陸居路項目國有土地上房屋

1、陸居路項目國有土地上房屋征收補償方案（征求意見稿）1、征收范圍陸居路項目儲備地塊土地收儲范圍及軌道交通十一號線建設(shè)范圍內(nèi)的房屋。2補償安置對象征收范圍內(nèi)擁有合法權(quán)屬證明的被征收房屋、土地、附屬設(shè)施的產(chǎn)權(quán)人和使用人；未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑的使用人；符合本方案補償條件的歷史建筑所有人或使用人；直管公房產(chǎn)權(quán)人及承租人。3征收房屋補償安置方式根據(jù)廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知（穗府規(guī)201718號）及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本項目實際情況，對被征收人實行下列方式補償：3.1住宅房屋的征收，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。3.2商業(yè)用房、辦公用房的征

2、收，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。3.3學(xué)校、醫(yī)院等公建用房按區(qū)有關(guān)會議精神執(zhí)行。3.4工業(yè)、廠房、倉庫等其他非住宅的征收，實行貨幣補償。3.5直管房的征收按市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會批復(fù)意見進行補償安置。4征收補償標(biāo)準(zhǔn)4.1 被征收房屋貨幣補償指導(dǎo)價如下:4.1.1 天井、余地等補償標(biāo)準(zhǔn)委托二級以上（含二級）具備相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對被征收天井、余地進行評估，按評估價進行貨幣補償。4.1.2住宅房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)（產(chǎn)權(quán)證記載用途為住宅）框架結(jié)構(gòu)（A）房屋：22900元/平方米；混合結(jié)構(gòu)（B）房屋：22400元/平方米；磚木結(jié)構(gòu)（C、D）房屋：21900元/平方米。4.1.

3、3非住宅補償標(biāo)準(zhǔn)（產(chǎn)權(quán)證記載用途為非住宅）4.1.3.1 商業(yè)用房補償標(biāo)準(zhǔn)（產(chǎn)權(quán)證記載用途為商業(yè)）委托具備二級以上資質(zhì)（含二級）的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對被征收房屋進行評估，按評估價進行貨幣補償。4.1.3.2 學(xué)校、醫(yī)院、辦公、廠房、倉庫等補償標(biāo)準(zhǔn)（產(chǎn)權(quán)證記載用途學(xué)校、醫(yī)院、辦公、廠房或倉庫等）學(xué)校、醫(yī)院、辦公：19000元/平方米；廠房、倉庫等：16000元/平方米。廠房、倉庫所在用地新規(guī)劃用途改為居住（保障性住房除外）用地的，可以按以下計算公式計算補償款：A2.040%B（A為產(chǎn)權(quán)用地面積，B為權(quán)屬用地的新規(guī)劃用途市場評估樓面地價）補償款按簽訂補償協(xié)議前3個月內(nèi)的市場評估價計算。權(quán)屬人在簽訂

4、協(xié)議后6個月內(nèi)注銷權(quán)屬并交地的，再給予10獎勵款（即A2.010%B）；也可以按以下計算公式計算補償款：M2.040%N（M為權(quán)屬用地落入規(guī)劃用地內(nèi)的面積（權(quán)屬用地落入道路、公園等公共設(shè)施用地不再進行補償），N為權(quán)屬用地的新規(guī)劃用途按照土地公開出讓成交價款）。補償款按簽訂補償協(xié)議前3個月內(nèi)的市場評估價計算。權(quán)屬人在簽訂協(xié)議后6個月內(nèi)注銷權(quán)屬并交地的，再給予10獎勵款（即M2.010%N）。廠房、倉庫所在用地新規(guī)劃用途改為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的，可以按以下計算公式計算補償款：A2.540%B（A為產(chǎn)權(quán)用地面積，B為權(quán)屬用地的新規(guī)劃用途市場評估樓面地價）補償款按簽訂補償協(xié)議前3個月內(nèi)的市場評估價計算

5、。權(quán)屬人在簽訂協(xié)議后6個月內(nèi)注銷權(quán)屬并交地的，再給予10獎勵款（即A2.510%B）；也可以按以下計算公式計算補償款：M2.540%N（M為權(quán)屬用地落入規(guī)劃用塊內(nèi)的面積（權(quán)屬用地落入道路、公園等公共設(shè)施用地不再進行補償），N為權(quán)屬用地的新規(guī)劃用途按照土地公開出讓成交價款）。補償款按簽訂補償協(xié)議前3個月內(nèi)的市場評估價計算。權(quán)屬人在簽訂協(xié)議后6個月內(nèi)注銷權(quán)屬并交地的，再給予10獎勵款（即M2.510%N）。上述補償款已包含土地整理和修復(fù)費用，不再另行補償。按照市場評估樓面地價給予補償?shù)?，因?guī)劃調(diào)整使土地價款發(fā)生增減的，收益補償不再調(diào)整。上述補償款的市場評估樓面地價，應(yīng)按照廣州市公開出讓土地市場價格

6、評估宗地分配操作程序（穗國房字20129號）規(guī)定，搖珠選取兩家評估機構(gòu)進行評估，以評估結(jié)果的平均值確定。4.1.4上述4.1.2-4.1.3.2的指導(dǎo)價已含房屋基本裝修費。如被征收人對上述指導(dǎo)價有異議的，可委托二級以上（含二級）具備相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估。評估單價高于指導(dǎo)價的，按評估單價補償被征收人，評估費由征收人負責(zé)支付。評估單價低于指導(dǎo)價的，按指導(dǎo)價補償被征收人，評估費由被征收人負責(zé)支付。4.2 華僑房屋補償標(biāo)準(zhǔn)憑區(qū)級以上僑務(wù)部門發(fā)出的應(yīng)增加補償金額華僑確認書，住宅用途的房屋在4.1.2規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加5%；非住宅用途的房屋在4.1.3規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加10%給

7、予貨幣補償。4.3 直管房補償標(biāo)準(zhǔn)4.3.1直管房的產(chǎn)權(quán)補償根據(jù)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會批復(fù)意見補償。4.3.2住宅直管房承租戶棄租的，可按照房屋的指導(dǎo)價和征收獎勵總額的30%給予棄租補償。4.3.3直管房承租戶選擇棄租補償?shù)模辉偬峁┲惫芊浚ê夥浚┻M行安置。4.3.4住宅直管房承租戶安置的，以不少于原承租面積為原則進行安置。安置地點為西灣和苑。4.4 非住宅中的特殊設(shè)備、裝修及產(chǎn)權(quán)登記或由規(guī)劃部門批復(fù)的停車場的補償標(biāo)準(zhǔn)委托二級以上（含二級）具備相關(guān)資質(zhì)的評估機構(gòu)對其進行評估,按評估價給予補償。4.5 停產(chǎn)、停業(yè)損失補償標(biāo)準(zhǔn)4.5.1非住宅房屋的被征收人選擇貨幣補償?shù)?，能提供合法有效的工商?zhí)照

8、、依法納稅證明，并實際正在經(jīng)營的，按照合法產(chǎn)權(quán)面積（含視同合法產(chǎn)權(quán)面積）一次性給予6個月的停產(chǎn)、停業(yè)損失補償。補償指導(dǎo)價如下：商業(yè)房屋：120元/平方米月；其他非住宅房屋：100元/平方米月；4.5.2商業(yè)房屋或其他非住宅房屋的被征收人對上述指導(dǎo)價有異議的，可委托二級以上（含二級）具備相關(guān)資質(zhì)的評估機構(gòu)對其市場租金進行評估。評估單價高于指導(dǎo)價的，按評估單價補償被征收人，評估費由征收人負責(zé)支付。評估單價低于指導(dǎo)價的，按指導(dǎo)價補償被征收人，評估費由被征收人負責(zé)支付。4.6“住改商”、“辦改商”、“廠改商”等房屋補償標(biāo)準(zhǔn)擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋，但被征收人自行“住改商”、“辦改商”、“廠改商”， 能提供合

9、法有效的工商執(zhí)照，依法納稅證明，并實際正在經(jīng)營的，按以下標(biāo)準(zhǔn)給予補償，參照4.5.1中其他非住宅屋：100元/平方米月的標(biāo)準(zhǔn)進行補償。4.6.1 1987年1月1日廣州市城市規(guī)劃管理辦法實施前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被征收人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實際正在營業(yè)的，按商業(yè)用途房屋的評估價值及搬遷時限獎勵的70%給予補償。4.6.2 1987年1月1日廣州市城市規(guī)劃管理辦法實施后至1997年4月1日廣州市城市規(guī)劃條例施行前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，被征收人能提供合法有效的工商執(zhí)照，依法納稅證明，并實際正在經(jīng)營的，按商業(yè)用途房屋的評估價值及搬遷時限獎勵的60%給予補償。4.6.3 1997

10、年4月1日廣州市城市規(guī)劃條例施行后至2001年2月6日廣州市住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理辦法施行前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，被征收人能提供合法有效的工商執(zhí)照，依法納稅證明，并實際正在經(jīng)營的，按商業(yè)用途房屋的評估價值及搬遷時限獎勵的50%給予補償。4.6.4 2001年2月6日廣州市住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理辦法實施后改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，房屋征收部門按照相應(yīng)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋給予補償。按上述4.6.1、4.6.2、4.6.3計算的貨幣補償總額低于按照本辦法相應(yīng)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋計算處理的補償總額（即房屋價值補償加上征收獎勵、搬遷時限獎勵）的，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋的補償總額確定補償。4.7 對未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的

11、建筑，屬于未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償。對未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑，認定為違法建筑或超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。存在以下情況的，給予補償：4.7.1在1987年1月1日前建設(shè)的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑（包括證載違章面積、上下高度達2.2m的閣樓），經(jīng)查核該地區(qū)該時期的測繪地形圖并確認的或由有資質(zhì)的房屋鑒定單位提供依據(jù)的，可按照產(chǎn)權(quán)房屋標(biāo)準(zhǔn)給予補償。4.7.2在1987年1月1日起至1990年4月1日中華人民共和國城市規(guī)劃法實施前建設(shè)的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑（包括證載違章面積、上下高度達2.2m的閣樓），經(jīng)查核該地區(qū)該時期的測繪地形圖并確認的或由有資質(zhì)的房屋鑒定單位提供依據(jù)的，按該面積的60

12、%參照產(chǎn)權(quán)房屋標(biāo)準(zhǔn)給予補償。4.7.3在1990年4月1日中華人民共和國城市規(guī)劃法實施后至1997年4月1日廣州市城市規(guī)劃條例施行前已建成的無產(chǎn)權(quán)資料房屋（包括證載違章面積、上下高度達2.2m的閣樓），經(jīng)查核該地區(qū)該時期的測繪地形圖并確認的或由房屋鑒定單位提供依據(jù)的，按該面積的50%參照產(chǎn)權(quán)房屋標(biāo)準(zhǔn)給予補償。4.7.4房地產(chǎn)權(quán)證附記已記載但未入合法產(chǎn)權(quán)的建筑面積，如被征收人配合征收工作，則參照4.7.1-4.7.3標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。4.7.5住人閣樓憑有效測繪圖紙凈空高度在1.0米以上2.2米以下、且閣樓下層大于2.2米的，以實際高度確定一個高度系數(shù)（高度系數(shù)=閣樓現(xiàn)實平均高度/2.2）。其補償單價參

13、照4.7.1至4.7.3點乘以高度系數(shù)確定。4.7.6無報建、無任何產(chǎn)權(quán)資料、屬生活必須使用的附屬設(shè)施補償標(biāo)準(zhǔn)：框架結(jié)構(gòu)：1300元/平方米; 混合結(jié)構(gòu)：1200元/平方米;磚木結(jié)構(gòu)：1100元/平方米。4.7.7構(gòu)筑物、簡易結(jié)構(gòu)的補償標(biāo)準(zhǔn)：簡易結(jié)構(gòu)（有墻體）：550元/平方米；簡易結(jié)構(gòu)（無墻體構(gòu)筑物）：250元/平方米；自搭高度低于2.2米的閣樓：300元/平方米；簡易圍墻：180元/平方米（按墻體面積計算）；實體圍墻：280元/平方米（有磚有柱有基礎(chǔ)的圍墻）；花崗巖鋼枝：450元/平方米；磚砌水池：120元/立方米；砼水池：180元/立方米；水井：5000元/個；機井：10000元/個；花

14、池：60元/平方米；庭院門（含門柱、鋼大門）：6000元/個（寬4米以上按評估補償）；庭院門（含門樓、鋼大門）：12000元/個（寬4米以上按評估補償）；厚度15厘米以下的戶外水泥地面（非公共通道）：70元/平方米；厚度15厘米以上的戶外水泥地面（非公共通道）：140元/平方米。4.7.8如被征收人對上述4.7.1-4.7.6款指導(dǎo)價有異議的，或因建（構(gòu)）筑物的特殊性未能按4.7.1-4.7.6款標(biāo)準(zhǔn)補償?shù)?，可委托二級以上（含二級）具備相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估確定補償價格。評估單價高于指導(dǎo)價的，按評估單價補償被征收人，評估費由征收人負責(zé)支付。評估單價低于指導(dǎo)價的，按指導(dǎo)價補償被征收

15、人，評估費由被征收人負責(zé)支付。4.8 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償和安置房屋被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，住宅安置對象本項目提供西灣和苑安置房、廣鋼安置房、新隆沙AF020108地塊回遷安置房作為本項目的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源。商業(yè)、辦公安置對象可選擇對應(yīng)性質(zhì)的非住宅安置房進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。具體安置標(biāo)準(zhǔn)如下：4.8.1西灣和苑安置房西灣和苑安置房選房原則按照先簽協(xié)議先選擇安置房的原則進行補償安置。其安置標(biāo)準(zhǔn)如下：4.8.1.1 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換西灣和苑安置房的被征收人，在被征收住宅房屋合法的產(chǎn)權(quán)面積基礎(chǔ)上增加60%面積補償安置（含公攤建筑面積）。4.8.1.2 被征收人選擇的西灣和苑安置房產(chǎn)權(quán)面積超出產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積的部分由被征

16、收人購買，10平方米以下（含10平方米），按18000元/平方米購買，10平方米以上，按25900元/平方米購買；超出部分產(chǎn)生的稅、費等相關(guān)費用由被征收人繳納。如由于安置房屋不可分割等原因，被征收人選擇大于產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積的安置房，不得超出產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積30平方米。4.8.2廣鋼安置房廣鋼安置房選房原則按照先簽協(xié)議先選擇安置房的原則進行補償安置。其安置標(biāo)準(zhǔn)如下：4.8.2.1選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換廣鋼安置房的被征收人，在被征收住宅房屋合法的產(chǎn)權(quán)面積基礎(chǔ)上增加30%面積補償安置（含公攤建筑面積）。4.8.2.2 被征收人選擇的廣鋼安置房建筑面積超出產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積的部分由被征收人購買，10平方米以下（含10平方米）

17、，按26000元/平方米購買，10平方米以上按市場評估單價購買。超出部分產(chǎn)生的稅、費等相關(guān)費用由被征收人繳納。4.8.3新隆沙AF020108地塊回遷安置房荔灣區(qū)新隆沙地塊回遷安置房安置標(biāo)準(zhǔn)如下：4.8.3.1選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換廣州市荔灣區(qū)新隆沙地塊回遷安置房的被征收人，按照被征收住宅房屋合法的產(chǎn)權(quán)套內(nèi)建筑面積1:1補償安置，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋公用分攤面積超出被征收房屋樓梯攤分面積的部分，由被征收人按4960元/平方米（建筑成本價格）購買。4.8.3.2被征收人選擇的廣州市荔灣區(qū)新隆沙地塊回遷安置房產(chǎn)權(quán)面積，因單元不可分割，超出產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積的套內(nèi)面積部分由被征收人購買，10平方米以下（含10平方米），按1

18、8000元/平方米購買。超出部分產(chǎn)生的稅、費等相關(guān)費用由被征收人繳納。如由于安置房屋不可分割等原因，被征收人選擇大于產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積的安置房，不得超出產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積10平方米。4.8.3.3臨遷費的發(fā)放時間從被征收人搬出原址房屋之月起計至征收人發(fā)出安置房屋入住通知書之月止。4.8.4 安置房的產(chǎn)權(quán)建筑面積以不動產(chǎn)權(quán)證證載為準(zhǔn)。4.8.5 非住宅的補償標(biāo)準(zhǔn)4.8.5.1 產(chǎn)權(quán)登記為商業(yè)的房屋，以合法建筑面積基礎(chǔ)上增加20%面積（含公攤建筑面積）的原則選擇商業(yè)性質(zhì)的安置房屋進行補償。4.8.5.2 產(chǎn)權(quán)登記為辦公的房屋，以合法建筑面積基礎(chǔ)上增加20%面積（含公攤建筑面積）的原則選擇辦公性質(zhì)的安置房屋進行

19、補償。 4.8.5.3 “住改商”房屋按本方案4.8中以住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補償；或按證載住宅面積的70%置換商業(yè)性質(zhì)安置房。4.8.5.4商業(yè)、辦公補償時，因不可分割原因超出被征收房屋原產(chǎn)權(quán)建筑面積的部分由被征收人購買。超出部分面積按市場評估單價購買；超出部分產(chǎn)生的稅、費等相關(guān)費用由被征收人繳納。因不可分割原因?qū)е虏蛔惆仓玫拿娣e部分，折算原址產(chǎn)權(quán)面積后進行作價補償。4.9 臨時安置費標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋（按原合法產(chǎn)權(quán)面積）：50元/平方米月；商業(yè)房屋：120元/平方米月；“住改商房屋”：100元/平方米月；辦公房屋：100元/平方米月。4.9.1 臨時安置費的發(fā)放時間從被征收人搬出原址房屋之月起計

20、至征收人發(fā)出安置房屋入住通知書之月止。以上臨時安置費標(biāo)準(zhǔn)由搬出之月起按每三年遞增10%計算支付。4.9.2被征收住宅房屋的合法產(chǎn)權(quán)面積（含視同合法產(chǎn)權(quán)面積，按房屋總產(chǎn)權(quán)面積計算），不足40平方米按40平方米給予發(fā)放臨時安置費。4.9.3住宅房屋被征收人選擇貨幣補償或直管公房承租戶選擇棄租的，按合法產(chǎn)權(quán)面積或承租面積一次性給予3個月臨時安置費。4.10 征收房屋獎勵標(biāo)準(zhǔn)4.10.1 征收獎勵費住宅房屋征收實行征收獎勵制度，按被征收房屋合法產(chǎn)權(quán)面積（含視同合法產(chǎn)權(quán)面積）按5000元/平方米給予征收獎勵，一次性給予住宅房屋被征收人。4.10.2 選擇貨幣補償補助費被征收人選擇貨幣補償?shù)?，一次性給予房

21、屋被征收人3000元/平方米的貨幣補償補助費。4.10.3 簽約期限與搬遷時限獎勵費4.10.3.1從征收決定公布之日起60天內(nèi)為簽約期限。在規(guī)定的征收期限內(nèi)，被征收人簽訂補償安置協(xié)議，并按期搬遷移交房屋的，按被征收房屋合法產(chǎn)權(quán)面積（含視同合法產(chǎn)權(quán)面積）給予4.10.3.2至4.10.3.5規(guī)定的搬遷時限獎勵。4.10.3.2 房屋被征收人在征收決定公布后30天內(nèi)簽訂補償安置協(xié)議，并在規(guī)定的時間內(nèi)搬遷，住宅按3400元/平方米；商業(yè)按4800元/平方米獎勵,學(xué)校、醫(yī)院、辦公、廠房、倉庫等按2400元/平方米獎勵。4.10.3.3 房屋被征收人在征收決定公布后45天內(nèi)簽訂補償安置協(xié)議，并在規(guī)定的

22、時間內(nèi)搬遷，住宅按3000元/平方米；商業(yè)按4500元/平方米獎勵，學(xué)校、醫(yī)院、辦公、廠房、倉庫等按2100元/平方米獎勵。4.10.3.4 房屋被征收人在征收決定公布后60天內(nèi)簽訂補償安置協(xié)議，并在規(guī)定的時間內(nèi)搬遷，住宅按2600元/平方米；商業(yè)按4300元/平方米獎勵，學(xué)校、醫(yī)院、辦公、廠房、倉庫等按1900元/平方米獎勵。4.10.3.5 凡符合4.7.1-4.7.4中視同合法產(chǎn)權(quán)部分房屋可參照上述標(biāo)準(zhǔn)給予征收獎勵和搬遷時限獎勵。4.10.3.6 未能在征收決定公布后60天內(nèi)簽訂補償安置協(xié)議并搬出移交房屋的，不給予獎勵。4.11 征收房屋搬遷費用標(biāo)準(zhǔn)4.11.1搬遷費4.11.1.1 住宅搬遷費:2000元/戶/次，如被征收人選擇回遷安置，搬遷費按2次計算；4.11.1.2 非住宅搬遷費（含住改商戶）：50平方米（含50平方米）以下的2000元/戶；50200平方米（含200平方米）以內(nèi)的6000元/戶；200平方米以上的10000元/戶；被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換需過渡臨遷的，搬遷費按雙程計算。因搬遷對象的特殊性不適用上述補償標(biāo)準(zhǔn)的，可委托具備相關(guān)資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估，按評估價給予補償。4.11.2相關(guān)設(shè)施、設(shè)備搬遷