上海住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃及投資咨詢

1、 (海量營銷管理培訓資料下載)上海住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃及投資咨詢粗探住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理等幾個階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標準，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)完成?，F(xiàn)針對一案例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。某房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000m2，

2、地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協(xié)議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務(wù)費用等合計為200萬元/畝，該開發(fā)商在委托設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機構(gòu)進行住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃、開發(fā)成本估算及盈利性分析。一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃1、樓盤價格定位 根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場

3、調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的3980元/m2至最高的9980元/m2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中價范圍。具體調(diào)查結(jié)果見下表： 價格范圍 樓盤家數(shù) 建筑形式 39804980元/m22高層49805980元/m25高層、小高層59806980元/m212小高層、中高層69809980元/m21小高層從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數(shù)分布在49806980元/m2。經(jīng)過綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點，擬定樓盤住宅商品房銷售均價在6180元

4、/m2。在銷售運作時，可根據(jù)市場的供求關(guān)系，在已制定的銷售價格基礎(chǔ)上，進行適當?shù)恼{(diào)整。2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場商品房預售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2002年房地產(chǎn)市場商品房戶型面積70m2以下的僅占2.2%，房型面積70100m2的占16.3%，戶型面積100150m2占53.9%，戶型面積在150m2以上的占27.7%，由于戶型面積在100m2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統(tǒng)意義上的

5、50m2左右戶型，而是指二房一廳面積在85m2左右，二房二廳面積在100m2左右的戶型，這種戶型實用性強，總價適中，物業(yè)管理費也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項目的房型、建筑面積和占比定位如下: 房型 一房一廳一衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 四房二廳二衛(wèi) 建筑面積70m285m2100m2130m2160m2占比5%35%35%15%10% 銷售目標客戶 欲與年輕人分開居住的老年人 首次購房的工薪階層 首次購房的經(jīng)濟能力較強的工薪階層 政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部，二代以上家庭 外企高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息界白領(lǐng)，外地來滬經(jīng)商人員 3、

6、購房戶購買力分析根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價為：52.5萬元61.8萬元。一般情況下購房者首付30%，即15.75萬元18.5萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付18.5萬元，余款43.3萬元分20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0.42%，每萬元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經(jīng)計算為2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。4、開發(fā)方案策劃及

7、參考經(jīng)濟指標的確定開發(fā)方案：社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，對住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（713層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢，與高層住宅相比具有良好的通風、采光優(yōu)勢，成為當前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。參考經(jīng)濟指標:（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75

8、m2每幢住宅設(shè)5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設(shè)1臺電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：12層*5單元/層*2戶/單元*103.75m2=12450平方米已知基地地塊面積為21000m2，規(guī)劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設(shè)施建筑面積合計為：21000*2.5=52500m2根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標，一般住宅商品房占94%95%，公建配套設(shè)施占5%6%，假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為：52500m2*95%=49875m2可建12層小高層住宅幢數(shù)為：49875/12450=4幢住宅實際可建建筑面積：4*12450=49800m2每戶平均建筑面積為103

9、.75 m2，則住戶數(shù)為：49800/103.75=480戶（2）公建配套設(shè)施公建配套服務(wù)設(shè)施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設(shè)施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設(shè)施一般占25%。 公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080m2便民商店建筑面積：2700*35%=945m2其他配套設(shè)施建筑面積：2700*25%=675m2（3）室外附屬設(shè)施室外附屬設(shè)施包括獨立式地下停車庫、變電所、標準網(wǎng)球場等。停車位：小區(qū)機動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨立式地下

10、車庫內(nèi)?？紤]到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，假設(shè)小區(qū)內(nèi)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為：480/3=160個，地面車位數(shù)：160*15%=24個；地下車位數(shù)：160*85%=136個。獨立式地下停車庫：每個車位平面尺寸為2.5m*5m，占地面積12.5m2。地下車位包括分攤車道面積一般為30-35m2，本次估算取上限值，則獨立式地下停車庫面積為：136*35=4760m2變電所:變電所投資取決于整個小區(qū)的總用電量，整個小區(qū)總用電量估算如下：民用建筑單位面積用電量指標摘錄如下：住宅為40w/m2，幼兒園、托兒所為：30w/m2，便民商店為：60120w/m2，其他配套設(shè)施為80w/m2

11、，車庫為2030w/m2。在估算時均采用上限值。住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦便民商店用電量：945*120=113.4千瓦其他配套設(shè)施用電量：675*80=54千瓦小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦獨立式地下停車庫：4760*30=142.8千瓦用電量小計：2957.1千瓦另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%，則整個住宅小區(qū)總用電量為：2957.1*（1+5%）=3105千瓦選用變壓器容量為3200kva（1kw視同1kva）能滿足整個住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè)10kv容量為800kva變電所4座。取

12、每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計200平方米。網(wǎng)球場：為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標準網(wǎng)球場1座。標準網(wǎng)球場規(guī)格：36.58m*18.29m。網(wǎng)球場占地面積：669m25、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標估算 建筑覆蓋率：4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565m2公建配套設(shè)施(以2層計)占地面積：2700/2*(1+10%)=1485m2配電所占地面積：200*（1+10%）=220 m2建筑物占地面積：6270m2(考慮到基礎(chǔ)凸出外墻，建筑物占地在標準層基礎(chǔ)上增加10

13、%)建筑覆蓋率：6270/21000*100%=29.9%綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網(wǎng)球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設(shè)中心綠地。小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350m2網(wǎng)球場占地面積：36.58*18.29=669m2地面車位占地面積：24*2.5*5=300m2幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080 m2居民室外活動場所：取小區(qū)總占地面積的5%，即21000*5%=1050 m2小區(qū)道路占地面積：21000

14、-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網(wǎng)球場）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050 m2（居民室外活動場所）=4281 m2小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20.4%6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標摘錄如下：供水指標：住宅：710升/m2日；公建配套設(shè)施：610升/m2日；綠化：1.5升2升/m2日。排污指標：住宅：6.79.5升/m2日；公建配套設(shè)施：5.49升/m2日。人工煤氣用量指標：住宅：4.4m3/戶日；公建配套設(shè)施：0.0

15、8m3/m2日。電話容量指標：住宅：100154門/萬m2；公建配套設(shè)施：25門/萬m2小區(qū)日最大用水量為：10升/m2*49800m2（住宅）+10升/m2*2700m2（公建配套）+2升/m2*9450m2（綠化）=544m3小區(qū)日最高污水排放量為：9.5升/m2*49800m2(住宅)+9升/m2*2700m2(公建配套)=497m3人工煤氣日最大用量：4.4m3/戶*480戶+2700m2*0.08m3/m2=2328m3電話線數(shù)量：154門/萬m2*4.98萬m2+25門/萬m2*0.27萬m2=774門7、前期策劃成果匯總?cè)缦拢航ㄔO(shè)規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，

16、板式結(jié)構(gòu)，每幢每層5個單元，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米地塊總面積：21000平方米 建筑物占地面積：6270平方米 綠化占地面積：7350平方米 網(wǎng)球場占地面積：669平方米 地面停車位占地面積：300平方米 小區(qū)道占地面積：4281平方米 幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080平方米 小區(qū)居民室外活動場所占地面積：1050平方米總建筑面積：57260平方米 住宅商品房建筑面積：49800平方米 公建配套設(shè)施建筑面積：2700平方米 幼兒園、托兒所面積：1080平方米 便民商店面積：945平方米 其他配套設(shè)施面積：675平方米 獨立式地下停車庫建筑面積：4760平

17、方米規(guī)劃容積率：2.5（不包括地下停車庫面積）建筑覆蓋率：29.9%綠化率：35%小區(qū)道路占有率：20.4%其他娛樂，休閑設(shè)施占有率：14.7%住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米住宅小區(qū)最高日污水排放量：497立方米住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米住宅小區(qū)電話容量：774門總戶數(shù)： 480戶二、開發(fā)項目開發(fā)成本分析及估算（一）、開發(fā)成本分析由于整個開發(fā)建設(shè)項目所需資金與住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程建設(shè)標準密切相關(guān)，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程等建設(shè)標準。1、住宅商品房建設(shè)標準見下表： 結(jié)構(gòu)

18、剪力墻 戶型 一梯二戶 層高 2.9m 幢數(shù):12層住宅4幢 建 設(shè) 標 準 建筑層數(shù)：地下1層，地上為12層。 基礎(chǔ)：鉆孔灌注樁，箱形基礎(chǔ) 樓地面：住戶室內(nèi)細石鋼筋混凝土整體面層，底層電梯大廳花崗石地坪，其余樓層電梯廳采用同質(zhì)地磚，陽臺鑄鐵欄桿 門窗：塑鋼門窗，鋼板分戶門，地下室設(shè)五級人防門 外粉刷：無釉條形面磚，局部外墻防水涂料 內(nèi)粉刷：住戶市內(nèi)批建筑膩子，公共部位貼面磚 屋面：樹脂珍珠巖板保溫，雙層鋼筋混凝土防潮層，雙層app防水卷材，鋁基反光隔熱材料 電氣：主干線電纜沿橋架敷設(shè)，普通開關(guān)及插座，座燈頭，誘導燈，電話，共用天線，樓宇對講系統(tǒng)配管線 管道：鋁塑復合水管，塑料排水管，消火栓系

19、統(tǒng) 設(shè)備：照明配電箱、動力配電箱，柜、水泵、可視對講進口設(shè)備，給水凈化設(shè)備，每幢樓設(shè)中外合資電梯5臺 2、公建配套服務(wù)設(shè)施，室外附屬設(shè)施建設(shè)標準見下表： 項目 建設(shè)標準 公建配套設(shè)施 幼兒園、托兒所 混合結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料 便民商店 現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料 其他配套設(shè)施 現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料 室外附屬設(shè)施 配電房 混合結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料 室外網(wǎng)球場 場地鋼筋混凝土基層，聚胺脂類面層，進口燈光和圍網(wǎng)系統(tǒng)，場地設(shè)備 獨立式地下停車庫 現(xiàn)澆鋼筋混凝土底板、側(cè)板、頂板，室內(nèi)鋼筋混凝土柱、梁，底板下不設(shè)樁，室內(nèi)地坪

20、細石砼面層，頂、內(nèi)墻刷涂料 3、建設(shè)項目開發(fā)成本估算： 根據(jù)上述建筑物及構(gòu)筑物建設(shè)標準，住宅商品房及獨立式停車庫其建筑安裝單價構(gòu)成分析見下表： 項目 住宅商品房 （元/平方米） 獨立式地下停車庫 （元/平方米） 地下工程 樁基 120 0 基礎(chǔ) 100 2800 小計 220 2800 結(jié)構(gòu) 600 0 建筑 外立面、門窗 80 20 內(nèi)裝飾 50 30 雜項 15 20 小計 145 70 機電設(shè)備 水、煤氣 70 30 消防 40 40 電氣 100 50 弱電 40 25 地下室通風 10 50 電梯 180 0 小計 440 195 工程開辦費 35 40 合計 1440 3105 公

21、建配套設(shè)施用房，室外附屬設(shè)施，室外工程建設(shè)成本分析見下表： 項目 建安單價 說明 公建配套設(shè)施 幼兒園、托兒所 700元/m2 混合結(jié)構(gòu) 便民商店 1000元/m2 框架結(jié)構(gòu) 其他配套設(shè)施 1000元/m2 框架結(jié)構(gòu) 室外附屬設(shè)施 變電所設(shè)備 變壓器 1500元/kva 干式變壓器 配電設(shè)備 1000元/kw 備用柴油發(fā)電機 1700元/kw 進口發(fā)電機 變電所房屋 200平方米 800元/平方米 混合結(jié)構(gòu) 網(wǎng)球場 鋼筋混凝土基礎(chǔ) 5萬元/個 聚胺脂類面層 22萬元/個 進口燈光系統(tǒng) 13萬元/個 場地設(shè)備 5萬元/個 進口圍網(wǎng)系統(tǒng) 9萬元/個 室外工程 約占全部建筑物、構(gòu)筑物造價之和的11%

22、13% 4、項目開發(fā)所需建設(shè)成本具體估算過程：a、土地費用a1、土地出讓金： 3675萬元a2、地塊動拆遷費用 3000*1200=6300萬元 小計： 9975萬元b、主體工程建設(shè)費b1、住宅商品房地下工程：49800 m2*220元/m2=1095.6萬元結(jié)構(gòu)：49800m2*600元/m2=2988萬元建筑：49800m2*145元/m2=722.1萬元機電安裝：49800m2*440元/m2=2191.2萬元開辦費：49800m2*35元/m2=174.3萬元小計：7171萬元b2、獨立式地下停車庫地下工程：4760m2*2800元/m2=1332.8萬元結(jié)構(gòu)工程：4760m2*0=0

23、建筑：4760m2*70元/m2=33.3萬元機電安裝：4760m2*195元/m2=92.8萬元開辦費：4760m2*40元/m2=19.0萬元小計 1478萬元b3、公建配套設(shè)施幼兒園、托兒所：1080m2*700元/m2=75.6萬元便民商店：945m2*1000元/m2=94.5萬元其他配套設(shè)施：675m2*1000元/m2=67.5萬元小計 238萬元b4、變電所設(shè)備：變壓器：1500元/kva*3200kva=480萬元配電設(shè)備：高低壓開關(guān)柜、負荷開關(guān)、配電盤、電纜橋架等1000元/kw*3200kw=320萬元進口柴油發(fā)電機：1700元/kw*3200kw*20%=108.8萬元

24、（容量按變壓器容量的20%計算）設(shè)備小計： 909萬元土建： 200m2*800元/ m2=16萬元小計： 925萬元b5、室外網(wǎng)球場（36.58m*18.29m,共1座）細石鋼筋混凝土基層：5萬元聚胺脂類面層：22萬元場地設(shè)備:5萬元進口燈光系統(tǒng)：13萬元進口圍網(wǎng)系統(tǒng)：9萬元小計： 54萬元主體工程建設(shè)費合計：9866萬元c、室外工程費：包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工程建設(shè)費的12%估算：9866*12%= 1184萬元d、工程間接費用1、 專業(yè)費用：按主體工程建設(shè)費的6%估算，9866*6%=592萬元2、 開發(fā)商籌建管理費：按主體

25、工程建設(shè)費的2%估算，9866*2%=197萬元3、 住宅配套費：按住宅建筑面積的320元/m2估算，49800*320=1594元4、 人防建設(shè)配套費本工程地下室可建成平戰(zhàn)結(jié)合的人防設(shè)施，按規(guī)定可以免繳人防建設(shè)配套費。5、 市政建設(shè)配套費按120元/m2標準估算，即：120元/m2*52500m2=630萬元6、 有關(guān)部門收取的各種手續(xù)費：按15元/m2標準估算：15元/m2*52500m2=79萬元小計： 3092萬元e、不可預見費按（a）（d）各項費用的5%估算（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206萬元a-e小計： 25323萬元f、建設(shè)期貸款利息假

26、設(shè)開發(fā)商自有資金占建設(shè)資金的30%，25%建設(shè)資金來源于樓盤的滾動銷售，45%建設(shè)資金來源于向銀行貸款，銀行貸款13年貸款利率為5.49%，貸款資金平均占用時間為1.5年，則建設(shè)貸款利息為：25323*45%*（1+5.49%）1.5-1=951萬元建設(shè)開發(fā)成本匯總表： 工程項目 分項項目 估算金額（萬元） 土地費用 土地費用 出讓金 3675 動拆遷費用 6300 小計 9975 主體工程建設(shè)費 住宅商品房 地下工程 1095.6 結(jié)構(gòu) 2988 建筑 722.1 機電設(shè)備 2191.2 開辦費 174.3 小計 7171 獨立式地下停車庫 地下工程 1332.8 結(jié)構(gòu) 0 建筑 33.3

27、機電設(shè)備 92.8 開辦費 19 小計 1478 公建配套服務(wù)設(shè)施 幼兒園、托兒所 75.6 便民商店 94.5 其他配套設(shè)施 67.5 小計 238 變電所 變壓器 480 配電設(shè)備 320 備用柴油發(fā)電機 108.8 土建 16 小計 925 室外標準網(wǎng)球場（1座） 鋼筋混凝土基層 5 聚胺脂類面層 22 場地設(shè)備 5 進口燈光系統(tǒng) 13 進口圍網(wǎng)系統(tǒng) 9 小計 54 主體工程建設(shè)費合計 9866 室外工程費 1184 工程間接費用 專業(yè)費 592 開發(fā)商籌建管理費 197 住宅配套費 1594 人防配套費 0 市政建設(shè)配套費 630 有關(guān)部門收取各種手續(xù)費 79 小計 3092 不可預見費 1206 建設(shè)期貸款利息 951 項目總開發(fā)成本（萬元） 26274 三、項目開發(fā)盈利性分析住宅建設(shè)項目銷售總收入（銷售稅費取8%）： 住宅商品房：