昆明房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測(改)

1、2008年昆明房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測 2008年昆明房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測報告2008年昆明房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測 市場部、戰(zhàn)略投資部2008-2-19目 錄一、宏觀經(jīng)濟運行狀況概述21、2007年云南省宏觀經(jīng)濟運行狀況32、2007年昆明市宏觀經(jīng)濟運行狀況4二、2007年昆明市房地產(chǎn)總體運行狀況概述61、土地供應(yīng)方面62、城市建設(shè)方面73、項目規(guī)劃審批方面74、房地產(chǎn)市場方面91）、2007年昆明市各區(qū)域樓盤放量統(tǒng)計92）、2007年昆明市商品房成交情況10三、現(xiàn)階段昆明市房地產(chǎn)市場成交狀況分析12四、2008年供應(yīng)量預(yù)測131、2008年昆明市商品房供應(yīng)量132、品牌開發(fā)商占供應(yīng)量16五、昆明市房地產(chǎn)

2、市場需求預(yù)測171、城鎮(zhèn)人口居住面積增加需求預(yù)測172、昆明市剛性需求預(yù)測173、昆明主力購買人群分析18六、宏觀政策對昆明市房地產(chǎn)市場的影響預(yù)測181、金融政策182、土地政策233、房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)測23七、2008年昆明市房地產(chǎn)市場價格走勢預(yù)測241、2008年昆明市開發(fā)熱點區(qū)域預(yù)測242、2008年昆明市房地產(chǎn)市場價格總體預(yù)測243、昆明市各區(qū)域房價走勢預(yù)測24八、公司應(yīng)對策略建議25一、宏觀經(jīng)濟運行狀況概述1、2007年云南省宏觀經(jīng)濟運行狀況2001-2006年生產(chǎn)總值及其增長速度據(jù)初步統(tǒng)計：2007年gdp為4700億元，比06年增長了12%。 2001-2006年全社會固定資產(chǎn)投

3、資及其增長速度據(jù)初步統(tǒng)計：2007年全社會固定資產(chǎn)投資為2798.89億元，比06年增長了26.1%。2007年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11496元，扣除價格上漲因素，比上年實際增長7.8%；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出7922元，比上年增長7.3%。2、2007年昆明市宏觀經(jīng)濟運行狀況2007年昆明市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(gdp)1393.69億元，比上年同期增長12.5%，增速比去年同期增長0.2%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)93.95億元，同比增長5.6；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)641.20億元，增長14.9；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)658.54億元，增長11.1。2007年昆明完成全社會固定資產(chǎn)投資818億元，同比增長

4、25.08，2007年昆明市農(nóng)民人均純收入達(dá)4003元，扣除物價因素，實際增長7.1；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12083元，扣除物價因素，實際增長6.1。二、2007年昆明市房地產(chǎn)總體運行狀況概述1、土地供應(yīng)方面2007年3月27日至12月20日，昆明共拍賣土地6869.911畝。其中居住用地拍賣成交13宗，共2073.125畝；商住、辦公用地拍賣成交11宗，共608.55畝：商業(yè)用地拍賣成交6宗，共405.977畝；工業(yè)用地拍賣成交5宗，共1669.194畝；生態(tài)旅游用地拍賣成交1宗，2113.065畝。統(tǒng)計表明，居住用地均價為222.924萬/畝；商住、辦公用地均價為468.93萬/畝；商業(yè)

5、用地均價為34.41萬/畝；工業(yè)用地均價為26.44萬/畝；生態(tài)旅游用地均價為9.79萬/畝。從地域性來看，昆明東市區(qū)共拍出5塊土地，共323.41畝，成交均價277.41萬/畝；南市區(qū)共拍出5塊土地，共1439.943畝，成交均價184.88萬/畝；西市區(qū)共拍出3塊土地，共183.899畝，成交均價257.78萬/畝；二環(huán)及周邊出讓土地5塊，共137.78畝，成交均價493.03萬/畝；安寧市共拍出土地5塊共725.08畝，每畝成交均價為56.35萬/畝；一環(huán)內(nèi)出讓1宗土地，原糖果廠的3.84畝土地賣得4750萬元，平均每畝1236.98萬/畝，樓面地價高達(dá)7422元/。北市區(qū)無土地拍出。與

6、2006年相比，昆明二環(huán)周邊土地成交價格有所下降，與此對應(yīng)的是南市區(qū)、西市區(qū)和東市區(qū)的土地拍賣價格都有所上升。注：數(shù)據(jù)來源于昆明市國土資源局土地成交公示2、城市建設(shè)方面2007年昆明市重點工程建設(shè)投資約123億元，其中續(xù)建項目投資約76億，主要是呈貢新城區(qū)主干道建設(shè)投資20億、新機場征地拆遷18億、市級行政中心建設(shè)9.8億、廣福路改擴建及昆洛路入城建設(shè)投資8.5億； 2007年度新開工投資46.9億元，主要是主城交通系統(tǒng)治理和二環(huán)路改造投資13億。從以上數(shù)據(jù)看出，2007年昆明的主要建設(shè)集中在老城的交通改善以及新城的基礎(chǔ)設(shè)施和行政建設(shè)上，因此可以看出政府在新城建設(shè)以及連接新老城交通方面的努力，

7、未來昆明主要建設(shè)發(fā)展方向朝東南延伸。3、項目規(guī)劃審批方面2007年昆明市申報規(guī)劃審批項目數(shù)量71個，其中審批通過的有46個占申報項目數(shù)量的64.79%，居住類申報審批項目建筑面積占全年申報審批建筑面積的94%，非居住類申報審批項目建筑面積占全年申報審批建筑面積的6%。注：數(shù)據(jù)來源于昆明市規(guī)劃局項目規(guī)劃審批公示4、房地產(chǎn)市場方面1）、2007年昆明市各區(qū)域樓盤放量統(tǒng)計由于年初受規(guī)劃局曾華事件及規(guī)劃項目審批從嚴(yán)的影響，2007年昆明市各區(qū)域新盤放量數(shù)量為61個，放盤量較去年減少26%。下半年放盤量占全年的70%，較去年同期減少22%，其中市中心和市區(qū)受政策影響最大，新盤放量數(shù)量較去年減少75%和6

8、5%。2）、2007年昆明市商品房成交情況2007年昆明商品房合同成交總面積830萬平方米，較去年增長7%，合同成交金額314億元，較去年增長18%，商品房合同成交均價為3783元/，較去年增長10%，合同銷售套數(shù)55412套，其中昆明市購房者占比49，省內(nèi)各地州市購房者占比26，外省市購房者占比24，境外購房者占比1，外地人在昆購房比例首次超過昆明人達(dá)到51%。注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房地產(chǎn)交易中心銷售排行榜20022007年昆明市商品房成交統(tǒng)計年份商品房成交面積(萬)增長率(%)商品房成交金額(億元)增長率2002年179.682003年220.6222.78%672004年511131.62

9、%142111.94%2005年666.6930.47%202.9442.92%2006年773.1515.97%265.3930.77%2007年8307.35%31418.32%三、現(xiàn)階段昆明市房地產(chǎn)市場成交狀況分析2007年12月21日至08年2月13日與2006年同期交易情況對比分析時間銷售面積（）銷售金額（萬元）銷售套數(shù)（套）銷售均價（元/）平均面積（/套）平均總價（萬元/套）2006.12.212007.2.131680082.0755053885 108.48 35.55 2007.12.212008.2.13806571.5339203.8572594

10、205.50 111.11 46.73 同期同比增長-873510.57-211334.32-8228928.65 2.63 11.18 同比增長率-51.99%-38.39%-53.13%28.34%2.42%31.45%注：數(shù)據(jù)來源昆明房產(chǎn)交易中心，其中2008年2月5日至13日為春節(jié)假期，2007年春節(jié)在2月17日。通過2007年12月21日加息后昆明市房產(chǎn)交易中心成交量與2006年同期成交量對比分析可以看出銷售面積、銷售金額和銷售套數(shù)都呈現(xiàn)較大的下滑，下滑比例分別為-51.99%，-38.39%，-53.13%，而成交價格較去年同期增長了28.34%，由此可以看出當(dāng)前市場成交萎縮，受宏

11、觀調(diào)控和加息的影響市場進行持幣觀望期，同時當(dāng)也反應(yīng)出2007年昆明房價大幅上漲后，成交量也在相應(yīng)的減少。四、2008年供應(yīng)量預(yù)測1、2008年昆明市商品房供應(yīng)量預(yù)計2008年昆明市四區(qū)商品房供應(yīng)量為885.28萬序號08年昆明市四區(qū)土地供給量（畝）開發(fā)量（）供應(yīng)量（）公司項目比重1第一季度總量5153.307117391.133528604.74 2二環(huán)線沿線總量528.881373382.391241059.00 3一環(huán)與二環(huán)之間總量713.691307246.66916034.18 4世博片區(qū)總量748.00868796.74868796.74 5東市區(qū)總量1329.621552606.4

12、5964076.51 6西市區(qū)總量658.5510017.84510087.147北市區(qū)總量644.971572282.081308272.36 8廣福路總量1817.352892364.011646601.06 9滇池路總量1991.581164547.52714757.88 10遠(yuǎn)郊區(qū)域總量333.26114324.1125713.64 公司項目1一環(huán)內(nèi)總量287.891115926.48657418.06 2二環(huán)路外7523.288674938.756038305.333二環(huán)路及沿線總量1242.572680629.052157093.1832.51%4一、二環(huán)路及沿線總量1530.46

13、3796555.532814511.2424.92%5供應(yīng)總量9053.7412471494.288852816.577.92%注：數(shù)據(jù)來源根據(jù)昆明規(guī)劃局公示樓盤并結(jié)合2007年在售樓盤的剩余量。根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)（規(guī)劃局公示）統(tǒng)計表明：08年，昆明市預(yù)計有69個商品房項目進入市場銷售（目前在售和未售項目，有規(guī)劃許可證可查），項目規(guī)劃用地9053.74畝，目前的供應(yīng)量約為885萬平米。此外，還有5個經(jīng)濟適用房項目開發(fā)量約33萬平米，5個定向普通住房約196萬平米。由此看來，整個08年昆明樓市新房供應(yīng)量約為：1114萬平米。其中商品房：一環(huán)以內(nèi)的項目有9個，供應(yīng)面積約66萬平米；5個在售項目銷售均價1

14、0680元/平米。建設(shè)項目 環(huán)線區(qū)域均價翠湖太龍公館 一環(huán)內(nèi)15000上東城（一期）一環(huán)內(nèi)9400順城一環(huán)內(nèi)10000moma二期一環(huán)內(nèi)9000南屏?xí)r代一環(huán)內(nèi)10000一環(huán)外到二環(huán)內(nèi)的項目有14個，供應(yīng)面積約91.7萬平米；6個在售項目銷售均價6430元/平米。建設(shè)項目 環(huán)線區(qū)域均價中產(chǎn)風(fēng)尚中心二期 二環(huán)內(nèi)一環(huán)外7300云安尚品小區(qū)二環(huán)內(nèi)一環(huán)外7500百大城市理想花園(一期)二環(huán)內(nèi)一環(huán)外5500明日城市花園二環(huán)內(nèi)一環(huán)外5000時光俊園二環(huán)內(nèi)一環(huán)外7500天城園林居四期二環(huán)內(nèi)一環(huán)外5800 二環(huán)沿線的項目有4個，供應(yīng)面積約124萬平米；3個在售項目銷售均價6066元/平米。若不將金色俊園（650

15、0元/平米）算在內(nèi)，其他在售2個項目價格在5850元/平米。建設(shè)項目 環(huán)線區(qū)域均價金色俊園二環(huán)線6500銀海領(lǐng)域二環(huán)線5700楓藍(lán)國際二環(huán)線6000東市區(qū)的項目有7個，供應(yīng)面積約96萬平米；3個在售項目銷售均價約4780元/平米。建設(shè)項目 環(huán)線區(qū)域均價金色交響家園二期 東市區(qū)3950東驤神駿萬泰住宅小區(qū) 東市區(qū)5200東驤神駿望景苑 東市區(qū)5200西市區(qū)的項目有4個，目前都還沒有開盤銷售。建設(shè)項目 環(huán)線區(qū)域總建筑面積吉寶花園西市區(qū)81930.9中晟溪城西市區(qū)380000森林湖西市區(qū)16085.34一紅鉑金元素西市區(qū)32001.6遠(yuǎn)郊的項目有1個，百大地產(chǎn)的野鴨湖二期，銷售進度約77%，銷售均價

16、6000元/平米。世博片區(qū)的項目有2個，分別是云南映象二期故鄉(xiāng)的云和鳳鳴苑生態(tài)小區(qū)。建設(shè)項目 環(huán)線區(qū)域總建筑面積云南映象二期故鄉(xiāng)的云世博片區(qū)828647.6762鳳鳴苑生態(tài)小區(qū)世博片區(qū)40149.06北市區(qū)的項目有7個，供應(yīng)面積約131萬平米；5個在售項目銷售均價約4800元/平米。立欣洲別墅8200元/平米。建設(shè)項目 環(huán)線區(qū)域均價郡城小區(qū) 北市區(qū)5000天潤金碧園 北市區(qū)4700立欣洲北市區(qū)3900/8200盤江苑二期（上游水岸，方案調(diào)整）北市區(qū)5200江東和諧家園、江東和諧廣場北市區(qū)5200廣福路的項目有14個，供應(yīng)面積約165萬平米；9個在售項目銷售均價約4500元/平米。別墅價約750

17、0元/平米。建設(shè)項目 環(huán)線區(qū)域均價采蓮郡廣福路5600彼岸小區(qū)一期 廣福路3800理想小鎮(zhèn)紅樹灣廣福路4200凱旋花園 廣福路45006000彼岸小區(qū)二期 廣福路4200銀海暢園廣福路5200世紀(jì)半島v期蘋果谷廣福路4800世紀(jì)半島期廣福路380011000星體花園廣福路4500滇池路的項目有7個，供應(yīng)面積約71.5萬平米。2個在售項目銷售均價：普通住宅3500元/平米，別墅18000元/平米。建設(shè)項目 環(huán)線區(qū)域均價鑫益花園二期滇池路3500滇池衛(wèi)城二期滇池路18000滇池衛(wèi)城h2-2區(qū)滇池路18000一季度的供應(yīng)量是根據(jù)35個目前在售項目計算得出，供應(yīng)量約為254萬平米。其中二環(huán)以內(nèi)及二環(huán)沿

18、線12個項目，供應(yīng)量約為92萬平米；二環(huán)以外18個項目，供應(yīng)量約為162萬平米。二季度預(yù)計供應(yīng)（按批后公示推算）47個項目，供應(yīng)面積預(yù)計達(dá)570萬平米，其中二環(huán)以內(nèi)（包括一環(huán)）及二環(huán)沿線16個項目，供應(yīng)量約為136萬平米；而二環(huán)以外則可能達(dá)到31個項目，供應(yīng)量達(dá)434萬平米。三、四季度預(yù)計（按批前公示推算）新增25個項目，面積新增面積預(yù)計達(dá)295萬平米，其中二環(huán)以內(nèi)及二環(huán)沿線10個項目，供應(yīng)量約為126萬平米；而二環(huán)以外則可能達(dá)到15個項目，169萬平米的供應(yīng)量。另外，考慮到1月12日在安寧開盤的萬輝星城（183萬平米，16290戶，第一次開盤900套，目前銷售820套超90%）也會對購房者帶

19、來分流，如果把這部分也加入的話，今年昆明市新建普通商品房的供應(yīng)量約1068萬平米。大于去年全年的成交量 830萬平米（超出238萬平米、28.6%），若再考慮部分項目可能會進入報規(guī)但未公示來分析和推算，2008年整個昆明房地產(chǎn)市場的供需狀況是供應(yīng)量大于需求量。2、品牌開發(fā)商占供應(yīng)量昆明市品牌開發(fā)商占市場供應(yīng)比例統(tǒng)計區(qū)域供應(yīng)量（）品牌開發(fā)商供應(yīng)量（）比例一環(huán)路內(nèi)657418.0624589.283.74%一環(huán)與二環(huán)路之間及沿線2157093.181647620.4376.38%二環(huán)路內(nèi)及沿線2814511.241672209.7159.41%全部8852816.574584371.64251.7

20、8%由此可以看出一環(huán)與二環(huán)路之間及沿線市場供應(yīng)量主要由品牌開發(fā)商控制，一環(huán)與二環(huán)路之間及沿線品牌開發(fā)商對價格的支撐起決定性作用。五、昆明市房地產(chǎn)市場需求預(yù)測1、城鎮(zhèn)人口居住面積增加需求預(yù)測2006年末五華、盤龍、西山、官渡四個主城區(qū)共有68.98萬戶家庭，201.05萬人，分別占全市總戶數(shù)的42.48%和總?cè)丝诘?9.09%。其中非農(nóng)人口有164.9萬，占四個主城區(qū)總?cè)丝诘?2.02%，農(nóng)業(yè)人口有36.161萬，占四個主城區(qū)總?cè)丝诘?7.98%，人口自然增長率6.472000-2006年昆明市人均住宅面積統(tǒng)計年份城鎮(zhèn)人均住宅面積同比增長率農(nóng)民人均住宅面積同比增長率2000年11.9262003

21、年16.236.13%28.8110.81%2004年21.7434.20%33.0 14.54%2005年22.814.92%35.67.88%2006年24.527.50%36.823.43%2007年26.658.69%如城鎮(zhèn)人均住宅面積每年按2-2.5遞增，按主城區(qū)非農(nóng)業(yè)人口164.09萬人計算，人口年增長率6%計算，預(yù)計2008年主城區(qū)人口住房需求在360-420萬左右。同時根據(jù)2007年昆明市商品房成交比例來看，地州及省外購房比例占成交量的51%，2007年昆明市商品房成交量為830萬，如果保持這一比例，預(yù)計2008年地州及省外消費者需求面積在380-430萬左右，因此預(yù)計2008

22、年昆明市市場住宅需求在720-860萬之間。（注：僅考慮人口因素，未考慮政策等變化因素）2、昆明市受婚姻影響的剛性需求預(yù)測年份結(jié)婚（對）離婚（對）2006年1199032182007年2072158752008年預(yù)計16000-180005500-6000合計21500-24000按40-60%結(jié)婚和離婚再次購房計算，預(yù)計2008年因結(jié)婚和離婚而引發(fā)的購房剛性需求在8500-14000套之間。3、昆明主力購買人群分析從上圖可以看出18歲到60歲的群體占66.2%，這說明昆明市人口發(fā)展處于一個平衡發(fā)展時期，生產(chǎn)力非常旺盛。而從目前房地產(chǎn)市場消費的群體來看，無論是23年內(nèi)潛在的住房需求群體，首次置

23、業(yè)群體，還是多次置業(yè)群體，大部分都屬于1860歲這個階段，這樣看來昆明市住房消費群體數(shù)量還是非常大，這也是支持2007年房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的重要原因，而這個原因?qū)⒃?008年及2008年之后的一段時間持續(xù)產(chǎn)生影響。六、宏觀政策對昆明市房地產(chǎn)市場的影響預(yù)測1、金融政策關(guān)鍵詞：從緊的貨幣政策，存款準(zhǔn)備金率，信貸，融資 材料一：從2008年1月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。至此，存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率升至15%的新高點。 本次上調(diào)是2008年內(nèi)的首次上調(diào)，且上調(diào)幅度重新回歸0.5個百分點，并未延續(xù)上次1%的步長。對于此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，央行解釋其目的仍然為

24、“落實從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長”。業(yè)內(nèi)人士指出，本次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率與央行年度工作會議精神完全吻合。央行工作會議在解讀從緊貨幣政策時，將嚴(yán)格控制貨幣信貸增長作為首項調(diào)控目標(biāo)。會議指出，在國際收支平衡未取得實質(zhì)性進展之前，將繼續(xù)通過上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和公開市場操作等方式，大力對沖流動性，加強窗口指導(dǎo)，引導(dǎo)商業(yè)銀行控制信貸投放，抑制銀行體系的貨幣創(chuàng)造能力。2007年10次上調(diào)準(zhǔn)備金率，準(zhǔn)備金工具已基本成為月度調(diào)控。在從緊的貨幣政策作用下，2007年4季度的貨幣信貸數(shù)據(jù)樂觀，m2（廣義貨幣供應(yīng)量）增速降至16.72%，12月份新增貸款僅485億元，全年信貸增

25、速僅超預(yù)期1.1個百分點。2008年信貸調(diào)控將由年度調(diào)控變?yōu)榧菊{(diào)，盡管進入2月份已半月，但各家銀行放貸保持了2007年末的謹(jǐn)慎，貸款增速并未呈現(xiàn)爆炸式增長。央行上調(diào)準(zhǔn)備金率目的是為鞏固緊縮效果，這在一定程度上將對部分銀行業(yè)務(wù)造成一定影響。 存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整次數(shù)時間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度2208年01月25日14.5%15%0.5%2107年12月25日13.5%14.5%1%2007年11月26日13%13.5%0.5%1907年10月25日12.5%13%0.5%1807年09月25日12%12.5%0.5%1707年08月15日11.5%12%0.5%1607年06月5日11%11.5%

26、0.5%1507年05月15日10.5%11%0.5%1407年04月16日10%10.5%0.5%1307年02月25日9.5%10%0.5%1207年01月15日 9%9.5%0.5%1106年11月15日 8.5%9%0.5%1006年08月15日8%8.5%0.5%906年07月05日 7.5%8%0.5%804年04月25日 7%7.5%0.5%703年09月21日6%7%1%699年11月21日8%6%-2%598年03月21日13%8%-5%488年9月12%13%1%387年10%12%2%285年 央行將法定存款準(zhǔn)備金率統(tǒng)一調(diào)整為10% 184年央行按存款種類規(guī)定法定存款準(zhǔn)備

27、金率，企業(yè)存款20%，農(nóng)村存款25%，儲蓄存款40%存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整后的股市表現(xiàn)次數(shù)公布時間調(diào)整前調(diào)整后幅度公布后首個交易日滬指表現(xiàn)1108年01月16日14.5%15%0.5%-1007年12月08日13.5%14.5%1%上漲1.38%907年11月10日13%13.5%0.5%下跌2.4%807年10月13日12.5%13%0.5%上漲2.15%707年09月06日12%12.5%0.5%下跌2.16%607年07月30日11.5%12%0.5%上漲0.68%507年05月18日11%11.5%0.5%上漲1.04%407年04月29日10.5%11%0.5%上漲2.16%307年0

28、4月5日10%10.5%0.5%上漲0.43%207年02月16日9.5%10%0.5%上漲1.40%107年01月5日9%9.5%0.5%上漲0.94%材料二：2007年12月日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議在部署明年經(jīng)濟工作時明確提出，明年要實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策。這是中國自1998年以來實行了10年穩(wěn)健貨幣政策后的首次調(diào)整。中央經(jīng)濟工作會議指出，將進一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的重要作用，嚴(yán)格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏。彭興韻認(rèn)為，今后的貨幣政策還要看未來經(jīng)濟形勢的變化，并不一定意味著繼續(xù)提高利率和準(zhǔn)備金率。2008年實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策后，一系列具有明確信號意義的金融

29、信貸新政隨之而至，內(nèi)容涵蓋提高存款準(zhǔn)備金率、限制2008年的貸款總額、進一步嚴(yán)格住房消費貸款管理等多項調(diào)控政策。根據(jù)央行此前公布的數(shù)據(jù)，10月末中國廣義貨幣供應(yīng)量（）余額同比增長18.47，增幅比上年末高1.53個百分點。同時，今年前10月人民幣新增貸款已是去年新增貸款的1.1倍。材料三：目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)72.7%。不久前，作為深圳當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)公司的國基房地產(chǎn)公司被債權(quán)人申請破產(chǎn)清算。深圳國基負(fù)債總額為9.06億余元，成為迄今為止中國房地產(chǎn)最大的破產(chǎn)案。2007年下半年以來，由于房地產(chǎn)政策及市場環(huán)境風(fēng)云突變，早就使一些實力不足的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營難以為繼。在宏觀調(diào)控的

30、影響下，房地產(chǎn)市場已進入了“大魚吃小魚”的兼并時代，中小發(fā)展商正在不斷地被實力雄厚的大發(fā)展商兼并。金融政策影響綜述負(fù)面影響：開發(fā)商融資難，個人房貸審核嚴(yán)，房價上漲速度將被抑制 法定存款準(zhǔn)備金是傳統(tǒng)的三大貨幣政策工具之一，此次上調(diào)將是央行今年第1次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，是自2007年以來第11次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。這一存款準(zhǔn)備金率水平已經(jīng)達(dá)到20年以來的歷史新高。此次上調(diào)旨在繼續(xù)回收流動性，是對從緊貨幣政策的響應(yīng)。理論上認(rèn)為：多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，能直接凍結(jié)商業(yè)銀行資金，抑制銀行信貸資金過快增長，從而防止房地產(chǎn)市場過多“泡沫”的出現(xiàn)，穩(wěn)定房價。 房地產(chǎn)公司的融資難度將進一步加大，部分公司有可能希望盡快

31、賣掉房子后回籠資金，這樣就不利于抬高價格。對于個人房貸而言，央行前幾次提高存款準(zhǔn)備金率和加息，對個人房貸的影響是個逐步的過程，一開始影響不大，但隨著政策的深入，個人房貸也將受到波及，首先的反應(yīng)就是銀行審核貸款更嚴(yán)格、貸款成數(shù)要降低，一部分貸款將執(zhí)行基準(zhǔn)利率，而非比基準(zhǔn)利率低15的優(yōu)惠利率。而市民貸款難度的增大，將會在客觀上抑制商品房的銷售量，從而抑制房價的快速上漲。蝴蝶效應(yīng)：在評估貨幣升值影響時，應(yīng)該對人們的心理因素給予高度的重視，在07年人們的趨利心理和從眾心理非常普遍，并隨著市場的升溫表現(xiàn)得非常充分，這會對資本市場和房地產(chǎn)價格上升起到明顯的推波助瀾作用。而在剛剛到來的2008年，受限政策及

32、其他原因，人們對房地產(chǎn)市場的價格表現(xiàn)的十分謹(jǐn)慎，并處于觀望階段。目前看來2008年央行對房地產(chǎn)市場的信貸調(diào)控不僅表現(xiàn)在控制總量、按季度審批方面，還可能上調(diào)開發(fā)貸款的利率。大浪淘沙意味著行業(yè)集中度提高，一些競爭力較強的企業(yè)將贏得更大的市場空間。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，利潤空間正在縮小，洗牌周期縮短，房地產(chǎn)行業(yè)的操作模式和存在形態(tài)已然改變。如何在商業(yè)模式、融資渠道和競爭策略上創(chuàng)新，是決定去留的關(guān)鍵。 貨幣政策影響：央行一再收緊銀根的金融政策，意味著我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策開始逐步由穩(wěn)健轉(zhuǎn)變?yōu)榫o縮，以抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長和打擊投機炒房行為。正面影響： 財富效應(yīng)、機遇出現(xiàn)財富效應(yīng)的表現(xiàn)：由于資金面的充裕

33、、股市的上漲以及整體經(jīng)濟的景氣，居民的收入水平將得到較大的提高，并進而刺激人們形成強烈的財富效應(yīng)，那么房地產(chǎn)將作為消費升級的主要聚焦點將得到大家的追捧，從而提升對房地產(chǎn)的有效需求。機遇：一些地方的小開發(fā)商由于難以籌措資金，不得不將手中的土地轉(zhuǎn)賣或以項目、股權(quán)來融資。整個市場2008年的土地供應(yīng)量將隨之增加，這對有實力但是缺少土地可開發(fā)的開發(fā)商來說是一個機遇。同時這將加速一些小型開發(fā)商被淘汰出局的進程，并推動房地產(chǎn)業(yè)巨頭的誕生。2、土地政策1）、9月21日，國土資源部出臺招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(39號令)焦點：39號令規(guī)定同一宗地有兩個以上的競拍者時，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式

34、出讓;開發(fā)商不付清全部土地出讓金不得分期取得土地證。2）、12月5日，國務(wù)院總理溫家寶簽署第511號國務(wù)院令，公布中華人民共和國耕地占用稅暫行條例。條例自2008年1月1日起施行。焦點：占用耕地者須按實際占用面積，一次性征收耕地占用稅。3）、2008年1月6日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知。焦點：要求各地政府從嚴(yán)控制城市用地規(guī)模。土地閑置滿兩年，依法無償收回;閑置滿一年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。影響：土地政策影響綜述2007年國家進一步收緊地根，同時土地供應(yīng)也進一步制度化、透明化。在土地政策如此嚴(yán)格的2007年，全國各地的地價一再被刷新，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象屢見

35、不鮮。商用物業(yè)市場由于本身抗風(fēng)險能力較強，理性程度較高，土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控政策影響不大。3、房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)測樓市的宏觀調(diào)控在堅持了兩三年后，對房地產(chǎn)快速上漲的勢頭遏制收效甚微。在此情況下，2008年國家的宏觀調(diào)控政策將吸取往年的經(jīng)驗和教訓(xùn)的情況下，更加成熟、理性和合理。未來的調(diào)控政策的特點和方向?qū)⒅饕憩F(xiàn)在幾方面：保障性住房將成為穩(wěn)定房價的重要手段；中等收入群體將可能進入保障范圍；緊縮性政策將是主基調(diào)并持續(xù)產(chǎn)生影響，有可能貨幣和財政兩方面均更加緊縮；調(diào)控政策將強化總量，淡化結(jié)構(gòu)，“有保有壓，區(qū)別對待”；人民幣升值的速度和幅度有可能進一步加大。七、2008年昆明市房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測1、2008

36、年昆明市開發(fā)熱點區(qū)域預(yù)測通過對2008年昆明市供應(yīng)量的預(yù)測分析可以看出，一環(huán)路與二環(huán)路之間及沿線、北市區(qū)、廣福路、滇池路和東市區(qū)將是今年的熱點開發(fā)區(qū)域，預(yù)計推出53個項目占預(yù)計總推出項目數(shù)量的76%。2、2008年昆明市房地產(chǎn)市場價格總體預(yù)測有利房價上漲因素：首先昆明市的經(jīng)濟狀況運行良好，依然保持快速增長的態(tài)勢，居民收入水平不斷增加，隨著經(jīng)濟實力的增長，居民改變居住環(huán)境的意愿也會不斷加強，同時 “一元制” 戶籍制度的實施，將促進未來昆明城市人口擴充，增加城市住房的需求。其次市區(qū)土地供應(yīng)稀缺、土地成本和開發(fā)成本的攀升以及市場貨幣流動性過剩，都使房價上漲。再次，昆明人口的增長以及結(jié)婚離婚人數(shù)的預(yù)測

37、等剛性需求將直接拉動住房需求。不利房價上漲因素：但是持續(xù)的加息和調(diào)控政策增加了投資房屋的成本，使投資性需求在短期內(nèi)得到抑制，自住型需求短期內(nèi)持幣觀望，市場熱度和活力降低，同時現(xiàn)階段市區(qū)的房價也在高價位運行，市場供應(yīng)量較大，房價大幅增長乏力。綜合昆明房價上漲的有利和不利因素，預(yù)計2008年昆明房價依然會保持穩(wěn)中略有上升的態(tài)勢，但同時在2008年上半年存在價格僵持階段，下半年可能維持平衡態(tài)勢或略有上升。3、昆明市各區(qū)域房價走勢預(yù)測一環(huán)路內(nèi)房價走勢：由于一環(huán)路內(nèi)供應(yīng)量較少，市場供需不平衡，購房生活交通設(shè)施的便捷性，但同時現(xiàn)在此區(qū)域內(nèi)的項目銷售價格已經(jīng)在高位運行，價格上漲空間很小，所以一環(huán)路內(nèi)的價格將

38、繼續(xù)維持現(xiàn)狀。一環(huán)與二環(huán)路之間及沿線房價走勢：一、二環(huán)之間由于該區(qū)域供應(yīng)量較少，區(qū)位優(yōu)勢明顯，且價格與一環(huán)內(nèi)的項目相比存在較大價差，預(yù)計2008年該區(qū)域內(nèi)的項目價格將會有一定會的上漲?，F(xiàn)階段昆明市一環(huán)路與二環(huán)路之間的均價在6430元/，但因為受觀望氣氛的影響，價格不會出現(xiàn)上漲過快或漲幅較大，應(yīng)該在10%以內(nèi)，均價7000元/以內(nèi)。二環(huán)路沿線區(qū)域，目前的均價在6066元/，但由于供應(yīng)量較大，現(xiàn)階段開盤銷售項目銷售狀況不佳、待開發(fā)項目較多。故房價上漲的可能性不大。但是又因為現(xiàn)階段二環(huán)路開發(fā)項目的76.38%都是品牌開發(fā)商所開發(fā)，出于對品牌和聲譽的考慮，在市場前景不明朗的情況下不大可能冒然降價銷售，所以，預(yù)計2008年二環(huán)路沿線房地產(chǎn)價格應(yīng)該與目前價格持平。二環(huán)路外房價走勢：根據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計顯示，二環(huán)路外2008年供應(yīng)土地總量為7523.28畝，開發(fā)量為8674938.75，供應(yīng)量為6038305.33，相當(dāng)于2007年昆明商品房總成交量830萬的73%。由于二環(huán)路以內(nèi)和二