房屋買賣常見法律糾紛

1、 房屋買賣常見法律糾紛的類型 1、房價暴漲暴跌引發(fā)的法律糾紛 2、未經(jīng)授權(quán)的代理人簽署的買賣合同引發(fā)的法律糾紛 3、房款支付引發(fā)的法律糾紛 4、房屋交付引發(fā)的法律糾紛 5、房屋面積差異引發(fā)的法律糾紛 6、戶口遷出引發(fā)的法律糾紛 7、“兇宅”的法律糾紛 一、因房價暴漲暴跌引發(fā)的糾紛 2016年春節(jié)后，房價暴漲，賣方違約數(shù)量暴增，對于 在2015年底簽訂的居間合同及定金合同的買受人來說， 不得不面對賣方的違約，賣方自愿以雙倍返還定金的 方式來解除定金合同，然而雙倍返還定金遠遠不能彌 補買方所受到的損失，那么賣方違約后，買方如何主 張自己所受到的損失？ 案例1： 原告張某與被告梁某以及居間方中介公司

2、簽訂房地產(chǎn)買 賣居間協(xié)議，約定房價款970萬元、定金人民幣20萬元， 原告同意在被告簽署本協(xié)議后30天內(nèi)與被告在居間方處簽 訂正式上海市房地產(chǎn)買賣合同（以下簡稱“合同”）。 “協(xié)議”簽訂后，原告即支付定金20萬元。但臨近正式合同 簽署之日，被告通過他人向居間方提出要求原告增加房價 80萬元，原告予以拒絕，最終雙方未能簽署正式合同。 原告因被告違約未能買到合適的房屋，要求判令：1、被告 賠償原告因違約導(dǎo)致房價上漲損失人民幣205萬元； 法院判決 本案的焦點問題：本案的焦點問題： 原告僅能依據(jù)定金罰則要求被告雙倍返還定金，還是原告可以原告僅能依據(jù)定金罰則要求被告雙倍返還定金，還是原告可以 在定金之

3、外，進一步主張實際損害賠償？在定金之外，進一步主張實際損害賠償？ 法院經(jīng)審理認為，被告的違約行為致使原告未能及時簽訂合同， 喪失一次以同等價格購買涉案房屋的機會，造成原告房價差價 損失，該損失已超過雙方約定的雙倍返還定金金額，故原告要故原告要 求被告返還定金求被告返還定金2020萬元并賠償房價上漲損失的訴訟請求，符合萬元并賠償房價上漲損失的訴訟請求，符合 法律規(guī)定，應(yīng)予支持；法律規(guī)定，應(yīng)予支持；鑒于原、被告簽訂協(xié)議并在其中約定違 約金的主要目的是為了促使雙方按期簽訂上海市房屋買賣合 同，是為訂立正式的房地產(chǎn)買賣合同而進行的預(yù)約，且原告且原告 支付的定金支付的定金2020萬元，僅占房屋總價萬元，

4、僅占房屋總價970970萬元的萬元的2 2，故由法院酌，故由法院酌 定被告賠償原告房價上漲的差價損失定被告賠償原告房價上漲的差價損失100100萬元。萬元。 二、代理人未經(jīng)授權(quán)簽署的合同引發(fā)的二、代理人未經(jīng)授權(quán)簽署的合同引發(fā)的 糾紛糾紛 這種情形對于賣方亦比較多見，尤其是家庭成員之間代為 出售房屋，一旦房價上漲，賣方往往不愿意再出售房屋， 或?qū)Υ砣说男袨椴挥枳氛J。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場行情中，賣方以未經(jīng)其同意為由，拒絕承 認合同較多。因此，作為買受人應(yīng)注意，簽署合同究竟是 不是產(chǎn)權(quán)人，若不是，則要求出具授權(quán)的委托書。因此， 對于房屋買賣中，買方應(yīng)嚴格審查出售方的資格問題。 案例2： 趙某死亡，其妻

5、李某患精神分裂癥。趙某之兄趙某某 持李某身份證件,以抵債為由,將李某名下公房以7萬元 低價售予張某。李某能否要回房子? 律師分析： 趙某某未取得李某法定代理人書面授權(quán),亦無充分證據(jù) 證明其受李某法定代理人口頭授權(quán),故應(yīng)認定趙某某無 權(quán)代理李某處分案涉房屋。 即便張某與李某間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系,趙某某亦無權(quán)以 李某名義將房屋處分給張某用以抵債,故合同無效。 張某明知房屋產(chǎn)權(quán)人系李某,僅憑現(xiàn)有證據(jù)不能證明張 某有充分理由相信趙某取得處分該房代理權(quán),況張某實 際并未支付合理對價,故不能認定張某善意。合同被確 認無效后,因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)返還,故張某應(yīng)將案涉 房屋歸還李某。 律師提示 任何二手房買賣合

6、同，房屋的出售方必須為房屋的產(chǎn)權(quán)人。 有些房屋只登記一位產(chǎn)權(quán)人，而有些房屋登記多位產(chǎn)權(quán)人， 尤其在國內(nèi)一套房屋的產(chǎn)權(quán)人通常是有一家三口，甚至還 有其他合買、共同投資的情形。但無論產(chǎn)權(quán)人有幾位，都 必須一一驗明出售方真實身份，確保買賣合同及其他法律 文件的簽字是其本人或其本人委托的代理人親筆簽字。對 于未成年人，則必須由其法定代理人代為簽署買賣合同及 相關(guān)法律文件。避免他人在未經(jīng)授權(quán)的情形下，代為出售 房屋。 三、房款支付引發(fā)的法律糾紛 支付條款往往都在補充合同中，例如買賣雙方可 擬定以下關(guān)于房價款支付條款： 1、乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付購房定金 人民幣 XXX 萬元整作為履約定金

7、，該筆定金待上 述房地產(chǎn)辦理完交接手續(xù)時轉(zhuǎn)為房價款； 2、乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付購房首付 款人民幣 XXX 萬元整，該筆首付款不含已支付的 定金； 3、根據(jù)購房人是否需要貸款可以擬定不同的條款 3.1 全額付款條款 甲、乙雙方辦理房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)移登記當(dāng)日，乙方向甲方支 付購房款人民幣 XXX 萬元整（注意：這里應(yīng)注明先辦理 轉(zhuǎn)移登記再付款，還是先付款再辦理轉(zhuǎn)移登記，以免產(chǎn)生 糾紛。） 3.2銀行貸款支付條款 房價款中人民幣 XXX萬元整由乙方通過向銀行申請按揭貸 款的方式向甲方支付，若申請的貸款不足部分，由乙方在 辦理交易過戶之前向甲方全額支付。（注意：在這里作為 甲方應(yīng)要求乙方

8、辦理銀行貸款的最晚時間，否則可要求解 除合同；作為乙方應(yīng)充分注意自己的合同履行能力及資信 狀況，若不能貸款或貸款不足部分，自己又無力繼續(xù)履行 合同，因此，作為買方可協(xié)商要求：若貸款申請在XXXX年 XX月XX日前無法獲得銀行審批或?qū)τ谫J款不足部分超過人 民幣XXXX元，則合同自動解除，互不承擔(dān)違約責(zé)任.當(dāng)然， 這需要雙方充分協(xié)商。）當(dāng)然，作為賣方還要注意的是辦 理交易過戶后，銀行遲遲不發(fā)放貸款的法律風(fēng)險。 四、房屋交付的法律風(fēng)險 案例3： 2015年8月，張先生購買了陳先生位于知春路的一套房屋， 后張先生按約支付完畢購房款，陳先生亦配合張先生辦理 完房屋過戶手續(xù)。正當(dāng)張先生喜滋滋的準備入住新房

9、屋時， 卻發(fā)現(xiàn)該房屋早已被陳先生租賃給他人使用，且租期至 2016年1月屆滿，張先生遂將租戶及陳先生訴至法院，要求 租戶限期搬離，陳先生交付房屋。 律師提示 合同法第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響 租賃合同的效力。 民通意見第119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼 承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主急需有效。 上述即“買賣不破租賃原則”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租 賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生影響，買受人不能以其已經(jīng)成為租賃 物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。 在二手房買賣中，買房人應(yīng)對房屋實際使用狀況進行

10、全面的了解，及時現(xiàn) 場勘查；同時，可以在買賣合同中明確條款約定，如果賣房人隱瞞房屋已 出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人的，應(yīng)支付一定金額的違 約金，以加大賣房人的違約成本。 五、房屋面積差異引起的糾紛 案例4： 王某2012年購買了一處商品房，面積89.5平方米， 王某按89.5平方米交了房款，2013年9月交房后， 王某找專業(yè)人士進行測繪發(fā)現(xiàn)房屋面積只有80.5 平方米，現(xiàn)在王某應(yīng)該怎么樣主張他的權(quán)利? 律師提示 根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司 法解釋第14條規(guī)定的處理原則，面積誤差比絕對值在3% 以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的介個據(jù)實結(jié)算，買受人請求 解除合同，

11、不予支持;面積誤差比絕對值超出3%，買受人請 求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)于支持。買受 人決定不退房的話，實際面積大于合同約定面積的，面積 誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按約定的價 格補足，面積誤差比超出 3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)， 所有權(quán)歸買受人;實際面積小于合同約定面積的，面積誤差 比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受 人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買 受人。 律師提示 本案中，面積誤差比已超過3%，并且實際面積小于合 同約定面積，王某可以主張解除購房合同，并要求開 發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，王某如果不想退房，可以要求開 發(fā)商按

12、照上述規(guī)定返還購房款。 六、戶口的問題 案例5： 劉先生為了女兒能上中關(guān)村某重點中學(xué)，購買了蔣先生位于該學(xué)區(qū)內(nèi)的一套80平米 的房屋，價款500萬元，雙方在買賣合同中約定蔣先生應(yīng)于房屋過戶后30日內(nèi)將原 有戶口遷出，逾期按日支付總房價款萬分之五的違約金。后劉先生支付完所有購房 款，并將房屋過戶至自己名下，但蔣先生并未按期將房屋內(nèi)戶口遷出，而劉先生亦 因戶口遲遲未遷入該房屋內(nèi)耽誤了女兒上該重點中學(xué)的時間，多次溝通無果之下， 劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶口遷出，并要求其按日支付總房款萬分 之五的違約金。蔣先生辯稱，自己已經(jīng)積極配合遷戶口，但是新房還沒有下來，沒 法按期將戶口遷出，希望法院

13、對違約金予以酌減。法院經(jīng)審理后認為，蔣先生未按 照合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，理應(yīng)支付違約金，鑒于雙方對于違約 金標準明顯過高，且蔣先生請求法院酌減，法院最終根據(jù)案件具體情況依法酌定蔣 先生支付15萬元違約金。 律師提示 根據(jù)我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權(quán)是派出所，而非 法院，法院亦無權(quán)判令強行將戶口遷出，由此，購房者的 問題很難得到解決。而購房者往往已經(jīng)支付完畢房款，甚 至已經(jīng)辦理完房屋過戶手續(xù)，該類糾紛愈發(fā)增多。在此情 況下，律師建議，一方面，買房者可以在買賣合同中約定 遷出戶口作為支付全部或者購房款的條件，另一方面，提 前查詢房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口情況，購房時將戶口作為決定是否 買房

14、的因素之一，以對是否購房作出理智的判斷。 七、兇宅的問題 案例6： 張女士訴稱，2013年3月初，在某中介公司的居間服務(wù)下， 張女士花費300萬元購買劉女士所有的位于本市海淀區(qū)四季 青的房屋，簽訂合同中，某中介公司和劉女士一致表示房 屋之前沒有人居住，更沒有出過事。后張女士全家入住該 房屋，不料入住后張女士每夜噩夢連連，在偶然和一位鄰 居聊天的過程中，張女士得知劉女士的丈夫曾在該房屋內(nèi) 上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷房屋買 賣合同，并要求劉女士對裝修進行補償。 法院經(jīng)審理后認為，房屋買賣的雙方應(yīng)遵守誠實信用原則， 賣房人應(yīng)如實披露房屋的實際情況。雖然房屋內(nèi)發(fā)生非正 常死亡時間客觀上未就房屋的實際使用價值產(chǎn)生影響，但 該情況會影響購房者的心理感受包括恐懼、忌諱等，從而 造成房屋交易價值降低，構(gòu)成了房屋的重大瑕疵，是影響 房屋買賣合同訂立的重大事項。劉女士故意隱瞞房屋內(nèi)曾 發(fā)生過兇案的行為，違背