房地產(chǎn)保險(xiǎn)問(wèn)題研究論文

1、房地產(chǎn)保險(xiǎn)問(wèn)題研究論文 摘要：房地產(chǎn)抵押是一種重要的融資和信用方式，通過(guò)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和尋求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)引起抵押當(dāng)事人的足夠重視。該保險(xiǎn)有其本身的特點(diǎn)，其保險(xiǎn)標(biāo)的是抵押房地產(chǎn)、適用的法律是保險(xiǎn)法、保險(xiǎn)險(xiǎn)種是商品房抵押貸款保險(xiǎn)、住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)、保險(xiǎn)合同條款有別與一般保險(xiǎn)合同。抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)這一新興保險(xiǎn)險(xiǎn)種，不論是在險(xiǎn)種設(shè)立，還是在合同條款的確定以及合同的履行上，都有待于在實(shí)踐中作進(jìn)一步的摸索和不斷完善。在抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)方面法律、法規(guī)尚未建立、健全的情況下，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)審慎對(duì)待抵押房地產(chǎn)的保險(xiǎn)問(wèn)題。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押；抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)；抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同 隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的改

2、革和發(fā)展，房地產(chǎn)抵押作為一種重要的融資和信用方式越來(lái)越被廣泛采用。由于房地產(chǎn)是大宗商品，以其作為擔(dān)保的債權(quán)少則幾萬(wàn)元，多則幾億元。對(duì)抵押的房地產(chǎn)而言，自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、意外事故風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)是普遍存在的，通過(guò)保險(xiǎn)的形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和尋求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)引起抵押當(dāng)事人的足夠重視。 一、抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的含義及特點(diǎn) 所謂抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指房地產(chǎn)抵押貸款的貸款人（即抵押權(quán)人）為了保障房地產(chǎn)抵押貸款的安全，而要求借款人（即抵押人）將作為抵押的房地產(chǎn)向保險(xiǎn)人投保的房地產(chǎn)保險(xiǎn)。 抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)有如下特點(diǎn)： （一）抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的標(biāo)的是抵押房地產(chǎn)。即借款人通過(guò)貸款人的貸款購(gòu)買(mǎi)、建造、大修竣工后的房地產(chǎn)，不是使用貸款人的

3、貸款而購(gòu)建的房地產(chǎn)或者借款人借購(gòu)房后因裝修、改造、或者其他原因購(gòu)置的附屬于房地產(chǎn)的有關(guān)財(cái)產(chǎn)和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)都不屬于抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)范圍。 （二）抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)最終目的是保障貸款人的貸款安全。抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)是將抵押物財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)與貸款信用保險(xiǎn)合二為一的綜合保險(xiǎn)形式。保險(xiǎn)公司即要對(duì)抵押房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，還要就抵押期限屆滿投保人因發(fā)生保險(xiǎn)事故無(wú)法償還的本息負(fù)責(zé)向貸款人償還。 （三）抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)。所謂商業(yè)保險(xiǎn)是指投保人和保險(xiǎn)人在自愿、公平的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致而成立的保險(xiǎn)。它與國(guó)家通過(guò)立法強(qiáng)制征集專門(mén)資金，用于被保險(xiǎn)人在年老、疾病、殘廢、傷亡、生育、失業(yè)情況下給予物質(zhì)幫助的社

4、會(huì)保險(xiǎn)是不同的。二者的區(qū)別主要是：商業(yè)保險(xiǎn)是通過(guò)自愿訂立保險(xiǎn)合同產(chǎn)生的，而社會(huì)是通過(guò)國(guó)家立法產(chǎn)生，強(qiáng)制實(shí)施，依法承保，無(wú)需簽訂保險(xiǎn)合同。由于我國(guó)房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定抵押當(dāng)事人可以約定對(duì)抵押的房地產(chǎn)投保。所以抵押房地產(chǎn)是否保險(xiǎn)，取決于抵押當(dāng)事人的約定，抵押當(dāng)事人和保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)在自愿的原則下依法簽訂保險(xiǎn)合同，抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)。 二、抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的法律適用及險(xiǎn)種保險(xiǎn)法是以保險(xiǎn)關(guān)系為調(diào)整對(duì)象的法律規(guī)范的總稱。我國(guó)現(xiàn)行法律中涉及保險(xiǎn)方面的法律、法規(guī)比較多，比如中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法（以下簡(jiǎn)稱保險(xiǎn)法）、中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法、中華人民共和國(guó)海商法、房地產(chǎn)抵押管理法等等。從保險(xiǎn)法體系而言，相關(guān)法律、

5、法規(guī)所涉及的保險(xiǎn)內(nèi)容不僅包括商業(yè)保險(xiǎn)法，還包括社會(huì)保險(xiǎn)法。由于抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)是一種商業(yè)保險(xiǎn)，而我國(guó)保險(xiǎn)法第二條又有“本法所稱保險(xiǎn)，是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的商業(yè)行為”之規(guī)定，因此抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)完全適用我國(guó)保險(xiǎn)法，而不適用社會(huì)保障等其他性質(zhì)的保險(xiǎn)法。 根據(jù)我國(guó)保險(xiǎn)法的有關(guān)規(guī)定，以保險(xiǎn)標(biāo)的不同，保險(xiǎn)可分為： （一）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 即對(duì)于合同中約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失由保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金的保險(xiǎn)。在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中又包括財(cái)產(chǎn)

6、損失險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)等保險(xiǎn)險(xiǎn)種； （二）人身保險(xiǎn) 即當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病、或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時(shí)由保險(xiǎn)人給付保險(xiǎn)金的保險(xiǎn)。在人身保險(xiǎn)中有包括人壽保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等保險(xiǎn)險(xiǎn)種。我國(guó)現(xiàn)行的抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)總的說(shuō)來(lái)屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，但這種保險(xiǎn)既不是單純的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，也不是單純的信用保險(xiǎn)，而是將抵押物財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)與貸款信用保險(xiǎn)合二為一的綜合保險(xiǎn)形式，險(xiǎn)種稱“商品房抵押貸款保款”、“住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)”、“房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)”等。目前中國(guó)人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司、華泰保險(xiǎn)公司、友邦保險(xiǎn)公司等多家保險(xiǎn)公司已經(jīng)開(kāi)展了此項(xiàng)綜合保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。 三、抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同條款 我國(guó)保險(xiǎn)法第

7、18條規(guī)定，保險(xiǎn)合同一般包括下列事項(xiàng)：（一）保險(xiǎn)人名稱和住所；（二）投保人、被保險(xiǎn)人名稱和住所以及人身保險(xiǎn)的受益人的名稱和住所；（三）保險(xiǎn)標(biāo)的；（四）保險(xiǎn)責(zé)任和責(zé)任免除；（五）保險(xiǎn)期間和保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始時(shí)間；（六）保險(xiǎn)價(jià)值；（七）保險(xiǎn)金額；（八）保險(xiǎn)費(fèi)以及支付辦法；（九）保險(xiǎn)金賠償或者給付辦法；（十）違約責(zé)任和爭(zhēng)議處理；（十一）訂立合同的年月日。由于抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同是將抵押物財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)與貸款信用保險(xiǎn)合二為一的綜合保險(xiǎn)合同，其合同條款除了具備上述條款外，根據(jù)抵押當(dāng)事人的約定和房地產(chǎn)抵押管理辦法第23條“抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保

8、的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕敝?guī)定，抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同還應(yīng)具備下列條款： 第一，抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的投保人是抵押人，保險(xiǎn)費(fèi)用抵押人負(fù)擔(dān)。如果抵押當(dāng)事人約定抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)，抵押人為投保人，并承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)。在目前的房地產(chǎn)抵押貸款中，貸款人在貸款合同中都要求將抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)，而且為了保障抵押貸款的安全，具體保險(xiǎn)業(yè)務(wù)都不是抵押人親自辦理，而是全權(quán)由抵押權(quán)人代辦。 第二，在抵押期間，抵押權(quán)人都是第一受益人。這里需要明確，并不是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有保險(xiǎn)賠款，抵押權(quán)人都是第一受益人，貸款人只是抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)賠款的第一受益人。如果抵押人將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)以自己為投

9、保人和受益人投保財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)，該保險(xiǎn)賠款，貸款人無(wú)權(quán)優(yōu)先受益。反之，如果抵押當(dāng)呈事未約定抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)，對(duì)借款人自己投保的財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)的保險(xiǎn)賠款，貸款人不能作為第一受益人。 第三，抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)期間不得短于貸款期間。抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)期間應(yīng)由抵押當(dāng)事人約定，但約定的期間應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)于或者等于貸款期間，不得短于貸款期間，以保貸款的安全。 第四，抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的投保金額不得低于借款的全部本息額。這里的全部本息額僅指本金和利息，不包括違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。一般來(lái)說(shuō)，抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的投保金額上限不能超過(guò)抵押房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)，下限不得低于借款的全部本息額。違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用不在全部

10、本息之列。 第五，抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)單應(yīng)由抵押權(quán)人保管，以防止抵押人在抵押期間有中斷、撤銷(xiāo)或者擅自解除保險(xiǎn)合同等行為發(fā)生，損害抵押權(quán)人的利益。 四、抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)與該房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)與該房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是兩種不同標(biāo)的的保險(xiǎn)險(xiǎn)種。抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)屬于財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)和貸款信用保險(xiǎn)合二為一的綜合保險(xiǎn)形式。其中的抵押物財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)是針對(duì)所購(gòu)房屋安全的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，一旦貸款所購(gòu)房屋遭受火災(zāi)、爆炸、暴風(fēng)暴雨等情況并發(fā)生事故時(shí)，所造成損失由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償。而其中的貸款信用保險(xiǎn)是針對(duì)購(gòu)房人因人身意外或失業(yè)等無(wú)法償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，一旦投保人在保險(xiǎn)內(nèi)因疾病、意外事故造成死亡或高度殘疾而無(wú)法償還購(gòu)房貸款，或投保人因個(gè)人無(wú)

11、法抗拒的原因而失業(yè)達(dá)一定時(shí)間以上，以致無(wú)法償還購(gòu)房貸款，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購(gòu)房貸款本息。房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是一種單純的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，由保險(xiǎn)公司賠償投保人的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失。需要明確的一點(diǎn)是抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)可與該房地產(chǎn)其他保險(xiǎn)同時(shí)并存于同一房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)與該房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)之所以可同時(shí)并存于同一房地產(chǎn)，是因?yàn)橘J款人和借款人對(duì)抵押的房地產(chǎn)存在不同的保險(xiǎn)利益。就貸款人而言，為保險(xiǎn)貸款人貸款的安全可以與借款人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)；就借款人而言，為了轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和尋求發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后所受損失的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，還可以就該房地產(chǎn)另行投保房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。盡管這兩種保險(xiǎn)的投保人都是借款人，保險(xiǎn)費(fèi)都是由借款人承擔(dān)，但貸款人是抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的第一受益人，借款人是該房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的受償者。 抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)是一新興保險(xiǎn)險(xiǎn)種，該保險(xiǎn)