簡(jiǎn)論投機(jī)性購(gòu)房的理論研究

1、簡(jiǎn)論投機(jī)性購(gòu)房的理論研究論文摘要 “新國(guó)五條”出臺(tái)后，投機(jī)性購(gòu)房就一直是社會(huì)各界熱議的高頻詞。近幾年政府希圖通過(guò)一系列限貸、限購(gòu)、增稅的政策給房地產(chǎn)業(yè)降溫，抑制投機(jī)性購(gòu)房盛行的現(xiàn)象，但效果始終不盡如人意。房?jī)r(jià)久高不下的背后到底是什么因素，稅收和土地政策又是怎樣影響著我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是本文研究的重點(diǎn)。 論文關(guān)鍵詞 投機(jī)性購(gòu)房 限貸限購(gòu) 稅收 土地政策 衣食住行乃民生之本，住有所居是每個(gè)家庭的殷切期望，但在近幾年，日益走高的房?jī)r(jià)卻讓許多群眾望而卻步。由此引發(fā)的一系列住房問(wèn)題不僅是人民關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)也是政府當(dāng)前著重要解決的問(wèn)題。2008年由于金融危機(jī)以及國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控，房?jī)r(jià)有所緩和，但20

2、09年后房?jī)r(jià)不但實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，且一路攀升，甚至超過(guò)金融危機(jī)前的最高價(jià)。任由其發(fā)展必將引發(fā)經(jīng)濟(jì)甚至是政治上的問(wèn)題，為解決房?jī)r(jià)飛速上漲的現(xiàn)象，2010年后政府推出了一些列房地產(chǎn)調(diào)控的新政策。及至前幾日推出的“新國(guó)五條”，可以說(shuō)是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的又一重拳。 房地產(chǎn)價(jià)格久高不下有多方面的原因，而其中投機(jī)性購(gòu)房盛行的現(xiàn)象是最多詬病，也是更亟待解決的問(wèn)題。投機(jī)性購(gòu)房，是指購(gòu)房者甘冒特殊風(fēng)險(xiǎn)、希圖獲取投機(jī)利潤(rùn)的購(gòu)房行為。其主要特點(diǎn)是，購(gòu)房者期望從所購(gòu)住房?jī)r(jià)格的短期變化中獲得利潤(rùn)，投機(jī)者往往在市場(chǎng)上從事短線投資或炒賣住房的活動(dòng)。豍投機(jī)性購(gòu)房最直接的危害必定是推高房?jī)r(jià)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性發(fā)展，與此同

3、時(shí)，也將大量資金從實(shí)業(yè)引到投機(jī)領(lǐng)域，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的空房造成了資源的浪費(fèi)，也積累了很大的金融風(fēng)險(xiǎn)，2009年福布斯曾將中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)列為全球七大金融泡沫的第二位，僅次于迪拜，一旦泡沫破碎，對(duì)于部分投機(jī)者的影響必定是毀滅性的，尤其是那些將全部資產(chǎn)都?jí)涸诜慨a(chǎn)的中產(chǎn)階級(jí)。投機(jī)性購(gòu)房在經(jīng)濟(jì)上看影響著內(nèi)需的拉動(dòng)，在社會(huì)看則易加劇社會(huì)矛盾，如何緩解近幾年社會(huì)上的投機(jī)購(gòu)房盛行的現(xiàn)象則是本文研究的重中之重。 一、政策性原因 欲談其對(duì)策勢(shì)必要先究其原因，導(dǎo)致投機(jī)性購(gòu)房過(guò)熱現(xiàn)狀的原因有許多種。首先，個(gè)人住房貸款政策為一些投機(jī)者提供了必要資金。前些年我國(guó)一直實(shí)施刺激消費(fèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，個(gè)人住房貸款很好地

4、刺激了住宅消費(fèi)，使得一些購(gòu)買力不強(qiáng)的群眾也可以擁有自己的住房。國(guó)家之前為了刺激消費(fèi)而放寬的房貸政策和相對(duì)較低的利率，滋生出了投機(jī)購(gòu)房這樣的群體，寬松的房貸政策中只要求貸款者的收入狀況，對(duì)于購(gòu)房的用途，已有住房、已購(gòu)住房等均沒有要求，這客觀上為投機(jī)購(gòu)房者提供了便利。同時(shí)，隨著城市化進(jìn)程和住房制度改革發(fā)展，我國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，住房供應(yīng)高度市場(chǎng)化，保障性住房建設(shè)與供給嚴(yán)重不足；土地及城市資源有限，開發(fā)商大量囤積土地、內(nèi)部自購(gòu)住房、捂盤惜售，加上剛性需求與投資需求旺盛，使商品房供不應(yīng)求、量少價(jià)高豎，投機(jī)者受其中利益驅(qū)使大量購(gòu)房再轉(zhuǎn)手賺取差價(jià)，掀起投機(jī)購(gòu)房熱。另外，之前的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)缺乏必要的監(jiān)管，

5、手續(xù)簡(jiǎn)單，費(fèi)用很低，再轉(zhuǎn)讓時(shí)承擔(dān)的稅費(fèi)低廉，客觀上降低了投機(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)，也不可避免的促進(jìn)了投機(jī)群體的發(fā)展。概括地講，住宅市場(chǎng)上“投機(jī)性購(gòu)房需求”比例過(guò)高的原因，在于“鐵定的高溢價(jià)”與“管制的低利率成本”之間形成的現(xiàn)實(shí)激勵(lì)；導(dǎo)致投機(jī)盛行持續(xù)、價(jià)格持續(xù)過(guò)快上漲的充分條件是持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率。 二、三把利劍是否行之有效 2010年頒布實(shí)施的房地產(chǎn)新政提出了一系列的調(diào)控方式手段，但效果似乎并樂觀。及至2013年2月底“新國(guó)五條”的出臺(tái)以及隨后發(fā)布的細(xì)則，又引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和人民群眾的熱烈討論，其能否及時(shí)有效的降低房?jī)r(jià)，改善住房問(wèn)題是社會(huì)和業(yè)界最關(guān)注的?！靶聡?guó)五條”的五項(xiàng)政策從不同的

6、方面提出了對(duì)抑制房?jī)r(jià)的指導(dǎo)要求，其核心內(nèi)容仍是強(qiáng)調(diào)“抑制投機(jī)投資性需求，滿足合理住房需求”。其中第三條指出：“繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，合理引導(dǎo)住房需求。已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施?！睆闹锌梢钥闯?，抑制投機(jī)性購(gòu)房的三個(gè)主要方面分別是限貸、限購(gòu)和增稅，也正是針對(duì)了上文中提到的三方面原因。 2010年的國(guó)十條就提出了限貸限購(gòu)的政策，要求實(shí)行更嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，對(duì)購(gòu)房的套數(shù)提出了限制要求。“新國(guó)五條”也依然強(qiáng)調(diào)這兩個(gè)方面，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步落實(shí)好對(duì)首套房貸款的首付款比例和貸

7、款利率政策，有必要時(shí)進(jìn)一步提高；要求限購(gòu)區(qū)域覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購(gòu)住房類型包括所有新建商品住房和二手住房，購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前?！靶聡?guó)五條”中最引爭(zhēng)議的還是二手房交易征收差額20%個(gè)人稅，有些人認(rèn)為這可以有效遏制投機(jī)購(gòu)房的現(xiàn)象，因?yàn)楹艽蟪潭仍黾恿送稒C(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)，但也有不少人覺得個(gè)人稅并不能真正落實(shí)在賣房者身上，而是轉(zhuǎn)嫁給了買房者，甚至一定程度上會(huì)造成房?jī)r(jià)的再次攀升。限貸、限購(gòu)、增稅一直被認(rèn)為是抑制投機(jī)性購(gòu)房的三把利劍，但劍總是雙刃的且并不是長(zhǎng)久之計(jì)。 一味地用限貸、限購(gòu)的行政手段打擊抑制投機(jī)購(gòu)房從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看是于事無(wú)補(bǔ)的，長(zhǎng)久下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能將徹底成為政府計(jì)劃的

8、產(chǎn)物，房產(chǎn)交易也淪為政府的工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是政府與開發(fā)商并駕齊驅(qū)的，政府主導(dǎo)保障房并引入市場(chǎng)力量進(jìn)行低成本建設(shè)，滿足中低收入人群的住房要求；開發(fā)商主導(dǎo)商品房的開發(fā)與銷售，滿足中高收入人群的住房需求和投資需求豐，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，應(yīng)將商品房也定位在“滿足居住需求”，但不應(yīng)完全遏制投資需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)究其根本仍然是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)，不能拒絕投資，房屋的首要功能雖然是居住，但也不能否認(rèn)其是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的性質(zhì)。所以在實(shí)施落實(shí)房地產(chǎn)新政策的時(shí)候應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的謹(jǐn)慎。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)真正需要什么 投機(jī)購(gòu)房現(xiàn)象盛行是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飛速攀升的表象，要想真正地解決，需要探究房?jī)r(jià)上漲背后隱藏的實(shí)質(zhì)，當(dāng)市

9、場(chǎng)回歸正軌，投機(jī)購(gòu)房的現(xiàn)象自然也會(huì)隨之緩和。那么如何抑制投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象的問(wèn)題又回到了最根本的如何降低房?jī)r(jià)上來(lái)。這仿佛是一個(gè)循環(huán)，驗(yàn)證了墨菲定律，房?jī)r(jià)的走高助長(zhǎng)了投機(jī)性購(gòu)房，而日益盛行的炒房現(xiàn)象又將房?jī)r(jià)推上了一個(gè)新高度。政府不斷出臺(tái)的限貸限購(gòu)之類的政策，只能暫時(shí)降低增長(zhǎng)的速度，卻不能真正扭轉(zhuǎn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，只有釜底抽薪，從稅收體制和土地制度上改革，才是行之有效的。 “新國(guó)五條”中的二手房交易征收差額20%個(gè)人稅應(yīng)是可行的，也必定會(huì)帶來(lái)一些效果。有些消費(fèi)者擔(dān)心的稅收仍會(huì)轉(zhuǎn)給購(gòu)房者，本文認(rèn)為這是由不同地區(qū)的供求關(guān)系決定的，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)是賣方市場(chǎng)，由賣家決定價(jià)格，稅收確實(shí)較易轉(zhuǎn)嫁，相反則難以轉(zhuǎn)嫁。“新國(guó)五

10、條”采取在交易環(huán)節(jié)上征稅的方式確實(shí)是一大進(jìn)步，但由于房地產(chǎn)稅收體制的不完善，所以還是引起了大量的爭(zhēng)議。建立房地產(chǎn)稅收制度要著眼于消化存量、平衡供需、穩(wěn)定市場(chǎng)，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)去庫(kù)存化，通過(guò)多稅并舉，差別征收，征、減、補(bǔ)結(jié)合的方式，合理配置與調(diào)節(jié)住房的存量資源，促進(jìn)其合理流動(dòng)。同時(shí)房產(chǎn)稅政策的實(shí)施不能在單一城市開花，單兵突進(jìn)地開征房產(chǎn)稅將造成恐慌性拋售空置房，使房市泡沫破滅，市場(chǎng)將會(huì)崩盤。豑當(dāng)然稅收制度的完善并不單指房產(chǎn)稅，還可以通過(guò)對(duì)個(gè)人所得稅稅目稅率調(diào)整、變革稅制設(shè)計(jì)和征管辦法等舉措進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收調(diào)控。 房屋與土地、房?jī)r(jià)與地價(jià)一直是不可分割相互影響的，房?jī)r(jià)上漲很大一部分原因在于土地價(jià)格的攀升。政府通過(guò)嚴(yán)格用地審批來(lái)控制土地供應(yīng)量，又通過(guò)限制個(gè)人房貸和加息來(lái)影響需求量，結(jié)果導(dǎo)致土地和房產(chǎn)的供需不能達(dá)到某種平衡，加劇了“地荒”的現(xiàn)象，土地供給的稀缺性、間斷性與土地需求的多樣性及投機(jī)性，必然會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)。同時(shí)地方財(cái)政對(duì)土地的依賴性也加劇了地價(jià)的上漲。分稅制改革后，中央財(cái)政收入大幅度上升的，地方財(cái)政收入下降，不進(jìn)入地方財(cái)政預(yù)算的土地出讓金逐步成為地方政府的“第二財(cái)政”。一些地方政府一味地追求土地價(jià)值的最大化，忽視土地的合理利用和有效配置，片