深圳物業(yè)管理發(fā)展啟示錄

1、本文格式為word版，下載可任意編輯深圳物業(yè)管理發(fā)展啟示錄 深圳物業(yè)管理發(fā)展啟示錄 贊彈深圳物業(yè)管理 從1981年深圳市第一家物業(yè)管理公司成立到今天，深圳物業(yè)管理經(jīng)過(guò)21年實(shí)踐和探索，已經(jīng)擁有上千個(gè)管理機(jī)構(gòu)(注冊(cè)物業(yè)管理公司685家)，15萬(wàn)從業(yè)人員，年產(chǎn)值高達(dá)45億元，其發(fā)展歷史為深圳帶來(lái)了如詩(shī)如畫(huà)的生活環(huán)境，極大地改善了市民的生活質(zhì)量。 和全國(guó)大中城市比，深圳物業(yè)管理覆蓋面最廣，特區(qū)內(nèi)占95%，特區(qū)外也已突破55%；范圍涉及17大類(lèi)，包括多層住宅、高層住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)、政府機(jī)關(guān)辦公樓、部隊(duì)營(yíng)房、醫(yī)院、學(xué)校、車(chē)站、碼頭、賓館、商場(chǎng)商業(yè)街、農(nóng)民房等?？傊灿袠欠康牡胤?，都有物業(yè)管理。 城

2、建城管之靈丹妙藥 深圳市物業(yè)管理辦公室主任劉新云接受記者采訪時(shí)，扳著手指一口氣列舉了物業(yè)管理帶給深圳的數(shù)不完的可喜變化:物業(yè)管理推動(dòng)了深圳城市建設(shè)的發(fā)展，促進(jìn)了園林式、花園式城市的建設(shè)進(jìn)程；物業(yè)管理和安全文明小區(qū)建設(shè)有效抑制了治安事件和刑事案件的發(fā)生；物業(yè)管理大大減少了消防隱患，凡物業(yè)管理的范圍，極少發(fā)生重大火災(zāi)事故；物業(yè)管理使物業(yè)保值增值，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展；物業(yè)管理提供的維修服務(wù)，有效延長(zhǎng)了物業(yè)壽命，如近年開(kāi)展的屋頂美化綠化和沿街外觀的整治翻新，既美化了環(huán)境，又使物業(yè)煥然一新；物業(yè)管理為千千萬(wàn)萬(wàn)業(yè)主和住戶(hù)創(chuàng)造了安全、舒適、文明、和諧的工作和生活環(huán)境；物業(yè)管理部門(mén)組織社區(qū)業(yè)主、住戶(hù)開(kāi)展形式多樣的

3、文娛體育活動(dòng)，使住戶(hù)之間關(guān)系融洽了，距離拉近了，建立起和睦相處的鄰里關(guān)系；蓮花二村、蓮花北村、梅林一村成為旅游參觀的景點(diǎn)，曾多次接待黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人和外國(guó)元首的視察；物業(yè)管理還使居民改變了消費(fèi)觀念，懂得了維護(hù)自己的權(quán)益，知道了花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)這一市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念。 短短21年，深圳的物業(yè)管理蓬勃發(fā)展，獲得全國(guó)物業(yè)管理最高榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)的物業(yè)項(xiàng)目最多，對(duì)全國(guó)影響最大。去年國(guó)家批準(zhǔn)的全國(guó)40家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，深圳18家，占全國(guó)總數(shù)的45%；深圳有153個(gè)小區(qū)獲建設(shè)部?jī)?yōu)秀小區(qū)、示范小區(qū)稱(chēng)號(hào)；一批在全國(guó)有影響的名牌企業(yè)，如萬(wàn)科、深業(yè)、金地、萬(wàn)廈、華僑城、中航、中海、鵬基等，成為行業(yè)的佼佼者；30多家公司在全國(guó)3

4、0個(gè)多個(gè)城市接管了物業(yè)。 深圳物業(yè)管理的政策法規(guī)較為完善，已初步形成體系，為物業(yè)管理企業(yè)保駕護(hù)航。如住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例、物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)管理規(guī)定、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)秀住宅區(qū)、優(yōu)秀大廈、優(yōu)秀工業(yè)區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)、房屋本體維修基金管理規(guī)定、物業(yè)管理合同示范文本、業(yè)主公約示范文本、老住宅區(qū)整治改造實(shí)施辦法等等。這些政策法規(guī)的出臺(tái)，奠定了物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)中的地位，維護(hù)了物業(yè)管理企業(yè)權(quán)益，促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展，既保護(hù)了業(yè)主利益，又規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。 新鮮經(jīng)驗(yàn)層出不窮 1拖n 管理新模式中海物業(yè)創(chuàng)立的管理架構(gòu)，彌補(bǔ)了過(guò)去小而全的不足，即確定一個(gè)資深的區(qū)域管理中心，由它

5、對(duì)周邊n個(gè)小區(qū)管理處實(shí)行4統(tǒng)4分的管理運(yùn)作(工作統(tǒng)一安排，分頭實(shí)施；人員統(tǒng)一調(diào)度，分點(diǎn)駐守；管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，分片服務(wù)；財(cái)務(wù)統(tǒng)一收支，分別核算)。這種模式使管理服務(wù)規(guī)范化，管理和維修人員配比降低22%，提高了專(zhuān)業(yè)設(shè)備的使用率，使新小區(qū)的開(kāi)辦費(fèi)平均減少兩成以上。 iso9000質(zhì)量體系深圳市已有上百家物業(yè)管理公司獲得iso9002或iso14000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。 智能化、信息化通過(guò)追逐前沿科技來(lái)重點(diǎn)發(fā)展如電梯等共用設(shè)備的維修和調(diào)試，智能化設(shè)施的設(shè)計(jì)與施工，物業(yè)管理軟件開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目，促使物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)由簡(jiǎn)單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向改進(jìn)維護(hù)型、知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變，保證了物業(yè)管理的科技實(shí)力始終與市場(chǎng)樓宇建設(shè)

6、的科技發(fā)展同步，在服務(wù)市場(chǎng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中先聲奪人。 集約管理、增質(zhì)降價(jià) 深圳物業(yè)管理的發(fā)展主流。它符合當(dāng)前物業(yè)管理國(guó)際潮流，有效地解決了管理成本高、收費(fèi)低、企業(yè)難以維持的困難。據(jù)測(cè)算當(dāng)企業(yè)面積超過(guò)100萬(wàn)平方米后，每增加50萬(wàn)平方米，總體管理成本可下降10%以上。 專(zhuān)業(yè)化管理深圳市已出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)型的清潔公司、保潔公司、電梯公司。小區(qū)的物管部門(mén)針對(duì)不同的服務(wù)項(xiàng)目，將小區(qū)的具體服務(wù)分包給專(zhuān)業(yè)公司，所支付的開(kāi)銷(xiāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于專(zhuān)門(mén)養(yǎng)一支龐大的物業(yè)管理隊(duì)伍。這些公司專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量好，物業(yè)管理公司對(duì)一個(gè)小區(qū)的管理只需要一兩個(gè)通過(guò)嚴(yán)格考試選出的高級(jí)主管人員便可滿(mǎn)足要求。 個(gè)性化服務(wù)根據(jù)不同的住戶(hù)類(lèi)型提供不同的服務(wù)，

7、體現(xiàn)物業(yè)管理以人為本的宗旨。 無(wú)人化管理1999年由萬(wàn)科物業(yè)倡導(dǎo)，是深圳物業(yè)管理的亮點(diǎn)。如景田城市花園基本看不見(jiàn)管理人員，但業(yè)主所需的各種服務(wù)卻可隨時(shí)提供，如開(kāi)門(mén)、停車(chē)、澆花、收費(fèi)等。此外，無(wú)人售貨、自動(dòng)取款、網(wǎng)上購(gòu)物等與人打資金交道的窗口行業(yè)正朝智能化方向發(fā)展。小區(qū)管理由勞動(dòng)密集型向科技型轉(zhuǎn)變。 氛圍管理在住宅區(qū)內(nèi)，注重營(yíng)造出溫馨、和諧的環(huán)境氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，感染、教育和約束在此氛圍中生活的業(yè)主。由中海物業(yè)首先實(shí)踐的這個(gè)模式迅速被許多住宅區(qū)接受并改進(jìn)，給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力。 一卡制業(yè)主在小區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括水、電、有線(xiàn)電視、電話(huà)、物業(yè)管理費(fèi)、特別服

8、務(wù)費(fèi)及維修費(fèi)用等，都可以通過(guò)一張卡全部解決。 打分制通過(guò)一個(gè)衡量物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的打分表，讓物業(yè)公司洞察工作各環(huán)節(jié)的不足之處，同時(shí)讓業(yè)主了解物業(yè)公司的工作業(yè)績(jī)。這種管理制度透明公平，特別是數(shù)字化的考核，體現(xiàn)了管理的科學(xué)化。 管理報(bào)告制業(yè)主和住戶(hù)繳交的管理費(fèi)用在什么地方，所花的錢(qián)值不值?1999年3月萬(wàn)科物業(yè)推出這一制度，每季度向業(yè)主匯報(bào)管理費(fèi)的花銷(xiāo)情況。 小區(qū)會(huì)所新社區(qū)成功的標(biāo)志。把住戶(hù)吸引到會(huì)所里來(lái)，視會(huì)所為第二客廳，同時(shí)利用會(huì)所展開(kāi)多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂(lè)活動(dòng)，是新型物業(yè)管理公司追求的方向。 深圳的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)被全國(guó)許多城市所借鑒。隨著改革的深入，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，科技的進(jìn)步，觀念的更新，意識(shí)的提高，人們對(duì)物業(yè)管理的要求日趨苛刻。如何適應(yīng)形勢(shì)，把物業(yè)管理推上新的歷史臺(tái)階，創(chuàng)造更加燦爛的明天，這是我們面臨的重大課題。 受深圳物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展的影響，九十年代初開(kāi)始，全國(guó)絕大部分城市先后引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理新體制。如今，全國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的30%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)50%。作為中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地，深圳一直是全國(guó)的旗幟。但種種跡象表明，物業(yè)管理覆蓋面(特區(qū)內(nèi))高達(dá)95%的深圳，業(yè)主和住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理的投