物業(yè)糾紛與案例分析(楊)PPT優(yōu)秀課件

1、北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 物業(yè)糾紛與案例分析物業(yè)糾紛與案例分析 一、一、 物業(yè)糾紛物業(yè)糾紛講解講解 1 1、 物業(yè)公司因物業(yè)公司因業(yè)主或客戶業(yè)主或客戶被盜而產(chǎn)生的糾紛被盜而產(chǎn)生的糾紛 物業(yè)對(duì)物業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理區(qū)域的安全負(fù)有合理的注意義務(wù)安全負(fù)有合理的注意義務(wù)，主要包括，主要包括 哪些方面？哪些方面？ 若是物業(yè)沒有盡到合理的注意義務(wù)，會(huì)承擔(dān)哪些風(fēng)險(xiǎn)？ 安全防范是個(gè)系統(tǒng)工程，應(yīng)該是保安（人防）利用幾種技防 設(shè)備，結(jié)合一些物防措施，進(jìn)行的安全防范工作。人防、技防、 物防結(jié)合的好，發(fā)生安全事故的概率才會(huì)小。 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 一、物業(yè)糾紛講解一、物業(yè)糾紛講解

2、2 2、物業(yè)公司入室小修而產(chǎn)生的糾紛、物業(yè)公司入室小修而產(chǎn)生的糾紛 什么叫做入室小修？ 根據(jù)日常的操作流程，物業(yè)公 司是否有入室小修的義務(wù)？ 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 一、物業(yè)糾紛講解一、物業(yè)糾紛講解 3 3、物業(yè)公司因業(yè)主違章建筑行為，是否要承擔(dān)、物業(yè)公司因業(yè)主違章建筑行為，是否要承擔(dān) 違約責(zé)任違約責(zé)任 根據(jù)城市規(guī)劃法的界定，城市違法搭建是指未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn) 擅自搭建的亭房、活動(dòng)房、棚披，以及個(gè)人和單位建設(shè)的建筑 物、構(gòu)筑物等。在規(guī)劃部門沒有設(shè)立之前搭建的相關(guān)建筑，不 能提供搭建時(shí)及當(dāng)時(shí)主管建筑及相關(guān)部門的許可證明的，也定 義為違建。 風(fēng)險(xiǎn)提示：物業(yè)公司在日常服務(wù)過程中對(duì)業(yè)主違章

3、加建的行為是否 承擔(dān)違約責(zé)任？應(yīng)當(dāng)如何制止違建？ 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 一、物業(yè)糾紛講解一、物業(yè)糾紛講解 4 4、物業(yè)公司因、物業(yè)公司因過錯(cuò)過錯(cuò)導(dǎo)致導(dǎo)致他人遭受損失他人遭受損失而產(chǎn)生的糾紛而產(chǎn)生的糾紛 物業(yè)公司應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行相應(yīng)的 義務(wù)，其義務(wù)范圍包括物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、 公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理等義務(wù)。不過物業(yè)公司在顯著位置張貼 或設(shè)立警示標(biāo)志，提醒業(yè)主注意路滑的做法，是完全沒有問題 的，這也是體現(xiàn)出一個(gè)物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度的細(xì)節(jié)，值得褒揚(yáng)。 風(fēng)險(xiǎn)提示：物業(yè)公司如何設(shè)立警示標(biāo)志，從而起到提示、警告 作用？ 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 一、物業(yè)糾紛

4、講解一、物業(yè)糾紛講解 5 5、車輛受損以及停車而發(fā)生的與物業(yè)公、車輛受損以及停車而發(fā)生的與物業(yè)公 司糾紛司糾紛 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車糾紛在物業(yè)管理糾紛中， 一直屬于高發(fā)糾紛。例如：交納停車費(fèi)糾紛、車輛 損壞、丟失糾紛、停車位確權(quán)糾紛、停車位租賃、 買賣糾紛等。 提示：物業(yè)公司如何進(jìn)行停車管理服務(wù)？收取什么費(fèi)用？ 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 二二、案例分析：、案例分析： （ 1）物業(yè)公司保安人員巡邏時(shí)在某棟單元門口聞 到有燃?xì)馕兜?，后發(fā)現(xiàn)是502號(hào)家中泄露，其馬上跑 回保安值班室，向經(jīng)理報(bào)告情況，經(jīng)理帶領(lǐng)工程部 等人員趕到現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)查詢，家中有人，但卻不開房 門，此時(shí)，保安隊(duì)長要求踹開房

5、門，被經(jīng)理當(dāng)場(chǎng)拒 絕，此后，該隊(duì)長又拿出手機(jī)撥打火警電話，又被經(jīng) 理制止。 問題：該隊(duì)長做法是否正確，應(yīng)當(dāng)如何操作？ 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 二、案例分析：案例分析： ( 2)某5A級(jí)大廈共有203家公司辦公，2012年10 月8日早晨6時(shí)5分，保安剛剛完成交接班，此時(shí) 從側(cè)門進(jìn)來一人，走步行梯上5層一公司門口， 刷卡進(jìn)入公司后，實(shí)施盜竊，造成公司重大商業(yè) 秘密泄露，該公司要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任， 物業(yè)公司予以拒絕。 物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？承擔(dān)什么責(zé)任？ 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 二二、案例分析：、案例分析： (3)蜘蛛賊攀31層樓連盜十多住戶，是某高檔小 區(qū) 不少

6、業(yè)主表示物管不讓裝防盜網(wǎng)。凌晨5時(shí)45分， A6棟2樓到31樓的十幾家住戶向小區(qū)管理處報(bào)稱家中被 盜。凌晨5時(shí)50分，小區(qū)管理處監(jiān)控中心A6棟天臺(tái)門警 報(bào)裝置啟動(dòng)。小偷在通往天臺(tái)時(shí)觸動(dòng)了警報(bào)裝置。6時(shí) 10分，小區(qū)附近的派出所多名警員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，加入搜 查行列，但始終未發(fā)現(xiàn)可疑人物。 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 二二、案例分析：、案例分析： (4)2012年夏天發(fā)生的郭德綱事件一度也是傳得沸沸 揚(yáng)揚(yáng)。 郭德綱位于大興區(qū)贏海莊園小區(qū)內(nèi)的一棟別墅被控占 用公共綠地，私建后花園,給整體環(huán)境造成影響。根據(jù)小 區(qū)其他業(yè)主反映，兩年前，郭德綱一家搬進(jìn)該別墅區(qū)， 此后其家人便用柵欄將后院的小片綠地圈

7、上，將那片地 給封死，破壞了整體環(huán)境。將該情況反映到物業(yè)公司后， 物業(yè)公司表示對(duì)此會(huì)采取制止、協(xié)調(diào)處理方式，他們給 郭德綱發(fā)放了關(guān)于違章的通知單，要求其限期改正。 思考：思考：業(yè)主搭建違章建筑物業(yè)公司該怎樣做？ 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 二二、案例分析：、案例分析： (5)2011年11月25日，北京市某項(xiàng)目業(yè)主景某準(zhǔn) 備上班時(shí)，因道路結(jié)冰，致使其滑倒摔傷。景某 右足雙踝骨骨折，住院治療14天，花費(fèi)醫(yī)療費(fèi)用 29958.02元，誤工3個(gè)月。為此，景某將物業(yè)公 司訴至法院。 2012年3月14日，經(jīng)法院一審判決， 被告物業(yè)公司向原告景某賠款27678.02元。 北京中勉律師事務(wù)所北京

8、中勉律師事務(wù)所 二二、案例分析：、案例分析： （6）胡女士到公司所在樓層的茶水間泡茶, 離開時(shí)因地面積水而滑倒,構(gòu)成十級(jí)傷殘。胡女士 認(rèn)為,物業(yè)公司作為該樓層茶水間的管理者未盡到 安全保障義務(wù),要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi) 等總計(jì)12萬余元。庭審中,物業(yè)公司辯稱：茶水間 的地漏與照明處于完好狀態(tài),清潔工也是按照排班 定時(shí)清掃,物業(yè)公司已經(jīng)在合理范圍內(nèi)盡到安全保 障義務(wù),胡女士沒有盡到注意義務(wù),自身也有過錯(cuò)。 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 二二、案例分析：、案例分析： （7）業(yè)主從2010年8月起，承租某物業(yè)管理區(qū)域車 位，并每月向物業(yè)公司交納車位管理費(fèi)80元。2011 年3月8日晚，

9、業(yè)主將其所有的轎車停放于承租的車 位。次日，業(yè)主發(fā)現(xiàn)該車車身被銳器刮痕后立即向 被告管理人員反映，并通過管理人員向派出所報(bào)警。 業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司負(fù)有對(duì)車輛進(jìn)行保管的義務(wù)，故 請(qǐng)求法院判令被告承擔(dān)車輛維修費(fèi)2萬余元。 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 二二、案例分析：、案例分析： （8）業(yè)主楊先生的車原來停放在小區(qū)的地上停車 位。因車胎被扎，經(jīng)與小區(qū)物業(yè)管理公司協(xié)商， 雙方簽訂了機(jī)動(dòng)車停放合同，楊先生將車轉(zhuǎn)停至 地下車庫的固定車位。該合同規(guī)定，物業(yè)公司在 提供車位的同時(shí)，應(yīng)派人巡視管理停車場(chǎng)所，對(duì) 有證據(jù)證明由于第三者原因造成車輛損壞的，物 業(yè)公司應(yīng)提供相應(yīng)線索、證據(jù)，并協(xié)助車主向責(zé) 任方索

10、賠。合同簽訂后，楊先生一次性支付了全 年的停車費(fèi)。誰知在合同期履行期間，楊先生發(fā) 現(xiàn)他的車的4個(gè)輪胎全部被扎，他當(dāng)即向派出所報(bào) 案。隨后，楊先生找到物業(yè)公司，要求對(duì)方賠償 汽車修理費(fèi)和交通費(fèi)等損失。 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 7 7、案例分析：、案例分析： 物業(yè)公司懷疑楊先生的車輛輪胎是在地下車庫 外被扎，根據(jù)誰主張、誰舉證原則，物業(yè)公司應(yīng) 拿出充足的證據(jù)證明這一點(diǎn)，否則其主張不能成 立。由于楊先生已一次性付清全年停車費(fèi)，根據(jù) 物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的安全保障責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)承 擔(dān)楊先生的汽車修理費(fèi)及由此產(chǎn)生的交通費(fèi)等損 失。 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 7 7、案例分析：、案例

11、分析： （9）2012年1月19日，業(yè)主陳先生和物業(yè)公司發(fā)生爭執(zhí)， 原因是陳先生在入住后，由于小區(qū)的地下停車場(chǎng)已經(jīng)停滿 了車，沒有車位，于是物業(yè)公司就要求陳先生把汽車停在 道路兩旁的人行道上，要求他規(guī)定每月繳納停車費(fèi)用。陳 先生卻拒絕交納停車費(fèi)給物業(yè)公司，他認(rèn)為物業(yè)公司沒有 權(quán)利把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路兩旁收取的停車費(fèi)據(jù)為己有， 因?yàn)檫@里的停車位應(yīng)該是小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共有，停車費(fèi) 就是停放場(chǎng)地的土地使用權(quán)租金，物業(yè)公司并非產(chǎn)權(quán)人， 無權(quán)收取。 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 7 7、案例分析：、案例分析： （10）2011年3月14日晚，某項(xiàng)目400多名業(yè)主聚集 業(yè)主委員會(huì)，要求業(yè)主委員會(huì)起

12、訴物業(yè)公司索回 大家已交的停車費(fèi)。去年12月，物業(yè)公司入駐小 區(qū)后規(guī)劃了525個(gè)車位，打算以每車位每月50元的 價(jià)格收取停放服務(wù)費(fèi)。但業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司所 建停車位占用了小區(qū)公攤面積，因此，很多業(yè)主 拒絕交費(fèi)，還是按以前的方式自行停車。物業(yè)公 司便給車位裝上了車位鎖，阻止業(yè)主入位停車， 雙方因此發(fā)生停車糾紛。 （10、11）思考：思考：停車位到底屬于誰，物業(yè)公司遇到這種情 況怎樣避免風(fēng)險(xiǎn)？ 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 7 7、案例分析：、案例分析： 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 （11）李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時(shí)開發(fā)商承諾 物業(yè)管理費(fèi)為2元/平方米，并有管道煤氣、2

13、4小時(shí)熱水供應(yīng) 等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購房合同。但李先生稱入住已有半年， 非但相關(guān)的配套實(shí)施沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了4元/ 平方米。物業(yè)公司說“開發(fā)商說的不算數(shù)”，收費(fèi)按照有關(guān) 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的。而開發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。 思考：開發(fā)商與物業(yè)公司是什么關(guān)系？如何處理好關(guān)系，規(guī) 避風(fēng)險(xiǎn)？ 7 7、案例分析：、案例分析： （12）2011年5月30，某高校一棵靠近院墻國槐樹上的一枝 枯枝自行掉落在院墻外，不巧院外有一位女同志和愛人經(jīng)過 ，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事 發(fā)后其愛人給物業(yè)公司綠化部打來電話，告知情況，主管綠 化的副主任立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)

14、相 符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無大傷，住院 休息幾天即可，其愛人向校物業(yè)管理中心提出賠償要求（醫(yī) 療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)等約3400元）。 思考：物業(yè)管理中心該不該賠償？ 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 7 7、案例分析：、案例分析： （13）徐先生花費(fèi)大量的時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子，被 樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分房頂浸泡起皮 。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒有漏，并且很不情 愿配合檢查問題。雖經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決 了問題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)公司在裝修 管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。 思考：業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意

15、，是否可以不交物業(yè)管 理費(fèi)，徐先生應(yīng)該向誰要求索賠？ 北京中勉律師事務(wù)所北京中勉律師事務(wù)所 7 7、案例分析：、案例分析： （14） 被告馮某系某大廈業(yè)主， 2011年8月，上海某物業(yè) 公司撤出該大廈，將全部債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移給北京某物業(yè)公司 ，并由上海某物業(yè)公司、北京某物業(yè)公司和開發(fā)商簽訂了 相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及物業(yè)服務(wù)協(xié)議。北京某物業(yè)公 司接管該大廈物業(yè)服務(wù)后，起訴被告要求其支付物業(yè)服務(wù) 費(fèi)。 人民法院認(rèn)為， 物業(yè)公司未能提供證據(jù)證明其征得包 括被告在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主同意，故不能認(rèn)為原告自然享有了 2011年8月前上海某物業(yè)公司對(duì)被告的債權(quán)。2011年8月后 ，原告承接了涉案小區(qū)的物業(yè)管理工作，被告也事實(shí)上享 有了物業(yè)服務(wù)，故此后的物業(yè)費(fèi)被告應(yīng)向原告交納，具體 標(biāo)準(zhǔn)由法院根據(jù)開發(fā)商與原告簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù) 協(xié)議確定。 北京中勉律師事務(wù)