華夏幸福 案例分析

1、 專專 注注 于于 形形 . . 精精 工工 于于 心心 華夏幸福華夏幸福 專專 注注 于于 形形 . . 精精 工工 于于 心心 1998 2002 2011 2014 起步起步開啟開啟 了華夏幸福的了華夏幸福的 發(fā)展之路發(fā)展之路 轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型綜合綜合 性園區(qū)的開發(fā)性園區(qū)的開發(fā) 、建設(shè)與運營、建設(shè)與運營 上市上市實現(xiàn)實現(xiàn)A 股資本市場上股資本市場上 市市 開啟全球化開啟全球化 在美國硅谷設(shè)立在美國硅谷設(shè)立 了高科技孵化器了高科技孵化器 專專 注注 于于 形形 . . 精精 工工 于于 心心 專專 注注 于于 形形 . . 精精 工工 于于 心心 目前業(yè)務范圍主要涉及兩大領(lǐng)域：目前業(yè)務范圍主要涉及

2、兩大領(lǐng)域： 一、地產(chǎn)項目：孔雀城系列、大衛(wèi)城系列、蘭亭系列、一、地產(chǎn)項目：孔雀城系列、大衛(wèi)城系列、蘭亭系列、 華夏系列華夏系列 二、園區(qū)項目：綜合園區(qū)、主題園區(qū)、總部園區(qū)、產(chǎn)業(yè)二、園區(qū)項目：綜合園區(qū)、主題園區(qū)、總部園區(qū)、產(chǎn)業(yè) 港四大產(chǎn)品體系港四大產(chǎn)品體系 專專 注注 于于 形形 . . 精精 工工 于于 心心 華夏幸福不存在母子利益沖突 專專 注注 于于 形形 . . 精精 工工 于于 心心 公司公司2014年順利并超額完成了年順利并超額完成了500億元的全年目標。這是華夏幸福億元的全年目標。這是華夏幸福 2011年以來連續(xù)三年銷售額實現(xiàn)快速增長，凈利潤增速達到年以來連續(xù)三年銷售額實現(xiàn)快速增長

3、，凈利潤增速達到30%，跑，跑 贏行業(yè)內(nèi)大部分公司，銷售額及銷售面積行業(yè)排名進一步提升。贏行業(yè)內(nèi)大部分公司，銷售額及銷售面積行業(yè)排名進一步提升。 專專 注注 于于 形形 . . 精精 工工 于于 心心 會計期間會計期間20122013增加額增加額變動率變動率20132014增加額增加額變動率變動率 營業(yè)收入120.77210.689.8374.38%210.6264.8454.2425.75% 營業(yè)成本72.88139.3966.5191.26%139.39170.7631.3722.5% 營業(yè)毛利營業(yè)毛利47.8971.2123.3248.69%71.2194.0822.8732.12% 華

4、夏幸福營業(yè)毛利2013年比2012年增加23.32億元，增長率 為48.69%，2014年比2013年增加22.87億元，增長率為 32.12%，這主要是由營業(yè)收入增長引起的，2013年公司營 業(yè)收入增加89.83億元，增長率為74.38%，2014年公司營業(yè) 收入增加54.24億元，增長率為25.75%，但由于2013年營業(yè) 成本增加66.51億元，2014年營業(yè)成本增加31.37億元，這 對營業(yè)毛利造成不利影響，增減相抵，2012年營業(yè)毛利增 加23.32億元，2013年營業(yè)毛利增加22.87億元。 專專 注注 于于 形形 . . 精精 工工 于于 心心 傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩，投資放緩傳統(tǒng)行業(yè)

5、產(chǎn)能過剩，投資放緩 房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)為房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)為“量跌價平量跌價平” 謀求轉(zhuǎn)型，新型城鎮(zhèn)化，產(chǎn)業(yè)服務領(lǐng)域謀求轉(zhuǎn)型，新型城鎮(zhèn)化，產(chǎn)業(yè)服務領(lǐng)域 專專 注注 于于 形形 . . 精精 工工 于于 心心 一、一、 堅持堅持“園區(qū)園區(qū)+地產(chǎn)地產(chǎn)”模式，深化的戰(zhàn)略模式，深化的戰(zhàn)略 二、打造二、打造“合伙人合伙人”團隊，釋放組織潛力團隊，釋放組織潛力 三、市場化手段，與國內(nèi)外金融機構(gòu)建立穩(wěn)定的信三、市場化手段，與國內(nèi)外金融機構(gòu)建立穩(wěn)定的信 貸合作關(guān)系貸合作關(guān)系 四、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，創(chuàng)新孵化，獲得低成本土地儲備四、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，創(chuàng)新孵化，獲得低成本土地儲備 專專 注注 于于 形形 . . 精精 工工 于于

6、心心 幸福點一：業(yè)績好政策更好幸福點一：業(yè)績好政策更好 幸福點二：未來三年有保障幸福點二：未來三年有保障 幸福點三：小伙伴實力過硬幸福點三：小伙伴實力過硬 幸福點四：持續(xù)慷慨的分紅幸福點四：持續(xù)慷慨的分紅 資產(chǎn)負債表分析資產(chǎn)負債表分析 資產(chǎn)負債表水平分析資產(chǎn)負債表水平分析 資產(chǎn)負債表項目分析資產(chǎn)負債表項目分析 資產(chǎn)負債表垂直分析資產(chǎn)負債表垂直分析 資產(chǎn)負債表總體分析資產(chǎn)負債表總體分析 項目項目2013年2014年變動額變動率 資產(chǎn)合計740.941139.64398.753.81% 負債合計641.39965.68324.2950.56% 所有者權(quán)益 合計 99.55173.9674.4174

7、.75% 華夏幸福近兩年資產(chǎn)和負債都有大幅的增長，所有者權(quán)益 上升很快。具體表現(xiàn)在，2014年較2013年資產(chǎn)增長了398.7億 元，幅度高達53.81%，負債增長324.29億元，增幅為50.56%。 所有者權(quán)益增長了74.41億元，增幅為74.75%。 資產(chǎn)負債表水平分析資產(chǎn)負債表水平分析 資產(chǎn)變動情況資產(chǎn)變動情況 從資產(chǎn)情況來看，華夏幸福基業(yè)的總資產(chǎn)本期增加398.7億 元，增長幅度為53.81%。說明華夏幸?；鶚I(yè)本年資產(chǎn)規(guī)模有 較大幅度的增長。 本期總資產(chǎn)的增長主要體現(xiàn)在流動資產(chǎn)的增長上。流動資 產(chǎn)占絕對比例，非流動資產(chǎn)比重相對較小，說明華夏幸福資 產(chǎn)的流動性較好。 項目項目20132

8、013年年20142014年年 變動情況對總額的影響 （%）變動額變動額 變動（變動（% %） 流動資產(chǎn) 合計 693.481076.72 383.2455.26%33.63% 非流動資 產(chǎn)合計 47.4562.9115.4632.58%1.36% 資產(chǎn)合計740.941139.64398.753.81%34.98% 項目2013年2014年 變動情況對總額的影 響（%）變動額 變動（%） 貨幣資金99.44161.9362.4962.84%5.48% 應收賬款17.4451.3733.93194.55%2.98% 存貨540.58783.16242.5844.87%21.29% 流動資產(chǎn) 合

9、計 693.481076.72383.2455.26%33.63% 本期流動資產(chǎn)總額的增加主要原因是存貨增加 242.58 億元， 而其他項目對總額的影響較小，最終流動資產(chǎn)總額增加383.24 億元。 其增長主要體現(xiàn)在三個方面： 一是存貨存貨的大幅度增長。本期存貨增加242.58億元，增長幅 度為44.87%，對總額的影響為21.29%。 二是貨幣資金貨幣資金的增長。貨幣資金本期增加62.49億元，增長 幅度為62.48%，對總額的影響為5.48%。貨幣資金的增長對提 高企業(yè)償債能力、滿足資金流動性需要都是有利的。 三是應收賬款應收賬款的增加。應收賬款本期增加33.93億元，增長 幅度為194

10、.55%，對總額的影響為2.98%。 項目2013年2014年 變動情況對總額的 影響（%）變動額變動（%） 投資性房 地產(chǎn) 2.194.212.0292.24%0.18% 固定資產(chǎn)7.616.468.86116.58%0.78% 在建工程13.3914.631.249.26%0.11% 遞延所得 稅資產(chǎn) 2.824.061.2443.97%0.11% 非流動 資產(chǎn)合計 47.4562.9115.4632.58%1.36% 非流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重不大，僅為 1.36%，其增長主 要體現(xiàn)在： 一是固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)的大幅增長。固定資產(chǎn)本期增加8.86億元， 增長幅度為116.58%，對總額的影響

11、為0.78%。主要原因系在 建的房屋及建筑物完工轉(zhuǎn)入所致。 二是投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的增長。投資性房地產(chǎn)本期增加 2.02億 元，增長幅度為92.24%，對總額的影響為0.18%。原因為公司 部分房產(chǎn)項目持有目的發(fā)生變化，由出售變?yōu)樽猿殖鲎狻?負債變動情況負債變動情況 項目2013年 2014年 變動情況對總額的 影響（%）變動額 變動（%） 流動負債合 計 544.15 847.83303.6855.81%26.65% 非流動負債 合計 97.23117.8420.6121.20%1.81% 負債合計641.39 965.68324.2950.56%28.46% 華夏幸福的流動負債和非流

12、動負債均有較大幅度增長， 而且負債總額中流動負債比重較大，說明一年以內(nèi)的負 債較多，對資金的流動性要求較高，償債壓力較大，資 本成本較高。具體來看，2014 年較 2013 年流動負債增 長了 303.68 億元，增幅為 55.81%。非流動負債增長了 20.61億元，增幅高達 21.20%。 項目2013年2014年 變動情況對總額的 影響（%）變動額變動（%） 短期借款33.9579.3845.43133.81%3.99% 應付賬款58.16117.9159.75102.73%5.24% 預收賬款349.81439.889.9925.73%7.90% 一年內(nèi)到期 的非流動負 債 64.07

13、132.868.73107.27%6.03% 流動負債 合計 544.15847.83303.6855.81%26.65% 流動負債的變動主要體現(xiàn)在： 一是預收賬款預收賬款的增長。本期預收賬款增長89.99億元，增 長幅度為25.73%，對總額的影響為7.9%。 二是一年內(nèi)到期非流動負債一年內(nèi)到期非流動負債的增加。本期增加68.73億元， 增長幅度為107.27%，對總額的影響為6.03%。 三是應付賬款應付賬款的增加。本期增加59.75億元，增長幅度為 102.73%，對總額的影響為5.24%。主要系應付的工程款增 加所致。 四是短期借款短期借款的增加。本期增加45.43億元，增長幅度為 1

14、33.81%，對總額的影響為3.99%。主要原因系業(yè)務規(guī)模增 大，融資借款增加所致。 項目2013年2014年 變動情況對總額的影 響（%）變動額變動（%） 長期借款73.0494.8921.8529.92%1.92% 長期應付 款 7.416.01-1.4-18.89%-0.12% 專項應付 款 16.6816.860.181.08%0.02% 非流動 負債合計 97.23117.8420.6121.20%1.81% 非流動負債的變動主要體現(xiàn)在： 一、長期借款的增加，對總額的影響有1.92%。銀行信貸及 資金市場的資金供求發(fā)生變動。華夏幸福2014年長期借款 增加21.85億元，變動比率29

15、.92%，可看出公司負債籌資政 策發(fā)生變動。 二、長期應付款的減少，2014年比2013年減少18.89%，變 動額為1.4億元。 項目2013年2014年 變動情況對總額的 影響（%）變動額變動（%） 未分配利潤49.3679.0629.760.17%2.61% 歸屬于母公 司所有者權(quán) 益合計 66.597.9431.4447.28%2.76% 少數(shù)股東權(quán) 益 33.0576.0342.98130.05%3.77% 所有者權(quán)益 合計 99.55173.9674.4174.75%6.53% 一：所有者權(quán)益變動主要由于少數(shù)股東權(quán)益發(fā)生變化， 其對總額影響為3.77%,變動額為42.98。 二：歸

16、屬于母公司所有者權(quán)益合計的增加，對總額影響 為2.76%，變動額為31.44。 三：未分配利潤的增加，對總額影響為2.61%，變動額為 29.7。 資產(chǎn)負債表垂直分析資產(chǎn)負債表垂直分析 項目2013年2014年2013年（%）2014年（%） 變動情況 （%） 流動資產(chǎn)合 計 693.48 1076.7293.59%94.48%0.88% 非流動資產(chǎn) 合計 47.4562.916.40%5.52%-0.88% 資產(chǎn)合計 740.94 1139.64100.00%100.00%0.00% （一）從靜態(tài)方面分析：該公司本期流動資產(chǎn)比重高達94.48%，非流動資產(chǎn) 比重僅為5.52%。該公司的資產(chǎn)流

17、動性較強，資產(chǎn)風險較小。 （二）從動態(tài)方面分析，本期該公司流動資產(chǎn)比重上升0.88%，非流動資產(chǎn) 比重下降了0.88%。結(jié)合資產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)變動情況來看，除其他流動資產(chǎn)的 比重上升了2.53%，應收賬款上升了2.15%，存貨下降了4.24%外，其他項目 變動幅度不是很大，說明該公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對比較穩(wěn)定。 項目2013年2014年 2013年 （%） 2014年 （%） 變動情況 （%） 貨幣資金99.44161.9313.42%14.21%0.79% 應收賬款17.4451.372.35%4.51%2.15% 存貨540.58783.1672.96%68.72%-4.24% 一年內(nèi)到期的 非流

18、動資產(chǎn) 09.060.00%0.79%0.79% 其他流動資產(chǎn)231.890.27%2.80%2.53% 流動資產(chǎn)合計 693.48 1076.7293.59%94.48%0.88% 項目2013年 2014年 2013年 （%） 2014年 （%） 變動情況 （%） 負債合計641.39 965.6886.56%84.74%-1.83% 所有者權(quán)益 合計 99.55173.9613.44%15.26%1.83% 負債和所有 者權(quán)益合計 740.94 1139.64 100.00%100.00%0.00% （一）從靜態(tài)方面分析：該公司本期負債比重高達84.74%，所 有者權(quán)益合計比重僅達15.

19、26% 。根據(jù)該行業(yè)，資產(chǎn)負債率還 是比較高的，財務風險相對比較大。 （二）從動態(tài)方面分析：本期該公司所有者權(quán)益合計比重上升 了1.83%，非流動資產(chǎn)比重下降了1.83%。結(jié)合項目的結(jié)構(gòu)變動 情況來看，其他項目變動幅度不是很大，表明該公司資本結(jié)構(gòu) 較穩(wěn)定，財務實力上升。 項目2013年2014年 2013年 （%） 2014年 （%） 變動情況 （%） 短期借款33.9579.384.58%6.97%2.38% 應付賬款58.16117.917.85%10.35%2.50% 預收賬款349.81439.847.21%38.59%-8.62% 一年內(nèi)到期 的非流動負 債 64.07132.88.

20、65%11.65%3.01% 流動負債 合計 544.15847.8373.44%74.39%0.95% 資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu) 華夏幸福近兩年資產(chǎn)負債的對稱性結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，流 動資產(chǎn)不僅來自流動負債，還來自非流動負債和部分所有 者權(quán)益，非流動負債比例非常小，全部由所有者權(quán)益補償。 這樣的結(jié)構(gòu)表明，華夏幸福的財務狀況非常穩(wěn)定。屬于穩(wěn) 健結(jié)構(gòu)。 資產(chǎn)負債表項目分析資產(chǎn)負債表項目分析 貨幣資金變動貨幣資金變動 項目項目2014（千萬）（千萬）2013（千萬）（千萬） 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流 量凈額 -49-35 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流 量凈額 -27-30 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流 量凈額 1211 貨

21、幣資金變動主要由于經(jīng)營活動變動引起，變動比率為40%。 華夏幸福在當年公司規(guī)模發(fā)生擴大，園區(qū)開發(fā)及配套開發(fā)支 出擴大。 存貨存貨 項目項目2014（千萬）（千萬）2013（千萬）（千萬） 土地整理162108 工程設(shè)施5541 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)5534 開發(fā)成本461335 原材料0.580.44 合計733.58518.44 華夏幸福存貨中所占比重較大的是土地整理和開發(fā)成本， 兩者合計的比重比2013年增加40.6%，表明該公司處于銷 售環(huán)節(jié)的商品在增加，公司商品適銷對路。 壞賬準備壞賬準備 賬齡賬齡 期末余額（千萬）期末余額（千萬） 其他應收其他應收 款款 壞賬準備壞賬準備 計提比例計提比例

22、1年以內(nèi) 3.870.18 4.7% 1至2年 0.60.06 10% 2至3年 0.250.07 28% 3年以上0.360.18 50% 合計 5.080.49 9.6% 根據(jù)華夏幸福資產(chǎn)負債表和會計報表附注，壞賬準備提取 主要為3年以上賬齡，壞賬準備占其他應收款的50%。 2013-2014基礎(chǔ)資產(chǎn)類比較 2013 2014 1. 應收賬款超速增長，增長14倍之多，主要為管委會、 財政局等政府機構(gòu)欠款； 2. 該公司存貨增長近1倍，主要系住宅開發(fā)項目形成； 3. 預付賬款平穩(wěn)增長，主要是對建筑商、市政工程公司 的支付。 利潤表分析利潤表分析 利潤表水平分析利潤表水平分析 利潤表表項目分析

23、利潤表表項目分析 利潤表垂直分析利潤表垂直分析 利潤表水平分析利潤表水平分析 科目2014年度2013年度增減額增減（%） 三、利潤總額50.635.8614.74 41.1% 減:所得稅12.693.640% 四、凈利潤3826.8611.1411.1441.48% 華夏幸福2014年的實現(xiàn)凈利潤38億元，比2013年增加了 11.14億元，增長率為41.48%，增長幅度較高。從水平分 析表看，凈利潤的增長主要是由于利潤總額增長14.74 億元所導致。由于企業(yè)所得稅比上年增長了3.6億元，兩 者相抵，凈利潤就加了11.14 億元。 科目科目20142014年度年度20132013年度年度增減

24、額增減額增減增減 一、營業(yè)收入一、營業(yè)收入268.86268.86210.6210.658.2658.2627.66%27.66% 減:營業(yè)成本172.69139.433.2924.32% 營業(yè)稅金及附加18.6714.134.5432.13% 銷售費用9.548.731.1212.83% 管理費用17.5411.516.0352.4% 財務費用0.281.15-0.87-75.65% 資產(chǎn)減值損失0.410.130.28215.38% 投資收益0.90.250.65260% 二、營業(yè)利潤二、營業(yè)利潤50.6435.814.8441.45% 華夏幸福 2014年營業(yè)利潤的增長率高于營業(yè)收入的增

25、 長率。2014 年華夏幸福營業(yè)收入增加額是 58.26 億元，根 據(jù)公司年報其營業(yè)收入大幅增長，主要原因公司推進產(chǎn)業(yè) 聯(lián)盟，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與建設(shè)以及城市地產(chǎn)開發(fā)，同時順利 進行結(jié)算和交房。 公司2014年度營業(yè)成本的增加額是 33.29 億元，增長 率41.45%低于營業(yè)收入的增長率 27.66%，這與華夏和政 府合作計劃以獲得低成本的土地密切相關(guān)。高收入和低成 本是導致營業(yè)利潤的增長速度高于營業(yè)收入的增長速度的 主要原因。這兩個相同的變化情況說明華夏幸福的產(chǎn)品成 本控制的情況相對較好。同時，我們也可看到公司財務費 用大幅減少，是導致營業(yè)利潤增加的有利因素。 科目科目20142014年度年度2

26、0132013年度年度增減額增減額增減（增減（% %） 二、營業(yè)利潤50.6435.814.8441.45% 加:營業(yè)外收入0.140.110.0327.3% 減:營業(yè)外支出0.180.050.13260% 其中:非流動資 產(chǎn)處置凈損失 0.00080.00030.0005166.7% 三、利潤總額三、利潤總額50.650.635.8635.8614.74 14.74 41.1%41.1% 2014 年利潤總額的增加主要原因是營業(yè)利潤比2013年 增加 14.84 億元，而營業(yè)外收入和營業(yè)外支出對利潤總額 的影響較小，最終利潤總額增加14.74 億元。 華夏幸?；鶚I(yè)的利潤增長主要靠營業(yè)利潤的增

27、長，對投 資收益等不具有持續(xù)性的收益依賴程度小，這樣的利潤增 長穩(wěn)定性高、可持續(xù)性好。 利潤表垂直分析利潤表垂直分析 科目科目20142014年年20132013年年20142014年年20132013年年變動額變動額 一、營業(yè)收入一、營業(yè)收入268.86268.86210.6210.6100.00%100.00%100.00%100.00%0.00% 減:營業(yè)成本172.69139.464.23%66.19%-1.96% 營業(yè)稅金及附加18.6714.136.94%6.71%0.23% 銷售費用9.548.733.55%4.15%-0.60% 管理費用17.5411.516.52%5.47%

28、1.05% 財務費用0.281.150.10%0.55%-0.45% 資產(chǎn)減值損失0.410.130.15%0.06%0.09% 投資收益0.90.250.33%0.12%0.21% 二、營業(yè)利潤二、營業(yè)利潤50.6435.818.84%17.00%1.84% 加:營業(yè)外收入0.140.110.05%0.05%0.00% 減:營業(yè)外支出0.180.050.07%0.02%0.05% 三、利潤總額三、利潤總額50.650.635.8635.8618.82%17.03%1.79% 減:所得稅12.694.69%4.27%0.42% 四、凈利潤四、凈利潤383826.8626.8614.13%12.

29、75%1.38% 1.從上表可以看出，華夏幸福2014年營業(yè)利潤占 營業(yè)收入的比重為18.84%，比上年的17%增加了 1.84%。盈利能力有所上升。主要是由于營業(yè)成 本比上年下降了1.96%，同期銷售費用和財務費 用也有一定的降幅。 2.利潤總額占營業(yè)收入的比重由上年的17.03%上 升到18.82%。有1.79%的升幅。主要是由于營業(yè) 利潤上升所致。 3.凈利潤占營業(yè)收入的14.13%，比2013年的 12.75%上升了1.38%。 從企業(yè)利潤構(gòu)成的總體情況來看，營業(yè)成 本的下降增加了營業(yè)收入上升給企業(yè)帶來的正 面影響，使企業(yè)盈利能力有所上升。本期驅(qū)動 業(yè)務收入變化的因素主要是政府結(jié)算和交

30、房。 部分成本費用減少原因在于華夏幸福堅持 以人為本的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式，與政府合作 以獲取低成本的土地。公司也有效降低了銷售 費用和管理費用。故公司的經(jīng)營情況是健康的、 平穩(wěn)的。 凈利潤主要來源于經(jīng)營所得，利潤結(jié)構(gòu)較 為合理，體現(xiàn)了企業(yè)的核心競爭力。 利潤表項目分析利潤表項目分析 公司2014年實現(xiàn)營業(yè)收入268.86億元，其中主營業(yè)務收入 264.85億，其他業(yè)務收入4.01億。從上圖也可以看出，公司營 業(yè)收入主要來源于園區(qū)住宅配套。園區(qū)住宅配套開發(fā)以商品房 實際交予客戶作為收入確認的依據(jù)。華夏2014年著力打造園區(qū) 加地產(chǎn)模式，提升企業(yè)的核心競爭力。公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務 接受客戶預購。截

31、止報告期末，公司預收購房客戶的款項余額 402.76 億元。我們可以認為華夏公司不存在對收入的操縱現(xiàn)象。 項目 本期發(fā)生額上期發(fā)生額 收入成本收入成本 主營業(yè)務264.84170.76210.31138.83 其他業(yè)務4.011.920.290.56 合計268.86172.69210.6139.39 營業(yè)收入本期較上期增加 27.66%，營業(yè)成本較上期 增加 23.89%，主要原因系 產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務收入、基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)收入、土地整理收入、園區(qū)住宅配套收入 增加，相應營業(yè)成本隨之增加所致。 項目2014(億）2013(億） 營業(yè)稅11.809.18 城市建設(shè)維護費0.680.48 教育稅附加0.

32、640.16 土地增值稅5.554 合計18.6713.82 營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加本期較上期增加 32.08%，主要原因系 園區(qū)住宅配套收入大幅增加導致流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅增 加所致。 項目名稱本期發(fā)生額上年同期數(shù)變動比例 銷售費用9.548.739.21% 管理費用17.5411.5152.40% 財務費用0.281.14-75.57% 1.銷售費用銷售費用。2014年度公司及鞏固京津冀、積極布局長 江經(jīng)濟帶規(guī)模增長，導致銷售費用小幅增長。 2.管理費用管理費用。公司規(guī)模增長，導致各項費用增長較快， 尤其職工薪酬、辦公費、咨詢顧問費、折舊費和稅金等 費用增長幅度較大 。 3.財務費用財

33、務費用。借款利息支出減少和存款利息收入增加。 科目2014年度 2013年度增減額增減 資產(chǎn)減值損失0.410.130.28215.38% 投資收益0.90.250.65260% 1.資產(chǎn)減值損失。資產(chǎn)減值損失。根據(jù)附注可知，華夏幸福資產(chǎn)減值 損失完全來自壞賬損失。主要原因系本公司業(yè)務規(guī)模 增長，應收款項增加，導致壞賬損失增加。 2.投資收益。投資收益。投資收益本期較上期增加 260%，主要 為本期理財產(chǎn)品收益較上期增加所致。 項目項目2014201420132013 計入當期非經(jīng)計入當期非經(jīng) 常性損益的金常性損益的金 額額 政府補助530320530 享有被投資單位可 辨認凈資產(chǎn)公允價 值產(chǎn)

34、生的收益 397.230397.23 罰沒收入344.45265.29344.45 營業(yè)外收入 華夏幸福2014年營業(yè)外收入收入增加，主要是 由于公司以上各項目增加所引起的，其中政府補助增 加了200萬元，是影響營業(yè)外收入的有利因素?？傮w 來說，營業(yè)外收入對公司收入影響較小。 單位：萬 華夏幸福2014年營業(yè)外支出營業(yè)外支出本期較上期增加 223.87%，主要原因系本期罰款支出較上期大幅 增加所致。 營業(yè)外支出 我們認為，上述會計報告符合企業(yè)會計準則 的有關(guān)規(guī)定，在所有重大方面公允的反映了貴公 司2014年度財務狀況和經(jīng)營成果，會計處理方 法的選用遵循了一貫性原則，可以用于后續(xù)的財 務效率分析

35、。 總結(jié)總結(jié) 企業(yè)財務效率分析企業(yè)財務效率分析 盈利能力指標分析盈利能力指標分析 凈資產(chǎn)收 益率 總資產(chǎn)報 酬率 銷售毛 利率 銷售凈利 率 營業(yè)費用 利潤率 招商地產(chǎn)13.30%2.98%37%12.70%23.40% 華夏幸福27.79%5.52%35.77%14.13%23.11% 榮盛發(fā)展26%5%33.30%14.95%24.09% 保利地產(chǎn)18.97%6.06%32.03%13.05%20.81% 中糧地產(chǎn)9.20%4.21%37.68%9.99%16.97% 萬通地產(chǎn)3.60%5.28%36.15%7.20%3.67% 由上表可以看出華夏幸福凈資產(chǎn)收益率處于行業(yè)領(lǐng)先地位， 總資產(chǎn)

36、報酬率和銷售毛利率和營業(yè)費用利潤率均排位第三，銷 售凈利潤僅次于榮盛發(fā)展，且差距不大，這說明華夏幸福的盈 利能力在同行業(yè)公司中，處于中等偏上水平，有一定的上升空 間。而目前是由于企業(yè)正處于快速擴張的時期，不斷拿地，上 馬新項目，大量增加了在建工程以及存貨，在一定程度上對盈 利能力有反向作用。 營運能力指標分析營運能力指標分析 總資產(chǎn)周 轉(zhuǎn)率 流動資產(chǎn)周 轉(zhuǎn)率 存貨周 轉(zhuǎn)率 應收賬款 周轉(zhuǎn)率/次 固定資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率 招商地產(chǎn)0.30 0.33 0.27597.6922.34 華夏幸福0.290.300.267.8222.34 榮盛發(fā)展0.340.360.34121.1822.8 保利地產(chǎn)0.320.330.2938.3948.88 中糧地產(chǎn)0.210.230.1842.8515.35 萬通地產(chǎn)0.150.170.1729.1659.62 由上表可以看出，華夏幸福的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在六家同行業(yè)中均處于中 等水平。應收賬款周轉(zhuǎn)率在六家企業(yè)中排名末位，且與排名 第一的企業(yè)有較大差距。說明華夏幸福的營運能力與同行業(yè)