物業(yè)接管交接工作流程

1、本文格式為word版，下載可任意編輯物業(yè)接管交接工作流程 物業(yè)接管交接工作流程 物業(yè)的交接是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)實(shí)際管理的開始(對(duì)于狹義物業(yè)管理而言)。常見(jiàn)的物業(yè)交接有兩種類型:其一是新建物業(yè)的接管，其二是物業(yè)使用過(guò)程中接管。 (一)資料的交接 資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容: 1.物業(yè)規(guī)劃圖； 2.竣工圖(包括總平面、單體竣工圖)； 3.建筑施工圖； 4.工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明； 5.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料； 6.機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書； 7.消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明； 8.公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明； 9.用水、用電、用氣指標(biāo)批文； 10.水、電、氣表校驗(yàn)報(bào)告； 11.有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定

2、和文件。 上述資料，主要來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)理部門。此外，對(duì)于物業(yè)使用過(guò)程中接管的項(xiàng)目，其資料應(yīng)為委托人(如業(yè)主管理委員會(huì))。 (二)物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收，它是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)接管驗(yàn)收包括以下內(nèi)容: 1.主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。地基沉降不應(yīng)超過(guò)國(guó)標(biāo)規(guī)定的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂 或毗鄰房屋的破壞；主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的變形及裂縫也不能超過(guò)國(guó)標(biāo)規(guī)定；外墻不得滲水。 2.屋面及樓地面。屋面應(yīng)按國(guó)標(biāo)規(guī)定排水暢通，無(wú)積水、不滲漏；樓地面與基層的粘結(jié)應(yīng)牢固，不空鼓且整體平整，無(wú)裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象；衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高

3、應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。 3.裝修。應(yīng)保證各裝修部位或構(gòu)件既美觀大方又滿足使用要求，不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關(guān)不靈，油漆色澤不一，墻皮脫落等現(xiàn)象。 4.電氣。電氣線路應(yīng)安裝平直、牢固，過(guò)墻有導(dǎo)管；照明器具必須安裝牢固，接觸良好；電梯等設(shè)備應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常且噪聲震動(dòng)不得超過(guò)規(guī)定；此外各類記錄及圖紙資料應(yīng)齊全。 5.水衛(wèi)、消防、采暖、燃?xì)?。上、下水管道?yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴，漏、跑、冒現(xiàn)象；消防設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定，并有消防部門檢驗(yàn)合格證；采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、配件齊全，沒(méi)有缺陷，并有專門的檢驗(yàn)合格證；燃?xì)夤艿缿?yīng)無(wú)泄漏。此外，各種儀表儀器、輔機(jī)亦應(yīng)齊全、

4、靈敏、安全、準(zhǔn)確。 6.附屬工程及其他。室外道路、排水系統(tǒng)等的標(biāo)高、坡度等因素都應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定；相應(yīng)的市政、公建配套工程與服務(wù)設(shè)施應(yīng)達(dá)到質(zhì)量和使用功能的要求。 (三)核實(shí)原始資料 在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收檢查的同時(shí)，應(yīng)核實(shí)原始資料，逐項(xiàng)查明，發(fā)現(xiàn)有與實(shí)際不相符之處，應(yīng)及時(shí)做出記錄，并經(jīng)雙方共同簽字存檔。 (四)用戶情況調(diào)查 用戶是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象，物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時(shí)，應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地了解用戶的特征、家庭特點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)情況、經(jīng)營(yíng)情況、業(yè)務(wù)范圍等等一些問(wèn)題，以便順利地開展物業(yè)管理，并有針對(duì)性地提供一系列綜合服務(wù)項(xiàng)目。 (五)建立檔案 物業(yè)管理中的資料檔案，是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一項(xiàng)重要工作。管理過(guò)程中

5、，應(yīng)將資料分類、裝訂成冊(cè)，或存入電腦隨時(shí)調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容主要有: 1.物業(yè)開發(fā)可行性研究報(bào)告； 2.物業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)的有關(guān)圖紙、記錄等資料； 3.物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的有關(guān)資料； 4.歷年物業(yè)管理工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告； 5.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料； 6.物業(yè)用戶的有關(guān)資料。 二、用戶人伙 (一)入伙程序 用戶入伙是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與用戶的首次接觸。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)環(huán)節(jié)，以保證物業(yè)管理工作有一個(gè)良好的開端。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理中的用戶入伙應(yīng)遵循以下程序， 1.用戶接待。用戶攜帶與房地產(chǎn)發(fā)展商共同簽署的購(gòu)房合同以及產(chǎn)權(quán)證(或租賃合同)、身份證到物業(yè)管理機(jī)構(gòu)辦理入伙手續(xù)。 2.發(fā)

6、放資料及鑰匙。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)查驗(yàn)用戶的上述各種文件齊全后，即可發(fā)放以下資料及鑰匙。 (l)用戶入住驗(yàn)收表； (2)住戶須知或用戶手冊(cè)及使用說(shuō)明書； (3)物業(yè)管理公約； (4)裝修申請(qǐng)表； (5)其他宣傳資料和規(guī)定。 3.用戶驗(yàn)收。用戶可按用戶入住驗(yàn)收表所列的各項(xiàng)內(nèi)容查驗(yàn)擬入住物業(yè)的結(jié)構(gòu)部件、水電設(shè)備以及水、電、氣表，并應(yīng)盡快填寫表格，以便有任何問(wèn)題時(shí)及早處理。 4收回表格存檔。 5.搬遷入伙(進(jìn)戶)。用戶搬遷入伙的管理較為重要。由于一棟(一組)物業(yè)中用戶較多，其家具、設(shè)備更是多種多樣，搬遷過(guò)程的人員、車輛亦來(lái)往不斷，這樣必然對(duì)物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、交通等問(wèn)題造成一定影響。因此，物業(yè)

7、管理機(jī)構(gòu)應(yīng)調(diào)整好用戶 的入伙時(shí)間，并加強(qiáng)安全及交通的管理，保護(hù)好各種易受搬遷影響的公共設(shè)施。此外，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)發(fā)揮其良好的服務(wù)功能，自行組織或替用戶聯(lián)系搬遷公司，以解決用戶的后顧之憂。 (二)用戶手冊(cè)的內(nèi)容 用戶手冊(cè)是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定及服務(wù)的說(shuō)明書。它詳盡全面地反映出用戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定，同時(shí)也將物業(yè)管理機(jī)構(gòu)所能提供的服務(wù)項(xiàng)目告知用戶。此外，有些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)還將國(guó)家及地方政府的有關(guān)規(guī)定和物業(yè)公約收錄于手冊(cè)之中，以起到更廣泛的宣傳作用。用戶手冊(cè)一般包含以下內(nèi)容: 1.物業(yè)梗概； 2.物業(yè)管理人員的分工； 3.業(yè)主委員會(huì)的組成及作用； 4.如何投訴并提出建議； 5.管理費(fèi)繳納辦法

8、； 6.裝修管理規(guī)定； 7.入伙事宜； 8.環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定； 9.治安消防管理規(guī)定； 10.交通管理規(guī)定； 11.水、電、氣使用管理規(guī)定； 12.物業(yè)用途限制； 13.電視接收管理規(guī)定； 14.公共設(shè)施管理規(guī)定； 15.文化娛樂(lè)設(shè)施管理規(guī)定； 16.豢養(yǎng)寵物的有關(guān)規(guī)定； 17.空調(diào)安裝的有關(guān)規(guī)定； 18.噪音限制； 19.多種經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的內(nèi)容； 20.電梯使用管理規(guī)定； 21.常用電話號(hào)碼。 手冊(cè)中一般還包含因用戶違反規(guī)定，而制定的懲罰措施。用戶在領(lǐng)取手冊(cè)時(shí)及在物業(yè)使用過(guò)程中，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)詳細(xì)耐心地宣傳手冊(cè)內(nèi)容，以便使用戶了解并自覺(jué)遵守各項(xiàng)管理規(guī)定。 三、裝修管理 在物業(yè)正式使用前，用戶往往要求進(jìn)行物業(yè)的二次裝修，以提交居住質(zhì)量和使用功能。在進(jìn)行裝修之前，用戶應(yīng)向物業(yè)管理公司進(jìn)行申請(qǐng)登記，以便確保整個(gè)裝修工程在規(guī)定范圍內(nèi)，并保護(hù)毗鄰房產(chǎn)、結(jié)構(gòu)安全、公共設(shè)施、衛(wèi)生環(huán)境等。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)所管理物業(yè)的實(shí)際情況，明確制訂裝修管理規(guī)定，以便用戶及裝修人員共同遵守。例如，對(duì)于住宅小區(qū)物業(yè)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須按國(guó)家有關(guān)二次裝修管理的法規(guī)規(guī)定以及小區(qū)