中國物業(yè)管理存在的問題精品文檔

1、中國物業(yè)管理存在的問題1體制問題從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來分析，全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。2法律法規(guī)滯后，體系不完善。我國物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：20年的時(shí)間，沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其次的情況下，國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺時(shí)間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是1981年，中間有13年是法規(guī)空白期。3政府職能的問題（1）政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨(dú)立運(yùn)作。（2）政府職能錯(cuò)位

2、或越位，政府仍習(xí)慣于對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)直接干預(yù)。（3）管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個(gè)小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付20多個(gè)部門的檢查管理。4市場化程度不高。（1）物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機(jī)制還未真正形成。（2）市場化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價(jià)格管理體制與運(yùn)行機(jī)制上。5、物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢。物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差,虧損嚴(yán)重等問題。6、物管企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)問題7、物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題。物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位。原因：1政府方面（1）由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)售后服務(wù)部門，沒能引起有關(guān)部

3、門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時(shí)不完善。（2）由于受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮，政企沒能真正分開，而且政府對企業(yè)干預(yù)過多，缺少服務(wù)意識。（3）對物業(yè)管理的宏觀管理目標(biāo)不明確，是進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營共存，是強(qiáng)（4）物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，政府沒有出臺相應(yīng)的扶持政策，導(dǎo)致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨(dú)立出來。2企業(yè)方面（1）沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清，不能獨(dú)立經(jīng)營運(yùn)作。（2）發(fā)展方向不明確，限于現(xiàn)實(shí)情況，只能以副補(bǔ)主和靠開發(fā)商補(bǔ)貼，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以提高，形成不計(jì)成本的惡性競爭，對整個(gè)行業(yè)造成傷害

4、。（3）由于法規(guī)不完善，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險(xiǎn)極不對稱，一件官司往往就會(huì)毀掉一個(gè)企業(yè)。（4）由于物業(yè)管理在國內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。3社會(huì)方面（1）由于大多數(shù)消費(fèi)者剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的福利中走出來，缺乏對物業(yè)管理的消費(fèi)意識，還在懷念過去的“免費(fèi)午餐”。（2）業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。（3）社會(huì)關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點(diǎn)，一有糾紛就紛紛對物業(yè)公司（4）行業(yè)協(xié)會(huì)還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。對策：（一）政府方面1、物業(yè)管理重在立法（1）從物業(yè)管

5、理業(yè)務(wù)來看：一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章。二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章。三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。（2）從市場主體來看，還應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會(huì)管理辦法等。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。2、政府職能的轉(zhuǎn)變（1）政府和企業(yè)一定要徹底分開。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。（2）減少管理部門和管理層次，加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)各部門之間的協(xié)調(diào)運(yùn)作，實(shí)施科學(xué)管理。（3）要

6、建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。3、加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。（1）限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司。（2）鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請那些經(jīng)過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。（3）鼓勵(lì)通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。（二）企業(yè)方面物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是加入wto后參與物業(yè)管理行業(yè)國際競爭的必然要求。要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，對物管企業(yè)實(shí)行規(guī)范的公司制改革。（三）社會(huì)方面1物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。2要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。3社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視。4新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn)，深切體會(huì)物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，