房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理現(xiàn)有體系分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理現(xiàn)有體系分析 摘 要：現(xiàn)金流是企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，現(xiàn)金流管理在財(cái)務(wù)管理中占有不容小覷的地位，現(xiàn)金流管理的好壞也直接影響企業(yè)的價(jià)值形象。本文基于資金鏈分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)，進(jìn)而分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量管理體系。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)金流量；現(xiàn)金流量管理 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了飛速發(fā)展后，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性行業(yè)。近年來(lái)，國(guó)家多次推出限制房?jī)r(jià)、提高貸款利率、限制購(gòu)房等房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了遏制。雖然自2014年下半年以來(lái)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步放松了調(diào)控，給企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，但調(diào)控造成的影響短期內(nèi)依然存在。房

2、地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理是指房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)，通過(guò)預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、報(bào)告和分析等手段全面系統(tǒng)的管理本企業(yè)不同時(shí)期現(xiàn)金流入、流出的時(shí)間和數(shù)量的活動(dòng)。 一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點(diǎn) 相比較一般企業(yè)“貨幣資本實(shí)物資本貨幣資本”的資金循環(huán)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)則是“貨幣資本地產(chǎn)資本房產(chǎn)資本商品資本貨幣資本”這樣一個(gè)貨幣資金的長(zhǎng)期循環(huán)1。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈運(yùn)行模式，總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點(diǎn)包括： （一）資金需求額大，籌集任務(wù)重 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房屋土地、大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等，高額的地價(jià)以及房屋工程造價(jià)使得投資數(shù)額少則千萬(wàn)，多則上億。并且，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往可能不止有一

3、個(gè)項(xiàng)目，很可能多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，就更加增大了資金的需求數(shù)額。同資金需求數(shù)額一起增加的是籌集項(xiàng)目資金的難度，一般企業(yè)只有在創(chuàng)立之初或者擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的情況下需要籌集大量資金，而在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中只需要籌集一部分流動(dòng)資金來(lái)維持企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，即使籌不到資金，企業(yè)只要維持現(xiàn)有規(guī)模也能繼續(xù)生存下去。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，籌集不到資金面臨的風(fēng)險(xiǎn)很肯是項(xiàng)目終止，其損失的巨大的，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此相比較一般企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資壓力非常大。1 （二）資金流轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng) 房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈表現(xiàn)為貨幣資金的長(zhǎng)期循環(huán)，貨幣資金回收所經(jīng)歷環(huán)節(jié)多、時(shí)間長(zhǎng)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)從征地開(kāi)始，需要經(jīng)歷土地開(kāi)

4、發(fā)、房屋建設(shè)、竣工交付使用等多個(gè)階段，通常要花費(fèi)2-3年甚至更長(zhǎng)并且，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目只有銷售到一定的數(shù)量之后才能回收成本。因此開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)緩慢、回收期長(zhǎng)共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)。 （三）資金流波動(dòng)幅度大、分布不均 由房地產(chǎn)資金鏈的結(jié)構(gòu)可以看出，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之初要籌集大量的貨幣資金，再將這些貨幣資金投向各個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)地產(chǎn)資本、房產(chǎn)資本、商品資本等環(huán)節(jié)，最后從這些項(xiàng)目中回收大量資金。由于回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，很可能某年投入了大量資金，現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入，凈現(xiàn)金流量為負(fù)，而另一年到了銷售階段則回籠大量資金，現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出，凈現(xiàn)金流量為正。2以萬(wàn)科2008-2013年度經(jīng)

5、營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為例，可以看出房產(chǎn)企業(yè)資金流波動(dòng)幅度大的特點(diǎn)。 （四）資金占用風(fēng)險(xiǎn)大 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金一旦投入就具有了不可移動(dòng)性。即使企業(yè)所處的內(nèi)部環(huán)境以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等外部環(huán)境發(fā)生重大變動(dòng)，也很難進(jìn)行調(diào)整和改變。3這樣資金一旦投入，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨著回收的不確定因素的增加而增加。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，一般都會(huì)借助金融機(jī)構(gòu)以及資本市場(chǎng)的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機(jī)構(gòu)或者資本市場(chǎng)出現(xiàn)變動(dòng)，資金鏈就很容易斷開(kāi)，從而加劇資金占用的風(fēng)險(xiǎn)。再次，近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策性的調(diào)整，2010年明確了首次購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)，2012年央行兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，首套房?jī)?yōu)惠利率由7

6、折升至8.5折，利率的上調(diào)增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，是的預(yù)期收益相對(duì)降低。與此同時(shí)為了加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)的防控，對(duì)違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一系列的行政降福，加上人們對(duì)房地產(chǎn)投資的理性回歸，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金無(wú)法良性循環(huán)，產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。4 （五）現(xiàn)金流量管理涉及的關(guān)系復(fù)雜 房地產(chǎn)資金鏈的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性。一般企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系基本都是圍繞投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、員工、被投資者、企業(yè)內(nèi)部各部門以及國(guó)家財(cái)政、銀行、審計(jì)、工商稅務(wù)而展開(kāi)。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，除此之外，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中還要處理與被遷動(dòng)單位和居民、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位、委托建房單位、接受由此轉(zhuǎn)讓土地的單位等機(jī)構(gòu)及個(gè)人的關(guān)系。另

7、外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售特點(diǎn)，其余消費(fèi)者個(gè)人的各種預(yù)收預(yù)付和應(yīng)收應(yīng)付關(guān)系更加頻繁復(fù)雜。5 二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量現(xiàn)有管理體系 現(xiàn)金流量管理的對(duì)象是企業(yè)的整個(gè)資金價(jià)值運(yùn)動(dòng)，涉及企業(yè)的每一方面，不僅僅局限于現(xiàn)金資產(chǎn)，現(xiàn)金管理是現(xiàn)金流量管理的重要組成部分，但現(xiàn)金管理并不等同于現(xiàn)金流管理?，F(xiàn)金流量管理是企業(yè)價(jià)值管理的一部分，它以企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)，所以現(xiàn)金流量管理必須從企業(yè)戰(zhàn)略的角度出發(fā)。企業(yè)現(xiàn)金流量管理體系的內(nèi)容主要包括：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流、投資活動(dòng)現(xiàn)金流和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流。 （一）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量管理 就房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要包括有：銷售房屋、出租房屋、發(fā)包工程。轉(zhuǎn)讓土地、征用土地、批租土地以及

8、購(gòu)買建筑材料、繳納稅款、支付利息等。其中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要產(chǎn)生于：銷售房屋、出租房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、稅費(fèi)返還等；而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要產(chǎn)生于：發(fā)包工程、支付員工工資、征用土地、購(gòu)買設(shè)備材料、支付營(yíng)業(yè)稅所得稅等。6 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量管理主要包括日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量管理、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量管理、應(yīng)收賬款管理三個(gè)方面。 1. 日常現(xiàn)金流量管理 （1）現(xiàn)金流量的管理?，F(xiàn)金流量包括流入量、流出來(lái)和凈流量，其反映了企業(yè)現(xiàn)金盈余水平：流入量大于流出量，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好，反之企業(yè)則面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。7房地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要對(duì)日?，F(xiàn)金的流入量和流出量有一定把握，計(jì)

9、算出理論上凈流量余額的理想值，編制現(xiàn)金收支計(jì)劃、對(duì)日?，F(xiàn)金流入流出量進(jìn)行控制，加速流入，合理控制流出。 （2）現(xiàn)金流速的管理?，F(xiàn)金流速是指現(xiàn)金投入到回籠的速度，綜合反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率與流動(dòng)資產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金鏈長(zhǎng)、轉(zhuǎn)期速度慢的特點(diǎn)，而這些都不利于企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的順利進(jìn)行。因此為了提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度，加速資金循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)要在：縮短建造交付時(shí)間、建立有效的現(xiàn)金流考核制度、加快房屋銷售速度等方面不斷加強(qiáng)。 （3）現(xiàn)金流程的管理?，F(xiàn)金流程涉及了企業(yè)授權(quán)審批制度、職責(zé)分工、業(yè)務(wù)受理程序以及內(nèi)部稽核制度等，反映了企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流動(dòng)的程序。房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)關(guān)系較一般企業(yè)要復(fù)雜，因此企

10、業(yè)更應(yīng)該對(duì)各個(gè)流程進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，確保現(xiàn)金流能安全有限的進(jìn)行循環(huán)。 2.企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量管理 （1）現(xiàn)金流量的預(yù)算。現(xiàn)金流量總預(yù)算更加著重于規(guī)劃控制企業(yè)的宏觀經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而日?，F(xiàn)金流量預(yù)算著重于合理安排企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金支付，保障企業(yè)現(xiàn)金流有條不紊、周而復(fù)始，從而保障企業(yè)再生產(chǎn)的順利進(jìn)行，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值提供條件。房地產(chǎn)企業(yè)在每年年初，應(yīng)編制資金預(yù)算計(jì)劃，包括資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩大部分內(nèi)容。其中收入預(yù)算的核心內(nèi)容是企業(yè)銷售房屋所得現(xiàn)金凈增加額，支出預(yù)算的核心內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅利所需的資金支出。 （2）現(xiàn)金收入的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的收入來(lái)源主要是由銷售房

11、屋產(chǎn)品產(chǎn)生。因此現(xiàn)金收入管理的重點(diǎn)則應(yīng)該放在提高企業(yè)銷售變現(xiàn)能力，加強(qiáng)房屋市場(chǎng)反饋功能，制定房屋銷售的最優(yōu)方式，盡量按照社會(huì)需要的數(shù)量和質(zhì)量來(lái)組織房屋建設(shè)和銷售。另外由于房地產(chǎn)行業(yè)較特殊的銷售方式，應(yīng)收賬款較之一般企業(yè)數(shù)額巨大，因此催收應(yīng)收賬款是加強(qiáng)現(xiàn)金收入管理的又一重要內(nèi)容。 （3）現(xiàn)金支付的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金支出主要由土地成本支出和建筑安裝支出構(gòu)成，加強(qiáng)土地購(gòu)置款項(xiàng)和工程建筑款項(xiàng)的管理成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金支付管理的主要內(nèi)容。8 （二）籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量管理 在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)用過(guò)程中，資金扮演者極重要的角色，由于資金需求量大，為了維持資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，籌資活動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言就顯得意義重大

12、。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對(duì)的問(wèn)題是如何多渠道、有效地籌集資金，構(gòu)建良性資金鏈。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，一般都會(huì)借助金融機(jī)構(gòu)以及資本市場(chǎng)的支撐，為外部融資資金的依賴度很高，而這種情況下，一旦金融機(jī)構(gòu)或者資本市場(chǎng)出現(xiàn)變動(dòng)，資金鏈就很容易斷開(kāi)，使得企業(yè)面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。為此，房地產(chǎn)企業(yè)為了分散籌資風(fēng)險(xiǎn)、降低籌資成本、提高籌資效率，務(wù)必要開(kāi)發(fā)多渠道的籌資方式，選擇最優(yōu)籌資組合。9 籌資包括內(nèi)部籌資和外部籌資，而企業(yè)內(nèi)部籌資方式也就是自有資金籌集，主要包括企業(yè)自有資金、其他速動(dòng)資產(chǎn)和近期內(nèi)可回收的應(yīng)收款項(xiàng)等。自有資金具有無(wú)需支付利息的優(yōu)勢(shì)，當(dāng)某一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款利率時(shí)，企

13、業(yè)就可以根據(jù)自身能力適時(shí)地投入自有資金。自有資金除了一部分存于銀行的現(xiàn)金，還包括信用證、銀行票據(jù)、股票和債券以及各種應(yīng)收款項(xiàng)等。預(yù)售樓宇也是一種重要的內(nèi)部籌資手段，一方面預(yù)售樓宇可以籌集到一部分建設(shè)資金，另一方面也可將一部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給客戶。利用客戶資金風(fēng)險(xiǎn)小、成本低，是最佳的負(fù)債經(jīng)營(yíng)方案，只要項(xiàng)目能按時(shí)交付使用，資金即可定期流入，也不必考慮負(fù)債償還問(wèn)題。 目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)主要還是依靠外部籌資，且籌資渠道單一，主要還是借助銀行信貸籌集，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)依賴性過(guò)大，其實(shí)外部籌資的方式還有很多，例如：融資租賃、售后租回、上市融資（包括發(fā)行股票、發(fā)行公司債券等）、各類信托資金、吸引外資

14、、借助有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司合作開(kāi)發(fā)等等。在綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)政策、自身特點(diǎn)以及項(xiàng)目特點(diǎn)的情況下，企業(yè)應(yīng)該打開(kāi)多種籌資渠道，盡可能降低籌資成本、合理安排用資時(shí)間，以保證企業(yè)資金投放需求。（作者單位：大連民族大學(xué)文科綜合實(shí)驗(yàn)中心） 參考文獻(xiàn)： 1 田丹.abc房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理研究d.電子科技大學(xué).2008年.p19 2 郭宏煒.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題j.現(xiàn)代商業(yè).2012年11期.p154 3 于濤.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流全面管理研究d.西安建筑科技大學(xué).2011年.p16 4 鐘國(guó)英.如何完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施j.財(cái)會(huì)研究.2012年12期.p122-p123 5 許一.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管