旅游文化地產(chǎn)研究及案例

1、旅游文化地產(chǎn)研究旅游文化地產(chǎn)研究 及案例及案例 基本思路基本思路 l第一部分第一部分 旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點 l第二部分第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略 l第三部分第三部分 東部華僑城案例研究東部華僑城案例研究 旅游地產(chǎn)將成為投資熱點及重要產(chǎn)業(yè)旅游地產(chǎn)將成為投資熱點及重要產(chǎn)業(yè) 旅游地產(chǎn)進入專業(yè)化、國際化、網(wǎng)絡(luò)化時代旅游地產(chǎn)進入專業(yè)化、國際化、網(wǎng)絡(luò)化時代 旅游地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)由觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變旅游地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)由觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變 投資投資+消費模式已成為旅游地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營方向消費模式已成為旅游地產(chǎn)物

2、業(yè)的經(jīng)營方向 城市文化旅游和郊區(qū)主體度假將成為發(fā)展趨勢城市文化旅游和郊區(qū)主體度假將成為發(fā)展趨勢 主題休閑社區(qū)是旅游地產(chǎn)未來的發(fā)展主體主題休閑社區(qū)是旅游地產(chǎn)未來的發(fā)展主體 分時度假將逐漸占領(lǐng)市場分時度假將逐漸占領(lǐng)市場 大城市外圍地帶將發(fā)展迅速大城市外圍地帶將發(fā)展迅速 第一部分第一部分 旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點 旅游文化主題地產(chǎn)發(fā)展趨勢 環(huán)境特點環(huán)境特點 功能特點功能特點 設(shè)計特點設(shè)計特點 投資特點投資特點 管理特點管理特點消費特點消費特點 旅游文化主題地產(chǎn) 選址多在風(fēng)景名勝區(qū)注重當(dāng)?shù)?歷史文化氛圍及文脈的開發(fā) 既有住宅的基本功能，又能滿 足休閑度假旅游的特色需求

3、具有概念主題，強調(diào)外部環(huán)境 的設(shè)計，側(cè)重于配套設(shè)施的建 設(shè) 易方式靈活，市場廣大，同一 房產(chǎn)可以在不同的時段可出售 給不同的消費者，房產(chǎn)的資金 回收效率高 具有專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管 理，形成了旅游地產(chǎn)專業(yè)的酒 店管理特點 具有貴族化色彩，以高檔次消 費為主，較為注重社會價值與 回報的平衡 第一部分第一部分 旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點 旅游文化主題地產(chǎn)特點 已成型的旅游文化主題地產(chǎn)類型 單一模式單一模式復(fù)合型模式復(fù)合型模式 以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅模式 以旅游度假為目的的度假房產(chǎn)模式 以旅游接待為目的的旅游商務(wù)地產(chǎn)模式 與旅游相關(guān)的寫字樓模式 以大盤形式

4、出現(xiàn)的綜合型旅游地產(chǎn)模式 第一部分第一部分 旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點 旅游文化主題地產(chǎn)類型 基本思路基本思路 l第一部分第一部分 旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點 l第二部分第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略 l第三部分第三部分 東部華僑城案例研究東部華僑城案例研究 三大典型 開發(fā)模式 模式之一：模式之一： 先做旅游后做地產(chǎn)先做旅游后做地產(chǎn) 典型案例：深圳華僑城 模式之二：模式之二： 地產(chǎn)地產(chǎn)+旅游同步開發(fā)旅游同步開發(fā) 典型案例：芙蓉古城 模式之三：模式之三： 古村落改造開發(fā)古村落改

5、造開發(fā) 典型案例：黃山黔縣宏村 第二部分第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式 從目前國內(nèi)實踐看，旅游地產(chǎn)在市場上主要有三種操作模式：第一種是先開發(fā)旅游項目，等旅游項目做從目前國內(nèi)實踐看，旅游地產(chǎn)在市場上主要有三種操作模式：第一種是先開發(fā)旅游項目，等旅游項目做 成熟后，再開發(fā)商品房；第二種是地產(chǎn)與旅游項目同步開發(fā)，以滿足人們生活、休閑、度假需求；第三成熟后，再開發(fā)商品房；第二種是地產(chǎn)與旅游項目同步開發(fā)，以滿足人們生活、休閑、度假需求；第三 種是對歷史文化古跡、古建筑、古村落的改造開發(fā)種是對歷史文化古跡、古建筑、

6、古村落的改造開發(fā) 先做旅游后做地產(chǎn)開發(fā)模式 深圳華僑城深圳華僑城 先做旅游先做旅游華僑城及屬下四大主題公園：錦繡中華、中國民俗文化錦繡中華、中國民俗文化 村、世界之窗、歡樂谷，村、世界之窗、歡樂谷，以及相應(yīng)的配套酒店及其它設(shè)施 后做地產(chǎn)后做地產(chǎn)“波托菲諾波托菲諾”，旅游地產(chǎn)的先驅(qū)。如果說旅游是華僑城 的樹干，那么地產(chǎn)便是其結(jié)出的果子。構(gòu)成華僑城的核心要素，除了上述 旅游休閑度假項目之外，其點睛之筆，正是獨具一格的旅游房地產(chǎn) “波托菲諾”，華僑城的房地產(chǎn)項目都是圍繞主題公園而做的 深圳世界之窗深圳世界之窗 深深 圳圳 歡歡 樂樂 谷谷 波托菲諾天鵝堡一期波托菲諾天鵝堡一期 中國民俗文化中國民俗文

7、化 村村 第二部分第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略 成都芙蓉古鎮(zhèn) 芙蓉古城芙蓉古城 芙蓉古城是中國屈指可數(shù)的融居住、旅游、休閑度假于一體的大型復(fù)合式旅游地產(chǎn)項目，居住、旅游、休閑度假于一體的大型復(fù)合式旅游地產(chǎn)項目， 芙蓉古城以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)建筑等中國傳統(tǒng)建筑精髓而 成，由四合院型的建筑群組成。在功能分區(qū)上，遵循各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動在功能分區(qū)上，遵循各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動 靜有到致，統(tǒng)一和諧靜有到致，統(tǒng)一和諧 文化是芙蓉古城鮮明特征之一，開發(fā)商除了對傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘外，

8、還在規(guī)劃之初 就對整個古城進行詳盡的布局，讓飲食文化、童趣文化、街市文化、茶文水文化、民風(fēng)民俗文 化、地域文化等根植于古城 芙蓉古城實景圖展芙蓉古城實景圖展 示示 第二部分第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略 古村落改造開發(fā)模式 安徽黔縣宏村安徽黔縣宏村 宏村背倚黃山余脈，融自然景觀和人文景觀為一體，被譽為“中國畫里的鄉(xiāng)村”， 2000年11月30日，被聯(lián)合國教科文組織列入了世界文化遺產(chǎn)名錄 開發(fā)商對宏村的開發(fā)采取慎重的保護開發(fā)策略保護開發(fā)策略，制定嚴格的規(guī)劃開發(fā)方案，對原有 的書院、祠堂等古建筑采取特殊的材料加以修葺；建設(shè)相關(guān)旅游配套設(shè)施

9、，并進行資 源整合與挖掘 安徽宏村實景圖展安徽宏村實景圖展 示示 第二部分第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略 旅游文化主題地產(chǎn)的成功基礎(chǔ) 旅游文化旅游文化 主題地產(chǎn)主題地產(chǎn) 旅游文化主題地產(chǎn)的成功基礎(chǔ)旅游文化主題地產(chǎn)的成功基礎(chǔ) 天生的資質(zhì)天生的資質(zhì) 有特色的自然環(huán)境實際上決定了旅游地產(chǎn)項目 的特征，旅游地產(chǎn)多在旅游風(fēng)景區(qū)或運動、度 假的勝地，這給項目的開發(fā)帶來了先天優(yōu)勢 良好良好 的題材的題材 旅游文化主題地產(chǎn)項目離不開文化底蘊，文 化有利于形成新的主題，創(chuàng)造好的故事線索 來營造引人入勝的旅游娛樂項目 持續(xù)的投資持續(xù)的投資 旅游地產(chǎn)的特點

10、是用地范圍大，在已有的自 然景觀上需要擴展新的景觀，這需要持續(xù)的 資金投入 完善的規(guī)劃完善的規(guī)劃 旅游地產(chǎn)所在區(qū)域要具備較為完備的道路、 水、電、通訊等設(shè)施以及購物、休閑、娛樂 、運動場所，充分滿足人們的多樣化需求 完備的網(wǎng)絡(luò)完備的網(wǎng)絡(luò) 旅游地產(chǎn)不僅要有優(yōu)美的環(huán)境品質(zhì)、完善的設(shè) 備體系、周到的服務(wù)，還要有一個已建立好完 備的再營銷網(wǎng)絡(luò)，不斷吸引人們的投資 第二部分第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略 基本思路基本思路 l第一部分第一部分 旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點旅游文化主題地產(chǎn)的發(fā)展和特點 l第二部分第二部分 旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)

11、模式及發(fā)展策略旅游文化主題地產(chǎn)的典型開發(fā)模式及發(fā)展策略 l第三部分第三部分 東部華僑城案例研究東部華僑城案例研究 第三部分第三部分 東部華僑城案例研究東部華僑城案例研究 地理位置：地理位置：中國深圳大梅沙 占地面積：占地面積：9平方公里 投資資金：投資資金：35億元 開發(fā)時間：開發(fā)時間：2004年12月30日動 工建設(shè)，2007年7月28日項目一 期開放 ，耗時938天 主要板塊：主要板塊：大俠谷生態(tài)公園、茶 溪谷休閑公園、云海谷體育公園、 華興寺、主題酒店群落、天麓大 宅等六大板塊 項目概況 東部華僑城是國內(nèi)首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一東部華僑城是國內(nèi)首個

12、集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一 體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)（中國國家旅游局和國家環(huán)境保護部聯(lián)合授予），體現(xiàn)體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)（中國國家旅游局和國家環(huán)境保護部聯(lián)合授予），體現(xiàn) 了人與自然的和諧共處。了人與自然的和諧共處。 第三部分第三部分 東部華僑城案例研究東部華僑城案例研究 三大谷三大谷 大俠谷生態(tài)公園、茶溪谷休閑公園、云 海谷體育公園 三大山地主題小鎮(zhèn)三大山地主題小鎮(zhèn) “茶翁古鎮(zhèn)”、“茵特拉根溫泉小鎮(zhèn) “和”海菲德小鎮(zhèn)“，主題酒店群落大 多建在此。其中“茵特拉根溫泉小鎮(zhèn) “建有高星級酒店 獨棟別墅獨棟別墅 天麓一、二、六、七、八、九區(qū)目前在

13、售 。是總建筑面積約20萬平方米的純獨 棟別墅 東部華僑城在規(guī)劃時遵循了以下原則：一、盡量少擾動或者不擾動山、水、植被；二、項目建成 后，加強對山、水、植被的保護；三、充分利用無污染、可循環(huán)的能源進行產(chǎn)品設(shè)置和開發(fā) 華興寺華興寺 座落在東部華僑城的觀音座蓮山，體現(xiàn) 佛教旅游文化。包括：觀音座蓮寶像、 華興寺檀越酒店、妙相禪境、天音梵 樂、大雄寶殿、眾香界、香積齋、歸 一閣、云水堂等 華興寺 項目整體布局 第三部分第三部分 東部華僑城案例研究東部華僑城案例研究 項 目 景 區(qū) 功 能 大俠谷探險樂園 茶溪谷度假公園 茵特拉根小鎮(zhèn) 海菲德小鎮(zhèn) 茶翁古鎮(zhèn) 大華興寺 茵特拉根酒店 東部華僑城瀑布酒店

14、東部華僑城房車酒店 天麓獨棟別墅 大華興寺菩提賓舍 云海谷高爾夫會員球場 公眾球場 住 住 宿宿 休 休 閑閑 娛娛 樂樂 體 體 育育 健健 身身 16 打造主題特色板塊打造主題特色板塊 茶溪谷休閑公園“茶主題” 將中西方茶文化相結(jié)合，加上游客的 體驗式茶道活動，使游客充分體會文 化交融的感受。 華興寺“佛教主題” 華興寺座落在東部華僑城的觀音座蓮山， 體現(xiàn)佛教旅游文化。包括：觀音座蓮寶像、 華興寺檀越酒店、妙相禪境、天音梵 樂、大雄寶殿、眾香界、香積齋、歸一 閣、云水堂等。 第三部分第三部分 東部華僑城案例研究東部華僑城案例研究 17 打造主題特色板塊打造主題特色板塊 茵特拉根酒店 “童話

15、浪漫主題” 包括308間豪華客房、池畔別墅、連 排別墅、商業(yè)街公寓以及總統(tǒng)堡，優(yōu) 雅，尊貴 ，呈現(xiàn)山海的浪漫。 大峽谷瀑布酒店 “海洋紅酒主題“ 酒店隱藏在大瀑布和巨巖之間，將海洋、 紅酒、太空統(tǒng)統(tǒng)裝進客房。客人可將壯 觀的大俠谷瀑布收入眼簾，也可沉醉于 海菲德紅酒小鎮(zhèn)。 云海谷房車酒店 “房車主題“ 位于2.5平方公里郊野體育公園，收盡東 部華僑城獨有的湖光山色、云海奇觀。 她將概念客房與豪華房車，靜與動完美 結(jié)合，最好的詮釋了“自由”或“肆 意”。 第三部分第三部分 東部華僑城案例研究東部華僑城案例研究 第三部分第三部分 東部華僑城案例研究東部華僑城案例研究 旅游人口旅游人口 “東部華僑城

16、東部華僑城”自自2007年年7月月28日開業(yè)一周年時，共接待游客量約日開業(yè)一周年時，共接待游客量約200萬人次。自萬人次。自07年以來年以來“十一十一” 黃金周游客量不斷攀升黃金周游客量不斷攀升 u2010年5月1日至3日，東部華僑城主題公園、 主題酒店群、高爾夫球場、溫泉SPA等各項主 題產(chǎn)品累計接待游客近13萬人次。特拉根酒店 5月1日入住率高達95，大華興寺菩提賓舍平 均入住率達90以上 u07年“十一”黃金周，東部華僑城接待游客 共計10萬；08年“十一”游客量約為15萬；09 年“十一”游客量達20萬人次 東部華僑城東部華僑城07-09年年“十一十一”黃金周游客量及營業(yè)收入黃金周游客

17、量及營業(yè)收入 東部華僑城的游客規(guī)模 一區(qū)二區(qū)六區(qū)七區(qū)八區(qū)九區(qū) 占地面積8萬9萬12393914萬12萬1.5萬 體量20棟44棟126套56戶44棟9棟 容積率0.10.180.250.120.120.61 戶型面積241-730獨棟山海大宅 250-680 獨棟別墅 188-305 雙拼、疊拼和 洋房 247-1100獨棟 別墅 ，161雙拼 別墅 270-360 雙 拼別墅 260-270聯(lián)排 開盤均價12萬/8萬/13萬/8萬/12萬/10萬/ 開盤時間2007.12.202008.6.282009.8.82008.5.282010.1.102009.8.2 項目數(shù)據(jù)項目數(shù)據(jù) 別墅分區(qū)別

18、墅分區(qū) 第三部分第三部分 東部華僑城案例研究東部華僑城案例研究 特色項目之別墅群落項目數(shù)據(jù) 第三部分第三部分 東部華僑城案例研究東部華僑城案例研究 特色項目之別墅群落價格走勢 第三部分第三部分 東部華僑城案例研究東部華僑城案例研究 以旅游為龍頭的區(qū)域開發(fā)模式以旅游為龍頭的區(qū)域開發(fā)模式 u截至2001年底，華僑城旅游度假區(qū)已經(jīng)累計接待游客6500萬人次，其中境外游客1000萬人次。 這個數(shù)量已經(jīng)是個小國家的人口總數(shù)了。華僑城因此而具備的知名度，是任何一個地產(chǎn)商單單 靠地產(chǎn)業(yè)無法建立的 u華僑城缺山少水無古跡，為看慣名山大川的中國游客帶來了新鮮感，定位為主題公園和微縮景 區(qū)。古有“讀萬卷書行萬里路

19、”，將祖國風(fēng)光濃縮在一處，可謂另辟蹊徑、獨具匠心 國有企業(yè)背景造就今天成功的旅游地產(chǎn)國有企業(yè)背景造就今天成功的旅游地產(chǎn) u開發(fā)15年間，華僑城集團始終以華僑城旅游地產(chǎn)作為唯一的集團地產(chǎn)統(tǒng)領(lǐng)，力量集中、堅持不懈 、進退有度，終于成就今天的大千氣象 u旅游地產(chǎn)投入大，見效慢；房地產(chǎn)行業(yè)投入大，見效快。一般以追逐利益為第一要務(wù)的民營企業(yè) 很少會選擇旅游作為第一投資（盡管民營企業(yè)往往更靈活，但因資金實力或由此引發(fā)的短視行為 ，無法持之以恒地貫徹發(fā)展大盤的精髓，往往旅游地產(chǎn)開發(fā)以失敗告終） 開發(fā)特點 規(guī)劃先行，循序漸進的開發(fā)思路規(guī)劃先行，循序漸進的開發(fā)思路 u1985年，華僑城成立的第一個國有子公司是華

20、僑城園林公司，華僑城開始的第一項建設(shè)是種花 種草種樹 u1995年將規(guī)劃目標(biāo)修訂為“建設(shè)以先進工業(yè)為基礎(chǔ)，各項事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展、服務(wù)功能綜合配套、 城區(qū)環(huán)境優(yōu)美高雅，社會風(fēng)尚健康文明的現(xiàn)代科技旅游商務(wù)區(qū)”。2000年，著眼于未來發(fā)展的 需要，華僑城將規(guī)劃目標(biāo)清晰概括為：具有國際水準(zhǔn)的旅游城和21世紀(jì)中國生活居住示范城區(qū) 第三部分第三部分 東部華僑城案例研究東部華僑城案例研究 開發(fā)特點 第三部分第三部分 東部華僑城案例研究東部華僑城案例研究 成功要素成功要素 國有企業(yè)資金雄厚、目光長遠，以華僑城旅游 地產(chǎn)建設(shè)作為唯一集團地產(chǎn)統(tǒng)領(lǐng)，力量集中、 堅持不懈 通過贊助高檔國際性活動增加客戶的關(guān)注度、 提升項目檔次。并引入體驗式營銷策略，令客 戶切身感受東部華僑城帶來的高貴生活品質(zhì) 引入各個國家多種形式的文化活