀dn2100毫米的雨水管線和dn1800毫米的污水管線，可以就進排入。3. 供熱擬從常黃路新敷設的供熱干線接入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣已由魯磨路引入了

6、天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。6. 電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設下屬分局解決。4.項目投入總資金 本項目投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金14828.67萬元。 5.主要技術經濟指標技 術 經 濟 指 標項目單位數量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數棟45平均層數層6.53地下車庫面

7、積平方米4820停車位個240三問題與建議考慮到xx花園建成后，其用戶多數為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。二、市場預測一市場調查據2002年常房指數報告顯示:房地產綜合物業(yè)價格為2968.76元/m2,住宅平均價格為2017.31元/m2寫字樓平均價格為4149.16元/m2從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤

8、銷售量是上升趨勢。購房者能承受多高的房價,是房地產市場上最為關心的問題,根據我們這次調查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,承受總價格在21-30萬之間的占30.5%承受總價格在31-40萬的占24.50%承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調查結果顯示,武漢市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。洪山區(qū)住宅價格指數季度洪山區(qū)指數2001第四季度1145.392002第一季度1273.522002第二季度1327.122002第三季度1451.752002第四季度14

9、88.67 2002年第四季度沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現狀看，沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。二產品供需預測根據調查，目前常德市房地產投資大幅增加，2001年上半年常德完成住宅建設投資39.47億元，比去年同期增長47.17%，施工面積達到958.2萬平方米。

10、2002年總投資額為132.5億元，同比增長14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長15.4%，占總投資的75%，經濟房開發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%.從銷售投資比率來看，98年銷售額只占到投資額的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市銷預售總面積為759.32萬（其中住宅銷售面積393.13萬）同比增長17.17%；總銷售額為118.55億元，同比增長26.62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結合入住常德光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將

11、加大力度，居民購房能力將大大提高。據此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。三價格預測據調查，今年常德市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動常德市房價繼續(xù)走高。今年常德市基礎建設將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為常德市商品房的銷售提供了契機，這將導致常德市商品房價格出現上漲趨勢。今年常德市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”

12、效應，帶動地價上升。2.需求量大。從目前我市房地產的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內釋放出來。3.購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。4.住宅品質的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔

13、的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。最終導致價格上揚。四競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入武漢。由于常德市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、等國內著名房地產商的到來，使常德房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質量。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地

14、段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。據此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。五市場風險分析1.該居民小區(qū)主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)

15、定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在3545歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。4）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。這就意味著該項目的變現性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險不會太大.三、建設規(guī)模與產品方案建設規(guī)模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項

16、目的建設規(guī)模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據。一建設規(guī)模考慮到自有資金的有限（3000萬元），xx花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米。總居住戶數996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。(小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖2)二產品方案1. 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦

17、予其濃郁的文化內涵，充分體現21世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。xx花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式面積（）數量（套）a3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺128.5264b3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺131.2264c2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺90.0880d3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺168.4480e4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房181.2690f3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房165.8290g3室1廳

18、1衛(wèi)1廚1陽臺90.79264h2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺81.442642. 技術設備條件1) 室外1.外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現澆平屋面、屋頂花園。2) 室內：1.內墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。4.窗：戶外窗用彩鋁窗。5.門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。6.廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆

19、龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3) 配套設備：1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用。3.電氣配置：開關、照明、插座、電表各一個。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。4) 智能化系統：1.安全防范系統：家庭緊急報警系統、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統、車庫管理系統等。2.“一卡通” 智能系統：ic

20、卡門禁、小區(qū)內停車、消費“一卡通”。3.信息服務系統：小區(qū)局域網（可接入internet）、背景音樂、視頻點播等。3. 道路系統道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內設保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。

21、宣傳欄：設在人流集中必經之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。附表：技 術 經 濟 指 標項 目單 位數 量居住戶數戶996居住人數人3187戶均人口人3.2總建筑面積萬12.91.住宅建筑面積萬11.62.公建面積萬1.3住宅平均層數層6.53容積率1.29綠地率%45 用 地 平 衡 表項 目單 位數 量小區(qū)規(guī)劃用地萬101.住宅用地萬4.372.公建用地萬2.133.道路用地萬1.094.公共綠地萬2.0其他用地萬0.41四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網絡等

22、是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據1、造就武漢市建設規(guī)劃的要求。2、適應小區(qū)投資項目的要求。3、適應小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。我們選定三個位置(詳見附圖1：場址位置圖)。選址位置一：擬建于魯巷廣場西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨經濟管理大學，南至南湖。選址位置二：擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連鼓風機廠、市消聲器廠，北靠常黃路，路對面是原城建學院、馬鞍山森林公園。選址位置三：擬建于湖南文理學院西一門

23、外，北接衛(wèi)校，西臨魯磨路，南靠文理學院紫菘公寓。三個方案各有千秋，但經過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。其理由：通過收集資料、走訪調查、查閱資料及抽樣調查，運用科學方法整理和分析相關的信息資料，茲對項目選址的科學性、可行性作以下評述。一項目概況1. 自然條件通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎，建造10萬平方米的房地產才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。2. 城市的基礎設施條件政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，

24、已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。項目與城市基礎設施網絡連接點較近，不需要建造水處理系統。同時經該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項目配套設施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關東科技工業(yè)園內，北靠常黃路，路對面是原城建學院。由原城建學院向北為東湖自然

25、風景區(qū)，東湖是全國最大的市內湖淡水湖之一，水域開闊，風光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉回折，是常德市民周末休閑度假的理想去處。二開發(fā)地址的獲取與開發(fā)1. 該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針。該項目建設用地按如下程序進行：(1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經同意后進行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調查研究制定補償方案。(3)申請批準。向常德市人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。(4)發(fā)布用地通告：由

26、城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協商一致的原則簽定合同或協議，并經土地管理機關簽證。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費(詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表)。三建設條件1. 供水在鼓風小區(qū)東側有現狀dn1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2. 雨，污水排放常黃路大街現有現狀dn2100毫米的雨水管線和dn1800毫米的污水管線，可以就進排入。3. 供熱擬從常黃路新敷設的供熱干線接入。4.

27、 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。6. 電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設下屬分局解決。四建設規(guī)?？傉嫉孛娣e10萬平方米，總建筑面積12.9萬平方米（其中公建面積約1.3萬平方米），總戶數996戶，地下停車場4820平方米，綠化面積近4.5萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具

28、特色。小區(qū)內有托兒所、小商場、銀行五環(huán)境保護1. 大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。2. 污水處理本項目產生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施一節(jié)能措施xx花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準。保證舒適，健康的室內熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑

29、全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現可持續(xù)發(fā)展的目標。1、建筑節(jié)能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?0.60w/(m2.k)外墻：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統涂層，外墻傳熱為k=0.77w/(m2.k)門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準gb7106第2級，空氣滲透性能屬標準gb7108第3級，雨水滲透性能屬標準gb7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱

30、系數為k=2.56w/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數為k=1.70w/(m2.k)2、采暖系統的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29mw的熱水鍋爐(熱效率為80%)、apv湍流技術高換熱系數的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統部分節(jié)能的要求。小區(qū)內熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調節(jié)系統，可根據設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節(jié)流量。供暖系統采用上供下回雙管式。系統布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現各組散熱器的單獨調節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。3、建筑節(jié)能技術、材料、工

31、藝的應用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在xx還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產業(yè)化及帶動其他產業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用cfg樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用upvc管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用sbs防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統；燃氣采用pgm2.51磁卡燃氣表；電表為ddy-17磁卡電表；水表采用zs-2遠程控制裝置；grc隔墻板、硅美輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術

32、。二節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統，節(jié)約用水。實現水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。 景觀用水應設置循環(huán)系統，并應結合中水系統進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活

33、污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。3、節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據用水場合的不同，可選用延時自動關閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評價一環(huán)境條件調查xx花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當前的房地產開發(fā)

34、過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 二施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機

35、械設備和物料運輸的交通噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115db(a)。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌

36、機100-110電據100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85施工階段運輸內容車輛類型聲級/db(a)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水

37、，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80db以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據本工廠施工量，按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：db（a）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555

38、結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：現場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛

39、簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；施工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析(1)地下車庫廢氣xx花園建有240個停車位的停車場，地下車庫面積4820，層高約3.9m。停車

40、場設有兩個進出口。車庫內的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量為1.4立方米/h，996戶居民共用天然氣2420000立方米。七、組織機構與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內容進行了研究，比選優(yōu)化方案。一組織機構設置本公司是股份有限制公司,分為權力機構,經營管理機構和監(jiān)督機構.最高權力機構是董事會,實行董事會領導下的總經理負責制,董事會

41、由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負責.總經理受董事會任聘,. 各部門 分設經理, 負責組織公司的經營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務和職權予以監(jiān)督。組織機構圖：董事會監(jiān)理會總經理專家委員會行政副總 運營副總 銷售副總辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務 理 部 部 部 辦公室：1、負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。2、負責內部員工管理:對公司的內部職員的個人資料進行管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和

42、培訓工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期準備1. 技術準備：1)審核施工圖紙。2)編制房地產開發(fā)項目組織設計。3)編制或審核施工圖預算。4)編制或審核主要材料、半成品、設計計劃。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。2. 物資準備3. 現場準備，現場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4. 其它準備：a利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。b 辦理開工報告。c

43、辦理質監(jiān)委托。d 組織設計交底。e 摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。二.現場工程管理1. 前期階段的部分工作：a 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。b、 “三通一平” c 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設階段的工作 a 施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協調工作，做好現場技術管理 b 做好質量控制與管理，加強經濟簽證的管理 c 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。d 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。e 做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。售后服務部：

44、負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經理要注意協調和聯系各職能部門之間,領導層要把握管理系統中的各種矛盾。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合公司法和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構具備指揮能力和組織協調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產運營管理的要求，能承

45、擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。二勞動定員部 門管理人員營業(yè)人員工程技術人員業(yè)務人員合 計總經理辦公室其中：總經理副總經理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務部376376運營管理其中：保安部 采購部 工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部 售后服務部 物業(yè)管理部21711361047 合計327213090九、項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本項目工程計劃自2003年7月開工，至2005年6月竣工，總工期2年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據市場分析，預計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預售，按市

46、場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設進度計劃安排，如下表所示2003.42005.6 項目實施進度計劃表時 間任務2003年4月至12月2004年1月至12月2005年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批規(guī)劃設計主體工程一期主體工程二期綠化工程十、投資估算一根據擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數量本建設項目總占地面積約10萬平方米，總建筑面積接近13萬平方米（其中公建面積約1.3萬平方米），總戶數996戶，地下停車場0.7萬平方米，綠化面積近4.5萬

47、平方米，容積率1.3。小區(qū)內部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內有托兒所、小商場、銀行等。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內建筑物的拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。b. 房屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米共計56萬人民幣。c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算，共計65.36萬人民幣。（2）土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣。項目的供水、雨，污水排放、

48、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風小區(qū)東側有現狀dn1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。雨，污水排放：常黃路大街現有現狀dn2100毫米的雨水管線和dn1800毫米的污水管線，可以就進排入供熱：擬從常黃路新敷設的供熱干線接入。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產開發(fā)公司統

49、一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。電信：本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設下屬分局解決。路網布置：道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統。小區(qū)內綠化及景點建設：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內修建一個面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得項目的主要經濟指標如下：項目單位數量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面

50、積平方米13000居住居數戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數人3.2容積率1.3綠化率%45主要經濟指標二根據概算定額指標，確定單位工程造價根據開發(fā)項目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建筑工程費5361.703安裝工程費2056.484其他投資費2070.865項目管理費124.206不可遇見費186.317建設期利息946.568總投資14828.67開發(fā)項目固定資產投資估算表序號項目費用名稱 金額（萬元）1土地開發(fā)費4082.562建設工程費7418.18建筑工程費5361.70安裝工程費2056.483其他投資費20

51、70.864項目管理費124.205不可預見費186.316建設期利息946.567項目投資總額14828.67十一、融資方案xx花園的建設項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標開始，本公司的財務狀況的好壞就是能否通過資格預審的關鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費用等。隨著建設項目的不斷進行，資金不斷增值，

52、用貨幣形式反映出已耗費的生產資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。一資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據，周轉困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉，本公司可根據收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現金和流動資產，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據、已完合同的應收工程款等。2用銀行貸款5002.61萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本