沈陽方特酒店市場調(diào)研及經(jīng)營分析方案建議（DOC 43頁）

1、沈陽方特酒店市場調(diào)研及經(jīng)營分析方案建議-方特酒店所處城市及發(fā)展概況n 沈陽，遼寧省省會，中國十大城市之一，中國七大區(qū)域城市之一，中國特大城市，東北地區(qū)最大的國際大都市，東北地區(qū)政治、金融、文化、交通、信息和旅游中心。同時也是我國最重要的重工業(yè)基地，素有“東方魯爾”美譽。n 沈陽總面積133308平方公里，是中國第三大城市?？?cè)丝跒?000萬（包括外來人口）。n 經(jīng)濟發(fā)展：2009年實現(xiàn)生產(chǎn)總值4359.2億元（中國省會城市第五名），同比增長14.1%；社會固定資產(chǎn)投資3676億元，增長22.2%；社會消費品零售總額實現(xiàn)1178.6億元，增長18.1%；實際利用外資直接投資54.1億美元，增長2

2、.3%；地方財政一般預(yù)算收入完成320.2億元，增長10%；規(guī)模以上工業(yè)增加值實現(xiàn)2017.5億元，增長19.1%；城市人均居民可支配收入18560元，農(nóng)民人均收入9129元，分別增長9.1%和14%；人均gdp約9300美元，已接近發(fā)達國家水平。 目前，沈陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市內(nèi)匯集了國內(nèi)國際知名的房地產(chǎn)公司，如香港恒隆、上海世茂、深圳茂業(yè)、香港裕景、香港的恒基兆業(yè)、上海綠地、中國華潤、中國萬科、總部基地、廣東碧桂園、廣東恒大等紛紛在沈陽建立商住一體化的建筑集群。而這些業(yè)態(tài)的發(fā)展直接帶動沈陽商務(wù)客人的聚集趨勢。n 交通：沈陽是東北地區(qū)最大的交通樞紐中心，有5條高速公路干線在此匯交并連接著8條

3、支線，通往全國各地和北京、天津、長春和哈爾濱等地都可“朝發(fā)夕至”。沈陽也是航空樞紐，東北第一大航空港“桃仙國際機場”航線連接著58個國內(nèi)城市和韓國、日本、俄羅斯、德國、泰國、美國、法國、澳大利亞、香港等國家和地區(qū)。同時沈陽是東北地區(qū)的鐵路樞紐，6條客專鐵路線匯交于此，特等站數(shù)量居全國第一，其中沈陽北站是東北地區(qū)最大的火車站。 沈陽地鐵1號線的開通，2號線的興建（新北站至桃仙機場），把沈陽的東西南北全部連接起來，大大縮短了城市內(nèi)出行的距離。 2007年沈陽開始興建城際鐵路，目前開通了沈撫（撫順）線。沈鐵（鐵嶺）線、沈本（本溪）線、沈鞍（鞍山）線、沈（通（內(nèi)蒙古通遼）線正在興建，預(yù)計在2014年內(nèi)

4、，到時沈陽與周邊城市或地區(qū)真正成為1小時生活圈。n 沈陽是聞名遐邇的歷史文化名城，因地處沈水（今渾河）之北而得名。據(jù)新樂遺址的考證，早在7200多年前的新石器時代就有人類在此繁衍生息。1625年，清太祖努爾哈赤建立后金遷都于此，更名為盛京。1636年，皇太極在此改國號為“清”，建立清朝，遷都北京，以盛京為“陪都”。所以沈陽素有“一朝發(fā)祥地，兩代帝王都”之稱。n 沈陽旅游資源豐富，有全國罕見的清代“一宮兩陵”（故宮、昭陵、福陵），目前成為世界遺產(chǎn)文物保護單位。建于遼代的無垢凈光舍利塔，周恩來少年讀書舊址，張作霖的府邸“張氏帥府”，中共滿洲省委舊址，建于東晉時期的遼濱塔，始建于1878年的南關(guān)天主

5、教堂，鳥語花香、山巒起伏、林木蔥郁的棋盤山國際旅游開發(fā)區(qū)，形成于45億年前，19億年前古隕石，舉世無雙。 “東北怪坡”更是華夏一絕。民俗風(fēng)情東北的大秧歌，東北二人轉(zhuǎn)更是享譽全國。具有民族特色“西塔”朝鮮民族風(fēng)情街，吸引著韓國等國家和地區(qū)人士前來旅游。n 沈陽旅游發(fā)展戰(zhàn)略與趨勢：隨著東北三省區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展和旅游消費能力不斷增強，特別是旅游有單純的觀光旅游向商務(wù)旅游的轉(zhuǎn)變，未來重點將集中在既能提供觀光娛樂，又能提供休閑度假的旅游產(chǎn)品開發(fā)和建設(shè)上。因此，提出了全力打造以沈陽為中心的遼寧中部城市旅游圈，尤其是旅游資源產(chǎn)品上的開發(fā)和規(guī)劃。重點形成冰雪旅游熱線、赴朝邊境旅游熱線、近代歷史文化旅游熱線、

6、自然生態(tài)旅游熱線等。大力發(fā)展會展旅游、工業(yè)旅游和商務(wù)旅游。-沈陽旅游業(yè)現(xiàn)狀及酒店業(yè)發(fā)展趨勢n 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：目前，沈陽旅行社182家，星級飯店114，（據(jù)不完全統(tǒng)計，目前沈陽有7家五星級酒店，17家四星級酒店，55家三星級酒店，20家二星級酒店，15家一星級酒店），國家a級景區(qū)33家，國家工農(nóng)業(yè)旅游示范點11家。新推出沈陽七大精品、十大特色旅游線路,重新整合沈陽經(jīng)濟區(qū)96條旅游線路；實施沈陽農(nóng)業(yè)旅游提升計劃，紅色旅游、工業(yè)旅游全面發(fā)展。成功舉辦沈陽國際冰雪節(jié)、旅游節(jié)。2009年全年接待國內(nèi)外旅游者5339.6人次，比上年增長2.5%，其中接待國內(nèi)旅游者5290人次，增長2.5%；接待入境旅游

7、者49.6萬人次，增長4.0%。實現(xiàn)旅游總收入453億元，增長10.4%。其中國內(nèi)旅游收入428億元，增長10.5%；旅游外匯收入3.7億美元，增長12.1%。 沈陽會展旅游業(yè)發(fā)展迅速，2009年沈陽舉辦各類會展活動185項，增長11.4%；成交額1200億元，增長37.9%，呈逐年遞增態(tài)勢。而且，也是沈陽日后重點發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)。n 沈陽酒店業(yè)接待客源構(gòu)成：2010年1-8月份統(tǒng)計資料顯示，沈陽飯店接待入境人數(shù)為356865人次，同比增長6.66%，其中外國人301707人次，香港同胞20554人次，澳門同胞1224人次，臺灣同胞33380人次。經(jīng)過這幾年的資料分析，入境人數(shù)及國內(nèi)人數(shù)呈每年4

8、%遞增趨勢。n 沈陽酒店發(fā)展預(yù)測1、 沈陽高端酒店發(fā)展比較快，未來5-7年內(nèi)將有超過12家五星級酒店建成，多為國際連鎖品牌酒店，如：香格里拉大酒店、君悅酒店、jw.萬豪酒店、世嘉麗笙酒店等。分別位于市中心、渾南地區(qū)。在沈北及道義開發(fā)區(qū)未來將有超過4家五星級酒店建成。2、 沈陽中低端經(jīng)濟型及快捷型酒店未來發(fā)展空間巨大，據(jù)預(yù)測將會有50-70家國際連鎖及單體酒店建成，以填補酒店市場發(fā)展比例失衡狀況，而且酒店的規(guī)模及客房數(shù)量呈擴大趨勢。3、 沈陽高端酒店入住率及平均房間呈每年遞增趨勢。五星級酒店平均出租率為76.8%，高出全國平均水平的10.47個百分點。平均房價由原來的450元上升至580元左右，

9、據(jù)預(yù)測在未來3年內(nèi)會在620元左右。四星級酒店平均出租率為72.5%，高出全國平均水平的7.55個百分點。平均房價由原來的260元上升至300元，據(jù)預(yù)測未來3年內(nèi)會在330元左右。4、 沈陽中檔經(jīng)濟型酒店入住率會在一段時期內(nèi)保持在60%-70%之間，并且呈上升趨勢，房間平均價格會在一段時期內(nèi)維持在200-240之間。如果遇到沈陽重要國內(nèi)外活動、會展活動、體育盛會等出租率及房間價格會大幅度提升。n 沈陽酒店業(yè)的發(fā)展趨勢：1、 酒店產(chǎn)品功能得到不斷地完善：經(jīng)過多年的發(fā)展，沈陽的酒店已經(jīng)從一般意義上的酒店細分為商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會議酒店、經(jīng)濟型酒店、快捷型、主題酒店等，越來越向復(fù)合型酒店

10、趨勢發(fā)展，也就是酒店里融合了多種服務(wù)功能來滿足不斷多樣化的市場需求。2、 集團和品牌化酒店的發(fā)展成為不可避免的潮流和趨勢：在國際化程度越來越高的酒店行業(yè)，集團化成為中外酒店經(jīng)營管理不可避免的潮流和趨勢。在沈陽，需要能夠參與外國集團競爭的旅游飯店集團或者管理公司。目前，沈陽的酒店都把宣傳和擴大品牌在市場上的競爭力作為酒店運營的核心。是酒店在新世紀實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵。酒店在發(fā)展擴大的同時非常重視各酒店之間的合作，發(fā)揮集團的競爭優(yōu)勢。3、 酒店越來越突出個性化，細節(jié)化服務(wù)特點，從而占得市場競爭優(yōu)勢：目前，沈陽酒店業(yè)同星級的設(shè)施設(shè)備檔次都差不多，如果想在市場中占有一席之地，具有競爭力，特色產(chǎn)品配合

11、個性化服務(wù)是關(guān)鍵。酒店在規(guī)范化服務(wù)基礎(chǔ)上，注重客人細節(jié)，對客人提供有針對性的個性化服務(wù)，就能吸引更多的客人光顧酒店，從而贏得更多的忠實顧客。4、 酒店從高端市場向中低端市場擴張，走規(guī)?；罚耗壳埃蜿柦?jīng)濟型酒店與傳統(tǒng)酒店比例為1:9，而在外國為7:3。隨著經(jīng)濟的變化與發(fā)展，外國旅游者比例在減少，而國內(nèi)旅游者隨著國內(nèi)經(jīng)濟形勢、假日經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，商務(wù)休閑及度假休閑成為旅游的主流。經(jīng)濟型酒店擁有未來發(fā)展的最大空間，勢必由高端市場向中低端市場傾斜，而且有向連鎖酒店發(fā)展的趨勢。如“瑞心”品牌、“假日”品牌、“宜必思”品牌等。據(jù)預(yù)測，未來幾年作為東北地區(qū)中心城市的沈陽，至少要擁有50家以上商務(wù)連鎖酒店

12、。以滿足酒店細分市場和對重大事件、經(jīng)濟因素不敏感的國內(nèi)客人的實際需要。5、 加強內(nèi)部管理，注重“以人為本”的管理理念：酒店的發(fā)展離不開擁有專業(yè)知識的人才，酒店發(fā)展管理理念應(yīng)該從以前的“顧客第一、顧客是上帝”變?yōu)椤邦櫩偷谝?、員工第一”，“沒有滿意的員工就沒有滿意的顧客”。所以，酒店應(yīng)該加強內(nèi)部管理，不斷改進提升服務(wù)標準，建立完善的管理體系，讓員工有歸屬感，保障員工的福利，灌輸酒店的經(jīng)營和服務(wù)理念，充分挖掘員工的潛力，在員工實現(xiàn)人生價值的同時為酒店做出更大的貢獻。6、 “生態(tài)化”的經(jīng)營管理運營模式將是發(fā)展的主流：綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康是酒店發(fā)展的新方向，是21世紀發(fā)展的新趨勢。順應(yīng)這些趨勢，

13、目前沈陽有將近20家酒店被評為不同等級的綠色飯店。主要表現(xiàn)在酒店注重環(huán)境生態(tài)的營造、酒店的選址、服務(wù)項目的設(shè)計、功能生態(tài)的布局、強化綠色生態(tài)環(huán)保意識、節(jié)能降耗、廢品的處理、一次性用品的改造等方面。7、 酒店設(shè)施設(shè)備智能化程度越來越成為酒店發(fā)展重點：現(xiàn)在，沈陽乃至全國酒店業(yè)的發(fā)展越來越重視高科在酒店管理和對客服務(wù)中的應(yīng)用。如電腦化管理與服務(wù)系統(tǒng)、人工智能對溫度、光線的自動調(diào)節(jié)，客房的寬帶上網(wǎng)，客房電視能夠接收衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)信號，客房電視vod系統(tǒng)，酒店的遠程網(wǎng)絡(luò)訂房等。酒店依靠這些高科技，讓客人在享受酒店優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時感覺酒店智能化帶來的超值享受。 -酒店項目地理位置及簡介n 沈陽方特酒店：酒店位于沈

14、北新區(qū)道義開發(fā)區(qū)梅江北街（現(xiàn)改為盛京大街）55號。坐落在沈陽華強文化產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，是為方特主題公園和高科技創(chuàng)意基地的配套的三星級中檔酒店。酒店建筑面積25332.15平方米，酒店擁有房間數(shù)量636間（套），酒店內(nèi)有中西餐的自助餐廳及包房、多功能會議和宴會廳、ktv、健身房、棋牌室、商店超市、商務(wù)中心等配套服務(wù)設(shè)施。-酒店所處區(qū)域概況及區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀n 沈北新區(qū)：沈北新區(qū)位于沈陽市北部，南依沈陽母城，北接鐵嶺，東鄰撫順，西連沈西工業(yè)走廊。區(qū)域總面積810平方公里，下轄13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、76個行政村、108個社區(qū)，總?cè)丝?2萬，是沈陽中心城區(qū)向北拓展的新空間。四年來，沈北新區(qū)由一個落后的農(nóng)業(yè)區(qū)迅速嬗

15、變?yōu)橐蛔鷳B(tài)新城，新區(qū)經(jīng)濟指標成倍增長，地區(qū)生產(chǎn)總值、財政收入、固定資產(chǎn)投資、實際利用外資等主要經(jīng)濟指標，增幅都在30%以上。其中，財政收入由合署前的3億元，發(fā)展到2009年的一般預(yù)算收入17億元；新區(qū)一躍成為“中國十大最具吸引力城區(qū)”之一。按照市委、市政府在沈陽北部“再造一座生態(tài)沈陽城”的戰(zhàn)略部署，充分發(fā)揮大學(xué)城科技創(chuàng)新優(yōu)勢，以改革創(chuàng)新為動力，按照打造東北老工業(yè)基地振興騰飛示范區(qū)的目標，沈北新區(qū)將在未來把自己建設(shè)成為：以新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，重點發(fā)展四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)；光電信息為重點的新興產(chǎn)業(yè)；文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；商貿(mào)旅游服務(wù)業(yè)。發(fā)展規(guī)劃圖： n 道義開發(fā)區(qū)：

16、道義經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年4月，總規(guī)劃面積65平方公里。位于沈陽城區(qū)北部，沈陽三環(huán)高速公路出口處，沈陽至北京101國道貫穿園區(qū)，交通十分便利。是國家級星火工業(yè)密集區(qū)、省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，劃分為國家科技創(chuàng)新區(qū)、商貿(mào)居住區(qū)、大學(xué)城等三個功能區(qū)。開發(fā)區(qū)目前已引入各類企業(yè)260余家，招商引資35億元人民幣。其中，美國、德國、法國、日本、馬來西亞、韓國、香港、臺灣等國家和地區(qū)的三資企業(yè)60余家，引入外資11，000余萬美元。區(qū)內(nèi)形成的主要產(chǎn)業(yè)有食品飲料、生物醫(yī)藥、機電電子、新型建材等八大類。道義開發(fā)區(qū)規(guī)劃人口100-130萬人，規(guī)劃就業(yè)崗位40-60萬，成為沈陽上千萬人口特大都市的沈陽的副中心。n 方特

17、酒店項目周邊配套設(shè)施及業(yè)態(tài)發(fā)展 1.交通 公路：目前道義已經(jīng)建設(shè)了怒江北街、道義大街、梅江北街、陵園北街和鴨綠江北 街的“五縱”及蒲昌路、沈北大道、蒲南路和蒲地路、蒲河大道的“五橫”的路網(wǎng)交通體系。道義這五縱五橫的路網(wǎng)拉近了與城市的距離，拉近了與城市周邊的距離，現(xiàn)在道義到市中心10分鐘時間，到世博園也就只有10分鐘時間，到鐵嶺只有20分鐘時間。文化產(chǎn)業(yè)園及酒店門前正在興建由梅江街改擴建的盛京大街，擴建后的盛京大街寬度為120米，雙向十二車道，從黃河大街向北至蒲河大道即駛?cè)胧⒕┐蟮?。盛京大道將成為“東北示范路”。 鐵路：沈陽將在道義開發(fā)區(qū)興建新北站火車站，目前已經(jīng)得到國家發(fā)改委的批復(fù)。新北站選址

18、在道義開發(fā)區(qū)東北部，距離園區(qū)及酒店1.5公里，新北站的興建旨在配合京沈客運專線開辟通往北部地區(qū)的通道。它的建成將實現(xiàn)全國范圍內(nèi)首個實現(xiàn)軌道交通、公路、高鐵“零換乘”的車站。另外，沈鐵（鐵嶺）城際鐵路線正在施工，2012年將實現(xiàn)城市間1小時生活圈。 地鐵：目前，沈陽地鐵2號線北延長線正在建設(shè)，預(yù)計2012年初投入運營，到時地鐵將直通園區(qū)及酒店門前。而且，地鐵2號線將連接桃仙機場，新北站和北站等重要交通地點。將大大提升酒店的輔助服務(wù)功能，對酒店的經(jīng)濟效益會帶來很大的益處。 公交：截止目前，共開通10余條連接市中心的公交線路。在園區(qū)和酒店建成時，還會有至少5條公交線路到達園區(qū)和酒店門前。 2.醫(yī)療：

19、目前道義開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)模較大的有與三臺子交匯處的七三九醫(yī)院，較近的有武警總隊醫(yī)院，沈陽大眾醫(yī)院。再遠一些的有遼寧中醫(yī)院，沈陽四院等。值得期盼的是沈陽盛京醫(yī)院已經(jīng)選址在道義開發(fā)區(qū)內(nèi)。將建成投資10億元，總面積20萬平方米的盛京醫(yī)院沈北分院。預(yù)計2011年動工興建。盛京沈北分院距離方特酒店0.5公里 。 3.商貿(mào)及住宅：距離方特酒店3公里的積家、福瑞佳購物中心是道義開發(fā)區(qū)的核心購物商城。還有一些大型的商業(yè)項目正在興建如，東北電子商城，步陽的五金城，龐大汽車城，新加坡吉寶、香港的永豐的奧特萊斯名品店、溫州的淘樂新天地、廣東雅居樂等。一些超大型樓盤的云集給園區(qū)和酒店帶來了潛在的客源和生意。如，園區(qū)和酒店周

20、邊的碧桂園太陽城高檔住宅項目、亞泰地產(chǎn)項目、香峪蘭溪住宅項目、榮盛香緹闌山別墅項目、廣東雅居樂項目、香港的晨興花園等。再遠一些的太湖國際花園、皇家御院、步陽江南甲第、城建美庭、中鐵置業(yè)人杰水岸等。 4.大學(xué)城：園區(qū)及酒店位于沈陽大學(xué)城的邊緣地帶，距離大學(xué)城2公里。大學(xué)城匯集了遼寧大學(xué)、沈陽師范大學(xué)、沈陽航空學(xué)院、沈陽工程學(xué)院、沈陽醫(yī)學(xué)院等著名本科院校及遼寧省美術(shù)職業(yè)學(xué)院、沈陽北軟信息學(xué)院等多所職業(yè)院校。為園區(qū)及酒店奠定了雄厚的人才儲備基礎(chǔ)和消費潛力。 5.新興產(chǎn)業(yè)：與園區(qū)和酒店毗鄰的東北總部基地項目，該項目能容納2000家企業(yè)。聚集1000家電子企業(yè)的東北最大光電信息產(chǎn)業(yè)園項目，目前臺灣聯(lián)成、

21、瑞寶科技園、上海晨訊手機、英特爾研發(fā)中心、日本大宇宙的軟件園、中興通訊軟件研發(fā)基地、先鋒軟件園、格微軟件園等國內(nèi)外企業(yè)或項目均已進駐該項目。 6.生態(tài)：園區(qū)和酒店毗鄰蒲河道義段。未來1-2年內(nèi)，在此將建成水面寬100米和100米寬的景觀河及綠化長廊。園區(qū)及酒店的北部將建成沈北森林公園。這些項目會很大程度上改善和美化園區(qū)和酒店周邊地區(qū)的生態(tài)環(huán)境。-沈陽方特酒店項目優(yōu)劣勢分析n 優(yōu)勢分析1、 沈陽中國第五大城市，東北地區(qū)最大城市，地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心。具有重要的戰(zhàn)略地位；2、 酒店項目是產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)創(chuàng)意基地和公園的配套酒店，產(chǎn)業(yè)基地和創(chuàng)意基地是中國最大的高科技文化產(chǎn)業(yè)基地，對周邊乃至

22、全國都具有較強的吸納力、輻射力、帶動力；3、 主題公園的建設(shè)可以提升沈陽城市水平，拉動沈陽旅游業(yè)的高速發(fā)展；4、 酒店項目占地面積充裕，園區(qū)內(nèi)可容納各類設(shè)施為酒店提供有力的客源支持；5、 酒店項目是道義開發(fā)區(qū)內(nèi)第一家中檔星級酒店，設(shè)施設(shè)備完備并且優(yōu)秀；6、 酒店項目擁有客房數(shù)636間（套），實際客房總數(shù)為656間，是目前沈陽市客房數(shù)最多的酒店，房間類型齊全，可以滿足不同客人的需求，市場抗風(fēng)險能力強；7、 酒店項目匯集了具有豐富的星級酒店工作經(jīng)驗的管理人員，服務(wù)理念先進；n 劣勢分析1、 酒店地點偏僻，周圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施處于施工階段，完善需要假以時日；2、 酒店所處地區(qū)客源有限，目前商貿(mào)產(chǎn)業(yè)處于

23、施工階段，需要內(nèi)部及外部市場支持；3、 面臨著開發(fā)區(qū)周邊及市內(nèi)成熟酒店的競爭；4、 酒店品牌優(yōu)勢不明顯，處于起步發(fā)展階段；n 機會1、 酒店項目預(yù)計2011年開業(yè)，經(jīng)過一年的營運磨合期，會迎來2013年的全運年，可以預(yù)計到時酒店生意會上個新的臺階；2、 酒店可以憑借公園旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，留住一部分客源；3、 隨著酒店周邊商貿(mào)、科技、電子等業(yè)態(tài)的建成，無論是商務(wù)和旅游都會給酒店帶來豐富的客源；4、 地區(qū)政府支持產(chǎn)業(yè)基地申報國家5a級旅游景區(qū)和政府會務(wù)的發(fā)展，對酒店未來的發(fā)展有很大幫助；-經(jīng)營管理概述n 酒店遠景：體現(xiàn)現(xiàn)代飯店的成熟魅力，提供熱情，高效，清潔、便捷的服務(wù)，展示本地區(qū)旅游行業(yè)文明形象，為

24、公園提供飯店住宿及餐飲、娛樂設(shè)施，為集團公司發(fā)展做出積極貢獻。通過不斷地對員工進行培訓(xùn)，使員工為客人提供物有所值的服務(wù)，從而使沈陽方特酒店成為最有吸引力的飯店品牌。n 酒店使命：為每一位造訪的賓客創(chuàng)造難忘的生活體驗 n 酒店核心價值：honesty 誠信：真誠、信任、誠實、守信 innovation 創(chuàng)新：完善、變革、創(chuàng)造、超越 harmony 和諧：尊重、體貼、關(guān)懷、合作 winwin 共贏：奉獻、學(xué)習(xí)、提升、發(fā)展n 酒店服務(wù)宗旨：待客以誠，體貼關(guān)懷，微笑如家，積極補救n 管理文化：秉承“嚴、理、情、合、勤”的管理理念n 酒店發(fā)展總目標 1-2年，將沈陽方特酒店建成按照連鎖模式發(fā)展的星級酒店

25、體系運作的飯店 3-5年，創(chuàng)建一個成熟的、運作一流的可持續(xù)性發(fā)展的連鎖的商務(wù)休閑酒店 6-10年，創(chuàng)立沈陽乃至東北市場有知名度的連鎖品牌酒店n 飯店經(jīng)營目標（短期和中長期）（由財務(wù)部制定）1、 短期目標2012年營業(yè)收入實現(xiàn)*，gdp實現(xiàn)*，2013年營業(yè)收入實現(xiàn)*%的增幅2、 中、長期目標從2014年起，努力實現(xiàn)營業(yè)收入每年*%的遞增n 酒店管理體系 根據(jù)酒店業(yè)發(fā)展的趨勢，為了更好的為客人提供服務(wù)，加強內(nèi)部管理。從酒店行業(yè)本身性質(zhì)出發(fā)，酒店預(yù)計共有行政辦公室，財務(wù)部，市場銷售部，人事部，客房部，前廳部，餐飲部，工程部，保安部等九個部門。實行扁平化的管理模式，目標是垂直管理，歸口管理，減少管理

26、成本，提高工作效率。n 酒店制度及培訓(xùn)體系 為了健全酒店的管理體系，酒店必須建立完善的制度及標準操作體系，即“方特酒店標準操作手冊”，以規(guī)范員工的行為，為客人提供高標準的服務(wù)。同時，圍繞酒店的文化理念，重視員工培訓(xùn)工作，建立完備的培訓(xùn)體系，以提高員工素質(zhì)及工作能力為中心。即“方特酒店培訓(xùn)手冊”。-沈陽方特酒店定位分析n 酒店定位：根據(jù)沈陽旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，沈陽酒店業(yè)市場情況及發(fā)展趨勢和酒店所處位置及周邊區(qū)域的業(yè)態(tài)的發(fā)展，同時酒店本身承擔(dān)著為文化產(chǎn)業(yè)基地配套服務(wù)的任務(wù)。因此，沈陽方特酒店應(yīng)該定位于商務(wù)休閑酒店。沈陽方特酒店是沈城最新、客房規(guī)模最大的商務(wù)休閑酒店。將為道義開發(fā)區(qū)乃至沈陽甚至全國的商旅

27、辦公、休閑度假、會議展覽等人士提供健康、溫馨、舒適的客房，先進完善的會議設(shè)施，現(xiàn)代化的商務(wù)中心，物品齊全的超市及商店，更配有餐飲等綜合性服務(wù)，以滿足賓客們的不同需求；n 酒店的設(shè)計理念1、 沈陽方特酒店建筑設(shè)計強調(diào)以社區(qū)文化藝術(shù)為基點，重點突出了北方的建筑風(fēng)格，將現(xiàn)代庭院式建筑神韻與現(xiàn)代人對酒店的需求有機結(jié)合在一起，使賓客們有家的感覺；2、 沈陽方特酒店在餐飲、會議、公共區(qū)域等區(qū)域的設(shè)計應(yīng)該體現(xiàn)潔凈、溫馨、高檔但不奢華。在裝飾設(shè)計方面主要突出客人的視覺感受，比如裝修的顏色，家具、地毯的顏色方面等。如圖示：方特酒店門廳效果圖*酒店大堂吧效果圖，通過地毯的鮮艷色調(diào)、以及家具不同顏色的分別，以達到吸

28、引客人眼球、提高客人消費興趣的目的。*酒店會議室效果圖3、 客房設(shè)計方面應(yīng)該突出“安全、健康、環(huán)保、溫馨、舒適”。具體表現(xiàn)為使用低成本環(huán)保裝修材料，床上用品使用全棉材料，衛(wèi)浴用品采用低浪費且可以循環(huán)使用的用品比如沐浴液、洗發(fā)液、洗手液等可以采用罐裝形式，地毯采用阻燃材料，垃圾桶采用防火材料，并且不使用塑料垃圾袋，洗衣袋和購物袋采用布袋或無紡布材料等，在不同等級房間配置大小不等的綠色植物，使用無磷配方的清潔劑，客房及公共區(qū)域嚴格執(zhí)行消毒制度等；4、 在餐飲、娛樂、會議等功能布局方面要設(shè)計合理，比如，增加小型健身房、棋牌室等，會議室可以間隔，以滿足住宿客人的需求；n 沈陽方特酒店客房等級的分配及物

29、品配置1、 根據(jù)沈陽酒店業(yè)及客源情況，酒店客房按照房間面積、格局、類型等分為：標準間、商務(wù)標準間（帶休閑陽臺）、商務(wù)單人間（會議中心客房）、豪華標準間、豪華單人間、豪華套房、家庭套房、殘障人士房等，以滿足賓客們的不同消費需求；2、 根據(jù)房間等級的分配，不同房間配置不同的物品。如，豪華間配置格式花紋的全棉被罩、靠枕、床尾巾、浴袍、保險箱、客房冰箱、綠色植物等物品。高級間配置全棉緞紋床上用品、保險箱、客房冰箱、小的綠色植物等物品。標準間則是一般標準配置；-產(chǎn)品分析n 市內(nèi)及周邊地區(qū)同等星級酒店調(diào)研分析1、 三星級酒店調(diào)研情況飯店名稱項目名稱 威尼克商務(wù)酒店（三星）地理位置和平區(qū)中華路太原街房間數(shù)量

30、352房間分類房間價格設(shè)施、服務(wù)說明經(jīng)營項目及價格分析客源分析門市價訂房中心協(xié)議價格會議及團隊價房內(nèi)無保險箱冰箱，寬帶免費。房間內(nèi)有小吃，無浴缸。酒店提供送餐，叫醒，禮賓代辦、洗衣等服務(wù)。房內(nèi)是棉被。經(jīng)營項目人均消費客源構(gòu)成比例商務(wù)標準間298228198150-160商務(wù)中心散客10%商務(wù)單人間298228198餐廳（100）55元，中式公司協(xié)議45%標準套間338298258宴會廳會議廳200平米一間，40及70各一間網(wǎng)絡(luò)訂房15%豪華套間398358298旅游團隊15%會議團隊15%飯店名稱項目名稱 韓陽酒店（三星）地理位置和平區(qū)桂林街房間數(shù)量100房間分類房間價格設(shè)施、服務(wù)說明經(jīng)營項目

31、及價格分析客源分析門市價訂房中心協(xié)議價格會議及團隊價房內(nèi)無保險箱有冰箱，寬帶免費。套房帶浴缸和淋浴房。酒店提供送餐，叫醒，禮賓代辦等服務(wù)。羽絨被經(jīng)營項目人均消費客源構(gòu)成比例商務(wù)標準間238198188160-180商務(wù)中心散客30%商務(wù)單人間238198188餐廳（韓）50-70公司協(xié)議45%高級單人間268208198會議室50平方米網(wǎng)絡(luò)訂房15%高級標準間268208198ktv旅游團隊5%豪華套房358298288會議團隊5%飯店名稱項目名稱 東盛商務(wù)酒店（三星）地理位置沈河區(qū)北京街房間數(shù)量137房間分類房間價格設(shè)施、服務(wù)說明經(jīng)營項目及價格分析客源分析門市價訂房中心協(xié)議價格會議及團隊價提

32、供洗衣、叫醒服務(wù)、寬帶免費，房間內(nèi)無保險箱，有小冰箱，房間內(nèi)配備棉被。所有價格含早餐經(jīng)營項目人均消費客源構(gòu)成比例標準a420248228低于180元不接商務(wù)中心散客15%單人房a420248228中餐廳（100）150-200公司協(xié)議46%高級標準房430268248包房（15）網(wǎng)絡(luò)訂房5%高級單人房430268248會議室200平方米（準備擴建）旅游團隊10%套房1888不賣會議團隊20%三人房440340320長住客5間，4%飯店名稱項目名稱 麗陽國際飯店（三星）地理位置皇姑區(qū)黃河北大街房間數(shù)量114房間分類房間價格設(shè)施、服務(wù)說明經(jīng)營項目及價格分析客源分析門市價訂房中心協(xié)議價格會議及團隊價

33、酒店提供送餐、洗衣、叫醒等服務(wù)。寬帶免費。房間內(nèi)配備冰箱，保險箱。房間是羽絨被經(jīng)營項目人均消費客源構(gòu)成比例商務(wù)標準間32388288單238160-220商務(wù)中心散客7%普通標準間28438348雙298茶餐廳及包房30100-150元北京譚家菜公司協(xié)議47%單人間32398298單248健身房網(wǎng)絡(luò)訂房23%豪華標準間36428328雙278spa、洗浴旅游團隊10%夜總會會議團隊10%會議室300平方米長住客3%2、 三星級酒店產(chǎn)品調(diào)研分析（2） 沈陽三星級酒店大多數(shù)為老酒店，且是單體酒店，國際連鎖基本上沒有。新近開業(yè)的比較少，調(diào)查中的麗陽國際及威尼克酒店是08年后開業(yè)酒店；目前，老的三星級

34、正處于改擴建中，以適應(yīng)酒店發(fā)展的趨勢；（3） 沈陽三星級酒店客房面積較小，大多數(shù)標準間在22-28平方米左右，套房面積在45-60平方米左右。（4） 沈陽三星級酒店配套服務(wù)設(shè)施比較完備，基本上具備了商務(wù)中心、小賣店、餐飲、娛樂健身、會議等配套服務(wù)設(shè)施，只是面積及規(guī)模較小；大多數(shù)酒店餐飲收入較高，占據(jù)了酒店收入52%-58%。（5） 沈陽三星級酒店客房類型基本上以標準間、單人間、套房為主。特色房間較少，基本上是以商務(wù)客人為主要目標增設(shè)電腦等設(shè)備，個別酒店如東盛酒店有三人間；（6） 沈陽三星級酒店客房配置比較簡單，比如，大多數(shù)房間內(nèi)有mini-bar及冰箱、保險箱按照星級標準比例配置，不是每間房都

35、有設(shè)置。大多數(shù)酒店配置棉被，羽絨被的較少，只是在豪華房內(nèi)配置；（7） 客房設(shè)施基本能滿足客人睡眠、休息、洗浴功能，衛(wèi)浴設(shè)施以淋浴為主，套房及豪華房間設(shè)有浴缸；（8） 沈陽三星級酒店提供服務(wù)項目有限，基本上集中在洗衣、叫醒、擦鞋、禮賓行李等服務(wù)項目；寬帶上網(wǎng)服務(wù)免費；（9） 沈陽三星級酒店的餐飲主要是以中式粵菜為主，個別酒店如麗陽酒店以北京潭家菜系為特色，輔以粵菜等；（10） 沈陽三星級酒店平均出租率在62%-70%間（2010年第三季度數(shù)據(jù)），呈每年遞增趨勢。房價在200-240之間，個別酒店已經(jīng)突破200大關(guān)，對于一、二星級具有較強沖擊力；3、 三星級酒店客源結(jié)構(gòu)分析因為目前沈陽非旅游城市，

36、還是以商務(wù)為主，所以客源結(jié)構(gòu)大致如下：（1） 酒店散客比例為15.5%（2） 公司協(xié)議客戶比例為45.75%（3） 網(wǎng)絡(luò)訂房中心（e-longc-trip）比例為14.5%（4） 旅游團隊比例為10%（5） 公司會議團隊比例為12.5%（6） 公司長住客比例為2%n 市內(nèi)及周邊地區(qū)準四星級、四星級酒店調(diào)研分析1、 準四星級酒店調(diào)研情況飯店名稱項目名稱 萬和閣國際酒店（準四星）地理位置皇姑區(qū)昆山路房間數(shù)量270房間分類房間價格設(shè)施、服務(wù)說明經(jīng)營項目及價格分析客源分析門市價訂房中心協(xié)議價格會議及團隊價禮賓服務(wù)，洗衣服務(wù)、叫醒服務(wù)、房內(nèi)設(shè)有保險箱，冰箱，棉被經(jīng)營項目人均消費客源構(gòu)成比例商務(wù)單人間29

37、8198148150-180商務(wù)中心散客5%商務(wù)標準間338238188中餐廳（川菜）包房川菜系120-150元公司協(xié)議35%行政單人間388288238多功能會議室400平方米網(wǎng)絡(luò)訂房26%行政標準間388288238旅游團隊15%女士單人間368268298218會議團隊15%女士標準間368268298218長住客4%女士套房538438498388商務(wù)套房538338368278行政套房638538568488飯店名稱項目名稱 華人酒店星（準四星）地理位置和平區(qū)青年大街房間數(shù)量99房間分類房間價格設(shè)施、服務(wù)說明經(jīng)營項目及價格分析客源分析門市價訂房中心協(xié)議價格會議及團隊價套房有保險箱，有

38、冰箱，寬帶免費。套房有浴缸。其他房間是浴屏，酒店提供送餐，叫醒，禮賓代辦等服務(wù)。房間內(nèi)是羽絨被。經(jīng)營項目人均消費客源構(gòu)成比例商務(wù)標準間520330298不接待團隊商務(wù)中心散客5%商務(wù)單人間520340288餐廳（100）120-150公司協(xié)議85%高級間580368360多功能廳（3）200平米一間，40及100各一間網(wǎng)絡(luò)訂房10%豪華套間600380338餐飲包房32旅游團隊不接會議團隊不接飯店名稱項目名稱 三隆中天酒店（準四星）地理位置和平區(qū)和平北大街房間數(shù)量238房間分類房間價格設(shè)施、服務(wù)說明經(jīng)營項目及價格分析客源分析門市價訂房中心協(xié)議價格會議及團隊價洗衣服務(wù)，叫醒服務(wù)，擦鞋服務(wù)，禮賓服

39、務(wù)，房間內(nèi)設(shè)有冰箱，50%房間內(nèi)有保險箱，房間內(nèi)設(shè)有羽絨被經(jīng)營項目人均消費客源構(gòu)成比例商務(wù)單人間596418368200元商務(wù)中心散客12%標準間728438398中餐廳（120） 90元公司協(xié)議42%豪華女士房798438398宴會廳1個200平方米網(wǎng)絡(luò)訂房20%豪華商務(wù)房798438398會議廳3共280平方米旅游團隊7%套房1180618568會議團隊13%長住客6%飯店名稱項目名稱 世紀國際酒店（準四星）地理位置和平區(qū)中華路房間數(shù)量300房間分類房間價格設(shè)施、服務(wù)說明經(jīng)營項目及價格分析客源分析門市價訂房中心協(xié)議價格會議及團隊價酒店提供洗衣、叫醒、禮賓代辦、貴重物品保險箱、擦鞋、借物等服

40、務(wù)。房內(nèi)有保險箱、小冰箱及酒水小吃等。房內(nèi)寬帶免費，羽絨被。協(xié)議價格單床含單早，雙床含雙早。經(jīng)營項目人均消費客源構(gòu)成比例標準雙人間特價298298120-240具體價格商談，看團隊規(guī)模商務(wù)中心及會議室散客5%標準單人間特價298298茶餐廳100-130公司協(xié)議28%高級單人間328318278大堂吧網(wǎng)絡(luò)訂房15%高級雙人間328318278美容美發(fā)旅游團隊15%豪華單人間358348298健身房住店免費會議團隊20%豪華雙人間358348298多功能廳320平長住客51間，17%套房628618588空中花園500平米迷你套房448438388世紀套房240024001800飯店名稱項目名稱

41、 凱萊酒店（四星級）地理位置沈河區(qū)迎賓街房間數(shù)量280房間分類房間價格設(shè)施、服務(wù)說明經(jīng)營項目及價格分析客源分析門市價訂房中心協(xié)議價格會議及團隊價商務(wù)中心、送餐服務(wù)、叫醒服務(wù)、美容美發(fā)、禮賓司服務(wù)、旅游服務(wù)、洗衣服務(wù)、擦鞋服務(wù)、前臺、貴重物品保險箱服務(wù)、大巴車租賃服務(wù)等。房間內(nèi)保險箱、小冰箱、羽絨被寬帶免費經(jīng)營項目人均消費客源構(gòu)成比例高級標準間398368300350280商務(wù)中心散客10%豪華標準間458398330360健身房及spa公司協(xié)議50%行政豪華間498488398中餐廳及包房160-250網(wǎng)絡(luò)訂房19%標準套間688588500西餐廳78旅游團隊7%凱萊套房888688600宴會

42、廳級會議室（5）197-100-126會議團隊10%行政套房988888800夜總會長住客4% 2、準四星級、四星級酒店產(chǎn)品分析（1） 準四星級、四星級酒店客房面積大多數(shù)標準間在25-32平方米左右，套房面積在50-66平方米左右。 （2） 沈陽準四星級、四星級酒店配套服務(wù)設(shè)施比較完備，基本上具備了商務(wù)中心、小賣店、餐飲及包房、娛樂健身、會議等配套服務(wù)設(shè)施，而且面積及規(guī)模較大；大多數(shù)酒店得客房收入較高，占酒店收入的55%左右；（3） 沈陽準四星級、四星級酒店客房類型齊全，除了標準間外，還設(shè)有商務(wù)單（雙）人間、商務(wù)及行政套房。特色房間較多，有的酒店設(shè)有女士房間及套房。（4） 沈陽準四星級、四星級

43、星級酒店客房配置比較齊全，比如，大多數(shù)房間內(nèi)有mini-bar及冰箱、保險箱，大多數(shù)酒店配置羽絨被，配置棉被的較少，比如萬和閣酒店房間配置棉被，套房配置羽絨被。（5） 客房設(shè)施基本能滿足客人睡眠、休息、洗浴功能，衛(wèi)浴設(shè)施以淋浴為主，套房及豪華房間設(shè)有浴缸；家具及潔具設(shè)施比較高檔。（6） 酒店提供服務(wù)項目全面，主要有洗衣、叫醒、夜床、擦鞋、禮賓代辦、旅游服務(wù)、貴重物品保險箱、票務(wù)代購、汽車租賃等服務(wù)。房間設(shè)有寬帶上網(wǎng)服務(wù)，并且是免費提供。 （7） 沈陽準四星級、四星級酒店的餐飲主要是以中式粵菜為主，輔以川、遼等菜系； （8） 沈陽準四星級、四星級酒店平均出租率在72-76.2%間（2010年第三

44、季度數(shù)據(jù)），呈每年遞增趨勢。房價在220-300之間； 3、準四星級、四星級酒店客源結(jié)構(gòu)分析 （1） 酒店散客客源比例為7.4%； （2） 酒店公司協(xié)議客戶客源比例為48%； （3） 酒店網(wǎng)絡(luò)訂房中心客源比例為18%； （4） 酒店旅游團隊客源比例為8.8%； （5） 酒店會議團隊客源比例為11.6%； （6） 酒店長住客客源比例為6.2%；n 沈陽方特酒店客房產(chǎn)品描述及建議報價1、 客房產(chǎn)品簡介酒店現(xiàn)有客房636間（套），其中雙人間512間，單人間82間，套房20間，家庭套房20間，殘障人士房2間。根據(jù)酒店現(xiàn)有客房的房型、位置、價格、配套設(shè)施等客觀條件，為了充分滿足市場需求，應(yīng)對目標市場進行

45、細分，針對不同的目標市場開發(fā)組合不同類別、不同價位的客房產(chǎn)品，使酒店客房產(chǎn)品發(fā)揮最佳資源配置作用，達到最佳性價比。2、 房間類型等級分配及描述（1） 標準間位于酒店單體樓1-6層內(nèi)，房間面積34.20平方米，朝向為南向、北向。內(nèi)設(shè)1.2*2.0米床2張，可住1-2人。房間配備寬帶接口，無休閑陽臺。（2） 商務(wù)標準間位于酒店單體樓1-6層內(nèi)，房間面積34.02平方米，朝向為南向和北向。內(nèi)設(shè)1.2*2.0米床2張，可住1-2人。房間配備寬帶接口，有休閑陽臺。（3） 商務(wù)單人間位于酒店會議中心的4-5層內(nèi)，房間面積35-46平方米不等，朝向為東向和西向。內(nèi)設(shè)1.8*2.0米床1張，可住1-2人。房間

46、配備寬帶接口，無休閑陽臺。（4） 豪華標準間位于酒店單體樓2-6層內(nèi)，房間面積38.68平方米，朝向為南向。內(nèi)設(shè)1.5*2.0米床2張，可住1-2人。房間配備寬帶接口，有休閑觀景區(qū)域。（5） 豪華單人間位于酒店單體樓2-6層內(nèi)，房間面積34.36平方米，朝向為南向。內(nèi)設(shè)1.8*2.0米床1張，可住1-2人。房間配備寬帶接口，有休閑陽臺。（6） 豪華套房位于酒店單體樓2-6層內(nèi)，房間面積78.5平方米，朝向為南向。內(nèi)設(shè)2.0*2.0米床1張，可住1-2人。房間配備寬帶接口，有休閑觀景區(qū)域。（7） 家庭套房位于酒店單體樓2-6層內(nèi)，雙開間，房間面積70平方米，朝向為北向。內(nèi)設(shè)1.8*2.0米床2張

47、，可住3-5人。房間配備寬帶接口，將房間間的聯(lián)通門關(guān)上，可作為2間豪華單人間出售。房間內(nèi)均有休閑陽臺。（8） 殘障人房位于酒店會議中心5層內(nèi)，房間面積46.09平方米，朝向為東向。內(nèi)設(shè)1.2*2.0米床2張。房間配備寬帶接口，房間無休閑陽臺。3、 房間價格制定建議（略）n 沈陽方特酒店會議、餐飲產(chǎn)品描述及建議報價 1、多功能廳、會議室描述 酒店共有多功能廳1間，面積223.3平方米，能容納110-240人同時召開不同形式的會議及宴會。 酒店共有會議室6間，面積分別116.9平方米2間，92.2平方米2間，107.4平方米和136.2平方米各1間，能容納30-60人舉行會議和宴會。 2、多功能廳

48、、會議室價格制定建議（略） 3、餐廳描述 （1） 中餐廳特征：606.6平方米，餐位300人左右。 （2） 產(chǎn)品定位：滿足住店客人b+b及中小型團隊用餐、宴會用餐、自助用餐 （3） 經(jīng)營風(fēng)味：經(jīng)營中港粵式茶餐、商務(wù)套餐及特色飲品 （4） 餐飲包房：共有包房13間，面積28.35-101.56平方米。 4、餐廳價格制定建議（略）n 沈陽方特酒店娛樂產(chǎn)品描述及建議報價1、ktv描述 酒店共有ktv包房23間，面積28.35-111.64平方米。2、ktv價格制定建議（略）n 沈陽方特酒店商務(wù)中心及超市、商店建議報價（略）-沈陽方特酒店銷售市場定位及市場細分n 銷售市場潛力1、 區(qū)外銷售市場開發(fā)：酒店坐落在方特主題公園內(nèi)，主題公園是未來國家5a級旅游景點同時主題公園又處于道義開發(fā)區(qū)的核心位置，是沈北新區(qū)連接鐵嶺、大連、康平法庫等地區(qū)的中部位置。市場部銷售部可以把酒店做為旅游目的地的中轉(zhuǎn)戰(zhàn)，對沈陽市內(nèi)旅行社進行攻關(guān)，建立與周邊城市旅行社的聯(lián)系機制，利用酒店及主題公園的區(qū)位優(yōu)勢和開業(yè)前期靈活的房價提高飯店出租率。在本市區(qū)域內(nèi)，可以與一些大中型企業(yè)聯(lián)系，提高酒店知名度及收入。利用集團公司獨有的方特網(wǎng)站，建立網(wǎng)上預(yù)定業(yè)務(wù)。也可以同網(wǎng)絡(luò)飯店分銷商和網(wǎng)絡(luò)訂飯中心建立聯(lián)系，利用他們的網(wǎng)站