深圳華強北項目投資分析報告

1、深圳華強北項目投資分析報告一、項目基本情況1、區(qū)位概況和項目四至項目地塊位于深圳華強北商圈，該商圈被商務部授予“中國電子第一街”榮譽，其對于深圳市的意義和地位，類似于淮海路對于上海、王府井對于北京，不僅僅是一條商業(yè)街，更是存在于城市意向中的名片。目前，該商圈集中了賽格、華強、桑達、華發(fā)等20多家上市公司總部；擁有賽格、華強、賽博、新亞洲等10多家大型家電專業(yè)市場，茂業(yè)、天虹等知名百貨商場，形成了電子電器、通訊、百貨、服裝、金融證券、房地產(chǎn)、餐飲等行業(yè)匯集的綜合型商圈。商圈內(nèi)總商業(yè)經(jīng)營面積達到80萬平方米，日均客流量達到53萬人次。項目地塊詳細小區(qū)位圖：嘉華批發(fā)市場女人世界名店中高檔餐飲區(qū)低檔餐

2、飲士多店地塊位于華強北振華路和中航路交匯處的東南面，項目四至：東面：華強廣場，36層；南面：新亞洲國利大廈，32層；西面：中航鼎誠國際，30層；北面：振華路，女人世界名店，嘉華批發(fā)市場。2、周邊環(huán)境和交通配套 辦公環(huán)境：項目周邊商務氛圍較濃厚，辦公用戶多是與電子、貿(mào)易相關行業(yè)的中小型企業(yè)?，F(xiàn)有寫字樓中，除部分新建寫字樓外，原有寫字樓品質不高； 居住環(huán)境：華強北東區(qū)住宅項目較多，多數(shù)為深圳最早期開發(fā)的公務員住宅；另有燕南路88號、雍怡閣等少數(shù)2004后住宅項目。華強北區(qū)域的醫(yī)院、學校、體育館、公園等配套齊全，居住配套非常成熟和完善。 酒店市場：該區(qū)域有1家5星級酒店、1家4星級酒店和4家3星級及

3、經(jīng)濟型酒店。該區(qū)域的酒店市場較為飽和，入住率也不佳，并且同羅湖口岸、福田中心區(qū)等區(qū)域酒店市場相比，缺乏競爭力。 交通配套：華強北區(qū)域規(guī)劃有地鐵1、2、3、7號線，目前地鐵1號線已通行，在建的2號和3號線將于2011年建成，7號線尚在規(guī)劃中。除軌道交通外，該區(qū)域的公共交通體系非常擁堵，特別是項目北面振華路、東面華強路。3、項目規(guī)劃指標 根據(jù)新大好實業(yè)發(fā)展有限公司提供項目地塊改造規(guī)劃說明，項目地塊基本指標如下：序號項目指標數(shù)值（）備注1總用地面積7736.41.1 其中：建設用地面積7736.42規(guī)劃指標2.1 容積率142.2 建筑密度44%基底面積34042.3 綠地率20%2.4 限高3計容

4、建筑面積1083104樓面地價 6094元/按對方6.6億元報價計4、項目現(xiàn)狀項目地塊為劃撥用地，用地性質為工業(yè)倉儲用地，但項目地塊現(xiàn)有物業(yè)作為商業(yè)與辦公用房。資料顯示，項目現(xiàn)用地單位為深圳駿嘉投資有限公司，實際控制人為新大好實業(yè)發(fā)展有限公司，剩余20年的土地使用年限（土地年限從1979年10月12日到2029年10月11日）。項目地塊內(nèi)現(xiàn)為兩棟由工業(yè)廠房改造加蓋的建筑，總建筑面積約3.3萬平米，期間經(jīng)過多次改造，房屋性能受到較大破壞，質量一般（對方資料顯示證載面積為22000，地上建筑物登記價為2.5億元）。5、項目屬性特點界定通過分析，本項目具有如下幾點特點：5.1 隸屬深圳市市級商圈，中

5、國電子第一街，日均人流量50萬人次，是深圳目前營業(yè)額最大的綜合性商業(yè)區(qū)；5.2 地塊周邊人流量巨大，但外部交通很擁堵，特別是項目北面和東面道路；5.3 地塊屬內(nèi)街性質，使該項目知名度和昭示性均不佳；而四周更是均為30層以上建筑，這給項目昭示性帶來較大影響；5.4 項目占地小，單層面積受制約。項目總占地僅有7736.4平，而44%建筑密度使項目單層面積最大僅能為3400平，這使得項目無法與大型商業(yè)體、shopping-mall相抗衡；5.5項目產(chǎn)權復雜，談判成本高。項目產(chǎn)權關系復雜，存在3方業(yè)主，這都大大增加了項目談判成本和最終不確定性；5.6 地塊用地性質為工業(yè)倉儲用地，且土地年限僅剩20年，

6、因此本項目若想合法開發(fā)商業(yè)辦公性質物業(yè)，需通過變性、補交地價和招拍掛重新取得，這均給項目增加很大成本。二、項目物業(yè)定位和投資規(guī)劃分析1、項目定位根據(jù)對項目特點和屬性分析，我們對項目整體定位為：以商業(yè)為核心的中型復合地產(chǎn)，復合業(yè)態(tài)包括商業(yè)、商務寫字樓、soho商務公寓。定位詮釋：1.1 市級商圈的屬性和地塊自身素質，都決定了本項目是一個以商業(yè)為核心功能的多業(yè)態(tài)復合地產(chǎn)；1.2 在業(yè)態(tài)上，該區(qū)域的商務寫字樓和以商務居住為一體的soho公寓都具有很大市場；1.3 而本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)，則存在較大難點：交通和人流擁堵，動線較難組織；四周被包圍成內(nèi)街；地塊占地小，單層面積不足，店前廣場也擁擠。這些問題都將

7、對商業(yè)的招商和運營產(chǎn)生較大影響。2、項目市場分析：2.1 商業(yè)市場租金分析華強北商圈內(nèi)商鋪出租率良好，其中華強北沿線的臨街街鋪及百貨商場的一層商鋪的月租金可達到500-1200元/平方米，特別是比較成熟的賽格廣場、華強電子世界、賽博廣場等。根據(jù)市場租金情況，及我司華強北群星店租金情況，并結合項目自身位置及其他屬性的綜合考慮，我們對本項目蘇寧旗艦店的起始月租金定位270元/平方米，每年遞增3%，直至租金達到350元/平方米的經(jīng)營穩(wěn)定期為止。2.2 寫字樓市場售價分析華強北中小企業(yè)眾多，但寫字樓新增供應不足，并且現(xiàn)有寫字樓產(chǎn)品無法滿足區(qū)內(nèi)企業(yè)的改善性需求，因此該區(qū)域內(nèi)寫字樓市場存在大量需求且市場風

8、險小。對比近期該區(qū)域在售寫字樓華強廣場的售價及深圳全市近期寫字樓項目銷售情況，我們對本項目的寫字樓售價定為26500元/平方米。2.3 商務公寓市場售價分析華強北內(nèi)眾多中小型企業(yè)對商務公寓產(chǎn)品產(chǎn)生強大的需求，區(qū)內(nèi)此類產(chǎn)品亦長期處于供不應求的局面，無論租金還是售價均較高，具有很大的市場消化力和支撐。此類公寓的主要客戶為華強北私營企業(yè)主、it創(chuàng)業(yè)者，羅湖金融中心區(qū)和福田cbd工作的白領。根據(jù)目前在售和已售的華強廣場、新亞洲國利大廈、東方時代廣場、群星廣場等項目，對本項目的公寓定價為24000元/平方米。3、項目投資規(guī)劃分析根據(jù)項目定位，我們對本項目物業(yè)規(guī)劃、售價、租金和經(jīng)營方式等進行分析，如下表：

9、類型面積售價/租金經(jīng)營方式樓層計容積率蘇寧電器旗艦店17000以月租金270作為平均數(shù)自營1-5f（6f是設備層）寫字樓57000均價26500元/平方米保留30%物業(yè)其余銷售9f-42fsoho公寓34310精裝均價24000元/平方米銷售9f-38f小計108310不計容積率地下商業(yè)6189平均月租金400自營及街鋪招商（若可售則出售）地下1f地下室12378（350個車位）每個車位月收益1200自用收租地下2-3f合計126877注：1、本方案是在2個投資規(guī)劃方案比較后建議優(yōu)選的方案，雖然商業(yè)面積有所減少，但整體投資收益和市場風險控制均更優(yōu)； 2、該方案中各物業(yè)業(yè)態(tài)的產(chǎn)品形象檔次定位、規(guī)

10、劃面積、產(chǎn)品設計定位、市場租金和售價定位等分析詳見市場分析報告。 附：項目規(guī)劃方案示意圖：樓層總建面積()寫字樓soho公寓建筑高度單層建筑面積()層高(m)單層建筑面積()層高(m)44f辦公38層,建面57000；公寓31層，建面34310。15004m180米43f15004m.15004m.15004m37f15004m13103.2m127.2米36f15004m11003.2m.15004m11003.2m.15004m11003.2m9f15004m11003.2m8f15004m11003.2m7f15004m11003.2m6f6f為設備層和部分露臺商業(yè)5層，蘇寧電器旗艦店1

11、70003m28米5f電器34004.5m4.5m25米4f電器34004.5m4.5m3f電器34005m5m2f電器34005m5m1f電器34006m6m-1f地下商業(yè)6189商業(yè)61894.5m4.5m-2f停車12378停車及設備61893.4m-3f停車及設備61893.4m三、投資測算分析1、投資測算前提和假設條件說明1.1 本次測算是以“改變土地用途，從工業(yè)倉儲變性為商業(yè)辦公的綜合用地；增加項目容積率；土地使用年限可延長至法定最高年限（深圳綜合用地是50年）”為測算前提。這三方面，需要通過補交部分地價、通過重新招拍掛獲得。根據(jù)前期所得資料顯示，該區(qū)域商業(yè)補交土地出讓金為5500

12、元/平米，辦公、公寓補交土地出讓金為4800元/平米。因此按我司初步業(yè)態(tài)規(guī)劃，需補交土地出讓金約5.3億元。另一方面，根據(jù)業(yè)主方提出的項目現(xiàn)有房地產(chǎn)轉讓對價6.6億元，另加上土地契稅，則本項目的土地綜合成本為12.3億元，折合樓面地價為11334元/平方米。1.2 本項目的soho商務公寓帶精裝修銷售，裝修標準1200元/平方米。2、項目開發(fā)總投資估算表根據(jù)測算，本項目投資總額為20.3億元，平攤到計容建筑面積上每平方米為18767元。這其中土地成本12.2億元占到全投資的60.4%，建安成本5億元，占到24.7%，明細見下表：序號項目名稱總額（萬元）單價(元/)占總投資比例1土地成本122,

13、75411,33460.4%2前期工程費2,5572361.3%3建安工程50,1044,62624.7%4管理費7,0176483.5%5不可預見費2,6332431.3%6其他費用317290.2%公用設施專用基金3,7083421.8%7財務費用5,9945532.9%8銷售費用8,1867564.0%9合 計203,26918,767100.0%注：上表中的單價為按計容積率建筑面積分攤計算的單價3、項目損益表根據(jù)項目的市場定位、售價和租金的定位、及項目銷售和出租投資計劃，我部測算得到該地塊的利潤估算表：序號項 目計算公式 金額（萬元） (1)經(jīng)營總收入460,618(1.1)銷售收入2

14、33,873(1.2)商業(yè)出租收益140,655(1.3)商業(yè)出租凈收益結轉86,091(2)總投資成本189,090(3)銷售費用8,186(4)銷售稅金及附加12,278(5)商業(yè)出租經(jīng)營成本15,827(6)商業(yè)出租稅金及附加7,455(7)預征土地增值稅2,339(8)財務費用5,994(9)利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6) -(7) -(8)219,450(10)所得稅(9)25%54,862(11)凈利潤(9)-(10)164,587(12)成本利潤率利潤/總投資107.96%(13)成本凈利潤率凈利潤/總投資80.97%4、項目動態(tài)經(jīng)濟測算和財務指標評價通過

15、對項目動態(tài)經(jīng)濟測算，我們得到本項目主要的評價指標，具體如下表：序號項 目指標1占地面積7,736 2總建筑面積（含地下面積）126,877 3計容建筑面積108,310 4項目總投資203,269 萬元4.1資本金投入126,557萬元5項目總經(jīng)營收入460,618萬元5.1項目銷售收入233,873 萬元5.2商業(yè)出租凈收益140,655 萬元5.3商業(yè)出租凈收益結轉86,091 萬元6期間經(jīng)營成本和稅金總計37,899萬元7利潤總額219,450 萬元8稅后利潤164,587 萬元9投資利潤率（稅前）107.96%10投資凈利潤率（稅后）80.97%11資本金利潤率130.05%12財務凈

16、現(xiàn)值（fnpv；ic=8%）17,161.43萬元13財務內(nèi)部收益率（firr）9.71%14動態(tài)投資回收期19.02年15靜態(tài)投資回收期5.2年16貸款償還期3 年4.1 通過對項目財務分析，本項目靜態(tài)財務指標上： 本項目總投資20.3億元，期間經(jīng)營成本和稅金總計3.8億元，總經(jīng)營收入（含出租收入）為46億元，因此項目的靜態(tài)利潤為21.9億元，稅后利潤為16.5億元。稅前投資利潤率為107.96%，稅后利潤率為80.97%，資本金利潤率為130.05%。 本項目貸款3.7億元（以貸款不用于補交地價為操作前提），貸款償還期為3年。同時，本項目的動態(tài)財務指標主要為： firr為9.71%，fnp

17、v（ic=8%）為1.72億元，動態(tài)投資回收期19.02年，靜態(tài)投資回收期5.2年。從上述指標分析，本項目靜態(tài)指標較好，即在不考慮時間價值情況下，項目收益絕對值較高。但是，對于項目動態(tài)指標，相對于12.6億元的自有資本金，1.7億元的財務凈現(xiàn)值收益就顯得較差，同時19年的動態(tài)投資回收期也是不符合財務評價標準，并且9.71%內(nèi)部收益率也是無法與房地產(chǎn)行業(yè)平均內(nèi)部收益率相比的。4.2 另一方面，從絕對收益分析，本項目的寫字樓和公寓銷售所得的23.4億元，基本可回收項目20.3億元的總投資和近1.5億元的銷售稅費，但仍不足以繳納相應的銷售所得稅和后期商業(yè)運營的啟動資金。因此，在通過銷售回籠資金后，本

18、項目將獲得一個17000平方米的蘇寧旗艦店商業(yè)、6000平地下一層商場及350個停車位。綜上所述，本項目從商業(yè)價值角度分析，在業(yè)主方報價6.6億元土地地價情況下，本項目整體收益較差，僅達到資金使用的盈虧平衡點，因此該地價較高，市場風險抵抗力弱。同時，對于12.7億元的自有資金使用，不如用6億元收購一宗同區(qū)位17000平方米的商業(yè)物業(yè)（該商業(yè)平均價格可達35000元/平方米），同時用剩余6.7億元自有資金操作一個20億元總投資的住宅項目，所能獲得收益和時間價值均將超過本項目。四、投資分析結論綜上所述，本項目地塊外部區(qū)位好，符合公司旗艦店核心商圈的要求，具有一定投資價值。但項目自身存在較多瑕疵，其

19、中產(chǎn)權和土地性質可通過談判和操作解決，但四周道路造成類“內(nèi)街”瑕疵則將成為項目未來發(fā)展的硬傷。 附件一：城市基本宏觀經(jīng)濟信息人口城市總人口1500萬市區(qū)人口861.55萬備選址能輻射的人口500萬備選址周邊消費人群構成特點高收入階層居多消費力城市消費品零售總額1915.03億城市gdp總額6765.41億人均gdp79221元附件二：項目宏觀區(qū)位圖附件三：區(qū)域周邊商鋪租金水平一覽表位置面積（平米）租金（元/天.平米）福田華強北近興華華聯(lián)大廈市中心華強北附近40（使用面積）18.33深圳福田八卦嶺八卦商鋪15055.56福田深南大道大廈3005.56華強北大廈地鐵站口4511.11華強北大廈10

20、818.52華強南中醫(yī)院附近2010.00福田上沙天安數(shù)碼大廈5033.33華強北知名專業(yè)為兒童商場6315.22新世界百貨大廈3148.39華強北京華美食街旺鋪1030.00福田上沙惠聯(lián)發(fā)商場附近6011.11福田上沙附近8014.58華強北旺鋪2234.85天安數(shù)碼城上沙中心5040.00華強北都會100附近4514.07福田cbd中心區(qū)商鋪春暉苑100075.00福田華強北賽格附近1033.3附件四：樓盤銷售信息項目名稱地址類型地上建筑面積總建筑面積售價物業(yè)管理費（元/平米.月）五角大廈福田區(qū)濱河大道新洲區(qū)域商住411838450葵花公寓福田區(qū)石廈北一街與濱河大道交匯處商住300022331.58360004.5中城天邑花園福田區(qū)新洲南路福田