145；王秀娟；上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀調(diào)研和發(fā)展建議[精選]

1、上海房地產(chǎn)的現(xiàn)狀調(diào)研以及發(fā)展趨勢(shì)摘要：近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中支柱產(chǎn)業(yè)地位的確定，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響日益顯著。而上海作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心之一，房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展雖然持續(xù)有效，但也存在著許多的問(wèn)題。發(fā)展不平衡、績(jī)效不高、結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題一一存在。認(rèn)識(shí)這些問(wèn)題把握發(fā)展趨向并未房地產(chǎn)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展提出寶貴的建議對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。同時(shí)，住房是民生之本，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事，房地差的發(fā)展對(duì)于政治穩(wěn)定和國(guó)泰民安都有著不容忽視的重要意義。關(guān)鍵詞：上海房地產(chǎn)；現(xiàn)狀分析；優(yōu)化對(duì)策；發(fā)展趨勢(shì) 一、引言房產(chǎn)建筑作為城市實(shí)體硬件的主要組成部分，其發(fā)展空間直接決定于所在城

2、市發(fā)展的潛力與空間。而上海作為未來(lái)的國(guó)際大都市，國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融等中心發(fā)展中心。不僅是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心之一，也是外商最看好的投資場(chǎng)所和居民消費(fèi)增長(zhǎng)迅速的城市，無(wú)論是舊城的改造、城市的擴(kuò)建、新城的建設(shè)以及郊縣的開(kāi)發(fā)等各個(gè)方面都有著巨大的發(fā)展空間，這就在宏觀(guān)環(huán)境上為上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了根本性條件。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期看好，并不意味其在發(fā)展中能夠一帆風(fēng)順。為了上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)發(fā)展，為上海的國(guó)際都市的強(qiáng)大提供有利的硬件支援。對(duì)于上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題進(jìn)行探討研究并且對(duì)發(fā)展趨勢(shì)的把握，以及對(duì)于進(jìn)一步的發(fā)展提出相應(yīng)的對(duì)策和建議有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。上海的整體發(fā)展有賴(lài)于持續(xù)、穩(wěn)定、

3、健康發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支持，只有這樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展才能同廣大人民消費(fèi)水平的提高一級(jí)全面建設(shè)小康社會(huì)保持一致。2、 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是指廠(chǎng)商之間市場(chǎng)關(guān)系的表現(xiàn)和形式，主要包括買(mǎi)賣(mài)雙方之間在交易、利益之間的存在的關(guān)系。上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著十分明顯的結(jié)構(gòu)特征：（1） 集中度分析。市場(chǎng)集中度是指各行業(yè)中若干最大的企業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)量占行業(yè)總產(chǎn)銷(xiāo)量的百分比，是刻畫(huà)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)形狀和大企業(yè)市場(chǎng)控制力的一個(gè)概念。一般來(lái)說(shuō)，行業(yè)集中度反映著市場(chǎng)的壟斷程度和市場(chǎng)權(quán)力。調(diào)查研究表明上海房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)，更談不上壟斷。企業(yè)數(shù)量眾多、集中度低，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不利于產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與競(jìng)爭(zhēng)。意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)者帕累托

4、80/20規(guī)律中指出：一個(gè)成熟、理性、規(guī)范的產(chǎn)業(yè)，20%的企業(yè)占領(lǐng)80%的市場(chǎng)份額形成形成有序競(jìng)爭(zhēng)局面，促進(jìn)良心的循環(huán)與發(fā)展。像一些發(fā)達(dá)國(guó)家都能達(dá)到，而上海卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)比例。（2） 經(jīng)濟(jì)規(guī)模分析。所謂經(jīng)濟(jì)規(guī)模是指生產(chǎn)產(chǎn)量增加導(dǎo)致企業(yè)成本的遞減和收益的增加，一般表現(xiàn)為“長(zhǎng)期平均成本下降”，即長(zhǎng)期平均成本曲線(xiàn)呈下降趨勢(shì)，下降的最低點(diǎn)就是萊昂斯的企業(yè)生產(chǎn)最小有效規(guī)模效應(yīng)了。但規(guī)模和收益并不是呈正比的。也有企業(yè)規(guī)模過(guò)大導(dǎo)致平均成本高、經(jīng)營(yíng)效率下降，變成“超大規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。在我國(guó)宏觀(guān)調(diào)控政策下，上海房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)逐漸健康化，但是還遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。上文中提到集中度較低，雖然施工面積、竣工

5、面積和銷(xiāo)售額都比較大，但是基數(shù)也大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求。而且過(guò)多的施工、稀缺的資源的浪費(fèi)都阻礙了房地產(chǎn)未來(lái)的良性發(fā)展之路。（3） 產(chǎn)品差異化分析。所謂產(chǎn)品的差異化是指同類(lèi)產(chǎn)品生產(chǎn)中，不同產(chǎn)商提供的產(chǎn)品所具有的不同。差異化的目的是為了降低產(chǎn)品的價(jià)格敏感性，使客戶(hù)在進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)時(shí)減少對(duì)價(jià)格因素的考慮。實(shí)現(xiàn)這一目的的手段是使得該產(chǎn)品的非價(jià)格產(chǎn)出特征與其他產(chǎn)品有所差別。形成差別的因素很多，差異類(lèi)型也很多樣。上海的房產(chǎn)差異化也比較明顯，差異化主要表現(xiàn)在產(chǎn)品本身與產(chǎn)品的服務(wù)質(zhì)量上。上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量大，質(zhì)量更是良莠不齊。上海的房產(chǎn)在差異化上存在著很大的問(wèn)題。企業(yè)產(chǎn)品尤其是商品房的戶(hù)型設(shè)計(jì)以及裝修等都有很大程度的

6、類(lèi)似，差異化并不明顯。有些房子的銷(xiāo)售更是因?yàn)閮r(jià)格或者位置的優(yōu)勢(shì)處在“皇帝的女兒不愁嫁”的狀態(tài)中，產(chǎn)品自身的優(yōu)勢(shì)以及服務(wù)質(zhì)量體現(xiàn)在上海市的房產(chǎn)中并不十分明顯。產(chǎn)品的差異化程度較低，為未來(lái)的發(fā)展提供了很大的發(fā)展空間。（4） 市場(chǎng)壁壘分析。進(jìn)入壁壘，是指進(jìn)入廠(chǎng)商必須承擔(dān)而在位廠(chǎng)商不必承擔(dān)的成本，它是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)存在的成本，它是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)存在的根本條件。市場(chǎng)壁壘的存在對(duì)于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)有著積極有利的影響。而上海房地產(chǎn)的進(jìn)入壁壘只有產(chǎn)品差別優(yōu)勢(shì)和資本要求。首先，產(chǎn)品差別在前文中我們已經(jīng)分析了，通過(guò)品牌構(gòu)建的產(chǎn)品差別優(yōu)勢(shì)卻沒(méi)有能夠形成真正的市場(chǎng)進(jìn)入壁壘，不能有效構(gòu)筑起消費(fèi)者的選擇偏好。其次，房地產(chǎn)行業(yè)是

7、一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的順利發(fā)展需要主體有一定的資金實(shí)力，沒(méi)有強(qiáng)大的資金作為后盾，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是很難運(yùn)行的。但從實(shí)際情況看，由于高利潤(rùn)的吸引行業(yè)壁壘并未形成。上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍然存在著一些實(shí)力弱、效益低下的企業(yè)參加這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致社會(huì)資源的分散利用，這樣既造成了嚴(yán)重的浪費(fèi)，不利于上海房地產(chǎn)企業(yè)整體的可持續(xù)發(fā)展。3、 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題 上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問(wèn)題：上海房地產(chǎn)發(fā)展的總體態(tài)勢(shì)是好的，在上海gdp中的比重不斷增大，現(xiàn)在已經(jīng)占到6.9%，已經(jīng)成為推動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也存在著一些不容忽視的問(wèn)題，只要有以下幾個(gè)方面： （一）商品房?jī)r(jià)格

8、偏高。根據(jù)世界銀行的研究發(fā)現(xiàn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)與收入比一般在1.8：15.5:1之間，發(fā)展中國(guó)家則一般在4:16:1之間。因此，在通常情況下，當(dāng)房?jī)r(jià)與收入比在3:16:1之間時(shí)，居民對(duì)市場(chǎng)上的商品住宅普遍具有支付能力。而我國(guó)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)收入比卻在7.9:1，上海則到了9.2:1.房?jī)r(jià)收入比偏高，表明目前上海住宅價(jià)格大大高出城鎮(zhèn)居民消費(fèi)承受能力，并且已經(jīng)成為阻礙城鎮(zhèn)居民潛在住宅消費(fèi)需求轉(zhuǎn)化現(xiàn)實(shí)需求的重要因素。 （二）上海的經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有真正發(fā)揮作用。經(jīng)濟(jì)適用房的內(nèi)涵是政府為解決大多數(shù)城鎮(zhèn)中低收入者住房問(wèn)題而實(shí)施的一項(xiàng)德政、民心工程。而在上海的實(shí)施過(guò)程中卻出現(xiàn)了偏差。住宅標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，建設(shè)豪華，界定模糊

9、，房型大，對(duì)購(gòu)房對(duì)象界定也不清楚。在這些原因之下，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的不再是中低收入者，真正的經(jīng)濟(jì)適用房少，而且真正能夠?yàn)橹械褪杖胝咛峁┳≌愕慕?jīng)濟(jì)適用房更是不足。 （三）上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)過(guò)高。當(dāng)前我國(guó)商品住宅投資的利潤(rùn)率在20%30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商6%10%的一般利潤(rùn)率水平，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)其他行業(yè)5%10%的利潤(rùn)率水平。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率過(guò)高，使得大量資金涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，哄抬房?jī)r(jià)的因素也隨之出現(xiàn)。（四）房地產(chǎn)泡沫已顯端倪。房地產(chǎn)業(yè)余其他產(chǎn)業(yè)的一大不同點(diǎn)便是產(chǎn)品用途多樣化。房產(chǎn)既可以做家庭消費(fèi)又可以用于投資，還可以用于投機(jī)。不同用途導(dǎo)致了不同的后果。尤其是房產(chǎn)投機(jī)為了在

10、短期內(nèi)獲取暴利，短期炒作之后極容易引起需求及價(jià)格的大幅波動(dòng)，也極容易引起房地產(chǎn)泡沫。尤其是近年來(lái)外地與境外人士購(gòu)房者的介入，使上海住宅的供求格局發(fā)生了變化，房?jī)r(jià)攀升速度加快，并帶來(lái)了房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來(lái)不利影響，并且出現(xiàn)泡沫端倪。四、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方式上文中，我們提到了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的發(fā)展不平衡的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在既有在面對(duì)快速發(fā)展的市場(chǎng)、政府調(diào)控經(jīng)驗(yàn)不足，調(diào)控能力有待提高的因素，也與市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)、自我完善機(jī)制并未建立健全有著密切聯(lián)系。為了保證上海市房地產(chǎn)管理市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，必須從宏觀(guān)調(diào)控、市場(chǎng)管理等多方面進(jìn)行管理。（1） 利用金融政策，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定

11、發(fā)展。外部因素是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，金融政策的介入，可以很好地調(diào)整上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展步伐。從資金的來(lái)源上看，房地產(chǎn)的投資資金主要來(lái)自貸款、外資、預(yù)付款和銀行按揭。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，需求量的下降必然帶來(lái)預(yù)付款與按揭的減少。同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)性開(kāi)始有所顧慮，使其進(jìn)一步減縮了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以規(guī)避市場(chǎng)衰退帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。從源頭上抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目發(fā)展。為了規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)上可能出現(xiàn)的動(dòng)蕩不安，一方面，政府部門(mén)和銀行機(jī)構(gòu)可以出臺(tái)一系列有利于房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)信心的政策，適當(dāng)放寬房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目資金比例的規(guī)定；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要將自身發(fā)展目標(biāo)和開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略在這個(gè)大局中加以調(diào)

12、整，應(yīng)該更加注重開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，提供差異化產(chǎn)品，增強(qiáng)房產(chǎn)的性?xún)r(jià)比，以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，加快資金回籠速度。（2） 利用稅收杠桿進(jìn)行合理調(diào)節(jié)。健全和完善的房地產(chǎn)稅收機(jī)制能夠在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中發(fā)揮財(cái)政政策的自動(dòng)穩(wěn)定作用。在房產(chǎn)過(guò)熱時(shí)，完善稅收政策的調(diào)節(jié)效果是顯而易見(jiàn)的。但是，在稅收杠桿的使用時(shí)要注意對(duì)以往實(shí)施的政策效果進(jìn)行驗(yàn)證和數(shù)據(jù)分析，同時(shí)也要對(duì)政策實(shí)施以后可能出現(xiàn)的實(shí)施效果就需要進(jìn)行驗(yàn)證和數(shù)據(jù)的分析之后在進(jìn)行真正的執(zhí)行。同時(shí)要分析房?jī)r(jià)上漲的實(shí)際原因，考慮買(mǎi)方市場(chǎng)和賣(mài)方市場(chǎng)雙方的考量。政府在實(shí)行稅收杠桿時(shí)要細(xì)化貸款政策，對(duì)不同的購(gòu)房者進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，比如首次置業(yè)者和二次置業(yè)者，要鼓勵(lì)并幫助首次置業(yè)

13、者購(gòu)房，同時(shí)，在目前的發(fā)展情形下，應(yīng)當(dāng)降低對(duì)房屋對(duì)房屋流通的稅收，提高對(duì)閑置房屋的稅收，從而通過(guò)稅收盤(pán)活住房，降低購(gòu)房者的成本，促進(jìn)住房的實(shí)際利用率。（3） 改革并完善土地供應(yīng)機(jī)制。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，最有效的方法之一是土地供給的計(jì)劃性，同時(shí)合理控制土地交易價(jià)格的增長(zhǎng)幅度。對(duì)于土地的調(diào)控，應(yīng)該按照控制增量，力求平衡，盤(pán)活存量的要求，合理規(guī)劃土地的供給量，優(yōu)化土地的供給結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格土地招標(biāo)制度，保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模。主要要從如下幾個(gè)方面入手，首先應(yīng)當(dāng)積極盤(pán)活存量建設(shè)用地，加大閑置土地的清理力度。其次，要加大政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中閑置土地的處理力度。通過(guò)對(duì)閑置土地的合理處理，

14、加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，增加適銷(xiāo)對(duì)路的商品房的有效供給能力。另外，要加快地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的建設(shè)。對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)吧，為政府決策提供準(zhǔn)確信息，為市場(chǎng)提供合理的價(jià)格導(dǎo)向。再次，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。政府應(yīng)把土地收入的相當(dāng)部分拿來(lái)做經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的投入或補(bǔ)貼，以緩解住宅供求關(guān)系緊張問(wèn)題，特別是為廣大中低收入群體提供住房保障。（4） 加快建立健全房產(chǎn)供給體系。繼續(xù)加強(qiáng)住宅建設(shè)，特別是加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的管理和建設(shè)，搞好普通商品房建設(shè)并且完善廉租房住房制度。合理控制商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)，特鄙視對(duì)于高檔寫(xiě)字樓、別墅和高檔公寓的建設(shè)。搞活住宅二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范并且發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)和市場(chǎng)服務(wù)，調(diào)整并優(yōu)化房產(chǎn)企業(yè)的組

15、織結(jié)構(gòu)：首先，加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，并且保證經(jīng)濟(jì)適用房真正做到“濟(jì)貧”。其次，要大力發(fā)展中低檔普通商品房，同時(shí)還要逐步調(diào)整普通商品房與中低收入家庭消費(fèi)水平的平衡點(diǎn)。另外，完善廉租房的供應(yīng)體系，進(jìn)一步擴(kuò)大廉租房的社會(huì)保障面。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)適度發(fā)展高檔商品房并控制非住宅類(lèi)用房的建設(shè)。（5） 嚴(yán)格控制個(gè)人貸款不良記錄，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。近年來(lái)金融危機(jī)和次貸危機(jī)的爆發(fā)，帶動(dòng)了全球性的金融動(dòng)蕩。雖然我國(guó)銀行沒(méi)有類(lèi)似于美國(guó)次貸類(lèi)型的金融產(chǎn)品。但是也提醒著我們要做好和個(gè)人住房貸款的房貸和不良率的監(jiān)控。掌控個(gè)人貸款客戶(hù)的信用度與對(duì)個(gè)人貸款不良率的監(jiān)控加強(qiáng)。另外，還要規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，消除信息的不對(duì)稱(chēng)性，使

16、得整體房地產(chǎn)市場(chǎng)真正公開(kāi)，公正、公平，讓購(gòu)房者能夠在透明的交易環(huán)境中進(jìn)行房產(chǎn)交易，減少人為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素。從政策、法規(guī)上確認(rèn)虛假詐騙行為，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)上的不良不利行為進(jìn)行量化管理，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)投機(jī)的管理，保證來(lái)自人為價(jià)格攀升的管理。（6） 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng) 對(duì)于市場(chǎng)的把握離不開(kāi)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監(jiān)控和預(yù)警體系。準(zhǔn)確及時(shí)的證據(jù)采集以及全面的分析，為各級(jí)政府在市場(chǎng)監(jiān)測(cè)時(shí)能夠從最客觀(guān)、全面的方向出發(fā)，為市場(chǎng)的調(diào)控提供合理的科學(xué)依據(jù)。主要應(yīng)當(dāng)做好以下兩項(xiàng)工作：首先，強(qiáng)化數(shù)據(jù)的采集，和已采集資源的整合。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售許可前，要依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)行統(tǒng)一的信息平臺(tái)構(gòu)建，準(zhǔn)確合理的采集

17、信息，同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)于所采集信息進(jìn)行積極的整合。其次，要加強(qiáng)信息分析，完善信息的及時(shí)發(fā)布。信息的采集是為政策法規(guī)的制定發(fā)布提供依據(jù)和為消費(fèi)者提供透明的信息狀況。因此信息采集之后應(yīng)當(dāng)做好信息的分析并且及時(shí)做好信息的發(fā)布。5、 優(yōu)化上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的建議市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是否合理有效是決定能否產(chǎn)生規(guī)范的市場(chǎng)行為與良好的經(jīng)濟(jì)績(jī)效的基礎(chǔ)性因素。要想保持市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是必然的選擇。針對(duì)上文中提到的上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀，主要有如下幾點(diǎn)建議：（1） 發(fā)展房地產(chǎn)集團(tuán)，支持并購(gòu)與重組。面對(duì)著目前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分散和凌亂現(xiàn)狀，產(chǎn)業(yè)的重組勢(shì)在必行。而發(fā)展產(chǎn)業(yè)聯(lián)合是一個(gè)必然的選擇，產(chǎn)業(yè)的

18、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合可以促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部和外部同時(shí)得到良性發(fā)展，使企業(yè)發(fā)揮更多的綜合優(yōu)勢(shì)，通過(guò)聯(lián)合與兼并和收購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)與重組。首先，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并與收購(gòu)擴(kuò)大自身規(guī)模，可以提高企業(yè)自身控制成本、價(jià)格和資金籌措的綜合能力，同時(shí)可以降低產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷(xiāo)售成本，迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，形成更加有利的競(jìng)爭(zhēng)地位。其次，房地產(chǎn)通過(guò)并購(gòu)戰(zhàn)略的實(shí)施，使企業(yè)能夠迅速完成自己的籌集，擴(kuò)大新市場(chǎng)的運(yùn)籌。上文中，我們提到企業(yè)集中度問(wèn)題，與20/80理論。顯然房地產(chǎn)行業(yè)的整合與重組有利于這一理論在上海房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用于發(fā)展，有利于提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度，增強(qiáng)良性有利競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成。（2） 大力支持房地產(chǎn)企業(yè)品牌化建設(shè)，合力開(kāi)展產(chǎn)品差

19、別化競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)今社會(huì)，人們?cè)絹?lái)越重視品牌化，品牌已經(jīng)成為企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，它不僅提升著企業(yè)形象同時(shí)也會(huì)為企業(yè)獲得許多額外收益。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)良莠不齊，各種房地產(chǎn)信息如潮水般翻涌。房地產(chǎn)品牌的建立勢(shì)必能夠?yàn)槊つ窟x擇的消費(fèi)者提供一個(gè)良好的選擇空間。品牌的構(gòu)建過(guò)程中，不僅要注重各個(gè)相關(guān)企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、良好的媒介宣傳之外，還要從根本上注重產(chǎn)品自身差異化的構(gòu)建。品牌的個(gè)性特色，看準(zhǔn)市場(chǎng)空缺與需求，準(zhǔn)確把握消費(fèi)者心理，只有從市場(chǎng)出發(fā)，從消費(fèi)者出發(fā)，想消費(fèi)者所想，急市場(chǎng)所急，供現(xiàn)實(shí)所需才能在市場(chǎng)中立于不敗之地。強(qiáng)化品牌意識(shí)、提升品牌形象，增加品牌知名度是競(jìng)爭(zhēng)中十分重要的籌碼。因此，開(kāi)發(fā)商和投資商一定要注重產(chǎn)品

20、自身的創(chuàng)新，使其形成獨(dú)特、新穎而且能盡可能多的滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。如上文提到的加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的差異化建設(shè)，具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身，應(yīng)該注重塑造品牌的綜合品質(zhì)，不僅加強(qiáng)工程質(zhì)量的把握，這是品牌構(gòu)造的基礎(chǔ)，還要注重房型的合理設(shè)計(jì)，這是房產(chǎn)品牌提高的含金量所在以及功能的合理化分配，這是房產(chǎn)品牌構(gòu)建的科技含量。這是從產(chǎn)品特征維度方面進(jìn)行品牌建設(shè)。另外，上文中也提到過(guò)兩個(gè)維度之間共同的重要作用。因此，在注重產(chǎn)品特征維度的加強(qiáng)的同時(shí)也要顧及到服務(wù)支持維度的把握。當(dāng)今的房產(chǎn)市場(chǎng)上，房產(chǎn)本身的差異化并不是十分明顯，可替代性也比較強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量在很多時(shí)候開(kāi)始成為消費(fèi)者考慮的一個(gè)十分重要的因素。加強(qiáng)售前、售中以及售后的

21、服務(wù)，強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量是品牌構(gòu)建中一個(gè)不可或缺的因素。差異化戰(zhàn)略能夠不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，淘汰弱小企業(yè)，不斷優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)同時(shí)促進(jìn)整個(gè)上海房產(chǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展。（3） 提高壁壘盡量避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。進(jìn)入壁壘偏低勢(shì)必導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)度化，不僅造成資源的浪費(fèi)也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期有序的發(fā)展。因此提高房地產(chǎn)進(jìn)入門(mén)檻，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，對(duì)于新注冊(cè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格審查，適當(dāng)提高注冊(cè)資金。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)已注冊(cè)企業(yè)的監(jiān)管和把握，在資金規(guī)模、技術(shù)實(shí)力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和從業(yè)者素質(zhì)等各個(gè)方面實(shí)行準(zhǔn)入控制和已入調(diào)節(jié)。上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，提高準(zhǔn)入壁壘的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)已經(jīng)加入的企業(yè)進(jìn)行優(yōu)化管理和適時(shí)淘汰和管理是避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)形成健康合理有序房產(chǎn)市場(chǎng)的不二選擇。 六、結(jié)語(yǔ)上海市作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，同時(shí)作為國(guó)際大都市，它的房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展關(guān)系到整個(gè)上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本文主要針對(duì)上海房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了細(xì)致分析，探討了上海房產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題和房地產(chǎn)管理模式。同時(shí)，提出了對(duì)上海市房產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化發(fā)展建議。隨著房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中支柱產(chǎn)業(yè)地位的確定，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)