企業(yè)融資知識培訓(xùn)分享實用PPT教育課件

1、“我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 分享人：XXX20XX/XX/X Enterprise financeEnterprise finance “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢

2、?！彼π?，停了一下又說。 目錄/Contents 為什么要融資？1 融資的本質(zhì)是什么？2 融資的渠道有哪些？3 資金方考量什么？4 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢。”她笑笑，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢。”她笑笑，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢。”她笑笑，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說

3、起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 企業(yè)的財務(wù)目標(biāo) 股東財富或企業(yè)價值的最大化 企業(yè) 目標(biāo) 生存 發(fā)展 獲利 做好財務(wù)管理工作 企業(yè)要有效地完成籌措資金和使用資金的任務(wù) 企業(yè)的目標(biāo)是什么？ “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 企 業(yè) 價 值 負(fù)債總額D Vu Vl TD MM理論 KEL KTwacc 利息可以稅前扣除，相當(dāng)于增加了企業(yè)的現(xiàn)金流量，增加了企

4、業(yè)的價值 負(fù)債比例提高，企業(yè)價值也隨之提高 理論上，全部融資來源于負(fù)債，企業(yè)價值達(dá)到最大 資 本 成 本 負(fù)債權(quán)益比D/E K0wacc “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 權(quán)衡理論 對MM理論進(jìn)行修正 利息可以稅前扣除，增加了企業(yè)的價值 負(fù)債經(jīng)營可能會導(dǎo)致財務(wù)困境 稅收節(jié)稅現(xiàn)值=困境成本現(xiàn)值 優(yōu)序理論 融資決策中對融資方式優(yōu)先次序進(jìn)行闡述 先成本低，后成本高 優(yōu)先留存收益

5、 其次債項融資 最后股權(quán)融資 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 權(quán)益 負(fù)債 資產(chǎn) 資金來源 短期融資 中長期融資

6、債權(quán)融資 股權(quán)融資 流動資金融資 項目融資 直接融資 簡介融資 資金用途 由企業(yè)過去經(jīng)營交易或各 項事項形成的，由企業(yè)擁 有或控制的，預(yù)期會給企 業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。 未來能導(dǎo)致現(xiàn)金流入企業(yè) 資金方把融資方未來預(yù)期能夠取得現(xiàn)金流提前透支 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 資產(chǎn) 應(yīng)收賬款 存貨 固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 長期股權(quán)投資 應(yīng)收賬款質(zhì)押 保理（有追索權(quán)，無追索權(quán)） 動

7、產(chǎn)質(zhì)押 倉單質(zhì)押 房產(chǎn)抵押（住宅、商鋪、寫字樓、工 業(yè)廠房、在建工程） 土地抵押 專利權(quán)質(zhì)押 收費權(quán)質(zhì)押（物業(yè)經(jīng)營貸） 上市公司股權(quán)質(zhì)押 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 會計核算 規(guī)定、準(zhǔn)則 預(yù)算、管控 生意、供需 政策、產(chǎn)品 策劃、談判 會計核算融資 依據(jù) 基礎(chǔ) 升華 財務(wù)管理工作內(nèi)容 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔

8、子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 企業(yè)融資渠道 籌資活動經(jīng)營活動 境內(nèi)間接融資境內(nèi)直接融資海外融資 1.銀行貸款3.股權(quán)市場6.股東出資 2.非標(biāo)融資 4.信用債7.合作開發(fā) 5.資產(chǎn)證券化8.民

9、間借貸 9.銀行貸款 10.海外債券 11.股權(quán)市場 12.其他 供應(yīng)鏈融資 13.票據(jù) 銷售回款 15.自有購房款 14.應(yīng)付款16.個人信房金融 開發(fā)行、并購貸、 經(jīng)營性物業(yè)貸、流 動資金貸、政策性 貸款 IPO、增發(fā)、配股大股東增資、引入 戰(zhàn)投 內(nèi)保外貸、項目貸款 商業(yè)承況匯票、銀 行承況匯票 自有購房款 委貸、信托貸款、 帶回購協(xié)議的資產(chǎn) 或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓、融 資租賃、小貸和財 務(wù)公司貸款、債務(wù) 重組 ABS/ABN：應(yīng)收/ 應(yīng)付款、按揭尾款、 持有物業(yè)租金和增 值額、物業(yè)費 公司債、企業(yè)債、 短融、中期票據(jù)、 PPN 個人/企業(yè)借款 合作開發(fā)、小股操 盤、合伙人制度 優(yōu)先票據(jù)、可轉(zhuǎn)換債、

10、 可交換債 聯(lián)交所：IPO、代價 發(fā)行、共開發(fā)售、供 股、配股 Reits、外資并購 應(yīng)付工程款/物料 款、其他應(yīng)付款 商業(yè)個貸、公積 金個貸、消費貸、 過橋貸 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。

11、所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 政策性風(fēng)險 行業(yè)禁入，非法集資 法律風(fēng)險 經(jīng)營存在違法違規(guī) 市場風(fēng)險 行業(yè)景氣程度，利率、 匯率、稅率變化 道德風(fēng)險 欺詐、跑路詐貸 流動性風(fēng)險 短貸長用，短期資金用于長期 項目，兌付難 操作風(fēng)險 違規(guī)操作，內(nèi)控不嚴(yán)， 監(jiān)守自盜 項目評判要點 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 （1）區(qū)位選擇

12、 不管是銀行、信托還是私募，融資機(jī)構(gòu)在挑選項目時，一般會考慮到地緣以及當(dāng)?shù)?政策及市場環(huán)境等因素。在地域挑選上，有的會選擇一線城市、二線省會城市或一些重點 城市，劃分一二三四類城市。 一類城市包括：北上深廣； 二類城市包括：天津、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、南京、蘇州、杭州、重慶、成都、西安、廈門、福州等； 三類城市包括：無錫、寧波、昆明、?？凇⒋筮B、南寧、貴陽、太原、南昌、佛山、東莞、珠海等； 四類城市包括：中山、惠州、嘉興、南通、常州、溫州、紹興、煙臺等。 項目評判要點 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢。”她笑笑，停了

13、一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢。”她笑笑，停了一下又說。在融資時亦需充分考量不同業(yè)態(tài)項目的客群定位以及政策限制、去化問題，融資機(jī)構(gòu)通常不會考慮純商業(yè)項目（去化風(fēng)險）、工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)項目（業(yè)態(tài)限制及去化風(fēng) 險）、舊居住區(qū)改造項目（拆賠風(fēng)險及周期的不確定性問題），另外一般都要求住宅項目或商住項目中住宅比例不低于70%。當(dāng)然，區(qū)位優(yōu)越的項目則另當(dāng)別論。 項目評判要點 客群定位 政策限制 去化問題 考量因素 住宅比例不低 于70%。 不考慮 純商業(yè)項目 工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)項目 舊居住區(qū)改造項目 存在去 化風(fēng)險 存在業(yè)態(tài)限制 及

14、去化風(fēng)險 拆賠風(fēng)險及周期的 不確定性問題 （2）項目性質(zhì)及項目業(yè)態(tài) “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢。”她笑笑，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 15%8%+ 稅后成本利潤率凈利潤率 在提供項目融資前可通過樓面地價、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、計容不計容面積、移交率、公建配套、可售物業(yè)面積、村企分配比例、 有票成本等，對項目未來投資收益進(jìn)行測算，并在綜合估值的情況下，確定投資額度，合理設(shè)計安全墊。 項目的經(jīng)濟(jì)性系項目收益的保障

15、項目評判要點 （3）項目的經(jīng)濟(jì)可行性 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 04 05 06 07 在進(jìn)行項目融資前需考慮當(dāng)?shù)氐恼攮h(huán)境，當(dāng)?shù)厥欠翊嬖谙拶J、限購、限售等政策，考慮 到項目的去化難度及變現(xiàn)問題。 如合法用地面積不足時可否通過調(diào)整更新單元、歷史遺留違法建筑簡易處理、調(diào)入合法用 地指標(biāo)（非農(nóng)、征返或統(tǒng)籌留用地）、申請舊屋村認(rèn)定、外部公共利益用地移交等方式處 理。對于

16、已經(jīng)開發(fā)報建的項目，其項目設(shè)計是否會影響未來的去化等等。 判斷項目目前所處階段，如三會、四會、立項前、專規(guī)、實施主體、土地款繳納、開發(fā)建 設(shè)等，目前所處階段是否具備推進(jìn)、實施條件，是否存在實質(zhì)推進(jìn)障礙等。 考慮到未來退出問題，確定項目推進(jìn)節(jié)點計劃的可實施性，判斷項目相關(guān)融資置換方案或 退出方案的可行性。 項目評判要點 當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境及項目變現(xiàn)風(fēng)險 項目是否存在硬傷或本質(zhì)障礙 項目所處階段、進(jìn)度及后續(xù)推進(jìn)的難度 后市的融資環(huán)境評估 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，

17、沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢。”她笑笑，停了一下又說。 01 03 0504 02 融資主 體 融資主體及實控人的背景調(diào)查，實際控制人及融資 主體價值觀，融資主體是否存在被訴被執(zhí)行信息、市場 負(fù)面新聞等； 明確融資主體找本機(jī)構(gòu)融資的原因，是否 找尋過其他銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)，被拒 絕提供融資的真實原因 房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值、市場口碑、評級情況（網(wǎng) 紅企業(yè)一般都不在大多數(shù)機(jī)構(gòu)的合作白名單范圍內(nèi)）； 融資主體資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%，融資主體及其集 團(tuán)公司拿地風(fēng)格及業(yè)務(wù)布局（考慮到三四線項目的去化問題，原 則上目前市場行情下三四線城市項目融資相對謹(jǐn)慎，但實力開發(fā)商除

18、外） 同類或成功項目的經(jīng)驗，所擁有的其他項目 或經(jīng)營性業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)（判斷融資主體及其 集團(tuán)的綜合實力，便于增信擔(dān)保措施的設(shè) 置）。 首先是投人和團(tuán)隊，在提供項目融資前，資金方會通過圈內(nèi)資源以及三方公開渠道搜集融資主體的基 本信息，包括但不限于： 融資主體 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢。”她笑笑，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢。”她笑笑，停了一下又說。 融資金額 需與項目現(xiàn)階段實際價值掛鉤，在提供項 目融資前，資金方會根據(jù)項目目前所處階

19、段綜合評估項目價值以及抵押物的價值 估值方法 包括市場比較法、假設(shè)開發(fā)法（剩余法）、 收益還原法（NPV）、成本逼近法（成本 法）、基準(zhǔn)地價法等。 資金方會進(jìn)一步核實項目融資款的真實用途，要求融資方說明用款計劃，并合理安排放款的時間節(jié)點，比如城市更新項目在綜 合授信前提下按列入計劃、通過專規(guī)、取得實施主體資格、取得補(bǔ)繳土地出讓金通知等節(jié)點相應(yīng)放款。 借款實際用途 融資金額與借款實際用途 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢。”她笑笑，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來

20、梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 融資成本接受度 考量融資主體對成本的接受度，并結(jié)合市場的平均成本以確定合作的可行性。 目前融資成本一般隨行就市。若融資主體對成本的接受度極高，則建議關(guān)注其 真實的還款意愿及還款能力、核實其還款來源。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 融資期限的設(shè)置與項目的推進(jìn)計劃及退出路徑掛鉤，不同的募資渠道對不同產(chǎn)品期限的接受度亦不相同

21、。 融資期限肯定越長越好短期產(chǎn)品較為被投資人接受 融資方資金方 融資期限 項目推進(jìn)進(jìn)度 還款來源 退出路徑 VS 與融資期限掛鉤的是項目推進(jìn)進(jìn)度及還款來源的問題，資金方會設(shè)置合理的退出路徑，如強(qiáng)化第三方回購或其他資金替換等（如貸款置換）。 真股投資項目， 其投資期限與項目推進(jìn)進(jìn)度掛鉤，在放款時亦建議與項目階段性成果掛鉤。 融資期限設(shè)置 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼π?，停了一下又說。 項

22、目完成銷售后的還款 回購擔(dān)保融資置換銷售后的回款 以房地產(chǎn)項目為例，其收益來源主要包括項目開發(fā)建設(shè)銷售后的回款、融資置換、回購擔(dān)保等。 項目銷售回款，需先扣除總包優(yōu)先權(quán)、抵押債權(quán)等，由于 商品房預(yù)售款必須?？顚Ｓ?，對此需注意預(yù)售款進(jìn)入監(jiān)管 賬戶后出款難度。 對于前述的款項需憑借監(jiān)理企業(yè)和施工企業(yè)共同確認(rèn)的施 工計劃、施工進(jìn)度說明、施工企業(yè)和材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)收 款賬號，經(jīng)銀行及住建等政府部門審批同意后，款項方能 直接支付至施工企業(yè)或材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)。 若開發(fā)商需將預(yù)售資金轉(zhuǎn)出，則需施工企業(yè)的高度配合， 也即像我們這類私募機(jī)構(gòu)在項目存在總包優(yōu)先權(quán)、抵押債 權(quán)的情況下應(yīng)充分評估項目去化難度及回款的分

23、配情況， 以避免還款來源落空造成投資風(fēng)險。 貸款置換的可行性 在提供項目融資前，我們還需對后市的融資 環(huán)境進(jìn)行充分評估，判斷項目是否可順利推 進(jìn)到相關(guān)節(jié)點，并取得低息融資完成融資置 換，實現(xiàn)融資退出。 需要注意的是，對于能做貸款置換的項目， 在過橋資金銜接的問題上，最好在融資置換 款項下發(fā)之前提前落實“強(qiáng)擔(dān)?！被颉昂笫?貸款批復(fù)的下達(dá)”。 其他還款來源 股東的回購擔(dān)保 差額補(bǔ)足 其他項目的銷售收入 租金收益擔(dān)保等 還款來源分析 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢?！彼πΓＡ艘幌掠终f。 “我喜歡月季，但這并不代表梔子花不好，沒人喜歡。所以，我給貓取名叫梔子花。說起來梔子花的清香真的很香呢。”她笑笑，停了一下又說。