市區(qū)物業(yè)管理辦法

1、 白城市人民政府文件 白政發(fā)20133號 白城市人民政府關于印發(fā)白城市區(qū)物業(yè)管理辦法的通知各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)（園區(qū)）管委會，市政府各委辦局、各直屬機構：白城市區(qū)物業(yè)管理辦法已經2013年1月23日市政府第1次常務會討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。白城市人民政府 2013年2月22日 白城市區(qū)物業(yè)管理辦法 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國物權法、國務院物業(yè)管理條例和吉林省物業(yè)管理辦法等法律法規(guī)及有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于市區(qū)內物業(yè)

2、使用、服務及管理。 第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得法人資格，具有相應資質，從事物業(yè)服務的企業(yè)。本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或實際使用人。 第四條 市房屋行政主管部門是全市物業(yè)管理的行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。洮北區(qū)、白城經濟開發(fā)區(qū)、白城工業(yè)園區(qū)按照各自職責權限負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督，其所屬的房屋行政主管部

3、門負責日常物業(yè)管理工作。規(guī)劃、國土、城管、公安、民政、環(huán)保、工商、價監(jiān)、電力等相關部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理相關的工作。 第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導本轄區(qū)內的業(yè)主依法成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解本轄區(qū)內的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。社區(qū)、居（村）民委員會指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好物業(yè)管理及調解糾紛等相關工作。 第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務行為，維護市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠信經營和服務，

4、促進行業(yè)健康發(fā)展。 第七條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由洮北區(qū)人民政府、白城經濟開發(fā)區(qū)管委會、白城工業(yè)園區(qū)管委會負責組織召集，由轄區(qū)房屋行政主管部門、相關行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表等組成。物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列事項：（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題；（四）提前終止物業(yè)服務合同的問題；（五）物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；（六）需要協(xié)調解決的其它物業(yè)管理問題。 第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理 第八條 洮

5、北區(qū)、白城經濟開發(fā)區(qū)、白城工業(yè)園區(qū)房屋行政主管部門，遵循相對集中、便于管理的原則，考慮物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的配合下，依照下列情況，劃定物業(yè)管理區(qū)域：（一）以建設項目國有土地使用證宗地圖用地范圍線為準，一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域；但規(guī)模過大、劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域；（二）分期建設項目或者兩個以上單位開發(fā)建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；（三）已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。 第九條 開發(fā)建設單

6、位應當在取得建設工程規(guī)劃許可證后三十日內，按照本辦法第八條規(guī)定，劃定物業(yè)管理區(qū)域，并將劃分方案等相關資料報送轄區(qū)房屋行政主管部門；房屋行政主管部門認為符合第八條規(guī)定要求的，予以備案并在有關圖紙上予以注記。建設單位應當在物業(yè)銷售前將經備案確定的物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主臨時管理規(guī)約，向物業(yè)買受人明示。業(yè)主大會成立后制定的業(yè)主管理規(guī)約生效時，業(yè)主臨時管理規(guī)約同時失效。老舊城區(qū)沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會征求業(yè)主同意后，確定物業(yè)管理區(qū)域，并報轄區(qū)房屋行政主管部門備案。本辦法實施前已經實際形成的獨立物業(yè)管理區(qū)域，不再重新劃分。 第十條 新建物業(yè)

7、，建設單位應當按照小區(qū)詳細規(guī)劃確定的位置和面積無償建設物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積按物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積的4配置，不足100平方米的按100平方米配置。物業(yè)管理用房包括物業(yè)服務企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事活動用房，應當是獨立使用的房屋（不含地下室），具備水、電、衛(wèi)生間等基本使用功能，有明確的坐落、房號，并且具備辦理房地產權屬登記的條件。物業(yè)管理用房產權為全體業(yè)主共同所有，專門用于物業(yè)管理工作。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人不得改變其用途。物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人使用物業(yè)管理用房的，應當向所有人交納使用費，其交費數(shù)額及給付方式在物業(yè)服務合同中約定。 第十一條 建設單位申請房屋預

8、售許可證和辦理房屋所有權初始登記，應當提交物業(yè)管理用房的位置、面積和所在轄區(qū)房屋行政主管部門審核意見等相關材料。市房屋住建主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當看查房屋所在轄區(qū)的房屋行政主管部門的審核意見，并對物業(yè)管理用房的位置、面積等同時進行登記。 第十二條 住宅物業(yè)的建設單位，應當按照國家和省的相關規(guī)定，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并與之簽訂前期物業(yè)服務合同。有下列情形之一的，經物業(yè)所在地房屋行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：（一）投標人少于3人；（二）多層物業(yè)總建筑面積少于5萬平方米，或者單棟高層（含小高層）物業(yè)總建筑面積少于3萬

9、平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于4萬平方米。招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業(yè)所在地房屋行政主管部門備案。 第十三條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包括前期物業(yè)服務合同約定的內容，并明確物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主共有共用的部位和配套設施設備。前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。 第十四條 房屋交付使用前（含當月）所發(fā)生的物業(yè)服務、采暖等相關費用,由建設單位承擔。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服

10、務、采暖等相關費用,由業(yè)主承擔。房屋通過竣工驗收達到交付使用條件，建設單位應當向業(yè)主發(fā)出辦理入住、使用手續(xù)的書面通知，業(yè)主收到書面交付通知后三十日內辦理相關入住、使用手續(xù)的，即為交付；業(yè)主收到書面交付通知后三十日內無正當理由不辦理相應手續(xù)的，視為交付。 第十五條 建設單位在銷售物業(yè)之前，要制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，并向物業(yè)買受人進行明示。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時，對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。 第十六條 新建物業(yè)交付使用前，建設單位應當分別向市、區(qū)兩級房屋行政主管部門辦理竣工交付使用備案手續(xù)，并提供建設項目竣工驗收文件以及符合法律法規(guī)等有關規(guī)定和房屋買賣合同約定的交付使用條件的相

11、關文件、資料。 第十七條 建設單位在與前期物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向轄區(qū)房屋行政主管部門和前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）業(yè)主名冊；（五）物業(yè)管理用房資料及物業(yè)管理必需的其它資料。轄區(qū)房屋行政主管部門、前期物業(yè)服務企業(yè)應當接受前款規(guī)定的資料，并妥善保管。前期物業(yè)服務合同終止時,前期物業(yè)服務企業(yè)應當將上述資料移交給業(yè)主委員會。業(yè)主有權查閱建設單位向轄區(qū)房屋行政主管部門、物業(yè)服務企業(yè)移交的資料。 第

12、十八條 建設單位在物業(yè)交付使用時，應當向物業(yè)買受人提供質量保證書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任，并在物業(yè)管理區(qū)域內公布維修聯(lián)系電話和地址。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。如發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。物業(yè)服務企業(yè)負責聯(lián)系建設單位落實保修責任。建設單位不及時進行整改、承擔保修責任的，由物業(yè)服務企業(yè)負責整改、保修，并追償建設單位的責任。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 第十九條 本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理區(qū)域內的房屋所有權人。尚未辦理房屋所有權登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)确赏緩揭呀浐?/p>

13、法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主的權利，并承擔相應的義務。在物業(yè)管理區(qū)域內，一人擁有多處房屋所有權或者多人擁有一處房屋所有權的，視為一個業(yè)主。業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利，履行業(yè)主義務。業(yè)主身份的確定，以不動產登記簿或者其它能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。 第二十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的

14、工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其它權利。 第二十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其它義務。 第二十二條 一個

15、物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：（一）物業(yè)管理區(qū)域內已出售或者交付使用的房屋建筑面積占物業(yè)管理區(qū)域內房屋總建筑面積百分之50%以上；（二）物業(yè)管理區(qū)域交付使用一年以上且入住業(yè)主人數(shù)超過30人的。物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主人數(shù)少于30人的，或者業(yè)主一致不同意成立業(yè)主大會，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第二十二條有關規(guī)定條件，建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當書面報告轄區(qū)房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)未及時予以書面報告的，20%以上的業(yè)主

16、可以聯(lián)名向轄區(qū)房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出設立業(yè)主大會的書面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在收到報告或者要求之日起六十日內會同轄區(qū)房屋行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會會議。 第二十四條 籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、建設單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的三分之二。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔任?；I備組應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求建設單位提供下列文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；（二）業(yè)主名冊；（三）建筑規(guī)劃總平面圖；

17、（四）附屬設施設備交付使用備案證明；（五）綠化竣工總平面圖；（六）物業(yè)服務用房配置證明；（七）成立業(yè)主大會必需的其它文件資料。 第二十五條 籌備組履行下列職責：（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內容；（二）擬定管理規(guī)約（草案）、業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）、業(yè)主委員會工作規(guī)則（草案）；（三）確認業(yè)主身份、核實業(yè)主人數(shù)和專有部分面積及首次業(yè)主大會的投票權；（四）擬定業(yè)主委員會委員候選人推薦辦法并組織推薦候選人；（五）完成召開首次業(yè)主大會會議的其它準備工作。前款所列內容，籌備組應當在召開首次業(yè)主大會會議三十日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內予以公示。 第二十六條 籌備組應當自成立之日起三十

18、日內組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止。召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經費由建設單位承擔。 第二十七條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法成立之日起三十日內，業(yè)主委員會應當就業(yè)主大會成立事項向轄區(qū)房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，并依法刻制和使用業(yè)主大會（業(yè)主委員會）印章。業(yè)主委員會備案的事項發(fā)生變更的，應當自變更之日起十日內辦理變更備案。 第二十八條 業(yè)主大會履行下列職責：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則；（二）選

19、舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會成員，決定業(yè)主委員會任期；（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；（四）決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)（五）依法決定專項維修資金使用、管理事項；（六）根據(jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進行告誡；（七）決定業(yè)主委員會工作經費的籌措方式；（八）決定物業(yè)管理區(qū)域內有關共有和共用管理權利涉及業(yè)主利益的其它物業(yè)管理事項。 第二十九條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）總人數(shù)20%以上業(yè)主提

20、議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其它情況。業(yè)主委員會不依法或者不按約定履行召開業(yè)主大會會議職責的，轄區(qū)房屋行政主管部門應當責令其在三十日內召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當會同轄區(qū)房屋行政主管部門在三十日內組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。 第三十條 業(yè)主大會會議以采用集體討論的形式為主，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見時，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告；業(yè)主在規(guī)定期限內未反饋意見的，視為棄權。 第三十一條 管理規(guī)約經業(yè)主大會通過后，由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公

21、告。管理規(guī)約應當對下列事項作出約定：（一）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理；（二）專項維修資金的籌集、使用方案；（三）共有部分的經營與收益分配、使用；（四）物業(yè)管理區(qū)域內有關環(huán)境衛(wèi)生、噪聲、寵物飼養(yǎng)、安全管理等業(yè)主的權利與義務；（五）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。管理規(guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及物業(yè)使用人均具有約束力。 第三十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會會議選舉產生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。并具體履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時

22、了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其它職責。業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，業(yè)主大會議事規(guī)則另有規(guī)定的從其規(guī)定。業(yè)主委員會委員具有同等表決權。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向轄區(qū)房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生。業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。 第三十三條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項

23、，應當召開委員會會議，并于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會決定事項，應當經全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起三日內以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內予以公告。 第三十四條 業(yè)主委員會委員應當依法履行職責，接受轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及房屋行政主管部門的指導與監(jiān)督，轄區(qū)房屋主管部門應當加強對業(yè)主委員會委員的*。業(yè)主委員會委員不得在為本區(qū)域提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職，其近親屬在為本區(qū)域提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的，應當在本物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以公告說明。業(yè)主委員會認為物業(yè)服務企

24、業(yè)或者其他管理人在物業(yè)管理活動中，損害業(yè)主合法權益的，可以代表業(yè)主依法維護權益。 第三十五條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主；（二）喪失履行職責能力；（三）被依法限制人身自由半年以上；（四）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求；（五）法律法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其它情形。 第三十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：（一）拒不履行委員職責；（二）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；（三）在本物業(yè)管理區(qū)域內違章搭建、拒付物業(yè)服務費等侵害他人合法權益；（四）不適合繼續(xù)擔任委員的其它情形。 第

25、三十七條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，轄區(qū)房屋行政主管部門應當責令其在三十日內改正；逾期不改正的，轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當會同區(qū)房屋行政主管部門、社區(qū)居民委員會在三十日內組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。 第三十八條 業(yè)主大會會議選舉產生出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內，前業(yè)主委員會委員應當在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和相關行政部門的監(jiān)督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其它屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。業(yè)主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)

26、主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。 第三十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和相關行政部門的管理，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。 第四十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，轄區(qū)房屋行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會可以根據(jù)實際情況確定業(yè)主委員會的工作經費和業(yè)主委員會成員的津貼。業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務經營活動。利用業(yè)主共有部分經營的收益屬于全體業(yè)主所有，具體使用辦法由業(yè)主大會決定，其收支情況，業(yè)主委員會應當定期書面公告，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。 第四十一條

27、 兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設施設備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會和房屋行政主管部門、相關物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。聯(lián)席會議由轄區(qū)房屋行政主管部門負責組織召集。 第四章 物業(yè)管理服務 第四十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。 第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，落實注冊資金，技術管理人員、服務裝備等經營條件，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質，并在其資質許可的范圍內從事物業(yè)管理活動。任何單位和個人不得轉讓、出租或者轉借物業(yè)服務企業(yè)資質證書。市、洮北區(qū)、開發(fā)區(qū)（園區(qū)）房屋行政主管部

28、門應當建立并實行物業(yè)服務企業(yè)信用檔案管理制度。根據(jù)服務面積、人數(shù)，設立“物業(yè)服務質量信用金”保證制度。外地物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動，分別向市、區(qū)兩級房屋行政主管部門備案。市區(qū)物業(yè)管理辦公室與各街道辦事處每年應當對物業(yè)服務企業(yè)的資質和其從業(yè)人員的職業(yè)資格證書等資料進行核對，并按年、季、月、日落實核查、考核日常工作機制。 第四十四條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同，并自合同簽訂之日起三十日內報轄區(qū)房屋行政主管部門備案。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

29、物業(yè)管理服務事項主要包括：（一）共用部位和共用設施設備的使用、維修、養(yǎng)護和管理；（二）電梯、智能系統(tǒng)等設備的運行服務；（三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養(yǎng)護、管理；（四）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；（五）車輛行駛和停放秩序的服務、管理；（六）公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務；（七）為業(yè)主提供日常生活服務和便利；（八）物業(yè)資料的查詢服務和管理；（九）法律法規(guī)規(guī)定的及雙方約定的其它事項。物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)服務事項、內容、標準和相應的收費項目、標準在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置予以書面公布。業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，前期物業(yè)

30、服務合同終止。 第四十五條 業(yè)主委員會應在物業(yè)服務合同期限屆滿六十日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同；雙方不再續(xù)約的，合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)按照合同約定提供服務，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，業(yè)主大會應當及時依法選聘其它物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。 第四十六條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約，履行物業(yè)服務合同。一方違約，另一方可以依照物業(yè)服務合同追究違約方

31、的責任。 第四十七條 實行物業(yè)服務重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定及時向相關主管部門、專業(yè)經營單位報告：（一）發(fā)生火災、水患、爆炸或自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；（二）建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；（三）物業(yè)服務人員撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務中斷，嚴重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活；（四）發(fā)生群體性事件；（五）其它嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。 第四十八條 業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當分別建立并妥善保管業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務檔案，按照有關規(guī)定向轄區(qū)房屋行政主

32、管部門報送統(tǒng)計報表。 第四十九條 市房屋行政主管部門應當加強對物業(yè)服務質量的監(jiān)督檢查，組織開展物業(yè)服務質量等級考核，并將考核結果向社會公布。業(yè)主對物業(yè)服務質量的評價是物業(yè)服務質量等級考核的主要依據(jù)。業(yè)主對物業(yè)服務質量的評價辦法，由市房屋行政主管部門制定。 第五十條 物業(yè)服務企業(yè)因故選擇退出物業(yè)服務時，應當在退出前三十日內用公告方式書面告知業(yè)主。 第五十一條 業(yè)主大會因故不能召開，無人實施物業(yè)管理，嚴重影響業(yè)主生活的，轄區(qū)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可依據(jù)本辦法的規(guī)定組織業(yè)主自治；也可以在多數(shù)業(yè)主同意的前提下，臨時委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理，費用由受益人承擔。 第五章 物業(yè)的使

33、用與維護 第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：（一）損壞或者擅自變動建筑主體和承重結構；（二）將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房或者廚房的上方；（三）擅自加封陽臺改變房屋外立面、外觀；（四）占用共用部位和消防通道，損壞共用設施設備；（五）擅自改變共用部位，共用設施設備的用途；（六）擅自搭建建筑物、構筑物；（七）未經利害關系人和物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人同意設置營業(yè)攤點；（八）存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品；（九）排放污染物、有毒有害物質或者產生超標準噪聲；（十）侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設施；（十一）違反規(guī)定飼

34、養(yǎng)家禽、寵物；（十二）隨意傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物，高空拋物；（十三）法律法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其它行為。有前款規(guī)定行為的，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當及時制止；當事人拒不糾正的，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人和利害關系人應當及時書面告知有關行政管理部門，有關行政管理部門應當及時予以處理。并有權依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失。 第五十三條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照權屬登記用途使用物業(yè)，不得擅自改變用途。確需改變房屋用途的，應當征得利害關系人同意，并依法辦理有關手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變

35、使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當遵守法律法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經業(yè)主大會及有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層和住宅樓內不得設立產生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經營場所。 第五十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。 第五十五條 因物業(yè)維修、公共利益需要臨時占用或者挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同

36、意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。施工單位應當采取安全保障措施，并在約定的期限內恢復原狀；造成損失的，應當予以賠償。 第五十六條 供水、供電、供氣、供熱、排水、通信、有線電視等相關經營單位，應當按以下規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內相關設施設備（業(yè)主自行增加的設施設備除外）的維修、養(yǎng)護和更新：（一）業(yè)主終端計量水表及以外的供水設施設備；（二）業(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備（集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備）；（三）業(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；（四）業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備；（五）業(yè)主樓外排水井及以外的排水設施設備。 第五十

37、七條 未實施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生，由環(huán)衛(wèi)部門負責。封閉的物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生，由物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人負責，垃圾清運由環(huán)衛(wèi)部門負責。 第五十八條 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人受供水、供電、供氣、供熱、排水等經營單位委托，維修、養(yǎng)護相關設施設備以及代收有關費用的，委托人應當支付相關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向專業(yè)經營單位收取勞務費。專業(yè)經營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。 第五十九條 城市供水經營單位應當保證物業(yè)管理區(qū)域內給水管網與城市供水管網接口處供水壓力達到國家規(guī)定標準；達不到國家規(guī)定標準，需進行二次供水的，不得收取二次供水費用。供水經營單位供水壓力達到國家規(guī)定標準，仍需進行二次供水，供水經營單位收取二次供水費的，由其承擔二次供水責任；供水經營單位未收取二次供水費的，由業(yè)主承擔二次供水責任。 第六十條 物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理工作由市房屋主管部門負責，按國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)專項維修