住宅小區(qū)停車費定價過程中各相關(guān)主體行為分析及建議

1、住宅小區(qū)停車費管理過程中各相關(guān)主體行為分析及建議以上海市為例隨著汽車購買量的增加，住宅小區(qū)停車位逐漸成為人們生活中的必需品，根據(jù)上海市交通委歷時一年的上海第五次綜合交通調(diào)查公布的調(diào)查結(jié)果，上海市實有私人小客車約280萬輛（含外牌）。居住區(qū)夜間停車矛盾日益突出，全市居住區(qū)配建停車位為179 萬個，而夜間停放需求為290 萬輛， 配建缺口為38% 。 中心城居住配建停車位為64 萬個， 夜間停放需求為 133 萬輛，配建缺口由2009 年的 37% 擴大到 2014 年的 52% 。供不應求的現(xiàn)狀讓停車位的價值不斷提升。同時， 根據(jù) 2014 年 12 月 17 日國家發(fā)改委下發(fā)的關(guān)于放開部分服務(wù)

2、價格意見的通知） ，要求各地主管部門放開住宅小區(qū)停車服務(wù)費市場定價。2016 年 3 月，上海市發(fā)改委頒布新版 上海市定價目錄， 其中就包括放開“住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)單位所有的機動車以及未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)全體公用部分停車收費”， 這意味著住宅小區(qū)內(nèi)停車費不再有政府指導價，改由市場定價。隨著政策的放開，一些住宅小區(qū)出現(xiàn)停車位收費亂象，住宅小區(qū)停車費如何規(guī)范管理成為焦點。筆者對上海市市區(qū)的7 個居民小區(qū)進行了走訪和調(diào)查。為了深入了解居民小區(qū)的停車現(xiàn)狀， 對上海市民隨機發(fā)放問卷調(diào)查表，并對愿意接受訪談的業(yè)主進行深度訪談；走訪小區(qū)物業(yè)管理公司的負責人，并與社區(qū)居委會的工作人員座談；通過網(wǎng)上調(diào)查了解與

3、停車收費有關(guān)的政策。一 、 現(xiàn)狀調(diào)查在管理過程中，定價權(quán)與停車位的產(chǎn)權(quán)相關(guān)，參與定價的主體有開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主業(yè) 或委會。、開放商在停車費的定價行為開發(fā)商經(jīng)批準獲得特定土地的建設(shè)用地使用權(quán)，依報批的規(guī)劃設(shè)計在其上進行投資施工建設(shè)完畢時，依法可以獲得其上建筑物的所有權(quán)。開發(fā)商作為住宅小區(qū)內(nèi)停車位的所有者， 當然推理為有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓出售所有權(quán)的方式以收取停車位的一次性價格，也可以通過出租使用權(quán)的方式獲取租金，并依法享有對“出租”或者“出售”的停車位的價格自主定價權(quán)。我國住宅小區(qū)停車位定價權(quán)研究根據(jù)“誰投資，誰受益”的原則，房產(chǎn)開發(fā)商通過原始取得擁有了住宅小區(qū)內(nèi)停車位的原 始所有權(quán)，從而使得開發(fā)商獲得

4、了自主定價的權(quán)力。但是，由于住宅產(chǎn)業(yè)市場的特殊性，有 些開發(fā)商的定價出現(xiàn)了明顯的壟斷高價，只售不租等不合理等價格行為，嚴重侵犯了業(yè)主的合法利益。如普陀區(qū)雅戈爾長風8號（長風雅士名邸）小區(qū)收取業(yè)主2600元/月天價停車費，后經(jīng)過市、區(qū)兩級物價部門就定價問題約談開發(fā)商，開發(fā)商將停車月租費從2600元下降為1300元。然而與周邊差不多質(zhì)量的小區(qū)大多收費400元、600元相比仍偏高。很多亂收費的都是新建小區(qū)，開發(fā)商急于收回成本，去年剛交房的建發(fā)璟墅小區(qū)，小區(qū)地下車位產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，居民與地下車位配比接近 1:1.8 ,由于停車位比較充裕， 業(yè)主很多選擇租賃， 一個賣20余萬元，開發(fā)商將租金調(diào)至一月24

5、00 ,通過與一位開發(fā)商負責人訪談，他認為，首先，原先核定的最高400元停車費是2002年規(guī)定的，當時的物價水平比現(xiàn)在低很多。開發(fā)商作為追求利潤最大化的經(jīng)營者，政府定價過低影響了開發(fā)商建設(shè)地下車庫的積極性，不利于小區(qū)停車位建設(shè)。 并認為同等價格參照對屈艷萍比下來，如今 2600元的定價是合理的。其次，均價 30萬元一個車位也比較合理，一個車 位平均面積是37平方米多，等于每平方米 9000元，還有車庫的結(jié)構(gòu)、消防、通風、照明 等成本。3月1日政策放開小區(qū)停車費價格，根據(jù)市場化的手段來運作小區(qū)停車費。如果說 2600元的月租，沒人要租，那價格自然會跌下來；相反如果出租火爆，一位難求，自然租金還要

6、漲。綜上，我們可以看到開放商的強勢地位，停車位作為稀缺資源，政府對其的放權(quán)，是為了緩解停車壓力。市場指導價格的平衡會使行業(yè)形成有序競爭的良好局面，促進市場投資。然而，一旦放權(quán)，相關(guān)的職能監(jiān)管部門如果未及時給予監(jiān)督，那么可能會造成漲價過高或過快，權(quán)屬單位會有濫用市場支配地位、進行價格壟斷之嫌。 這就造成最初緩解停車壓力的目的難以實現(xiàn)，同時會侵犯業(yè)主的權(quán)益。二、業(yè)主與開發(fā)商在完全競爭的市場體制之下，法律只需要保護形式上的正義即可平衡社會的整體利益。然而，隨著不完全競爭，壟斷等的出現(xiàn)，導致了市場主體的價格博弈能力嚴重不相稱， 尤其 是單個的個體利益。 在住宅小區(qū)停車位的交易市場上， 單個的業(yè)主無論從

7、掌握的信息量， 還是從討價還價的能力角度來看，都是處于弱勢地位的。屈艷平開發(fā)商對住宅小區(qū)內(nèi)停車位價格的制定過程中，業(yè)主的參與定價權(quán)實際上是空白的， 開放商權(quán)屬下的停車位是完全由開放商單 方定價的。二、物業(yè)的物業(yè)管理公司收取的停車費都來源于小區(qū)公用土地，小區(qū)公用土地屬于業(yè)主共有，因此收取的費用中的土地使用費部分應向全體業(yè)主進行分配，把停車費的一部分作為全體業(yè)主的共有基金等形式儲存起來，用以公益事業(yè)支出，并予以公示。由于我國物業(yè)管理費用標準制定偏低，物業(yè)公司本身從管理費用里邊獲利的能力弱，物業(yè)可用來補貼經(jīng)營的收入主要靠公用面積，而一個小區(qū)可供物業(yè)公司來經(jīng)營的共用面積是極其有限的，公用場地的停車費便

8、是其中大部分。物業(yè)便期望通過隨意上漲停車費來彌補空缺或增加收入。取消政府定價后，物價部門不再制定該價格，開發(fā)商、物業(yè)公司提出漲價，不再需要向物價部門報備。價格放開后，定價不再有具體標準，因此小區(qū)停車費定多少錢，本身確實是一種市場行為。解放日報/2015年/8月/7日/第005版但根據(jù)我國物業(yè)管理條例相關(guān)規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理公司如果需要對業(yè)主共有的停車場地進行規(guī)劃、出租，應當經(jīng)該小區(qū)業(yè)主委員會或業(yè)主大會的批準授權(quán)后才有權(quán)規(guī)劃出租，物業(yè)公司肆意漲停車費，必須受到業(yè)主委員會的監(jiān)督與制約。綜上，物業(yè)期望通過收取公用場地的停車位的費用來增加物業(yè)收入，但物業(yè)漲價需要受到業(yè)委會的監(jiān)督和制約。一、業(yè)主與物業(yè)根據(jù)

9、物權(quán)法第76條規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，由業(yè)主共同決定，決定應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即“雙過半:根據(jù)問卷調(diào)查顯示，63%的市民認為業(yè)委會在停車定價博弈上作用不大；54%市民表示在小區(qū)停車費的定價中沒有參與權(quán)，27%的市民參與過但是影響較小；對于停車費去向的公示，14.8%的市民表示詳細的公示過，21.7%的市民表示粗略的公示過；在小區(qū)停車費放開定價后，38%的市民表示維持原價，14.8%的市民表示漲幅很大，26.7%的市民表示漲幅較小；如果面臨大幅調(diào)價，33%的市民選擇無奈交錢，30%的市民選擇成立業(yè)委會根據(jù)物權(quán)法 重新定價。根據(jù)實地調(diào)

10、查，上海市老舊小區(qū)業(yè)委會作用不大業(yè)，如隴南小區(qū)徐匯秀水苑、梅隴九村、 十村的停車費定價基本都是根據(jù)上海市下發(fā)的不同區(qū)縣住宅小區(qū)的停車收費暫行辦法中的指定價，收費去向也很少有公示或公示很粗略。而部分新建高層小區(qū)，如黃浦區(qū)黃家路88弄、閔行區(qū)中梅苑小區(qū)的業(yè)委會相對完善，以中梅苑為例，中梅苑公示欄張貼著關(guān)于中梅苑中梅苑車輛停放規(guī)定 （試運行）投票結(jié)果公告以及中梅苑車輛停放規(guī)定（第二修 改稿）規(guī)定著各類停車收費的標準，業(yè)主也表示業(yè)委能夠在公共場地停車位的定價中發(fā)揮 較強作用?？梢娙绻麡I(yè)委會作用強大，會促進停車位收費的規(guī)范。但如今業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對停車費 事項難以平等對話。雖然根據(jù)現(xiàn)行政策，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)

11、之間應是主人與服務(wù)者的雇傭關(guān)系。 但由于業(yè)主的民主意識維權(quán)能力有限，而物業(yè)企業(yè)多數(shù)受聘于開發(fā)商，處于主導和強勢地位，業(yè)委會的議價能力弱。解決措施一、發(fā)揮業(yè)委會作用我認為由于住宅小區(qū)的停車位，是住戶的一種剛性需求，調(diào)整住宅小區(qū)停車費，除了占用公共用地的，就是產(chǎn)權(quán)屬于個人或建設(shè)單位的，都必須在經(jīng)過業(yè)主大會討論決定之后，才能“與業(yè)主或使用人簽訂合同”進行調(diào)整。至于產(chǎn)權(quán)不明晰的，更需要明晰后才能討論。因為 這些住宅小區(qū)的停車場， 是在住宅小區(qū)紅線范圍內(nèi)興建的，進出停車場，都要使用住宅小區(qū)的共有物業(yè)。因此，這些作為住宅小區(qū)專有面積的停車場，按照物權(quán)法，共有物業(yè)的管理費分攤應“按照業(yè)主專有部分占建筑物總面

12、積的比例確定”，這些停車位、停車場是必須繳納“物業(yè)管理費”的。物價部門專門作出規(guī)定：住宅小區(qū)停車場的停車收入，1/3要繳納為“物業(yè)管理費”。而小區(qū)物業(yè)管理合同里，物業(yè)管理費的約定，必須由業(yè)主大會“雙過半” 4才能決定。 所以其中停車費定價也需要業(yè)主的制約。、政府監(jiān)管價格放開后，管理部門將由事前定價轉(zhuǎn)為事中事后管理。如何能夠在放開后加強政府的各項管理。首先， 業(yè)主委員會的建設(shè)需要民政、住建等相關(guān)行業(yè)主管部門大力引導，特別需要街道辦事處等基層政府的協(xié)調(diào)，加強業(yè)主的話語權(quán)與議價權(quán)。我認為應該完善業(yè)委會的權(quán)利，使其業(yè)委會與開放商能夠平等博弈，當開發(fā)商將停車位收費漲幅超過一定程度或半數(shù)業(yè)主認為定價不合理時，可要求開發(fā)商公開成本，并給予核定是否。其次， 明確監(jiān)管主體。上海一些住宅小區(qū)相繼傳出停車費大幅上漲的消息，有的上漲兩倍甚至三倍，而幾乎沒有管理部門愿意站出來協(xié)助解決這件事，物業(yè)部門房管部門都聲稱不歸自己管理。制定專門的管理部門進行監(jiān)管，完善處罰制度。建議根據(jù)反壟斷法,把相關(guān)監(jiān)管處罰內(nèi)容融入上海物業(yè)管理條例中,以規(guī)范小區(qū)停車收費”李向農(nóng)指出 ,在一個小區(qū)內(nèi),停車位是稀缺資源,卻被開發(fā)商或者物業(yè)攬在手里隨意哄抬價格,否則就逼迫業(yè)主買下車位,這樣的經(jīng)營手法可以被視為壟斷經(jīng)營。