房地產(chǎn)估價(jià)畢業(yè)論文

1、摘要摘 要隨著我國(guó)土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入和完善，房地產(chǎn)估價(jià)的作用越來(lái)越大，房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究將越來(lái)越重要。本文主要對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的三種方法市場(chǎng)比較法、成本法、收益法進(jìn)行了比較詳細(xì)的闡述和分析，并分別在這幾種估價(jià)方法中引入數(shù)學(xué)模型，以定量的方法來(lái)確定房地產(chǎn)估價(jià)。首先，本文在介紹國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出估價(jià)方法在目前應(yīng)用中存在的難點(diǎn)和問(wèn)題；接著概述資產(chǎn)評(píng)估的基本概念；然后是房地產(chǎn)估價(jià)方法的闡述和分析，在市場(chǎng)比較法中首先介紹了各因素的修正，分析了應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)的難點(diǎn)；在收益法中首先介紹了純收益、資本化率和收益年限的確定，接著分析了運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的合

2、理構(gòu)成；在成本法中首先介紹了房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，分析了建筑物折舊的分類和求取方法，最后根據(jù)其中比較常用的市場(chǎng)比較法，結(jié)合實(shí)際的案例進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，從而達(dá)到了對(duì)該方法的實(shí)際驗(yàn)證，并做出了該房地產(chǎn)估價(jià)的案例報(bào)告。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；市場(chǎng)比較法；收益法；成本法；資本化率25abstractabstractas our country land use system, the housing system as well as all the correlation domains economic restructuring is unceasingly deepingand is perfected,

3、 the real estate estimate pay more and more function, the real estate estimate research will be more and more important. this article will elaborated the parameter determination of the market comparison method, the income law and the cost law in detail and proposed some new ideas about that, and wil

4、l separately introduce the mathematical model in these estimate method, and definite real estate estimate quota method. first , in the base of the research of the domestic and foreign real estate estimate present situation,this article proposes the difficulty and question of estimate method in the a

5、pplication at present; then outlines the basic concept of the real estate estimate; the article introduces the various factors revision of the market comparison method, analyzes the difficulty of the market comparison method in application, proposes the application of the set一air analysis in the est

6、imate, and has confirmed the analysis superiority of the set-pair analysis through the example; in the income method firstly introduces the determination of net income and capitalization rate and fixed number of year of income, then analyses the reasonable operating costs; first of all introduces th

7、e real estate prices in cost method, analyzes the classification of building depreciation and calculating methods, finally according to the market that are widely used in the comparison method, combined with the actual case to carry on the real estate appraisal, so as to achieve the practical valida

8、tion of the method, and made the case of real estate appraisal report. key words: the real estate estimate; market comparison method; income approach; cost approach; capitalization rate目錄目錄摘 要iabstractii第一章 緒論11.1研究背景和研究意義11.2國(guó)內(nèi)外研究狀況11.2.1 國(guó)外研究狀況11.2.2 國(guó)內(nèi)研究狀況2第二章 資產(chǎn)評(píng)估的概述42.1 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)42.1.1重置成本42.1.

9、2 現(xiàn)行市價(jià)42.1.3 收益現(xiàn)值52.1.4 清算價(jià)格52.2 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法62.2.1 收益現(xiàn)值法62.2.2 重置成本法62.2.3 市場(chǎng)比較法7第三章 中外房地產(chǎn)估價(jià)的差異分析93.1 土地使用年限的差異93.2 折舊的差異93.3 資本化率的差異10第四章 房地產(chǎn)估價(jià)概述114.1估價(jià)概念及目的114.2市場(chǎng)比較法概述114.2.1 市場(chǎng)比較法的基本概念114.2.2 市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)124.2.3 市場(chǎng)比較法應(yīng)用的條件124.2.4 市場(chǎng)比較法操作步驟124.3 收益法概述134.3.1 收益法的估價(jià)原理144.3.2.收益法的適用范圍144.3.3 收益法公式144.3

10、.4 資本化率164.3.5收益法估價(jià)的操作步驟164.4 成本法概述164.4.1 成本法的概念164.4.2 成本法的適用范圍164.4.3 成本法的基本公式174.4.4 成本法估價(jià)的步驟17第五章 案例分析185.1 案例概況185.2 搜集交易實(shí)例185.3 選取可比實(shí)例185.4 進(jìn)行交易情況修正195.5 進(jìn)行交易日期修正195.6 進(jìn)行區(qū)域因素修正（采用打分法）205.7 進(jìn)行個(gè)別因素修正（采用打分法）21結(jié)論23參考文獻(xiàn)24致謝25第一章 緒論第一章 緒論1.1研究背景和研究意義隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的深入和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確定,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善。住房

11、分配貨幣化已成為城鎮(zhèn)住房制度改革的發(fā)展方向。在這種形勢(shì)下。無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、融資以及政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，還是老百姓的選房、購(gòu)房，都需要大量的信息咨詢、市場(chǎng)研究和投資決策服務(wù)，尤其是房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)，可以說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的一把尺子。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)研究是新形勢(shì)下房地產(chǎn)管理工作的需要，是各類房地產(chǎn)交易的需要。是房地產(chǎn)作價(jià)入股和合資合作的需要、是銀行確定房她產(chǎn)抵押貸款額度的需要、是為征地和拆遷補(bǔ)償提供依據(jù)的需要、是國(guó)家征收稅費(fèi)的需要，是仲裁和訴訟中確定房地產(chǎn)價(jià)值的需要、是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資決策的需要，是房地產(chǎn)拍賣、典當(dāng)、保險(xiǎn),注冊(cè)資本驗(yàn)資的需要。 因此,無(wú)論是房地產(chǎn)的買賣、

12、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、析產(chǎn)、糾紛處理,還是企業(yè)的合資、合作、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、股份制改造、買賣、合并、兼并、分設(shè)、破產(chǎn)清算、結(jié)業(yè)清算、清產(chǎn)核資,以及房地產(chǎn)的投資決策、管理和會(huì)計(jì)成本分析等,都需要房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程中一項(xiàng)必不可少的基礎(chǔ)性工作,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)估價(jià)的領(lǐng)域?qū)⒃絹?lái)越廣房地產(chǎn)估價(jià)方法的應(yīng)用也將顯得更加重要。1.2國(guó)內(nèi)外研究狀況1.2.1 國(guó)外研究狀況英國(guó),早在1884年便出版了房地產(chǎn)估價(jià)的專著,詳細(xì)論述了收益法,其后近百年時(shí)間。該方法幾乎沒(méi)有什么大的變動(dòng),為以后各代估價(jià)師所沿用。20世紀(jì)20年代以來(lái),西方主要國(guó)

13、家進(jìn)入城市化高速發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)空前繁榮,同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)研究的發(fā)展,大體上可以分為以下三個(gè)階段：第一階段是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)派的興起,奠定了土地價(jià)值論基礎(chǔ)。第二階段是摩茨科(arthujmertzke)在房地產(chǎn)評(píng)估界發(fā)表的具有劃時(shí)代意義的論著房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程(1927),他在這本著作中發(fā)展了馬歇爾的思想體系,將價(jià)值理論與評(píng)估理論緊密結(jié)合起來(lái)。第三階段的代表人物是海德(ic lee hyder,1888一1947)、阿特金森(harry rant aikinson,18901979)和舒姆茨(georgo lsclmutz,18931958),特別是舒姆茨的估價(jià)過(guò)程(1941年)一書成為西方房地

14、產(chǎn)界最有權(quán)威的房地產(chǎn)估價(jià)專著。英國(guó)主要采用五種房地產(chǎn)估價(jià)方法：市場(chǎng)比較法、投資法(收益法)、剩余法(假設(shè)開(kāi)發(fā)法),利潤(rùn)法和成本法。美國(guó)采用三種房地產(chǎn)估價(jià)方法：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法主要有三種：比較法、收益法和成本法。此外,加拿大的房地產(chǎn)評(píng)估方法也是三種：直接比較法、成本法和收益法。日本的房地產(chǎn)評(píng)估方法主要有三種：成本法、市場(chǎng)比較法和收益法。綜上所述,由于各個(gè)國(guó)家或地區(qū)情況不同,房地產(chǎn)估價(jià)方法的發(fā)展與應(yīng)用也不同。國(guó)際上房地產(chǎn)估價(jià)法可以分為兩大類,一是以英國(guó)為代表的英聯(lián)邦國(guó)家,采用五種基本方法：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、利潤(rùn)法、剩余法在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),注重經(jīng)驗(yàn)、藝術(shù),

15、注重市場(chǎng)信息,在推算時(shí)很少采用數(shù)學(xué)模型。他們認(rèn)為,在市場(chǎng)發(fā)達(dá)情況下,直接根據(jù)市場(chǎng)信息估價(jià)更為可靠。二是以美國(guó)為代表的北美、日本等國(guó)家,采用三種基本方法：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),注重技術(shù)、計(jì)量,注重?cái)?shù)學(xué)模型,即從投入產(chǎn)出來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值他們認(rèn)為,通過(guò)建立具體的數(shù)學(xué)模型來(lái)評(píng)估更為公平合理。因此要求對(duì)一宗房地產(chǎn)的估價(jià)盡量同時(shí)采用三種方法。以便作出比較分析1。1.2.2 國(guó)內(nèi)研究狀況中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)理論研究始于20世紀(jì)30年代。直到新中國(guó)成立之前,這個(gè)時(shí)期主要是在介紹國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格作了初步研究。新中國(guó)成立后,逐步消滅了土地私有制,建立起社會(huì)主義公有制

16、。由于“左”傾思想干擾。受前蘇聯(lián)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)思想的影響,認(rèn)為社會(huì)主義不存在地租,城市住宅不是商品,因此房地產(chǎn)業(yè)不復(fù)存在,房地產(chǎn)價(jià)值及價(jià)格評(píng)估研究也被冷落嘲。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)。學(xué)術(shù)氣氛逐漸濃厚,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值理論開(kāi)始進(jìn)行探索,1980年鄧小平同志作了住房要改革的指示,房地產(chǎn)價(jià)值理論研究與實(shí)踐探討開(kāi)始出現(xiàn)新局面,有關(guān)房地產(chǎn)報(bào)刊雜志先后發(fā)表了許多有關(guān)城市住宅屬性,地租等方面的論文。1980年11月成立了中國(guó)土地學(xué)會(huì),并召開(kāi)了學(xué)術(shù)討論會(huì)。探討社會(huì)主義地租地價(jià)問(wèn)題。這一時(shí)期,以地租地價(jià)問(wèn)題討論為中心,引發(fā)了整個(gè)土地價(jià)格問(wèn)題的研究,較普遍地承認(rèn)了社會(huì)主義存在地租,接受了地價(jià)是地租資本化這一古典理論,并一致

17、承認(rèn)應(yīng)實(shí)行土地使用制度改革；以住宅商品化問(wèn)題討論為中心,引發(fā)了住宅商品化、住房制度改革,房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等同題的深入研究,逐步形成了房屋商品化理論體。1984 年 12 月 12日,原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則,這是新中國(guó)成立后發(fā)布的第一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章,規(guī)定房屋估價(jià)方法為：房屋現(xiàn)值（凈值）=房屋重置完全價(jià)值新舊程度,或房屋現(xiàn)值=房屋重置完全價(jià)值房屋折舊。對(duì)于新舊程度的評(píng)定,1984 年 11 月 8 日發(fā)布了房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。自 1987 年起,我國(guó)開(kāi)始了城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)工作,并且由點(diǎn)到面,由沿海到內(nèi)地,由大中城市向中心城市逐步進(jìn)行,以便探索出適合我國(guó)當(dāng)時(shí)地價(jià)評(píng)估的方

18、法。1989 年福建省石獅市土地定級(jí)估價(jià)中,提出了從商業(yè)鋪面租金中剝離地租推算綜合級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的方法,即鋪面租金剝離法。1991 年,建設(shè)部政策研究中心、中國(guó)城市住宅問(wèn)題研究會(huì)房地產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)組織的課題房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法與應(yīng)用完成,第一次比較全面地介紹了國(guó)外的房地產(chǎn)估價(jià)方法：市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、剩余法、購(gòu)買年法、路線價(jià)法、趨勢(shì)法,同時(shí)總結(jié)了當(dāng)時(shí)我國(guó)常用的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法：計(jì)分計(jì)點(diǎn)法、重置評(píng)估法、土地成本加總法。從 1992 年起,北京市研究制定了北京市房屋重置價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),在總結(jié)當(dāng)時(shí)各地使用的分等定價(jià)法、定額核算法、折舊扣除法、分項(xiàng)計(jì)價(jià)法的基礎(chǔ)上,提出了“部件計(jì)分法”。這為我國(guó)房屋

19、重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的制定開(kāi)了定量分析的先河。1993 年頒布了城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）。城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程頒布后的四年,我國(guó)的土地估價(jià)管理辦法、土地估價(jià)管理?xiàng)l例紛紛出臺(tái),土地市場(chǎng)日趨健全和完善,市場(chǎng)交易資料也很充分,這時(shí)如果再采用先定級(jí)、后估價(jià)的方法測(cè)算地價(jià),既累贅又使估價(jià)結(jié)果的精度不夠,因此,地價(jià)評(píng)估逐步淡化土地定級(jí)而直接采用市場(chǎng)交易資料評(píng)估地價(jià),即以市場(chǎng)比較法、收益法、路線價(jià)法為主,其他方法為輔的地價(jià)評(píng)估法。1995 年組織了首次全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試,并出版了權(quán)威的指定輔導(dǎo)教材共四本,其中房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法共推介了市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等六種估價(jià)方法

20、,仍為傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)方法。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)方法受英國(guó)體系的影響較大,一般注重經(jīng)驗(yàn)與藝術(shù),盡管不斷有學(xué)者探討引入各種數(shù)學(xué)模型,但這些方法在實(shí)際中應(yīng)用都各有缺點(diǎn)。因此,借鑒英美兩大評(píng)估體系各自特點(diǎn)進(jìn)行探索性應(yīng)用研究,對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)方法的發(fā)展與完善將具有一定的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。第二章 資產(chǎn)評(píng)估的概述第二章 資產(chǎn)評(píng)估的概述資產(chǎn)評(píng)估,即資產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的評(píng)估。是指專門的機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT評(píng)估人員,遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序,運(yùn)用科學(xué)的方法,以貨幣作為計(jì)算權(quán)益的統(tǒng)一尺度,對(duì)在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算的行為。資產(chǎn)評(píng)估就是對(duì)資產(chǎn)重新估價(jià)的過(guò)程,是一種動(dòng)態(tài)性、市場(chǎng)化活動(dòng),具有不確定性的特點(diǎn),其評(píng)定價(jià)格也是一種模擬價(jià)格

21、。因此,資產(chǎn)評(píng)估需要規(guī)范進(jìn)行。資產(chǎn)評(píng)估作為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè),在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制改革中發(fā)揮著十分重要的作用,已經(jīng)成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分2。2.1 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估管理要求和國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估慣例,資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有重置成本、現(xiàn)行市價(jià)、收益現(xiàn)值和清算價(jià)格等四種。2.1.1重置成本重置成本也稱現(xiàn)行成本或重置價(jià)值,它是指在現(xiàn)時(shí)條件下,按功能重置資產(chǎn),并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本。重置成本與歷史成本一樣,也是反映資產(chǎn)購(gòu)建、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試等建造過(guò)程中全部費(fèi)用的價(jià)格,所不同的是重置成本是按該項(xiàng)資產(chǎn)的原設(shè)計(jì)方案套用現(xiàn)行的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和定額計(jì)算確定的

22、購(gòu)建價(jià)格。資產(chǎn)在全新的狀態(tài)下,如果物價(jià)不變,其重置成本與歷史成本是一致的。但是由于資產(chǎn)在企業(yè)中存在一個(gè)或長(zhǎng)或短的時(shí)期,因此,在這個(gè)時(shí)期由于價(jià)格、損耗、技術(shù)等的變化,使資產(chǎn)的重置成本與歷史成本發(fā)生差異。以重置成本作為資產(chǎn)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),克服了歷史成本標(biāo)準(zhǔn)忽視技術(shù)進(jìn)步、通貨膨脹所造成的價(jià)值失真的情況,能較為客觀公正地反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格。但重置成本標(biāo)準(zhǔn)并不十全十美,它忽視了資產(chǎn)的盈利能力,而且?guī)в休^大的主觀性,也不適用大多數(shù)企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估。重置成本標(biāo)準(zhǔn)必須建立在資產(chǎn)續(xù)用的前提下才可使用,如果資產(chǎn)改變用途,或是無(wú)法經(jīng)營(yíng)而中斷運(yùn)轉(zhuǎn),在評(píng)估中就應(yīng)改用其他價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)的續(xù)用形式有：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用和移用

23、續(xù)用。不同續(xù)用形式會(huì)影響重置成本計(jì)價(jià)所考慮的具體因素。2.1.2 現(xiàn)行市價(jià)現(xiàn)行市價(jià)是指資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上的銷售價(jià)格,這種銷售可以是實(shí)際銷售,也可以是模擬銷售?，F(xiàn)行市價(jià)應(yīng)是在有充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),交易雙方都沒(méi)有壟斷及強(qiáng)制,而且雙方都有足夠時(shí)間和能力了解實(shí)情,具有獨(dú)立的判斷和理智的選擇的條件下進(jìn)行。決定資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)的基本因素有：資產(chǎn)本身的再生產(chǎn)成本價(jià)格。一般來(lái)講,資產(chǎn)價(jià)格高低取決于其生產(chǎn)成本的高低；資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)功能狀況、質(zhì)量因素、技術(shù)參數(shù)及損耗狀況,在一般情況下優(yōu)質(zhì)就會(huì)優(yōu)價(jià)；市場(chǎng)供需情況,一般情況一項(xiàng)資產(chǎn)供大于求,其價(jià)格會(huì)下降；如果求大于供,價(jià)格就會(huì)上。我國(guó)在現(xiàn)時(shí)情況下,資產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全形成,市場(chǎng)信息渠道尚

24、不夠暢通,評(píng)估者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)有待進(jìn)一步提高。因此,除土地及房屋評(píng)估以外,以現(xiàn)行市價(jià)作為價(jià)格標(biāo)淮,對(duì)某些資產(chǎn)評(píng)估時(shí)尚有一定難度。2.1.3 收益現(xiàn)值收益現(xiàn)值是指資產(chǎn)產(chǎn)生的未來(lái)凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)現(xiàn)值之和。收益現(xiàn)值的本質(zhì)是本金市場(chǎng)價(jià)格,是剩余價(jià)值的本金化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下、投資者投資的直接目的是為了獲得預(yù)期收益。在正常的經(jīng)營(yíng)條件下,投資者欲獲得更多的收益,就必須在資產(chǎn)方增加投資或提高收益率。投資越多資產(chǎn)價(jià)值就越大,反之越小。從本金運(yùn)動(dòng)的目的看,本金和收益是可以相互轉(zhuǎn)化的,投入一定量的本金,可獲得定量的收益,反之,根據(jù)一定量的收益,也可追溯為一定量相應(yīng)的本金。這就形成了兩個(gè)概念：一是本金收益率,即投入的本

25、金與預(yù)期收益的比率,二是收益本金化率,即預(yù)期收益還原為本金的比率。收益現(xiàn)值就是年預(yù)期收益除以適用本金收益率后的商。以收益現(xiàn)值作為資產(chǎn)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),意味著資產(chǎn)所有者流動(dòng)的不是一般的商品買賣,而是將資產(chǎn)作為收益能力來(lái)買賣,在預(yù)期收益比較穩(wěn)定的情況下：資產(chǎn)現(xiàn)值=收益現(xiàn)值=預(yù)期收益/適用資產(chǎn)收益率收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)在應(yīng)用中有兩個(gè)不足,一是決定收益現(xiàn)值的預(yù)期收益額和資產(chǎn)收益率預(yù)測(cè)起來(lái)因難。二是用預(yù)期收益作為被評(píng)資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ),似乎與資產(chǎn)實(shí)體本身無(wú)關(guān),故用起來(lái)難度大。但盡管如此,收益現(xiàn)值仍有其無(wú)法替代的優(yōu)越性。收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)是在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下,評(píng)估對(duì)象只能是整體資產(chǎn)或具有單獨(dú)獲利能力的資產(chǎn),并且在預(yù)期收益較為

26、穩(wěn)定的條件下應(yīng)用才較為科學(xué)。2.1.4 清算價(jià)格清算價(jià)格是指企業(yè)停止經(jīng)營(yíng)或破產(chǎn)后。要求在一定期限內(nèi)以變現(xiàn)的方式處理其資產(chǎn),以清償債務(wù)和分配剩余權(quán)益條件下所采用的資產(chǎn)價(jià)值,也就是在非正常市場(chǎng)條件下資產(chǎn)拍賣的價(jià)格。企業(yè)停業(yè)的原因多種多樣,可能是破產(chǎn)或是歇業(yè),也可能是合作期滿。但無(wú)論是什么原因停業(yè),其核心問(wèn)題都是清償債務(wù),而且通常情況下要以現(xiàn)金形式償還。這就決定了清算價(jià)格的基本特點(diǎn)是快速變現(xiàn)。由于受到期限限制和買主限制,其價(jià)格一般大大低于現(xiàn)行市價(jià)。清算價(jià)格有強(qiáng)制清算價(jià)格,有序清算價(jià)格和續(xù)用清算價(jià)格。以清算價(jià)格作為資產(chǎn)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),稱為清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)、評(píng)估目的和前提

27、條件加以選樣。從原則上說(shuō),資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)和價(jià)格類型應(yīng)該是嚴(yán)格匹配的,不存在資產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的相互替代問(wèn)題。但在實(shí)踐中出于種種原因和評(píng)估條件的需要,具體操作時(shí)可能產(chǎn)生價(jià)格類型替代的必要性。在某些情況下,這種替代還可能提高評(píng)估質(zhì)量和資產(chǎn)業(yè)務(wù)質(zhì)量,也便于實(shí)際操作。2.2 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法2.2.1 收益現(xiàn)值法是將評(píng)估對(duì)象剩余壽命期間每年(或每月)的預(yù)期收益,用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn),累加得出評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值,以此估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。收益現(xiàn)值法通常用于有收益企業(yè)的整體評(píng)估及無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估等3。此方法,國(guó)外用得最普遍,在國(guó)內(nèi)也是技術(shù)型資產(chǎn)評(píng)估的主要方法。它的出發(fā)點(diǎn)是資產(chǎn)的價(jià)值由使用所產(chǎn)生的效益大小決定,不考慮其成本

28、。使用收益法的前提條件是：要能夠確定和量化資產(chǎn)的未來(lái)獲利能力、凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流量；能夠確定資產(chǎn)合理的折現(xiàn)率。對(duì)于收益可以量化的機(jī)器設(shè)備,可用收益法評(píng)估,如生產(chǎn)線、成套化工設(shè)備等。收益法的優(yōu)點(diǎn)在于它可以充分考慮資產(chǎn)的各種貶值因素,并且,由于是用未來(lái)收益來(lái)衡量資產(chǎn)的價(jià)值,其結(jié)果較容易被投資者所接受。其局限性是,大多數(shù)設(shè)備因?yàn)樗A(yù)測(cè)的現(xiàn)金流量是由包括房屋、機(jī)器設(shè)備在內(nèi)的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、土地、無(wú)形資產(chǎn)等整體資產(chǎn)帶來(lái)的,很難量化到單臺(tái)機(jī)器設(shè)備上。預(yù)測(cè)未來(lái)收益和確定折現(xiàn)率的主觀因素較大,兩者直接影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可信性。在運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí),應(yīng)注意其收益期限不能是無(wú)限期；要考慮設(shè)備的技術(shù)含量、技術(shù)進(jìn)

29、步是否有提前淘汰被評(píng)估設(shè)備的可能性。稍有疏乎即將帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。鑒于以上受到收益預(yù)測(cè)的限制等因素,故在評(píng)估工作中,收益法多作為一種補(bǔ)充法,用來(lái)確定設(shè)備的功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值,同時(shí)用來(lái)分析企業(yè)是否存在無(wú)形資產(chǎn)。2.2.2 重置成本法重置成本法是在現(xiàn)時(shí)條件下,被評(píng)估資產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值,估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)該項(xiàng)資產(chǎn)在全新情況下的重置成本,減去按重置成本計(jì)算的已使用年限的累積折舊額,考慮功能變化、成新率(被評(píng)估資產(chǎn)的新舊程度,如八成新、六成新)等因素,評(píng)定重估價(jià)值；或者根據(jù)資產(chǎn)的使用期限,考慮資產(chǎn)功能變化等因素重新確定

30、成新率,評(píng)定重估價(jià)值。重置成本法的計(jì)算公式是：被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=重置全價(jià)-實(shí)體性陳舊貶值-功能性陳舊貶值-經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值或被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=重置全價(jià)成新率其中,重置全價(jià)是指被評(píng)估資產(chǎn)在全新?tīng)顟B(tài)下的重置成本。成本法是從成本的角度來(lái)衡量資產(chǎn)的價(jià)值,它首先估算與評(píng)估對(duì)象完全相同或功能相同的全新資產(chǎn)的成本。如果被評(píng)估對(duì)象是一臺(tái)全新的設(shè)備或一個(gè)全新的工廠,則被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值為它的重置成本。根據(jù)替代性原則,在進(jìn)行資產(chǎn)交易時(shí),購(gòu)買者所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)重新購(gòu)置或構(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)所付出的成本。如果被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)使用過(guò),則應(yīng)該從重置成本中扣減在使用進(jìn)程中的自然磨損、技術(shù)進(jìn)步或外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)致的各種貶值。因

31、此,成本法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本和資產(chǎn)實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值,將重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一種方法。2.2.3 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)上與被評(píng)估對(duì)象相似的或可比的參照物的價(jià)格來(lái)確定被評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。如果參照物與被評(píng)估對(duì)象是不完全相同,則需要根據(jù)評(píng)估對(duì)象與參照物之間的差異對(duì)價(jià)值的影響作出調(diào)整。影響機(jī)器設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值的主要是比較因素。比較因素是一個(gè)指標(biāo)體系,它要能夠全面反映影響價(jià)值的因素。不全面的或僅使用個(gè)別指標(biāo)所作出的價(jià)值評(píng)估是不準(zhǔn)確的。一般來(lái)說(shuō),設(shè)備的比較因素可分為四大類,即個(gè)別因素、交易因素、地域因素和時(shí)間因素。市場(chǎng)比較法評(píng)估機(jī)器設(shè)備,要求有一個(gè)有效

32、、公平的市場(chǎng)。有效是指市場(chǎng)所提供的信息是真實(shí)可靠的,評(píng)估參照物在市場(chǎng)上的交易是活躍的。而公平是指市場(chǎng)應(yīng)該具備公平交易的所有條件,買賣雙方的每一步?jīng)Q策都是在謹(jǐn)慎和充分掌握信息的基礎(chǔ)上作出的,并且假定這價(jià)格不受不適當(dāng)刺激的影響。市場(chǎng)比較法公式：p=vabcd=v式中：p 鑒定地產(chǎn)價(jià)格 v 可比交易實(shí)例價(jià)格a交易情況修正系數(shù) =b交易日期修正系數(shù) =c區(qū)域因素修正系數(shù) =d個(gè)別因素修正系數(shù) =第三章 中外房地產(chǎn)估價(jià)的差異分析第三章 中外房地產(chǎn)估價(jià)的差異分析在美、英、法、德等西方國(guó)家實(shí)行土地私有制,只要土地所有者不出賣土地所有權(quán),即可無(wú)限期使用土地并取得收益,或者出租土地以取得地租收入。而我國(guó)實(shí)行的是

33、土地公有制,具體又分為城市土地國(guó)家所有和農(nóng)村土地集體所有,但國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體所有的土地實(shí)際上保有最終所有權(quán)。我國(guó)改革土地使用制度后,逐漸實(shí)行有償有限期使用土地制度,在 1990 年頒布的中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中規(guī)定,我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限按土地用途確定：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年；綜合或其他用地 50 年。同時(shí)規(guī)定,土地使用期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。我國(guó)的這一土地使用制度與歐美國(guó)家的土地私有制不同,土地的有限期使用必然會(huì)影響房地產(chǎn)估價(jià)

34、的結(jié)果。3.1 土地使用年限的差異由于歐美國(guó)家實(shí)行土地私有制,可以無(wú)限期使用土地,而我國(guó)實(shí)行土地公有制,只能有限期使用土地,因此存在土地使用年期的差異,這無(wú)疑導(dǎo)致我國(guó)在房地產(chǎn)估價(jià)中必須增加土地使用年期修正因素。如在成本法中,有一個(gè)公式為：舊有房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物重新建造成本建筑物的折舊。這時(shí)的土地重新取得價(jià)格,在我國(guó)應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)重新出讓價(jià)格或土地剩余使用年限的使用權(quán)價(jià)格,其公式應(yīng)修正為：舊有房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格土地已使用年數(shù)的使用權(quán)價(jià)格+建筑物重新建造成本-建筑物的折舊 （2-31）或 舊有房地產(chǎn)價(jià)格=土地剩余使用年限的使用權(quán)價(jià)格+建筑物重新建造成本建筑物的折舊 （

35、2-32）又如在市場(chǎng)比較法中,進(jìn)行因素修正時(shí)必須考慮進(jìn)行土地使用年期修正。因?yàn)榧词蛊渌麠l件相同或類似,如果土地使用年期不同,價(jià)格就會(huì)存在很大的差異,所以應(yīng)引入土地使用年期修正系數(shù)。由收益法中有限年期收益法價(jià)格評(píng)估公式可推導(dǎo)出：3.2 折舊的差異一般物品有折舊現(xiàn)象,其價(jià)值隨著時(shí)間的流逝而貶低。土地由于具有耐久性和稀缺性,不僅無(wú)折舊現(xiàn)象,而且有增值現(xiàn)象,其價(jià)格一般隨著時(shí)間的流逝而自然升高,但這是對(duì)土地所有權(quán)擁有者而言的。我國(guó)有限期的土地使用權(quán)則是一個(gè)特例,這種土地使用權(quán)應(yīng)提取折舊。如果是土地所有權(quán)交易,新的土地所有權(quán)者不存在購(gòu)地資本逐步回收的問(wèn)題,因?yàn)橘?gòu)地者可以永續(xù)擁有土地,即用于購(gòu)置土地的資本總

36、以土地實(shí)物的形式存在,他可以根據(jù)需要隨時(shí)將其轉(zhuǎn)化為貨幣資本而一次收回購(gòu)地資本并取得一定的增值收益。但我國(guó)有限期的土地使用權(quán)價(jià)格則大不相同,它是一種具有若干限定條件的權(quán)益價(jià)格,其權(quán)益將隨剩余使用年限的減少而逐步減少,到達(dá)規(guī)定的使用年期后將被國(guó)家無(wú)償收回,因此購(gòu)地者必須在有限年期內(nèi)將包括購(gòu)地資本在內(nèi)的所有投入收回,即我國(guó)的土地使用權(quán)應(yīng)提取折舊。3.3 資本化率的差異一般情況下,國(guó)外的資本化利率大都在 5%左右,美國(guó)習(xí)慣上采用 4%,日本 5%,德國(guó) 5.5%。前蘇聯(lián)年地租計(jì)算年限為 2025 年,即土地購(gòu)買年為 2025 年,則資本化率為 4-5%。我國(guó)臺(tái)灣一年定期存款利率平均為 8.5%左右,若

37、扣除每年約 4%的通貨膨脹率,也約為 5%。從現(xiàn)有估價(jià)成果來(lái)看,我國(guó)一般將資本化率定為一年期定期存款利率,大多為 1015%。90 年代初較高,一般為 1015%,近幾年略低,一般為 810%。由此可以看出,我國(guó)與歐美各國(guó)的資本化率存在較大的差異,這主要是購(gòu)買土地所有權(quán)與購(gòu)買土地使用權(quán)有著本質(zhì)的差別。購(gòu)買土地所有權(quán)除看作投資以獲得投資收益外,更重要的是看作購(gòu)買一筆保值、增值、風(fēng)險(xiǎn)小的財(cái)富。在土地私有制國(guó)家,評(píng)估土地所有權(quán)價(jià)格時(shí),土地資本化率一般低于較長(zhǎng)期的投資利率,甚至低于一年期的銀行存款利率。購(gòu)買土地使用權(quán)卻截然不同,只能僅僅看成是一種投資。由于土地使用期滿后要被國(guó)家無(wú)償收回,沒(méi)有保值、增值

38、功能,還要盡量降低投資風(fēng)險(xiǎn),其投資收益率必然與其投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)。因此,土地資本化率也應(yīng)大致等同于相同風(fēng)險(xiǎn)的投資收益率,這是我國(guó)土地資本化率高于銀行存款利率的根本原因。第四章 房地產(chǎn)估價(jià)概述第四章 房地產(chǎn)估價(jià)概述房地產(chǎn)估價(jià)可以簡(jiǎn)單的理解為估測(cè)房地產(chǎn)的價(jià)格,房地產(chǎn)指土地、土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源,還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)或利益。就房地產(chǎn)估價(jià)而言,房地產(chǎn)是指土地及建筑物組成的物質(zhì)實(shí)體和由它們衍生的各種物權(quán)。但科學(xué)、準(zhǔn)確且具有法律效力的評(píng)估,必須是由專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵循房地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律與估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法,并結(jié)合估價(jià)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)所進(jìn)行的評(píng)估

39、6。4.1估價(jià)概念及目的房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。在估價(jià)實(shí)踐中房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象主要有土地、建筑物、房地等。估價(jià)目的是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目的期望用途。不同的估價(jià)目的,來(lái)源于對(duì)估價(jià)的不同需要。從第一章介紹的估價(jià)需要中可知,現(xiàn)實(shí)中主要的房地產(chǎn)估價(jià)目的可以有:土地使用權(quán)出讓,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、農(nóng)民集體土地征用補(bǔ)償、城市房屋拆遷補(bǔ)償、損害補(bǔ)償、分割、合并、糾紛、涉案、企業(yè)合資、合作、合并、兼并、買賣、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、改制、上市、破產(chǎn)清算,房地產(chǎn)估價(jià)糾紛及涉案中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定等。不同的估價(jià)目的,將影響估價(jià)結(jié)果,因?yàn)楣纼r(jià)目的不同,估價(jià)的依據(jù)和應(yīng)考

40、慮的因素,以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)方法就有可能不同,甚至估價(jià)對(duì)象的范圍也不相同。在價(jià)值構(gòu)成的各要素,即成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等的取舍上,也必須服從于估價(jià)目的。而不同的估價(jià)目的,限制了估價(jià)報(bào)告的用途。4.2市場(chǎng)比較法概述4.2.1 市場(chǎng)比較法的基本概念市場(chǎng)比較法是參照于估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)評(píng)定待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。此方法將待估對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照,從己經(jīng)發(fā)生了交易的類似的房地產(chǎn)的既知價(jià)格,通過(guò)交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正等,最后得出待估房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。所謂類似房地產(chǎn),是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所

41、處地區(qū)等方面,與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等相同或相似的房地產(chǎn)11。市場(chǎng)比較法是以市場(chǎng)實(shí)際交易價(jià)格為估價(jià)基準(zhǔn),所以市場(chǎng)比較法是一種說(shuō)服力較強(qiáng),適用范圍較廣及普遍采用的重要估價(jià)方法。4.2.2 市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則是形成市場(chǎng)比較法的基礎(chǔ)。一般來(lái)說(shuō),任何經(jīng)濟(jì)主體,如個(gè)人、企業(yè)等,在市場(chǎng)上的行為都是想以最小的費(fèi)用或代價(jià)取得最大的利潤(rùn)或效用,因而在選擇物品時(shí),都要選擇效用高而價(jià)格低的物品。對(duì)于具有特殊供求關(guān)系的房地產(chǎn)市場(chǎng),替代原理同樣適用,表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房地產(chǎn)之間,其價(jià)格相互影響,互為替代,并

42、最終趨于一致。這種經(jīng)濟(jì)主體選擇行為的結(jié)果,在效用均等的物品之間會(huì)產(chǎn)生替代作用,其價(jià)格應(yīng)基本相同。所以,類似的房地產(chǎn),其價(jià)格必然相互牽引,相互接近。房地產(chǎn)估價(jià)要根據(jù)這些原則考慮與估價(jià)相關(guān)的問(wèn)題,從而使估價(jià)結(jié)果充分反映市場(chǎng)情況。4.2.3 市場(chǎng)比較法應(yīng)用的條件市場(chǎng)比較法在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)被普遍使用。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域,通常由相當(dāng)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng),而且市場(chǎng)比較所需要的有關(guān)房地產(chǎn)交易的價(jià)格資料,很容易從經(jīng)紀(jì)人、法院或政府稅收部門那得到。應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,其基本條件就是需要有一個(gè)充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng),以及一個(gè)可以供便捷利用的市場(chǎng)資料源。如能取得有效資料,市場(chǎng)比較法可以說(shuō)是

43、最直觀,系統(tǒng)的估價(jià)方法,而在幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)交易或交易實(shí)例很少發(fā)生的房地產(chǎn),如教堂、學(xué)校、高爾夫球場(chǎng)、加油站等,這種方法很難適用,這主要是因?yàn)槭袌?chǎng)資料的不足造成的。4.2.4 市場(chǎng)比較法操作步驟運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià),首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例,才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情,才能據(jù)此評(píng)估出客觀合理價(jià)格或價(jià)值。不是任何交易實(shí)例都可以用來(lái)參照比較的,有些交易實(shí)例并不合適。因此需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例即可比實(shí)例。選取可比實(shí)例有4個(gè)基本要求: 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)

44、目的吻合；可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。選取了可比實(shí)例之后,需要對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理,使他們之間的口徑一致、相互可比,并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上來(lái),為后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括: 統(tǒng)一付款方式； 統(tǒng)一采用單價(jià)； 統(tǒng)一幣種和貨幣單位； 統(tǒng)一面積內(nèi)涵； 統(tǒng)一面積單位。市場(chǎng)比較法是將待估房地產(chǎn)與比較實(shí)例房地產(chǎn)相比較,通過(guò)修正比較實(shí)例房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)確定待估房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。因此待估房地產(chǎn)與比較實(shí)例的比較修正是市場(chǎng)比較法的關(guān)鍵和核心所在。根據(jù)我國(guó)目前的行業(yè)狀況,比較修正包括四個(gè)方面:交易情況修正；交易日期修正；

45、 區(qū)域因素修正；個(gè)別因素修正。對(duì)上述市場(chǎng)比較法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)可知,運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行: 搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例； 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正； 進(jìn)行個(gè)別因素修正；求出比準(zhǔn)價(jià)格。 所以在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),可以用類似房地產(chǎn)的已成交價(jià)格,通過(guò)因素修正比較求得待估房地產(chǎn)的價(jià)格。這里的條件指數(shù)是一個(gè)無(wú)量綱的數(shù)值,是相對(duì)于某種標(biāo)準(zhǔn)情況下的相對(duì)值,需根據(jù)估價(jià)資料和實(shí)際情況分析判斷。為方便比較,可設(shè)待估房地產(chǎn)各修正項(xiàng)目之條件為基準(zhǔn),條件指數(shù)取 1 或 100%,將比較案例各項(xiàng)目條件向待估房地產(chǎn)各項(xiàng)目條件進(jìn)行修正。但是由于時(shí)間差異項(xiàng)目中,比較案例交

46、易日期發(fā)生在先,待估房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)在后,而不同時(shí)間點(diǎn)相應(yīng)的價(jià)格指數(shù)中,一般以前一時(shí)期價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn),因此,時(shí)間差異項(xiàng)目宜以比較案例為基準(zhǔn)。其計(jì)算公式為：待估房地產(chǎn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 交易情況 交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素 修正 修正 修正 修正=可比實(shí)例價(jià)格 4.3 收益法概述收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常純收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。4.3.1 收益法的估價(jià)原理收益法的理論依據(jù)是效用價(jià)值論一一房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益原理。預(yù)期原理說(shuō)明決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的,重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值,通常不是基于其歷史價(jià)格

47、。開(kāi)發(fā)建設(shè)它所花費(fèi)的成本或者過(guò)去的市場(chǎng)狀況,而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能帶來(lái)的收益或者能夠得到的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)期。由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久,占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益,而且可以期望在未來(lái)持續(xù)獲得收益。因此,購(gòu)買收益性房地產(chǎn),可以視為一種投資:投資者購(gòu)買收益性房地產(chǎn)的目的,不是購(gòu)買房地產(chǎn)本身,而是購(gòu)買房地產(chǎn)未來(lái)所能產(chǎn)生的收益,是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來(lái)的一系列資金14。4.3.2.收益法的適用范圍收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn),如寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)等它不限于估價(jià)對(duì)象本身是否有收益,只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如,估價(jià)

48、對(duì)象目前為一自用或空閑的住宅,雖然沒(méi)有實(shí)際收益,但卻具有潛在收益,因?yàn)轭愃谱≌猿鲎夥绞将@取收益的情形很多,因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來(lái)運(yùn)用收益法估價(jià),即先根據(jù)同一市場(chǎng)上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料,采用類似于市場(chǎng)比較法的方法求出該住宅的凈收益或收入、費(fèi)用等,再利用收益法來(lái)估價(jià)。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià),收益法大多不適用。收益法評(píng)估出的價(jià)值,取決于人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期,錯(cuò)誤和非理性的預(yù)期就會(huì)得出錯(cuò)誤的評(píng)估價(jià)值。因此,收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確的量化。4.3.3 收益法公式 收益法的具體計(jì)算公式 表4-1應(yīng)用情形計(jì)算公式最一般v=+ +

49、（2-2）最簡(jiǎn)單v= （2-3）有限年期且其他因素不變v=1-, r0 （2-4）v=, r = 0 (2-5)純收益在前若干年有變化 v=+, 年期無(wú)限 （2-6）v=+1-, 年期有限 （2-7）預(yù)知未來(lái)若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格v=+, （2-8）純收益按等差級(jí)數(shù)遞增v=+, 年期無(wú)限 （2-9）v=（+）1-,年期有限 （2-10）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減v=-, 年期無(wú)限 （2-11）v=（-）1-+, 年期有限 （2-12）純收益按一定比例遞增v=, 年期無(wú)限 （2-13）v=1-, 年期有限 （2-14）純收益按一定比例遞減v=, 年期無(wú)限 （2-13）v=1-, 年期有限 （2-14）備

50、注v房地產(chǎn)價(jià)格；a房地產(chǎn)的純收益；r房地產(chǎn)的資本化率；t,n房地產(chǎn)的收益年限；a 房地產(chǎn)逐年遞增或遞減的數(shù)額；s純收益逐年遞增或遞減的比率。4.3.4 資本化率資本化率又稱還原化率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。前者是把貨幣存入銀行產(chǎn)生利息的能力即利息率，后者則是把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的收益率，兩者不能等同。資本化率也不同于其它行業(yè)的收益率，因?yàn)樗鼈兎从车氖遣煌顿Y領(lǐng)域的獲利能力。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。購(gòu)買房地產(chǎn)可以看作是一種投資,這種投資的資本即是房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的掙收益。因此,資本化率實(shí)質(zhì)上是一種資本投資收益率。從市場(chǎng)投資和統(tǒng)計(jì)角度而論,資本投資收益率與資本投

51、資的風(fēng)險(xiǎn)成正比,即某類項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)越大,其收益率也相應(yīng)越高,反之亦然。例如,期貨、股票類投資的風(fēng)險(xiǎn)一般較高,但其收益率也往往較高；而將資本存入銀行,風(fēng)險(xiǎn)極小,其收益率也相對(duì)較低。房地產(chǎn)作為一種資本投資,在眾多的投資項(xiàng)目類別中,也有一定的與其投資風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)耐顿Y收益率。因此可以認(rèn)為房地產(chǎn)資本化率是與獲取估價(jià)對(duì)象所產(chǎn)生的凈收益具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本化率13。4.3.5收益法估價(jià)的操作步驟運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下7個(gè)步驟: 收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；估算潛在毛收入；估算有效毛收入；估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；估算掙收益；選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格。4.4 成本法概述4.4.1 成

52、本法的概念成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格,然后扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說(shuō)是房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。成本法的理論依據(jù)是勞動(dòng)價(jià)值論一一商品的價(jià)格依據(jù)其生產(chǎn)所必要的成本。4.4.2 成本法的適用范圍房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范指出:“在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下,可采用成本法作為主要的估價(jià)方法?！睆倪@一條款可以看出成本法在各種估價(jià)方法中具有不可替代的特殊用途,尤其適用于下述房地產(chǎn)估價(jià): 無(wú)交易、無(wú)收益的房地產(chǎn)估價(jià)；特殊目的房地產(chǎn)估價(jià)； 特殊建造的房地產(chǎn)； 狹小市場(chǎng)上

53、的房地產(chǎn)；市場(chǎng)比較法的修正計(jì)算。4.4.3 成本法的基本公式新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地費(fèi)用+開(kāi)發(fā)土地所需費(fèi)用+正常利潤(rùn)（2-17）新建房地價(jià)格=取得土地費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅 （2-18）新建建筑物價(jià)格=建造建筑物費(fèi)用+正常利稅 （2-19）舊有房地價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物重新建造成本建筑物折舊（2-20）舊有建筑物價(jià)格=建筑物重新建造成本建筑物折舊 （2-21）或 舊有建筑物價(jià)格=建筑物重新建造成本建筑物成新度 （2-22）成本法在房地產(chǎn)估價(jià)中有其特殊的用途,特別適用于既無(wú)收益又很少交易的房地產(chǎn)的估價(jià),如學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公共建筑和公益設(shè)施。單純建筑物的估價(jià)基本上也是采用成本法。另外