商業(yè)規(guī)劃建議方案

1、 商業(yè)規(guī)劃建議方案商業(yè)規(guī)劃建議方案第一篇 項目概況商業(yè)步行街項目由投資開發(fā)，馬鞍山安邦國際物業(yè)管理有限公司全程提供專業(yè)化運營管理服務(wù)工作，項目位于馬鞍山博望鎮(zhèn)314省道以南，雄居博望鎮(zhèn)鎮(zhèn)東文化娛樂中心，商業(yè)建筑面積為36175平方米，項目集高檔住宅、美食、休閑、娛樂、購物、文化、觀光等功能為一體，以“一站式”全新消費模式為典型特征，采用了現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展獨特超前的商業(yè)步行街設(shè)計經(jīng)營思路，以統(tǒng)一形象、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商的現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營管理模式，努力塑造成為區(qū)域消費者的美食、休閑、娛樂、購物、文化、觀光最佳消費場所，商業(yè)前景獨具優(yōu)勢。 第二篇 商業(yè)命名第一節(jié) 商業(yè)總案命名摩登匯商業(yè)廣場 重點塑

2、造商業(yè)并（總部首先從入市方面就有大氣磅礴的氣勢、同時代表區(qū)域商業(yè)領(lǐng)袖地位、配合核心廣告語就是商業(yè)中心）以時尚、前衛(wèi)多業(yè)態(tài)的組合的形態(tài)入市，同時令消費者會展開遐想：更加突出商業(yè)部分氛圍；二是：通過對商業(yè)街的入市宣傳推廣為整個項目的營銷多添一個新聞熱點；三是：時尚易懂利于傳播。第二節(jié) 商業(yè)總案理解一、位置 / 交通 1、位于馬鞍山博望鎮(zhèn)中心314省道以南，未來博望新的商業(yè)中心。 2、北鄰江蘇江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東鄰魚米之鄉(xiāng)江蘇溧水、西鄰馬鞍山市，南臨著名石臼湖生態(tài)旅游渡假區(qū)。二、規(guī)模/規(guī)劃1、項目規(guī)模大：項目建筑面積近100000平方米，分四期開發(fā)，是集住宅、商業(yè)步行街、專業(yè)市場、社區(qū)配套生活商業(yè)于一

3、體，完全具備城市功能的新市鎮(zhèn)。2、消費潛力大：近600家的五金生產(chǎn)加工企業(yè)，消費潛力巨大。3、旅游資源豐富：南部有著名石臼湖生態(tài)旅游渡假區(qū)，旅游資源豐富、湖面碧波蕩漾、氣勢壯觀湖內(nèi)水產(chǎn)富饒，盛產(chǎn)各種魚類、螃蟹、河蝦等，有“日出斗金”之稱，其中“石臼湖牌”螃蟹全國聞名。第三節(jié) 商業(yè)總案的分期命名一、總案分期命名建議摩登匯商業(yè)廣場第一期：美食、休閑娛樂街（項目西側(cè)） 第二期：社區(qū)生活街（項目南側(cè)）第三期：精品百貨街（項目北側(cè)）第四期：電器、家具街（項目東側(cè)）二、總案分期命名說明第一期：美食、休閑娛樂街（項目西側(cè)）該區(qū)域鄰近博望鎮(zhèn)商業(yè)中心商業(yè)潛力較大，且目前博望鎮(zhèn)沒有成熟的此類商業(yè)街多為臨街家庭式，

4、規(guī)模小、環(huán)境差、經(jīng)營種類單一無法滿足中高檔消費者的消費需求。第二期：社區(qū)生活街（項目南側(cè)）該區(qū)域相比其他區(qū)域短期內(nèi)該區(qū)域物業(yè)使用價值相對較低，建議定為社區(qū)配套生活街，因為社區(qū)商業(yè)首先是滿足本社區(qū)日常生活所需，服務(wù)主要針對本區(qū)域居民其服務(wù)的范圍不大。第三期：精品百貨街（項目北側(cè)）該區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢明顯物業(yè)使用價值較高，定位精品百貨街是為了提升整個項目的經(jīng)營品質(zhì)，并以此來拉動其他商業(yè)的經(jīng)營氛圍的形成。第四期：電器、家具街（項目東側(cè)）該區(qū)域離商業(yè)中心有一定距離，短期內(nèi)物業(yè)使用價值不高，為了弱化區(qū)位劣勢建議定位成電器、家具類專業(yè)市場（因為從市場調(diào)研來看目前博望還沒有此類成熟的專業(yè)市場，隨著博望中高檔社區(qū)的

5、建成入住、消費者生活品質(zhì)的日益提升那么對于此類生活必須品的需求將會逐漸加大）如果經(jīng)營規(guī)模形成可以往項目南側(cè)延伸使之成為比較有競爭力的專業(yè)市場。通過“”每條街的串聯(lián)，將住宅和商業(yè)有機(jī)的銜接共同概括了，魅力、時尚、閑逸、親切、和諧的生活品質(zhì)和消費體現(xiàn)，在這塊人居相依的地方，生活和消費就像在消遣一樣。 第三篇 項目商業(yè)推廣建議第一節(jié) 項目核心推廣語建議一、闡述：本項目以博望首個全新的經(jīng)營業(yè)態(tài)為載體，強(qiáng)調(diào)、美食、休閑、娛樂、購物、文化、觀光、高檔住宅為一體，以博望前所未有的全新商業(yè)吸引消費者；以連鎖商家吸引并聚集人氣，促進(jìn)商家的入駐；以成功的商家引進(jìn)及成功商業(yè)運營提升物業(yè)價值后以帶租約的形式進(jìn)行銷售。

6、二、核心廣告推廣語：摩登匯商業(yè)廣場 博望首個集娛樂、休閑、觀光、購物、美食、為一體全新消費場所魅力的項目在博望摩登匯商業(yè)廣場，娛樂、休閑、觀光、購物、美食、的情景式消費體驗在博望，博望跟著我生活。第二節(jié) 商業(yè)品牌標(biāo)識的設(shè)計建議一、商業(yè)品牌標(biāo)識設(shè)計logo圖案說明：通過logo圖案的文字、人物、顏色的合理搭配力求達(dá)到對整個商業(yè)調(diào)性的體現(xiàn)及商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的展現(xiàn)。第三節(jié) 項目品牌推廣目標(biāo)人群、傳播指導(dǎo)思想、品牌核心概念的描述一、項目品牌推廣目標(biāo)人群應(yīng)該以：企事業(yè)單位、鎮(zhèn)村居民、外來經(jīng)商、鎮(zhèn)內(nèi)的中高檔社區(qū)為主；二、項目品牌推廣傳播指導(dǎo)思想：以項目本身固有的素質(zhì)結(jié)合本消費區(qū)域的相關(guān)因素為指導(dǎo)；三、項目品牌

7、核心概念的描述：走進(jìn)商業(yè)街，感受到的是和風(fēng)習(xí)習(xí)拂面，吹起的是頭發(fā)，也是一種心情，享受到是“新市鎮(zhèn)”從來沒有過的全新消費體驗；第四篇 項目建筑規(guī)劃設(shè)計建議第一節(jié) 整體建筑規(guī)劃設(shè)計必須體現(xiàn)的特性一、地標(biāo)性；二、唯一性；三、針對性；四、展示性；五、導(dǎo)向性；六、入口的順暢性；七、水平人流的拉動性；八、垂直人流的拉動性；九、商業(yè)景觀連貫性。第二節(jié) 景觀建筑設(shè)計一、商業(yè)休閑廣場1、314省道主入口廣場本區(qū)域廣場應(yīng)設(shè)置大型立體的商業(yè)導(dǎo)視設(shè)施、商業(yè)亮化設(shè)施、微型園林景觀休閑設(shè)施實現(xiàn)造景的目的（如立體霓虹燈、地?zé)?、庭院燈、蘇式園林、旱地噴泉），在設(shè)計的造型、圖案、色彩的搭配上要重點表現(xiàn)商業(yè)，同時也要考慮到和現(xiàn)有

8、的售樓處門前景觀相互融合，以此來吸引消費者關(guān)注的眼球從而達(dá)到吸引人群、留住人群、提升人氣、制造氛圍、延長消費者逗留時間，達(dá)到促進(jìn)商家產(chǎn)品銷售的直接和間接的目的。2、住宅西入口景觀 本區(qū)域景觀設(shè)計屬于商業(yè)街內(nèi)街景景觀設(shè)計設(shè)置微型建筑小品即可，重點放在項目西南側(cè)，不要在本區(qū)域做過多的造景因為本區(qū)域的街景只起到一個街景過度的作用，同時該區(qū)域為項目一期住宅主入口要充份考慮交通通暢性。3、商業(yè)西南角廣場本區(qū)域的廣場景觀設(shè)計的重要性僅次與314省道主入口廣場，它起到一個承上啟下的重要作用，因為項目南側(cè)的商業(yè)人流要依靠它來帶動和引導(dǎo)、商業(yè)的氛圍要依靠它來營造因此本區(qū)域的廣場面積設(shè)置相對要大、主景觀要正對31

9、4省道，廣場商業(yè)建筑景觀以商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的符號雕塑、和微型園林景觀為主（如：美食的雕塑、娛樂的雕塑、舞臺式的水景等等）二、休閑街區(qū)景觀的設(shè)計 接合項目的商業(yè)經(jīng)營定位在商業(yè)街區(qū)中設(shè)置一定數(shù)量的休閑類建筑小品、趣味性的建筑小品，如街頭藝人形象、當(dāng)?shù)孛?、名景、美食、娛樂類的霓虹燈等等，讓懷舊的老人、娛樂的年輕人或者玩耍的少年兒童，都可以在這里找到某種自己所要的感覺，引起共鳴。三、建筑外立面建筑物外立面采用絢目、時尚、跳躍的建筑色彩，在外立面的設(shè)計借助墻面的輪廓增設(shè)一些浮雕、借助墻面的線條增設(shè)一些亮化設(shè)施、借助公共墻面窗設(shè)一些商業(yè)廣告來營造商業(yè)氛圍形成，使建筑物的外立面變幻、動感、曼妙具有較好視覺沖擊

10、力。 四、道路鋪裝道路的鋪裝建議根據(jù)各個街區(qū)經(jīng)營業(yè)態(tài)，選擇能夠促進(jìn)業(yè)態(tài)經(jīng)營氛圍的風(fēng)格進(jìn)行鋪設(shè)，每個街區(qū)都采用不同的鋪裝圖案營造不同的特色。五、道路綠化商業(yè)街中間是街道兩邊是商鋪，為了不影響商家的經(jīng)營展示建議不考慮高大樹種，結(jié)合商業(yè)街內(nèi)建筑休閑小品配以小型可移動盆栽搭配及矮小喬木為主，通過不同植被的高矮搭配，營造出商業(yè)街區(qū)夏天綠樹濃蔭、冬天白雪披枝的宜人景象，并與街頭小品共同構(gòu)建層次分明且錯落有序的商業(yè)街區(qū)景致。六、休閑設(shè)施設(shè)計 街區(qū)應(yīng)留一部分空間來設(shè)置相應(yīng)的休閑空間，可以擺放設(shè)置小型休閑設(shè)施，如座椅、等，使消費者感受到商業(yè)街區(qū)內(nèi)溫馨的人情味，徜徉或坐落其中，就能感受到自然、輕松的消費的氛圍，產(chǎn)

11、生情感上的共鳴，增加消費的吸引力。七、 路燈設(shè)計路燈是商業(yè)街區(qū)營造消費風(fēng)情的重要符號之一，不同街區(qū)的路燈應(yīng)該與該街區(qū)的定位相適應(yīng)，借助于燈桿、燈罩等設(shè)計元素 體現(xiàn)高雅人文風(fēng)情。八、街區(qū)燈光環(huán)境設(shè)計 商業(yè)街區(qū)照明設(shè)計對塑造商業(yè)街區(qū)的形象起著至關(guān)重要的作用，既要滿足亮化的需要，還要滿足美學(xué)的要求，從目前本區(qū)域商圈的情況來看，商業(yè)經(jīng)營僅局限于單純的白天集市，而夜間消費則相對較為薄弱，因此項目通過燈光的處理，促進(jìn)項目的夜間消費氛圍的營造。 1）、基礎(chǔ)照明 基礎(chǔ)照明對環(huán)境照明總體格調(diào)具有決定性作用，本項目的基礎(chǔ)照明必須結(jié)合各街區(qū)的業(yè)態(tài)定位，把路燈和地?zé)艚Y(jié)合起來，使之既是照明工具，也是商業(yè)街區(qū)不可缺的重要

12、組成，同時，還可以通過燈桿、燈罩等符號的靈活運用賦予其特定的內(nèi)涵，營造出曼妙的時尚風(fēng)情。 2）、重點照明 裝飾照明重點是對照射方式進(jìn)行裝飾性設(shè)計、對環(huán)境的特別部位加以側(cè)重或掩飾，用于創(chuàng)造特定的消費環(huán)境和考慮商業(yè)環(huán)境中各空間的空間特點，對美化商業(yè)街區(qū)環(huán)境，刺激顧客消費，起著舉足輕重的作用，商業(yè)街區(qū)可以把建筑立面、街景雕塑及廣場主入口作為重點照面設(shè)計的重點，突出這幾個重要的地方，使商業(yè)街在夜幕降臨之時更顯得層次分明、婀娜多姿，為商業(yè)街“夜市”增添無限的魅力！ 3）、室外（夜間）照明 建筑物的夜間照明對塑造良好的項目形象非常重要，建筑的照明通過對立面特點的表現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)，讓商業(yè)街區(qū)產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺效果。本

13、項目的室外照明除了上述的基礎(chǔ)照明和重點照明以外，商鋪外圍的照明也十分重要，各商家的燈光在不影響商業(yè)街整體燈光效果的前提下可以靈活處理。此外，還可以增加活動式夜空探射燈，在夜幕降臨后照耀，形成空中玫瑰，不失為商圈的一大景觀，人們只要遠(yuǎn)遠(yuǎn)看見項目頂樓不斷移動的光柱，就會對商業(yè)街區(qū)產(chǎn)生美好的遐想。 4）、色彩運用 環(huán)境色彩在商業(yè)建筑中占有舉足輕重的作用，采用多色調(diào)的裝飾，能夠形成多變的空間，耀眼的色彩，使商業(yè)街區(qū)內(nèi)宛如“都市舞臺”，充滿節(jié)日氣氛，色彩設(shè)計要充分體現(xiàn)項目環(huán)境的特征：商業(yè)街的消費、休閑、娛樂，美食起到襯托環(huán)境、美化環(huán)境作用，令消費者樂在其中流連忘返，在快樂中享受，在快樂中消費。 同時項目

14、還建立商業(yè)街區(qū)的識別顏色非常重要，因為本商業(yè)街區(qū)定位為“該商圈首個以娛樂、休閑、觀光、購物、美食為核心的情景式消費體驗式商業(yè)街區(qū)”，不僅要體現(xiàn)商業(yè)街區(qū)的建筑形態(tài)、環(huán)境，還要體現(xiàn)在獨特的色彩運用手法上，我們建議為商業(yè)街區(qū)建立獨特的色彩識別系統(tǒng)，使人們能夠輕易的借助色彩進(jìn)行識別和認(rèn)知，我司認(rèn)為，整個商業(yè)街區(qū)應(yīng)該絢目、時尚、跳躍、明亮、高貴的色彩為基調(diào)。九、車流、人流1、建議將項目南側(cè)通往“南還路”的出入口連通,讓來往的居民借道走捷徑(僅限于人流通過，但條件合適的話也同樣可以允許小型車輛通過)來帶動人氣促進(jìn)商業(yè)氛圍。2、建議本項目住宅部分的南側(cè)通道在商業(yè)經(jīng)營期間進(jìn)行連通，一是方便居民購物和消費；二是

15、帶動人氣、促進(jìn)商業(yè)氛圍。第三節(jié) 項目建筑規(guī)劃布局及硬件配套（重點提出建議）一、一期商業(yè)總體建筑布局經(jīng)過對建筑規(guī)劃設(shè)計圖紙的研看，我司析根據(jù)商業(yè)經(jīng)營需求提出如下建議：1、項目一期西側(cè)未建的商鋪和已建成的商鋪在建筑的位置上、結(jié)構(gòu)、建筑高度要基本相同，在位置上不建議不要向后退讓否則將影響商業(yè)經(jīng)營展示，如條件允許反而要依次逐個向前延伸，因為項目前端是銷售用房本身已經(jīng)遮擋商業(yè)街內(nèi)部份商鋪。2、項目二期南側(cè)未建的商鋪直接退讓到南側(cè)規(guī)劃用地紅線處，為景觀廣場預(yù)留空間從而形成又一個景觀廣場，同時也可以兼做項目一期住宅部份的社區(qū)休閑廣場，同時也要預(yù)留未來項目南側(cè)與市政道路的對接口。商鋪的建筑結(jié)構(gòu)仍然采用框架結(jié)構(gòu)

16、，建筑層數(shù)為兩層主要考慮到城鎮(zhèn)經(jīng)營的的特殊性（多為商住結(jié)合）但建筑面積不易過大否則不利于商鋪銷售，建筑高度和一期商業(yè)相同。二、商業(yè)物業(yè)硬件配套1、給水系統(tǒng)：因為項目涉及到商業(yè)經(jīng)營保障供水至關(guān)重要，建議在樓頂設(shè)置商業(yè)生活應(yīng)急供水水箱，或接入市政雙回路供水，如遇停水可以保證正常供水，同時也能快速處理突發(fā)事件滿足消防要求；2、供電系統(tǒng)：因為項目涉及到商業(yè)經(jīng)營保障供電至關(guān)重要，建議接入市政雙回路供電或增設(shè)應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，如遇停電可以保證正常供電，同時也能快速處理突發(fā)事件滿足消防要求。3、 商鋪內(nèi)硬件配套1）商鋪結(jié)構(gòu)設(shè)計：商鋪采用框架結(jié)構(gòu)；2）商鋪面積范圍：60-200；3）商鋪層高：3.5米以上4）商鋪

17、的進(jìn)深：進(jìn)深控制在8-10米左右，最佳比例1：2；5）商鋪的開間：不少于4米：6）商鋪柱距：柱距寬度設(shè)定在4米以上；7）商鋪玻璃門凈尺寸：1.8米以上8）商鋪排水管徑：d759）商鋪的供電容量：10-20kw；10）電話通訊需要接入；11）有線電視需要接入；12）商鋪內(nèi)燃?xì)庑枰尤耄ㄐ铦M足美食經(jīng)營需要）；13）中小型的業(yè)態(tài)在商鋪內(nèi)設(shè)置通往二樓的通道時，建議選擇經(jīng)營價值較低的地方設(shè)置樓梯；大型的業(yè)態(tài)在商鋪內(nèi)設(shè)置通往二樓的通道時，建議要充分考慮二樓經(jīng)營展示和便捷性。4、戶外廣告牌預(yù)留電源線建議：項目竣工交付投用后，公共區(qū)域墻面將作為廣告位有償使用，補貼物業(yè)運營成本的不足，使物業(yè)管理利益最大化，在物

18、業(yè)的公共區(qū)域?qū)⒃O(shè)置戶外廣告牌、霓虹燈、外打燈，為了滿足廣告牌、霓虹燈、外打燈用電需要，建議在預(yù)留電源接線柜。5、節(jié)能系統(tǒng)：1）夜間安防用電的建議: 為了節(jié)約公共用電費用的支出，同時滿足夜間安全防范工作需要，建議夜間安防用電和日常營業(yè)用電分別獨立設(shè)置，或在供電線路中做間隔回路(因夜間安防用電量很小)主要分項目外圍四周、各出入口、每個商業(yè)經(jīng)營區(qū)域等重要區(qū)域；2）照明燈具建議:所有的樓道內(nèi)照明建議采用感應(yīng)式開關(guān)，同時為了節(jié)約人力成本，戶外廣告燈箱、室外照明系統(tǒng)、室內(nèi)照明系統(tǒng)、霓虹燈等照明系統(tǒng)建議采用鐘控自動控制方式。6、“居住區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁”的建議建議將項目的西南側(cè)規(guī)劃圖內(nèi)準(zhǔn)備設(shè)置的“居住區(qū)垃圾

19、中轉(zhuǎn)站、公廁”移位，如在此處設(shè)置將影響本區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營氛圍，但如果商鋪內(nèi)無洗手間可以考慮在其他區(qū)域設(shè)置公廁來滿足商業(yè)經(jīng)營配套需要。第五篇 項目市場調(diào)研分析第一章 項目所處商圈商業(yè)市場分析一、項目所處商圈概述本項目屬于典型的新市鎮(zhèn)商圈，輻射范圍為項目周邊鎮(zhèn)村，消費客群相對固定，憑借項目相臨近600家的五金生產(chǎn)加工企業(yè)，及即將交付使用的大型中高檔社區(qū)消費需求及消費潛力較大。本項目現(xiàn)有百貨（特別是服裝類）經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品牌已基本能夠滿足消費需求，但美食、休閑、娛樂、家電、電器類現(xiàn)不論類從經(jīng)營規(guī)模還和是經(jīng)營品牌都還沒有成熟，為了保證項目的市場競爭力，避免同質(zhì)化產(chǎn)品過多造成供大于求，項目須差異化經(jīng)營，對

20、本項目商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)進(jìn)行、互補、提檔升級、創(chuàng)新，實行“他無我有、他有我精”的原則。本項目是商業(yè)地產(chǎn)，故以招商過程中品牌引進(jìn)、業(yè)態(tài)的組合、及租金為效益評價的主要參數(shù)，故本次市調(diào)圍繞以上三方面進(jìn)行，通過深入市場調(diào)研分析對現(xiàn)有經(jīng)營品牌的進(jìn)行了解、對現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行的分析、對經(jīng)營商家對項目的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位期望，經(jīng)營需求面積、租金價位的承受能力進(jìn)行征詢。二、項目周邊臨近鎮(zhèn)村商圈市場調(diào)查一博望鎮(zhèn)市場調(diào)研分析1、博望鎮(zhèn)概況博望鎮(zhèn)位于馬鞍山市當(dāng)涂縣最東端，地處南京一小時都市圈、馬蕪銅經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，距南京祿口國際機(jī)場僅25公里，314省道橫貫鎮(zhèn)域，是安徽省通向蘇浙滬等長三角地區(qū)的一個重要門戶。全鎮(zhèn)總面積133平方

21、公里，轄28個村（居）委會，總?cè)丝诮?0萬人，商業(yè)主要集中在314省道南北兩側(cè)及新都商業(yè)步行街。2、市場調(diào)研情況匯總表(本次有效調(diào)研問卷50份)1）經(jīng)營業(yè)態(tài)內(nèi) 容需求業(yè)態(tài)數(shù)量/份占 比備注經(jīng)營客商認(rèn)為目前博望鎮(zhèn)缺少的業(yè)態(tài)調(diào)研匯總娛樂/休閑2330.67%由于部分經(jīng)營客商對博望鎮(zhèn)商業(yè)不是很了解，沒有提出自己的意見。美食名店68.00%茶樓68.00%生活便利店22.67%婚紗攝影22.67%精品服飾22.67%社區(qū)會所34.00%電器45.33%電玩45.33%家具34.00%圖書45.33%美容美體56.67%通訊旗艦店11.33%醫(yī)藥超市11.33%休閑棋牌室11.33%銀行68.00%裝飾

22、建材11.33%洗浴中心11.33%2）租金價格、繳納期段、需求面積內(nèi)容租金價格段數(shù)量占比備注現(xiàn)有的租金51036%租金：博望新都步行街現(xiàn)在兩層的平均租金為10-13元月平方米，新都水郡（新都三期）平均租金為6-10元月平方米，全為一層并且有1-12個月的免租期。面積：現(xiàn)有經(jīng)營面積和需求面積為實用面積。11152040%16201122%2125918%高于26714%能接受的租金5102856%11151938%162036%212500%大于2600%租金繳納期段半年816%一年4284%現(xiàn)有經(jīng)營面積20402142%41601428%大于60510%需求面積20401326%416021

23、42%大于60612%3、小結(jié)：從市場調(diào)研分析可以看出博望鎮(zhèn)的房租遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊其它鎮(zhèn)，博望新都步行街對我們項目有極高的參考價值，新都步行街05年開始操作，到目前為止，商圈效應(yīng)基本形成，但房租還是低于314省道上的臨街商鋪，新建成的新都三期，新都水郡租金為6-10元月平方米，并且有1-12個月的免租期，加之項目一期招商相對情況較好，而且經(jīng)營客商都有作熟不作生的經(jīng)商習(xí)慣，由此可見項目在租金價格方面要略低于該項目、在業(yè)態(tài)定位方面要形成差異化規(guī)劃避免同質(zhì)化產(chǎn)品過多造成供大于求、在項目商業(yè)推廣方面要結(jié)合項目固有的優(yōu)勢（如招商政策、商業(yè)規(guī)劃、未來經(jīng)營的展現(xiàn)）注重商業(yè)經(jīng)營方面的推廣。二小丹陽鎮(zhèn)市場調(diào)研分析1

24、、小丹陽鎮(zhèn)概況丹陽鎮(zhèn)隸屬于安徽省馬鞍山市當(dāng)涂縣，位于安徽省東南端，長三角經(jīng)濟(jì)圈、南京1小時都市圈、馬蕪銅經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，與江蘇省南京市接壤。是全國小城鎮(zhèn)建設(shè)試點鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)示范鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積126.7平方公里，轄12個村委會，3個居委會，總?cè)丝?.67萬，鎮(zhèn)區(qū)常住人口1.6萬。有耕地面積5.37萬畝，山林面積2.46萬畝，可養(yǎng)水面6.2萬畝，商業(yè)主要集中在寧陽街南北兩側(cè)。2、市場調(diào)研情況匯總表(本次有效調(diào)研問卷50份)1）經(jīng)營業(yè)態(tài)內(nèi)容業(yè)態(tài)數(shù)量占比備注經(jīng)營客商認(rèn)為目前博望鎮(zhèn)缺少的業(yè)態(tài)調(diào)研匯總娛樂/休閑2252.39%由于部分經(jīng)營客商對博望鎮(zhèn)商業(yè)不是很了解，沒有提出自己的意見。美食名店81

25、9.05%茶樓37.14%生活便利店49.52%婚紗攝影24.76%精品服飾12.38%社區(qū)會所00%電器12.38%電玩00%家具00%圖書00%美容美體00%通訊旗艦店00%醫(yī)藥超市00%休閑棋牌室00%銀行00%裝飾建材12.38%洗浴中心00%2）租金價格、繳納期段、需求面積內(nèi)容租金價格段數(shù)量占比備注現(xiàn)有的租金5-101835.29%現(xiàn)有經(jīng)營面積和需求面積為商鋪內(nèi)實際可以使用的面積，大部分經(jīng)營客商為一層商鋪。11-152854.91%16-2059.80%21-2500%大于2600%能接受的租金5-101631.37%11-152650.98%16-20917.65%21-2500%

26、大于2600%租金繳納期段半年815.69%一年4384.31%現(xiàn)有經(jīng)營面積20-402854.90%41-601835.29%大于6059.81%需求面積20-401223.53%41-602650.98%大于601325.49%3、小結(jié)：丹陽是離博望鎮(zhèn)車程在20分鐘之內(nèi)的最大的鎮(zhèn)，地處安徽和江蘇的交界處，位于江蘇地界的商業(yè)房租稍高，經(jīng)營規(guī)模較大經(jīng)營產(chǎn)品較豐富，該商圈可以作為后期招商的重點區(qū)域。三新市鎮(zhèn)市場調(diào)研分析1、新市鎮(zhèn)概況新市是馬鞍山市當(dāng)涂縣東部重鎮(zhèn)，緊靠南京、蕪湖、馬鞍山，北依橫山、南瀕丹陽湖。水運直通長江，距南京祿口國際機(jī)場30公里，水陸交通四通八達(dá)，是皖東南通往蘇、浙、滬的必經(jīng)之

27、路，總面積74.8平方公里，人口4萬余人，現(xiàn)有耕地1860公頃，資源豐富，極具發(fā)展?jié)摿Φ拿?zhèn)，商業(yè)主要集中在新市街和新市農(nóng)貿(mào)市場（新市老街）。 2、市場調(diào)研情況匯總表(本次有效調(diào)研問卷50份)1）經(jīng)營業(yè)態(tài)內(nèi)容業(yè)態(tài)數(shù)量占比備注經(jīng)營客商認(rèn)為目前博望鎮(zhèn)缺少的業(yè)態(tài)調(diào)研匯總娛樂/休閑5355.79%由于部分經(jīng)營客商對博望鎮(zhèn)商業(yè)不是很了解，沒有提出自己的意見美食名店1212.63%茶樓66.32%生活便利店11.05%婚紗攝影22.11%精品服飾33.16%社區(qū)會所22.11%電器00%電玩44.21%家具11.05%圖書22.11%美容美體33.16%通訊旗艦店11.05%醫(yī)藥超市33.16%休閑棋牌室

28、00%銀行00%裝飾建材11.05%洗浴中心11.05%2）租金價格、繳納期段、需求面積內(nèi)容租金價格數(shù)量占比備注現(xiàn)有的租金5-102142.86%現(xiàn)有經(jīng)營面積和需求面積為實用面積。部分經(jīng)營客商為單層商鋪。11-152857.14%16-2000%21-2500%大于2600%能接受的租金5-102551.02%11-152448.98%16-2000%21-2500%大于2600%租金繳納期段半年612.24%一年4387.76%現(xiàn)有經(jīng)營面積20-403265.31%41-601326.53%大于6048.16%需求面積20-402142.86%41-602346.94%大于60510.20%

29、3、小結(jié)：新市的商鋪主要以自有的私房為主，其中新市農(nóng)貿(mào)市場(新市老街)大部分為供銷社下崗職工分的商鋪，總體租金偏低，年輕人一般在外地打工或做生意，經(jīng)營客商多為留守的老年、中年女性為主一邊做生意一邊兼顧照顧家庭小商戶異地經(jīng)營的可能性不大，本區(qū)域招商對象以外來經(jīng)營客商和品牌連鎖直營店為主。四、新博市場調(diào)研分析1、新博概況新博隸屬于安徽省馬鞍山市當(dāng)涂縣博望鎮(zhèn)，位于安徽省東南端，長三角經(jīng)濟(jì)圈、南京1小時都市圈、馬蕪銅經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，與博望鎮(zhèn)車程5分鐘，商業(yè)主要集中在新博東西和南北兩條縱橫交錯的街道上（分為東大街、西大街、南大街、北大街）。2、市場調(diào)研情況匯總表(本次有效調(diào)研問卷26份) 1）經(jīng)營業(yè)態(tài)內(nèi)容

30、業(yè)態(tài)數(shù)量占比備注經(jīng)營客商認(rèn)為目前博望鎮(zhèn)缺少的業(yè)態(tài)調(diào)研匯總娛樂/休閑2051.28%由于部分經(jīng)營客商對博望鎮(zhèn)商業(yè)不是很了解，沒有提出自己的意見美食名店410.26%茶樓512.82%生活便利店12.56%婚紗攝影12.56%精品服飾00%社區(qū)會所25.13%電器12.56%電玩00%家具25.13%圖書00%美容美體00%通訊旗艦店00%醫(yī)藥超市00%休閑棋牌室00%銀行25.13%裝飾建材00%洗浴中心12.56%2）租金價格、繳納期段、需求面積內(nèi)容租金價格數(shù)量占比備注現(xiàn)有的租金5-101557.69%現(xiàn)有經(jīng)營面積和需求面積為實用面積。部分經(jīng)營客商為單層商鋪。11-151038.50%16-2

31、013.85%21-250 0%大于260 0%能接受的租金5-102388.46%11-15311.54%16-200 0%21-250 0%大于260 0%租金繳納期段半年0 0%一年26 100%現(xiàn)有經(jīng)營面積20-401765.38%41-60830.77%大于6013.85%需求面積20-401038.46%41-601557.69%大于601 3.85%3、小結(jié)：新博經(jīng)營客商的商鋪主要以自有的私房和自行購買商鋪為主，大部分經(jīng)營客商有購買商鋪自行經(jīng)營的習(xí)慣，經(jīng)營客商對博望鎮(zhèn)的消費能力比較認(rèn)可，該區(qū)域可以作為目標(biāo)客戶群來突破。 五明覺市場調(diào)研分析1、明覺概述明覺隸屬于江蘇省南京市溧水縣石

32、湫鎮(zhèn)，位于長三角經(jīng)濟(jì)圈、南京1小時都市圈、馬蕪銅經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，與博望鎮(zhèn)車程5分鐘，商業(yè)主要集中在東西走向的正大街上。2、市場調(diào)研情況匯總表(本次有效調(diào)研問卷16份)1）經(jīng)營業(yè)態(tài)內(nèi)容業(yè)態(tài)數(shù)量占比備注經(jīng)營客商認(rèn)為目前博望鎮(zhèn)缺少的業(yè)態(tài)調(diào)研匯總娛樂/休閑220%由于部分經(jīng)營客商對博望鎮(zhèn)商業(yè)不是很了解，沒有提出自己的意見美食名店110%茶樓00%生活便利店110%婚紗攝影00%精品服飾110%社區(qū)會所110%電器00%電玩00%家具220%圖書00%美容美體110%通訊旗艦店110%醫(yī)藥超市00%休閑棋牌室00%銀行00%裝飾建材00%洗浴中心00%2）租金價格、繳納期段、需求面積內(nèi)容租金價格段數(shù)量占比

33、備注現(xiàn)有的租金5-10212.50%現(xiàn)有經(jīng)營面積和需求面積為實用面積。部分經(jīng)營客商為單層商鋪。11-151487.50%16-200 0%21-250 0%大于260 0%能接受的租金5-10637.50%11-151062.50%16-200 0%21-250 0%大于260 0%租金繳納期段半年0 0%一年16 100%現(xiàn)有經(jīng)營面積20-401168.75%41-60531.25%大于600 0%需求面積20-40956.25%41-60743.75%大于600 0%3、小結(jié)：明覺隸屬江蘇省，從商戶的經(jīng)營習(xí)慣來講，商戶不喜歡跨省經(jīng)營，租金承受能力不強(qiáng)，商戶資源不多，所以可以不作為招商的重點

34、目標(biāo)客戶群，只針對品牌連鎖直營店進(jìn)行針對性突破。六周邊村莊調(diào)研情況（略）：說明：周邊村莊內(nèi)沒有商業(yè)，大部分人到博望鎮(zhèn)消費，消費產(chǎn)品主要集中在服飾，娛樂，日常生活和農(nóng)資農(nóng)具等方面，基本無招商資源可挖掘，但可以做為重點消費客群，為此建議要在后期商業(yè)經(jīng)營推廣方面加大宣傳力度來為項目尋找消費類客戶。三、項目所處周邊商圈商業(yè)市場調(diào)研分析總結(jié)通過對周邊商業(yè)的廣泛深入細(xì)致的調(diào)研、分析，項目商圈主要以314省道南北兩側(cè)及新都商業(yè)步行街為主，314省道南北兩側(cè)商業(yè)為自發(fā)形成，無統(tǒng)一商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃，仍然人流量較大但整體聚客率不高，同時隨著人們生活水平的提高對消費的環(huán)境也越來越高，未來商業(yè)經(jīng)營環(huán)境臟亂差的必將被淘

35、汰。憑借項目相臨近600家的五金生產(chǎn)加工企業(yè)，及即將交付使用的大型中高檔社區(qū)消費需求，加之項目不論從商業(yè)的建筑規(guī)模、物業(yè)的硬件配套、商業(yè)經(jīng)營定位以及項目商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)，對目前博望的商圈來說是絕無僅有的，同時項目位于博望未來商業(yè)發(fā)展的中心高端商業(yè)的頭等艙。反觀博望的商業(yè)，作為一個博望商業(yè)地產(chǎn)的符號，博望的發(fā)展呼喚著一個全新的商業(yè)來滿足博望中高端客戶的消費需求，來引引領(lǐng)、來定義博望的商業(yè)未來，本項目為滿足消費需求為目標(biāo)，全力打造博望 3萬平方米的娛樂、休閑、觀光、購物、美食、住宿為一體的商業(yè)總部，擔(dān)負(fù)起引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的責(zé)任。第六篇、項目swot分析第一節(jié) 優(yōu)勢：核心優(yōu)勢顯著，商業(yè)價值潛力巨大 一、

36、規(guī)模優(yōu)勢：本案建筑面積近100000平方米，分四期開發(fā)，是集住宅、商業(yè)步行街、專業(yè)市場、社區(qū)配套生活商業(yè)于一體的完全具備城市功能的新市鎮(zhèn)二、規(guī)劃優(yōu)勢：地塊平整、結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，臨314省道；三、建筑優(yōu)勢：框架式結(jié)構(gòu)易于分割，外立面形象展示效果良好有利于商貿(mào)業(yè)發(fā)展，單層層高均不低于3米利于室內(nèi)商業(yè)氛圍的布置渲染，室內(nèi)配套設(shè)施可以按需配置，室內(nèi)外停車位較多門前廣場開闊；四、區(qū)位優(yōu)勢：博望未來的商業(yè)中心，同時隨著博望高檔住宅的建成交付業(yè)主入住，中高端消費客群量會逐步增高。五、交通優(yōu)勢：交通便利、四通八達(dá)，有314省道、緊臨機(jī)場高速，寧淳高速等多條主交通主干道；六、資源優(yōu)勢：南部有著名石臼湖生態(tài)旅游渡假區(qū)湖

37、旅游資源豐富，湖面碧波蕩漾，氣勢壯觀；湖內(nèi)水產(chǎn)富饒，盛產(chǎn)各種魚類、螃蟹、河蝦等，有“日出斗金”之稱，其中“石臼湖牌”螃蟹全國聞名。七、消費潛力優(yōu)勢：近600家的五金生產(chǎn)加工企業(yè)，及大型中高檔社區(qū)的居民消費潛力巨大。第二節(jié) 劣勢：區(qū)域、規(guī)模劣勢形成短期阻隔 一、規(guī)模劣勢：因項目分幾期開發(fā)在業(yè)態(tài)上短期內(nèi)法完成多種業(yè)態(tài)經(jīng)營，短期內(nèi)項目無腹地，無法提升有效聚客力；二、商業(yè)劣勢：本項目目前屬于新的商業(yè)項目，商戶普遍對入駐生場較為謹(jǐn)慎，且新項目的繁榮需要1-2年的培育后才能逐步繁榮，同時受“招商資源”的不利影響招商難度較大；三、競爭劣勢：周邊臨街的底商較多，且臨近項目底商有空置現(xiàn)象，目前本區(qū)域的商業(yè)以“新

38、都商業(yè)步街”為中心，短期內(nèi)難以擺脫“新都商業(yè)步街”商圈客群的“地心”引力；四、人氣劣勢：本區(qū)域的人居氛圍尚未成熟，區(qū)域消費的認(rèn)同度目前不高，短期內(nèi)對消費者而言，心理距離大于地理距離。第三節(jié) 項目機(jī)會點突現(xiàn)未來商業(yè)中心 一、博望的規(guī)劃：依托政府對本區(qū)域的規(guī)劃，憑借項目的規(guī)模優(yōu)勢，業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)勢、消費環(huán)境優(yōu)勢、必然會帶動本區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，構(gòu)筑新的商業(yè)中心；二、市場出現(xiàn)空白：博望尚未出現(xiàn)成熟的全業(yè)態(tài)商業(yè)項目，本項目的建成將填補博望的商業(yè)空白； 三、整合資源：利用開發(fā)企業(yè)的資金實力、良好的社會資源結(jié)合專業(yè)化的商業(yè)運營管理企業(yè)必將使項目實現(xiàn)三贏；四、全新商業(yè)模式：目前博望的商業(yè)還停留在相對傳統(tǒng)的商業(yè)模式中

39、，第三產(chǎn)業(yè)其他類產(chǎn)品比較稀少，全新的商業(yè)模式、全新的業(yè)種組合差異化產(chǎn)品經(jīng)營必將打破現(xiàn)有的傳統(tǒng)模式，成為博望商業(yè)新的引領(lǐng)者； 春江化月園商業(yè)規(guī)劃建議方案第七篇 項目商業(yè)定位第一節(jié) 項目商業(yè)定位的描述對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，項目定位是以商業(yè)項目所在城市、區(qū)域的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢為背景，結(jié)合項目自身的開發(fā)特點，依據(jù)項目所在城市、區(qū)域的消費市場情況、消費人群特點、消費習(xí)慣和消費需求，以商業(yè)市場自身的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)特點為參照，來確定項目商業(yè)定位，若要確保本項目成功運作，市場商業(yè)定位必須能迎合商圈現(xiàn)有及未來人口的消費力、消費需要。商業(yè)項目在定位中應(yīng)該明確：以商業(yè)項目所在城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為基礎(chǔ)，依據(jù)項目主要

40、商圈的人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)特點，結(jié)合項目所在區(qū)域的發(fā)展特點、商業(yè)市場情況以及未來的發(fā)展趨勢，明確項目的檔次或市場地位。在確定的項目檔次定位上，依據(jù)城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展的特點和趨勢，明確項目應(yīng)該為何種“產(chǎn)品”，所面對的目標(biāo)客戶范圍，本“產(chǎn)品”與競爭產(chǎn)品的不同之處這種不同之處應(yīng)當(dāng)對經(jīng)營者、最終消費者具有巨大的吸引力，而且是其他競爭者在短期內(nèi)無法復(fù)制的。通過分析，充分利用項目的特質(zhì)，并通過一系列的營銷，努力把“產(chǎn)品”與眾不同之處有效的傳遞給目標(biāo)客戶群，從而可以令其在市場上占據(jù)主動有利的位置。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最重要的也是唯一的原則就是最大限度不斷滿足消費市場的需求，消費市場的需求是決定開發(fā)商、零售商、專業(yè)機(jī)構(gòu)決策

41、項目未來最核心的元素，因此，商業(yè)項目的最終評價者都是消費者，得到目標(biāo)消費客群的認(rèn)可才能算作一個項目的最終成功的標(biāo)志。第二節(jié) 項目商業(yè)定位的依據(jù)一、消費者需求任何一個商業(yè)項目的最終評價者都是消費者，得到目標(biāo)消費客群的認(rèn)可才能算作一個項目的最終成功的標(biāo)志。因此，我們對消費市場需求的分析不但是重要的也是必要的；從我們市場調(diào)研的情況來看，消費者選擇消費場所時最關(guān)注的因素是消費環(huán)境、種類、品質(zhì)，其次是價格（包括是否便宜或打折），而交通則是第三位關(guān)心的因素；比較周邊消費者特征與整體消費者的消費習(xí)慣及傾向，我司預(yù)見，未來本項目消費者的消費習(xí)慣將呈現(xiàn)以下特點：日益提高的工作、生活環(huán)境必然帶動消費者對更高層次的

42、生活方式、消費行為的追求；較高的整體收入水平帶動整個區(qū)域消費水平的升級；從支出水平上看，本鎮(zhèn)消費者的消費水平略高于其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體水平；從支出結(jié)構(gòu)上看，隨著收入水平的變化，消費者在美食、休閑娛樂方面的消費比重將有所加大，消費市場現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展趨勢，將是我們進(jìn)行項目定位時最主要的參考依據(jù)。二、功能單一的項目將難以滿足消費者休閑娛樂的需求本項目所在區(qū)域目前的商業(yè)功能主要是滿足區(qū)域企事業(yè)單位、鎮(zhèn)村居民、外來經(jīng)商的日常消費需求，而對休閑、娛樂、美食的需求挖掘相對不夠，隨著本區(qū)域商圈居住人群及消費結(jié)構(gòu)、消費習(xí)慣的逐步成熟變化，區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)難以滿足消費者對休閑、娛樂、美食的需求，也為本項目的運作提供了廣闊的空間。第三節(jié) 項目商業(yè)定位的原則一、項目定位的覆蓋面以博望為主，并輻射周邊村鎮(zhèn)；二、充分挖掘項目周邊五金生產(chǎn)加工、旅