浙江舟山房地產(chǎn)市場研究報告

1、 一、宏觀趨勢二、規(guī)劃狀況以及區(qū)位價值1.舟山總體規(guī)劃城市定位 舟山定位為建設(shè)海洋經(jīng)濟強市、海洋文化名城、最適宜人類居住的海上花園城市城市價值舟山擁有港口、漁業(yè)、旅游三大優(yōu)勢。海洋經(jīng)濟發(fā)展迅速。臨港工業(yè)、港口物流、海洋旅游和現(xiàn)代漁業(yè)等四大基地雛形形成。臨港工業(yè)：船舶工業(yè)，全國重要的修造船基地和船舶配件、船舶和船用商品交易市場。港口物流：海運業(yè)，運輸、倉儲、貨代、流通等港口服務(wù)業(yè)，集裝箱物流、能源中轉(zhuǎn)儲運、礦砂中轉(zhuǎn)配送、煤炭加工配送、化工品儲運、糧食儲運等基地，到“十一五”末，形成以深水港口為特色的世界級港口物流中心?，F(xiàn)代漁業(yè)：穩(wěn)定近海漁業(yè)捕撈，拓展遠洋漁業(yè)，建設(shè)全國最大的海洋捕撈和遠洋漁業(yè)基地

2、。水產(chǎn)加工業(yè)：舟山是中國最大的海水產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、銷售基地，以水產(chǎn)品精深加工和交易市場為平臺。海洋旅游：十大旅游景區(qū)其他工業(yè)：海洋生物、海洋醫(yī)藥、紡織機械、塑料機械、汽車配件城市規(guī)劃“中心城區(qū)現(xiàn)代化、本島城鄉(xiāng)一體化、主要大島城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略新城、定海、普陀三組團形成聯(lián)系緊密、各具特色的一體化中心城區(qū)舟山本島南生活、北生產(chǎn)的城市框架市行政中心遷入臨城新城2.普陀區(qū)規(guī)劃區(qū)位價值全國著名的漁港，國家重要的海洋開發(fā)基地，舟山市旅游金三角的組成部分。用地布局結(jié)構(gòu)受地理和用地條件的影響，普陀城區(qū)只有沿海呈帶狀發(fā)展，整個城區(qū)主要分為：1、浦西：以發(fā)展工業(yè)為主，如海洋工業(yè)園區(qū)，同時結(jié)合勾山鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)；建設(shè)、完善

3、浦西勾山開發(fā)區(qū)。2、沈家門：普陀區(qū)經(jīng)濟商業(yè)中心。3、東港新城區(qū)：為普陀區(qū)政治、文化中心，人口集散居住新區(qū)，完善城市配套設(shè)施。4、城北：為城市后花園，居住區(qū)，目前剛進入土地整理，建設(shè)初期，將起到平抑房價的作用。5、魯家峙：海洋觀光旅游區(qū)，如海底隧道。近期發(fā)展由于沈家門已沒有發(fā)展腹地，普陀區(qū)以沈家門老城區(qū)為中心，呈四面發(fā)展之勢，東面為東港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，西面為勾山蒲西，北面為城北區(qū)，南接魯家峙。3.東港區(qū)位價值緊臨沈家門，坐車至市中心30分鐘居住新區(qū)，為普陀區(qū)政治、文化中心三、地塊價值地塊方正容易規(guī)劃本地塊為填海覆地，現(xiàn)場地基本平整，但受總體工程影響周邊將建立較為完整的配套設(shè)施四、住宅市場分析東港春天

4、開發(fā)商：舟山昌正置業(yè)有限公司總建：200000總戶數(shù)：685戶（一期288戶二期277戶）產(chǎn)品：小高層、高層、疊加、雙拼面積配比：面積戶數(shù)所占比例88-999735%115-1197728%1256022%193-19883%232-29873%177-206（疊加）249%249-253（雙拼）62%價格：整體均價6000元/多層、小高層5800元/疊加7000元/雙拼11000元/開盤時間：2007.9.15二期開盤銷售情況：銷售率99客戶群：1.需求面積以100為主2.購買人群舟山各島上占30、沈家門占20，其余的為東港本地原來住戶換房3.購買目的為婚房與給子女買房和潤花園三期（5、7、

5、8、9）開發(fā)商：舟山中聯(lián)房地產(chǎn)有限公司總建：三期40702總戶數(shù)：729戶產(chǎn)品：高層面積配比：面積戶數(shù)所占比例79-12024773%127-1357221%150-310216%價格：均價7000元/開盤時間：2006.12.26銷售情況：現(xiàn)在剩余3套房源（頂樓）東港港匯廣場（未開）產(chǎn)品：單身公寓面積：40-120，主力40-50登記時間：2006年11月份工程進度：地上2層備注：現(xiàn)以有幾百組客戶登記住宅市場特征總體供應(yīng)量缺少，在銷售樓盤基本無房源。住宅面積集中在100-120，大面積戶型稀少。價格升降追隨上海市場，現(xiàn)均價在6000-7000元/住宅市場需求特征：東港、臨城生活氛圍逐漸形成，

6、沈家門住戶向東港、臨城轉(zhuǎn)移高層已經(jīng)被接受90需求旺盛，100-120也有較強的購買力，大面積需求相對稀少注重周邊的配套要求五、寫字樓市場分析（普陀區(qū)）寫字樓現(xiàn)狀目前普陀區(qū)寫字樓市場空缺，僅有財富大廈目前在市場上銷售。財富大廈 財富大廈立面 內(nèi)部結(jié)構(gòu) 空中花園 廣場景觀寫字樓：共18131，共15層商場：共2237，共3層（底層6.2米層高）預(yù)售時間：2004.12.20產(chǎn)品：每層面積1200平方米，單元面積290-600平方米，層高3.6米，衛(wèi)生間每邊各兩個，局部空中花園。價格：均價7500元/平方米（7000元-8000元/平方米）車位：40個，只售不租，12萬/個，已售39個配置：三部(三

7、菱)電梯，無大堂、中央空調(diào)，預(yù)留室外機位，外墻石材、百頁、玻璃。銷售：余2380平方米（290兩間、9f半層、6f整層）客戶群體：以沈家門私營企業(yè)為主（部分船務(wù)、水產(chǎn)貿(mào)易企業(yè)），自用或投資客。優(yōu)勢：1、 地處沈家門中心，交通便利，配套完善工作生活方便。2、 擁有沈家門眾多服務(wù)業(yè)企業(yè)。3、 中心標識性建筑，填補了區(qū)域商務(wù)空白，搶占了市場先機。4、 有相當?shù)膮^(qū)域認同，客戶群體集中，方便業(yè)務(wù)處理。5、 除辦公外可相對提高企業(yè)品牌，滿足客戶尊榮的心理。劣勢：1、 市中心交通擁擠，一定程度上影響了出行。2、 車位數(shù)量嚴重不足，對辦公造成相當影響。3、 辦公形象不佳，電梯入口位于后面，但沒有大堂。4、 沒

8、有使用中央空調(diào)配置。6、面積較大，總價較高，衛(wèi)生間分布不佳，分隔組合不甚理想，一定程度上局限了以后辦公的企業(yè)規(guī)模和性質(zhì)，靈活性不大。佛國商城產(chǎn)品: 1幢15f外廊式商住樓，每間設(shè)獨立衛(wèi)生間、廚房入住企業(yè)特色:以船舶、船務(wù)、水產(chǎn)行業(yè)為主，部分廣告、保險、旅游、律師事務(wù)所。租金: 交付時5元/.月，現(xiàn)在10元/.月起入駐企業(yè)： 附件:佛國商城的企業(yè)名單樓層公司名稱樓層公司名稱5f舟山普陀油脂運貿(mào)有限公司10f舟山坤威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司美子健纖體美容中心舟山市中盛遠洋漁有限公司完美清調(diào)補食品保健中心11f浙江鴻茂海岸航道工程有限公司舟山機構(gòu)舟山市華辰海運有限公司舟山市永鴻海運有限公司舟山普陀安舟稅務(wù)

9、師事物所舟山普陀晨泰工貿(mào)有限公司舟山市海順船務(wù)有限公司中外合資早海水產(chǎn)有限公司6f舟山市天馬旅游有限公司舟山市豐順油脂有限公司浙江泓欣海運有限公司舟山鴻宇海上疏駿工程有限公司中安工程安裝舟山分公司12f安邦財產(chǎn)保險股份有限公司寧波詩東涂料公司舟山分公司舟山市華翔進出口有限公司舟山市龍輝船務(wù)有限公司舟山市佳翰水產(chǎn)有限公司舟山市龍輝船舶修造有限公司13f舟山市駿威水產(chǎn)有限公司7f舟山新威廣告裝飾有限公司浙江星舟律師事務(wù)所舟山新威商貿(mào)發(fā)展有限公司14f舟山市宇泰海運有限公司普陀康輝旅行社有限公司舟山國宏船務(wù)有限公司舟山恒帆海運有限公司安利中國平安保險股份有限公司15f舟山市浩馳疏浚有限公司舟山康輝航

10、空服務(wù)有限公司售票處8f舟山潤達遠洋漁業(yè)有限公司舟山市永吉船務(wù)有限公司風信子女子形象設(shè)計中心舟山向往石橋采礦裝運工程有限公司9f興業(yè)公司51、52號辦公室浙江省通信股份有限公司舟山分公司舟山華鷹遠洋漁業(yè)有限公司中外合資早海水產(chǎn)有限公司普陀區(qū)匯城房地產(chǎn)評估咨詢有限公司普陀區(qū)海利達船員服務(wù)有限公司舟山每味先有限公司舟山普陀區(qū)仁理仁通通訊設(shè)備有限公司舟山普陀順海船舶工程服務(wù)有限公司客戶反饋：地處市中心，配套齊全，面積適中，利用中小型公司商務(wù)。但是辦公環(huán)境相對落后，商住一體，影響公司形象，停車不便，物業(yè)服務(wù)檔次較低，電梯等硬件設(shè)施經(jīng)常引起入住企業(yè)的不滿。寫字樓總體市場特征供應(yīng)短缺，由于沈家門地小，中小

11、型企業(yè)繁多，附近的東港剛剛開發(fā)還沒有寫字樓，許多中小企業(yè)辦公只得委身于小區(qū)內(nèi)，搬遷的需求較大。寫字樓開發(fā)剛剛起步，進入從商住樓到寫字樓的過渡。寫字樓出租率和銷售率都相當高。寫字樓物業(yè)出售價格為7000元-8000元/平方米，平均租金為10元/.月。中心寫字樓客戶以管理、商務(wù)辦公為主，主要為船舶、船務(wù)、水產(chǎn)貿(mào)易行業(yè)和廣告、保險、旅游、律師事務(wù)所。寫字樓市場需求特征： 寫字樓市場的區(qū)域性較強，一般選擇離沈家門較近區(qū)域。 經(jīng)濟發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化對寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響。隨著海洋經(jīng)濟的快速發(fā)展，對寫字樓需求會越來越大。 城市經(jīng)濟發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動程度，進而影響寫字樓物業(yè)需求。商住樓的商

12、住功能只是階段性的，而商住樓的客戶便是寫字樓市場的潛在客戶。普陀區(qū)寫字樓存在的主要問題：寫字樓不純粹，商住混雜，辦公形象不佳。停車位少，開車上下班將成為一種習慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標。配置低，如電梯數(shù)量少且速度慢、無大堂、無員工餐廳。寫字樓物業(yè)服務(wù)水平低，還沒有專業(yè)的寫字樓物業(yè)管理公司。六、目標市場定位客戶要什么？1、鎖定調(diào)研企業(yè)從普陀區(qū)工商部門了解到，登記企業(yè)共1550家，以船舶修造、海運、船務(wù)、水產(chǎn)加工、水產(chǎn)貿(mào)易、海水養(yǎng)殖、海洋捕撈、漁業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程、中介服務(wù)（旅游）、零售批發(fā)為主。其中以海洋經(jīng)濟為主，有六類企業(yè)：l 船舶修造：包括對船舶的修、造、拆、裝修（鋪管

13、線）、清污油艙等和船舶配件制造。l 船舶服務(wù)：船務(wù)管理、船員中介、證件培訓等。l 船運（海運）：分為貨運、客運、遠洋運輸?shù)葹橹?，主要為油品的運輸。l 水產(chǎn)加工：海水產(chǎn)品生產(chǎn)、精深加工、銷售l 水產(chǎn)貿(mào)易：以出口貿(mào)易為主l 現(xiàn)代漁業(yè)：近海捕撈、遠洋漁業(yè)、海水養(yǎng)殖各行業(yè)的辦公需求初步調(diào)研：l 船舶修造、水產(chǎn)加工等生產(chǎn)型企業(yè)以自己的廠房辦公為主。l 漁業(yè)公司一般以捕撈為主，自己有船，一般都是大型國營單位，有自己的辦公樓。l 第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)型企業(yè)中如旅游、廣告、保險、律師事務(wù)所等有辦公需求，但對地段的要求較高，大多在沈家門，有些租用住宅或者店鋪辦公。 l 船運、船務(wù)、水產(chǎn)貿(mào)易等公司有辦公的需求，對于地段的

14、要求度不高。 初步研判：普陀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，基本上是圍繞海洋經(jīng)濟為中心。企業(yè)創(chuàng)新、研發(fā)能力較弱，海洋經(jīng)濟中科研企業(yè)少。第三產(chǎn)業(yè)除旅游業(yè)發(fā)展較好外，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)數(shù)量較少，且對地段要求較高。通過調(diào)研和客戶訪談，本項目的客戶群初步設(shè)定為船運、船務(wù)、水產(chǎn)貿(mào)易等公司。1、住宅市場定位who誰來買主力客戶：東港換房客戶沈家門購買婚房客戶次主力客戶舟山本島周邊客戶投資客why為什么買？婚房原有樓盤換房有發(fā)展?jié)摿?、投資潛力給子女買房where來自哪里？主力客戶：東港、沈家門次主力客戶：舟山本島以及各周邊島嶼what需要什么？交通方便，配套齊全主力面積：90-120單價6000元/物業(yè)管理到位2、寫字樓市場定位

15、1）潛在客戶調(diào)研：走訪企業(yè):恒帆海運企業(yè)辦公現(xiàn)狀:目前在佛國商城辦公，員工5-6人，面積為100左右，已經(jīng)購買財富大廈（5000元/），現(xiàn)辦公樓打算出租，租金24元/.月。選擇原因:市中心辦理手續(xù)方便辦公需求:主要以電話聯(lián)系客戶，客戶基本不來公司，因此對地段、形象等因素無需注重。走訪企業(yè):海順船務(wù)企業(yè)狀況:辦公面積為300多，公司員工為10幾個業(yè)務(wù)鏈: 中石化 收購原油 海順船務(wù)(運輸) 提供 油老板對自身行業(yè)的看法：目前在舟山最多的就是與船有關(guān)的企業(yè)，主要以運輸為主，對于辦公地點的要求不是很高，很多公司都在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)立辦事處。辦公需求:1.要有餐飲、酒店、停車配套設(shè)施(接待客戶)2.停車位

16、必須充足3.有個會議室4.面積不需要太大300左右5.對行政企業(yè)有較高的需求(海事、運管、工商、稅務(wù))6.價格在5000元/能夠接受.對本項目的看法:辦公地點最好選擇在市中心, 方便客戶上門.走訪企業(yè):駿威水產(chǎn)（貿(mào)易）辦公現(xiàn)狀:貿(mào)易公司辦公面積180，公司人員5-6人，企業(yè)還有工廠。業(yè)務(wù)鏈: 魚隊 收購 駿威水產(chǎn)(工廠加工、運輸) 銷售 國外客戶(日本、韓國為主)辦公需求:1.注重生活配套(餐飲、旅店、停車)2.銀行起到關(guān)鍵性作用(資金周轉(zhuǎn))3.可以帶淺裝修，并帶有休息間4.門面要求大氣5.能夠有很大的升值空間(投資作用)6.車位充足，交通便利7.員工上下班方便8.需要獨立的衛(wèi)生間9.要與行政

17、機關(guān)距離較近(商檢、報關(guān)、國稅)對本項目的看法:如果本區(qū)域內(nèi)的配套、交通、環(huán)境等發(fā)展起來，將會考慮購買在本項目購買辦公樓。走訪企業(yè):闊達遠洋貿(mào)易辦公現(xiàn)狀: 租佛國商城辦公，公司面積200，公司人員10多人 業(yè)務(wù)鏈: 漁船 掛靠 闊達遠洋貿(mào)易(業(yè)務(wù)聯(lián)系、辦證) 提供船只 客戶公海捕魚辦公需求:1.交通方便(信息交流)2.面積需求不是很大200-3003.對裝修、門面要求不高4.對離行政單位近的需求迫切(漁業(yè)局、海關(guān)、邊檢、外輪代理)對本項目的看法:與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的客戶居住和活動的區(qū)域在沈家門老城區(qū), 而本項目距離沈家門城區(qū)有一段距離,與客戶聯(lián)系很不方便,因此不考慮到本地區(qū)辦公.如果從投資的角度來

18、考慮,可能會選擇購買.走訪企業(yè):晟泰水產(chǎn)辦公現(xiàn)狀:公司面積200，公司人員5-6人業(yè)務(wù)鏈:工廠 收購 晟泰水產(chǎn)(拉訂單) 代理 集裝箱運輸公司 銷售國外 客戶辦公需求:1.價格在5000元/左右，面積100左右2.高檔的生活配套設(shè)施(賓館、休閑娛樂)3.擁有獨立的衛(wèi)生間，酒店式商務(wù)樓4.有個休息室5.裝修不注重(無所謂的態(tài)度)6.車位要求高對本項目的看法:在本區(qū)域辦公未形成氣氛的情況下不會搬遷至此地塊.備注:水產(chǎn)貿(mào)易行業(yè)辦公比較松散，空余之時需要適當休閑和娛樂，行政單位來往數(shù)量較少，聯(lián)系方式以電腦、電話為主。走訪企業(yè):順海船舶工程技術(shù)公司辦公現(xiàn)狀:目前辦公面積100左右，公司人員7人(其他多數(shù)

19、在船廠)業(yè)務(wù)鏈:船員 委托 中介 聯(lián)系 船舶公司 船主修理船支 船舶工程技術(shù)辦公需求:1.價格要求合適2.需求面積無需太大100左右3.物業(yè)、開發(fā)商品牌要求高4.車位問題比較看重5.裝修不需要太豪華(購買者資金問題) ，毛坯房即可6.有娛樂、餐飲、休閑設(shè)施7.公共的酒店式衛(wèi)生間8.規(guī)模、氣氛較為合適9.銀行需求高對本項目的看法: 對于該公司來說本項目地理位置能夠被接受，而且其認為船運公司購買機會較大，如果有一定的行業(yè)集中效應(yīng)則更加理想.舟山人較為迷信，因此本項目的案名對于未來的銷售有一定的推動作用.備注:舟山私企業(yè)主多(身價幾百萬)，外地老板少，發(fā)展型公司都需要有個好的辦公環(huán)境. 走訪企業(yè):景

20、達船舶管理公司/龍輝船務(wù)/龍輝船舶修造辦公現(xiàn)狀:公司面積150，公司人員10多人辦公需求:1.價格要求適中,看是否有投資潛力2.要有行政配套(銀行、稅務(wù)、海事)3.需要帶裝修銷售4.室內(nèi)要求有自己的衛(wèi)生間5.需求面積在200左右6.看重停車位對本項目的看法:船務(wù)為主的(漁船工具、服務(wù)船業(yè))會有購買意向，地段相對較偏走訪企業(yè):新威廣告辦公現(xiàn)狀:公司面積200，公司人員10多個人辦公需求:1.車位要求充足2.地段位置要好3.價格要合適,有升值的空間4.要有生活配套對本項目的看法:廣告企業(yè)集中在市中心，不會向偏遠地區(qū)分流，水產(chǎn)、船舶行業(yè)會入住本地塊，價格在5000元/會考慮投資本產(chǎn)品2）訪談總結(jié)：l

21、 船運（海運）公司經(jīng)營業(yè)務(wù)：貨運、遠洋運輸?shù)龋渲幸杂推愤\輸為主企業(yè)登記數(shù)量：56家（工商局數(shù)據(jù)）本公司通過訪談了解到大部分該類公司在外地進行注冊后，回到到本區(qū)域住宅樓內(nèi)進行辦公，據(jù)估計該類企業(yè)在普陀區(qū)約有200-300家左右。上游單位：中石油、中石化等貨物的提供商下游單位：中小型船主或者自己有船相關(guān)政府行政單位：海事局、運管局、工商局、稅務(wù)局、貨檢局企業(yè)規(guī)模：一般員工人數(shù)在10-20人左右公司一般設(shè)立老總、機務(wù)、海務(wù)、安全體系、財務(wù)人事等部門。需求面積在200-300左右。需求特征：1) 對于地段的要求不高，業(yè)務(wù)單位經(jīng)常可以通過電話聯(lián)系。2) 離海事、運管、稅務(wù)、工商、貨檢等部門近一點，方便

22、日常工作。3) 配套：考慮銀行、會議室、商務(wù)中心、三星級以上賓館、餐飲、茶吧、咖啡廳等4) 停車位要求多一點目前辦公地點：集中在市區(qū)，以住宅或者檔次較低的寫字樓（佛國商城）為主。l 船務(wù)服務(wù)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)：船員培訓、船員中介、證件培訓、船舶管理、遠洋捕撈隊等企業(yè)登記數(shù)量：92家本公司通過訪談了解到大部分該類公司在外地進行注冊后，回到到本區(qū)域住宅樓內(nèi)進行辦公，據(jù)估計該類企業(yè)在普陀區(qū)約有200家左右。上游單位：船運公司、船主下游單位：人才中介 相關(guān)政府行政單位：海事局、工商局、稅務(wù)局等為主企業(yè)規(guī)模：一般員工人數(shù)在10人左右需求面積在200-300左右需求特征：1) 離海事、稅務(wù)、工商等部門近一點，方便日常工作。2) 對地段有一定的要求，集中在船主或者船員較多的地方，可以互相交流。3) 配套：考慮銀行、會議室、商務(wù)中心、三星級以上賓館、餐飲、茶吧、咖啡廳等4) 停車位要求多一點目前的辦公地點：集中在市區(qū)，以住宅或者檔次較低的寫字樓（佛國商城）為主。l 水產(chǎn)加工貿(mào)易 經(jīng)營業(yè)務(wù)：水產(chǎn)品加工后進行進出口貿(mào)易。