租賃土地使用權(quán)評估的探討

1、租賃土地使用權(quán)評估的探討孫穎（遼寧金融職業(yè)學(xué)院遼寧沈陽110122）【摘要】相對于國有劃撥和出讓的土地使用權(quán)評估來講，對于以租賃方式獲得的土地使用權(quán)評估，其評估技術(shù)途徑和思路還不是很統(tǒng)一，在具體的實(shí)踐操作中大家有著各自不同的思路和方法，問題主要集中在對租賃期的確定和對租賃土地使用權(quán)權(quán)屬的理解以及具體評估方法的應(yīng)用上。下面就這幾個問題提出具體的解決方案，供大家探討?！娟P(guān)鍵詞】租賃土地使用權(quán)評估一、租賃土地的租賃期確定 租賃土地的租賃期限直接決定了租賃土地剩余租賃年限，而租賃土地的剩余租賃年限是租賃土地使用權(quán)評估中的重要參考之一。一般情況下，租賃土地的租賃期限應(yīng)該以承租雙方簽訂的土地租賃合同為準(zhǔn)。

2、而租賃合同受到中華人民共和國合同法的約束。中華人民共和國合同法第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。由此可見，租賃合同中約定的租賃期限不應(yīng)超過二十年。 但實(shí)際上當(dāng)事雙方在簽訂土地租賃合同中經(jīng)常出現(xiàn)租賃年限超過二十年的情況，有的甚至達(dá)到了土地使用權(quán)的的最高期限。 對于這種情況，有不同的兩種觀點(diǎn)。贊成的觀點(diǎn)認(rèn)為，土地使用權(quán)租賃有別于普通的租賃，首先土地本身的自然屬性決定了其租賃期應(yīng)長于普通的租賃合同。國土資源部（一九九九年八月一日國土資發(fā)（1999）222號）規(guī)范國有土地租賃若干意見

3、（以下簡稱意見）中第四條提到：“國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過五年；對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期?！卑凑諊鴦?wù)院的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓中各類土地的出讓期限均在四十年以上，土地使用權(quán)人可在使用權(quán)的剩余年限內(nèi)將其出租，農(nóng)村土地的承包經(jīng)營期限則由土地管理法明確規(guī)定為三十年。這些年限均長于二十年，由此可以作為租賃土地的租賃期可以長于普通的租賃合同的法律依據(jù)。其次，合同法屬于債權(quán)法，而

4、土地使用權(quán)屬于物權(quán)，其出租期限應(yīng)由物權(quán)法來調(diào)整，不能適用租賃合同的有關(guān)規(guī)定；反對的觀點(diǎn)則認(rèn)為，土地租賃合同也屬于租賃合同，除法律另有特殊規(guī)定外，租賃土地使用權(quán)出租期限也不應(yīng)超過二十年。 筆者認(rèn)為，兩種觀點(diǎn)都有一定的道理，在估價過程中，應(yīng)區(qū)別土地一級市場的租賃和二級市場的租賃兩種情況進(jìn)行分析。對于土地一級市場的租賃行為屬于國家或政府行為，可以不受合同法的約束；而對于土地二級市場的租賃行為，則屬于民事行為，應(yīng)該受合同法的約束。 對于意見中提到的長期租賃，是針對國有土地租賃而言的。意見對國有土地租賃進(jìn)行了明確的定義：“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政

5、主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為?！庇纱丝磥?，意見中規(guī)定的長期租賃雖然可能超過了合同法規(guī)定的租賃期的限制，但這項(xiàng)規(guī)定規(guī)范的是國家對土地一級市場的租賃行為。因此只有在一級市場中以租賃方式取得的國有土地使用權(quán)，其租賃使用年限才可能超過二十年。 對于土地二級市場的租賃，更確切的應(yīng)該稱為土地使用權(quán)的出租。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（以下簡稱條例）中對土地使用權(quán)出租規(guī)定如下： 第二十八條土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地

6、使用權(quán)不得出租。 第二十九條土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。 因此，對于在二級市場上的土地使用權(quán)出租，當(dāng)事雙方所簽訂的租賃合同還應(yīng)該以合同法的規(guī)定為準(zhǔn)，即土地使用權(quán)出租的期限不得超過二十年，超過的部分是無效的。 綜上所述，在確定租賃土地使用年限時，應(yīng)該分兩種情況區(qū)別對待。對于從一級市場上以租賃方式取得的土地使用權(quán)期限的認(rèn)定，應(yīng)以承租方與土地行政主管部門簽訂的租賃合同為準(zhǔn)，土地使用權(quán)的期限可以超過二十年，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期；對于從二級市場上以租賃方式取得的土地使用權(quán)期限的認(rèn)定，應(yīng)首先以

7、雙方簽訂的租賃合同為準(zhǔn)，但根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃期最高不得超過二十年。對于超過的部分，應(yīng)該在評估報告中進(jìn)行披露。 二、幾種土地使用權(quán)的權(quán)利特征分析 通常獲得土地使用權(quán)主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥以及租賃方式。 根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例各種國有土地使用權(quán)的定義如下： 第八條土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第十九條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。 第二十八條土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用

8、，由承租人向出租人支付租金的行為。 第四十三條劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。 幾種方式取得的土地使用權(quán)的權(quán)利特征不盡相同。對于出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)來講，其使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)涵是最完整的，土地使用權(quán)人在土地使用權(quán)出讓期限內(nèi)，擁有使用、抵押、收益、處分的權(quán)利； 對于劃撥土地使用權(quán)來講，其權(quán)利內(nèi)涵是小于出讓方式和轉(zhuǎn)讓方式的土地使用權(quán)的。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十四條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。”由此看來，劃撥土地使用權(quán)人只有使用的權(quán)利。但條例中又同時規(guī)定了劃撥土地使用權(quán)是可以通過一定的方式轉(zhuǎn)化

9、為出讓土地使用權(quán)的。 第四十五條符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金 因此，對于劃撥土地使用權(quán)人不僅包括了使用的權(quán)利而且還包括了轉(zhuǎn)換土地使用權(quán)形式的權(quán)利。劃撥土地使用權(quán)人可以通過補(bǔ)交出讓金的方式將劃撥用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓土地作用權(quán)，從而使劃撥土地使用權(quán)中包括了隱

10、性的或不完全的收益、抵押、處分的權(quán)利； 對于國有租賃用地的使用權(quán)來講，其使用權(quán)人只擁有有限的使用、抵押的權(quán)利。而且國有租賃土地使用權(quán)是沒有可以轉(zhuǎn)換成出讓用地使用權(quán)的途徑的。因此租賃土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)涵是最小的。與此相同，在土地二級市場上取得的出租土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)涵也只包括了有限的使用和抵押的權(quán)利。三、確定租賃土地使用權(quán)價值的具體方法 租賃土地使用權(quán)的具體評估方法可以參照意見中的相關(guān)規(guī)定采用收益法，具體模型如下：（1） 其中：V為租賃土地使用權(quán)價值；i為租賃土地使用權(quán)的剩余租賃年限；Ri為租賃土地使用權(quán)市場租金(Rmi)與合同租金(Rci)的差額，RiRmiRci；r為租賃土地使用權(quán)折現(xiàn)率將R

11、iRmiRci帶入上式得：（2） 由公式（2）可知，租賃土地使用權(quán)模型的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是用以相應(yīng)期限的出讓方式宗地價值減去合同租金的現(xiàn)值的余額作為租賃土地使用權(quán)的價值。該公式對于一二級土地市場均是適用的。1、一級土地市場上獲得的租賃土地使用權(quán)的評估 在土地一級市場上，國家作土地使用權(quán)的所有權(quán)人，可以通過一次性收取土地出讓金的方式和逐年收取土地租金的方式讓渡土地使用權(quán)。而國家作為土地所有權(quán)人，是以土地出讓金與土地收益率的乘積計(jì)算正常市場年租金水平的。因此從價值的角度來看，對于國有租賃土地的使用權(quán)價值是介于零和土地純收益價值之間的數(shù)值。當(dāng)租賃土地的使用權(quán)人每年交納的租金少于正常市場年租金時，其差額的折現(xiàn)

12、值即為租賃土地使用權(quán)的價值。 在此種情況下，公式中的剩余使用年限按租賃合同中規(guī)定的租賃年限減實(shí)際已使用年限確定，由于是一級土地市場的租賃行為，其土地使用權(quán)的剩余使用年限可不受合同法中20年的約束；租賃土地使用權(quán)市場租金的確定，可以參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價中的市場年租金水平；租賃土地使用權(quán)折現(xiàn)率可以參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價體系中的出讓土地的年收益率，并應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)哪晗扌拚?應(yīng)該提醒的是，此種情況下，評估的假設(shè)前提應(yīng)包括土地租賃合同的履約假設(shè)，并可以按上述模型進(jìn)行估算。在對租賃土地使用權(quán)進(jìn)行估價之后，還應(yīng)該將承租方交納的土地租金按攤銷后的余額確定評估值。2、二級土地市場上獲得的租賃土地使用權(quán)的評估 在土地二級

13、市場上，假設(shè)國有租賃土地的使用者將土地以相同的租賃期出租，那么，前者從土地獲得的收益就只有租金收益。從使用價值角度分析，無論是對于土地使用權(quán)人還是承租人來講，同一塊土地在同一時間內(nèi)所產(chǎn)生的價值應(yīng)該是相同的。因此，在合同租金為正常的市場租金的情況下，出讓土地使用權(quán)價值與以租賃方式獲得的土地使用權(quán)價值是相等的。作為國有租賃用地的使用權(quán)人，與出讓用地的使用權(quán)人相比，在土地使用權(quán)的權(quán)利上缺少了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)的權(quán)利，抵押擔(dān)保等其他權(quán)利也受到相應(yīng)的限制。權(quán)利上的差異表現(xiàn)在價值的巨大差異上。 在此種情況下，公式中的折現(xiàn)率應(yīng)選取土地收益率，公式中的剩余使用年限按租賃合同中規(guī)定的租賃年限減實(shí)際已使用年限確定

14、，但根據(jù)合同法的規(guī)定，其合同租賃年限不應(yīng)超過20年；租賃土地使用權(quán)市場租金的確定，可以參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價中的市場年租金水平；租賃土地使用權(quán)折現(xiàn)率可以參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價體系中的出讓土地的年收益率，并應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)哪晗扌拚?應(yīng)該提醒的是，對于承租方在土地二級市場通過租賃方式獲得的土地使用權(quán)，一般情況下，其土地使用權(quán)的租金水平應(yīng)該與市場租金相當(dāng)，在這種情況下，不存在租賃土地使用權(quán)的價值。對于承租方一次性交納的土地租賃費(fèi)，應(yīng)該作為長期待攤費(fèi)用按租賃合同期限攤銷后的余額確定評估值，并在報告中披露租賃合同中超出合法期限的事項(xiàng)。對于承租方以按年方式交納的土地租賃費(fèi)的情況，將交納的土地年租金按月攤銷的余額確定評

15、估值較為合適；只有當(dāng)在二級市場上獲得的租賃土地使用權(quán)的租金水平低于市場租金水平時，對于承租方來講，才存在著租賃土地使用權(quán)價值。此時評估的假設(shè)前提應(yīng)包括土地租賃合同的履約假設(shè)，并可以按上述模型進(jìn)行估算。在對租賃土地使用權(quán)進(jìn)行估價之后，還應(yīng)該將承租方交納的土地租金按攤銷后的余額確定評估值。如何評估承租土地使用權(quán)價格 國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃，由承租人取得承租土地使用權(quán)，并按規(guī)定支付土地租金及完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同的約定，可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但必

16、須依法登記。承租人在租期內(nèi)有優(yōu)先受讓權(quán)，可以在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)變成出讓土地使用權(quán)。涉及承租土地使用權(quán)的各種經(jīng)濟(jì)活動，尤其是轉(zhuǎn)讓、抵押、出資等，需要對其進(jìn)行估價。承租土地使用權(quán)的估價尚在探索之中。 估價思路 承租土地使用權(quán)的價格實(shí)際上是土地租賃權(quán)益的價格。土地租賃權(quán)益是在承租期內(nèi)，承租人占有和使用承租土地所獲得的收益現(xiàn)值高于合同土地租金現(xiàn)值的部分。從價格構(gòu)成上看，包括已付土地費(fèi)用和合同權(quán)益兩部分。因此，估價的基本思路，首要的就是求取承租期內(nèi)土地純收益扣除合同土地租金后的余額的現(xiàn)值，相應(yīng)的估價方法為收益法；其次，當(dāng)承租人在承租土地之前已支付有關(guān)土地費(fèi)用時，亦可從成本途徑進(jìn)

17、行估價；再次，因?yàn)槌凶馔恋乜裳a(bǔ)交使用權(quán)出讓金轉(zhuǎn)變成出讓土地，可以以出讓后地價減去應(yīng)補(bǔ)交的出讓金作為承租土地使用權(quán)的價格。因其取得前提不同，權(quán)益內(nèi)涵各異，可比性不大，市場交易資料極少，目前還難于應(yīng)用市場法估價。 估價方法 租金差額還原法。租金差額還原法是從土地市場租金與合同租金的差額出發(fā)，求取未來租期內(nèi)租金差額現(xiàn)值的一種方法。具體可根據(jù)市場租金和合同租金各自的變化規(guī)律，以一定的數(shù)學(xué)模型加以擬合，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型計(jì)算出市場租金和合同租金各自的現(xiàn)值。兩者之差就是承租土地使用權(quán)的價格。 承租土地殘余法。承租土地殘余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并將其出租，把租賃總費(fèi)用和建筑物純收益從不動產(chǎn)總收

18、益中扣除，得到屬于承租土地的土地純收益，以適當(dāng)?shù)耐恋刭Y本化率將該土地純收益進(jìn)行還原，得到承租土地使用權(quán)的價格。 出讓金扣除法。出讓金扣除法是以承租土地假定辦理出讓手續(xù)后的出讓土地使用權(quán)價格扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金后的余額作為承租土地使用權(quán)的價格。出讓金扣除法以承租土地在租期內(nèi)可優(yōu)先辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋剡@一規(guī)定為出發(fā)點(diǎn)。 承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并開發(fā)土地所耗費(fèi)的費(fèi)用之和為依據(jù)，再加計(jì)適當(dāng)?shù)睦?、利潤以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用?quán)的價格。承租土地成本法相似于土地估價中常用的成本逼近法，要對發(fā)生的土地取得和土地開發(fā)費(fèi)用，以估價期日的客觀費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重置。

19、相關(guān)鏈接 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例)第二十九條規(guī)定：國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權(quán)出讓；國有土地租賃；國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。 國土資源部規(guī)范國有土地租賃若干意見第三條規(guī)定：國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其他土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算；承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價余額折算。合理估算市場租金。市場租金應(yīng)為客觀租金，而非估價對象的實(shí)際租金。要通過市場調(diào)查，在對大量相似交易實(shí)例進(jìn)行比較、修正的基礎(chǔ)上確定。在難于通過市場比較途徑得到市場租金的情況下，可用土地經(jīng)濟(jì)租金代替

20、市場租金。土地經(jīng)濟(jì)租金是指土地租賃的正常租金回報。其公式為：土地經(jīng)濟(jì)租金=期待土地年純收益+有關(guān)稅費(fèi)。期待土地年純收益是指一定土地資產(chǎn)期望得到的年投資收益額，在實(shí)踐中，可用出讓土地的價格乘以租價比得到。有關(guān)稅費(fèi)主要包括有關(guān)的土地稅、必要的土地維護(hù)費(fèi)及管理費(fèi)等。 正確估算補(bǔ)交出讓金的數(shù)額。各地補(bǔ)交出讓金的方式不同，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，正確估算應(yīng)補(bǔ)交出讓金的數(shù)額。特別應(yīng)注意補(bǔ)交出讓金后的出讓地價的內(nèi)涵，與應(yīng)補(bǔ)交出讓金的內(nèi)涵的一致性。例如，補(bǔ)交出讓金后的出讓地價中包含了城市配套費(fèi)等費(fèi)用，則應(yīng)補(bǔ)交出讓金的數(shù)額內(nèi)就應(yīng)當(dāng)包括城市配套費(fèi)等費(fèi)用。應(yīng)注意結(jié)合估價目的進(jìn)行分析判斷。例如，在抵押估價時，考慮到實(shí)現(xiàn)

21、抵押權(quán)時以拍賣方式處置抵押物，此時補(bǔ)交出讓金的數(shù)額可能取高限。 注意估價技術(shù)的特殊性。承租土地殘余法的估價思路與通常的土地殘余法相似，兩種方法的主要區(qū)別在于：第一，承租土地殘余法的總費(fèi)用中多了一項(xiàng)內(nèi)容，即承租人需支付的合同租金；第二，承租土地殘余法中的收益年期、資本化率等主要參數(shù)的確定，必須綜合考慮租賃合同以及有關(guān)土地管理法規(guī)、政策對承租土地的權(quán)利、義務(wù)的配置。 承租土地成本法與通常的成本逼近法的主要區(qū)別在于它不能全額計(jì)算土地增值收益，因?yàn)橥恋卦鲋凳找嬉话惚灰暈橥恋厮姓邫?quán)益。但承租人有可能分享土地增值收益，其數(shù)額由承租土地使用權(quán)價格與土地成本價之差決定。 慎重對待資本化率和收益年期。由于承租

22、人須按期支付租金才能繼續(xù)使用土地，而且其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等處分權(quán)要受到限制。從投資者角度看，承租土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相比權(quán)利受到較大限制，因而投資風(fēng)險率較高，總體來說，其資本化率比出讓土地使用權(quán)高一個百分點(diǎn)左右較為適宜。對其個別風(fēng)險，要結(jié)合具體租賃合同進(jìn)行分析。例如，合同約定允許處分時，其資本化率相對低一點(diǎn)；再如，合同約定按地價指數(shù)對租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整時的風(fēng)險，往往會大于按固定比率或數(shù)額進(jìn)行租金調(diào)整時的風(fēng)險。 未來的收益年限，一般為估價期日以后的剩余租期；但是如果租賃合同有約定或其他確切證據(jù)表明，在當(dāng)前租期屆滿后，能續(xù)簽合同，并且續(xù)簽合同的租金在一定期間內(nèi)低于市場租金時，可以考慮增加收益年限或者將上述租金差額的現(xiàn)值追加上去。這樣，估價中的收益年限就可能大于租賃合同的實(shí)際剩余租期。 合理選用估價方法、科學(xué)確定估價結(jié)果。比較前文所述幾種估價方法也有一些不同：一是著眼點(diǎn)不同。租金差額還原法和承租土地殘余法著眼于可能的獲利能力，出讓金扣除法以補(bǔ)辦出讓手續(xù)時的權(quán)益分配為依據(jù)，承租土地成本法則建立在資本重置的基礎(chǔ)上。二是適用范圍不同。租金差額還原法的適用范圍較廣，承租土地殘余法適用于有收益能力的承租土地使用權(quán)，出讓金扣除法適用于應(yīng)補(bǔ)交的出讓金易于確定時的承租土地使