淺議法國“民主式”物業(yè)管理

1、本文格式為word版，下載可任意編輯淺議法國“民主式”物業(yè)管理 淺議法國民主式物業(yè)管理 在法國，房地產(chǎn)商在賣出第一間商品房前必須為自己的樓盤配備一個物業(yè)管理公司，對物業(yè)公司的選擇往往是隨機的，其標準通常是就近或口碑。大部分業(yè)主按規(guī)定期限入住后，物業(yè)公司開始運作，而房地產(chǎn)商原則上則從此與物業(yè)公司兩不相干，物業(yè)公司的新老板變成業(yè)主大會，它將以經(jīng)理人的形式不折不扣地執(zhí)行業(yè)主大會的決議。 業(yè)主們?nèi)胱∪齻€月后，物業(yè)公司以召集人的身份向所有業(yè)主發(fā)函，通知召開業(yè)主大會。會議通常在物業(yè)公司總部舉行，也可根據(jù)需要另選處所。如住戶因故不能出席，則可指定他人與會代其行使投票權(quán)，但必須事先向物業(yè)公司郵寄授權(quán)書，指明某

2、人在該次業(yè)主大會上全權(quán)代表他的利益。 由于業(yè)主大會關乎切身利益，住戶們往往寧可錯過約會，也要親往參加業(yè)主大會。在很多法國人眼里，業(yè)主大會既是物業(yè)管理監(jiān)督會，又是左鄰右舍相互認識、增強感情的碰頭會。 按照法國物業(yè)管理法規(guī)，業(yè)主大會的第一項議題必然是選舉業(yè)主大會主席和副主席，以便主席主持此后的業(yè)主大會。主席和副主席必須是業(yè)主，其人選的產(chǎn)生往往是熱心業(yè)主毛遂自薦，并由全體與會者舉手通過。主席根據(jù)物業(yè)公司事先準備的會議議程表掌握會議進程，并負責維持會場秩序。 許多法國人認為，業(yè)主大會是西方民主制度在百姓日常生活中的最佳體現(xiàn)大會猶如一個微縮議會，主席在主持會議時不乏議長的派頭，業(yè)主們則在體驗民間議員滋味

3、的同時牢牢地將物業(yè)管理權(quán)掌握在自己手中。 大會的第二項議程通常是物業(yè)公司主管介紹情況，并向大會提交物業(yè)管理合同及下年度物業(yè)預算。其內(nèi)容大體可分為三部分:前一段時間物業(yè)開支，房屋維護中存在的問題及業(yè)主們就相關問題提出的書面建議或申請，物業(yè)公司在未來年度內(nèi)的開支計劃。如同執(zhí)行經(jīng)理向董事會述職，業(yè)主們此時必須保持安靜，并仔細聽講，因為物業(yè)公司的每一項活動都牽涉到業(yè)主們的錢袋子。 物業(yè)主管講話結(jié)束后，主席宣布進入第三項議程:業(yè)主們就存在的問題自由發(fā)表言論。大到房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題，小到門房態(tài)度不好，業(yè)主們無所不能談。此時，會議大廳可能一下子就炸開了鍋，如果沒有主席維持秩序很可能亂套。業(yè)主們可以對物業(yè)公司的

4、管理失誤提出尖銳批評，可以要求刪減某項物業(yè)設施，也可以對今后的物業(yè)管理提出合理化建議，甚至可以要求更換物業(yè)負責人。用業(yè)內(nèi)人事奧利維埃若斯蘭先生的話說，雖然法國的物業(yè)管理模式行之有效，但法國人永遠不會滿意。他認為，正是法國人的苛刻，造就了這種一切為了業(yè)主利益的物業(yè)管理模式。 自由討論結(jié)束后，大會進入表決程序。表決內(nèi)容包括是否同意物業(yè)公司的述職報告、是否接受物業(yè)公司的合同，是否同意下年度物業(yè)預算、是否批準需要追加預算的新工程等。與會業(yè)主以舉手的方式進行表決，物業(yè)公司記錄表決結(jié)果并執(zhí)行有關決議。 至于確定表決是否有效的標準，法國物業(yè)管理界引入了千分之一這一概念。物業(yè)公司通常把一棟大樓的居住權(quán)分為一萬

5、份(也就是說全樓居住面積總和是一萬個千分之一)，樓內(nèi)各個房間以居住面積為基礎，根據(jù)樓層和朝向不同，擁有一定的千分之一數(shù)。從根本上說，房產(chǎn)商賣的就是千分之一數(shù)，某位業(yè)主的千分之一數(shù)越高，他的購房款交得越多，他所擁有的表決權(quán)也就越大。 至于表決的標準，法國物業(yè)界的習慣做法是將所需表決問題分3個層次，并有物業(yè)管理法規(guī)明確規(guī)定其評判標準:一般問題如增加小型維修項目，只需超過與會業(yè)主千分之一數(shù)的簡單多數(shù)即可通過；重大問題如批準物業(yè)公司合同及預算，需要投票贊同者的千分之一數(shù)超過大樓總千分之一數(shù)的一半方可通過；特別重大問題如大量增加年度預算，則需投票贊同者數(shù)超過大樓總千分之一數(shù)的2/3方可通過。 業(yè)主大會的

6、最后一項議題往是選舉幾名業(yè)主組成業(yè)主委員會，這些委員將代表所有業(yè)主的利益，定期或不定期與物業(yè)公司溝通提出意見或建議。業(yè)主委員會成員的工作都是義務性質(zhì)，并不收取傭金，但他們在金額不高的項目上有決定權(quán)，物業(yè)公司通常須執(zhí)行業(yè)主委員會的決定。 第一次業(yè)主大會確定了業(yè)主們管理物業(yè)的基本架構(gòu)，此后類似的大會將每年舉行一次。業(yè)主大會結(jié)束后，物業(yè)公司以郵寄文件的形式向所有住戶傳達會議結(jié)果，其中包括那些因故錯過會議的業(yè)主。 當然，業(yè)主大會只是決定大樓在物業(yè)方面的大政方針，而日常的物業(yè)管理則完全交由物業(yè)公司處理，其業(yè)務包括大樓主體維修、電梯維護、樓道清潔、設置門房、車庫管理、傾倒垃圾、交納除居住稅外的各類捐稅、代

7、表業(yè)主向保險公司索取賠償?shù)?，其范圍幾乎包括與住房有關的各個方面。 物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主大會通過的物業(yè)預算，每季度向業(yè)主收一次物業(yè)費，某年度內(nèi)的頭3個季度收該年度預算的1/4，最后1個季度則視全年物業(yè)支出情況多退少補。 在收費方面，法國物業(yè)公司并不根據(jù)平米標準收費，巴黎市區(qū)某一棟豪華公寓的平米物業(yè)費不一定比外省某棟破樓高。物業(yè)公司收費的標準只有一個:本年內(nèi)干了多少活以及隨之消耗的人工費。當然，物業(yè)公司大部分的收費項目都須在物業(yè)預算里列出，并經(jīng)業(yè)主大會批準。那迪娜.馬丁女士指出，法國政府對物業(yè)收費標準有一整套管理方法，有專門機構(gòu)不定期檢查物業(yè)公司賬目，絕對禁止物業(yè)公司亂收費，更不允許物業(yè)公司搞欺詐活動

8、(如同房屋維護公司簽定含回扣的合同)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)便嚴懲不嚴懲不貸，甚至吊銷營業(yè)執(zhí)照。 馬丁女士說，大部分物業(yè)公司并不靠收取管理費賺錢，因為在政府部門嚴格審查下，管理費大多被作為工資支付給公司員工。馬丁女士透露，物業(yè)公司真正的生財之道有兩個:一是投資。由于大部分物業(yè)公司兼管多座大樓，它們所收取的大修基金以及每季度初收取的物業(yè)費總和數(shù)目驚人，這筆錢通常被投入收益不高但風險也很小的領域，以保證物業(yè)公司有一筆穩(wěn)定的收入。對于物業(yè)公司的這種做法，嚴格意義上講屬于非法挪用資金，但法國政府基本上默認這一行為，也沒有公布特別規(guī)定加以制止。 二是房屋租賃中介。許多業(yè)主買房只是投資的一種手段，他們通常將房屋簡單裝修并通過物業(yè)公司將其租出去，物業(yè)公司則每月提取固定的手續(xù)費。這屬于物業(yè)公司的合法外快。 既然是民主式物業(yè)管理，法國業(yè)主更換物業(yè)公司的事是司空見慣的，條件有兩個:一是更換物業(yè)公司的決定必須在一年一度的業(yè)主大會上做出