重慶現(xiàn)代廣場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)方案

1、重慶現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案目 錄第一部分 前 言 1.背 景 42.目 的 43.方案的涉及出發(fā)點(diǎn) 54.方案說明 6第二部分 市場(chǎng)研究 1. gdp 72. gdp的構(gòu)成 83. 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 104. 固定資產(chǎn)投入 115. 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 126. 居民消費(fèi)能力 157. 人口及人口發(fā)展?fàn)顩r 188. 重慶未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析 259. 零售業(yè)趨勢(shì)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 3110. 重慶商圈現(xiàn)狀及商圈發(fā)展趨勢(shì) 37第三部分 項(xiàng)目概要 46第四部分 項(xiàng)目swot分析 53第五部分 項(xiàng)目定位及定位思想 1. 商圈戰(zhàn)略定位 582. 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 603. 企業(yè)文化 614

2、. 業(yè)態(tài)定位 635. 主體定位 646. 功能定位 667. 市場(chǎng)定位 678. 形象定位 69第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃與布局 1. 資產(chǎn)處建議與規(guī)劃規(guī)模確定 702. 業(yè)態(tài)組合及分布 723. 項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃及改造 82第七部分 運(yùn)營(yíng)管理綱要 1. 組織機(jī)構(gòu) 872. 招商運(yùn)營(yíng) 883. 營(yíng)銷策略 914. 管理理念 93第八部分 項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)績(jī)效分析（概算） 1. 項(xiàng)目投資概算 942. 年度經(jīng)營(yíng)績(jī)效概算 963. 年度經(jīng)營(yíng)費(fèi)用概算 984. 五年財(cái)務(wù)流量分析 1005. 物業(yè)價(jià)值變現(xiàn)及變現(xiàn)能力分析 102題后記說明 104重慶現(xiàn)代廣場(chǎng)整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案第一部分：前 言1 背 景 重慶市江北區(qū)國(guó)

3、有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)資委”)在江北區(qū)觀音橋商業(yè)步行街所屬項(xiàng)目“現(xiàn)代廣場(chǎng)”為大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目，共分a、b、c、d四個(gè)區(qū)域。本方案另綜合考慮原觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)納入整體規(guī)劃之中，共有商業(yè)（裙樓）建筑面積約234722平方米（未含農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分）。 重慶盎然實(shí)業(yè)有限公司與國(guó)資委共同協(xié)商，就上述項(xiàng)目的商業(yè)部分（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）擬共同出資合作運(yùn)營(yíng)。特出具本報(bào)告以確立本項(xiàng)目的宏觀運(yùn)營(yíng)方略。2.目 的 研究并評(píng)估本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)潛力； 為本項(xiàng)目確立可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)方略； 就本項(xiàng)目的影響因素預(yù)以評(píng)估并確立新的規(guī)劃思路； 評(píng)估本項(xiàng)目未來的投資、經(jīng)營(yíng)、回報(bào)前景及整體投資收益。3方案設(shè)計(jì)的出

4、發(fā)點(diǎn) 以長(zhǎng)、中、短期目標(biāo)相結(jié)合，并以資源系統(tǒng)整合為目標(biāo)，確保本項(xiàng)目能成為未來北部商圈的新龍頭企業(yè)，重慶、乃至西南地區(qū)的知名企業(yè)。 方案設(shè)計(jì)中期望通過高遠(yuǎn)戰(zhàn)略和大手筆，以期拉動(dòng)觀音橋商圈的升級(jí)和商圈整體價(jià)值。 方案設(shè)計(jì)是充分考慮了資產(chǎn)的保值和增值的長(zhǎng)期效益，盡量回避因急功近利而損害整體效益和整體商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)。 方案的系統(tǒng)設(shè)計(jì)中充分考慮了操作和實(shí)施的可行性和可操作性。 因項(xiàng)目原規(guī)劃、設(shè)計(jì)、內(nèi)外交通組織等存在致命性的先天性缺陷，加之資產(chǎn)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，因而，在方案設(shè)計(jì)中以盤活和提升項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值的出發(fā)點(diǎn)，增加了投資和實(shí)際操作的復(fù)雜性。 本方案盡可能結(jié)合項(xiàng)目本身與商業(yè)大環(huán)境，商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)等宏觀和微宏

5、因素而規(guī)劃和定位。4說明 因時(shí)間原因，市調(diào)方法略顯單一，市場(chǎng)的詳盡調(diào)研尚不夠充分。因此，實(shí)操部分及市場(chǎng)資料部分在未來運(yùn)營(yíng)中會(huì)加以針對(duì)性調(diào)查。 本方案著重于戰(zhàn)略性設(shè)計(jì)，加之有關(guān)項(xiàng)目的諸多細(xì)節(jié)了解尚不夠充分。因此本方案尚有不完善之處，有待進(jìn)一步完善。 項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)是在較系統(tǒng)的機(jī)構(gòu)組織和各專業(yè)分工形成，因此有關(guān)物業(yè)規(guī)劃、招商組織、企業(yè)文化、管理理念、營(yíng)銷推廣等各內(nèi)容上需在戰(zhàn)略方向的指引下分別策劃和實(shí)施，本方案尚未能就此做具體描述。 本項(xiàng)目中有關(guān)投資和經(jīng)營(yíng)的相關(guān)數(shù)據(jù)為概算，加之細(xì)節(jié)不充分而不夠精確，未來的各專項(xiàng)投資將另行分類預(yù)算。第二部分： 市場(chǎng)研究1 國(guó)民生產(chǎn)總值（gdp） 總體特征：重慶市的經(jīng)濟(jì)

6、在近年保持了連續(xù)高速增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，1997年2004年期間，重慶地區(qū)生產(chǎn)總值增速高于全國(guó)平均水平，比直轄前水平翻了一番。2004年重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2665億元，比上年增長(zhǎng)12.2%。 1997年6月18日，重慶直轄，使重慶從經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)、區(qū)域影響力和綜合競(jìng)爭(zhēng)能力等綜合方面均得以飛速發(fā)展。國(guó)家于1999年開始實(shí)施的西部大開發(fā)政策，使作為西部重鎮(zhèn)的重慶發(fā)生了翻天覆地的變化。重慶享有的地方政策和大規(guī)模的固定資產(chǎn)投入促使重慶成為在全國(guó)具較強(qiáng)影響力和代表意義的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。 但是，從經(jīng)濟(jì)規(guī)模上看，重慶與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和一線城市在經(jīng)濟(jì)規(guī)模上仍存在著較大差距。在西部十二省區(qū)中經(jīng)濟(jì)總量排在四川、廣

7、西、陜西、云南之后，居第五位。增長(zhǎng)率在西部排第六位。2 gdp的構(gòu)成 第一產(chǎn)業(yè) 1997年到2004年期間，重慶市第一產(chǎn)業(yè)在數(shù)量逐年下降，在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比例亦逐年下降，第一產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比例從1997年的22.8%，下降到2004年的16.2%。第一產(chǎn)業(yè)在gdp中比例的下降，標(biāo)志著重慶城市化進(jìn)程的快速提高，經(jīng)濟(jì)形態(tài)在逐步走向現(xiàn)代化。由于重慶下屬區(qū)縣的城市化進(jìn)程和眾多農(nóng)業(yè)人口的影響，重慶與國(guó)內(nèi)的一線城市及發(fā)達(dá)地區(qū)相比仍存在一定的差距。 第二產(chǎn)業(yè) 1997年到2004年間，重慶市第二產(chǎn)業(yè)在數(shù)量上保持了高速增長(zhǎng)。在gdp總量中的比例基本保持穩(wěn)定，由1997年的42.1%增長(zhǎng)到2004年的44.

8、3%，第二產(chǎn)業(yè)在gdp總量的比例比較高，一方面說明了重慶仍然以機(jī)械、汽車、電子、航空等重工業(yè)為主體，另一方面，重慶第二產(chǎn)業(yè)總量的較高增長(zhǎng)速度得益于重慶市政府對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展和招商引資的成效。 第三產(chǎn)業(yè) 重慶市第三產(chǎn)業(yè)在gdp總量中的比例逐年提高，已由1997年的35.1%增長(zhǎng)到2004年的39.5%。第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差距進(jìn)一步縮小，第三產(chǎn)業(yè)將逐步在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中逐漸占有主導(dǎo)地位。 重慶市第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)與發(fā)達(dá)地區(qū)仍有較大差距，但增長(zhǎng)速度強(qiáng)勁，隨城市化進(jìn)程的高速發(fā)展，預(yù)計(jì)重慶在第三產(chǎn)業(yè)仍有巨大潛力。3 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（cpi） 2004年，重慶市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為103.7%；進(jìn)

9、入2005年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)逐月下降，05年10月份cpl指數(shù)已降至99.4%，國(guó)家抑制投資政策及金融新政效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。 物價(jià)水平進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，消除了通貨膨漲的風(fēng)險(xiǎn)，卻增加了通縮緊根的陰影，但物價(jià)指數(shù)的下降主要因房地產(chǎn)新政及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策對(duì)汽車、鋼鐵、水泥、鋁制品、房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投入較大產(chǎn)業(yè)的抑制和食品價(jià)格指數(shù)的下降所致。因此對(duì)消費(fèi)品市場(chǎng)的增長(zhǎng)將起到推動(dòng)作用，使居民的實(shí)質(zhì)消費(fèi)力處于上升態(tài)勢(shì)，從而帶來對(duì)商品需求的增加。4 固定資產(chǎn)投入重慶市固定資產(chǎn)投入自1997年后大幅增長(zhǎng)，總量從1997年的不足450億元增長(zhǎng)到2004年的1609億元。2004年在宏觀調(diào)控背景下仍然達(dá)到26.8%的增速，在

10、本西部十二省區(qū)的投資總量排在四川、內(nèi)蒙、陜西之后，居第四位，但重慶與之相比區(qū)域面積較小，且內(nèi)蒙、陜西有大量投資為國(guó)家用于水土保持和退耕還林，相比之下重慶的實(shí)際投資效果和對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激更為明顯。 固定資產(chǎn)投入的不斷加大和絕對(duì)總量將促使重慶經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，并對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)、農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)、城市建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大和就業(yè)產(chǎn)生重要而積極的影響。5社會(huì)消費(fèi)品零售額 社會(huì)消費(fèi)品零售總額體現(xiàn)了重慶市總體的購(gòu)買能力，增長(zhǎng)水平則體現(xiàn)了消費(fèi)趨勢(shì)和市場(chǎng)潛力，是影響商業(yè)物業(yè)和零售企業(yè)的重要因素。 2004年重慶市全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額955億元，比上年增長(zhǎng)14.3%，比2003年提高4.8個(gè)百分點(diǎn)，2005年上半

11、年仍保持了13.8%的增速。自直轄以來的8年間，社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持了持續(xù)、穩(wěn)定、高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)因素可歸納為重慶的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民可支配收入的上升。另外一方面表現(xiàn)出居民消費(fèi)升級(jí)的快速形成，儲(chǔ)蓄意愿的下降和對(duì)收入預(yù)期的增長(zhǎng)。 另外隨重慶商業(yè)大都市的膨勃興起，商業(yè)設(shè)施日趨完善，各商圈不斷擴(kuò)大，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)急劇膨脹，商業(yè)流通規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，也促使社會(huì)零售總額的快速增長(zhǎng)。 重慶市政府的“大商貿(mào)、大流通”政策及各區(qū)對(duì)本區(qū)商貿(mào)流通和商圈建設(shè)的重視也促使產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和規(guī)模的擴(kuò)大。 零售業(yè)各新興業(yè)態(tài)的快速崛起和連鎖業(yè)的快速發(fā)展對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，到2004年全市連鎖企業(yè)門店

12、總數(shù)達(dá)到6000多個(gè)，實(shí)現(xiàn)零售額162億元，分別比上年增長(zhǎng)20.4%和28.9%；連鎖企業(yè)占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比例上升到12%。 按行業(yè)分析，2004年批發(fā)零售貿(mào)易零售總額達(dá)812.9億元，占社會(huì)消費(fèi)品總額的比重提高到85%，較上年增長(zhǎng)13%；其次為餐飲業(yè)，達(dá)到132億元，比上年增長(zhǎng)23.1%，值得留意的是，餐飲業(yè)連續(xù)保持了高速增長(zhǎng)，并超過總體零售額增幅的8.8個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)出城市生活水平的顯著提高，生活節(jié)奏加快對(duì)餐飲市場(chǎng)的積極推動(dòng)，同時(shí)飲食多元化和網(wǎng)點(diǎn)的大規(guī)模擴(kuò)張，為餐飲業(yè)發(fā)展提供了廣闊空間，也顯示居民對(duì)餐飲服務(wù)業(yè)需求殷切。 按區(qū)域分析，2004年重慶市城市消費(fèi)品市場(chǎng)完成社會(huì)消費(fèi)品零售額5

13、55.1億元，比上年增長(zhǎng)15.1%，占重慶市總量的58.1%；農(nóng)村消費(fèi)品市場(chǎng)完成社會(huì)消費(fèi)品零售額399.9億元，比上年增長(zhǎng)13.2%，其中縣的社會(huì)消費(fèi)品零售額129.5億元，增長(zhǎng)14.9%；縣以下的社會(huì)消費(fèi)品零售額270.4億元，同比增長(zhǎng)12.4%。 從區(qū)域消費(fèi)及重慶的人口分布結(jié)構(gòu)來看，重慶主城區(qū)對(duì)各區(qū)、縣、鎮(zhèn)的商業(yè)輻射力仍然較強(qiáng)，但主要體現(xiàn)在高檔、大件和耐用消費(fèi)品上。另外隨城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革的深入，各經(jīng)濟(jì)區(qū)域的快速發(fā)展，促使區(qū)、縣和農(nóng)村的消費(fèi)正處于快速升級(jí)進(jìn)程，消費(fèi)能力也得以快速增強(qiáng)。6居民消費(fèi)能力可支配收入 重慶市2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9221元，較上年增長(zhǎng)13.9

14、%，扣除價(jià)格性因素實(shí)際增長(zhǎng)9.8%;直轄后的8年間,重慶居民生活水平不斷提高，可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)。在西部大開發(fā)十二省、區(qū)中躍居第一位，但與高收入地區(qū)仍有較大差距，如與上海相差63%，與深圳仍相差61%。 近年農(nóng)業(yè)改革推動(dòng)和農(nóng)民稅費(fèi)的大幅減負(fù)，農(nóng)村居民近年的純收入已扭轉(zhuǎn)緩慢增長(zhǎng)趨勢(shì)而實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，2004年農(nóng)村居民的人均純收入2535元，較上年增長(zhǎng)14.5%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)6.9%。 居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了積極的促動(dòng)作用，居民對(duì)收入預(yù)期整體看好，也促使各階層消費(fèi)需求處于升級(jí)階段；農(nóng)村居民促動(dòng)縣域，縣域促動(dòng)城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)促動(dòng)重慶主城區(qū)，各級(jí)呈逐級(jí)放大效應(yīng)。消費(fèi)性支出 2004年重慶

15、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出7933元，較上年增長(zhǎng)12%；其中食品性支出3015元，增長(zhǎng)11.6%；衣著支出780元，增長(zhǎng)6.1%；家庭設(shè)備及用品性支出474元，下降0.3%；醫(yī)療保健支出538元，增長(zhǎng)17%；交通通信支出865元，增長(zhǎng)95%；教育文化及娛樂服務(wù)支出1201元，增長(zhǎng)17%；居住及用房支出903元，增長(zhǎng)218%。城市居民的恩格爾系數(shù)378%，農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)仍高達(dá)56%。家庭消費(fèi)支出結(jié)構(gòu) 家庭支出結(jié)構(gòu)中食品占37.8%；衣著占10%；家庭設(shè)備及用品占6%；醫(yī)療保健占7%；交通通信占8%；教育文化和娛樂服務(wù)占15%；居住及用房占11%；其它性支出占2.2%。家庭支出結(jié)構(gòu)中呈現(xiàn)出新的特征。

16、消費(fèi)特征由于政策性原因和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的局限性，居民的收入、支出及在消費(fèi)市場(chǎng)中心的體現(xiàn)與實(shí)際情況有一定偏差，具體特征表現(xiàn)為： 收入兩極分化嚴(yán)重，并呈現(xiàn)出日趨嚴(yán)重的態(tài)勢(shì)。 社會(huì)的高收入階層如公務(wù)員、企業(yè)主及對(duì)企業(yè)和社會(huì)資源占支配能力人群的實(shí)際收入和可統(tǒng)計(jì)收入差距甚大，社會(huì)隱性收入在這部分人群中占有比例極大，同時(shí)帶動(dòng)周邊親朋好友的財(cái)富效應(yīng)亦有擴(kuò)大，因此在實(shí)際收入和支出中有較大偏差。 由于權(quán)力資源相對(duì)壟斷性和中國(guó)人情事故的文化背景，在實(shí)際消費(fèi)中會(huì)有大量的請(qǐng)客、送禮和集團(tuán)購(gòu)買性消費(fèi)，而這部分消費(fèi)在一定程度上占有較大份額，而實(shí)際數(shù)據(jù)尚無法統(tǒng)計(jì)。 各階層消費(fèi)支出均呈現(xiàn)出升級(jí)特征，從農(nóng)村居民換彩電，到城市居民換液

17、晶電視，高收入階層二次置業(yè)等，各階層呈現(xiàn)逐級(jí)放大和上升態(tài)勢(shì)。 由于醫(yī)療、教育體制改革的失敗，社會(huì)保障體系的弱化，人際交往費(fèi)用的增加，做為社會(huì)主體的普通城市居民用于醫(yī)療、教育、交通、通信等方面的負(fù)擔(dān)較重，對(duì)于收入單一，保障收入不足的家庭而言，消費(fèi)能力普遍仍顯不足。 隨消費(fèi)能力的提升，居民生活品質(zhì)的提高。家庭用于旅游和服務(wù)性支出呈快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，因此對(duì)第三產(chǎn)業(yè)，尤其是餐飲、娛樂、休閑、文化等方面行業(yè)將產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。7人口及人口發(fā)展?fàn)顩r對(duì)于零售企業(yè)和零售物業(yè)來說，做為城市最終消費(fèi)者的人口。無疑是最重要的影響因素之一。 城市人口與城市建設(shè)的發(fā)展，規(guī)劃和區(qū)位的演變將對(duì)商圈和未來零售格局產(chǎn)生重要的影響

18、。重慶地理位置和地域特征的特殊性與人口的規(guī)模、發(fā)展、演變、遷移都將對(duì)零售業(yè)產(chǎn)生根本性的影響。戶籍人口 據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布資料，2004年重慶市戶籍人口3144.23萬人，較上年增長(zhǎng)64.13萬人，常住人口2770.98萬人，較上年減少6.49萬人，其中城鎮(zhèn)人口為1205.2萬人，城鎮(zhèn)化率43.5%；人口出生率9.45%；自然死亡率6.6%；自然增長(zhǎng)率2.85%。城鎮(zhèn)化水平 2000年2004年，重慶市城鎮(zhèn)化水平分別為35.6%、37.4%、39.9%、41.9%和43.5%，年均增長(zhǎng)1.98%；需要說明的是2004年較1997年直轄前的城鎮(zhèn)化率提高了14.5%；隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市進(jìn)程的加快，大

19、批農(nóng)村人口正從土地中解放出來，逐漸向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口的空間分布也逐漸向城鎮(zhèn)聚集。人口結(jié)構(gòu) 在人口年齡結(jié)構(gòu)方面014歲的人口占21.2%；1564歲占67.9%；65歲以上人口占10.9%；其中80歲以上人口達(dá)到1.2%；按性別化分的男、女比例為108：80。老齡化社會(huì) 2004年,重慶市65歲以上老年人口比重達(dá)10.9%，總量達(dá)302萬人。已超過7%的老齡社會(huì)分界線3.9%。隨生活質(zhì)量的不斷提高，老齡化趨勢(shì)在未來20年間還將呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。老齡化社會(huì)的日益突出將對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)、分配、消費(fèi)、社會(huì)保障產(chǎn)生重大影響和沖擊。 老齡化將導(dǎo)致老年撫養(yǎng)比提高，加重勞動(dòng)人口的負(fù)擔(dān)，增加社會(huì)保障負(fù)擔(dān)；

20、從而降低政府資金積累和投資能力，亦對(duì)家庭消費(fèi)收支、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和帶動(dòng)生產(chǎn)率的提高產(chǎn)生消極影響，亦對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。流動(dòng)人口 2004年，重慶市流動(dòng)人口總量達(dá)到649萬人，占全市總?cè)丝诘?3.5%；其中流出市外的人口407萬人，外?。ㄊ校┝魅肴丝诩s56萬人；省際間人口總遷移率為16.7%，凈遷移率為-12.7%。 市域內(nèi)流動(dòng)人口187萬人，占全部流動(dòng)人口總數(shù)的28.7%，在本區(qū)、縣以內(nèi)流動(dòng)的人口為88萬人；區(qū)、縣間流動(dòng)的人口為98萬人。按戶籍在市區(qū)主城九區(qū)流動(dòng)的人口占總流動(dòng)人口的25%，主要在主城區(qū)間流動(dòng)和遷移。渝西經(jīng)濟(jì)走廊（萬盛區(qū)、雙橋區(qū)、潼南縣、銅梁縣、大足縣、榮昌縣、江津市、合川市、

21、南川市）人口流動(dòng)比例占總流動(dòng)比例的42.4%；三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)生態(tài)區(qū)（萬州區(qū)、涪陵區(qū)、長(zhǎng)壽區(qū)、梁平縣、城口縣、豐都縣、武陵縣、忠縣、開縣、奉節(jié)縣、巫山縣、秀山縣、彭水縣）人口流動(dòng)比例占總流動(dòng)人口的比例為32.6%。 根據(jù)重慶市的人口、經(jīng)濟(jì)及流動(dòng)特征，有400萬人在中國(guó)其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)從事建筑、工業(yè)生產(chǎn)，且流出人口多為農(nóng)村閑置勞動(dòng)力，一方面可表現(xiàn)他們將異地收入的相當(dāng)部分用于重慶消費(fèi)，另一方面則反映他們整體消費(fèi)能力多顯不足，主要分布在縣域。流入人口多為學(xué)習(xí)、經(jīng)商或異地工作，消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口則對(duì)重慶主城區(qū)消費(fèi)有較明顯的拉動(dòng)作用。同時(shí)反映有大量外區(qū)、縣人口在主城區(qū)購(gòu)房、生活的特征極為明顯，且

22、各區(qū)、縣消費(fèi)能力較強(qiáng)的人口在主城區(qū)消費(fèi)比例較大。人口分布 主城九區(qū)共計(jì)人口550萬人，其中城鎮(zhèn)人口318萬人，農(nóng)業(yè)人口232萬人。各區(qū)人口總量分別為渝中區(qū)60萬人；大渡口區(qū)20.59萬人（其中農(nóng)業(yè)人口6萬人）；江北區(qū)47.16萬人(其中農(nóng)業(yè)人口10萬人)；沙坪壩區(qū)68.85萬人(其中農(nóng)業(yè)人口為21萬人);九龍坡區(qū)73.26萬人(其中農(nóng)業(yè)人口24萬人)；南岸區(qū)49萬人(其中農(nóng)業(yè)人口13萬人)；北碚區(qū)64萬人(其中農(nóng)業(yè)人口36萬人)；渝北區(qū)81.6萬人(其中農(nóng)業(yè)人口59萬人)；巴南區(qū)85.73萬人(其中農(nóng)業(yè)人口62萬人)。各區(qū)人口分布中，渝北、巴南、北碚新轄區(qū)農(nóng)業(yè)人口占較大比重。 本人口分布統(tǒng)計(jì)為

23、2002年底數(shù)據(jù)，而近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速崛起使人口分布發(fā)生了較大變化，各區(qū)居住人口因此而不斷發(fā)生區(qū)域變化。尤其江北、渝北區(qū)域的大型住宅樓盤較為集中，未來幾年中北部區(qū)域的居住人口將激增，而渝中區(qū)實(shí)際居住人口將呈下降趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來十年渝中區(qū)人口將從高峰期的70萬降至50萬人口。 隨城市的拆遷改造，農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地的大規(guī)模征用。居住狹窄區(qū)域的人口將遷至環(huán)境更為適宜居住的新區(qū)域，而農(nóng)業(yè)人口因農(nóng)轉(zhuǎn)非和拆遷安置而演變?yōu)槌擎?zhèn)人口。另一方面一些高收入人群及政府機(jī)關(guān)人員正處于二次置業(yè)階段，而北部地區(qū)的交通、環(huán)境和密集高檔樓盤將形成高消費(fèi)人群居住區(qū)。 由此，未來重慶主城區(qū)域的實(shí)際消費(fèi)人口和區(qū)域的分布也將發(fā)生根本

24、性改變。就目前來看主城九區(qū)的總?cè)丝谝?guī)模為戶籍人口550萬人，非農(nóng)業(yè)人口318萬人，外省區(qū)流入人口56萬，九區(qū)以外區(qū)、縣流入主城區(qū)約88萬人。由此得出主城消費(fèi)的城鎮(zhèn)人口為318萬+56萬+88萬=462萬人，若計(jì)算農(nóng)業(yè)人口區(qū)、縣人口和旅游人口在主城的消費(fèi)，則實(shí)際人口規(guī)模超過500萬人。五年以后重慶主城的非農(nóng)業(yè)居住人口將超過730萬人，而江北、渝北兩區(qū)的城鎮(zhèn)居住人口將會(huì)從目前的60萬增加至超過120萬人口的規(guī)模。8重慶未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析在以下部分，將通過簡(jiǎn)要對(duì)重慶未來的城市發(fā)展規(guī)劃和商來發(fā)展規(guī)劃，以及將對(duì)重慶市經(jīng)濟(jì)、特別是零售業(yè)企業(yè)及物業(yè)產(chǎn)生影響的重大事件給以描述后，綜合分析對(duì)本項(xiàng)目可

25、能產(chǎn)生的影響。81 城市規(guī)劃 城市總體規(guī)劃是城市發(fā)展和建設(shè)的依據(jù)，它確立了重慶未來的城市格局和各區(qū)域的功能定位、發(fā)展方向，對(duì)于江北觀音橋商圈和本項(xiàng)目有著根本的影響作用。 2005年3月，重慶市人大通過了重慶市城市總體規(guī)劃（20052020）的報(bào)告，該報(bào)告是在1998年經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)的總體規(guī)劃基礎(chǔ)上的最新修編報(bào)告，明確了重慶主城九區(qū)都市經(jīng)濟(jì)圈的未來城市發(fā)展和建設(shè)方向。城市規(guī)劃范圍 規(guī)劃對(duì)重慶轄區(qū)8.24萬k (修編前為26.6 k)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)帶劃分和整體規(guī)劃，其中都市經(jīng)濟(jì)區(qū)為主城九區(qū)，面積達(dá)5473 k。規(guī)劃至2010年，都市區(qū)總?cè)丝?30萬人，至2020年都市區(qū)人口930萬人，城市規(guī)劃配套按107

26、0萬規(guī)模進(jìn)行預(yù)設(shè)。城市格局 預(yù)計(jì)至2010年，重慶市城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到50%以上；2020年達(dá)到65%左右。市域城鎮(zhèn)分為市域中心城市（主城九區(qū)）、區(qū)域中心城市、次區(qū)域中心城市。中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)5個(gè)等級(jí)。依托交通干線，點(diǎn)軸式發(fā)展，逐步形成以都市區(qū)為核心，區(qū)域中心為增長(zhǎng)級(jí)，次區(qū)域中心城市和中心鎮(zhèn)為主體，其它小城鎮(zhèn)拱衛(wèi)的級(jí)次分明，結(jié)構(gòu)合理，點(diǎn)軸相連，互動(dòng)并進(jìn)的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。 重慶以“一片五城多中心組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)，由中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)，一個(gè)城市中心和6個(gè)城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶cbd地區(qū)。6個(gè)副中心則由觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)、菜園壩、西永中心區(qū)

27、組成。 重慶主城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，將促使城市消費(fèi)的急劇升級(jí)和總量擴(kuò)大，同時(shí)使中心城區(qū)的輻射力更為強(qiáng)大，眾星捧月的效應(yīng)使主城區(qū)商業(yè)機(jī)會(huì)倍增。城市交通 規(guī)劃建立以大運(yùn)量快速干道交通為骨干，一環(huán)6線的軌道網(wǎng)為基本車線網(wǎng)，除快速干道、輕軌、地鐵外，還規(guī)劃在嘉陵江規(guī)劃建設(shè)16座大橋（含現(xiàn)狀8座），長(zhǎng)江規(guī)劃建設(shè)15座（現(xiàn)狀5座），兩江遠(yuǎn)景預(yù)留7座大橋及越江隧道。中梁山規(guī)劃8座隧道（含現(xiàn)狀3座），銅鑼山規(guī)劃建設(shè)6座穿山隧道（含現(xiàn)狀3座），兩山遠(yuǎn)景預(yù)留4座穿山隧道。 城市交通的日益改善，使原本因地理特征相對(duì)獨(dú)立的各個(gè)片區(qū)逐步形成強(qiáng)勢(shì)互動(dòng)的整體。各片區(qū)之間的相互滲透和相互輻射力日益增強(qiáng)。 主城各區(qū)功能和各階層的

28、遷移，演變隨城市新格局的形成而加快，這也使各區(qū)域的未來定位戰(zhàn)略后隨之做出調(diào)整，在城市的發(fā)展和演變中演繹未來新格局的形成。82 重大影響事件分析西部大開發(fā) 西部大開發(fā)戰(zhàn)略自1999年實(shí)施以來對(duì)西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)成效卓著，雖然政策效應(yīng)已日趨弱化，但已形成的區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶已形成良好勢(shì)頭。西部大開發(fā)依托歐亞大陸橋、長(zhǎng)江水道、西南出海道等交通線，發(fā)揮中心城市作用，以線串點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，逐步形成了隴海蘭新線，長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶，南（寧）貴（陽）昆（明）經(jīng)濟(jì)帶。 西部大開發(fā)除鼓勵(lì)政策外，針對(duì)西部地區(qū)改善投資環(huán)境的資金投入也日益增大，并優(yōu)先安排基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，加大財(cái)政轉(zhuǎn)移力度和金融信貸支持，重慶享有的財(cái)政稅收先征后返的優(yōu)

29、惠對(duì)重慶投資環(huán)境的改善產(chǎn)生了巨大的促進(jìn)作用。 重慶是長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)區(qū)域的龍頭，成渝經(jīng)濟(jì)圈的核心，對(duì)區(qū)域的帶動(dòng)和促進(jìn)作用明顯，同時(shí)具有對(duì)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和西南出海經(jīng)濟(jì)線、東盟經(jīng)濟(jì)區(qū)域的較強(qiáng)輻射力。西部大開發(fā)戰(zhàn)略對(duì)重慶城市經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)流通和零售物業(yè)均將產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。加入世貿(mào)組織（wto） 中國(guó)加入世界貿(mào)易組織的4年間，使中國(guó)卷入全球一體化浪潮之中，對(duì)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)管理、社會(huì)生活均產(chǎn)生了重大影響。2003年按入世承諾，零售業(yè)已全面向外資開放，除批發(fā)、文化產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、成品油等領(lǐng)域外幾無限制。 零售業(yè)的全面開放，加劇了重慶商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)際性商業(yè)企業(yè)已全面進(jìn)入重慶，而國(guó)內(nèi)零售企業(yè)為搶占競(jìng)爭(zhēng)先機(jī)，紛紛跑

30、馬圈地，爭(zhēng)奪網(wǎng)點(diǎn)資源，加劇了對(duì)商業(yè)物業(yè)需求的同時(shí)，也使得零售企業(yè)生存環(huán)境日益惡化。未來間的兼并、重組浪潮亦將愈演愈烈。 零售業(yè)的當(dāng)前形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)將對(duì)商業(yè)物業(yè)有積極的影響，也促使各種資金，乃至海外基金大量涌進(jìn)國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目，但這對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和人才要求也愈來愈高。成渝經(jīng)濟(jì)帶 成渝兩地的互補(bǔ)性，是成渝地區(qū)成為中國(guó)西部唯一成片發(fā)展，產(chǎn)業(yè)和人口最為集中的地區(qū)，西部大開發(fā)最重要的地區(qū)，被喻為繼“長(zhǎng)三角”、“珠三角”、“京津”經(jīng)濟(jì)帶后中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶第四增長(zhǎng)極，除廣泛被經(jīng)濟(jì)界看好外，國(guó)家也將“成渝經(jīng)濟(jì)帶”列為西部最優(yōu)先發(fā)展地區(qū)，并納入國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域。 隨重慶在各經(jīng)濟(jì)圈的作用發(fā)揮，重慶物業(yè)價(jià)值較國(guó)

31、內(nèi)中心城市偏低的現(xiàn)狀將很快被改變，而作為增值空間巨大的商業(yè)物業(yè)（尤為稀缺的中心優(yōu)勢(shì)網(wǎng)點(diǎn)資源）將成為受惠的產(chǎn)業(yè)而被廣泛挖掘。重慶cbd建設(shè) cbd是城市商業(yè)和商務(wù)的核心,依托便利的交通和聚合效應(yīng)的影響,在相對(duì)狹小的區(qū)域內(nèi),聚集著大量的人口和商機(jī)。 重慶的cbd將分成三大塊：現(xiàn)代cbd江北城，傳統(tǒng)cbd解放碑，cbd配套服務(wù)區(qū)南岸彈子石。重慶cbd建設(shè)的遠(yuǎn)期目標(biāo)是成為長(zhǎng)江上游和西南地區(qū)的區(qū)域性國(guó)際化商務(wù)中心區(qū)。依據(jù)cbd的功能劃分，加之解放碑交通制約將給江北cbd提供巨大的機(jī)遇，雖然當(dāng)前的建設(shè)尚顯緩慢，但隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的形成，cbd將會(huì)使周邊區(qū)域帶來巨大變化和商機(jī)。尤其江北地勢(shì)平坦、交通發(fā)達(dá)，與外區(qū)

32、域相連緊密，緊臨機(jī)場(chǎng)。隨著江北房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可能形成的馬太效應(yīng)，重慶北部的吸引力將會(huì)越來越大，竟?fàn)幜υ絹碓綇?qiáng)。 cbd的建設(shè)對(duì)城市發(fā)展的改變和影響巨大，例如美國(guó)紐約曼哈頓，在區(qū)區(qū)6.1k的土地上，有多達(dá)2700多萬的各類功能性建筑，每平方公里的就業(yè)人口達(dá)到85000人。再如北京的東三環(huán)中路以國(guó)貿(mào)為中心迅速成為北京新的城市中心，北京消費(fèi)能力最強(qiáng)的人群有很大的比例集中在此，由此造就了國(guó)貿(mào)、燕莎，等多個(gè)高檔商業(yè)區(qū)域。9零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)91國(guó)內(nèi)零售業(yè)現(xiàn)狀 在對(duì)外開放的推動(dòng)下，中國(guó)零售業(yè)經(jīng)過多年的快速發(fā)展，取得了驚人的成就，隨著零售業(yè)的全面開放，外資大舉進(jìn)入。零售業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為規(guī)模迅速提

33、升。新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展，市場(chǎng)集中力度和零售現(xiàn)代化水平迅速提高。但是國(guó)內(nèi)零售業(yè)仍存在規(guī)模偏小、戰(zhàn)略缺失、經(jīng)營(yíng)管理水平粗放，盲目快速膨脹等問題。零售業(yè)態(tài)重新整合定位 在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)背景和消費(fèi)市場(chǎng)日趨細(xì)分趨勢(shì)中。新興業(yè)態(tài)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，新興業(yè)態(tài)層出不窮。商務(wù)部于2004年7月1日正式發(fā)布了國(guó)內(nèi)17種業(yè)態(tài)的界定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)代百貨、超市、專業(yè)店和正迅猛發(fā)展的購(gòu)物中心在零售市場(chǎng)中逐漸占據(jù)了主導(dǎo)地位。零售業(yè)規(guī)模迅速提升 2004年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到42600億元，中國(guó)的消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)迅猛，從1978年到2004年間年均增長(zhǎng)率超過10%，而90年代以后的平均增長(zhǎng)率超過15%。行業(yè)規(guī)模較90年代初增長(zhǎng)了5

34、.5倍，預(yù)計(jì)到2010年市場(chǎng)總規(guī)模將超過10萬億元。年平均增長(zhǎng)將保持在11%以上，五年后的市場(chǎng)規(guī)模將在2005年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1倍。市場(chǎng)集中度提高 從零售百?gòu)?qiáng)企業(yè)的商品銷售額和商品零售額的平均規(guī)模超出市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)速度，商品銷售總額和商品零售額近年的平均年增長(zhǎng)率高達(dá)23.6%和26.8%，增長(zhǎng)速度比社會(huì)消費(fèi)品零售總額高16.3%，市場(chǎng)份額也正向各地的優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中，零售行業(yè)市場(chǎng)集中度提高，不僅發(fā)揮了穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，并正在帶來工業(yè)、商業(yè)、消費(fèi)者三者關(guān)系和地位的調(diào)整。新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展 90年代之前，中國(guó)零售市場(chǎng)長(zhǎng)期保持著國(guó)有百貨商場(chǎng)一統(tǒng)天下的格局，市場(chǎng)份額高達(dá)60%以上，隨消費(fèi)需求的變化和競(jìng)爭(zhēng)的加劇。大型

35、綜合超市，精品、時(shí)尚等主題百貨，專業(yè)店、便利店、專賣店、家居建材中心、倉(cāng)儲(chǔ)百貨等新興零售業(yè)態(tài)迅速崛起，成為擴(kuò)大市場(chǎng)的重要?jiǎng)恿?。尤為超市及專業(yè)店的發(fā)展最為迅猛，近年的增長(zhǎng)速度超過了40%。 受到新型零售業(yè)態(tài)的巨大沖擊，傳統(tǒng)百貨和綜合商場(chǎng)進(jìn)入了巨大的調(diào)整和轉(zhuǎn)型期。百貨店也仍然保持著市場(chǎng)的主要業(yè)態(tài)地位，百貨店中的五金、電氣、家居、食品、日雜等品類逐漸淡出，專注于精品化、品牌化、時(shí)尚化的高毛利商品。傳統(tǒng)百貨在滿足大眾消費(fèi)的基礎(chǔ)上，也正經(jīng)歷著定位和經(jīng)營(yíng)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型之中。全行業(yè)的現(xiàn)代化水平顯著提高 中國(guó)零售業(yè)現(xiàn)代化水平的顯著提高，除了現(xiàn)代流通方式和新型業(yè)態(tài)發(fā)展較快外，先進(jìn)流通經(jīng)營(yíng)與管理技術(shù)也得到快速推廣和

36、應(yīng)用?，F(xiàn)代信息技術(shù)的在管理方法中的廣泛應(yīng)用，電子商務(wù)等新技術(shù)的發(fā)展，極大提高了零售業(yè)的管理水平。經(jīng)營(yíng)、管理和資源整合的高素質(zhì)人才也逐步成為行業(yè)的重要競(jìng)爭(zhēng)因素，促使行業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理水平顯著提高，一批現(xiàn)代化水平較高的零售企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。外資大舉進(jìn)入 從1992年至2003年，全國(guó)零售行業(yè)累計(jì)實(shí)際利用外資約30億美元，批準(zhǔn)設(shè)立外資商業(yè)企業(yè)300家，分店2300多個(gè)。分布在全國(guó)近30個(gè)省市，世界前50強(qiáng)大型零售企業(yè)有超過40家進(jìn)入了中國(guó)。知名的如沃爾瑪、家樂福、麥德龍、伊藤洋化堂等，已經(jīng)逐步在國(guó)內(nèi)形成了一定的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模。9.2國(guó)內(nèi)零售業(yè)趨勢(shì) 零售業(yè)企業(yè)已逐漸成為渠道主導(dǎo)者，對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位進(jìn)一步加強(qiáng)。國(guó)

37、內(nèi)已有超過95%的商品處于供過于求的狀況。中國(guó)經(jīng)濟(jì)已由供給約束型轉(zhuǎn)為需求約束型，零售業(yè)已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的起點(diǎn)。未來幾年，隨著中國(guó)推進(jìn)流通現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，零售業(yè)對(duì)上游的決定性作用將更加突出。連鎖經(jīng)營(yíng)將是零售企業(yè)居主導(dǎo)地位的經(jīng)營(yíng)方式 企業(yè)聯(lián)合、兼并、重組步伐加快，將成為零售業(yè)加快規(guī)模擴(kuò)張和跨地區(qū)發(fā)展的主要方式。 零售業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，百貨店將向細(xì)分化、個(gè)性化發(fā)展，傳統(tǒng)百貨店的市場(chǎng)份額將逐漸萎縮。大型的購(gòu)物中心將在未來幾年中迅猛發(fā)展，成為優(yōu)勢(shì)渠道資源擁者，而成為未來零售業(yè)態(tài)的新型主導(dǎo)業(yè)態(tài)。 零售業(yè)專有技術(shù)，信息技術(shù)的應(yīng)用，使經(jīng)營(yíng)技術(shù)和管理手段日益現(xiàn)代化，而零售企業(yè)對(duì)新技術(shù)、新人才的運(yùn)用而促使其

38、迅速成為各區(qū)域的優(yōu)勢(shì)企業(yè)。 外商進(jìn)入步伐進(jìn)一步加快，也促使國(guó)內(nèi)零售企業(yè)快速膨脹，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)更為激烈。93購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì) 90年代國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)多為小規(guī)模樓盤，底商是中國(guó)商用房地產(chǎn)的典型特征，隨著土地價(jià)格的不斷上漲，商業(yè)用房在房地產(chǎn)項(xiàng)目的比例也日益增大。 舊城改造、城市規(guī)模擴(kuò)大、商業(yè)企業(yè)跑馬圈地、第三產(chǎn)業(yè)澎渤興起等因素促使中國(guó)的商用房地產(chǎn)呈燎原之勢(shì)，在巨大利益的引誘下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和規(guī)模也呈現(xiàn)迅猛擴(kuò)大之勢(shì)，2000年后商業(yè)房地產(chǎn)成為新的務(wù)稱，也衍生出了一個(gè)巨大產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)房地產(chǎn)，全國(guó)號(hào)稱大型購(gòu)物中心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已多達(dá)近1000家。 中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)一直未能超越房地產(chǎn)的局限，而

39、始終在營(yíng)銷技術(shù)上尋找突破，眾多的商業(yè)房地產(chǎn)一直在“一賣就死，一租就亂”的怪圈中循環(huán)，究竟是租還是售，是回籠資金還是兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)，成為營(yíng)銷無法逾越的高坎。分零發(fā)售、零散出租的風(fēng)險(xiǎn)在全國(guó)各地的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中擴(kuò)大和漫延。統(tǒng)一規(guī)劃、定位、經(jīng)營(yíng)終成大勢(shì)所趨，廣州天河城、杭州金涌廣場(chǎng)、萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)等大型商業(yè)樓盤在付出慘痛的教訓(xùn)和沉重的代價(jià)之后，為中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)探索出了新的運(yùn)作理念和方法為業(yè)界所廣泛借鑒。 “購(gòu)物中心”這一新的概念和業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)的集成發(fā)展之下，成為商業(yè)物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的新模式。購(gòu)物中心是一種復(fù)合性業(yè)態(tài)，也是零售業(yè)態(tài)的最高級(jí)形態(tài)，但西方的理論和實(shí)踐與中國(guó)實(shí)際情況差距甚遠(yuǎn)，無法適中國(guó)國(guó)情，這

40、一概念在中國(guó)被房地產(chǎn)企業(yè)和營(yíng)銷企業(yè)以“漫天過海”之術(shù)使眾多項(xiàng)目變成為了形似而神不似的“偽購(gòu)物中心”。而“中國(guó)式的”符合中國(guó)不同地區(qū)消費(fèi)特征的購(gòu)物中心必將顯現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力和發(fā)展?jié)摿?。這種集零售管理與地產(chǎn)開發(fā)，集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、文化、教育、服務(wù)等多功能為一體，在統(tǒng)一籌劃、規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)模式為大型商業(yè)地產(chǎn)的最佳模式。成為在充分體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值和整體商業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)上，兼有豐富生活、表現(xiàn)文化、細(xì)化服務(wù)、促進(jìn)消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)和帶動(dòng)城市、活躍旅游等多元功能組合的商業(yè)形態(tài)。10重慶商圈現(xiàn)狀及商圈發(fā)展趨勢(shì)圖十四：重慶市商圈規(guī)劃圖總體狀況 特殊的地理環(huán)境決定了重慶的商業(yè)組團(tuán)式結(jié)構(gòu)發(fā)展，圍繞主城渝中、沙坪壩、江北、九龍

41、坡、南岸等五區(qū)，相繼形成了解放碑、沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪五大商圈形成了各呈鼎立之勢(shì)。 在各區(qū)政府對(duì)商貿(mào)流通的大力投入和積極推動(dòng)下，各商圈得以飛躍式發(fā)展，但普遍存在缺少統(tǒng)一規(guī)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略性考慮，由此形成了各商圈自身的特點(diǎn)不足，商業(yè)規(guī)模龐大而互動(dòng)性不足的特點(diǎn)。除解放碑商圈因傳統(tǒng)地位的影響對(duì)全市有極強(qiáng)的輻射力外，各商圈對(duì)外輻射力較弱，甚至本商圈內(nèi)的消費(fèi)者到解放碑消費(fèi)的習(xí)慣始終難以扭轉(zhuǎn)，且各商圈規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)物業(yè)過剩，一定比例的商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效偏低成為重慶商業(yè)的一大特征。附表一：各商圈商業(yè)面積供應(yīng)量仍呈不斷放大之勢(shì)商圈當(dāng)前經(jīng)營(yíng)面積當(dāng)前供應(yīng)量預(yù)計(jì)近期供應(yīng)量預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期供應(yīng)量當(dāng)前年銷售面積解放碑

42、60萬30萬60萬75萬135億沙坪壩45萬18萬30萬40萬65億南坪20萬15萬30萬45萬54億觀音橋35萬12萬32萬45萬38億楊家坪25萬14萬34萬40萬29億合計(jì)185萬89萬186萬245萬371億注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)調(diào)研和對(duì)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的綜合估計(jì)而得。以上面積僅計(jì)算各商圈內(nèi)步行街和步行街延伸范圍的主導(dǎo)性商業(yè)項(xiàng)目，未包括其他區(qū)域的商業(yè)面積。解放碑商圈特征 商圈范圍以步行街為核心，北起臨江門，南至校場(chǎng)口，西達(dá)民生路，東到小十街，由臨江路、滄白路、新華路、民生路合圍而成的多邊形區(qū)域，總面積約1.2k。解放碑因歷史沿革而形成至今，是重慶市的核心商圈，重慶市各區(qū)、各縣市民最重要、最常去的

43、購(gòu)物、娛樂、休閑的集聚場(chǎng)所，被譽(yù)為“西部第一街”。網(wǎng)點(diǎn)密集程度在全國(guó)居于前列，已形成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)4000多個(gè)，服務(wù)機(jī)構(gòu)5000多家，年?duì)I業(yè)額已達(dá)135億元。 解放碑是傳統(tǒng)的商貿(mào)集散地，各主要商業(yè)業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全，精品百貨的代表企業(yè)有大都會(huì)廣場(chǎng)、美美時(shí)代百貨（香港）等，時(shí)尚百貨的代表有太平洋百貨（臺(tái)灣）、王府井百貨（北京）、銀泰百貨（北京）、迪康百貨（深圳）等，品類百貨的代表有重百、新世紀(jì)等，大賣場(chǎng)的代表有家樂福（法國(guó)）、新世紀(jì)超市等，專業(yè)（電器）店的代表企業(yè)有國(guó)美（北京）、蘇寧（南京）、大中（北京）、商社電器等。 解放碑商圈因地域狹小,建設(shè)成本高昂,交通體系和周邊環(huán)境擁堵,成為制約該商圈發(fā)展的關(guān)鍵因素

44、,加上開發(fā)商實(shí)力和眼光受限的因素,解放碑尚未有真正含義的符合重慶大都市特點(diǎn)的滿足廣大居民的大型購(gòu)物中心。大都會(huì)雖規(guī)模較大,業(yè)態(tài)和功能有一定的復(fù)合性,但因中高檔定位線路和經(jīng)營(yíng)特征尚不能成為重慶代表性的購(gòu)物中心。 隨著各區(qū)域商圈和社區(qū)商業(yè)的逐步形成，新城區(qū)的大規(guī)模建設(shè)，加之解放碑交通和行車因素的影響，商圈絕對(duì)霸主的地位將逐漸被削弱，未來的商業(yè)熱點(diǎn)將進(jìn)一步擴(kuò)散。南坪商圈的特征 南坪商圈以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，北起長(zhǎng)江大橋南橋頭，南至四公里學(xué)府大道，東臨海棠溪立交，西至融僑半島，規(guī)劃面積達(dá)4 k。南坪區(qū)政府就此還提出新的步行街?jǐn)U建計(jì)劃，并在未來2年內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展會(huì)展、醫(yī)藥、汽車、家居四大產(chǎn)業(yè)，并建設(shè)休閑運(yùn)動(dòng)、燈

45、飾建材、會(huì)展、汽摩四大街道，南坪商圈年銷售規(guī)模已超過50億元。 南坪商圈形成起步較早，但原規(guī)劃滯后，街區(qū)交通狀況欠佳，區(qū)域內(nèi)大型零售網(wǎng)點(diǎn)少，規(guī)模偏小，購(gòu)物環(huán)境偏低。但醫(yī)藥批零市場(chǎng)、家居、建材店、汽車交易市場(chǎng)已成為南坪商圈的重要引力。2004年的醫(yī)藥批零規(guī)模已超過40億元，區(qū)內(nèi)在建的帝景mall，已引入的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)將成為南坪商圈未來的重要新生力量。已經(jīng)營(yíng)的流行百貨代表性企業(yè)有百盛百貨（馬來西亞），品類百貨代表性企業(yè)有重百、新世紀(jì)等，綜合超市的代表性企業(yè)有好又多（臺(tái)灣）、人人樂（深圳），倉(cāng)儲(chǔ)超市的代表性企業(yè)有武漢中百、麥德龍（德國(guó)、不在商圈內(nèi)），家居建材專業(yè)店的代表性企業(yè)有百安居（英國(guó)）、建瑪特

46、等，電器專業(yè)店的代表性企業(yè)有蘇寧（南京）、國(guó)美（北京）等。 南坪尚未有大型購(gòu)物中心，但通過以家居、建材為主力店的帝景mall正緊鑼密鼓，萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)以劃定地界，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)也已在南濱路運(yùn)籌帷幄，未來幾年南坪商圈將后來居上，產(chǎn)生較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。楊家坪商圈特征 楊家坪商圈構(gòu)建是以步行街為核心，以長(zhǎng)江路、西郊路、直港大道、楊九路、石楊路為軸心，按“一點(diǎn)兩線”呈放射型網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)延伸，并以此構(gòu)成商務(wù)區(qū)，商圈規(guī)模達(dá)2 k，步行街是幾大商圈中第一個(gè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造的商圈，“商住分流、人車分流、整體打造”是楊家坪商圈的規(guī)劃特點(diǎn)，未來規(guī)劃強(qiáng)調(diào)特色休閑、餐飲、旅游業(yè)的發(fā)展為特點(diǎn)。 楊家坪商圈相對(duì)獨(dú)立，并以交通上的優(yōu)

47、勢(shì)有效輻射了大渡口區(qū)域的部分消費(fèi)，年銷售規(guī)模居各商圈第二位，達(dá)到近80億元，僅次于解放碑商圈。商圈內(nèi)時(shí)尚百貨的代表性企業(yè)有富安百貨（臺(tái)灣）、立丹百貨等，品牌百貨的代表性企業(yè)有重百、新世紀(jì)，電器專業(yè)店有國(guó)美、蘇寧、商社電器等。沙坪壩商圈特征 沙坪壩商圈是以三峽廣場(chǎng)為主導(dǎo)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，呈十字型結(jié)構(gòu)，步行街內(nèi)由三峽景觀園、名人雕塑園、綠色藝術(shù)園和商業(yè)步行街四部分構(gòu)成，由多達(dá)20余處的人文景觀。依托高校林立的背景，沙坪壩形成了以文化休閑和時(shí)尚為主題的商圈特征，商圈年銷售規(guī)模65億元。 沙坪壩商圈區(qū)域面積較大，區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，對(duì)本區(qū)域消費(fèi)輻射力較江北和南岸有明顯優(yōu)勢(shì)。商圈內(nèi)的百貨業(yè)態(tài)代表性企業(yè)有明日百貨、

48、立洋百貨、重百、新世紀(jì)、華聯(lián)（北京）等。觀音橋商圈特征 觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，以建設(shè)東、西、南、北路為延伸方向，規(guī)劃商圈總規(guī)模達(dá)4 k。觀音橋商圈是起步最晚的商圈。但商圈內(nèi)規(guī)劃和建設(shè)立足高、觀念新、設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)代化程度較高，具有一定的前瞻性，充分體現(xiàn)了“商住分流、人車分流、集中打造、立體開發(fā)”的特征。由于商圈開街較晚，尚有較多商業(yè)項(xiàng)目在建設(shè)中，北城天街購(gòu)物中心、金源地下娛樂廣場(chǎng)已構(gòu)成了江北商圈特色雛形，年銷售規(guī)模近40億元。 江北往解放碑交通便利，一橋通達(dá)渝中區(qū)的慣性消費(fèi)心理對(duì)江北商圈形成較大壓力。江北的交通改造大大改觀了區(qū)內(nèi)交通擁擠的狀況，自身擁有較強(qiáng)的便利優(yōu)勢(shì)。但商圈的周邊主體部分

49、為快速車道環(huán)圍，車流進(jìn)出的不便對(duì)商圈車流和人流的進(jìn)入形成障礙。環(huán)形商圈內(nèi)的主體項(xiàng)目尚未竣工使用，也使商圈規(guī)模尚未充分體現(xiàn)。商圈內(nèi)已營(yíng)業(yè)的代表性精品百貨業(yè)態(tài)有遠(yuǎn)東百貨（臺(tái)灣），精品購(gòu)物中心代表性企業(yè)有北城天街，時(shí)尚百貨的代表性企業(yè)有茂業(yè)百貨（深圳）。品類百貨的代表性企業(yè)有重百、新世紀(jì)、北京華聯(lián)等；家居專業(yè)店的代表性企業(yè)有青田家居等，電器專業(yè)店的代表性企業(yè)有國(guó)美、蘇寧等；大賣場(chǎng)的代表性企業(yè)有家樂福（法國(guó)）等，以娛樂為主體代表性企業(yè)有金源廣場(chǎng)等。 江北區(qū)政府積極促進(jìn)區(qū)內(nèi)商貿(mào)拉動(dòng)戰(zhàn)略的實(shí)施，大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)，擬通過“重慶的名片、城市的客廳、市民的樂園、消費(fèi)的天堂”為定位目標(biāo)，以生態(tài)景觀為優(yōu)勢(shì)，集中打

50、造西南最大的生態(tài)商圈。在商圈之外分別形成了農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品、花鳥樹草市場(chǎng)和家居建材市場(chǎng)為外圍促進(jìn)，構(gòu)成了江北的大商貿(mào)格局。商圈發(fā)展及競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)商圈輻射力互為交叉，商圈規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模過度 在交通未改善之前各區(qū)被兩江分隔，交通環(huán)境決定各區(qū)域的相對(duì)獨(dú)立性，隨著交通的四通八達(dá)，便捷、快速的交通改變了商圈的生活環(huán)境，區(qū)域性商圈的戰(zhàn)略格局構(gòu)想已開始經(jīng)受嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 各區(qū)大商貿(mào)戰(zhàn)略構(gòu)想促使各商圈的規(guī)模不斷擴(kuò)大，重復(fù)建設(shè)，過度開發(fā)使商業(yè)物業(yè)空置率急劇上升，各商圈內(nèi)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效不甚理想，也形成了巨大的資源浪費(fèi)，企業(yè)生存環(huán)境亦較為艱難。 各商圈之間競(jìng)爭(zhēng)殘酷，但各區(qū)域商圈和大型商業(yè)項(xiàng)目仍表現(xiàn)為規(guī)模越來越大，商業(yè)項(xiàng)目的范圍越

51、來越廣，大渡口、巴南紛紛打造自己的商業(yè)中心。已有商圈的區(qū)域內(nèi)也不斷衍生小型商圈，大坪、石橋鋪、菜園壩等也紛紛參與商圈大戰(zhàn)。甚至一些本該是社區(qū)商業(yè)的項(xiàng)目也試圖擴(kuò)大其商圈輻射范圍。 2004年重慶市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的空置總面積高達(dá)250萬，其中空置1年以上的面積150萬，主城區(qū)中渝中區(qū)空置面積近30萬，其次分別為江北、南岸、沙坪壩、九龍坡、大渡口。各項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 解放碑是人氣中心，優(yōu)勢(shì)在于它是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，具有很深的歷史、文化底蘊(yùn)，對(duì)主城以外地區(qū)和外來人口、旅游人口有極強(qiáng)的吸引力。其他各商圈在高密度商圈的背景下，又紛紛定位于綜合商業(yè)中心，而從戰(zhàn)略上又為區(qū)域商圈，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)在所難免，彼此消耗各商圈的輻射能力。 各自為政，缺乏統(tǒng)一、系統(tǒng)的規(guī)劃使商圈難以形成自身特色，在規(guī)模龐大，而商圈密度極高的環(huán)境中，各商圈已不能單獨(dú)在本區(qū)域?qū)ふ沂袌?chǎng)，而應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)和地段特征尋找差異化定位，以擴(kuò)大市場(chǎng)輻射能力和商圈自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。第三部分 項(xiàng)目概要圖十五：