政府重重調(diào)控養(yǎng)老地產(chǎn)成新興的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

1、政府重重調(diào)控養(yǎng)老地產(chǎn)成新興的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式提要伴隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一輪又一輪調(diào)控，“回落”、“拐點(diǎn)”等詞頻現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎在一夜之間輝煌不再，開(kāi)發(fā)商的日子也似乎遠(yuǎn)不如以往“滋潤(rùn)”。在這種背景下，被稱為“養(yǎng)老地產(chǎn)”的新名詞走進(jìn)了人們的視野。伴隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一輪又一輪調(diào)控，“回落”、“拐點(diǎn)”等詞頻現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎在一夜之間輝煌不再，開(kāi)發(fā)商的日子也似乎遠(yuǎn)不如以往“滋潤(rùn)”。在這種背景下，被稱為“養(yǎng)老地產(chǎn)”的新名詞走進(jìn)了人們的視野。養(yǎng)老地產(chǎn)，這種新興的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，正被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商視為擺脫現(xiàn)今低迷市場(chǎng)的“迦南之地”。但這種以“適老化設(shè)計(jì)”為核心理念的地產(chǎn)形式，甚至囊括了醫(yī)療、康復(fù)等一

2、系列與老年人生活相關(guān)的功能，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段面臨著大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后相關(guān)服務(wù)產(chǎn)品的后續(xù)投入。這種長(zhǎng)期投入、持有運(yùn)營(yíng)型的地產(chǎn)模式，與以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的短期盈利生存模式天然不符。并不是所有開(kāi)發(fā)商都有資金和能力參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的游戲當(dāng)中。一塊誘人的夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)蛋糕前段時(shí)間民政部發(fā)布的2010年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告指出，全國(guó)城鄉(xiāng)各類老年福利機(jī)構(gòu)為39904個(gè)。另有數(shù)據(jù)顯示，第五次人口普查的時(shí)候，我國(guó)60歲以上的人口為1.3億，而在第六次人口普查時(shí)，這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到1.776億，10年凈增近500萬(wàn)。“如此高的凈增讓我國(guó)在快速進(jìn)入老年化，比全世界任何一個(gè)國(guó)家都快?！泵裾可鐣?huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司

3、原司長(zhǎng)王振耀說(shuō)。王振耀向記者表示，根據(jù)民政部正式發(fā)布的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃，中國(guó)政府的養(yǎng)老行政行為將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)型，意味著我們這個(gè)政府開(kāi)始注意到從家庭贍養(yǎng)到社會(huì)養(yǎng)老的變化，政府將開(kāi)始承擔(dān)起社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)的社會(huì)責(zé)任?！捌浜?，伴隨的將是組織實(shí)施、行政資源配置等一系列后續(xù)動(dòng)作。這將為社會(huì)帶來(lái)大量的資金機(jī)遇，規(guī)劃、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)方面的管理提升機(jī)遇和土地稅費(fèi)優(yōu)惠機(jī)遇?！蓖跽褚f(shuō)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，在前段時(shí)間中央提出關(guān)于老齡社會(huì)建設(shè)六大體系中，老齡宜居環(huán)境體系屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)的工作范圍之內(nèi)。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)準(zhǔn)備成立一個(gè)老年住區(qū)委員會(huì)，通過(guò)政府保障與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合，逐步構(gòu)建

4、與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐，基本服務(wù)與選擇性服務(wù)相結(jié)合的養(yǎng)老地產(chǎn)，爭(zhēng)取政府在融資、稅費(fèi)、土地、醫(yī)療等方面的政策支持。目前，該動(dòng)議已得到了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、國(guó)家老齡委的支持?！斑@對(duì)于目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，的確是一件好事?！本┏侵苓叺貐^(qū)某養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目副總經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)，“在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商也需要轉(zhuǎn)型。從以往的拿地、建設(shè)、銷售這種短周期的盈利模式，向后期持有運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期模式轉(zhuǎn)變。這也是目前市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果。如果說(shuō)以往我們是在賣房子，那么在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目里，我們就是在賣服務(wù)?！本烤故裁词丘B(yǎng)老地產(chǎn)那么，這種新興的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模

5、式究竟又如何運(yùn)作呢？“歸根結(jié)底是給老年人提供一個(gè)健康生活環(huán)境，提供一個(gè)生活狀態(tài)?！敝袊?guó)老齡科學(xué)研究中心的陶立群表示，就目前的養(yǎng)老市場(chǎng)而言，一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊、一個(gè)適老和宜老的社區(qū)，有園林、有活動(dòng)場(chǎng)所、有朋友聚會(huì)這樣一個(gè)以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場(chǎng)所。業(yè)內(nèi)人士指出，我國(guó)目前在新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件、忽視軟件的弊端，缺乏許多相應(yīng)服務(wù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的顯著特點(diǎn)便是能提供各式針對(duì)老年人的完備服務(wù)。所以，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅要根據(jù)老人的需求和特點(diǎn)設(shè)計(jì)居住環(huán)境并建設(shè)住宅，還要負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)和管理養(yǎng)老設(shè)施?！澳壳吧鐣?huì)上較普遍的2+1購(gòu)房模式，雖然能讓老

6、年人和年輕人相鄰而居，但購(gòu)置成本相當(dāng)高昂。而且，也不能為老人提供全天候的監(jiān)護(hù)和服務(wù)。而我們建設(shè)的老年社區(qū)則恰恰能以相對(duì)低廉的成本，讓老人住在一個(gè)既安全又舒適的社區(qū)之中。”某養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，“目前的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多處于城市周邊，現(xiàn)在有越來(lái)越多的人開(kāi)始接受在郊區(qū)空氣好、噪音小的生活模式。我們不單單在給老年人提供一種生活，更是一種歸屬感。就目前國(guó)內(nèi)較為成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，以租賃形式為主的養(yǎng)老公寓屬于市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品。但對(duì)于后期的運(yùn)營(yíng)模式，我們尚在計(jì)算和摸索之中。”令開(kāi)發(fā)商糾結(jié)的運(yùn)營(yíng)模式當(dāng)嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商們意識(shí)到，以養(yǎng)老為主題的長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)模式，將是房地產(chǎn)業(yè)在歷經(jīng)五六年的黃金期

7、后，又一次大展宏圖的機(jī)遇時(shí)，相伴而生的問(wèn)題也接踵而至。甚至有開(kāi)發(fā)商坦言，在運(yùn)營(yíng)方式缺乏借鑒的情況下，開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)異于在賭未來(lái)?！叭狈φ咧С忠彩且环矫嬖颉?duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對(duì)于急速發(fā)展的行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策支持的缺乏使從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)從拿地、建設(shè)到經(jīng)營(yíng)階段始終一頭霧水。但是，最艱難的還是在經(jīng)營(yíng)階段?！蹦抽_(kāi)發(fā)商向記者表示。據(jù)該開(kāi)發(fā)商介紹，業(yè)內(nèi)在討論養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時(shí)，主要是糾結(jié)于持有型經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，也就是如何實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利。房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅五六年時(shí)光，除個(gè)別大型央企外，具備雄厚實(shí)力的開(kāi)發(fā)商仍是鳳毛麟角，而開(kāi)發(fā)過(guò)程的現(xiàn)金流增速才是國(guó)內(nèi)

8、房地產(chǎn)企業(yè)的最大訴求。這就影響了房企對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)選擇，很難考慮長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。更令開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂的，則是我國(guó)幾百年來(lái)形成的家族養(yǎng)老傳統(tǒng)。國(guó)外十分普遍的高端養(yǎng)老模式一直未在我國(guó)產(chǎn)生，根本原因是受到養(yǎng)老觀念的束縛。市場(chǎng)的培育尚需時(shí)日。“養(yǎng)老地產(chǎn)這種長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)模式，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以往的短期盈利模式天然不符。一旦開(kāi)發(fā)商投入這種項(xiàng)目，面臨的將是5年、10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)營(yíng)周期，此中可能需要不斷地在設(shè)施和服務(wù)上進(jìn)行更新投入，這并不是所有人都玩得起的?！痹撻_(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)?！暗牵康禺a(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)細(xì)分，企業(yè)面臨必然的經(jīng)營(yíng)選擇。在這種情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)不錯(cuò)的契機(jī)，甚至是我們需要去主動(dòng)培育的一個(gè)市場(chǎng)。甚至可以說(shuō)

9、，我們是在賭未來(lái)。這也是為什么我們?cè)陧?xiàng)目中不斷提高養(yǎng)老設(shè)施的比例，可以說(shuō)能想到的、想不到的，我們都在積極地引進(jìn)，然后根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行組織，摸索最適合當(dāng)?shù)氐挠Ｊ??！崩Ь持刂叵碌酿B(yǎng)老地產(chǎn)就記者了解，即將到來(lái)的老齡化社會(huì)，讓養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展似乎成為必然。但是，我國(guó)目前無(wú)論是市場(chǎng)環(huán)境，還是政策、標(biāo)準(zhǔn)的配套，都難以支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的全速發(fā)展。更有甚者，“養(yǎng)老地產(chǎn)”在很多項(xiàng)目中成為了開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、方便項(xiàng)目“拿地”的一種手段。到了項(xiàng)目后期，項(xiàng)目完全去養(yǎng)老化，與普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目毫無(wú)異處。在國(guó)外，政府會(huì)在稅收、土地取得、貸款等方面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行一定的優(yōu)惠。而國(guó)內(nèi)除部分地區(qū)外，尚無(wú)明確政策表示可以對(duì)養(yǎng)老

10、地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程提供優(yōu)惠。同時(shí)，作為為特殊群體量身定制的特殊社區(qū)，其投入將高于普通的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如老齡社區(qū)需要的大面積無(wú)障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高出近1/3。此外，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很重的負(fù)擔(dān)。就記者所知，在發(fā)達(dá)國(guó)家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租換租”等形式，但我國(guó)目前尚未有成功案例。目前，國(guó)內(nèi)有幾個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將開(kāi)發(fā)的住宅向老年人出售使用權(quán)，老年人去世后，房屋使用權(quán)可轉(zhuǎn)給親友，使用期限到期后開(kāi)發(fā)商會(huì)收回，但實(shí)踐證明這種出售使用權(quán)的方式并不成功。此外，由于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于城市周邊地區(qū)，用地性質(zhì)很可能為50年限的公共設(shè)施建設(shè)用地，在通常年投資回報(bào)不過(guò)10%的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目很可能天然“短命”。加之養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括家政、醫(yī)護(hù)、保健，乃至特殊飲食護(hù)理服