風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書

1、青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書（代可研）目 錄第1章 總論31.1項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承擔(dān)單位31.2承辦單位概況：31.3 項(xiàng)目概況31.4 項(xiàng)目建議書（代可研）編制依據(jù)41.5項(xiàng)目建議書（代可研）結(jié)論4第2章 項(xiàng)目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性62.1 項(xiàng)目的提出背景62.2 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性8第3章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位113.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析113.2青島高新區(qū)規(guī)劃133.3青島高新區(qū)住宅市場(chǎng)需求分析153.4項(xiàng)目周邊地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)：163.5項(xiàng)目定位17第4章 青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃194.1青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的功能定位194.2設(shè)計(jì)目標(biāo)194.3總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)1

2、9第5章 項(xiàng)目地址及外部配套條件215.1項(xiàng)目地址215.2 自然狀況235.3 地震烈度255.4 地質(zhì)條件255.5 外部配套條件25第6章 建設(shè)方案276.1 設(shè)計(jì)依據(jù)276.2建設(shè)方案27第7章、環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生、消防和地震安全317.1環(huán)境保護(hù)317.2勞動(dòng)安全衛(wèi)生357.3消防357.4地震安全36第8章 節(jié)能378.1項(xiàng)目概況378.2項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)情況378.3合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范388.4能源消耗種類、數(shù)量及使用情況398.5節(jié)能措施408.6能耗指標(biāo)448.7節(jié)能效果分析44第9章 項(xiàng)目組織管理與勞動(dòng)定員459.1項(xiàng)目組織459.2項(xiàng)目實(shí)施管理459.3勞動(dòng)

3、定員46第10章 工程招投標(biāo)4710.1編制依據(jù)4710.2招標(biāo)范圍及內(nèi)容4710.3招標(biāo)組織形式4710.4招標(biāo)方式48第11章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃49第12章 方案投資估算比選與資金籌措5012.1 投資估算依據(jù)5012.2 項(xiàng)目投資估算比選5012.3資金籌措與使用計(jì)劃55第13章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)5713.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)和范圍5713.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)5713.3成本分析5813.4新增營(yíng)業(yè)收入、稅金及利潤(rùn)5813.5貸款償還6013.6現(xiàn)金流量分析6113.7盈虧平衡分析6213.8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論62第14章社會(huì)效益分析6314.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析6314.2項(xiàng)目與所在地互適性分析63

4、14.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析65第15章可行性研究結(jié)論6615.1研究結(jié)論6615.2建議66第1章 總論1.1項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承擔(dān)單位項(xiàng)目名稱：青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目承辦單位：青島高新區(qū)東風(fēng)鹽場(chǎng)房產(chǎn)置業(yè)有限公司1.2承辦單位概況：青島高新區(qū)東風(fēng)鹽場(chǎng)房產(chǎn)置業(yè)有限公司成立于2009年，注冊(cè)資本1000萬元。法定代表人：官集太，擁有職工50人，主要經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)置業(yè)，開發(fā)銷售。公司房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量齊全，售后服務(wù)優(yōu)良，公司現(xiàn)正在建設(shè)經(jīng)青島市政府批準(zhǔn)的東風(fēng)小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，總建筑面積4.3萬平方米，主體工程已全部結(jié)束，計(jì)劃2009年底全部竣工。1.3 項(xiàng)目概況1.3.1 工程位置該項(xiàng)目地點(diǎn)位于青島高新區(qū)2

5、8號(hào)線西側(cè)，東風(fēng)新區(qū)東側(cè)，高新區(qū)7號(hào)線北側(cè)，河?xùn)|路南側(cè)，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。1.3.2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在東風(fēng)鹽場(chǎng)代建職工宿舍的初步用地區(qū)域內(nèi)，占地20畝，規(guī)劃用地13340平方米，建筑面積20000平方米。規(guī)劃用途為普通商品房開發(fā)。本項(xiàng)目采用兩個(gè)備選方案，第一方案為6個(gè)6層的多層建筑，第二方案為5個(gè)小高層建筑，其中兩個(gè)15層，三個(gè)9層建筑。根據(jù)市場(chǎng)和投資估算分析，推薦采用第一方案。工程第一方案建設(shè)內(nèi)容主要是：6棟6層磚混住宅樓的工程的土建、裝飾、給排水、電氣、小區(qū)綠化、景觀、水電配套，給排水管網(wǎng)配套、路面硬化工程（不含暖氣安裝、熱力配套工程）。燃

6、氣管道由燃?xì)夤矩?fù)責(zé)。1.3.3 工程投資及資金來源項(xiàng)目第一方案建設(shè)投資3670.9萬元。資金來源包括：職工住房拆遷補(bǔ)償金2746.8萬元；建設(shè)單位貸款600萬元，建設(shè)單位自籌324.1萬元，。1.3.4 建設(shè)周期項(xiàng)目第一方案建設(shè)期為1年, 計(jì)劃2009年5月開工，7月底前土地平整，底座探測(cè)、基坑下樁等基礎(chǔ)部分施工結(jié)束。2009年9月開始對(duì)各標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行建設(shè)，2010年5月底前主體工程全部完工并開始進(jìn)行外墻裝飾、室內(nèi)裝修、正樓配套設(shè)施及附屬工程建設(shè)，2010年6月底整個(gè)項(xiàng)目工程除部分綠化工程外，全部建設(shè)完成。1.4 項(xiàng)目建議書（代可研）編制依據(jù)1、青島高新區(qū)2009年服務(wù)業(yè)重點(diǎn)領(lǐng)域發(fā)展規(guī)劃2、膠

7、州灣北部高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃3、青島市總體規(guī)劃（1995-2010年）4、國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部2006年出版的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù)（第三版）；5、國(guó)家計(jì)委辦公廳2002年出版的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；6、工程區(qū)域1：500地形圖。8、青島高新區(qū)東風(fēng)鹽場(chǎng)房產(chǎn)置業(yè)有限公司提供的項(xiàng)目其他相關(guān)資料。1.5項(xiàng)目建議書（代可研）結(jié)論本項(xiàng)目為青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,符合青島市高新區(qū)建設(shè)規(guī)劃,可以完善青島高新區(qū)岙東路、河?xùn)|路周邊建設(shè)環(huán)境，創(chuàng)造良好的配套居住小區(qū)，促進(jìn)青島高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)項(xiàng)目建成后可以改善周邊居民居住條件，改善周邊環(huán)境，推動(dòng)城市化進(jìn)程，具有較好的社會(huì)效益。

8、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1-1。表11 項(xiàng)目方案一主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1建設(shè)投資萬元3670.92資金來源2.1拆遷安置補(bǔ)償萬元2746.82.2建設(shè)單位貸款萬元6002.3建設(shè)單位自籌資金萬元324.13總成本費(fèi)用萬元3718.774新增銷售收入萬元4486.85總投資利潤(rùn)率14.206內(nèi)部收益率12.06稅前內(nèi)部收益率8.99稅后7投資回收期年2.27動(dòng)態(tài)投資回收期年1.97靜態(tài)8新增崗位個(gè)129建設(shè)期年1第2章 項(xiàng)目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性2.1 項(xiàng)目的提出背景住房是居民的基本生活需求?！笆濉币詠?，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分迅速，呈現(xiàn)了過熱的趨勢(shì)。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不斷加強(qiáng)

9、的前提下，全國(guó)商品住房?jī)r(jià)格漲幅雖然總體趨緩，但部分大城市房屋價(jià)格上漲仍然過快，群眾對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、完善住房保障體系的呼聲日益強(qiáng)烈，2007年，美國(guó)房地產(chǎn)次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)，接著演變成了2008年席卷全球的金融海嘯，從07年年底開始,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始調(diào)整,08年下行速度開始加快,下滑幅度加大,房地產(chǎn)價(jià)格也隨之開始回落。一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了一定幅度的調(diào)整，房地產(chǎn)成交量也很低迷，總體來看,目前全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的形態(tài)。國(guó)務(wù)院總理溫家寶在2009年兩會(huì)作政府工作報(bào)告時(shí)指出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。加快落實(shí)

10、和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，按不同年限實(shí)行有區(qū)別的稅收減免政策。促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持。加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范交易行為。幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問題。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。青島城市建設(shè)新路線確定，實(shí)施“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的城市空間戰(zhàn)略，

11、確立了實(shí)施“一主三輔多組團(tuán)”擁灣發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想。這個(gè)規(guī)劃的最大特點(diǎn)是使城區(qū)土地和海景房得到盤活，使老工業(yè)搬遷改造將在四方和李滄創(chuàng)造出幾十平方公里的土地，兩者加起來將達(dá)100平方公里，如果加上紅島等環(huán)灣地區(qū)，則將盤活400平方公里的土地。這對(duì)青島城市發(fā)展提供了巨大的空間。并提出北部濱海城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)核心基地和高新園區(qū)，重點(diǎn)打造四方國(guó)際郵輪港區(qū)、海云庵商貿(mào)文化旅游區(qū)，北嶺商貿(mào)居住休閑區(qū)、高校都市科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、滄口商貿(mào)居住區(qū)、紅島新城區(qū)和北部高新區(qū)七大板塊。新政策最不同于以前政策就是不再提及濱海大道，政策支持主要轉(zhuǎn)向膠州灣畔，這對(duì)濱海大道兩側(cè)的樓盤將產(chǎn)生一定的不利影響。依據(jù)青島市委、

12、市府“環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略部署和將青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)的布局，未來幾年周邊將崛起人口為60-80萬的新城區(qū)?，F(xiàn)該項(xiàng)目南臨的高新區(qū)新產(chǎn)業(yè)團(tuán)地全面進(jìn)入招商引資高峰期，園區(qū)各種配套設(shè)施齊全完備，大型企業(yè)集團(tuán)不斷涌進(jìn)，北靠高新區(qū)新材料團(tuán)地，現(xiàn)正開始全面招商引資，部分企業(yè)現(xiàn)已進(jìn)入園區(qū)。特別是在高新區(qū)堅(jiān)持以招商引資、項(xiàng)目建設(shè)為主線，以完善設(shè)施配套載體功能、提升形象品味為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新運(yùn)行機(jī)制、改善投資環(huán)境為保證，與時(shí)俱進(jìn)、奮力拼搏，扎實(shí)工作，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃、快速推進(jìn)的大好局面，隨著2009年50億的飽和性投入，2009年年底到2010年，高新區(qū)核心區(qū)17條線路全面貫通，企業(yè)的不斷進(jìn)入，人員

13、不斷增多，住房需求量進(jìn)一步加大，為普通商品房的開發(fā)打下了基礎(chǔ)。積極籌建青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，是青島高新區(qū)東風(fēng)鹽場(chǎng)房產(chǎn)置業(yè)有限公司為實(shí)現(xiàn)青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)的布局，付諸實(shí)施，做出的具體行動(dòng)，也是該公司融入青島發(fā)展大環(huán)境、抓住契機(jī)，搭建長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展新平臺(tái)、不斷壯大綜合實(shí)力的重大舉措。2.2 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性2.2.1膠州灣北岸高新區(qū)擁有巨大發(fā)展?jié)摿?。膠州灣北岸高新區(qū)位于膠州灣底部，總規(guī)劃面積約58平方公里，一期面積約34平方公里，土地性質(zhì)為國(guó)有工業(yè)建設(shè)用地，無需征用農(nóng)用地和搬遷居民，是臨近青島市主城區(qū)唯一的大面積待開發(fā)區(qū)域。該區(qū)域距前灣港45公里，距市中心35公里，距流亭國(guó)

14、際機(jī)場(chǎng)10公里，緊鄰環(huán)膠州灣高速公路、濟(jì)青高速公路、膠濟(jì)鐵路等交通主干線，物流方便快捷。區(qū)內(nèi)已具有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，目前落戶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目47個(gè)，預(yù)計(jì)總投資168億元，產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域涉及電子信息、新材料、先進(jìn)機(jī)械制造、海洋生物與醫(yī)藥、倉(cāng)儲(chǔ)物流等。周邊青島出口加工區(qū)、環(huán)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、空港工業(yè)區(qū)等園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)較為明顯。一期范圍內(nèi)12平方公里已達(dá)到“五通一平”，基礎(chǔ)設(shè)施投資累計(jì)19.9億元，自來水供水能力5.5萬立方米/日，污水處理能力4萬立方米/日，供電總?cè)萘拷?00千伏安，供熱能力近500噸/小時(shí)，天然氣供應(yīng)能力3萬立方米/日，具備承接項(xiàng)目的基本條件。市委、市政府為膠州灣北岸高新區(qū)的發(fā)展?fàn)I造了良好的政策環(huán)境

15、，賦予高新區(qū)更高的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，除享受國(guó)家、山東省制定的優(yōu)惠政策外，還享受青島市支持科技創(chuàng)新的相關(guān)扶持政策，這將促使該區(qū)域成為青島市北部最為活躍的經(jīng)濟(jì)帶，在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略布局中發(fā)揮越來越重要的作用。雖然膠州灣北岸高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有很多有利條件和良好機(jī)遇，但也面臨著一些亟待解決的突出問題和制約因素，主要有：全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)整體水平有待提升，高端“龍頭”項(xiàng)目不多，擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重不高；科研機(jī)構(gòu)的專業(yè)分布與我市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向存在較大差異，科技資源難以有效整合利用，科技創(chuàng)新服務(wù)體系還需進(jìn)一步加強(qiáng)和完善；支持自主創(chuàng)新的市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制尚未形成，鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的投資環(huán)境有待完善，

16、創(chuàng)新集群的培育與先進(jìn)城市相比存在較大差距；膠州灣北岸高新區(qū)的生態(tài)環(huán)境比較脆弱，地質(zhì)條件復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)選擇的要求和準(zhǔn)入條件比較高；與主城區(qū)的便利交通尚未形成，科研教育基礎(chǔ)和商務(wù)服務(wù)功能缺乏，居住、生活配套設(shè)施薄弱，符合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的技能型勞動(dòng)人口嚴(yán)重不足。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)高新區(qū)的發(fā)展有很好的配套作用，能解決一部分園區(qū)進(jìn)駐人口的住房需求。2.2.2項(xiàng)目建設(shè)符合青島高新區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃 建設(shè)現(xiàn)代化全球城市、打造青島第三代新城。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，承接第三次全球高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成全市科技創(chuàng)新的“樞紐”。在空間發(fā)展上，采用“生態(tài)經(jīng)絡(luò)，濕地島鏈”的空間發(fā)展理念，形成“一核、兩帶、三島群、多園區(qū)”的島鏈狀空間

17、發(fā)展格局，正是青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)總體規(guī)劃的要求，青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目符合高新區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃。2.2.3 項(xiàng)目的實(shí)施以擁灣發(fā)展為契機(jī)，是將青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要依據(jù)青島市委、市府“環(huán)灣保護(hù)，擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略部署和將青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)的布局，青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目將安置鹽區(qū)職工宿舍面積14000平方米，是實(shí)現(xiàn)青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)戰(zhàn)略布局的具體行動(dòng)，是把青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要。2.2.4項(xiàng)目的實(shí)施可以提高青島高新區(qū)周邊居民生活檔次，滿足新區(qū)快速增加的人口改善擁有住房的需要。一是周邊居民平房多，舊房多，改善

18、居住條件的期望很大，消費(fèi)欲望很大。二是周邊區(qū)域存在一個(gè)潛在的消費(fèi)群體，隨著高新區(qū)日新月異的快速發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷投入，將帶來大量的用工人員，員工隊(duì)伍年輕，購(gòu)房欲望較強(qiáng)烈，就近購(gòu)房，就近上班，將給生活帶來許多便利條件。青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，正是順應(yīng)市場(chǎng)需求，為潛在消費(fèi)群打造適宜的居住條件。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)符合青島高新區(qū)規(guī)劃，市場(chǎng)需求大，可以提高青島高新區(qū)周邊居民生活檔次，滿足新區(qū)快速增加的人口改善擁有住房的需要，具有較大的潛在消費(fèi)群，對(duì)打造青島第三代新城，實(shí)現(xiàn)青島鹽區(qū)建成青島北部新城區(qū)核心區(qū)都有十分重要意義，項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。第3章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)

19、分析3.1.1全國(guó)市場(chǎng)分析總體來看,目前全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的形態(tài)。從07年年底開始,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始調(diào)整,08年下行速度開始加快,下滑幅度加大,房地產(chǎn)價(jià)格也隨之開始回落。從區(qū)域上看,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整,接著長(zhǎng)三角、華北、中西部也開始調(diào)整。通過區(qū)域研究可以發(fā)現(xiàn):東部地區(qū)深度調(diào)整。其中珠三角地區(qū):全國(guó)房?jī)r(jià)“重災(zāi)區(qū)”,今年以來,房?jī)r(jià)已下跌20-40%;長(zhǎng)三角地區(qū):今年以來,成交量巨量萎縮,第三季度出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn);環(huán)渤海地區(qū):各城市分化,北京下跌空間較大,沈陽波瀾不驚。中部地區(qū)成交量明顯下降,房?jī)r(jià)開始小幅下跌,武漢形勢(shì)比較嚴(yán)峻。同時(shí)低迷市場(chǎng)中,依然有四類樓盤實(shí)現(xiàn)熱銷：第一類,

20、打折力度較大的知名企業(yè)的大盤,比如恒大、萬科、富力等。第二類,超小戶型單身公寓。第三類,近郊經(jīng)濟(jì)型房源。第四類,綜合類特色產(chǎn)品,比如萬達(dá)開發(fā)的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。今后兩年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)也不樂觀：2008年房屋成交量同比2007年出現(xiàn)大幅下滑,估計(jì)萎縮3-4成,但由于全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三季度,因此2008年全年房?jī)r(jià)同比2007年,依然呈正增長(zhǎng),不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右。至于2009年,全國(guó)房屋成交量將依然在低位徘徊,全年成交價(jià)格比2008年將會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2010年全國(guó)樓市觸底反彈的可能性最大。2008年9月以來,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被美國(guó)政府接管等一系

21、列事件的發(fā)生,美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成金融風(fēng)暴,并迅速波及全球。在此國(guó)際背景下,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦不容樂觀,第三季度gdp增幅回落至9%,中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑,45天內(nèi)連續(xù)三次降息,頻率之高歷史罕見。11月中央力度空前出臺(tái)的“4萬億投資計(jì)劃”,吹響了拯救經(jīng)濟(jì)的號(hào)角。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀的情況下,我國(guó)樓市走向更加引人關(guān)注。今年以來,多數(shù)城市房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮,從第三季度開始,房?jī)r(jià)亦開始下跌。針對(duì)這種情況,從5月份開始,成都、重慶、西安、南京、杭州等18個(gè)城市紛起救市,而財(cái)政部和央行亦在10月22日出臺(tái)相關(guān)救市措施。3.1.2青島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析青島城市建設(shè)新路

22、線確定，實(shí)施“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的城市空間戰(zhàn)略，確立了實(shí)施“一主三輔多組團(tuán)”擁灣發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想。這個(gè)規(guī)劃的最大特點(diǎn)是使城區(qū)土地和海景房得到盤活，使老工業(yè)搬遷改造將在四方和李滄創(chuàng)造出幾十平方公里的土地，兩者加起來將達(dá)100平方公里，如果加上紅島等環(huán)灣地區(qū)，則將盤活400平方公里的土地。這對(duì)青島城市發(fā)展提供了巨大的空間。并提出北部濱海城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)核心基地和高新園區(qū)，重點(diǎn)打造四方國(guó)際郵輪港區(qū)、海云庵商貿(mào)文化旅游區(qū)，北嶺商貿(mào)居住休閑區(qū)、高校都市科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、滄口商貿(mào)居住區(qū)、紅島新城區(qū)和北部高新區(qū)七大板塊。新政策最不同于以前政策就是不再提及濱海大道，政策支持主要轉(zhuǎn)

23、向膠州灣畔，這對(duì)濱海大道兩側(cè)的樓盤將產(chǎn)生一定的不利影響。從目前市場(chǎng)來看，目前青島市房?jī)r(jià)較高的集中在市南區(qū)cbd和嶗山區(qū)海景房，主要以高層和寫字樓為主。價(jià)格在18000-30000元/平方米之間，如東海路9號(hào)。市北區(qū)、四方區(qū)及李滄區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，交通的便利及配套的完善，房?jī)r(jià)也不斷的上漲，商品房?jī)r(jià)格在5500-6500元/平方米之間，四方區(qū)和李滄區(qū)主要以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)為主。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及城陽區(qū)的土地供應(yīng)量較大，外地地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)入青島，如城陽的卓越蔚藍(lán)海岸、寶龍城市廣場(chǎng)；開發(fā)區(qū)的石雀灘板塊和安子區(qū)區(qū)域的開發(fā)，都為青島的未來增添了新的亮點(diǎn)。兩個(gè)區(qū)域的價(jià)格并無差異，價(jià)格在4500-750

24、0元/平方米之間。3.2青島高新區(qū)規(guī)劃3.2.1城市功能青島市地處西太平洋”黃金海岸”的輻射,瀕臨黃海,環(huán)抱膠州灣,青島市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)（以下簡(jiǎn)稱青島市高新區(qū)）位于膠州灣底部紅島北側(cè)，轄區(qū)范圍包括國(guó)家批準(zhǔn)的市北新產(chǎn)業(yè)園、原海玉鹽場(chǎng)、原城陽區(qū)新材料團(tuán)地、原東風(fēng)鹽場(chǎng)東半場(chǎng)、東風(fēng)鹽場(chǎng)西半場(chǎng)，總規(guī)劃面積約69.6km2，一期面積34k m2，是臨近青島市主城區(qū)唯一的大面積待開發(fā)區(qū)域，被青島市委市政府列入“三點(diǎn)布局，一線展開，組團(tuán)式發(fā)展”的重要一極，該區(qū)域距前灣港45km，距市中心35km，距流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)10km，緊鄰環(huán)膠州灣高速公路、濟(jì)青高速公路、膠濟(jì)鐵路等交通主干線，物流方便快捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

25、3.2.2、發(fā)展目標(biāo)按照高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)的總體發(fā)展目標(biāo),未來新城應(yīng)主要承擔(dān)的城市職能可以概括為以下幾個(gè)方面:1、以高新科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的城市創(chuàng)新中心；2、以濕地、水系為特征的生態(tài)安全格局和依托濱海岸線和自然資源形成的青島北部旅游勝地；3、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展的示范城市。在未來的20-30年內(nèi)，膠州灣北部新城區(qū)(即紅島地區(qū))將發(fā)展成為以科技研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的全球創(chuàng)新型灣區(qū)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)將發(fā)展成為東北亞地區(qū)重要的科技產(chǎn)業(yè)基地和高科技總部匯集中心。3.2.3用地功能布局高新區(qū)在功能布局上，結(jié)合整體發(fā)展思路和空間結(jié)構(gòu)，其用地功能將形成相對(duì)集中的高端服務(wù)業(yè)的地區(qū)、城市綜合生活區(qū)、

26、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)地區(qū)和一般產(chǎn)業(yè)發(fā)展地區(qū)。順應(yīng)區(qū)域整體空間格局，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)的空間布局應(yīng)與周邊地區(qū)融為一體，按照生態(tài)優(yōu)先的策略，規(guī)劃膠州灣北部新城區(qū)形成一主多輔，生態(tài)間隔的“組團(tuán)式”發(fā)展框架，以鹽田改造、紅島街道辦和出口加工區(qū)為基礎(chǔ)，形成約100平方公里的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)，作為北部新城區(qū)的主體。在外圍以河套、上馬、棘洪街道辦駐地為基礎(chǔ)，“細(xì)胞狀”布局城市組團(tuán)，各組團(tuán)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)之間通過快速干道連接，外圍的生態(tài)綠地通過綠化通道滲透進(jìn)入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)，并與其中的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)相連。 高新區(qū)兼顧地區(qū)內(nèi)獨(dú)特的資源稟賦和現(xiàn)有發(fā)展基礎(chǔ)，結(jié)合新城區(qū)內(nèi)涵的發(fā)展要求，規(guī)劃打破傳統(tǒng)的“內(nèi)聚式”發(fā)展模式，以

27、科技創(chuàng)新發(fā)展引擎為核心，按照“內(nèi)外并舉”的發(fā)展模式，形成“一核、兩軸、三島群、多園區(qū)”的島鏈狀空間發(fā)展格局。依托鹽田水系整治和生態(tài)安全要求，規(guī)劃用地布局形成“島”狀特征，以快速交通和生態(tài)網(wǎng)絡(luò)為紐帶，串聯(lián)東部創(chuàng)新島群、中央科技島群、西部創(chuàng)智島群等多個(gè)功能島群，各島群內(nèi)組織多個(gè)特色鮮明的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。3.3青島高新區(qū)住宅市場(chǎng)需求分析住宅市場(chǎng)的新增需求量一般是由以下幾個(gè)因素決定的：人口的自然增長(zhǎng)青島開埠百年，先是形成了以歐陸風(fēng)格為主的西部老城區(qū)，上世紀(jì)90年代隨著市政府的東遷，又形成了現(xiàn)代化的東部新區(qū)。未來，按照新的規(guī)劃藍(lán)圖，青島以“生態(tài)”和“創(chuàng)新”為發(fā)展主題的第三代新城正在高新區(qū)崛起。2013年近期人

28、口規(guī)模約18萬人，2020年中期人口規(guī)模約30萬人，2020年以后遠(yuǎn)期人口規(guī)模約35萬人。外來人口青島市高新區(qū)2013年近期建設(shè)用地規(guī)模約33.91平方公里，2020年中期建設(shè)用地規(guī)模約42.82平方公里，2020年以后遠(yuǎn)期建設(shè)用地規(guī)模約46.99平方公里。高新區(qū)堅(jiān)持以招商引資、項(xiàng)目建設(shè)為主線，以完善設(shè)施配套載體功能、提升形象品味為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新運(yùn)行機(jī)制、改善投資環(huán)境為保證，與時(shí)俱進(jìn)、奮力拼搏，扎實(shí)工作，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃、快速推進(jìn)的大好局面，隨著2009年50億的飽和性投入，今年年底到明年，高新區(qū)核心區(qū)17條線路全面貫通，企業(yè)的不斷進(jìn)入，人員不斷增多，住房需求量進(jìn)一步加大，為普通商品房的開發(fā)打下了

29、基礎(chǔ)。隨著青島市高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，來青島市高新區(qū)工作的外來人員大大增加，預(yù)測(cè)其中打算在青島常住和異地購(gòu)房的約有0.6萬人/年，這部分消費(fèi)者也成為青島市高新區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力之一。住房條件的改善中國(guó)的城市化剛剛走完了一半不到的道路，中國(guó)人居住條件的改善將是今后幾十年、上百年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要市場(chǎng)，也將是中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民購(gòu)買力水平的提高，使居民對(duì)住房條件提出了更高的要求，市民人均住房建筑面積將不斷增長(zhǎng)。隨著高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的高速發(fā)展，人口增加，而且是年輕化人口的增加，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)大有潛力的、大有發(fā)展前途的市場(chǎng)。3.4項(xiàng)目周邊地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)：交通本項(xiàng)目到市政府只需30分鐘車程

30、，到城陽只需15分鐘，到青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需15分鐘車程，交通便捷。環(huán)境：周邊山、島、湖、溪，自然風(fēng)光明媚，景致秀麗，氣候清涼宜人。攔海大堤的建設(shè)使環(huán)海景觀更加壯觀。上學(xué)：附近小學(xué)有上馬小學(xué)，初中有城陽六中，高中有城陽三中，教學(xué)設(shè)備齊全，師資力量較雄厚，聲譽(yù)較高，教學(xué)質(zhì)量較好就醫(yī)：該區(qū)醫(yī)療條件較好，距離較近，距青島鹽工醫(yī)院不足300米，城陽二醫(yī)不足500米，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站就在小區(qū)旁邊，可方便居民日常就醫(yī)問藥。購(gòu)物：便捷的交通，給居民帶來方便，小區(qū)緊靠利客來商場(chǎng)，東風(fēng)小區(qū)網(wǎng)點(diǎn)，海鮮交易市場(chǎng)。3.5項(xiàng)目定位3.5.1目標(biāo)定位青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目消費(fèi)群體：一是周邊居民平房多，舊房多，改善居住條

31、件的期望很大，消費(fèi)欲望很大。二是該小區(qū)存在一個(gè)潛在的消費(fèi)群體，青島高新區(qū)的建設(shè)，將帶來大量的用工人員，員工隊(duì)伍年輕，購(gòu)房欲望較強(qiáng)烈，就近購(gòu)房，就近上班，將給生活帶來許多便利條件。三是隨著高新區(qū)入住企業(yè)的增多，周邊小賣店、飯店、旅館、市場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施、服務(wù)配套機(jī)構(gòu)增多，使得購(gòu)房租房需求增多，市場(chǎng)需求攀升，購(gòu)房升值潛力巨大，項(xiàng)目實(shí)施后前景良好，具有較大市場(chǎng)潛力。項(xiàng)目的改造必須考慮該區(qū)域內(nèi)在目標(biāo)居民的承受能力，項(xiàng)目應(yīng)以建設(shè)低價(jià)位、中小套型的住宅為主，建筑面積不超過100平方米，主要安置拆遷后該區(qū)域的回遷居民，剩余住房面向區(qū)域內(nèi)有購(gòu)房需求的家庭銷售。并依據(jù)需求建設(shè)必須的商業(yè)和市政配套設(shè)施。3.5.2價(jià)格

32、定位經(jīng)實(shí)地考察,本屬地上馬街道青島福盛集團(tuán)的”地弘春天”商品房于2007年開發(fā),土地招拍掛價(jià)格46萬元/畝,現(xiàn)已正進(jìn)入銷售階段，其房?jī)r(jià)在29003500元/,均價(jià)在3250元/, 銷售情況良好。本屬地河套街道“天一小區(qū)”于2006年開發(fā)，現(xiàn)正在銷售，銷售價(jià)格在2900-3400元/，平均銷售價(jià)格3200元/、銷售形勢(shì)喜人。項(xiàng)目周邊青島明遠(yuǎn)置業(yè)有限公司、青島坤潤(rùn)地產(chǎn)有限公司在棘洪灘鎮(zhèn)錦湖東畔開發(fā)的坤明美地項(xiàng)目，平均銷售價(jià)格2920元/，目前正在熱銷中。經(jīng)考察項(xiàng)目周邊二手房的價(jià)格在1500-3200元/之間。參考上述項(xiàng)目?jī)r(jià)格，確定本項(xiàng)目的商品房銷售價(jià)格為2900元/，該項(xiàng)目建成后，它將極大地改善青

33、島市高新區(qū)住房條件，極大地提升商品房服務(wù)的質(zhì)量，必將推動(dòng)青島市高新區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)不斷的向前發(fā)展。第4章 青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃4.1青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的功能定位項(xiàng)目地塊為普通商品房居住用地，消費(fèi)群體定位在東風(fēng)鹽場(chǎng)職工宿舍，周邊平房、舊房希望改善居住條件的居民，高新區(qū)入住企業(yè)就業(yè)人員的居住宿舍。4.2設(shè)計(jì)目標(biāo)通過本項(xiàng)目的實(shí)施，提升岙東路、河?xùn)|路、東風(fēng)鹽場(chǎng)周邊居住地及周邊環(huán)境質(zhì)量和人氣，營(yíng)造和諧的居住環(huán)境，并樹立社區(qū)新形象、張揚(yáng)社區(qū)文化與精神。力求創(chuàng)造功能合理，環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)越，有較高的空間質(zhì)量和品位，和濃郁文化韻味、造型新穎、極具時(shí)代感的建筑。4.3總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)4.3.1規(guī)劃原

34、則根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)現(xiàn)狀和青島市高新區(qū)總體布局規(guī)劃，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃原則如下：1、以人為本的原則貫徹民生民心工程的指示，切實(shí)改善居民的居住條件，提高居民的生活質(zhì)量，促使城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市社會(huì)效益、環(huán)境效益有機(jī)結(jié)合。2、整體性的原則對(duì)區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布置各個(gè)功能群，注重各功能群之間的聯(lián)系，最終實(shí)現(xiàn)合理、節(jié)約和高效的目標(biāo)。4.3.2規(guī)劃方案根據(jù)高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局參照編制的啟動(dòng)區(qū)控規(guī)和主次干道和管網(wǎng)規(guī)劃，劃定規(guī)劃控制線，對(duì)東風(fēng)鹽場(chǎng)代建職工宿舍的初步用地提出的參考設(shè)計(jì)條件：退綠線不少于5米，退后北側(cè)水系防護(hù)綠化帶不少于10米，退地界不少于6米，合理確定建筑內(nèi)部使用功能，完善相應(yīng)的社區(qū)配套和市政配套設(shè)施，

35、容積率1.5，建筑密度25%，高度60米。青島東風(fēng)鹽場(chǎng)商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在東風(fēng)鹽場(chǎng)代建職工宿舍的初步用地區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)該區(qū)域整體規(guī)劃設(shè)計(jì)正在進(jìn)行中。具體地塊位置根據(jù)該區(qū)域規(guī)劃批準(zhǔn)的最終整體方案選定。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃用地20畝（13340平方米），初步規(guī)劃總建筑面積20000平方米，方案一為6幢6層普通住宅樓，方案二為5幢小高層（3棟9層，2棟15層）住宅建筑?？偲矫嬖O(shè)計(jì)必須滿足城市設(shè)計(jì)要求，場(chǎng)地環(huán)境設(shè)計(jì)與城市環(huán)境建設(shè)相協(xié)調(diào)，注重單體建筑與大環(huán)境的連續(xù)性、整體性。從城市、生態(tài)、環(huán)境的角度出發(fā)，基于共生的原則，為城市塑造出良好的建筑環(huán)境景觀。 建筑日照間距，滿足日照規(guī)劃要求1：1.6，詳細(xì)分析建筑的使

36、用要求和特性、用地條件和環(huán)境狀況，建筑平面形體隨用地形狀，布置6棟6層住宅。建筑體形簡(jiǎn)潔，顏色暖人，營(yíng)造高品質(zhì)生活社區(qū)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建設(shè)用地面積 ： 13340.00m2 總建筑面積： 20000.00m2 容積率： 1.5綠地率 35%詳見附圖：總平面布置圖（方案一）、（方案二）第5章 項(xiàng)目地址及外部配套條件5.1項(xiàng)目地址該項(xiàng)目地點(diǎn)位于青島高新區(qū)28號(hào)線西側(cè)，東風(fēng)新區(qū)東側(cè)，高新區(qū)7號(hào)線北側(cè)，河?xùn)|路南側(cè)，距前灣港45公里，距市中心35公里，距流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)10公里，緊鄰環(huán)膠州灣高速公路、濟(jì)青高速公路、膠濟(jì)鐵路等交通主干線，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。具體位置及擬建項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域見下圖

37、：695.2 自然狀況5.2.1地形地貌青島市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)總體地形平緩，地面標(biāo)高多在0-3m之間，地貌類型為洪沖積平原濱海沼澤，有多條河流入海，地表水系主要自北向南流向，形成較寬闊、平坦的平原，由于河流含沙量高，因而潮灘發(fā)育，現(xiàn)均改造為鹽田和蝦池，形成人工海岸。 高新區(qū)分布較廣泛的晚更新世地層，以陸相沉積為主，總厚度520m。分布規(guī)律如下：人工填土分布、厚度不均，表層局部分布陸源的新近沉積粘性土，厚度03m，中部海相軟土，厚度15m，該兩層土均屬軟弱土，總厚度35m，具有強(qiáng)度低、變形大、弱透水等典型濱海軟土特征：向下為中硬的粘性土及砂土，工程性狀良好。5.2.2氣候條件青島市地處北溫帶季

38、風(fēng)氣候區(qū)域，瀕臨黃海，受海洋和大陸的影響。一年四季分明，夏秋盛行偏南風(fēng)，氣候濕熱多雨，無酷暑。冬春盛行偏北風(fēng)，空氣干冷，雨雪稀少。全市年平均氣溫是12.3。 春季全市平均氣溫11.5，氣溫回升緩慢，風(fēng)干物燥，降雨少蒸發(fā)大，多出現(xiàn)春旱；夏季全市平均氣溫為24.0，濕熱多雨，適宜作物生長(zhǎng)，但由于降水時(shí)空分布不均，易造成旱澇并存；秋季全市平均氣溫14.3，氣溫較高，且下降緩慢，降水量?jī)H次于夏季，有利農(nóng)作物成熟和收獲；冬季全市平均氣溫-0.4，雨量稀少。青島地區(qū)氣候受海洋影響、調(diào)節(jié)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。全年多霧。年平均氣溫： 13最高氣溫： 37.4最低氣溫 -16最冷月平均氣溫 -1.2最熱月平均氣

39、溫 25相對(duì)濕度最冷月平均 64%最熱月平均 85%年降水量 776mm一天最大降水量 269.2mm一小時(shí)暴雨量 99.8mm最大積雪厚度 27 cm大氣壓力年平均 1008.0 hpa 冬季平均 1016.9hpa夏季平均 997.2hpa風(fēng)速：冬季平均 5.7m/s夏季平均 4.6m/s全年平均 5.4m/s50年一遇最大風(fēng)速 28.3m/s主導(dǎo)風(fēng)向：全年 sse 冬季 nnw夏季 sse 凍土深度 50cm5.3 地震烈度根據(jù)“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于6度基本烈度地區(qū)。該區(qū)域地震烈度為6度設(shè)防。5.4 地質(zhì)條件根據(jù)該區(qū)附近地質(zhì)勘察資料，項(xiàng)目擬建區(qū)內(nèi)表層主要為雜填土層，下部為淤泥質(zhì)

40、粉土層，底部為區(qū)內(nèi)基巖-泥巖。地層層序清楚簡(jiǎn)單，區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)其他活動(dòng)性斷裂通過或?qū)ㄖ镌斐赏{的不良地質(zhì)作用的存在，故該區(qū)屬于相對(duì)較穩(wěn)定地段，適宜建筑，但該擬建區(qū)位于海路交互地帶，地下水位較高、淤泥層較厚，采用天然地基施工有一定困難。5.5 外部配套條件風(fēng)景區(qū)位于青島市中心，該地區(qū)已基本形成比較完善的基礎(chǔ)設(shè)施，項(xiàng)目外部配套條件良好，具體如下：5.5.1 供電周邊供電設(shè)施完備，可以滿足項(xiàng)目施工及建成后用電需求。5.5.2給水該地區(qū)建成完善的給水系統(tǒng)。項(xiàng)目區(qū)域可采用兩路供水，由河?xùn)|路、岙東路dn200給水干管引接項(xiàng)目小區(qū)。5.5.3排水區(qū)內(nèi)排水采用雨污分流制，雨水經(jīng)管線排入岙東路雨水古力管道。污水

41、經(jīng)區(qū)內(nèi)化糞池排入市政管網(wǎng)，經(jīng)處理后排放。5.5.4供熱該地區(qū)現(xiàn)狀不具備市政供熱管線，不具備供熱條件。5.5.5燃?xì)庖?guī)劃區(qū)域的燃?xì)夤芫€已接入東風(fēng)小區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目建成后由燃?xì)夤矩?fù)責(zé)接入本小區(qū)，并與用戶直接辦理相關(guān)手續(xù)。第6章 建設(shè)方案6.1 設(shè)計(jì)依據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)通則gb50352-2005住宅建筑規(guī)范gb50368-2005住宅設(shè)計(jì)規(guī)范gb50096-2003建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50016-2006居住建筑設(shè)計(jì)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)dbj14-037-20066.2建設(shè)方案6.2.1建筑設(shè)計(jì)方案一：建筑面積20000平方米，建設(shè)6棟6層的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅，標(biāo)準(zhǔn)層高度2.8米，建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，建筑工程等級(jí)三級(jí)，

42、設(shè)計(jì)使用年限50年，建筑方案設(shè)計(jì)詳見附圖方案二：建筑面積20000平方米，建設(shè)5棟框架結(jié)構(gòu)的小高層住宅，其中兩棟15層，設(shè)計(jì)使用年限50年，三棟9層，標(biāo)準(zhǔn)層高度2.9米，建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，建筑工程等級(jí)三級(jí)，建筑方案設(shè)計(jì)詳見附圖建筑節(jié)能：根據(jù)山東省市民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則落實(shí)節(jié)能措施。6.2.2建筑設(shè)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)6.2.2.1室外裝修標(biāo)準(zhǔn)方案一墻體材料：燒結(jié)粉煤灰磚或頁巖磚，方案二非承重墻：混凝土空心砌塊。外墻面層材料：丙烯酸涂料節(jié)能材料：擠塑板保溫形式：擠塑板外墻保溫坡道：水泥砂漿散水：混凝土6.2.2.2室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)部位房間名稱地面、樓面墻面天棚踢腳陽臺(tái)水泥抹灰滿刮膩?zhàn)幽ɑ覞M刮膩?zhàn)铀?/p>

43、起居室,餐廳,臥室,水泥抹灰滿刮膩?zhàn)幽ɑ覞M刮膩?zhàn)铀鄰N房水泥抹灰滿刮膩?zhàn)幽ɑ覞M刮膩?zhàn)铀嘈l(wèi)生間水泥抹灰滿刮膩?zhàn)幽ɑ覞M刮膩?zhàn)铀嘧ⅲ阂陨献龇楦鞑课坏拿鎸幼龇ā?.2.2.3樓梯樓梯面層：水泥砂漿，樓梯欄桿為方鋼欄桿、木扶手。6.2.2.4門窗外門（分戶門）：乙級(jí)防火防盜門 外窗：中空玻璃節(jié)能型窗內(nèi)門：甩項(xiàng)6.2.2.4屋面方案一：屋面形式：紅瓦坡屋面，方案二：鋼筋混凝土平屋面防水材料： sbs防水卷材保溫材料：擠塑板6.2.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)6.2.3.1荷載要求對(duì)樓面荷載的特殊要求：無，對(duì)屋面荷載的特殊要求：無，在樓面、屋面懸掛荷載要求：無。6.2.3.2結(jié)構(gòu)形式：方案一：多層住宅采用磚混結(jié)構(gòu)，墻體

44、材料選用燒結(jié)粉煤灰磚或頁巖磚，外墻厚度為240毫米，非承重墻厚度為120毫米。樓板及屋面板采用鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板，在樓梯間、墻體的拐角處和規(guī)范要求的其他部位均設(shè)鋼筋混凝土構(gòu)造柱，沿外墻和主要縱、橫墻每層設(shè)圈梁，樓梯及平臺(tái)板采用商品混凝土現(xiàn)場(chǎng)澆筑。方案二：剪力墻結(jié)構(gòu)，墻體材料部分為鋼筋混凝土剪力墻其余為混凝土空心砌塊填充墻。樓板及屋面板采用鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板，剪力墻、柱、板、樓梯及平臺(tái)板均采用商品混凝土現(xiàn)場(chǎng)澆筑。6.2.3.3 基礎(chǔ)形式：由于該擬建區(qū)位于海路交互地帶，地下水位較高、淤泥層較厚，采用天然地基施工有一定困難，方案一，地基采用水泥攪拌樁。方案二地基基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土預(yù)制樁。6.2.4裝

45、修設(shè)計(jì)本項(xiàng)目主要為回遷居民和周邊居民提供安置房和商品房，因此建筑物外裝修按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一施工，室內(nèi)則僅進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，由入住的各業(yè)主自行進(jìn)行精裝修。建筑物外墻全部采用高級(jí)外墻涂料罩面，臨近主要道路的高層裙房部分的外墻面采用石材裝飾，臺(tái)階均采用天然石材，屋頂鋪貼紅色燒結(jié)瓦。建筑物外窗均采用鋁合金窗，住宅分戶門采用防盜門，內(nèi)門采用空心木門。公建及其它建筑用門，根據(jù)實(shí)際需要確定，外立面效果做法以規(guī)劃局最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。6.2.5水暖專業(yè)設(shè)計(jì)給水選用ppr給水管，熱熔連接，室外消防管網(wǎng)雙路供水，環(huán)狀連接。排水選用pvc管，排水形式采用污、廢水合流制，室內(nèi)排水由管道收集排至室外污水管道。屋面

46、雨水采用外排水系統(tǒng)，雨水統(tǒng)一設(shè)置管道，收集后散流至室外地面。因市政熱力管網(wǎng)暫未建成，故本項(xiàng)目不設(shè)集中供熱采暖，待市政配套后由物業(yè)或業(yè)主自行改造。 6.2.5電氣專業(yè)設(shè)計(jì)電源進(jìn)戶方式用埋地電纜進(jìn)戶， 進(jìn)戶電壓：220v，線材采用銅線，弱電綜合布線有線電視進(jìn)戶，電話及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)戶，預(yù)埋線管，按第三類防雷建筑物做防雷設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目不考慮電視監(jiān)控設(shè)備、 智能防盜設(shè)施。6.2.6其他附屬配套設(shè)計(jì) 包括小區(qū)綠化工程，景觀設(shè)置，水電配套，給排水及管線，道路硬化，考慮室外停車位，結(jié)合小區(qū)整體規(guī)劃及青島市綠化投資規(guī)定綜合實(shí)施。第7章、環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生、消防和地震安全7.1環(huán)境保護(hù)7.1.1采用環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境空

47、氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)gb3095-1996城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)gb3096-93室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)gb/t18883-2002污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)gb8978-1996大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)gb16297-1996建筑施工場(chǎng)界噪聲限值gb12523-90城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)gb3096-827.1.2環(huán)境保護(hù)目標(biāo)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)目標(biāo)是不因本項(xiàng)目的建設(shè)使周圍水環(huán)境、大氣環(huán)境和聲學(xué)環(huán)境的質(zhì)量下降。7.1.3環(huán)境污染分析本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境產(chǎn)生污染分建設(shè)期和實(shí)施期。1、 建設(shè)期對(duì)環(huán)境污染分析（1）廢氣項(xiàng)目建設(shè)期廢氣污染物質(zhì)是粉塵，其主要來自以下幾個(gè)方面：施工準(zhǔn)備階段土石方運(yùn)輸、場(chǎng)地平整產(chǎn)生的粉塵；土方的挖掘粉塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放粉塵；

48、施工階段攪拌零星混凝土粉塵；建筑材料（白灰、水泥、砂子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放產(chǎn)生的粉塵；施工現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的揚(yáng)塵。開挖地表土層產(chǎn)生的粉塵，對(duì)建筑工程來說，其延續(xù)時(shí)間較短，約占整個(gè)工期的25%。這個(gè)時(shí)期的污染較重，但影響的范圍多為距源強(qiáng)約50米的范圍內(nèi)，對(duì)界外城市環(huán)境影響較小，但對(duì)院區(qū)環(huán)境及現(xiàn)有建筑物有一定影響。土石方運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的二次揚(yáng)塵污染，在施工現(xiàn)場(chǎng)采取一定的防塵、抑塵措施，起塵量較小，對(duì)外界產(chǎn)生影響較小。但該影響為暫時(shí)性，隨著工程的結(jié)束，影響也隨之消失。（2）噪聲建設(shè)期噪聲主要來源于固廢外運(yùn)、建筑材料運(yùn)輸?shù)犬a(chǎn)生的噪聲，以及樁基礎(chǔ)工程、土石方開挖、施工期間模板支、拆以及施工設(shè)備的

49、噪聲等。由于施工期各階段所使用的機(jī)械不同，噪聲源的特征和強(qiáng)度也有差異，表7-1列出了不同施工階段機(jī)械噪聲來源。表7-1 不同施工階段的機(jī)械噪聲的來源時(shí)間主要噪聲來源施工準(zhǔn)備階段挖掘機(jī)、運(yùn)輸車輛土建工程土石方挖掘機(jī)、運(yùn)輸車輛基礎(chǔ)夯土機(jī)、運(yùn)輸車輛等建筑工程施工機(jī)具、運(yùn)輸車輛等室外工程施工機(jī)具、運(yùn)輸車輛等參照同類建設(shè)項(xiàng)目，在距聲源50米范圍內(nèi)，聲源基本符合建筑施工場(chǎng)界噪聲限值gb1252390（晝間）標(biāo)準(zhǔn)要求。但大功率大型施工機(jī)械滿負(fù)荷作業(yè)時(shí)，距聲源約米左右，其噪聲峰值可達(dá)85100 db(a)，會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不利影響，但其對(duì)環(huán)境的影響是間歇和暫時(shí)的，隨著施工結(jié)束而消失。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于瑞昌路西側(cè)，噪

50、聲對(duì)周邊的現(xiàn)有居民有一定影響。3、固體廢棄物項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的固體廢棄物，主要來源于基礎(chǔ)工程開挖的土石方、施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾等。這些固體廢棄物為無毒無害物質(zhì)，部分可以分類回收綜合利用，或外運(yùn)填埋處理，不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生危害。4、廢水建設(shè)期廢水主要是施工人員產(chǎn)生的生活污水和施工廢水。施工現(xiàn)場(chǎng)擬利用用地外圍現(xiàn)有排水管道建設(shè)施工廁所，生活污水直接排入市政污水管網(wǎng)。施工廢水中主要的污染物為固體顆粒，化學(xué)污染物含量較低。2、實(shí)施期對(duì)環(huán)境影響分析污水該項(xiàng)目無生產(chǎn)廢水排放。生活污水產(chǎn)生量為34.21m3/d，直接排入河?xùn)|路城市污水管網(wǎng)。固體廢棄物該項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生少量的建筑垃圾量，均統(tǒng)一堆放，及時(shí)清運(yùn)到市政指

51、定地點(diǎn),不隨意處置。7.1.4環(huán)保措施1、大氣環(huán)境（1）本項(xiàng)目施工期間，運(yùn)輸車輛在進(jìn)出施工場(chǎng)區(qū)時(shí)，車廂覆蓋蓬布，周邊設(shè)擋泥板，防止揚(yáng)塵的產(chǎn)生。（2）施工期間，在施工現(xiàn)場(chǎng)四周加設(shè)高約3米的擋風(fēng)防護(hù)板，以降低粉塵污染；對(duì)土建施工期間的主要產(chǎn)塵部位進(jìn)行灑水抑塵。（3）對(duì)必須在現(xiàn)場(chǎng)儲(chǔ)存且可能產(chǎn)生粉塵的建筑材料，要求施工單位必須修建臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)，采取可靠措施防止揚(yáng)塵的產(chǎn)生。2、水環(huán)境（1）對(duì)施工期所產(chǎn)生的生活污水，利用用地外圍現(xiàn)有排水管道建設(shè)施工廁所，生活污水直接排入市政污水管網(wǎng)。（2）施工期要規(guī)劃好區(qū)域內(nèi)的臨時(shí)排水系統(tǒng)，尤其注意要在棄土棄石堆放區(qū)的四周修筑好臨時(shí)排水系統(tǒng)，以防止施工期遇暴雨沖刷，引起土石沖

52、入排水管網(wǎng)造成水體污染。（3）在施工中做到邊挖掘，邊硬化、綠化，必要的位置建臨時(shí)擋土墻，避免暴雨沖刷的水土流失，影響周邊環(huán)境。3、聲環(huán)境（1）建設(shè)單位將在監(jiān)理單位配合下，督促施工單位制定合理的施工組織設(shè)計(jì)，在施工期間合理安排作業(yè)時(shí)間，對(duì)噪聲大、沖擊力強(qiáng)并伴有強(qiáng)烈振動(dòng)的工作安排在白天進(jìn)行。（2）要求施工單位選擇低噪音設(shè)備，并做好設(shè)備噪聲的隔聲、吸聲處理，盡量做到在室內(nèi)施工、加工。（3）進(jìn)出本項(xiàng)目區(qū)域的車輛減速慢行，禁止鳴笛。4、固體廢棄物（1）施工期間開挖的多余土石方和建筑垃圾運(yùn)送到青島市指定地點(diǎn)填埋處理，避免在現(xiàn)場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間堆放。（2）施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)生活垃圾箱，在項(xiàng)目施工期間所產(chǎn)生的生活垃圾做到隨產(chǎn)隨

53、清，每天在規(guī)定時(shí)間內(nèi)由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)出現(xiàn)場(chǎng)。1、生活污水經(jīng)化糞池入市政管網(wǎng)排放。2、產(chǎn)生的建筑垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集，送垃圾處理廠集中處理。4、施工時(shí)選用低噪音設(shè)備，震動(dòng)設(shè)備安裝減震墊，墻面采取減振隔聲處理。做好小區(qū)綠化，對(duì)小區(qū)噪聲進(jìn)行隔音吸聲。7.2勞動(dòng)安全衛(wèi)生7.2.1危險(xiǎn)因素和危害程度分析本項(xiàng)目無有毒、有害原輔材料。無噪聲影響。7.2.2安全防范措施公司目前的職業(yè)安全衛(wèi)生狀況良好。公司設(shè)質(zhì)量安全機(jī)構(gòu)，專職負(fù)責(zé)質(zhì)量及勞動(dòng)安全管理工作。職業(yè)安全措施：1、建筑所新增設(shè)備如變壓器，配電箱等均選用正規(guī)定點(diǎn)廠家生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，保證使用安全可靠。2、通風(fēng)、疏散通道、樓梯、采光、人工照明等均按國(guó)家建筑設(shè)計(jì)

54、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)；7.2.3衛(wèi)生保健措施按勞動(dòng)安全衛(wèi)生有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目實(shí)施施工期間給操作人員配置全套安全衛(wèi)生防護(hù)用品，并按規(guī)定定期進(jìn)行安全衛(wèi)生檢查和人員的例行體檢。7.3消防本項(xiàng)目建筑耐火等級(jí)為二級(jí)。根據(jù)中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則，本項(xiàng)目消防實(shí)行“以防為主，防消結(jié)合”的原則，室外消防給水管網(wǎng)采用雙路供水，環(huán)狀布置。設(shè)計(jì)依據(jù)：建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 （gbj50016-2001）電氣裝置安全工程施工及驗(yàn)收規(guī)范（gbj232-82）建筑物防火措施1、分戶門采用乙級(jí)防火門。2、建筑物根據(jù)規(guī)范要求的疏散通道長(zhǎng)度設(shè)置直接對(duì)外的出口，所有安全通道、外門均保證留有足夠的凈寬。3、建筑物內(nèi)部材料盡量采用阻燃材料，木結(jié)構(gòu)均涂刷防火涂料。電氣防火1、電氣、照明設(shè)備的安裝、線路敷設(shè)及竣工驗(yàn)收必須按照電氣裝置安全工程施工及驗(yàn)收規(guī)范（gbj232-82）的要求施工。2、所有電氣線路應(yīng)定期進(jìn)行絕緣檢查，防止發(fā)生短路，引起火