滁州旅游及旅游地產(chǎn)可行性分析

1、v滁州旅游及旅游地產(chǎn)可行性分析v滁州旅游全圖v第一章、滁州旅游資源結(jié)構(gòu)、主要旅游產(chǎn)品現(xiàn)狀評(píng)估 v滁州旅游產(chǎn)品以瑯琊山為主線延伸系列旅游產(chǎn)品，以山水及古跡形成復(fù)合型旅游資源，加以周邊所轄縣市的豐富自然資源，已形成初具雛形的旅游城市資源底蘊(yùn)，可景觀資源豐富，但品位不高，具備了組合成較高觀賞性景觀的可能性。 生態(tài)資源較好，但景觀特點(diǎn)不夠奇特。缺少文化底蘊(yùn)及內(nèi)涵，有待整合。未形成景區(qū)整體面貌，處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。 區(qū)內(nèi)交通條件較差，景區(qū)道路不足。 城市基礎(chǔ)環(huán)境不良，接待能力嚴(yán)重不足。 景點(diǎn)建設(shè)不精，未系統(tǒng)規(guī)劃。 第二章、滁州輻射區(qū)域v滁州與南京、蘇州、常州、上海等長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)近在咫尺遙相呼應(yīng)，又與合肥等城

2、市毗鄰。v交通地理形式優(yōu)越，輻射地區(qū)廣泛。v可做長(zhǎng)三角的后花園。第三章、同等城市對(duì)比v山東威海，以海景房為主，主要客戶群為山西、河北、京津等內(nèi)陸地區(qū)。v均價(jià)，4000。v交通路途較長(zhǎng)，則客戶為多次置業(yè)，以投資養(yǎng)老為主。v山東泰安，以酒店公寓為主，主要客戶群為山西、河北、京津等內(nèi)陸地區(qū)。v均價(jià)，3800。v交通路途較長(zhǎng)，以投資度假為主。v湖北咸寧，以溫泉度假為主，主要客戶群為湖北地區(qū)/內(nèi)銷。v均價(jià)，2700。v交通路途便利，以投資度假為主。城市對(duì)比性比/城市滁州威海泰安咸寧房產(chǎn)均價(jià)2700400038003100可上升空間較大可上升可上升較大資源山水海景山水溫泉主客戶群（長(zhǎng)三角） 山西，河北山西

3、、河北 湖北、交通工具汽車飛機(jī)、火車飛機(jī)、火車 汽車經(jīng)濟(jì)抗力承受力高多處置業(yè)多處置業(yè)低基礎(chǔ)設(shè)施一般良好良好較差景區(qū)直線配套良好（5分鐘范圍內(nèi)）較差（50分鐘范圍內(nèi)）較差（20分鐘范圍內(nèi)）較差（30分鐘范圍內(nèi)）第四章、滁州旅游地產(chǎn)可行性分析v1、滁州具有良好的自然景觀資源v2、滁州具有良好的旅游輻射資源v3、滁州具有豐富的歷史文化底蘊(yùn)v4、滁州房地產(chǎn)價(jià)格偏低，具有較大的可上升空間。v5、滁州周邊可房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)比性價(jià)值較高v6、滁州區(qū)域基本配套成熟。第五章、滁州地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析v1、房地產(chǎn)業(yè)投資、房地產(chǎn)業(yè)投資v滁州房地產(chǎn)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。上半年該市房地產(chǎn)投資額突破10億元，增速達(dá)73.2%，高于

4、上年同期56個(gè)百分點(diǎn)。但各縣市區(qū)發(fā)展很不平衡，天長(zhǎng)市和明光市分別完成房地產(chǎn)投資2.1億元和0.6億元，比上年同期分別增長(zhǎng)134.2%和105.3%；增幅最低的全椒縣為30.1%。高速增長(zhǎng)的背后是房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺的良好局面，資料顯示，上半年房屋施工面積達(dá)173.9萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)37.5；新開(kāi)工面積71.2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)18.9。商品房銷售面積42.3萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)95.0；空置面積僅7.6萬(wàn)平方米，比上年同期下降42.3%，減少了5.6萬(wàn)平方米。v2、發(fā)展軌跡、發(fā)展軌跡v近三年，滁州房地產(chǎn)開(kāi)始真正迅猛的發(fā)展，這與部分發(fā)達(dá)地區(qū)的中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大量介入二三級(jí)城市有關(guān)。也與

5、當(dāng)?shù)匕傩兆》肯M(fèi)正好處于產(chǎn)品更新?lián)Q代的階段不可分割。另一個(gè)重要的原因是土地價(jià)格的大幅上漲，更加速了房?jī)r(jià)的上漲。山水人家等幾個(gè)相對(duì)高品質(zhì)的樓盤的入市，也刺激了當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的消費(fèi)熱情。另一方面，隨著滁州交通條件的改善，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)高昂，涌入周邊城市購(gòu)房的群體逐年增加，而滁州又屬于南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范疇之內(nèi)，加之氣候風(fēng)景宜人，自然成為當(dāng)?shù)赝顿Y以及置業(yè)養(yǎng)老群體的首選。但到目前為止，滁州市房地產(chǎn)業(yè)還處于成長(zhǎng)的初級(jí)階段，開(kāi)發(fā)意識(shí)、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)1015年。v2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)v滁州房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品目前以多層為主，市區(qū)中心位置有少量小高層以及極少量的高層。從項(xiàng)目規(guī)劃

6、上來(lái)看，以直排板樓為主，缺少變化。而在景觀設(shè)計(jì)上，目前已完工樓盤除“山水人家”在犧牲較大用地面積的情況下?tīng)I(yíng)造出較好的景觀外，其他項(xiàng)目都以單純綠化為主，尚無(wú)完整的景觀概念。但是新建的如“裕坤麗晶城”等項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)始逐漸注重社區(qū)景觀。從戶型上看，由于受板樓外型以及造價(jià)的限制，基本屬于中規(guī)中矩，但缺乏變化和亮點(diǎn)。v3、銷售價(jià)格、銷售價(jià)格v 目前滁州城區(qū)房?jī)r(jià)約2500元/3500/之間，郊區(qū)房?jī)r(jià)在20003000之間。由于滁州城區(qū)距開(kāi)發(fā)區(qū)和郊區(qū)距離較近，故房?jī)r(jià)差距不是十分明顯。v4、消費(fèi)群體、消費(fèi)群體v目前二次置業(yè)群體和一次置業(yè)群體所占比重相差不大，說(shuō)明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)尚未達(dá)到真正的置換高峰，也就是說(shuō)以改善

7、居住條件為目的的公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主等富裕群體的購(gòu)買潛力尚未被激發(fā)出來(lái)。并且從目前滁州各大論壇上看，購(gòu)房者普遍對(duì)房?jī)r(jià)將有較大幅度上漲已經(jīng)有了心里準(zhǔn)備。v土地價(jià)格土地價(jià)格v2007年，滁州重新制訂了城市基準(zhǔn)地價(jià)表，相對(duì)2001年其價(jià)格有了大幅度的提升，顯然滁州市政府也對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展前景持樂(lè)觀態(tài)度，加上上海綠地等地產(chǎn)大鱷的進(jìn)駐，預(yù)計(jì)地價(jià)將有較大幅度的攀升。v安徽省滁州市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表 發(fā)布時(shí)間：2007-1-4v單位：元/平方米v v綜合分析：v滁州房?jī)r(jià)和地價(jià)在0708年都將有大幅度的增長(zhǎng)。v隨著更多大城市開(kāi)發(fā)商的介入，土地競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化。v房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)將有較大的提高。v市中心區(qū)將逐漸以小高層和高層為主。v預(yù)計(jì)08年年中，該市房?jī)r(jià)普遍將超過(guò)2500元/，最高房?jī)r(jià)