房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的特點(diǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)的成本特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括三部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，配套 及其他收費(fèi)支出，管理費(fèi)用和籌資成本。下面將針對(duì)這三大成本進(jìn)行分 析。1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容， 大致占總成本的80%。其中最重 要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可 行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、 置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是 否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的 換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價(jià)），以此來進(jìn)

2、行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。2、配套及其他收費(fèi)支出主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。 學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中 有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原 因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一，許多 收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi) 用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%1%。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑， 運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一 項(xiàng)重要手段。3、管理費(fèi)用和籌資成本房地產(chǎn)開發(fā)與其他

3、一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、 投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資 金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好， 對(duì)合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的措施1、針對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行成本管理根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細(xì)型、積極型和簡(jiǎn)化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致 成本管理的內(nèi)容和特點(diǎn)有很大區(qū)別， 這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特 點(diǎn)而進(jìn)行相應(yīng)的成本管理。（1）綜合型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，覆 蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，涉足設(shè)

4、計(jì)、施工、裝修、園林、酒店、學(xué) 校、旅游等。該類企業(yè)資金集中統(tǒng)一管理，物資集中供應(yīng)管理。其成本 管理包括：一是采取低地價(jià)，大規(guī)模的投資策略。二是控制設(shè)計(jì)成本。 三是物資集中供應(yīng)管理，大宗物資都通過集團(tuán)采購中心進(jìn)行集中采購， 降低材料成本。四是以低價(jià)換周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格經(jīng)常是周圍可比項(xiàng)目一半， 批次日均銷售率達(dá)到78%年度平均積存率僅為2.5%。五是對(duì)業(yè)務(wù)鏈條進(jìn)行整合，不僅是產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從建筑施工、物業(yè)管理到酒店經(jīng)營等均有 涉足，而這些大盤規(guī)模通常在幾千畝以上，建筑面積達(dá)幾百萬平米，如 此龐大的建筑項(xiàng)目也便于實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘡?fù)制以及降低采購成本。六是資金集中統(tǒng)一管理，有效監(jiān)控資金運(yùn)動(dòng)，通過使用信息化工具實(shí)現(xiàn)

5、跨銀行、 跨單位全面的集成統(tǒng)一的資金情況查詢，實(shí)時(shí)查詢賬戶余額，迅速掌握各分公司資金流量、流向的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和管理，對(duì)重大資金調(diào)度或支出、 對(duì)一些異常情況實(shí)現(xiàn)自動(dòng)監(jiān)督。（2）精細(xì)型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，從 施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，具有較強(qiáng)施工管理能力。 在這種房地產(chǎn)企業(yè)中成本 管理應(yīng)注重：一是建立全集團(tuán)統(tǒng)一的預(yù)算管理體系，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目選擇相 應(yīng)的預(yù)算分類和標(biāo)準(zhǔn)，建立對(duì)應(yīng)的預(yù)算， 預(yù)算成本將控制項(xiàng)目開發(fā)的全 過程。二是分項(xiàng)目、分職能部門編制年度資金計(jì)劃和月度計(jì)劃，通過審批后的資金計(jì)劃嚴(yán)格控制項(xiàng)目的付款過程。 三是預(yù)算控制精細(xì)到分部分 項(xiàng)上。四是建立預(yù)算預(yù)警，系統(tǒng)支持對(duì)項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)

6、行預(yù)警提示。 五是全面的材料管理，與主要供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，大幅降低采購 成本。對(duì)于材料的使用通過領(lǐng)料單進(jìn)行管理，對(duì)超供材料進(jìn)行扣款處理 （按全額累進(jìn)扣款或超額累進(jìn)扣款，設(shè)置起扣點(diǎn)、加價(jià)比例），保證材 料最大限度地應(yīng)用。（3）積極型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，有 關(guān)聯(lián)的施工總承包企業(yè)。該類型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立適度靈活的目標(biāo)成 本控制體系，注重工程細(xì)節(jié)。具體包括：一是建立了目標(biāo)成本管理體系， 同時(shí)為了縮短工程工期存在“邊預(yù)算、邊施工”的情況。二是動(dòng)態(tài)成本涉及合同訂立、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的 最新動(dòng)態(tài)，并隨時(shí)檢查是否超出目標(biāo)成本。三是成本在地塊、期、區(qū)

7、的 分?jǐn)?，主要適用以下原則：受益原則，按受益該成本的地塊、期、區(qū)分 攤；均攤原則，在所有地塊、期、區(qū)分?jǐn)偅粚俚卦瓌t，在工程所在的地 塊、期、區(qū)分?jǐn)偂Ｋ氖且攵~（基準(zhǔn)價(jià)）體系，按照不同的產(chǎn)品設(shè)置 多套定額，一般使用“地區(qū)產(chǎn)品通用”定額，再加上指標(biāo)數(shù)據(jù)，就可以 快速產(chǎn)生初始版本的目標(biāo)成本，以利于快速的可行性研究決策。五是嚴(yán) 格控制付款的審批權(quán)限，防止失控風(fēng)險(xiǎn)。（4）簡(jiǎn)化型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，設(shè)計(jì)、施工等核心工作外包，在這種企 業(yè)中應(yīng)該以宏觀成本管控為主，兼顧工程進(jìn)度和質(zhì)量。具體包括：一是 建立目標(biāo)成本管理體系，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，都建立對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本，目標(biāo)成 本將控制項(xiàng)目開發(fā)的全過程

8、。 二是動(dòng)態(tài)成本核算，動(dòng)態(tài)成本涉及合同訂 立和變更、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的最新 動(dòng)態(tài)。三是成本管理工作按標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行。四是關(guān)注總體成本的控制。五是責(zé)任成本，在總體成本控制的框架下，按專業(yè)分工將總成本分解到 專業(yè)細(xì)項(xiàng)，分配給具體的專業(yè)部門，然后配備相應(yīng)的檢查機(jī)制，輔以績(jī) 效考核制度，使每個(gè)專業(yè)部門都能發(fā)揮主觀能動(dòng)性，有效地降低成本。2、制定成本計(jì)劃，執(zhí)行全過程成本管理（1）制定成本計(jì)劃。主要包括制定項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃 兩部分。制定項(xiàng)目成本計(jì)劃具體包括： 一是通過項(xiàng)目的可行性研究和分 析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)

9、劃目標(biāo)，這種計(jì)劃總成本對(duì)以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃 起著總控制作用。二是逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。 通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng) 目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解， 將總成本拆分到各個(gè)成本對(duì)象， 作為項(xiàng)目 單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。 在項(xiàng)目總成本分解過程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保 證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。 三是成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按 結(jié)構(gòu)圖對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。四是調(diào)整

10、成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖 由下而上對(duì)成本估算進(jìn)行逐層匯總，并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比，衡量每 一層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。（2）全過程成本控制。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分， 是成本管理活動(dòng)的核心。房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段：一是項(xiàng)目策劃和投資決策階段。 在該階段開發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。二是設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對(duì)工 程造價(jià)的影響在75%以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保

11、證有效的成本管 理。三是動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動(dòng)遷工作，一方 面，應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約； 另一方面, 要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。四是招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控 制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。五是施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落 實(shí)管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象；詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；注重合同的修改和補(bǔ)充工作。施工階段的設(shè) 計(jì)變化和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的， 但這項(xiàng)工作應(yīng)有一個(gè)嚴(yán)密的管理控制 體系。六是結(jié)算階段的成本控制。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn) 是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及 客觀上的疏忽，應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲 機(jī)制。3、逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再 通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃， 并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因,制定改進(jìn)