廣州x商務(wù)中心營銷策劃方案

1、【最新資料，WORD文檔可編輯】目 錄1、君富商務(wù)中心項(xiàng)目區(qū)位分析 1.1項(xiàng)目地理位置1.2、項(xiàng)目區(qū)位狀況2、君富商務(wù)中心SWOT分析 2.1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析2.2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析：2.3、項(xiàng)目機(jī)遇分析：2.4、項(xiàng)目威脅分析3、君富商務(wù)中心主賣點(diǎn)分析 4、君富商務(wù)中心目標(biāo)客戶群定位分析 4.1、目標(biāo)客戶群體定位細(xì)分 4.2、目 標(biāo)客戶群體心理需求 5、君富商務(wù)中心項(xiàng)目定位分析 5.1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位5.2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位5.3、項(xiàng)目核心推廣主題定位 5.4、項(xiàng)目投資主題定位 5.5、項(xiàng)目功能定位5.6、項(xiàng)目戶型定位6、君富商務(wù)中心整體營銷節(jié)奏安排及執(zhí)行策略 7、君富商務(wù)中心推廣媒體、物料選擇策略 7.

2、1、媒體及物料選擇策略7.2、媒介組合策略1、君富商務(wù)中心項(xiàng)目區(qū)位分析1.1項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于白云區(qū)新市墟齊富路。新市街位于廣州市中心區(qū)的北面，地理位置十分優(yōu) 越，是廣州市中心連接廣州遠(yuǎn)郊和花都、從化的重要交通樞紐。機(jī)場(chǎng)高速公路，讓該區(qū)域 形成國際化的鏈接。1.2、項(xiàng)目區(qū)位狀況新市街轄區(qū)面積6.91平方公里，轄區(qū)內(nèi)有11個(gè)大型居住社區(qū)，19個(gè)社區(qū)居委會(huì)，戶 籍及常住人口 12萬多人，是廣州市北區(qū)一處比較成熟集中的居住區(qū)和商務(wù)區(qū)?？偨Y(jié)：項(xiàng)目位于廣州北區(qū)新市路，周邊居住人口密集，聚集了眾多 中心型企業(yè)，具有發(fā)展商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的潛力。2、君富商務(wù)中心SWOT分析2.1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目整體體量約為

3、13000平方米，貨量不多，相對(duì)容易消化。建筑規(guī)劃及平面布局比 較方正實(shí)用，便于進(jìn)行改造提升，可塑性較高。周邊建筑物均不高，能夠看到東邊白云山 及白云大道、白云會(huì)展中心等自然景觀及良好的城市規(guī)劃新區(qū)風(fēng)景，具有一定的景觀價(jià) 值。租賃戶型的實(shí)用率較高，具有較強(qiáng)的吸引力。租賃戶型戶內(nèi)空間方正實(shí)用，方便入駐 企業(yè)的辦公功能規(guī)劃。2.2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析：項(xiàng)目周邊的現(xiàn)有環(huán)境較差，需要在宣傳物料的設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)今后的發(fā)展前景進(jìn)行創(chuàng)意美 化，并配合招租人員的解釋，弱化影響。首層大部分物業(yè)已經(jīng)出租給商戶經(jīng)營，形象較 差，影響大。內(nèi)部各辦公戶型空間的間隔較大，造成企業(yè)入駐的門檻較高，提高了招租的 難度。2.3、項(xiàng)目機(jī)遇分

4、析:隨著齊富路的即將開通，雙向8車道的城市道路設(shè)計(jì)，使其成為連通新市等與白云大 道的東西向主要交通干道，必定吸引大量的人流與車流的匯聚，給齊富路兩側(cè)的物業(yè)帶來 巨大的商機(jī)。本項(xiàng)目無疑搶得了市場(chǎng)的先機(jī)。地鐵 2號(hào)線本路段于2008年開通，將使本 項(xiàng)目的價(jià)值極大的提升，具有地鐵周邊物業(yè)的地位。白云新城的建設(shè)，將成為廣州北區(qū)又 一大型的商務(wù)居住區(qū)，商流、人流得到更大的補(bǔ)充。緊鄰白云國際會(huì)展中心，常有服裝、 皮具、鞋材、首飾、汽配、美容、食品、計(jì)算機(jī)業(yè)、珠寶等展會(huì)舉辦，帶動(dòng)了附近的商業(yè) 氛圍。整體白云區(qū)寫字樓的供應(yīng)量較小，機(jī)場(chǎng)路附近的較高檔次寫字樓出租率較高，經(jīng)營 成本高，而新市附近的寫字樓則整體檔次

5、較低，形象差。只要本項(xiàng)目能做好形象規(guī)劃，塑 造出高性價(jià)比的價(jià)值，必能吸引客戶的入駐。2.4、項(xiàng)目威脅分析本案所在的位置屬于新城市道路周邊商業(yè)區(qū)的開發(fā)，市場(chǎng)的認(rèn)知度及周邊配套的成熟 度，客戶接受度等需要一定的時(shí)間才能形成。本案改造前并不是寫字樓形式，經(jīng)改造后的 每間辦公室面積相對(duì)較大，必須要針對(duì)有一定規(guī)模的公司招租；而項(xiàng)目的外觀形象較落 后，可以說沒有特色。與中端客戶群體對(duì)辦公空間的形象要求有較大的距離，需下定決心 做好改造工作。否則，則可能會(huì)使整個(gè)招商陷入困境。周邊基本的辦公配套基本屬于空 白，應(yīng)在招商策略上做好近期最小規(guī)模必需配套項(xiàng)目的規(guī)劃?？偨Y(jié)：經(jīng)過SWOT的分析，可以看出，本案的具有一定

6、的優(yōu)勢(shì)與良 好的機(jī)遇，但所存在的劣勢(shì)及威脅很明顯。主要是自身建筑產(chǎn)品的形象 問題，所以，做好本案的形象工程，特別是外立面的改造裝飾與首層大 堂的設(shè)計(jì)，是決定本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵點(diǎn)。3、君富商務(wù)中心主賣點(diǎn)分析項(xiàng)目位于齊富路，地區(qū)商貿(mào)位置十分重要，108、111、187、244等近30條公交線路經(jīng)過，連通廣州各個(gè)地區(qū)，方便到達(dá)各處，與廣州城市南北大動(dòng)脈機(jī)場(chǎng)路及解放路連接，機(jī)場(chǎng)高速路快速到達(dá)白云機(jī)場(chǎng)，廣州火車站便利到達(dá)，京廣鐵路、105、106、107國道通過。同時(shí)地鐵二號(hào)線正在規(guī)劃之中， 2008年開通。地鐵上蓋寫字樓物業(yè)不 是夢(mèng)想。屬于白云區(qū)主要商圈構(gòu)成之一，創(chuàng)造本項(xiàng)目無形的升值潛力。全區(qū)已形成電子

7、電器、 玩具、制鞋、服裝、建材、食品、制藥等工業(yè)支柱行業(yè)。是廣州北區(qū)人流、物流交匯 中心，成為辦公首選之地。外商貿(mào)易活動(dòng)聚集地，成為通往國際化寫字樓的捷徑。全區(qū)共有三資企業(yè)、對(duì)外加工 裝配企業(yè)近700多家，吸納從業(yè)人員超過25萬人，外資企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值約占全區(qū)工業(yè) 總產(chǎn)值的40%。商圈輻射能量巨大，三元里、梓元崗、站前路、環(huán)市西路線，整條路線都鋪滿了四大 業(yè)態(tài)的商客，經(jīng)營的商品為皮具、鞋材、服裝、韓飾、汽配、其次鐘表。通過連通后的齊富路可快速到達(dá)廣州北部唯一的大型高規(guī)格會(huì)展物業(yè)-白云國際會(huì)展中心。緊鄰會(huì)展物業(yè)使本項(xiàng)目的整體形象得到極大的提升，區(qū)內(nèi)企業(yè)能近距離享有會(huì) 展經(jīng)濟(jì)所帶來的商機(jī)流、信息流、

8、人流等機(jī)遇。同時(shí)也為區(qū)內(nèi)企業(yè)的商品展示、配套 服務(wù)等提供了一個(gè)極好的平臺(tái)。中端品牌公司辦公匯聚之地，精品多層寫字樓。商務(wù)中心戶型設(shè)計(jì)合理，布局統(tǒng)一，方正形式，南北通透。商家展示與商家辦公合二為一，節(jié)省空間，利于商家資源整合。戶外停車場(chǎng)，便利。為您工作節(jié)省寶貴的時(shí)間。價(jià)格優(yōu)勢(shì)，培育商家，培育市場(chǎng)。形象外立面以白色為主，符合現(xiàn)代商務(wù)物業(yè)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，配合相關(guān)裝飾線條，讓整體 簡(jiǎn)潔，大方。公共設(shè)施配套齊全，成為眾商家選擇的首要依據(jù)?？偨Y(jié)：根據(jù)項(xiàng)目自身賣點(diǎn)的總結(jié)，我們可以制定相應(yīng)的賣點(diǎn)組合在推廣時(shí)，抓住消費(fèi)者的需求，配合銷售，達(dá)到銷售預(yù)期效果。4、君富商務(wù)中心目標(biāo)客戶群定位分析4.1、目標(biāo)客戶群體定位細(xì)

9、分針對(duì)本案的產(chǎn)品及周別客戶的類群，采用細(xì)分法確定本案的目標(biāo)客戶群體如下：4.2、目標(biāo)客戶群體心理需求辦公面積在200 300平方米之間，比較方正實(shí)用，方便間隔，適合功能較齊全的中 型公司企業(yè)架構(gòu)。大樓的外觀要有較好的形象，辦公樓的形象就是公司的形象，可能提升公司的實(shí)力印 象。相對(duì)注重性價(jià)比。辦公空間要具有較好的延展性。對(duì)交通條件的便利性要求較高。較為完善的物業(yè)管理和商務(wù)配套 。由于行業(yè)的特殊性，即要求辦公時(shí)間上的靈活性又不放松對(duì)安全性的要求?？偨Y(jié)：本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)正好符合周邊目標(biāo)客戶群的需求，所以只要 在推廣核心定位上，以及部分強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)定位上給予準(zhǔn)確的定位，在銷售 上應(yīng)該可以取得理想的效果。5、

10、君富商務(wù)中心項(xiàng)目定位分析5.1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位白云區(qū)雙核經(jīng)濟(jì)圈、中型企業(yè)總部特區(qū)定位釋義：雙核經(jīng)濟(jì)圈：地鐵經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)總部特區(qū)：中型自有品牌設(shè)計(jì)、展示、生產(chǎn)、貿(mào)易一站式集中管理、發(fā)散經(jīng)營的企業(yè)總部 集群，個(gè)性化精品商務(wù)特區(qū)。5.2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位時(shí)尚精品靈活展示商務(wù)空間定位釋義：時(shí)尚：本項(xiàng)目的整體外立面及室內(nèi)空間的風(fēng)格定位精品：強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目體量需小，但功能齊全的特點(diǎn)靈活：強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目區(qū)別于其它傳統(tǒng)寫字樓所具有的靈活，低成本辦公功能的特點(diǎn)。 展示：強(qiáng)化了本案所具有的強(qiáng)烈的展示性功能的寫字樓空間特色。5.3、項(xiàng)目核心推廣主題定位地鐵、會(huì)展雙核經(jīng)濟(jì)圈，中型企業(yè)總部商務(wù)定位釋義：核心推廣廣告語旗幟鮮明地表達(dá)

11、出本案具有地鐵經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)雙核經(jīng)濟(jì)圈，針對(duì)中 型企業(yè)商務(wù)辦公功能的特性。清晰的向消費(fèi)者傳遞我們的寫字樓物業(yè)價(jià)值概念。5.4、項(xiàng)目投資主題定位雙核經(jīng)濟(jì)圈，黃金商務(wù)倉定位釋義：在針對(duì)項(xiàng)目的投資價(jià)值上，同樣強(qiáng)化地鐵及會(huì)展雙核經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展力，具有絕對(duì)的 黃金商務(wù)倉的珍稀地位。5.5、項(xiàng)目功能定位展示、辦公一體化精品Office定位釋義：針對(duì)本案的產(chǎn)品特性及中型企業(yè)客戶的發(fā)展需求，提出具有設(shè)計(jì)、打版、展示、接 待、貿(mào)易洽談、辦公、管理一體化精品辦公功能的定位。5.6、項(xiàng)目戶型定位百變Office、無限商務(wù)定位釋義：百變Office :本項(xiàng)目各辦公單位面積較大，企業(yè)可以根據(jù)自己的需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改動(dòng)，空

12、 間格局完全屬于自己個(gè)性化。無限商務(wù)：分拆格局，從而形成公司獨(dú)特的商務(wù)需要，讓公司達(dá)到資源的最大化。6、君富商務(wù)中心整體營銷節(jié)奏安排及執(zhí)行策略階段時(shí)間廣告推廣重點(diǎn)策略手段前期準(zhǔn)備期2008 年 2 月 15日至2月24日宣傳物料設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè) 計(jì)及印刷、制作、安裝等， 招商策略的確定。市場(chǎng)預(yù)熱期2008 年 2 月 25日至3月2日整體形象導(dǎo)入、項(xiàng)目招租信 息告知周邊報(bào)亭DM夾報(bào)、手機(jī)短 信廣告、現(xiàn)場(chǎng)條幅廣告。市場(chǎng)高溫期2008年3月3日至3月底項(xiàng)目整體形象的確立，投資 潛力強(qiáng)化，主要賣點(diǎn)宣傳周邊報(bào)亭DM夾報(bào)、DM直 郵廣告、手機(jī)短信廣告、加 油站紙巾盒廣告、現(xiàn)場(chǎng)條幅 廣告、廣日分類廣告。持續(xù)強(qiáng)化期2008年4月份項(xiàng)目形象及賣點(diǎn)宣傳持續(xù) ，旺 租信息策劃發(fā)布，引起市場(chǎng)緊 迫感，制造加速租賃行為。周邊報(bào)亭DM夾報(bào)、DM直 郵廣告、手機(jī)短信廣告、加 油站紙巾盒廣告、現(xiàn)場(chǎng)條幅 廣告、廣日分類廣告。尾盤消化期2008年5月份尾樓促租信息。周邊報(bào)亭DM夾報(bào)、手機(jī)短、 信廣告、現(xiàn)場(chǎng)條幅廣告。7、君 富商 務(wù)中 心推 廣媒 體、 物料 選擇 策略7.1、媒體及