石家莊某項目商業(yè)和寫字樓分析報告

1、石家莊項目商業(yè)和寫字樓分析報告iv商業(yè)市場部分一、商業(yè)市場分析一）、總述石家莊市的商業(yè)市場具有明顯的“省會經(jīng)濟”和“火車拉來的城市”兩個特征，表現(xiàn)在兩個方面，一是外縣市和本地的集中消費帶來的零售商業(yè)發(fā)達，二是以南三條和新華集貿兩大傳統(tǒng)批發(fā)市場為首的批發(fā)商業(yè)的發(fā)達。 從市場調研的情況看來，石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)正在逐漸衰落，但隨著當?shù)厝讼M水平的提高零售商業(yè)卻正在蓬勃發(fā)展中，各種新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)在全國競爭環(huán)境中還剛剛開始更新，但批發(fā)市場繁榮的年代形成的石家莊人的消費習慣依然影響了新出現(xiàn)的眾多零售業(yè)態(tài)，這是石家莊商業(yè)市場的特殊性，不同于全國其他的城市。 由于本案的初步定位思

2、路是零售業(yè)態(tài)，因此以下主要分析石家莊的零售商業(yè)情況。二）、商業(yè)區(qū)分析 通過市場調查，我們發(fā)現(xiàn)石家莊的零售商業(yè)市場主要是兩大核心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域性商業(yè)區(qū)組成，兩大核心商業(yè)區(qū)即東購商業(yè)區(qū)和北國商業(yè)區(qū)。1、東購商業(yè)區(qū)分析：石家莊最大的綜合型成熟的核心商業(yè)區(qū)1）總體情況 東購商業(yè)區(qū)代表了石家莊最完善的商業(yè)市場，其在新華集貿中心批發(fā)市場的基礎上形成的一個零售商業(yè)區(qū)，有“火車站”、“服裝批發(fā)市場”、“大型購物中心”三大特征。 東購商業(yè)區(qū)的范圍是指中山路（東至公里街，西至中華大街）和民族路沿線的零售商業(yè)積聚區(qū)，包括華聯(lián)等周邊的大型商業(yè)場所。2）、業(yè)態(tài)分析東購商圈業(yè)態(tài)表 東購商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)包括：東方城市購物中心

3、、新百購物廣場、華聯(lián)商廈、王府井百貨四大購物中心和百貨業(yè)態(tài)，福興閣服裝市場、灣里廟服裝市場、太和電子城、天元名品服飾廣場、金百麗時尚廣場等眾多的專業(yè)市場或主題商場，國美電器、蘇寧電器、大中電器、康寧醫(yī)藥商場、麗華音像城和大量臨街服裝等專買店，還有肯德基、麥當勞等餐飲娛樂業(yè)態(tài)。3）、各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營情況分析 1)大賣場（含百貨、購物中心、大型超市業(yè)態(tài)）：百貨業(yè)態(tài)除了東購一家中檔的購物中心經(jīng)營情況良好外，其余經(jīng)營情況一般，說明本地區(qū)消費只能支撐一家東購這樣規(guī)模的大賣場。 2)專業(yè)市場：由于本商業(yè)區(qū)位于中山路和火車站附近最優(yōu)越的位置，加上新華集貿中心和青年街市場長期形成的人群認知度，本地區(qū)專業(yè)市場

4、普遍經(jīng)營情況良好，尤其是老牌服裝市場福興閣、太和電子城經(jīng)營情況最好，說明本商業(yè)區(qū)是石家莊傳統(tǒng)的專業(yè)市場商業(yè)區(qū)。 3)主題商場：主題商場是本地區(qū)出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)，以天元名品為代表，由于該商場定位把握住了本商業(yè)區(qū)大量中低消費人群的特征，定位成針對年青人的時尚主題服飾廣場，取的了一定成功，但其他一些運動主題、時尚主題的規(guī)模太小或設施落后經(jīng)營狀況一般，說明主題商場是本商業(yè)區(qū)市場能夠接受的新業(yè)態(tài)，但對內部設施、主題確定和氛圍營造等方面要求較高。 4)專賣店：本商業(yè)區(qū)有家電、醫(yī)藥、服裝等專賣店，由于該地區(qū)大量客流作保障，但同時競爭十分激烈，大多經(jīng)營情況一般。 5)配套業(yè)態(tài)：該地區(qū)餐飲娛樂等針對本商業(yè)區(qū)的配套基

5、本沒有大型上檔次的配套，一些低檔餐飲、快餐店經(jīng)營情況非常好，規(guī)模型配套業(yè)態(tài)是該地區(qū)的市場空白點。4）商業(yè)區(qū)人流量和整體經(jīng)營情況 東購商業(yè)區(qū)平均日人流量為25萬人，其中東購的客流量為10萬，本案所在地區(qū)人流量為東購人流量的1/3為3萬人，說明本商業(yè)區(qū)的人流量目前還大部分集中在金橋路以東，以西客流量比較少。該地區(qū)東購、天元和太和電子等百貨、主題商場、電子市場等新業(yè)態(tài)經(jīng)營情況良好；傳統(tǒng)新華集貿市場只有福興閣憑借位置和長期的客戶認同經(jīng)營狀況沒有明顯下滑，其它傳統(tǒng)的批發(fā)或專業(yè)市場經(jīng)營正逐漸走向衰落。2、北國商業(yè)區(qū)：石家莊中高檔消費商業(yè)區(qū)1）總體情況 北國商業(yè)區(qū)是在老燕春酒店之后北國商城建成后開始形成起來

6、的，是石家莊中高檔消費的商業(yè)區(qū)，其范圍主要是以北國商廈為中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影樂宮，東面一直延伸到世貿名品的區(qū)域。 該商業(yè)區(qū)位于石家莊市政府各機關所在地，集中了燕春、世貿皇冠等高檔酒店，因此作為一個中高檔消費商業(yè)區(qū)尤其合適，但目前來看該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比較單一，主要市場份額還是北國商廈一支獨秀。2）業(yè)態(tài)分析該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)相對單一，除了兩家百貨店外，基本上就是各種專賣店和配套業(yè)態(tài)。3）、各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營情況分析百貨店： 北國商城是大型中高檔大賣場，逐漸形成了集超市、電器專賣店、服裝賣場、主題商城、餐飲配套等為一體購物中心業(yè)態(tài)，更好的占領了本商業(yè)區(qū)的各種業(yè)態(tài)的市場，因此能夠在市場份額比較小

7、、競爭越來越激烈的石家莊商業(yè)市場立于不敗之地。 三利國際百貨規(guī)模小，定位成單一的高檔化妝品、服裝商場，更向一家大型品牌專賣店，加上世貿名品和北國商城的競爭，但其購物環(huán)境吸引了石家莊一批高收入人群，其經(jīng)營情況得以能夠持續(xù)維持。 專賣店：北國商業(yè)區(qū)即輻射區(qū)的專賣店主要以中低檔品牌專賣為主，比如三信等服裝專賣店，其避開了北國高檔品牌的競爭，經(jīng)營情況一般。配套業(yè)態(tài)： 北國商業(yè)區(qū)的配套業(yè)態(tài)很成熟，也是石家莊中高檔餐飲、娛樂的積聚區(qū)，尤其是影樂宮已經(jīng)成為石家莊最成熟的娛樂商業(yè)區(qū)，這些配套業(yè)態(tài)與北國商城形成了相輔相成的關系，經(jīng)營情況比較好。4）商圈整體人流量和經(jīng)營情況 北國商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過測算日均人

8、流量在10萬人，其中北國北國商城客流量為8萬人，占整體的80%，也就是說到北國商業(yè)區(qū)的客戶80%成為北國商城的客流量，這于東購的客流量只占東購商業(yè)區(qū)的50%有顯著區(qū)別。5、購物需求情況（訪談結論）購物人群劃分：1）購物人群分類（按收入）：中產(chǎn)階層（2000元/月以上）、工薪階層（6002000元/平方米）、低收入階層（600元/平方米以下，包括學生等年輕人群）2)居住或工作地區(qū)：橋西、橋東、郊縣 購物地點：工薪階層及高收入的中產(chǎn)階層一般去東購、北國等大型商場和品牌專賣店購物，年輕人和低收入認士主要選擇在新華集貿、南三條等專業(yè)市場購物，購物地點選擇有一定區(qū)域性。1）東購：郊縣、橋西大部分中產(chǎn)階層

9、、工薪階層主要選擇在東購購物， 橋東工薪階層購物也經(jīng)常去東購 。2）北國商城：橋東中產(chǎn)階層主要在北國商城購物，橋西少部分中產(chǎn)階層選擇在北國購物。3）福興閣、天元名品等專業(yè)市場、主題商城：年輕人、低收入人群購物經(jīng)常性的選擇。4）新百、益友、建華等老字號商場：擁有一批忠實的企業(yè)老職工和周邊居住區(qū)購物人群對兩大商業(yè)區(qū)的看法：1）大部分中低收入人群認為東購商業(yè)區(qū)既能逛東購，有能逛新華集貿等批發(fā)市場，偏好東購商業(yè)區(qū)，但覺得橋西餐飲、娛樂等設施不如橋東，一般餐飲、娛樂消費都在橋東。2）中高收入人群尤其是橋西消費者認為東購環(huán)境好、服務態(tài)度好、經(jīng)營管理完善、商品價格中檔實惠。3）橋東中高收入人群比較認可北國商

10、城的商品中高檔次，人為在北國購物顯檔次和身份，但同時并不排斥東購。4）低收入和年輕消費者更認可東購商業(yè)區(qū)，這里有老牌服裝市場福興閣，還有時尚、價廉物美、環(huán)境好的天元名品。房地產(chǎn)市場部分一、宏觀市場1、宏觀需求1.1人民生活水平變化居民儲蓄存款余額表 1 石家莊歷年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局 2003年石家莊市總人口為910萬，以第五次人口普查時的平均每戶3.68人計算，石家莊共有家庭約247萬戶，以2003年末的城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1044.5億元計算，平均每戶居民存款約為4.22萬元；石家莊市區(qū)人口近200萬，根據(jù)經(jīng)驗可以知道，市區(qū)居民的存款余額要遠高于全市的平均水平，也

11、就是說市區(qū)約54萬戶居民的戶均存款額應該在5萬元以上。從這些數(shù)字上我們可以看到，石家莊市區(qū)房產(chǎn)投資市場需求潛力比較大。 另外從存款增長趨勢上可以看也居民儲蓄熱情在逐年降低。由此我們可以得出結論，石家莊市居民的消費習慣正在逐步改變，這種改變也代表了中國大陸居民消費觀念的轉變，主要是從賺錢是為了存錢轉變?yōu)橘嶅X是為了消費與享樂；也下是由于這種觀念的轉變，給房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來了良好契機。職工平均工資表 2 石家莊歷年職工平均工資，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局 從在職職工的平均工資來看，石家莊市在職職工的生活水平較1996年有明顯的改善， 2003年職工平均工資達到12242元，平均工資的年增長率均高于

12、8%，這為石市居民提高生活質量提供了必要的保障。 人均可支配收入表 3 石家莊歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局表 4 石家莊1997、2002年城鎮(zhèn)居民消費支出明細對比，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局 工資收入的增加，相應地可支配收入增加，從表7可以看到自1996年以來石家莊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長情況，可以看到2003年人均可支配收入達到7741元。 表8為1997、2002年石家莊城鎮(zhèn)居民消費支出對比情況，由此表我們可以看到與1997年相比，現(xiàn)階段石家莊市民生活有顯著的提高，除人均消費性支出由1997年的4540元增加到5820元以外，消費結構也隨之改變，主要表現(xiàn)在居民用

13、于食品的消費性支出比例（恩格爾系數(shù)）明顯降低，由1997年的45.3%下降至2002年的35.18%，另外一個比較明顯的變化是用于醫(yī)療保健、文化教育和交通通訊的支出比例分別提高5.6、3.0和2.9個百分點，這也表明石家莊市市民生活正在逐漸接近小康水平。2、城市規(guī)劃帶來的房地產(chǎn)市場擴張1.2石家莊城市發(fā)展規(guī)劃分析 石家莊現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃于1991年開始編制，到2000年12月國務院正式批復，但眼下發(fā)展已遠遠超越了規(guī)劃。以人口發(fā)展速度為例，石家莊現(xiàn)在的人口數(shù)已超過了規(guī)劃預計到2010年的人口數(shù)。2003年，石家莊市完成了石家莊市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，提出了1+4（主城區(qū)為核心，正定、鹿泉、欒城、藁

14、城四個組團為重點）、東拓、西優(yōu)、南延、北跨、中疏、新區(qū)開發(fā)與老城提升、總體推進的發(fā)展思路。 從2004年起，石家莊市將投資3000萬元，對15848平方公里的市域進行城市總體規(guī)劃修編。這次規(guī)劃修編，就是以戰(zhàn)略規(guī)劃為基礎，并使之得以深化和合法化，成為指導城市建設的法定依據(jù)。修編的重點內容將對城市空間結構進行調整，對新城區(qū)進行規(guī)劃。 制定區(qū)域協(xié)作制度和產(chǎn)業(yè)分工的空間體系，發(fā)揮中心城市的輻射帶動作用，促進城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調發(fā)展；疏散中心城區(qū)功能，解決城市空間狹小、交通擁擠、環(huán)境惡化等大城市問題；構建以產(chǎn)業(yè)建設為先導，以新經(jīng)濟為中心的百萬人口的現(xiàn)代化新城區(qū)。 同時還制定交通及基礎設施規(guī)則，研究未來20年或

15、更長遠交通發(fā)展趨勢，調整完善交通體系；確立生態(tài)優(yōu)先原則，提出生態(tài)城市建設目標及主要實施對策等；制定石家莊生態(tài)規(guī)劃；調整、補充、完善環(huán)境保護、綠化系統(tǒng)、市級風景名勝區(qū)和水源保護區(qū)與河湖水系等環(huán)境建設各項規(guī)劃內容。 隨著2004年石家莊一系列城市規(guī)劃的實施，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)新的變化，東部高新技術開發(fā)區(qū)、市區(qū)城中村改造項目、西部樓市這三個具有代表性的板塊，成為帶動石家莊房地產(chǎn)開發(fā)走高的新的熱點區(qū)域。這三大板塊，無論從開發(fā)面積，還是從開發(fā)規(guī)模，均對石家莊房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展以及提升地方居住水平有重大意義。 高新區(qū)開發(fā)漸入佳境 2004年，石家莊東開發(fā)區(qū)樓市升值快是一個不爭的事實。在二環(huán)路以東，珠

16、峰大街、湘江道、長江大道等沿線的樓盤價格大幅升高。東部升值的原因，首先歸結于市政規(guī)劃。東開發(fā)區(qū)是石家莊的新市區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū),交通發(fā)達,而且是全市路況最好的區(qū)域，發(fā)展前景極為廣闊，這無疑極大刺激了這一區(qū)域樓市。據(jù)統(tǒng)計，2003年東開發(fā)區(qū)開發(fā)新盤的數(shù)量居全市各區(qū)域的首位。2004年，東部開發(fā)無疑成為石家莊最具魅力的區(qū)域之一，該區(qū)域在拉動石家莊樓市升值的同時，也進一步帶動了本地整體樓盤品質的提高。 城中村改造呈現(xiàn)石市新面孔 為加快石市45個城中村的改造進度，各城中村的建設改造充分考慮了各自不同的特點。長安區(qū)從環(huán)境保護的角度出發(fā)，將實施北高營村與南高營村、西古城與東古城合村并點方案，將兩個村合二

17、為一，實施統(tǒng)一的工程建設。南翟營村今年將建設起10棟共計5萬平方米的住宅樓。談村則以青園街打通為契機，加快改造步伐，目前正在制定27.5畝土地的改造方案。裕華區(qū)則以方北村、東崗頭、位同村、二十里鋪為城中村改造試點，開始村莊的新的改造規(guī)劃建設。方北村目前已開工建設多層住宅樓3棟共計1.5萬平方米，同時在裕華路南側、體育大街以東，將啟動約3萬平方米的高層住宅建設。東崗頭村今年則將開工建設35萬平方米的多層住宅；二十里鋪自籌資金1億元將啟動新區(qū)的建設。橋東區(qū)元村則將在年內建起20棟住宅樓，建筑面積達10萬平方米。東三教村年內將有6棟住宅樓竣工，建筑面積達3萬平方米。義堂村年內將有7棟住宅樓竣工，休門

18、村改造總建筑面積85萬平方米。橋西區(qū)和新華區(qū)各個城中村的改造建設也在緊張規(guī)劃建設中。 45個城中村改造項目中，“休門”和“東里”等都將以高層住宅面世，這些高層都將以較好的地段、優(yōu)越的位置，吸引石家莊市高端人群的眼球。 西部樓市好戲在后頭 這個區(qū)域還是石家莊省直機構比較多的地區(qū)，省直單位不僅是新樓盤的銷售對象，而且對于區(qū)域土地具有潛在的升值影響力。 憑借較大的土地開發(fā)量和現(xiàn)在正在進行的道路、環(huán)境改善工作的強大支持，面對新的市場和新的城市定位，石家莊開發(fā)商開始重新審視這一沃土，一批高起點、高品質的樓盤也開始在這里落戶。不少看好區(qū)域發(fā)展前景而進入西部房地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)，一改以前的幾萬甚至幾千平方米

19、開發(fā)量的小規(guī)模試探，幾乎無一例外地選擇了集約化、規(guī)?；拇蟊P作為開發(fā)目標，以實實在在的形象，展現(xiàn)企業(yè)自身在這片極具發(fā)展?jié)摿Φ奈滞辽系拇嬖?。隨著南水北調路線和滹沱河綠化帶規(guī)劃的確定，石家莊西部區(qū)域的樓市大有好戲上演。3、全市房地產(chǎn)情況1、）供應情況2、）價格和成交情況石家莊2004年寫字樓和商鋪成交和價格情況3、）未來全市房地產(chǎn)市場預測 i.石家莊目前已初具形成了以東購北國兩商場為中心的兩大商業(yè)區(qū)域，并呈逐漸擴張之勢，其東購商圈作為成熟專業(yè)市場的舊城，蘊有深厚的商業(yè)基礎，依托于南三條新華集貿太和電子城等大型專業(yè)市場，構筑了完善的商業(yè)結構。隨著市場的推動及其政府的規(guī)劃，此商圈必將朝向市場檔次飆升，

20、更為有序的大都市商業(yè)重地發(fā)展，進而為此商圈中心的項目提供新的機遇。 ii.在兩個商圈中形成了在石家莊屈指可數(shù)的大型百貨商場：東購、北國。然而其他百貨商場多無法與抗衡如；王府井百貨、華聯(lián)商廈、人百廣場。日客流量十萬人次才得以承載近5萬平米的東購，所以東購北國龍頭主導地位近期是無法動搖地。定位于南國時尚的天元名品，定為高檔名品的三利國際名品可以順利經(jīng)營，在于實現(xiàn)了選擇其他業(yè)態(tài)，選擇曲格定位。創(chuàng)新才能發(fā)展，未來石家莊的商業(yè)形態(tài)將是多種業(yè)態(tài)合理發(fā)展，異彩紛呈。 iii.高端樓盤屢屢受挫，中檔樓盤成績可人。可以得知（1）高端客戶群體并未正確把握，沒有真正滿足高端需求，因而高端樓盤的發(fā)展方向，會慎重理性的

21、改善產(chǎn)品（2）中檔小戶型樓盤的上市迎合了市場，2005年度將會成為石家莊小戶型的頻頻表演的年度。然而市場的容量及其產(chǎn)品的特色也將成為房產(chǎn)商的思慮。中檔寫字樓公寓的發(fā)展也將是與時俱進，推陳出新。二、商鋪市場一）、供應市場分析1、整體情況總體市場新的供應量不大，但市場存量比較大。2、在售樓盤基本情況表產(chǎn)品情況表3、價格和銷售情況價格和銷售、客戶情況表4、市場租賃價格 本案可參考的一層臨街租賃價格為300元/平方米/月（使用面積），按8%投資回報率折算本案一層價格應為45000元/平方米（使用面積）。二）、市場需求分析1、投資客戶訪談得出結論1）客戶來源和類型： 來源：投資客戶主要來源還是石家莊本地

22、；也有一部分外地客戶，但這部分客戶或者在本市經(jīng)商或本地人外出經(jīng)商，對石家莊房產(chǎn)投資市場熟悉。 類型：比例最大的是經(jīng)商客戶（主要是個體私營老板，包括郊縣）；其次是石家莊幾個大型企業(yè)（石藥、華藥）高收入客戶；第三就是有投資經(jīng)歷（以前投資過商鋪、投資證券股票、汽車銷售、保險業(yè)等）也站很大比例；第四就是政府官員或有閑錢打算置一筆固定資產(chǎn)的客戶，最后就是其他零散的客戶。 投資目的：升值賺取回報、給自己或后代作為以后生活保障、自己經(jīng)營生意投資考慮因素：1）比較偏好中心地段和商業(yè)氛圍成熟的商鋪，比如專業(yè)市場2）很認可商鋪投資方式，普遍認可8%及以上的投資回報率3）對價格很敏感 ,價格是最終考慮能不能購買投資

23、的決定因素4）越來越對商鋪產(chǎn)權、宣傳推廣力度、開發(fā)商實力等看重，趨于理性5）對商鋪未來經(jīng)營情況很看重，能看到前景，要求投資風險小、有保障6）大多數(shù)傾向于選擇臨街商鋪，認為商場分割產(chǎn)權出售的方式不容易成功。7）一部分認為石家莊商鋪投資風險已經(jīng)很大，尤其是小型投資客轉向住宅（或市中心商住樓）投資。8）已經(jīng)有大量投資商鋪經(jīng)歷的客戶，基本上只認可商鋪投資。9）大多數(shù)商鋪投資客戶都考慮購買商鋪時銀行按揭，“以租養(yǎng)貸”。3、租賃客戶訪談結論1）客戶類型：服裝批發(fā)、零售，餐飲，美容，電子等個體經(jīng)營著或企業(yè)管理層2）對選址的看法； 首先看重的適合做生意的商業(yè)氛圍，尤其是愿意進駐同類品牌和檔次商品店積聚區(qū)，除成

24、熟商業(yè)區(qū)外，一些商戶認為在大型居住區(qū)附近選址也是不錯的選擇； 其次是當?shù)厣碳矣绕涫莻€體商戶比較愿意租賃臨街店面，因為臨街店面經(jīng)營比商場內部靈活； 第三是大多數(shù)商家對經(jīng)營環(huán)境有要求，一般品牌還商品都要求環(huán)境潔凈，交通方便，但不是很嘈雜利于購物者逗留的店面。3）對商場和臨街店面區(qū)別的看法；商場主要是知名代理或品牌直接進駐；很多商戶對商場管理有意見，認為商場管理太嚴格，沒有多少自主經(jīng)營的空間；商戶反映商場價格不靈活，反復整體打折促銷在銷費者心中信譽逐漸降低。對東購商圈以及橋西的看法： 大多數(shù)商業(yè)經(jīng)營人士表示東購商圈成熟，是一個商業(yè)氛圍濃厚的大商圈，外來人口多，適合大量中低價位商品的經(jīng)營，并且該商圈相

25、應的大型配套商業(yè)業(yè)態(tài)還是市場空白。 橋西消費層次兩級分化現(xiàn)象明顯，低消費人群多，高消費人群比不上橋東，因此形成了橋西高檔購物、消費上橋東的現(xiàn)象，一些高檔專業(yè)、專賣店也不太愿意上橋西設點。二、寫字樓（商住樓）市場一）、供應市場分析1、整體情況 近幾年石家莊寫字樓市場供應量很大，市場消化慢，估計未來幾年純寫字樓市場競爭非常激烈，中低檔寫字樓市場競爭還不是特別激烈。2、在售樓盤基本情況表產(chǎn)品情況表3、價格和銷售情況價格和銷售、客戶情況表4、市場租賃價格和主要客戶二）、市場需求分析1、在售樓盤客戶來源和特征2、訪談得出結論1）石家莊有一定量的低端寫字樓購買和租賃的需求，主要表現(xiàn)小面積寫字樓和商住樓市場

26、銷售和租賃情況良好。2）石家莊寫字樓購買客戶絕大部分都是自用客戶，寫字樓投資性購買還沒有被廣泛認可。3）石家莊高端寫字樓市場購買需求量很小，這主要是因為石家莊的企業(yè)大多不愿意或沒有足夠實力花高價購買寫字樓，表現(xiàn)在目前新建幾乎所有高檔寫字樓銷售情況差。4）石家莊作為一個經(jīng)濟比較發(fā)達的省會城市，中高檔寫字樓的租賃有一定量的需求，這表現(xiàn)在東方大廈、太和商務大廈、長安大廈、西美大廈等比較早的寫字樓出租率在60%以上，個別能到80%。三、酒店式公寓市場1、統(tǒng)一經(jīng)營管理的純投資性公寓還沒有被市場認可 統(tǒng)一經(jīng)營管理的純投資性酒店公寓以頤園百麗、光明大廈為代表，但都先后以失敗告終，說明純投資性酒店公寓在石家莊

27、還沒有被認可。 原因主要是因為石家莊不是一個商務發(fā)達和旅游發(fā)達城市，長期形成的中低檔酒店很多且租賃價格低，新出現(xiàn)的酒店公寓投資回報沒有很好的前景，導致投資客戶不認同純投資性酒店公寓。2、地段優(yōu)越管理到位的自用性酒店公寓開始被市場認可 本類公寓不是完全意義的酒店式公寓，只是市區(qū)內的高檔居住類型公寓，該類型公寓以時代中心、自由港為代表，銷售情況比較看好，購買客戶主要是年輕時尚人士或高收入人士暫時居所。 我們通過市場調查得出結論：石家莊市中心創(chuàng)新性小戶型公寓仍然有一定的市場，并且市場競爭沒有寫字樓那么激烈，前景看好。本案分析和初步定位建議部分一、本案開發(fā)環(huán)境和規(guī)劃條件分析1、地段交通 本案接近民族路

28、西端，南與中山路相距不到100米，處于石家莊的長安街中山路二排和政府規(guī)劃的民族路步行街上，地段優(yōu)越。 交通向南步行可通中山路，向西可通中華大街，向東至公里街，項目南側民族路和北側規(guī)劃路可通金橋路（北至新華路，南至中山路），交通道路已經(jīng)比較完善，但目前存在民族路西段沒有規(guī)劃完路況差和該地區(qū)由于商業(yè)密集交通比較擁堵兩大問題。2、可視性 本案所在位置臨民族路，有一定的可視性，如果能建成一個地標建筑，對東購和新華集貿客流能夠形成相當?shù)奈?，也是增強本案可視性的一個最佳選擇。3、商業(yè)環(huán)境 本案位于成熟的東購商業(yè)區(qū)內和未來將形成的民族路商業(yè)步行，具備良好的商業(yè)氛圍，但屬于中低檔次消費人群為主的商業(yè)區(qū)，限

29、制了本案向高檔商業(yè)定位的發(fā)揮空間。4、政府支持度 本案是石家莊政府民族路步行街工程重點項目，政府支持力度大，但由于該地區(qū)分屬新華區(qū)和橋西區(qū)管轄，執(zhí)行力度比較弱，周邊環(huán)境改善還有待時日。5、本案地塊和周邊現(xiàn)狀 本案地塊占地15畝，東西臨民族路長66米，南北長163.7米，呈南北長，東西短的規(guī)則長方形。地塊目前尚未拆遷，南側是一棟四層商業(yè)樓，東側為一排二層商業(yè)樓，以西、以北為鐵路公安處、五金倉庫和居民平房。 地塊東側是新建的女人世界項目（南側裙樓為王府井百貨商場，北側為商住高層樓），西側隔正在拆遷的另一地塊為石家莊市公安局，南側隔民族路為臨街二層商鋪和正在建設招商中的巴黎春天項目，北側是規(guī)劃路（項

30、目以東已經(jīng)打通）。6、規(guī)劃指標 紅線內占地15畝（合10021.827平方米），其中除去道路廣場后實際總用地面積為8775平方米，建筑控高60米。 二、本案swot分析 所謂swot分析法，是從營銷的角度，從市場營銷的角度，從市場環(huán)境各方面對項目內外部條件進行綜合和概括，分析項目的優(yōu)勢、劣勢，將要面臨的機會和威脅。其中優(yōu)劣勢分析主要考慮自身的實力及其與競爭對手的比較，而機會和威脅分析將主要放在外部環(huán)境的變化及對項目的可能影響上。1、s.w.o.t矩陣2、s.w.o.t分析及應對策略1、優(yōu)勢分析 本案的最大優(yōu)勢就是所處的地段，周邊具有成熟的商業(yè)氛圍（東購商業(yè)區(qū)的綜合成熟商業(yè)氛圍），因此應該充分發(fā)

31、揮這個最大的優(yōu)勢，即在項目功能定位中盡可能多做商業(yè)面積。 由于具有這個地段優(yōu)勢，以及對石家莊整個房地產(chǎn)市場的把握后，我們認為做商業(yè)風險相對較小，但在定位中也不得不考慮項目自身因素，避免造成“得勢不得分”的局面。2、劣勢分析 本案的劣勢主要表現(xiàn)在項目地塊自身條件，包括成本過高、地塊形狀、周邊小環(huán)境和政府規(guī)劃控制四方面，這些劣勢增加了項目定位、產(chǎn)品設計以及營銷工作的難度，也是本項目難以操作的“癥結”所在。 但是在所有房地產(chǎn)開發(fā)項目中機會沒有不被各種條件限制的，只要充分準備、下足功夫，本案成功的機會仍會很大。 項目的劣勢我們認為主要應通過產(chǎn)品定位和產(chǎn)品創(chuàng)新設計來化解，立足于把本案打造成“石家莊最具創(chuàng)

32、新，吸引客戶，價格成本控制合理”的項目，沒有不會成功的道理，市場永遠都在遵循“沒有不好的市場，只有不好的產(chǎn)品”這一原則。3、機會分析 本案具有成功開發(fā)機會的前提是石家莊經(jīng)濟大環(huán)境良好，房地產(chǎn)整個市場仍在平穩(wěn)上升，房產(chǎn)投資者仍具有對市場前景看好的信心；同時我們認為石家莊目前的房地產(chǎn)開發(fā)水平仍比較低，本案完全有機會超越以為的任何同類項目；只要能夠通過產(chǎn)品、營銷方式的創(chuàng)新，一定能得到市場的認可，取的本案開發(fā)的成功。4、威脅分析 本案最大的威脅是銀行“銀根緊縮“帶來的資金壓力；其次的威脅就是市場營銷運作不成功導致銷售進度緩慢造成資金不能按計劃回籠；第三就是項目體量大導致的運作周期長。 本案的銀行金融政策帶來的資金壓力風險是不可避免的，但可以通過市場運作銷售快速回籠資金、縮短運作周期減小項目資金風險，在此種情況下不可“貪多圖大”，而是應該前期充分準備后“速戰(zhàn)速決”做一個“短平快”的項目。三、本案定位建議1、三種方案： 總體原則：本項目是一個綜合項目，從以上市場和項目本身分析可知在項目定位中商業(yè)應該是本項目的主