10月蘇州房地產(chǎn)市場分析報告

1、 名城房產(chǎn)研究2010年10月蘇州樓市研究報告目 錄一、宏觀政策2金融2政策法規(guī)3市政建設5二土地市場月度分析62.1 土地出讓信息62.2 土地成交信息6三、蘇州住宅市場月度分析93.1 10月上市量分析93.2 10月蘇州樓市商品房銷售分析102010年10月住宅類房源銷售分析1010月蘇州區(qū)域市場成交詳情分析1110月銷售同環(huán)比分析159月各區(qū)新增供應與銷售比193.3 月度市場總結20一、宏觀政策金融l 央行上調六家銀行存款準備金率50個基點10月11日上午，央行通知工農(nóng)中建四大國有商業(yè)銀行及招商、民生兩家股份制銀行，將提高上述幾家銀行的存款準備金率，提高幅度為50個基點。l 中國人民

2、銀行上調金融機構人民幣存貸款基準利率中國人民銀行19日晚間宣布，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。其中，金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%;一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%;除活期存款利率未調整外，其他各檔次存貸款基準利率均相應調整。這是我國央行時隔3年后的首度加息。央行最近一次加息是在2007年12月。至此，我國成為繼印度、巴西之后，又一選擇加息這一貨幣工具的新興市場國家。l 住建部：5年期以上公積金貸款利率上調至4.05%10月20日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布住房公積金存貸款利率

3、調整通知，有關事項如下： 一、從2010年10月20日起，上年結轉的個人住房公積金存款利率上調0.2個百分點，由現(xiàn)行的1.71%調整為1.91%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。 二、從2010年10月20日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。五年期以下（含五年）從3.33%調整為3.50%，五年期以上從3.87%調整為4.05%。 三、從2010年10月20日起，開展住房公積金支持保障性住房建設項目貸款試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個人住房公積金貸款利

4、率變動做相應調整。 請各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳立即將本通知轉發(fā)各住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心執(zhí)行。對利率調整后各方面的反應及出現(xiàn)的新情況、新問題要及時處理并上報我部。附表：住房公積金存貸款利率調整表項 目調整前利率調整后利率一、個人住房公積金存款當年繳存0.360.36上年結轉1.711.91二、個人住房公積金貸款五年以下（含五年）3.333.50五年以上3.874.05三、試點項目貸款按五年以上個人住房公積金貸款利率上浮10%同前名城蘇州房產(chǎn)研究中心解讀：本月金融環(huán)境的表現(xiàn)主要在信貸和貨幣收緊方面，從10月11日央行再次上調準備金率來看，明顯有對9月份再度沖高的貸款市場施加壓

5、力，適度降低各大銀行的放貸能力，特別是房貸方面。而商業(yè)貸款、公積金貸款基準利率的調高，再度顯示了國家對樓市調控的決心，適度加強了房貸壓力；同時，提高存款基準利率，進一步收緊銀根，主要是抑制流動性資金和通脹及應對目前復雜的國際金融環(huán)境。政策法規(guī)l 江蘇省調整房地產(chǎn)契稅及個人所得稅優(yōu)惠政策10月11日，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知（財稅201094號）。為促進我省房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)結合實際，提出如下貫徹意見，請遵照執(zhí)行。一、關于調整契稅政策。自2010年10月1日起，對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭（

6、成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，減按稅率征收契稅。對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按我省原定3%稅率征收契稅。商品住房以房地產(chǎn)主管部門契約鑒證時間為準，存量住房以房地產(chǎn)主管部門契約登記受理時間為準。凡在2010年10月1日前已簽訂房屋買賣契約，但尚未在房地產(chǎn)主管部門辦理契約鑒證或登記，應在2010年10月20日前到房地產(chǎn)主管部門辦理契約鑒證或登記手續(xù)，逾期按本通知規(guī)定執(zhí)行。對納稅人需享受家庭唯一普通住房優(yōu)惠政策，征收機關應查詢納

7、稅人在省轄市范圍內(nèi)的契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請或授權，由房地產(chǎn)主管部門按照房屋權屬登記信息查詢暫行辦法（建住房2006244號）和房屋登記簿管理試行辦法（建住房200884號）的有關規(guī)定，通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人的家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件的，納稅人應向征收機關出具家庭唯一住房書面誠信保證書（格式見附件）。納稅人誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，征收機關應按照中華人民共和國稅收征收管理法的有關規(guī)定處理。二、關于調整個人所得稅政策。對出售自有住房并在1年之內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。三、加強稅收征收管理。各級稅務部

8、門要加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查；要利用房地產(chǎn)價格評估等手段，加強對二手房交易中訂立“陰陽合同”等偷逃稅款行為的查處。四、加強部門的配合。各級財政、地方稅務、房地產(chǎn)管理部門應加強配合，共同做好房地產(chǎn)稅收征管工作。各級地方稅務部門應主動與房地產(chǎn)主管部門聯(lián)系，加快實現(xiàn)住房管理和稅收征管信息的聯(lián)網(wǎng)。各級房地產(chǎn)主管部門要整合完善省轄市范圍的房屋登記信息平臺，嚴格按照要求提供個人住房查詢信息，對提供虛假查詢信息的，按有關規(guī)定嚴肅處理。各級財政部門應積極支持房地產(chǎn)主管部門、地方稅務部門住房管理和稅收征管信息化建設，確保能夠全

9、面、準確地記錄個人住房保有、交易和稅收征管信息，實現(xiàn)部門之間信息共享。五、本通知自2010年10月1日起執(zhí)行，此前與本通知不符的有關規(guī)定一律停止執(zhí)行。l 蘇州將嚴格執(zhí)行江蘇省購房契稅個人所得稅新規(guī)10月11日，省財政廳、省地方稅務局、省住房和城鄉(xiāng)建設廳聯(lián)合發(fā)布具體通知，明確了相關調整要求。蘇州地稅部門表現(xiàn)，我市將按照上級相關要求來執(zhí)行。該通知明確，自今年10月1日起，對個人購買90平方米及以下，且、屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的普通住宅，按1%稅率征收契稅。對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅。對個人購買

10、不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按3%稅率征收契稅。商品住房以房地產(chǎn)主管部門契約鑒證時間為準，存量住房以房地產(chǎn)主管部門契約登記受理時間為準。其中，凡在今年10月1日前已簽訂房屋買賣契約，但尚未在房地產(chǎn)主管部門辦理契約鑒證或登記的，應在本月20日前到房地產(chǎn)主管部門辦理契約鑒證或登記手續(xù)，逾期按通知規(guī)定執(zhí)行。l 南京樓市調控細則出臺 暫時限購第三套房10月12日下午，南京市政府出臺了關于貫徹住建部等部委宏觀調控政策促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見（簡稱意見）。意見明確規(guī)定，為保障本市居民自住改善型和外地來寧工作需要購房，南京暫時限制購買第三套住房；同時取消自住改善型購

11、房補貼； 而新建商品住房上市必須明碼標價、“一套一標”，申領預售許可證必須申報價格，申報價格3個月內(nèi)不得調高。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅； 對個人購買90平方米及以下普通住房， 且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1% 稅率征收契稅；個人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的， 不得享受上述優(yōu)惠政策，一律按3%稅率征收契稅。至此，據(jù)各地發(fā)布的房產(chǎn)調控政策匯總，已經(jīng)有北京、上海、深圳、杭州、南京、寧波、福州、廈門八城市出臺住宅限購令。名城蘇州房產(chǎn)研究中心解讀：針對9月底國家出臺的調控新規(guī)，江蘇省及時發(fā)布相應的調控規(guī)則出臺，同時省會南京市也出臺相應調控細則，蘇州及時跟進的

12、是購房契稅和個人所得稅的調整，這部分調整對首次置業(yè)的剛性需求影響不大，對改善性、投資性需求有所影響；而傳言紛紛的“限購令”措施，蘇州10月份任未有明確的規(guī)定出臺，將延緩至11月份，給樓市再次調控帶來了一定的緩沖期，也使得10月份的蘇州樓市成交量并未大受波動。市政建設l 蘇州輕軌1號線10月25日上午全線洞通10月25日上午，蘇州軌道交通建設取得重要進展，1號線全線24個車站已全部實現(xiàn)主體結構封頂，實現(xiàn)“洞通”。據(jù)了解，目前，蘇州軌道建設順利進行，1號線11個標段進入機電設備施工階段，計劃今年12月底實現(xiàn)單線軌通和第一輛列車到貨目標，而2號線已全部開始圍護結構施工，5個高架站及區(qū)間開始樁基作業(yè)，

13、首臺盾構已經(jīng)順利始發(fā)。二土地市場月度分析2.1 土地出讓信息附表：蘇州10月掛出土地信息掛出日期地塊位置編號土地面積（）用途/年限容積率建筑面積（）起報總價（萬元）起報樓面單價（元/）2010-10-22獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)月亮灣影劇院西、獨墅湖東蘇園土掛（2010）19 33878.71商服、酒店式公寓/40、701.8-2.274533.162134161800獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)月亮灣沿湖路東、體育中心南蘇園土掛（2010）2012149.63商服/40 4.0-4.757103.261291851800獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)月亮灣影劇院西、藝苑路北21007.01商服、酒店式公寓/40、70 4.5

14、-5.0105035.05獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)藝苑路南、星湖街西 蘇園土掛（2010）2112883.74 商服/40 7.0-7.8100493墅湖科教創(chuàng)新區(qū)月亮灣創(chuàng)苑路北、星湖街西 23546.04 商服、酒店式公寓/40、703.0-3.582411.14金雞湖大道南、縱二路東蘇園土掛（2010）2267756.22 商服（鄰里中心功能）/40 0.8-1.281307.464121971500數(shù)據(jù)整理：名城蘇州房產(chǎn)研究中心2.2 土地成交信息附表：蘇州10月成交土塊明細表成交單位地塊位置編號土地面積（）用途/年限容積率建筑面積（）起報總價（萬元）起報樓面單價（元/

15、）成交總價（萬元）成交樓面單價（元/）漲幅蘇州新發(fā)市政公用發(fā)展有限公司滄浪區(qū)南環(huán)西路南、福運路西蘇地 2010-g-20號a地塊24315.6城鎮(zhèn)住宅用地（定銷房）/70按照批準方案24315.6378115554202172811.1%中國太平洋財產(chǎn)保險股份有限公司蘇州分公司蘇繡路南、星漢街西蘇園土掛（2010）156037.41商務金融/404.5-5.030187.056977 2311697723110恒豐銀行股份有限公司蘇州分行翠園路北、宜必思酒店東蘇園土掛（2010）164921.79商務金融/403.5-4.019687.162954 1500295415000新光三越百貨股份有

16、限公司翠園路北、華池街西蘇園土掛（2010）1727528.94批發(fā)零售、商務金融/403.0-3.6 99104.18435000 353235000 35320蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團有限公司方洲路南、星塘街東蘇園土掛（2010）1834066.17城鎮(zhèn)住宅（老年公寓）及配套商服/70、401.0-1.3 44286.0216643 15006643 15000數(shù)據(jù)整理：名城房產(chǎn)研究中心分析：本月成交土地5宗，成交土地面積9.69萬方，成交總建面積21.76萬方，成交總金額5.58億元，其中一宗溢價成交，其他均為底價取得。.從本月成交土地的用途來看，跟9月份的表現(xiàn)差不多，依然是政策性住宅用

17、地和三產(chǎn)經(jīng)營性用地的供應成交。作為2010年樓市號召的重點，蘇州在政策房用地的供應上確實做到了持續(xù)的重視，連續(xù)幾個月來，政策房用地的供應均是土地市場的亮點。從本月成交的商業(yè)用地來看，均為園區(qū)范圍內(nèi)，小規(guī)模為主。不過由于用地條件的限制，均為唯一應價單位所得，底價成交；其中蘇園土掛（2010）17號地塊是本月成交地塊中，總建規(guī)模最大的一宗，為新光三越百貨股份有限公司取得，位處翠園路北、華池街西的黃金位置，未來的開發(fā)建設，將進一步增強湖東cbd的功能定位。另外，下半年以來，蘇州城鎮(zhèn)住宅型商品房用地供應明顯減弱，自6月份后連續(xù)幾個月以來，均無相關用地的掛出，而相對全國范圍內(nèi)依然存在的地王頻出現(xiàn)象，蘇州

18、下半年土地市場的平淡表現(xiàn)，一定程度上也平緩了去年蘇州樓市房價跟風地價的瘋狂現(xiàn)象。總之，加強政策房用地的供應力度，增強政策保障性住房的供應，健全和完善政策性住房建設工程，與商品房市場平衡發(fā)展，才是房地產(chǎn)市場可持續(xù)性健康發(fā)展的關鍵。三、蘇州住宅市場月度分析3.1 10月上市量分析區(qū)域園區(qū)高新區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)上市面積（）188731.1122324.43092431.2810114.78141598.23117814.77數(shù)據(jù)來源于蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng)，以新增預售量為基礎分析：從同比情況來看，2010年10月份的新增上市情況明顯要好于去年同期，除了中心城區(qū)的金閶區(qū)和滄浪區(qū)本月沒什么新增上市

19、外，其他幾大區(qū)域的新增市場整體表現(xiàn)還是較為活躍，同比去年10月份漲幅較大。去年上半年的成交走好，使得新增供應從6月份開始有較大的釋放，同時，9、10月部分項目開始有捂盤惜售的傾向，而針對十一住博會的項目基本在9月份便開始了上市的儲備，因而至10月份整天上市情況反而不夠活躍。而2010年10月份，市場在9.29新政的出臺影響下，地方版細則紛紛出臺，蘇州版“限購令” 的出臺也是傳言紛紛，一定程度上加大了開發(fā)企業(yè)的推盤效應，整體推盤情況依然活躍，而新增上市量方面也表現(xiàn)不弱，遠遠超過去年同期。從環(huán)比情況來看，10月份的新增量有一定程度的下滑。8月份部分項目成交的走好，使得開發(fā)企業(yè)對“金九“信心大增，月

20、度推盤情況極其活躍，即開即熱銷的效果，也使得新增供應方面出現(xiàn)連續(xù)性的大幅提升，基本每個禮拜都有不錯的新增表現(xiàn)；同時，針對10月份的住博會，部分項目在9月底便開始了上市的儲備，導致月度新增供應達到了年度的最高點。而10月市場，如前面所言，月初部分新盤新增上市環(huán)節(jié)基本在9月底，新政的出臺也導致了部分觀望情緒的萌發(fā)，部分競爭力不是很強的項目，銷售力度也有所放緩，盡管下旬在”限購令“出臺傳言的刺激下，導致了搶推盤的效應，但整體相比9月市場還是遠遠不及，環(huán)比下滑了三成左右。3.2 10月蘇州樓市商品房銷售分析“銀十月”商品住宅銷售6223套 月度均價創(chuàng)歷史新高2010年10月住宅類房源銷售分析蘇州樓市2

21、010年10月份住宅類房源共成交6223套，同比減少1530套，減幅為19.73%，環(huán)比減少179套，減幅為2.80%；成交總面積為733320.62平方米，同比減少190603平方米，減幅為20.63%，環(huán)比減少10378.16平方米，減幅為1.40%；成交均價為11498.55元/平方米，同比上漲3258.07元/平方米，上漲幅度39.54%，環(huán)比上漲1027.93元/平方米，上漲幅度9.82%。數(shù)據(jù)整理：名城蘇州房產(chǎn)研究中心在九月成交的走好下，9.29樓市調控的出臺，使得原本一片大好的全國樓市出現(xiàn)波動的情緒，部分觀望情緒逐漸浮現(xiàn)。而10月的蘇州樓市，盡管相比9月成交量也有小幅的下滑，但在

22、地方版調控細則并沒有正式出臺及執(zhí)行、部分改善性需求和投資性需求的搶搭末班車效應下，中高端項目成交發(fā)揮良好，整體成交市場表現(xiàn)不俗，特別是成交均價方面，10月份的價格走勢更是再創(chuàng)歷史新高，全市月度均價由五位數(shù)的“10”打頭首次升至“11” 打頭，樓市“銀十月”完美收官。10月蘇州區(qū)域市場成交詳情分析各區(qū)域具體成交信息見下表：附表：10月區(qū)域住宅成交詳情當月住宅成交情況區(qū)域成交套數(shù)（套）成交面積（平方米）成交均價（元/平方米）工業(yè)園區(qū)2118231314.3213778.64高新區(qū)995112324.979430.09金閶區(qū)10812834.039327.20平江區(qū)21123666.149937.1

23、0滄浪區(qū)33944874.8215097.26吳中區(qū)1603206562.3810336.51相城區(qū)849101743.9610007.40合計6223733320.6211498.55成交套數(shù)分布圖如下數(shù)據(jù)整理：名城蘇州房產(chǎn)研究中心成交面積分布圖如下數(shù)據(jù)整理：名城蘇州房產(chǎn)研究中心成交價格對比圖如下數(shù)據(jù)整理：名城蘇州房產(chǎn)研究中心園區(qū)月度成交領軍全市，成交力度超越“金九”園區(qū)10月份成交表現(xiàn)持續(xù)走好，2118套的簽約量甚至超過其9月份的表現(xiàn)力度，以34%的成交占比穩(wěn)居榜首。而相比成交量的良好發(fā)揮，10月園區(qū)的均價表現(xiàn)也同樣大放異彩，盡管與9月份相比變化不大，但依然以13778.64元/平方米再創(chuàng)

24、新高。不過從成交套均面積來看，表現(xiàn)不及9月份突出，月度成交套均面積僅109平方米，可見中小戶型房源本月還是占據(jù)了較大的比例。從項目表現(xiàn)來看，上半月有低總價小戶型項目中新汀蘭、華園星城、首開悅瀾灣的發(fā)力，也有針對改善性需求的海尚壹品、和風雅致的熱銷；而下半月，盡管有小戶型東方維羅納的成交沖擊，但雙湖板塊高端項目國賓一號再度發(fā)力，44套新增房源去化一半；同一板塊大湖城邦云庭項目，在新房源的推出下也有所發(fā)揮，以及園區(qū)絕對大盤中海國際社區(qū)的長島灣和愛丁堡兩大社區(qū)精裝房源的集體發(fā)力；綜合創(chuàng)造了本月區(qū)域成交幅度的走高；同時，地方版“限購令”將要出臺的傳聞，中高端項目簽約的發(fā)力，也是引導月度均價走至新高的關

25、鍵。吳中區(qū)新盤發(fā)力，普通住宅、高端項目相繼發(fā)力吳中區(qū)本月成交表現(xiàn)居園區(qū)之后，也遠不及區(qū)域9月份的成交表現(xiàn)。不過以26%的成交套數(shù)占比達到28%的面積占比，明顯吳中區(qū)在本月的大中戶型表現(xiàn)還是比較突出的，而大中戶型房源往往來自與中高端項目的成交發(fā)力，也是推動區(qū)域均價走高至萬元水平的主要動力。從項目表現(xiàn)來看，9月份創(chuàng)造成交高峰的吳中大道板塊三大主力項目：越湖家天下、招商小石城、新城金郡盡管依然保持了不錯的發(fā)揮，但成交力度明顯減退。而區(qū)域本月普通住宅的成交熱點在新推項目上層9號及山合院的公寓方面，兩大項目成交套數(shù)均達兩百套以上，特別是上層9號項目，首批推出的289套房源基本去化一空，位置偏遠帶來的價格

26、的優(yōu)勢還是引導了極大的市場關注度。而中高端項目方面，在蘇州版“限購令”的傳聞下，不乏眾多項目強推房源入市。均價達一萬四千元的新盤合景領峰當月簽約105套，別墅項目華麗家族太上湖簽約48套，現(xiàn)代園墅、星島仁恒去化量均達30套以上，以及月底新增的水岸清華項目也有近20套的去化表現(xiàn)，這部分中高端項目的發(fā)揮，有力的支撐了月度均價。高新區(qū)新增房源表現(xiàn)突出，月度均價首超“9”字頭高新區(qū)本月成交占比達到16%左右，成交力度同樣超越9月份，主要源自區(qū)域新增市場的相對活躍。西北滸通板塊前幾個月新增市場不夠活躍，而新盤朗地藍山郡的首次開盤明顯給這個板塊注入了較大活力，無論是小高層公寓還是多層洋房，首次的推出均達到

27、了較為理想的去化效果，首批上市的287套房源當月簽約量達261套，是區(qū)域成交的有力支持。同時，高新科技城板塊的max未來項目本月也再度強勢發(fā)揮，以231套的簽約量居藍山郡之后；另外，高新區(qū)中心cbd板塊本月也同樣有不錯的發(fā)揮，大盤天都花園在新房源的作用下，當月成交量112套；老盤鑫苑國際城市花園本月中旬也有大批量小戶型房源的新增上市，盡管去化情況并不理想，但依靠地理位置的優(yōu)勢也達到55套的簽約表現(xiàn)；同時，高端項目新地國際公寓也有29套的去化成績，這部分中心板塊項目的去化，明顯拉升了區(qū)域月度均價的發(fā)揮，使得高新區(qū)月度成交均價首次邁入了九千元以上的幅度，而后續(xù)樓市，隨著旭輝兩大項目上河郡、朗香郡的

28、即將推出，預計區(qū)域市場將持續(xù)活躍。相城活力島板塊表現(xiàn)活躍，新盤拉動成交相城區(qū)本月成交量849套，成交表現(xiàn)與其他幾大區(qū)域相比依然有距離，不過月度新盤的推出，一定程度上還是拉升了區(qū)域的成交表現(xiàn)。從成交項目來看，區(qū)域月底發(fā)力較大，新盤水韻花都本月下旬的開盤，不足10天時間簽約量達到255套，而該項目戶型種類多元化，適合人群廣，再加上活力島板塊的未來前景，目前來看還是相當受市場歡迎。同時，熱點大盤合景峰匯國際也保持了持續(xù)的發(fā)揮，本月銷售量提升至199套，同時，其精裝房源的銷售，一定程度上也拉升了區(qū)域的價格表現(xiàn)。另外，本月在別墅方面也略有發(fā)揮，81棟長島別墅、康橋麗都別墅房源，均有一定的簽約體現(xiàn)，也是推

29、進區(qū)域均價突破萬元的有力因素。從年底市場來看，還有恒基的水漾花城項目即將面市，活力島板塊依然是相城區(qū)的熱點。中心城區(qū)滄浪區(qū)、金閶區(qū)成交下滑，平江區(qū)政策房發(fā)力中心城區(qū)方面，上月成交有所發(fā)力的滄浪區(qū)、金閶區(qū)本月成交情況均有一定下滑，金閶區(qū)的成交主要還是來自于金城1958項目，不過可售房源的限制，成交情況整體放緩。滄浪區(qū)大盤世茂運河城依然是成交的主力，月度簽約量122套；中海胥江府也有30余套的去化，以及湖山新意、南門綠郡、金色家園等均有十幾套的發(fā)揮，不過整體簽約力度不及9月份；不過，盡管成交情況有所下滑，但滄浪區(qū)本月表現(xiàn)有新的亮點，新盤萬科長風別墅項目的推出銷售，創(chuàng)造了不錯的市場接受度，古城情結、

30、地域珍稀性均為該項目帶來了較大的市場關注度，首批96套上市房源本月簽約達34套(地下室不另記)，該項目千萬的總價表現(xiàn)是區(qū)域月度價格的有力支撐，也使得滄浪區(qū)均價遠超過其他區(qū)域的表吸納。而平江區(qū)是中心城區(qū)板塊唯一成交上揚的區(qū)域，9、10月份大批量政策房的上市使得成交逐漸有所釋放，成交量也遠遠超過今年前期的發(fā)揮，同時，高端項目華潤平門府也有18套的簽約表現(xiàn)，整體均價有所平衡。而區(qū)域后期，將依然會迎來政策房的持續(xù)發(fā)力。10月銷售同環(huán)比分析附表：10月銷售同比統(tǒng)計數(shù)據(jù)同比類別2009年第10月2010年第10月變化量變動幅度成交套數(shù)（套）77536223153019.73成交面積（）923924.027

31、33320.62190600320.63成交均價（元/）8240.4811498.553258.0739.54各區(qū)成交套數(shù)同比數(shù)據(jù)整理：名城蘇州房產(chǎn)研究中心各區(qū)成交面積同比數(shù)據(jù)整理：名城蘇州房產(chǎn)研究中心各區(qū)成交價格同比數(shù)據(jù)整理：名城蘇州房產(chǎn)研究中心分析： 從10月份的同比數(shù)據(jù)來看，盡管2010年10月份的整體發(fā)揮尚屬不錯，但相比樓市表現(xiàn)異常的2009年，旺季的成交力度還是有所不及，成交套數(shù)和面積同比均下滑了兩成左右；而成交價格方面，盡管自年初就開始了調控的趨勢，但整體表現(xiàn)依然一路上揚，比去年同期上漲了近四成。 從成交套數(shù)的同比來看，成交的熱點依然在園區(qū)、吳中區(qū)、高新區(qū)等方面，作為十一住博會的主

32、場，往往能帶來月度成交的提升，因而無論是去年同期還是今年，園區(qū)在10月的表現(xiàn)力度均起到了絕對的支撐作用。不過，9.29新政的出臺一定程度上還是導致了部分自住型需求的觀望情緒，大部分區(qū)域相比去年同期的搶購表現(xiàn)有所下滑。但吳中區(qū)方面，由于新項目的推動效應，新增上市的活躍度遠超過去年同期，同比有所增長。 從成交面積的同比來看，跟套數(shù)的下滑幅度差不多，可見10月份的成交房源戶型比例上，整體跟去年差不多。去年上半年剛性需求大量釋放，7、8月份以后改善性需求逐漸占據(jù)了較大的成交比例，因而10月份的成交中不乏眾多大中戶型的去化，同時住博會秋交會的作用也使得部分普通房源入市成交；2010年10月份，盡管兩場房

33、交會作用并不突出，但“限購令“的傳聞加速了部分改善性需求和高端購房群體的市場消化力度，使得大部分大中戶型項目推出均能得到良好的去化，而首套房首付款的提高，也使得部分低總價小戶型項目得以熱銷。因而整體銷售比例跟去年同期相差不大。 從同比均價來看，除了金閶區(qū)、平江區(qū)跟去年同期價格相差不大外，其他區(qū)域整體均價相比去年同期都有較大上漲。金閶區(qū)平江區(qū)的價格波動小，主要基于去年同期高端項目的發(fā)力，而今年這兩個區(qū)域主要是普通住宅和政策房的成交，因而實際均價還是大幅上揚的。究其原因，09年樓市成交的走好，使得土地市場也大受熱捧，同年9月綠城的拿地、11月及2010年1月的大型土地拍賣，土地市場成本均是一漲再漲

34、，明顯也助推了房價的進一步走高；而2010年調控的影響，往往在成交不夠活躍的情況下，市場會調整供應結構甚至以中高端項目的推出應對，其價格表現(xiàn)一定程度上也拉高了市場的均價發(fā)揮，同時也會引起周邊項目的價格跟風，使得市場價格整體表現(xiàn)依然一路上揚，同比上漲幅度驚人。附表：10月銷售環(huán)比統(tǒng)計數(shù)據(jù)環(huán)比類別2010年第9月2010年第10月變化量變動幅度成交套數(shù)（套）640262231792.80%成交面積（）743698.78733320.6210378.161.40%成交均價（元/）10470.6211498.551027.939.82%各區(qū)成交套數(shù)環(huán)比數(shù)據(jù)整理：名城蘇州房產(chǎn)研究中心各區(qū)成交面積環(huán)比數(shù)據(jù)

35、整理：名城蘇州房產(chǎn)研究中心各區(qū)成交價格環(huán)比數(shù)據(jù)整理：名城蘇州房產(chǎn)研究中心分析： 環(huán)比情況來看，10月市場整體發(fā)揮還是不錯，成交量和面積相比9月份略有下滑，但價格表現(xiàn)卻逆市而升，月度均價突破一萬一千元大關，再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比上漲了近一成。 從成交套數(shù)環(huán)比來看，各區(qū)域起伏不一。相城區(qū)、高新區(qū)在新盤或新房源的供應提升下，成交有明顯的增長。園區(qū)板塊熱盤效應較為明顯，房價飛漲首付款的提高，使得部分新興板塊的低單價低總價小戶型房源一經(jīng)推出便帶來極大的熱銷，再加上中高端項目在“限購令“傳聞沖擊下的發(fā)揮，使得成交環(huán)比出現(xiàn)小幅的增長。而平江區(qū)的成交增長主要來自于政策房的發(fā)揮。另外，吳中區(qū)、金閶區(qū)、滄浪區(qū)成交表現(xiàn)

36、有所下滑，這三大區(qū)域10月份新增供應遠遠不及9月份，供應的減弱影響了成交的發(fā)揮。 從成交面積環(huán)比來看，與套數(shù)環(huán)比的變化相差不大。但園區(qū)在套數(shù)的增長下成交面積卻反而下滑，主要源自10月份中新汀蘭、東方維羅納等部分小戶型項目的沖擊，一定程度上影響了區(qū)域成交套均面積，總成交量反而出現(xiàn)下滑。而另一環(huán)比表現(xiàn)特別的是吳中區(qū)，成交面積的下滑幅度遠遠小于成交套數(shù)的下滑幅度，與園區(qū)相反，大戶型的成交比重相比9月份大幅提升，影響了小戶型的沖擊。綜合表現(xiàn)下，全市成交面積的的下滑幅度略小于成交套數(shù)的下滑。 從均價環(huán)比來看，除了平江區(qū)在政策房的發(fā)揮影響下，月度均價有一定下滑外，其他區(qū)域價格表現(xiàn)均呈現(xiàn)上漲趨勢，特別是滄浪區(qū)和吳中區(qū)，在高端