案例英國倫敦碼頭區(qū)改造案例研究都市PPT學(xué)習(xí)教案

1、會計(jì)學(xué)1 案例英國倫敦碼頭區(qū)改造案例研究都市案例英國倫敦碼頭區(qū)改造案例研究都市 PPT課件課件 u倫敦的第一個(gè)碼頭位于東部道格斯島，始建于1802年。在隨后的120年里，碼頭區(qū)成為整個(gè)倫敦的工業(yè)中心和就業(yè)中心 u20世紀(jì)30年代是倫敦碼頭區(qū)發(fā)展的鼎盛時(shí)期，僅港區(qū)本身雇傭的工人就超過了3萬名，與港區(qū)業(yè)務(wù)有關(guān)的工作人員有10萬多人 第1頁/共14頁 u1961年至1971年，由于英國制造業(yè)和運(yùn)輸行業(yè)的衰落，整個(gè)大倫敦地區(qū)有50多萬人失業(yè)，直接影響到這些行業(yè)高度依賴的碼頭運(yùn)輸 u1981年，整個(gè)20多平方公里的區(qū)域只剩下大大小小1014個(gè)企業(yè)，其中70%在從事食品、飲料及煙草行業(yè)；只有15.6%的企

2、業(yè)還繼續(xù)從事原有的金融和專業(yè)服務(wù)行業(yè) u1981年，碼頭區(qū)最后一個(gè)老碼頭，也是最大的一個(gè)碼頭“皇家碼頭”也正式宣告關(guān)閉了 皇家碼頭區(qū) 第2頁/共14頁 u1981年7月由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開發(fā)商 倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（LDDC），分3個(gè)階段歷史17年，將一個(gè)22平方公里近似廢棄的老區(qū)改造成倫敦的一個(gè)全新的金融、商業(yè)、商務(wù)區(qū) 歷程關(guān)鍵點(diǎn)歷程關(guān)鍵點(diǎn) 1981-1986 規(guī)劃、籌備、預(yù)熱 階段 通過對整體市場的準(zhǔn)確判斷，首期開發(fā) 片區(qū)從道格斯島啟動；建立并推動私人 住宅市場，實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而預(yù) 熱土地市場 1987-1990社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 加大了對社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，與此

3、同 時(shí)也對政府公屋、醫(yī)療中心、教育及培 訓(xùn)機(jī)構(gòu)加大了投入 1991-1998完善改造工程宏觀經(jīng)濟(jì)得到恢復(fù)，各項(xiàng)工程繼續(xù)開展 第3頁/共14頁 倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司區(qū)域開發(fā)階段示意圖 u 通過與私營開發(fā)商的合作，由LDDC對具體項(xiàng)目進(jìn)行包裝推廣，再由私營開發(fā)商出面，達(dá)到融資的目的 u 前期啟動首先提升開發(fā)區(qū)土地的商業(yè)價(jià)值，并通過分期開發(fā)住宅、工業(yè)和商業(yè)、物業(yè)所獲得的收益滾動開發(fā) 第4頁/共14頁 住宅完成量住宅完成量 1981/2 - 1997/8 年年年完成量年完成量累計(jì)完成量累計(jì)完成量 1981-8200 1982-83450450 1983-841,0471,497 1984-85901

4、2,398 1985-861,8324,230 1986-872,6986,928 1987-881,8548,782 1988- 892,61511,397 1989-901,96213,359 1990-911,86915,228 1991-9287016,098 1992-9361416,712 1993-9474817,460 1994-951,22518,685 1995-961,15919,844 1996-971,77121,615 1997-98*2,42724,042 u 1971-1981年間，碼頭區(qū)常駐人口下降了18.5%。區(qū)內(nèi)83%的人住的是由政府提供公屋，整個(gè)公屋中的

5、20%狀況極差 u 1981年LDDC開始分階段對碼頭區(qū)進(jìn)行改造，81-97年間累計(jì)完成了24042套住房 第5頁/共14頁 1981的年碼頭中心區(qū) 1996年的中心碼頭區(qū) u 1981年整個(gè)區(qū)域60%的土地和水面被荒棄，不臨水面的物業(yè)平均價(jià)格僅為25英鎊/平方米，其商業(yè)租金也是全倫敦最低的 u 2001年上半年，寫字樓需求增加碼頭地區(qū)的甲級寫字樓租金達(dá)到了歷史最高水平，每平方英尺為42英鎊/年，而在倫敦市區(qū)，租金達(dá)到了每平方英尺65英鎊/年 u 碼頭區(qū)中的金絲雀碼頭現(xiàn)已成為倫敦新的金融和商業(yè)中心，在此落戶的世界超級銀行和媒體機(jī)構(gòu)包括匯豐銀行、花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨(dú)立報(bào)、路透社以及

6、鏡報(bào)等 第6頁/共14頁 域分 割為 塊狀， 但沒 有一 座像 樣的 大橋 來連 接區(qū) 域道 路。 兩條 主要 的鐵 路線 并不 直接 通往 市中 心， 乘客 需要 換成 地鐵 才能 抵達(dá) 倫敦 中心 或到 其他 地方 n1998 年， 交通 基礎(chǔ) 設(shè)施 的建 設(shè)為 倫敦 碼頭 區(qū)創(chuàng) 造了 20700 個(gè)額 外工 作崗 位 輕軌 地鐵Jubilee線 新擴(kuò)建道路 地鐵East London線 2000年碼頭區(qū)交通現(xiàn)狀圖 第7頁/共14頁 露天場 所 住宅 區(qū) 商務(wù) 區(qū) 商業(yè) 區(qū) 休閑 區(qū) 研究 院 機(jī)場 1981 年 1998 年 項(xiàng)目結(jié)束后預(yù)測 人口（人）3900084000115000 就

7、業(yè)崗位（個(gè)）2700084000168000 存量住宅單位（個(gè)）150003600050000 私人住宅比例（%）54452 企業(yè)數(shù)量（個(gè)）101426005000 工作的居民人數(shù)（人）52001050013000 碼頭區(qū)主要變化指標(biāo) 第8頁/共14頁 第9頁/共14頁 規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃依據(jù) u周邊地區(qū)的功能變化 u自身資源 u交通情況 u相關(guān)的配套 1、 大量金融和商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對寫字樓面積和品質(zhì)的需求不斷增大，媒體、電信和IT業(yè)的大擴(kuò)張也進(jìn)一步刺激了對寫字樓的需求 2、地理位置、歷史背景和河邊諸多有紀(jì)念意義的建筑 3、河運(yùn)樞紐、公交與地鐵均能抵達(dá)附近地區(qū)，新建的地下 隧道及輕軌 4、19家護(hù)理中

8、心、55所小學(xué)、10所中學(xué)、6個(gè)運(yùn)動場、63 所幼兒園、6個(gè)警察局、3個(gè)消防局、10個(gè)圖書館、9個(gè)休 閑中心 第10頁/共14頁 格局，成為英國及歐 洲最繁忙、最重要的 商業(yè)區(qū) n社會問題引起的改造 而帶來經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最 大化 n通過Jubilee地鐵延線與 倫敦市區(qū)中心連通； n租金比倫敦其他地區(qū) 低得多，因此生意興 隆 第11頁/共14頁 為了吸引租戶遷入碼頭，開發(fā)區(qū)采取了許多優(yōu)惠策略。包括： （1）如果Jubilee地鐵延線沒有按時(shí)開通以及如果在一個(gè)特定日期之前，沒有其他大客戶入住，租戶可以取消租賃協(xié)議，不承擔(dān)任何責(zé)任； （2）如果租戶從市區(qū)搬遷過來，租戶因此需要賠償原房主的費(fèi)用由碼頭集團(tuán)公司承擔(dān)； （3）碼頭集團(tuán)還支付給一些租戶搬遷費(fèi)用； （4）盡量滿足不同租戶的具體需求； （5）盡管碼頭公司與租戶簽訂25年的租賃協(xié)議，但執(zhí)行起來卻非