智能化小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)

1、智能化小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)智能化住宅小區(qū)概述隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,人民生活水平的不斷提高,城市居民的生活逐漸從溫飽型向小康型邁進(jìn),生活在安全、舒適、恬靜、信息傳遞快捷的居住環(huán)境是很多人的夢(mèng)想。21世紀(jì)的到來(lái),我們正處在一個(gè)信息革命和知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代,住宅應(yīng)朝著滿(mǎn)足生活、辦公、教育、娛樂(lè)、會(huì)客、健身、停車(chē)等諸多功能要求發(fā)展,人們對(duì)生活的舒適性、便利性提出了更高的要求,由此智能化住宅小區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。本文結(jié)合錦州巴黎豪苑住宅小區(qū)對(duì)智能化住宅小區(qū)各系統(tǒng)作一簡(jiǎn)明介紹。“錦州巴黎豪苑住宅小區(qū)位于錦州市凌河區(qū),小凌河北岸,占地面積4.7萬(wàn)公頃,建筑面積12萬(wàn)m2,其中地下車(chē)庫(kù)1萬(wàn)m2,小區(qū)實(shí)行人車(chē)分流。由10

2、棟1017層小高層組成,是集商住、住宅、停車(chē)、商業(yè)、文化教育及文體娛樂(lè)等配套齊全的高檔居住園區(qū),可為722戶(hù)居民提供安全、舒適、便捷的商品位生活環(huán)境。1、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)由internet寬帶網(wǎng)接入(每戶(hù)獨(dú)享10m)。小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù),程控電話(huà),有線電視及v0d點(diǎn)播。網(wǎng)絡(luò)是巴黎豪苑智能化建設(shè)的骨架,是各系統(tǒng)應(yīng)用的基礎(chǔ)設(shè)施,網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的好壞直接關(guān)系到智能小區(qū)性、安全性和高效建設(shè)的成功與否。1.計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)總體目標(biāo) 建成小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),為小區(qū)提供公用設(shè)備管理、物業(yè)管理、房屋智能管理及安防系統(tǒng)的信息基礎(chǔ)設(shè)施和運(yùn)行環(huán)境。在物業(yè)管理中心建成網(wǎng)絡(luò)中心,實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行中心(n0c)和網(wǎng)絡(luò)信息中心(ni

3、c)。 建立社區(qū)運(yùn)行中心、物業(yè)管理系統(tǒng),實(shí)行有效的社區(qū)管理、物業(yè)管理、安全管理、計(jì)費(fèi)管理等。 建立以信息交換、信息發(fā)布和查詢(xún)應(yīng)用為主的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用基礎(chǔ)環(huán)境,為滿(mǎn)足住戶(hù)間信息交流、物業(yè)公司的管理等提供先進(jìn)的支持手續(xù)。 a通過(guò)網(wǎng)絡(luò)中心連接internet網(wǎng),滿(mǎn)足小區(qū)住戶(hù)獲取豐富信息的追求。 提供ppp接入服務(wù),為遠(yuǎn)在異地的住戶(hù)同小區(qū)的溝通或上網(wǎng)服務(wù)提供方便。 網(wǎng)絡(luò)主干選用技術(shù)較為成熟、性能價(jià)格比較好的百兆快速以太網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù),滿(mǎn)足目前/未來(lái)應(yīng)用對(duì)帶寬的要求,未來(lái)能容易地移植到千兆以太網(wǎng)/atm,以保護(hù)投資。 提供住戶(hù)的10/100m獨(dú)享帶寬。1.2網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則 采用成熟的技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)化和開(kāi)放性

4、 系統(tǒng)各個(gè)環(huán)節(jié)相匹配,總體平衡 高可靠性、安全保密性 現(xiàn)有系統(tǒng)可以平滑升級(jí)和擴(kuò)展 易于維護(hù)、易于管理 系統(tǒng)的規(guī)模滿(mǎn)足現(xiàn)在需要 升級(jí)后,可以滿(mǎn)足今后的需要 系統(tǒng)升級(jí)時(shí)能夠保護(hù)原有投資1.3網(wǎng)絡(luò)方案的總體考慮 數(shù)據(jù)是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的主體,也是主要目的 網(wǎng)絡(luò)可以兼顧今后的多媒體通訊 網(wǎng)絡(luò)硬件可以保證系統(tǒng)的安全性 提供一定的接口允許外部訪問(wèn)和內(nèi)部出口 與互聯(lián)網(wǎng)連接時(shí)的安全性2、安全防范系統(tǒng)小區(qū)設(shè)有門(mén)禁、周界防范、電視監(jiān)控、電子巡更、可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng)。2.1門(mén)禁系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)知于一切匿在小區(qū)大門(mén)住戶(hù)單元門(mén)以及車(chē)庫(kù)門(mén)設(shè)有門(mén)禁機(jī),持有非接觸ic卡,通過(guò)讀卡機(jī)方能開(kāi)啟相應(yīng)的門(mén)禁機(jī)。閑雜人員很難非法從大門(mén)進(jìn)入小區(qū)

5、或住戶(hù)。2.2周邊防范小區(qū)周邊設(shè)有紅外報(bào)警及電視監(jiān)控設(shè)備,另外地下停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)庭院及電梯橋廂設(shè)有電視攝像機(jī)。周邊紅外報(bào)警與電視監(jiān)控聯(lián)動(dòng)。一旦有非法侵入,小區(qū)控制中心就會(huì)發(fā)出聲光報(bào)警。聯(lián)動(dòng)監(jiān)控設(shè)備,對(duì)非法侵入進(jìn)行錄像,以備公安部門(mén)破案查證?？刂浦行耐瑫r(shí)通知保安人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),以免非法人員作案得逞。2.3電子巡更系統(tǒng)在“巴黎豪苑”社區(qū)內(nèi)各個(gè)要害地點(diǎn)和部位設(shè)有專(zhuān)門(mén)的巡更確認(rèn)點(diǎn),每座住戶(hù)樓的單元門(mén)設(shè)智能鎖,也可作為社區(qū)巡更確認(rèn)點(diǎn),這些巡更確認(rèn)點(diǎn)構(gòu)成了社區(qū)內(nèi)不留任何死角的社區(qū)巡更網(wǎng)絡(luò)。社區(qū)實(shí)行最少三組保安巡邏隊(duì)(每組2-3人)晝夜24小時(shí)巡邏。2.4可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)有可視對(duì)講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng),物

6、業(yè)管理中心與住戶(hù)可實(shí)現(xiàn)呼叫及可視對(duì)講,在小區(qū)的三個(gè)主入口也可與物業(yè)中心及住戶(hù)呼叫可視對(duì)講,如有客人來(lái)訪,可由保安人員與主人聯(lián)系,主人同意,客人方可進(jìn)入小區(qū)。另外,每戶(hù)在廳內(nèi)及臥室內(nèi)較隱敝處設(shè)緊急報(bào)警按鈕,遇有搶劫、生病等緊急情況可以及時(shí)報(bào)警到控制中心。使住戶(hù)得到及時(shí)援助。3、物業(yè)管理系統(tǒng)3.1停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)本系統(tǒng)是在停車(chē)場(chǎng)的出入口安裝非接觸式ic卡的讀卡器和擋車(chē)器來(lái)限制車(chē)輛的進(jìn)出。當(dāng)車(chē)輛進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)時(shí),系統(tǒng)通過(guò)讀卡來(lái)判別其身份和記錄數(shù)據(jù)。如為合法卡,系統(tǒng)自動(dòng)開(kāi)啟擋車(chē)器放行:如為非法卡,系統(tǒng)不予放行。本系統(tǒng)有利于停車(chē)場(chǎng)的有序管理。3.2耗能自動(dòng)接收系統(tǒng)水表、電表、煤氣表自動(dòng)監(jiān)測(cè)遠(yuǎn)程自動(dòng)計(jì)費(fèi)技術(shù)成為

7、當(dāng)今智能化住宅建筑弱電工程中較為關(guān)注的熱點(diǎn)之一。水表、電表、煤氣表戶(hù)外自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)作為智能住宅的重要組成部分,它解決了由抄表員逐樓逐戶(hù)敲門(mén)入室抄表的傳統(tǒng)方法,使管理更加科學(xué)、準(zhǔn)確、方便,使住戶(hù)更加舒適、安逸,并使得往戶(hù)與管理者之間關(guān)系更加融洽。3.3一卡通系統(tǒng)ic卡作為一種信息存儲(chǔ)和傳遞媒體,在現(xiàn)代社會(huì)中得到越來(lái)越廣泛應(yīng)用。小區(qū)卡系統(tǒng)的最終目的是實(shí)現(xiàn)真正的小區(qū)一卡通,用ic卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個(gè)人證件和現(xiàn)金支付手段。用ic卡一卡通,是小區(qū)信息化標(biāo)志之一,能夠提高業(yè)主的生活水平,也使物業(yè)管理自動(dòng)化更加成熟。ic卡系統(tǒng)功能可分為兩部分,金融應(yīng)用和非金融應(yīng)用。金融應(yīng)用中,ic卡作為存折或錢(qián)

8、包使用,可以?xún)?chǔ)蓄、取款、支付。非金融應(yīng)用主要是指ic卡的身份認(rèn)證功能,包括:1)進(jìn)出樓門(mén),ic卡可以作為鑰匙,這種鑰匙不會(huì)被偽造。2)進(jìn)出停車(chē)場(chǎng),作為合法身份的憑證。3)進(jìn)出小區(qū)大門(mén),作為一種身份證明。4)作為娛樂(lè)場(chǎng)所的會(huì)員卡等。以上主要是針對(duì)業(yè)主持卡人的分析。物業(yè)管理中心作為管理單位,其工作人員也可以是持卡人,其卡片功能包括了金融應(yīng)用中的支付功能,還可以作為工作證、餐廳就餐卡、考勤卡等。在小區(qū)一卡通應(yīng)用系統(tǒng)中,所有在小區(qū)之內(nèi)活動(dòng)的人員都可以是持卡人,卡片包括業(yè)主卡、工作人員卡和各種管理卡:此外還可以設(shè)置臨時(shí)卡,作為流動(dòng)人員的臨時(shí)身份證,設(shè)置會(huì)客卡,作為來(lái)賓或來(lái)訪客人的臨時(shí)身份證等。小區(qū)卡管理

9、中心負(fù)責(zé)卡片的發(fā)行、掛失和注銷(xiāo)等卡片的管理工作,ic卡系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理,與各消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行金融結(jié)算。3.4背景音樂(lè),小區(qū)照明自動(dòng)控制,火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警,設(shè)備管理系統(tǒng)以上各系統(tǒng)均都采用自動(dòng)控制,集中于小區(qū)控制中心,基本實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)管理現(xiàn)代化。3.5綜合物業(yè)管理系統(tǒng)隨著房產(chǎn)體制改革的不斷深化,有關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來(lái)越龐大,人們對(duì)物業(yè)的服務(wù),及信息處理要求日益提高。因此采用計(jì)算機(jī)作為物業(yè)管理的工具是歷史發(fā)展的必然。以上是對(duì)錦州巴黎豪苑及智能化住宅小區(qū)的簡(jiǎn)明介紹,有不當(dāng)之處請(qǐng)同行專(zhuān)家指正。 隨著建設(shè)生態(tài)住宅、綠色住宅呼聲的日益高漲，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在住宅小區(qū)建設(shè)的同時(shí)進(jìn)行園林綠化、試圖為住戶(hù)營(yíng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。

10、住宅小區(qū)的園林綠化設(shè)計(jì)應(yīng)突出地方特色、具有鮮明的個(gè)性，從而發(fā)揮最佳的生態(tài)效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。堅(jiān)持因地制宜因地制宜是住宅小區(qū)園林綠化設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的基本原則。它主要包含兩層意思：一是對(duì)立地條件的合理利用，二是對(duì)園林植物的選擇。所謂合理利用就是要最大限度地利用原有的地形地貌，少動(dòng)土方。這樣不僅可以減少資金投入，降低維護(hù)成本，而且顯得樸實(shí)無(wú)華，真切自然。自然起伏的多變地形比平面整齊的地形更令人感到輕松、溫馨與浪漫，更富有詩(shī)情畫(huà)意。在園林植物的選擇上倡導(dǎo)以鄉(xiāng)土植物為主，還可適當(dāng)選取用一些適應(yīng)性強(qiáng)、觀賞價(jià)值高的外地植物，改善住宅小區(qū)的植物種植結(jié)構(gòu)。設(shè)計(jì)施工中應(yīng)模擬自然生態(tài)進(jìn)行布置，講求喬木、灌木、花草

11、的科學(xué)搭配，創(chuàng)造“春花、夏蔭、秋實(shí)、冬青”的四季景觀。強(qiáng)調(diào)人性化住宅小區(qū)的園林綠化設(shè)計(jì)，要特別強(qiáng)調(diào)人性化。人們進(jìn)入綠地是為了休閑、運(yùn)動(dòng)和交流，因此，園林綠化所創(chuàng)造的環(huán)境氛圍要充滿(mǎn)生活氣息，做到景為人用，富有人情味。人們能在樹(shù)蔭下乘涼、聊天、散步，天真活潑的孩子們能在泥土和石縫中尋找小動(dòng)物；老人們買(mǎi)菜回來(lái)能有個(gè)歇腳的地方。因此在住宅入口，直到分戶(hù)入口，都要進(jìn)行綠化，使人們盡量多接觸綠色，多看到園林景觀，可以隨時(shí)隨地地享受到新鮮空氣、陽(yáng)光雨露、鳥(niǎo)語(yǔ)花香以及和諧的人際關(guān)系。堅(jiān)持高質(zhì)量?jī)?yōu)美的自然環(huán)境、人文環(huán)境對(duì)人們的工作、生活和健康都會(huì)產(chǎn)生重大影響，因此，關(guān)注生活區(qū)質(zhì)量已成為當(dāng)今住宅建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)。如

12、今，人們對(duì)住宅小區(qū)綠化的要求不再只是一兩塊草地，三四個(gè)花壇，而是要求高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量。一般情況下，綠化面積不少于建筑面積的30%。好一點(diǎn)的要達(dá)到50%以上，并要與周?chē)h(huán)境高度協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。在合理運(yùn)用植物、園林小品、園路和鋪裝等前提下，特別要強(qiáng)調(diào)園林景觀與生活、文化的緊密聯(lián)接，在空間組織上達(dá)到一步一景，景隨步移的效果。住宅園林景觀環(huán)境必須同時(shí)兼?zhèn)溆^賞性和實(shí)用性，在綠地系統(tǒng)中形成開(kāi)放性格局，布置文化娛樂(lè)設(shè)施、使休閑、運(yùn)動(dòng)、交流等人性化的空間與設(shè)施融合在園林景觀中，營(yíng)造有利于發(fā)展人際關(guān)系的公共空間。需要注意的是，住宅園林景觀要有地方特色和民族風(fēng)格，提倡多元化，不要盲目效仿歐式風(fēng)格的大門(mén)和護(hù)欄以及雕塑等。

13、強(qiáng)調(diào)以綠為主園林綠化生態(tài)效益的發(fā)揮，主要由樹(shù)木、花草的種植來(lái)實(shí)現(xiàn)，因此，以綠為主是住宅小區(qū)綠化的著眼點(diǎn)。目前有些設(shè)計(jì)過(guò)分強(qiáng)調(diào)標(biāo)志性建筑，占用過(guò)多的宛若間建造園林小品，使原本不多的綠化面積更加可憐。事實(shí)上，喬木下面有灌木，灌木下面有花草的復(fù)層種植結(jié)構(gòu)，是強(qiáng)調(diào)以綠為主的具體體現(xiàn)，是增加綠量的基本保證。良好的植物景觀往往作為園林小品、甚至鋪裝、坐凳的獨(dú)特背景，通過(guò)色彩、質(zhì)感等方面的對(duì)比突出園林小品以及鋪裝、坐凳所處的特定空間，起到點(diǎn)景的作用。以綠為主的另一層含義是住宅小區(qū)的園林綠化不僅要平面化，而且要提倡“林蔭型”的立體化模式。利用墻壁種植攀緣植物，可以弱化建筑形體生硬的幾何線條，使這部分空間增加美

14、化、彩化效果，從而提高住宅小區(qū)的生態(tài)效益。強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新住宅小區(qū)園林綠化設(shè)計(jì)與其它設(shè)計(jì)一樣，要不斷創(chuàng)新，切忌在不同的環(huán)境中作出相同的設(shè)計(jì)來(lái)。住宅小區(qū)的園林綠化設(shè)計(jì)不同于公園的設(shè)計(jì)，它應(yīng)以自然為主線，開(kāi)拓人與自然充分親近的生活領(lǐng)域，使身居鬧市的人們能獲得重返自然的美好享受。雖然創(chuàng)新是一項(xiàng)艱苦的創(chuàng)造性勞動(dòng)，但是沒(méi)有創(chuàng)新就沒(méi)有進(jìn)步，這就是求園林設(shè)計(jì)者不僅要有廣博的知識(shí)，而且要頭腦靈活，能夠不斷地將時(shí)代氣息和作品巧妙地融為一體，奉獻(xiàn)給社會(huì)，奉獻(xiàn)給人類(lèi)?？傊?，住宅小區(qū)的園林綠化設(shè)計(jì)要特別注重利用城市大環(huán)境資源，使小區(qū)與城市空間有良好的過(guò)渡與協(xié)調(diào)，為人們創(chuàng)造一個(gè)自然親切的居住空間。立足老區(qū)改造加強(qiáng)物業(yè)管理努力創(chuàng)

15、建全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)霸州華油京茂物業(yè)管理有限責(zé)任公司馨苑小區(qū)是霸州市（華油）京茂物業(yè)管理有限責(zé)任公司所轄的一個(gè)小區(qū)，初建于七十年代末；位于河北霸州西北12公里、距離北京80公里。小區(qū)占地面積37.7萬(wàn)平方米，分東、南、西三個(gè)居民區(qū)；現(xiàn)有居民住宅樓42棟，建筑面積12.72萬(wàn)平方米，住戶(hù)2083戶(hù)，總?cè)丝?290人。小區(qū)設(shè)有醫(yī)院、中小學(xué)校、幼兒園、文化活動(dòng)中心、圖書(shū)館、歌舞廳、籃球場(chǎng)、公園、游泳池、商貿(mào)街等完備的社區(qū)配套設(shè)施，為居民提供便利的服務(wù)。近年來(lái)，通過(guò)公司全體員工的努力創(chuàng)建，馨苑小區(qū)先后被評(píng)為“全國(guó)部門(mén)造林綠化400佳”、“河北省園林式單位”，“中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司花園式單位”，19

16、98年被評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”2000年又榮獲“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”稱(chēng)號(hào)。我們的主要做法是：一、立足老區(qū)改造，扎實(shí)抓好基礎(chǔ)工作馨苑小區(qū)從1976年開(kāi)始建設(shè)，是已使用20多年的老居民區(qū)，絕大多數(shù)居民樓和公用設(shè)施比較陳舊，小區(qū)的“硬件”比較落后，并且由于歷史的原因，小區(qū)管理不夠規(guī)范，一度出現(xiàn)居民私搭亂建、私自開(kāi)墾荒地種菜等現(xiàn)象。實(shí)行物業(yè)管理以來(lái)，我們按照“示范住宅小區(qū)”要求，對(duì)馨苑小區(qū)逐步實(shí)施了改造。一是徹底清除私搭亂建。小區(qū)規(guī)劃的整齊劃一是“示范住宅小區(qū)”的基本要求。為了徹底消除私搭亂建，我們?cè)趶V泛宣傳的同時(shí)，首先從拆除京茂物業(yè)公司職工住戶(hù)私搭的小房做起，并挨家逐戶(hù)做其它住戶(hù)

17、的工作，有的是10多次入戶(hù)做工作，直到做通、拆除為止。通過(guò)我們耐心、細(xì)致的工作，使廣大居民統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)，主動(dòng)配合，共計(jì)拆除私搭小房238處，使小區(qū)恢復(fù)了整齊劃一的原貌。二是抓好環(huán)衛(wèi)與綠化工作。環(huán)境衛(wèi)生是小區(qū)的“臉面”，也是物業(yè)管理的一項(xiàng)基本工作。為了保持小區(qū)整潔，我們首先明確了小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任人。把馨苑小區(qū)劃分為18個(gè)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)，規(guī)定了責(zé)任人的衛(wèi)生職責(zé)范圍，定期進(jìn)行檢查評(píng)比。保潔員每天清掃垃圾不少于三次，徹底清除了衛(wèi)生死角，確保小區(qū)內(nèi)生活垃圾日產(chǎn)日清、環(huán)境整潔。其次加大對(duì)亂扔亂倒垃圾與毀壞花草樹(shù)木等現(xiàn)象的治理力度，采取實(shí)施處罰與教育相結(jié)合的措施，督促居民自覺(jué)保持衛(wèi)生，愛(ài)護(hù)環(huán)境。小區(qū)的綠化美化是創(chuàng)

18、建“示范小區(qū)”的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。我們每年都要投入10萬(wàn)元以上綠化資金，組織員工種草植樹(shù)，對(duì)馨苑小區(qū)進(jìn)行綠化美化。1997年以來(lái)，馨苑小區(qū)共計(jì)種值喬木13000株，灌木58000株，成活率達(dá)到92%以上；種值綠蘺16000延長(zhǎng)米、草坪70000多平方米，使轄區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到了37%。居民人均綠化面積達(dá)25萬(wàn)平方米，并建成了小型公園、草坪鐘等9個(gè)綠化景點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)三季有花、四季常青，居民樓之間亭臺(tái)廊榭齊備，花草樹(shù)木相間，形成了多層次，立體化的綠化美化格局。三是狠抓“硬件”改造。為改善居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，我們改造了馨苑小區(qū)內(nèi)的旱廁，將公共廁所全部改造為水沖廁所；修復(fù)了11棟墻皮剝落的樓房，定期對(duì)

19、居民樓樓道進(jìn)行粉刷，以保持轄區(qū)樓房完好整潔的面貌；在小區(qū)北大門(mén)口，設(shè)計(jì)安裝了美觀精致的馨苑小區(qū)平面示意圖；將小區(qū)主干道“九格磚”統(tǒng)一更換為彩磚，在小區(qū)文化活動(dòng)中心廣場(chǎng)安裝了4盞禮花燈；對(duì)小區(qū)5條主干道進(jìn)行了命名，制作了26塊不銹鋼公益廣告牌以及路標(biāo)和公共設(shè)施標(biāo)示牌，為馨苑小區(qū)增添了城市化的格調(diào)。四是努力提高設(shè)備管理水平。水、電、暖、氣的正常供應(yīng)是小區(qū)管理的一項(xiàng)日常工作，也是居民正常生活的基本要求。這些設(shè)備管理的好壞，直接影響到服務(wù)質(zhì)量。為此，我們除了組織專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員定期保養(yǎng)維修、確保設(shè)備正常運(yùn)行以外，還逐步改造老化設(shè)備，確保水、電、氣、暖的正常供應(yīng)，為提高供水質(zhì)量，我們對(duì)馨苑小區(qū)供水系統(tǒng)進(jìn)行了

20、變頻調(diào)速技術(shù)改造，改變了以往分段定時(shí)供水的做法，實(shí)現(xiàn)了全天不間斷供水；維修人員定期檢修小區(qū)內(nèi)道路、路燈等設(shè)施，確保道路通暢、路燈明亮；對(duì)小區(qū)地下供水管線進(jìn)行區(qū)域控制改造，將整個(gè)小區(qū)分為11個(gè)區(qū)域，小區(qū)內(nèi)即便出現(xiàn)一處管漏維修，仍能保證90%以上的居民正常用水；對(duì)小區(qū)供暖管網(wǎng)進(jìn)行改造，確保了小區(qū)冬暖保供率達(dá)到100%，居民溫室保持在16以上。二、健全管理體系，不斷提高管理和服務(wù)水平為了提高馨苑小區(qū)的物業(yè)管理水平，我們按照物業(yè)管理的要求，組建了霸州京茂物業(yè)管理有限責(zé)任公司，設(shè)立了董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、財(cái)務(wù)部、房管部等機(jī)構(gòu)及環(huán)衛(wèi)、綠化、治安、房管、水電暖供應(yīng)與維修等專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，并成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，健全了物

21、業(yè)管理體系。并對(duì)公司管理人員進(jìn)行了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)；堅(jiān)持每半年舉行一次技術(shù)比賽，每季度組織一次崗位練兵，對(duì)司爐工、供水工、綠化員等關(guān)鍵崗位員工，采取“走出去”、“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的辦法加以培訓(xùn)，不斷提高崗位員工的整體技能。公司對(duì)馨苑小區(qū)物業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，建房單位與公司按規(guī)定簽訂了物業(yè)管理合同；購(gòu)房居民同公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與公司簽訂了管理合同，明確了雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系；每半年召開(kāi)一次會(huì)議，聽(tīng)取有關(guān)小區(qū)建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃、環(huán)境治理等方面的工作匯報(bào)；建立了樓房分級(jí)管理網(wǎng)絡(luò)，實(shí)行棟長(zhǎng)、單元長(zhǎng)負(fù)責(zé)制。公司經(jīng)營(yíng)管理層每季度研究馨苑小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況，考核馨苑小區(qū)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，定時(shí)公布成本支

22、出情況。小區(qū)服務(wù)站積極拓展家政服務(wù)領(lǐng)域，增設(shè)了冷庫(kù)、菜店、送餐送面上門(mén)等有償便民服務(wù)。1997年以來(lái)，馨苑小區(qū)經(jīng)營(yíng)管理保持了良好狀況。結(jié)合馨苑小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際，我們修訂、完善了小區(qū)各項(xiàng)管理制度43項(xiàng)，制定了崗位職責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)42項(xiàng)；實(shí)現(xiàn)了微機(jī)化管理，完善了住房登記數(shù)據(jù)庫(kù)，規(guī)范了各類(lèi)報(bào)表、臺(tái)帳。在物業(yè)收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理等方面，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，每半年向職工、居民公開(kāi)一次服務(wù)費(fèi)用收支情況。與此同時(shí)，我們還與居民簽訂了“業(yè)主公約”，明確了居民需要履行的11條24款義務(wù)，對(duì)小區(qū)內(nèi)不得亂貼廣告、窗戶(hù)貼紙、飼養(yǎng)家畜寵物、樓道堆放雜物等，作了具體規(guī)定。為了規(guī)范居民居室裝修，小區(qū)服務(wù)站作出了專(zhuān)門(mén)規(guī)定，要求進(jìn)行裝

23、修的居民，都要到小區(qū)房管部報(bào)批。管理人員不定期檢查“業(yè)主公約”執(zhí)行情況，從而規(guī)范了業(yè)主行為。在實(shí)施行業(yè)管理的同時(shí)，我們堅(jiān)持向居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。小區(qū)服務(wù)站每季度向居民發(fā)放“意見(jiàn)征求單”，及時(shí)集中并采納居民的合理化建議；同時(shí)，向轄區(qū)居民推行了15項(xiàng)服務(wù)承諾制度。特別是針對(duì)公共管網(wǎng)及居民室內(nèi)外設(shè)施時(shí)有損壞的情況，我們推行了上門(mén)維修服務(wù)承諾制：開(kāi)通了24小時(shí)維修服務(wù)電話(huà)和監(jiān)督電話(huà)，在居民樓墻頭釘掛了服務(wù)熱線牌，維修人員接到求助電話(huà)后，15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)處理居民求助；制定了維修服務(wù)文明施工制度，職工自帶拖鞋、帆布、抹布入戶(hù)維修，完畢及時(shí)清掃現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)戶(hù)主居室原貌，員工入戶(hù)維修堅(jiān)持填寫(xiě)施工質(zhì)量認(rèn)定單

24、，維修后三天內(nèi)進(jìn)行質(zhì)量回訪，存在問(wèn)題及時(shí)整改，直到用戶(hù)滿(mǎn)意為止。1998年以來(lái)，馨苑小區(qū)維修服務(wù)回訪率100%，服務(wù)滿(mǎn)意率保持在95%以上。三、狠抓綜合治理，創(chuàng)造文明有序環(huán)境在實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中，我們堅(jiān)持把“創(chuàng)建安全文明小區(qū)”作為爭(zhēng)創(chuàng)“示范住宅小區(qū)”的主要工作。一是組建了保安隊(duì)伍。為了加強(qiáng)馨苑小區(qū)的治安管理，公司專(zhuān)門(mén)組建了馨苑小區(qū)保安隊(duì)，擠出資金，為保安隊(duì)員配置了統(tǒng)一服裝，為各門(mén)衛(wèi)、各部門(mén)配齊了所需電話(huà)、警械、微機(jī)、三輪摩托車(chē)等，并健全了保安隊(duì)工作制度，明確了保安人員的崗位職責(zé)。二是實(shí)行封閉管理。近年來(lái)，我們改建了馨苑小區(qū)北大門(mén)，安裝了不銹鋼自動(dòng)關(guān)閉門(mén)。各大門(mén)都設(shè)立了值班人員，對(duì)小區(qū)實(shí)行了封閉

25、管理。各門(mén)衛(wèi)分4班3倒24小時(shí)輪流值勤；車(chē)輛進(jìn)出嚴(yán)格執(zhí)行登記制度，要求司機(jī)辦理進(jìn)出手續(xù)，領(lǐng)取通行證方可通行，為確保小區(qū)治安設(shè)立了第一道防線。三是治理交通秩序。馨苑小區(qū)內(nèi)車(chē)輛超速行駛，隨意停放的交通問(wèn)題，曾是干擾小區(qū)秩序、影響居民安全的隱患。從1998年起，我們出臺(tái)了礦區(qū)交通安全管理規(guī)定，召集轄區(qū)內(nèi)300多名司機(jī)深入學(xué)習(xí)、廣泛宣傳；同時(shí)，安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)礦區(qū)交通治理工作，及時(shí)糾正、處理違規(guī)事件。小區(qū)車(chē)輛實(shí)現(xiàn)了有序進(jìn)出、定點(diǎn)停放，交通秩序?qū)崿F(xiàn)了根本好轉(zhuǎn)。四是堅(jiān)持24小時(shí)巡邏。針對(duì)治安形勢(shì)的變化，保安隊(duì)采取人巡與車(chē)巡相結(jié)合的辦法，在小區(qū)內(nèi)實(shí)行了全天24小時(shí)值班巡邏制。步行巡邏小組和摩托車(chē)巡邏小組每天24

26、小時(shí)不間斷在小區(qū)巡邏，監(jiān)督盤(pán)查可疑情況，同時(shí)還承擔(dān)小區(qū)居民的緊急求助任務(wù)。近年來(lái)，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有發(fā)生一起入室盜竊、火災(zāi)、交通及其它刑事案件，確保了一方平安。四、積極培育社區(qū)文化，促進(jìn)兩個(gè)文明協(xié)調(diào)發(fā)展為了豐富居民文化生活，引導(dǎo)居民提高文明素質(zhì)。我們堅(jiān)持在小區(qū)內(nèi)開(kāi)展文體活動(dòng)，不斷豐富社區(qū)文化。從1998年起，公司印發(fā)并實(shí)施了關(guān)于提高居民文明素質(zhì)的活動(dòng)方案，活動(dòng)方案共分“開(kāi)展示范物業(yè)小區(qū)義務(wù)監(jiān)督”、“向不文明行為告別”等10項(xiàng)內(nèi)容；1999年，我們?cè)谲霸沸^(qū)成功舉辦了首屆文化節(jié)，把居民社會(huì)公德與要求、礦區(qū)管理制度等內(nèi)容融進(jìn)活動(dòng)之中，精心設(shè)計(jì)并組織了“愛(ài)護(hù)美好家園”棗小區(qū)故事演講賽、礦區(qū)管理知識(shí)家庭賽等活

27、動(dòng)；2000年，又組織開(kāi)展了以引導(dǎo)員工、居民講社會(huì)公德、職業(yè)道德、家庭美德，講社會(huì)主義、愛(ài)國(guó)主義、集體主義為主題的“三德、三義”素質(zhì)教育系列活動(dòng)。與開(kāi)展活動(dòng)、加強(qiáng)教育相匹配，我們還積極建設(shè)健康向上的社區(qū)文化，連續(xù)4年舉辦了菊花展覽，堅(jiān)持開(kāi)展一年一度的文明居民、文明家庭評(píng)選活動(dòng)；圖書(shū)閱覽室、游泳池、歌舞廳等活動(dòng)場(chǎng)所定期開(kāi)放；堅(jiān)持舉辦冬、夏季越罷、球、棋、牌等各類(lèi)群眾性文化比賽；文化活動(dòng)中心禮堂每月播放電影10次以上，有線電視每周自辦節(jié)目開(kāi)播三次，有線廣播每周開(kāi)播五次。豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，有效提高了居民的文明素質(zhì)，也促進(jìn)了馨苑小區(qū)創(chuàng)建水平的提高。經(jīng)過(guò)全體員工和居民的共同努力，小區(qū)內(nèi)房屋完好率達(dá)

28、到100%；房屋維修及時(shí)率與合格率100%；綠化覆蓋率37%；環(huán)衛(wèi)保潔率100%；公用設(shè)施完好率96%；冬季居民室溫合格率100%；火災(zāi)、刑事和交通事故發(fā)生率為0；物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98.5%；住戶(hù)評(píng)議滿(mǎn)意率保持在95%以上。小區(qū)實(shí)現(xiàn)了無(wú)損壞花草樹(shù)木和水、電、暖、氣、訊等公共設(shè)施現(xiàn)象；無(wú)私搭亂建、開(kāi)荒種菜現(xiàn)象；無(wú)酗酒滋事、斗毆擾民現(xiàn)象；無(wú)飼養(yǎng)家禽、家畜現(xiàn)象；無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、叫買(mǎi)叫賣(mài)現(xiàn)象；無(wú)衛(wèi)生死角、亂貼亂掛現(xiàn)象；公共場(chǎng)所、居民樓道無(wú)雜物堆放現(xiàn)象；無(wú)欺行霸市、濫占強(qiáng)賣(mài)現(xiàn)象；無(wú)黃、賭、毒、嫖現(xiàn)象；無(wú)非法宗教和封建迷信現(xiàn)象共“十無(wú)目標(biāo)”。通過(guò)努力，我們?cè)谖飿I(yè)管理上取得了一定成績(jī)，但仍有不足之處，主要

29、是按照物業(yè)管理的要求，在管理體制、運(yùn)行機(jī)制等方面還存在一定差距。今后，我們要認(rèn)真學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)物業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)和做法，不斷提高馨苑小區(qū)的各項(xiàng)管理水平，把馨苑小區(qū)建設(shè)和管理得更加優(yōu)美、更加舒適、更加文明。小區(qū)硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)與施工中的幾個(gè)問(wèn)題雖然“以人為本、回歸自然、崇尚環(huán)境”的設(shè)計(jì)思想已經(jīng)深入人心，但這并不意味著景觀設(shè)計(jì)就做好了，質(zhì)量就高了。事實(shí)上，由于一些設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單化，細(xì)部做法欠深入推敲，加上施工的粗糙，造成一些景觀過(guò)早的出現(xiàn)破損。小區(qū)的道路分為三類(lèi)，即主要供車(chē)輛使用的車(chē)行道，供人們直接到達(dá)目的地的人行道，居民休閑散步用的景觀步道、健康步道。其中車(chē)行道的損壞是最常見(jiàn)的，道路大面積的損壞多屬過(guò)載

30、使用及施工質(zhì)量問(wèn)題，但一些邊緣和局部的破損常關(guān)系到構(gòu)造技術(shù)。易出現(xiàn)問(wèn)題的部位有：?jiǎn)栴}：小區(qū)出入口至城市干道之間路段，路面容易出現(xiàn)碎裂和塌陷；與干道相接處出現(xiàn)拱起和碎裂，損壞嚴(yán)重。原因：道路設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不當(dāng)。小區(qū)道路一般是根據(jù)區(qū)內(nèi)車(chē)輛特點(diǎn)設(shè)計(jì)的，車(chē)流量和軸載較城市干道小，而在出入口外常有不進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛停靠，使車(chē)流量較內(nèi)部高，同時(shí)干道上錯(cuò)車(chē)或掉頭等原因，也會(huì)使其受到重車(chē)的碾壓，造成道路超負(fù)荷運(yùn)行；道路間的接縫未做處理。常見(jiàn)交接處整澆相連，由于兩條道路的走向不同，在變形的影響下接縫處發(fā)生破壞。改進(jìn)措施：設(shè)計(jì)中將這段小區(qū)道路按實(shí)際車(chē)流情況或按相連干道的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和施工；在與干道的交接處設(shè)變形縫。瀝青混凝土

31、路面可加鋪平石與干道的路緣石相連，兩石間留適當(dāng)?shù)目p隙；現(xiàn)澆混凝土路面可在接頭處用鋼板留縫?？p內(nèi)下部填縫板（如木纖維板、瀝青橡膠嵌縫條），上部填瀝青橡膠等。問(wèn)題：車(chē)行道在與人行道或健康步道交*口處路面出現(xiàn)縱向和斜向裂縫，進(jìn)而下陷。原因：人行道和健康步道一般路基較薄，路面常用滲水好的材料，在交接部位雨水容易滲入車(chē)行道路基，使路基承載力降低，造成道路下沉開(kāi)裂。當(dāng)較高的人行道向車(chē)行道找坡時(shí)，在接口處雨水徑流較多，破壞情況更易發(fā)生。改進(jìn)措施：將道路交接處的路緣石深埋，減少滲水對(duì)路基的影響；將車(chē)行道基層向人行道加寬，在交接處鋪不透水的平石或地磚。問(wèn)題：車(chē)行道路面在靠近立緣石處開(kāi)裂，并隨著車(chē)輛的碾壓出現(xiàn)翻漿

32、和下陷。原因：立緣石構(gòu)造處理不當(dāng)造成。在小區(qū)內(nèi)一些構(gòu)造較薄的道路中發(fā)現(xiàn)，立緣石安裝既無(wú)基礎(chǔ)又沒(méi)鋪在道路基層上，而是直接放在土基上，下面僅墊干砂，外側(cè)回填雜土，造成立緣石固定不牢易向外傾斜，水從立緣石與路面間的縫隙及立緣外側(cè)進(jìn)入路基土層，使土層軟化，路面開(kāi)裂，進(jìn)而水從裂縫進(jìn)入路基造成翻漿下沉。改進(jìn)措施：嚴(yán)格按道路工程的要求施工，立緣石做灰土基礎(chǔ)或鋪在道路的基層上，并用石灰砂漿粘結(jié)，外側(cè)用足夠厚度的灰土固定，立緣石間用水泥砂漿粘結(jié)，立緣石與路面的接縫用瀝青填塞。道路較薄時(shí)可將立緣石處的基層局部加厚。問(wèn)題：變形縫兩側(cè)路面斷裂翻漿及出現(xiàn)錯(cuò)臺(tái)；在變形縫與路緣共同影響下的角隅最易破壞。原因：在整澆式混凝土

33、路面中，缺少變形縫的構(gòu)造設(shè)計(jì)和正確施工。施工時(shí)只是在路面澆完后，用切割機(jī)切開(kāi)一條縫作為變形縫，這種做法帶來(lái)兩方面問(wèn)題。一方面，縫寬小不能滿(mǎn)足變形要求，膨脹會(huì)將路面擠碎；另一方面，縫的深度不易保證恰當(dāng)，淺縫割不透面層起不到變形縫的作用；過(guò)深的縫會(huì)破壞墊層，使水滲入土基降低路基強(qiáng)度造成路面破壞。改進(jìn)措施：變形縫構(gòu)造應(yīng)根據(jù)道路實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，在路面施工時(shí)留出，避免切割縫，并及時(shí)做好縫的填塞。小區(qū)硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)與施工中的幾個(gè)問(wèn)題工程建設(shè)與設(shè)計(jì)戶(hù)外活動(dòng)包括體育運(yùn)動(dòng)、散步、休息、鄰里交往、兒童游戲等。許多場(chǎng)地在安全和舒適性上存在問(wèn)題。問(wèn)題：雨后廣場(chǎng)地面積水時(shí)間過(guò)長(zhǎng)；局部地面和排水口周邊塌陷，影響居民活動(dòng)的舒適度和安全性。原因：廣場(chǎng)地面不平整及沒(méi)做適當(dāng)?shù)呐潘?，造成排水不通暢；地面墊層不均勻密實(shí)，排水井壁沒(méi)做防滲處理造成塌陷；地面材料選擇不當(dāng)造成積水時(shí)間長(zhǎng)。改進(jìn)措施：做好場(chǎng)地的找坡。較小場(chǎng)地應(yīng)向周邊找坡，較大場(chǎng)地分區(qū)找坡；組織好排水。較大場(chǎng)地內(nèi)部需設(shè)排水明溝或暗溝，排水溝除了位置選擇