國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心失敗案例研究

1、國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心失敗案例研究 一、商業(yè)地產(chǎn)中失敗的幾種原因即類(lèi)型分析商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)的難度重點(diǎn)不在于開(kāi)發(fā)，而在于運(yùn)營(yíng)管理。故針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，首先應(yīng)降低風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，然后才確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，這是由于商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)決定的。但到目前為止，許多房地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)仍然認(rèn)識(shí)不足，許多人仍然是以操作住宅的方法操作商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這是一個(gè)極大的誤區(qū)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商、投資者、管理者、經(jīng)營(yíng)者等多重利益關(guān)系，從能否吸引消費(fèi)者、如何招商、能否銷(xiāo)售、如何經(jīng)營(yíng)做旺、后續(xù)運(yùn)營(yíng)的要求等多方面通盤(pán)統(tǒng)籌，并且必須在充分考慮企業(yè)現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)

2、。對(duì)于走可持續(xù)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的開(kāi)發(fā)商而言，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能暫時(shí)取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不算成功，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到銷(xiāo)售旺、招商旺和經(jīng)營(yíng)旺“三旺”，形成良性循環(huán)的局面，才算真正成功，不然商業(yè)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)的失敗將會(huì)給開(kāi)發(fā)商后續(xù)發(fā)展造成很大的負(fù)面影響。綜合所有的失敗案例可以看出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的原因具有很強(qiáng)的共性，有普遍的特征，主要可以歸納為以下幾種：1、定位錯(cuò)誤主要是項(xiàng)目整體定位錯(cuò)誤以及商業(yè)業(yè)態(tài)的定位和整體定位不匹配的問(wèn)題。一定的商業(yè)規(guī)模有其相適應(yīng)的整體功能，如果規(guī)模沒(méi)有達(dá)到一定的要求，而盲目提出不切合實(shí)際的定位，招商和后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理必將陷入困境。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，首先要確定合理的定位，以此確定合理的開(kāi)發(fā)規(guī)模，

3、而不宜盲目打造“代表性購(gòu)物中心”、“大型商業(yè)中心”。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)的問(wèn)題 國(guó)內(nèi)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有自己專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，國(guó)內(nèi)也沒(méi)有優(yōu)秀成熟的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)伍可以委托，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)及建筑規(guī)劃的理解也比較膚淺，更致命的是漠視商家和消費(fèi)者的需求，前期沒(méi)有與商家進(jìn)行有效的規(guī)劃溝通與技術(shù)對(duì)接，最后的規(guī)劃與設(shè)計(jì)（無(wú)論是內(nèi)外部交通動(dòng)線、內(nèi)部的客流動(dòng)線、荷載、層高、進(jìn)深、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、立面設(shè)計(jì)等等諸方面）根本不符合商業(yè)的需求，導(dǎo)致無(wú)法招商、無(wú)法如期開(kāi)業(yè)、無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)等一系列問(wèn)題。3、資金的問(wèn)題 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)絕對(duì)是資金密集型行業(yè)，但由于其贏利模式比較復(fù)雜，回報(bào)比較慢或不太明朗，不像住宅開(kāi)發(fā)那樣簡(jiǎn)

4、明直接。如果資金來(lái)源僅依靠自有資金及銀行貸款，容易產(chǎn)生資金鏈斷裂的問(wèn)題導(dǎo)致后續(xù)開(kāi)發(fā)資金不足，變成爛尾項(xiàng)目。 4、分割銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)分散 這里主要是銷(xiāo)售成功但經(jīng)營(yíng)失敗的類(lèi)型。鑒于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等原因，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)贏利模式有純租賃、租售并舉、純銷(xiāo)售等多種模式，大多數(shù)贏利模式導(dǎo)致的失敗類(lèi)型主要是銷(xiāo)售成功但經(jīng)營(yíng)失敗的情況，這樣的失敗類(lèi)型在商業(yè)項(xiàng)目中最具代表性。因此，結(jié)合具體項(xiàng)目而言，商業(yè)部分開(kāi)發(fā)的贏利模式必須要考慮如何才能適合持續(xù)經(jīng)營(yíng)。5、無(wú)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理包括物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容。物業(yè)管理是前提，而物業(yè)經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵，此點(diǎn)與單純的住宅物業(yè)管理有很大差

5、異。商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)需要建立專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，該團(tuán)隊(duì)的管理架構(gòu)組合形式或管理方組建模式都會(huì)影響商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)管理，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)失敗。6、商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與企業(yè)的核心能力不匹配商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大、變數(shù)多，要考慮開(kāi)發(fā)商的整體資金流量支持，能不能“守得住”，首先考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力，但“要不要守?要守多久?”則涉及到企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題。很多從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)過(guò)于研究戰(zhàn)術(shù)操作，而忽視了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與集團(tuán)戰(zhàn)略配合，其公司的核心能力往往與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的能力是不匹配的，這一方面使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的行動(dòng)變得盲目，另一方面也急劇擴(kuò)大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。二、國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心失敗要點(diǎn)分析在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的指

6、導(dǎo)下，我們對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心中比較典型的六個(gè)失敗案例進(jìn)行了整理分析，這六個(gè)案例分別是北京soho尚都、北京恒基購(gòu)物中心、上海松江mall、上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園、成都熊貓城及東莞華南mall，這六個(gè)案例分別位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)尤其是商業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在當(dāng)?shù)囟籍a(chǎn)生了較大的影響，盡管各個(gè)項(xiàng)目失敗的主要原因不相同，但其失敗也具有普遍性和共性，現(xiàn)歸結(jié)如下：所有失敗的購(gòu)物中心都存在定位錯(cuò)誤和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理模式方面的問(wèn)題，即項(xiàng)目沒(méi)有定位，大部分開(kāi)發(fā)商從一開(kāi)始就沒(méi)有明白自己到底想干什么，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有能力運(yùn)作整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)法實(shí)現(xiàn)穩(wěn)場(chǎng)及旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。這其中：1）soho尚都倡導(dǎo)的是“無(wú)主題、無(wú)主力店、無(wú)商業(yè)管理”，即無(wú)項(xiàng)目定位、無(wú)

7、錨類(lèi)主力店 帶來(lái)客流并降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、也無(wú)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；且從一開(kāi)始，soho尚都所有的商業(yè)物業(yè)全部為銷(xiāo)售性物業(yè)，大規(guī)模的宣傳和促銷(xiāo)帶來(lái)良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但產(chǎn)權(quán)的分割也成為后期項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)最大的障礙，同時(shí)soho中國(guó)所具備的核心能力與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的能力是不相匹配的,不具備購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理的能力，以上種種原因?qū)е略擁?xiàng)目自開(kāi)業(yè)以來(lái)旺銷(xiāo)而不旺場(chǎng)，商家經(jīng)營(yíng)慘淡，面臨隨時(shí)全面崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)；2）北京恒基購(gòu)物中心從一開(kāi)始就存在項(xiàng)目定位的問(wèn)題：定位飄忽，五年三變臉，主力店的定位也在不斷變化，導(dǎo)致消費(fèi)者和中小商家無(wú)所適從，不知道該購(gòu)物中心到底是干什么的；其前期的經(jīng)營(yíng)管理模式明顯僵化，與市場(chǎng)脫節(jié)，導(dǎo)致

8、前期的經(jīng)營(yíng)舉步維艱，到目前為止，該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)也沒(méi)有大的起色；3）上海松江mall：該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商無(wú)最基本的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有成熟的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，卻開(kāi)發(fā)一個(gè)土地的權(quán)屬不清、定位不明、不符合最基本規(guī)劃原則的項(xiàng)目，爛尾是必然也會(huì)成為多年的常態(tài)；4）上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園：項(xiàng)目?jī)啥乳_(kāi)工、但又兩度爛尾是其必然的宿命，不符合政府用地規(guī)劃、無(wú)資金、無(wú)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)、更無(wú)大型商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)一個(gè)兩倍于正大廣場(chǎng)的純商業(yè)地產(chǎn)（持有型）項(xiàng)目，其難度與結(jié)果均可想而知；5）成都熊貓城：無(wú)任何商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、無(wú)充裕的資金支持、無(wú)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)、也無(wú)系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)流程及有快速拓展能力的實(shí)力型合作伙伴，操作一個(gè)定位宏大、

9、領(lǐng)先當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)數(shù)十年之久的超大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目其難度可想而知，前期所有要項(xiàng)的缺失導(dǎo)致了該項(xiàng)目今天的結(jié)局：一期勉強(qiáng)開(kāi)業(yè)但無(wú)法實(shí)現(xiàn)正常經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目出售給富力集團(tuán)更意味著所有權(quán)的徹底喪失；6）東莞華南mall：項(xiàng)目所處區(qū)位的先天不足、前期定位的貪大求全、規(guī)劃設(shè)計(jì)的不合理、缺少專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)以及公司并不具備大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的能力等等一系列的問(wèn)題，導(dǎo)致該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與大家的期望相差甚遠(yuǎn)、商家與消費(fèi)者信心缺失，尤其是在當(dāng)前形式下，無(wú)論做任何進(jìn)一步的運(yùn)作，都將面臨巨大的挑戰(zhàn)。 當(dāng)然，各項(xiàng)目具體的失敗原因也不盡相同，具體分析如下表一。表一、購(gòu)物中心項(xiàng)目及失敗原因分析表項(xiàng)目及失敗原因定位問(wèn)題規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題資金

10、問(wèn)題分割銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)分散無(wú)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)與企業(yè)核心能力是否匹配soho尚都北京恒基購(gòu)物中心上海松江mall上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園成都熊貓城東莞華南mall以上關(guān)于失敗購(gòu)物中心所分析的六種原因及其表現(xiàn)，在萬(wàn)達(dá)開(kāi)創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)的初期或多或少也存在過(guò)，萬(wàn)達(dá)也為此走過(guò)不少?gòu)澛?，付出了不菲的學(xué)費(fèi)，但萬(wàn)達(dá)是一個(gè)非常善于學(xué)習(xí)和總結(jié)的企業(yè)，經(jīng)過(guò)十年的沉淀，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的把握越來(lái)越精準(zhǔn)。通過(guò)學(xué)習(xí)和反思，建立了一整套商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理體系：成立了中國(guó)最完備的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究團(tuán)隊(duì)和唯一具有跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)能力的商管團(tuán)隊(duì)；堅(jiān)定的按照先招商、后建設(shè)的思路進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)作；通過(guò)戰(zhàn)略合作、訂單地產(chǎn)、聯(lián)合發(fā)展等一系列獨(dú)特

11、的創(chuàng)造，取得了開(kāi)一個(gè)火一個(gè)的可喜局面。但它山之石，可以攻玉，對(duì)失敗購(gòu)物中心案例的總結(jié)將有利于我們更好更快的發(fā)展。具體的案例請(qǐng)參見(jiàn)附件。附件：失敗購(gòu)物中心案例研究案例1soho尚都part1 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：soho尚都是soho中國(guó)有限公司開(kāi)發(fā)的第五個(gè)項(xiàng)目，也是該公司在北京cbd開(kāi)發(fā)的第三個(gè)項(xiàng)目，是soho中國(guó)有限公司繼soho現(xiàn)代城、建外soho后推出的新一代產(chǎn)品。soho尚都位于北京東大橋路，是北京cbd區(qū)域內(nèi)一個(gè)以室內(nèi)商業(yè)街區(qū)+小型辦公為主的soho建筑，共17萬(wàn)平米，占地2.2公頃。包括一條貫穿3.7萬(wàn)平米的室內(nèi)商業(yè)街，兩座中等高度的soho小型辦公建筑。2、地理位置：位于c

12、bd西北角，整個(gè)項(xiàng)目處在朝外商圈、建國(guó)門(mén)商圈和國(guó)貿(mào)商圈三圈交匯處。西側(cè)緊靠東大橋路；東側(cè)是規(guī)劃中的東大橋東側(cè)路；北側(cè)距離朝外大街300米；南側(cè)與世貿(mào)國(guó)際公寓二期相接。3、團(tuán)隊(duì)組成發(fā)展商：soho中國(guó)有限公司物業(yè)管理: 港鐵（北京）房地產(chǎn)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)：國(guó)際建筑工作室4、建筑條件l 占地面積：2.2公頃l 總建筑面積：17萬(wàn)平方米l 商業(yè)部分：總建筑面積56000平方米，其中西塔商鋪數(shù)量為157個(gè)，南北塔商鋪數(shù)量為255個(gè)，商鋪總數(shù)量為400余個(gè)，商鋪面積為150-300平方米，得房率：60%左右，層數(shù)：5層，b1-f4。寫(xiě)字樓部分：建筑面積114000平方米，270個(gè)辦公單元，單層面積1

13、100平方米，單元面積：180-400平方米，層高3.5米。l 商業(yè)區(qū)域其他空間和設(shè)施：480米沿街商鋪，150平方米花園店面，2個(gè)采光中庭，5個(gè)下沉花園，部分商鋪?zhàn)霾惋嬕?guī)劃，11部客梯和18部自動(dòng)扶梯。5層高的商業(yè)街立面由一個(gè)個(gè)變幻的水晶折面構(gòu)成。有一座橋，連接?xùn)|西商業(yè)街，便于在此舉行一系列活動(dòng)，如時(shí)裝表演、音樂(lè)會(huì)。 在設(shè)計(jì)風(fēng)格上，采用非對(duì)稱(chēng)建筑語(yǔ)言，在空間關(guān)系上強(qiáng)調(diào)豐富的變化和千差萬(wàn)別。建筑外輪廓全部為斜面和折線，大樓表面形成一個(gè)個(gè)變幻的不規(guī)則折面，各個(gè)玻璃側(cè)面組成許多相互交織的幾何線條。當(dāng)夜幕降臨，采用了幾何線條的燈光帶，使建筑群絢麗多變。5、工期開(kāi)工：2005年1月招商：2006年7月

14、西塔開(kāi)業(yè)：2007年7月1日6、裝修狀況 毛坯part2：目前經(jīng)營(yíng)狀況由于過(guò)低的商鋪開(kāi)業(yè)率，商場(chǎng)仍然面臨嚴(yán)重的人氣不足問(wèn)題。一方面商場(chǎng)內(nèi)張貼了一部分商鋪轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓的告示，另一方面部分裝修好的店鋪在正常營(yíng)業(yè)時(shí)間鐵將軍把門(mén)，在很大程度上影響了消費(fèi)者在購(gòu)物空間內(nèi)的感受。由于soho尚都項(xiàng)目自帶寫(xiě)字樓，所以擁有15000人的自有人流，再加上周邊的商務(wù)氛圍和環(huán)境，在一定程度上為餐飲和服務(wù)配套行業(yè)帶來(lái)了固定客流。在就餐時(shí)段內(nèi)，可以明顯感覺(jué)部分位置較好的餐飲企業(yè)人流有所增加。但是受到廣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況的影響，部分3、4樓的餐飲企業(yè)（面積200-400平方米左右），日均流水為4000元左右，再加以5元/平方米/

15、天左右的租金，商戶難以為繼。part3：項(xiàng)目銷(xiāo)售和租賃價(jià)格1、 商鋪銷(xiāo)售價(jià)格商鋪售價(jià)：25000-42000元/平方米寫(xiě)字樓均價(jià)：20000元/平方米2、 物業(yè)管理費(fèi)用商鋪：30元/月/平方米，寫(xiě)字樓17元/月/平方米3、 商鋪?zhàn)饨穑ò唇ㄖ娣e計(jì)租）由于商鋪散賣(mài)，租金前期由業(yè)主確認(rèn)，根據(jù)業(yè)主要求，不同位置店鋪?zhàn)饨鸩町愝^大。后期部分商鋪委托給soho租賃部來(lái)進(jìn)行租賃，租金由租賃部人員協(xié)調(diào)業(yè)主和商戶之間進(jìn)行確認(rèn)。b1:6-8元/平方米/天1f:10元/平方米/天-13.5元/平方米/天2f-4f:4.5-7元/平方米/天附寫(xiě)字樓租金：3-5元/平方米/天part4：商業(yè)平面和經(jīng)營(yíng)狀況1、 商業(yè)分為

16、西塔部分和南北塔部分2、 定位和現(xiàn)有品牌soho尚都的西塔部分是在07年7月1日公開(kāi)開(kāi)業(yè)的，早期，開(kāi)發(fā)商向租戶承諾5月份開(kāi)業(yè)，但是拖到7月份開(kāi)業(yè)，為部分早期進(jìn)駐商戶損失埋下了伏筆；同時(shí)7月1日開(kāi)業(yè)時(shí)，商鋪的入駐率不到50%，而且部分商鋪處于裝修階段，管理比較混亂。南北塔部分由于西塔開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不理想，原定于08年5、6月份開(kāi)業(yè)，至今未正式進(jìn)行開(kāi)業(yè)儀式，而內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的商鋪一般就根據(jù)自身狀況，陸續(xù)開(kāi)業(yè)。西塔部分定位：經(jīng)過(guò)不斷地調(diào)整以及soho中國(guó)租賃服務(wù)的人員介入，目前開(kāi)發(fā)商把更多的精力和財(cái)力投入到西塔部分的招商和營(yíng)運(yùn)方面。根據(jù)目前開(kāi)業(yè)的部分商鋪的經(jīng)營(yíng)特色，將soho尚都西塔部分定位為“創(chuàng)意聯(lián)盟”概

17、念，以創(chuàng)意概念特色店為主力店鋪，以時(shí)尚、娛樂(lè)的年輕人作為主力消費(fèi)客群。南北塔部分定位：由于西塔部分經(jīng)營(yíng)狀況的原因，南北塔商鋪開(kāi)業(yè)率只有20%左右，沒(méi)有相關(guān)定位。由于西塔零售業(yè)的慘淡經(jīng)營(yíng)，新開(kāi)業(yè)的商戶（南北塔）中餐飲和服務(wù)配套的比例大大增加。part5 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)及問(wèn)題解析1、 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)投資客，將產(chǎn)品定位為投資品，通過(guò)媒體炒作以高價(jià)將商鋪銷(xiāo)售，獲取開(kāi)發(fā)利益最大化。2、 后期商業(yè)管理通過(guò)soho中國(guó)租務(wù)部為業(yè)主提供招租代理服務(wù)，收取業(yè)主代理費(fèi)用；同時(shí)委托商業(yè)管理公司港鐵物業(yè)提供后期的物業(yè)管理，收取物業(yè)管理費(fèi)用。 雖然在業(yè)主鬧事之后，soho中國(guó)為項(xiàng)目策劃了系列市場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)，先后

18、包括發(fā)放現(xiàn)金券、舉行模特大賽、歌友會(huì)、萬(wàn)圣狂歡和時(shí)尚創(chuàng)意展等多項(xiàng)活動(dòng)，但是由于產(chǎn)權(quán)分散，開(kāi)業(yè)率過(guò)低，業(yè)主鬧事引起的輿論不良影響等多種原因，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)沒(méi)有獲得根本性的改變。3、 商業(yè)建筑 soho尚都商業(yè)經(jīng)營(yíng)的難度在一定程度上還緣于其建筑條件。soho現(xiàn)代城都是街鋪，只有兩層；建外soho也以街鋪為主，但是包括地下商鋪共有四層，建外soho的招租就比soho現(xiàn)代城困難許多，3年的時(shí)間，至少還有三分之一商鋪處于閑置狀態(tài)。而soho尚都，是五層的室內(nèi)商業(yè)街（包含地下一層），沿街商鋪數(shù)量較少，沒(méi)有任何主力店的支撐；同時(shí)為了配合寫(xiě)字樓和區(qū)域的商務(wù)氛圍，項(xiàng)目以“soho尚都”進(jìn)行命名，并沒(méi)有鮮明的購(gòu)物中心概

19、念，不容易引導(dǎo)顧客進(jìn)入場(chǎng)地消費(fèi)。雖然室內(nèi)空間設(shè)置了中庭、下沉式花園等公共空間，但是為了提高商鋪的得房率，追求更高的經(jīng)濟(jì)效益，目前室內(nèi)的主要走道寬度不到3m，相比成熟的商業(yè)項(xiàng)目略顯狹窄。 經(jīng)歷了開(kāi)業(yè)到現(xiàn)在近一年的市場(chǎng)導(dǎo)入期，從目前的商戶反映和實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，soho尚都尚處于痛苦的掙扎期。租戶和業(yè)主目前拒交物業(yè)管理費(fèi)用，租務(wù)部已經(jīng)將物業(yè)管理費(fèi)合在租金內(nèi)統(tǒng)一報(bào)價(jià)給經(jīng)營(yíng)商戶，已開(kāi)業(yè)的商戶除了部分餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況尚可外，普遍表示步履維艱。潘石屹創(chuàng)造的“無(wú)主題、無(wú)主力店、無(wú)商業(yè)管理”的三無(wú)模式產(chǎn)品還在艱難支撐，但是并不妨礙三里屯soho的高價(jià)熱銷(xiāo)。這兩個(gè)產(chǎn)品進(jìn)一步的發(fā)展，我們將會(huì)進(jìn)一步跟蹤和關(guān)注。案例

20、2 北京恒基購(gòu)物中心1、項(xiàng)目區(qū)位及項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：恒基中心地處北京市中心區(qū)的黃金中樞地段建國(guó)門(mén)內(nèi)大街，面向北京國(guó)際飯店，背靠北京火車(chē)站，東臨中糧廣場(chǎng)和海關(guān)大樓，西向北京市郵政大樓，北京站地鐵站與大樓地庫(kù)二層相連。面向長(zhǎng)安街，大樓四周有公共汽車(chē)站及出租汽車(chē)站，交通方便，四通八達(dá)，有39條公交線路經(jīng)臨，前往機(jī)場(chǎng)，只需約20分鐘車(chē)程，交通便利，位置優(yōu)越。項(xiàng)目現(xiàn)狀：其中的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況不佳，一直仍然處于調(diào)整當(dāng)中。2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)恒基地上27層，地下3層，建筑高度97米。擁有甲級(jí)寫(xiě)字樓、豪華公寓、酒店以及占據(jù)裙樓三層的大型購(gòu)物商廈。其中擁有五層（地上三層，地下兩層）高的購(gòu)物商城，總面積超過(guò)八萬(wàn)平方米

21、，并擁有600個(gè)地下停車(chē)位，是北京市大型購(gòu)物商場(chǎng)之一。恒基中心外形設(shè)計(jì)以突出北京火車(chē)站、保持原有城市風(fēng)貌為目標(biāo)，考慮與長(zhǎng)安街的街景與周?chē)ㄖ后w協(xié)調(diào)，其立面東高西低，以避免單調(diào)。建筑師在東北角辦公樓頂部設(shè)置鐘樓，作為附近地區(qū)的標(biāo)志。鐘樓屋頂蓋以綠銅板，鮮明奪目；外墻以干掛花崗巖和綠色雙層保溫玻璃取代面磚，使色調(diào)更為和諧；外墻上精細(xì)的古典建筑裝飾物及裝飾線條，更是古典風(fēng)格與時(shí)代特色的完美結(jié)合。 3、業(yè)態(tài)組合恒基中心擁有甲級(jí)寫(xiě)字樓、豪華公寓、酒店以及占據(jù)裙樓三層的大型購(gòu)物商廈，其中商業(yè)中心內(nèi)匯集了恒基燕莎百貨、銀行、郵電、餐飲、娛樂(lè)等配套機(jī)構(gòu)。4、經(jīng)營(yíng)模式全部為開(kāi)發(fā)商持有租賃型物業(yè)。5 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)（

22、消費(fèi)者、商戶及專(zhuān)家評(píng)價(jià)）1）定位不清，把握不住：開(kāi)業(yè)不到3年，恒基購(gòu)物中心經(jīng)歷了三次“變臉”，從最初的頂級(jí)百貨零售店到向國(guó)際水平看齊的高級(jí)零售店，又到小商品批發(fā)市場(chǎng)的入駐，定位飄忽且變化太快，商家和消費(fèi)者不明白恒基購(gòu)物中心的定位究竟在在哪里；2）經(jīng)營(yíng)管理體制僵硬：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，多收錢(qián)，不如多放租，開(kāi)業(yè)初商城對(duì)外的租金報(bào)價(jià)為30美金上下，這一價(jià)格若是在顧客盈門(mén)的知名商場(chǎng)內(nèi)，似乎并不算高，但是就當(dāng)時(shí)恒基的情況就顯得高不可攀了；3) 主力店的經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，恒基燕莎百貨由于前期的定位不準(zhǔn)確，造成的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想，也在不停的調(diào)整中，這就給購(gòu)物中心整體的穩(wěn)定帶來(lái)較大的壓力；4）開(kāi)業(yè)之初人流稀少：恒基商城北接長(zhǎng)安

23、街地下通道，南面通道直接連接地鐵北京站，是北京站地鐵與長(zhǎng)安街客流的必經(jīng)之地，但開(kāi)業(yè)很長(zhǎng)一段時(shí)間每天的客流不超過(guò)5000人；5）車(chē)位規(guī)劃嚴(yán)重不足：高檔商城，選好位置，不如有多車(chē)位，恒基中心車(chē)位、尤其是地面車(chē)位缺少成為進(jìn)一步發(fā)展的制約。案例3 上海松江mall1、項(xiàng)目區(qū)位及項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：松江客運(yùn)中心暨大型購(gòu)物中心位于松江新城北大門(mén)，與正在建設(shè)中的軌道交通9號(hào)線松江大學(xué)城站相銜接。按照松江新城的建成規(guī)劃，到“十五”期末的基本建成為36平方公里，居住人口達(dá)到30萬(wàn)。而且松江新城處于滬杭產(chǎn)業(yè)帶和江浙滬交通網(wǎng)的重要位置，在此建超大型購(gòu)物中心可以輻射長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。項(xiàng)目現(xiàn)狀：如上圖所示，松江購(gòu)物中心長(zhǎng)期

24、處于爛尾狀態(tài)，仍然沉陷于項(xiàng)目的權(quán)屬紛爭(zhēng)當(dāng)中。2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)按照原計(jì)劃，該特大型項(xiàng)目總投資18億元，占地150 畝，其中有建筑面積為28萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心；作為松江新城的交通中轉(zhuǎn)樞紐，客運(yùn)中心建筑面積10萬(wàn)平方米，共導(dǎo)入城市公交線16條，引入長(zhǎng)途公交線26條，擁有社會(huì)泊車(chē)位1300 多個(gè)。原設(shè)計(jì)為每層6萬(wàn)平米，建8層；按普通公建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)：每層荷載統(tǒng)統(tǒng)500公斤，每層層高也全部一樣。整個(gè)工程原計(jì)劃預(yù)計(jì)到2005年竣工開(kāi)業(yè)。3、業(yè)態(tài)組合 購(gòu)物中心集大賣(mài)場(chǎng)、百貨公司、美食中心、精品店、專(zhuān)賣(mài)店、娛樂(lè)城、展示廳、遠(yuǎn)程教育城、影視城等諸多功能于一體。4、經(jīng)營(yíng)模式全部為開(kāi)發(fā)商持有租賃型物業(yè)。5、項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)（消

25、費(fèi)者、商戶及專(zhuān)家評(píng)價(jià)）1）影響上海松江mall開(kāi)工最核心的原因之一是開(kāi)發(fā)商與當(dāng)?shù)卣睦娌┺摹⒐蓹?quán)及股東間的利益紛爭(zhēng)；2）開(kāi)發(fā)流程沒(méi)做對(duì)：招商在前非常重要，而該購(gòu)物中心的前期規(guī)劃和招商方面有致命傷，是先開(kāi)工后招商，建到一半再招商，但做出的項(xiàng)目，沒(méi)有研究主力店有什么要求，而是按普通公建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)：每層荷載統(tǒng)統(tǒng)500公斤，層高也全部一樣，這與主力店的物業(yè)需求嚴(yán)重不符：超市至少要1噸承重，建材要4噸，圖書(shū)要2噸，根本就無(wú)法改，所有的主力店看完，都回一句話：不去；3）前期定位與規(guī)劃不當(dāng)：松江當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谧疃?0萬(wàn)人，購(gòu)物中心 20萬(wàn)平方米就行了，但是當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)每層6萬(wàn)平米，建8層，規(guī)模太大；而且

26、單層6萬(wàn)平米，無(wú)法吸引和聚集客流，建議重新做規(guī)劃，面積縮小一點(diǎn)；4) 現(xiàn)在最好的做法是將原有僅完成地基部分的建筑拆除，重新規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)。案例4 上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園1、項(xiàng)目區(qū)位及項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：原名為虹橋購(gòu)物樂(lè)園，現(xiàn)名為上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)，號(hào)稱(chēng)亞洲最大的購(gòu)物中心。該項(xiàng)目位于上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)吳中路和虹井路交匯處，西距外環(huán)1公里，北距延安西路高架1.2公里，西北方向距虹橋機(jī)場(chǎng)3公里。項(xiàng)目總占地面積：8萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積40萬(wàn)平方米。項(xiàng)目現(xiàn)狀：當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)2010年全面開(kāi)業(yè)，但在五年不到的時(shí)間里兩度爛尾，現(xiàn)仍然處于長(zhǎng)期爛尾狀況。2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原目標(biāo)是建成一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)、文化、社交、旅游

27、功能于一身的大型購(gòu)物中心。但隨著07年底股權(quán)變更及投資方的更換，原先規(guī)劃中的高檔酒店和商務(wù)公寓項(xiàng)目也將取消，該項(xiàng)目將做成高檔購(gòu)物中心，定位高于深圳萬(wàn)象城。根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，虹橋購(gòu)物樂(lè)園對(duì)外宣稱(chēng)將建2000個(gè)車(chē)位，是上海市停車(chē)位最多的大型購(gòu)物中心。3、業(yè)態(tài)組合 成城購(gòu)物樂(lè)園首期項(xiàng)目建筑面積達(dá)33萬(wàn)平方米，總投資金額15億元，為購(gòu)物中心，而隨后規(guī)劃的二期工程，除了有高檔次的酒店和商務(wù)公寓，還有與購(gòu)物中心配套的物流中心等設(shè)施，把購(gòu)物中心實(shí)體和網(wǎng)上購(gòu)物、物流配送結(jié)合起來(lái)。4、經(jīng)營(yíng)模式全部為持有租賃型物業(yè)。5、項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)（消費(fèi)者、商戶及專(zhuān)家評(píng)價(jià)）影響上海虹橋購(gòu)物樂(lè)園開(kāi)工及兩度爛尾的原因有以下幾個(gè)方面：1）該

28、項(xiàng)目用地性質(zhì)原為倉(cāng)儲(chǔ)和綠地，并非經(jīng)營(yíng)性用地，開(kāi)發(fā)商與當(dāng)?shù)貐^(qū)政府交涉未果； 2）項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大，相當(dāng)于再建造兩個(gè)正大廣場(chǎng)，且全作為租賃物業(yè)，沒(méi)有銷(xiāo)售產(chǎn)品可以回籠資金，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求太高；加上遭遇金融海嘯，導(dǎo)致開(kāi)工資金嚴(yán)重短缺，啟動(dòng)資金和運(yùn)營(yíng)成本成為一個(gè)巨大難題；3）該項(xiàng)目靠近虹橋機(jī)場(chǎng)，由于機(jī)場(chǎng)對(duì)周邊建筑物有限高的規(guī)定，原本項(xiàng)目規(guī)劃的高檔酒店和商務(wù)公寓如今都被撤銷(xiāo)，這進(jìn)一步加大了投資方的資金壓力；4）這一區(qū)域消費(fèi)能力不夠，雖然周邊有大量的外籍人士居住，但依然無(wú)法支持如此之大的購(gòu)物中心；5）交通不便，雖然有地鐵，但仍然處于外環(huán)區(qū)域，“在傳統(tǒng)上海市民眼里，高檔的購(gòu)物中心應(yīng)該處于市中心區(qū)位”；6）閔

29、行吳中路道路較長(zhǎng)，進(jìn)出均比較困難。案例5成都熊貓萬(wàn)國(guó)商城1、項(xiàng)目區(qū)位及項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：熊貓城位于成都市中心商務(wù)區(qū)（cbd），四面臨街，位于成都市商業(yè)繁華區(qū)鹽市口商圈和金融中心騾馬市商圈的交匯點(diǎn)。所在區(qū)域匯集了18條城市公交線，玉帶橋的拆除使區(qū)域內(nèi)交往更加便捷，交通更為順暢。預(yù)想中：熊貓城從南將會(huì)吸納更多從春熙路、鹽市口過(guò)來(lái)的人流；從西可迎接從人民中路騾馬市的商氣，將全面發(fā)揮三大商圈中心商業(yè)樞紐的作用，人氣、商氣將是熊貓城成功營(yíng)運(yùn)的保證。根據(jù)地鐵線路規(guī)劃：地鐵1號(hào)線、4號(hào)線騾馬市站正對(duì)熊貓城的西主入口，將來(lái)人民中路的出站人流很大一部分會(huì)通過(guò)熊貓城達(dá)到順城大街，而順城大街以東搭乘地鐵的客流將通過(guò)

30、熊貓城達(dá)到人民中路，熊貓城將起到連接人民中路以西順城大街以東的通道作用，地鐵將為熊貓城的商家?guī)?lái)巨大的客流和商氣。項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目分為兩期，2003年底項(xiàng)目一期主體終于封頂，但此時(shí)已經(jīng)離立項(xiàng)的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)近10年之久，項(xiàng)目的地下一層和地上一層全部出售，但一期商業(yè)部分自開(kāi)業(yè)以來(lái)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)慘淡，無(wú)以為繼，基本是空城。2007年，成都熊貓萬(wàn)國(guó)商城有限公司將熊貓萬(wàn)國(guó)商城按85%股份出售給廣東富力集團(tuán)公司。2007年年底，項(xiàng)目二期中的萬(wàn)豪酒店項(xiàng)目奠基開(kāi)工。富力地產(chǎn)介入后對(duì)原一期項(xiàng)目實(shí)施了部分改造，但改造后的公寓由于價(jià)格的問(wèn)題，銷(xiāo)售狀況很不理想。2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（原規(guī)劃） 熊貓城占地42000平方米，規(guī)劃總建筑面

31、積50萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積30萬(wàn)平方米，金融、商務(wù)、商住面積20萬(wàn)平方米，是一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游、交際、健身、金融、商務(wù)、商住、辦公、展覽為一體的多功能購(gòu)物中心及金融商務(wù)中心。擁有200部各類(lèi)電梯，2000個(gè)立體停車(chē)位，以其超大型規(guī)模和體量，是中國(guó)西部最大的超級(jí)購(gòu)物中心和金融、商務(wù)、商住中心。熊貓城分兩期開(kāi)發(fā)，第一期開(kāi)發(fā)面積30萬(wàn)平方米，包括23萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心及7萬(wàn)平方米的辦公、商務(wù)、商住中心，其主體已于2003年12月封頂；總建筑面積20萬(wàn)平方米的熊貓城項(xiàng)目二期，分別由2.5萬(wàn)平方米的商業(yè)中心、2萬(wàn)平方米的西部金融中心、1.4萬(wàn)平方米的會(huì)展中心，以及一棟11萬(wàn)平方米

32、（包括五星級(jí)酒店、5a寫(xiě)字樓及頂級(jí)商務(wù)公寓）的塔樓組成。熊貓城以“海洋文化、熊貓樂(lè)園、生態(tài)景觀”為規(guī)劃主題，室內(nèi)空間室外化，將廣場(chǎng)文化融于全生態(tài)環(huán)境中。設(shè)有地下10米的海底世界及空中海洋表演館；距離地面40米高，面積達(dá)10000平方米的空中花園音樂(lè)廣場(chǎng)；各種運(yùn)動(dòng)游樂(lè)設(shè)施散布其中，500米長(zhǎng)的慢跑道、空中高爾夫投射場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、恒溫游泳池、游樂(lè)場(chǎng)；熊貓城內(nèi)外的各類(lèi)噴泉廣場(chǎng)、下沉式廣場(chǎng)、架空廣場(chǎng)將室內(nèi)與室外景致連在一起；室內(nèi)蔚藍(lán)的彩繪天空，寬闊的中庭，透明的天棚，動(dòng)感的噴泉，獨(dú)一無(wú)二的弧形步行購(gòu)物長(zhǎng)廊串起一間間個(gè)性十足的酒吧、咖啡館、精品店、美食街、茶廊、迪士高 熊貓城配備有大型的停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)庫(kù)，

33、具有“一站式購(gòu)物”模式的共同特點(diǎn)。七層23萬(wàn)平方米的商業(yè)中心內(nèi)，有無(wú)數(shù)店中店形式的購(gòu)物中心，總面積超過(guò)1萬(wàn)余平方米的特色超市、主力百貨店、陽(yáng)光餐飲酒店，還包括海底世界、海洋表演館、精品店、名店街、美食街、快餐店、高檔餐廳、3d電影院、電子廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、科技展覽館，把彩擴(kuò)、沖印、美容、洗衣郵電等各種服務(wù)類(lèi)小店鋪納入其中，力圖讓消費(fèi)者在幽雅的環(huán)境里悠然購(gòu)物，充分享受購(gòu)物、休閑的快樂(lè)；依托成都中心商務(wù)區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)，熊貓城二期規(guī)劃的金融中心高150米，是成都市最高的高層建筑，凱旋門(mén)式的建筑風(fēng)格，氣勢(shì)恢宏。包括超五星酒店、高級(jí)寫(xiě)字樓、證券金融交易所等商務(wù)金融設(shè)施，建成后將成為中國(guó)西部的金融商務(wù)中心。3

34、、業(yè)態(tài)組合按照項(xiàng)目的最初設(shè)想，熊貓城將建成集購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、休閑、旅游、酒店、商務(wù)辦公、會(huì)議、展覽和國(guó)際商務(wù)居住等多功能為一體的、西部最大規(guī)模的綜合性購(gòu)物中心(shopping mall)。從娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲、商務(wù)活動(dòng)、文化交流等在“mall”都有，它的消費(fèi)對(duì)象是一個(gè)復(fù)合型消費(fèi)群體。該廣場(chǎng)將用五層樓的商業(yè)面積營(yíng)造一個(gè)“百貨、超市、餐飲”綜合體：銅鑼灣百貨將作為主力店進(jìn)駐，再引入一家位列世界500強(qiáng)的大型超市沃爾瑪或易初蓮花，將洋快餐與特色川菜融合，構(gòu)建兩萬(wàn)平方米規(guī)模的餐飲賣(mài)場(chǎng)；與曾因在全國(guó)率先推出兩元票價(jià)而名聲大噪的“峨眉院線”簽訂協(xié)議，共同出資1.2億元，合作開(kāi)發(fā)有14個(gè)影廳的“環(huán)球

35、國(guó)際影城”等等。4、經(jīng)營(yíng)模式原計(jì)劃中：熊貓城向公眾出售首上層、首下層店鋪，占總商鋪數(shù)的18%，其余部分由開(kāi)發(fā)商自有并與各知名商業(yè)機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營(yíng)。但實(shí)際分割出售的商鋪數(shù)量遠(yuǎn)大于此比例。購(gòu)房當(dāng)日，在熊貓城作為丙方擔(dān)保人的情況下，購(gòu)房者（甲方）與成都英凱實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（乙方）簽訂委托租賃合同，租賃合同規(guī)定，房屋租賃時(shí)間520年不等，租賃合同同時(shí)約定：租金按合同中購(gòu)房總金額的9計(jì)算年回報(bào)，委托租賃期結(jié)束時(shí)，乙方將按甲方購(gòu)房總金額的120%收購(gòu)。2007年，成都熊貓萬(wàn)國(guó)商城有限公司在全體業(yè)主不知情的情況下，又將自己開(kāi)發(fā)的熊貓萬(wàn)國(guó)商城按85%股份出售給廣東富力集團(tuán)公司。5、項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)（消費(fèi)者、商戶及專(zhuān)家評(píng)價(jià)

36、）從誕生之日起，熊貓城先后浮現(xiàn)“五大頑疾”，注定了其發(fā)展舉步維艱：1）選址不當(dāng)：熊貓城地處成都市區(qū)三大商圈的交界地帶，乍看位置不錯(cuò)，其實(shí)很難吸引人氣，因?yàn)槌啥际忻褚话悴涣?xí)慣于跨商圈消費(fèi)；2）過(guò)于超前：熊貓城13年前已啟動(dòng)操作，還引進(jìn)了當(dāng)時(shí)國(guó)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，可惜與中國(guó)國(guó)情及成都市場(chǎng)情況脫節(jié)，可謂孤軍奮戰(zhàn)。而且國(guó)內(nèi)一線城市大mall狀況大多不佳，何況地處西部的熊貓城；3）物業(yè)老化：由于開(kāi)發(fā)過(guò)程曠日持久，部分物業(yè)從設(shè)計(jì)到建設(shè)都呈現(xiàn)老化趨勢(shì)；4）運(yùn)營(yíng)失當(dāng)：受資金不足所逼，大量分割出售鋪位，已犯大忌，嚴(yán)重影響整體招商效果，又未委托專(zhuān)業(yè)過(guò)硬的運(yùn)營(yíng)公司管理，倉(cāng)促與銅鑼灣這樣玩“空手道”的企業(yè)合作，導(dǎo)致品牌

37、受損；5）屢戰(zhàn)屢?。簬锥雀〕林?，要改變?cè)谏虘艉皖櫩托哪恐械男蜗笥永щy，唯有期望二期開(kāi)發(fā)主體更替后，能重新建立各方信心，帶來(lái)一些轉(zhuǎn)機(jī)。案例6廣東東莞華南mall1、項(xiàng)目區(qū)位及項(xiàng)目概況 項(xiàng)目區(qū)位：華南mall地處東莞城市中心區(qū)的組成部分萬(wàn)江區(qū)萬(wàn)江汽車(chē)總站旁,廣深珠高速公路、107國(guó)道貫穿南北，東莞市的四環(huán)路、五環(huán)路環(huán)繞全區(qū)，城市水網(wǎng)密布，是中心城區(qū)的西大門(mén)，距深圳只有45分鐘車(chē)程，離廣深高速公路5分鐘車(chē)程，1小時(shí)幾乎可到達(dá)所有珠三角主要城市，具有良好的聚焦輻射條件。華南mall消費(fèi)市場(chǎng)面向珠江三角洲地區(qū)，基本性商圈半徑30公里范圍，覆蓋東莞、廣州黃埔、廣州增城35個(gè)鎮(zhèn)，人口800-900萬(wàn)，g

38、dp近1600億人民幣。該項(xiàng)目占地面積51萬(wàn)平方米，建筑面積116萬(wàn)平方米，商業(yè)面積47萬(wàn)平方米，停車(chē)位8000個(gè)，總投資額超過(guò)45億元人民幣，是迄今為止世界上最大規(guī)模的商業(yè)建筑群之一。其定位為集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游、文化、運(yùn)動(dòng)等功能于一體的超大型主題式購(gòu)物公園。 項(xiàng)目現(xiàn)狀：該項(xiàng)目自2005年開(kāi)業(yè)來(lái)每天的人流不超過(guò)10000人次，經(jīng)營(yíng)狀況一直不理想。07年，北大資源集團(tuán)出資20億元接手該項(xiàng)目。華南mall已經(jīng)重新聘請(qǐng)了世邦魏理士等中介機(jī)構(gòu)為物業(yè)顧問(wèn)，同時(shí)還將著名的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加拿大555集團(tuán)全球副總裁泰德挖來(lái)?yè)?dān)任華南mall項(xiàng)目的資深副總裁。新管理團(tuán)隊(duì)將未來(lái)的華南mall定位為珠三角

39、地區(qū)的生活?yuàn)蕵?lè)中心，增加娛樂(lè)體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)，同時(shí)減少零售類(lèi)業(yè)態(tài)。2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)l 總用地面積：430963平方米 綠化面積：141313平方米l 總建筑面積：878939平方米 綠化率：32.79%l 地上：821780平方米 最大層數(shù)：17層（不含住宅）l 地下：57159平方米 最大高度：65.4米（不含住宅）l 室外廣場(chǎng)（不含車(chē)行道、水道）：82041平方米 l 首層占地面積：166129平方米 l 機(jī)動(dòng)車(chē)位：7293輛，地上：6073輛（大巴35輛），地下：1220輛，摩托車(chē)：1780輛l 建筑密度：38.55% 容積率：1.91 l 外部交通動(dòng)線：乘私家車(chē)，沿區(qū)外的城市道路直接到達(dá)區(qū)內(nèi)

40、各處的停車(chē)樓或地下停車(chē)庫(kù)；乘出租車(chē)，沿區(qū)外的城市道路可直接到達(dá)各自的目的區(qū)域；乘公共巴士，同樣可以自由選擇所到區(qū)域的巴士站上下。在整個(gè)華南mall的內(nèi)外市政道路上，分設(shè)了五個(gè)公共巴士車(chē)站，方便游客的出行。其中f區(qū)寫(xiě)字樓首層架空為一大型公交起點(diǎn)站；旅行團(tuán)光臨華南mall，到達(dá)目的的區(qū)域后，旅行車(chē)空車(chē)可停放在酒店及f區(qū)餐飲超市的室外大型車(chē)停車(chē)場(chǎng)上。內(nèi)部交通動(dòng)線：乘無(wú)軌小火車(chē)，可以從中心區(qū)的觀演臺(tái)，沿香榭里大道到酒店前的圣馬克鐘樓，體驗(yàn)充滿法國(guó)風(fēng)情的香榭里大道。乘電瓶車(chē)，可以沿水道到達(dá)任何區(qū)域，感受不同主題區(qū)的異域風(fēng)情。乘崗朵拉船，則是從水上領(lǐng)略華南mall的區(qū)域特色。穿過(guò)地塊內(nèi)部的中心區(qū)西路作為分時(shí)限行管理，在華南mall營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)成為步行商業(yè)街，水道穿越街道處設(shè)電動(dòng)機(jī)械橫梁，通車(chē)時(shí)保障行車(chē)順暢，華南mall營(yíng)業(yè)時(shí)保證水道與人行步道的無(wú)障礙。3、業(yè)態(tài)組合華南mall是是集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)、辦公、家居、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游等九大功能于一體的超大型新都市主義國(guó)際生活街區(qū)。業(yè)態(tài)占比品牌專(zhuān)賣(mài)23.00%休閑娛樂(lè)18.20%餐飲17.00%酒店11.30%家居建材8.50%百貨5.50%超市5.20%文化藝術(shù)3.10%寫(xiě)字樓2.10%運(yùn)動(dòng)旅游其它6.00%各樓層業(yè)態(tài)分布圖：一層業(yè)態(tài)分布圖：二層業(yè)態(tài)分布圖：三層