RF-DW-LC-01-F01 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(1)

1、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（模板示例）目 錄第一章房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析3第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響3第二節(jié) 房地產(chǎn)政策對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的影響3全市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3四. 版塊分析。3第二章 區(qū)域市場(chǎng)分析4區(qū)域環(huán)境概述4第二節(jié) 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析4第三節(jié) 本項(xiàng)目SWOT分析7第三章、客戶群體需求分析8第一節(jié) 主導(dǎo)客戶群的定位分析8第二節(jié) 主導(dǎo)客戶群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析9一、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素9二、主導(dǎo)客戶群購(gòu)房偏好10第三節(jié) 主導(dǎo)客戶群對(duì)價(jià)格的承受力分析11一、單位價(jià)格需求11第一章 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響一、近期宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)二、 當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對(duì)房地產(chǎn)投資的影響第二節(jié) 房地產(chǎn)

2、政策對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的影響為了提高百姓的住房質(zhì)量和水平，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，建設(shè)部幾年前就提出了要讓百姓“愿意買(mǎi)房、買(mǎi)得起房、買(mǎi)放心房”的發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的三個(gè)步驟。以這“三個(gè)步驟”為基礎(chǔ)，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列有利于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，全國(guó)各地根據(jù)各自實(shí)際，也相應(yīng)頒布實(shí)施了有關(guān)政策，使住宅產(chǎn)業(yè)在近年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了積極作用。作為發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭房地產(chǎn)業(yè)，只有及時(shí)、準(zhǔn)確地把握每項(xiàng)政策的精神實(shí)質(zhì)，才能為國(guó)家發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)做出貢獻(xiàn)，為企業(yè)求得可觀效益。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一. 全市供需分析；二. 全市價(jià)格走趨；三. 住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)分析；四. 版塊分析；五熱銷(xiāo)樓盤(pán)的分析（前十名項(xiàng)目）。第二章 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域

3、環(huán)境概述一、地理位置及道路交通狀況二、周邊配套狀況購(gòu)物、學(xué)校、娛樂(lè)、銀行、郵政、賓館、醫(yī)院等三、人文環(huán)境第二節(jié) 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型位置均價(jià)總建面積樓型 （塔or板樓）裝修 （毛坯or精裝）一、 周邊項(xiàng)目概述（根據(jù)不同的物業(yè)形態(tài)分類(lèi)）項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售均價(jià)去化速度裝修標(biāo)準(zhǔn)第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間展示標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目特色及創(chuàng)新戶型配比主力客群二、產(chǎn)品供應(yīng)特點(diǎn)分析通過(guò)對(duì)該區(qū)域樓盤(pán)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)品的供應(yīng)上存在以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：1、 項(xiàng)目定位2、 戶型產(chǎn)品定位3、 戶型設(shè)計(jì)三、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱(chēng)、發(fā)展商、位置、 規(guī)模、宣傳主題、戶型、板樓復(fù)式、起價(jià)、均價(jià)、 銷(xiāo)售情況、容積率、項(xiàng)

4、目占地、產(chǎn)品配比，物業(yè)形式、去化率、戶型圖等。華騰園等發(fā)展商：北京北化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置： 東三環(huán)勁松橋東北側(cè)規(guī)模： 占地面積12.82公頃，總建筑面積約40萬(wàn)平方米，由12棟25-28層風(fēng)格現(xiàn)代的塔式住宅組成。起價(jià)： 4580元/平方米均價(jià)： 5380元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房銷(xiāo)售情況：一期全部售出 二期剩少量大戶型社區(qū)配套：室內(nèi)游泳館、健身中心、棋牌室、閱覽室、兒童活動(dòng)室、陽(yáng)光餐廳等。中心花園里的網(wǎng)球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)器械，社區(qū)老年活動(dòng)中心、醫(yī)療中心、托幼、學(xué)校綜合分析：小區(qū)配套完善，入市價(jià)格合理，升值空間較大。戶型設(shè)計(jì)基本滿足購(gòu)房者的需求。但物業(yè)管理存在較大問(wèn)題，使業(yè)主入住后，怨聲載道

5、。龍輝大廈開(kāi)發(fā)商：北京恒昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置： 東三環(huán)勁松橋東南側(cè)規(guī)模： 總建筑面積30000平方米，地下2層；地上17層；417層為寫(xiě)字樓；地下2地上4設(shè)購(gòu)物中心、酒店、銀行、證券、娛樂(lè)場(chǎng)所。戶型： 采用大開(kāi)設(shè)計(jì)，以8.15米為開(kāi)間，自由組合。價(jià)格： 尚未開(kāi)盤(pán)，以10000元（不分層）/平方米內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。大廈配套：進(jìn)口電梯中央空調(diào)24小時(shí)熱水供電系統(tǒng)：80W/平方米，雙路暗埋。通訊系統(tǒng)：通訊光纜、寬帶入網(wǎng)。消防自控系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)停車(chē)管理系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)大廈衛(wèi)生潔具采用進(jìn)口產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻 花崗巖、高級(jí)面磚。外窗 羅馬式外窗，雙層鋁合金玻璃窗大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面辦公及

6、公共區(qū) 吊頂、水泥地面（送地毯）綜合分析：大廈外立面單調(diào)， 大堂狹小，感覺(jué)檔次較低，與其配置不相協(xié)調(diào)。第三節(jié) 本項(xiàng)目SWOT分析一 Strength（優(yōu)勢(shì)）l 位置優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目位于CBD幅射地區(qū)，緊鄰東三環(huán)， 屬于國(guó)貿(mào)商圈，是市內(nèi)成熟的商業(yè)區(qū)和生活區(qū)，交通便利，生活便利。l 生活配套齊全，周邊有銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場(chǎng)及成型的居民住宅小區(qū)。l 設(shè)計(jì)尚未開(kāi)始，可以根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)情況，重新定位，以降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。l 在建項(xiàng)目雖多，但風(fēng)格類(lèi)型各異容易聚集購(gòu)買(mǎi)人氣。l 發(fā)展商信譽(yù)頗佳，容易樹(shù)立健康的市場(chǎng)形象，對(duì)銷(xiāo)售有促進(jìn)作用。二、Weakness（劣勢(shì)）l 項(xiàng)目占地面積較小，容積率較高，會(huì)給環(huán)

7、境設(shè)計(jì)帶來(lái)一定難度。l 周邊在售樓盤(pán)較多，對(duì)今后的銷(xiāo)售有一定壓力。l 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原住居民，消費(fèi)能力有限，對(duì)價(jià)格的承受能力較低。 三、Opportunity（機(jī)會(huì)）l 中國(guó)加入WTO后，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是新的發(fā)展機(jī)會(huì)，特別是CBD的形成將使其周邊保持旺盛的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。l 市場(chǎng)對(duì)投資型的物業(yè)寄求增加。l 客戶對(duì)居住環(huán)境和綜合素質(zhì)的理性選擇增強(qiáng)。l 本項(xiàng)目可根據(jù)本地區(qū)市場(chǎng)需求進(jìn)行全新的包裝定位。四、Threat（威脅）l 項(xiàng)目竣工周期晚于周邊在建項(xiàng)目。l 區(qū)域內(nèi)大型樓盤(pán)的推出對(duì)本項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生一定影響。l 區(qū)域內(nèi)期房的銷(xiāo)售遠(yuǎn)不如準(zhǔn)現(xiàn)房。l第三章、客戶群體需求分析 采用問(wèn)卷調(diào)查形式做此塊分析+方國(guó)新版問(wèn)卷第一

8、節(jié) 主導(dǎo)客戶群的定位分析一、客戶類(lèi)別細(xì)分1、 職業(yè)特征行業(yè)所占比例工業(yè)行業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)文化行業(yè)信息行業(yè)金融行業(yè)醫(yī)療行業(yè)其它 2、 家庭構(gòu)成被調(diào)查者中三口之家比例最多占46%，三口之家是購(gòu)房的主力軍，三口以上的大家庭和二口之家亦是購(gòu)房的中堅(jiān)力量，值得注意的是獨(dú)身家庭也占了13.5%的比例，所以應(yīng)考慮各類(lèi)客戶的不同需求，有針對(duì)性按比例地設(shè)計(jì)各種戶型，考慮房屋面積大小。二、主導(dǎo)客戶群定位1、 年齡構(gòu)成35.8%的被調(diào)查者年齡在2030歲之間，其次為3040歲。反映出年輕的置業(yè)主體將會(huì)是未來(lái)23年北京房地產(chǎn)的重要客戶。第二節(jié) 主導(dǎo)客戶群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析一、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素1、購(gòu)房目的；2、購(gòu)房關(guān)注因素客戶關(guān)注因素所占比例價(jià)格位置交通物業(yè)管理戶型社區(qū)環(huán)境配套設(shè)施小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)房屋質(zhì)量二、主導(dǎo)客戶群購(gòu)房偏好1、 購(gòu)買(mǎi)面積建筑面積（）所占比例50以下50-7070-100100-130130-150150-180180以上2、 購(gòu)房時(shí)戶型選擇第三節(jié) 主導(dǎo)客戶群對(duì)價(jià)格的承受力分析一、單位價(jià)格需求 65.7%的被調(diào)查者接受30004000元/的房?jī)r(jià)，30.4%的被調(diào)查者接受40006