物業(yè)財(cái)務(wù)管理制度化的探索與實(shí)踐.doc

1、物業(yè)財(cái)務(wù)管理制度化的探索與實(shí)踐-從中航工業(yè)電源物業(yè)財(cái)務(wù)制度看物業(yè)財(cái)務(wù)的規(guī)范化管理魯俊斌仲靜中航工業(yè)電源物業(yè)管理部財(cái)務(wù)管理工作，從2008 年到 2010 年已從費(fèi)用撥付型轉(zhuǎn)變成自負(fù)盈虧經(jīng)營(yíng)型； 核算形式上 “由粗放劃撥型轉(zhuǎn)變?yōu)榧?xì)化核算型”；工作性質(zhì)逐步由算賬向理財(cái)轉(zhuǎn)化。通過(guò)一系列制度建設(shè)的實(shí)施，人員的綜合素質(zhì)發(fā)生了從“量”變到“質(zhì)”變，實(shí)現(xiàn)了“質(zhì)”的飛躍。引起這種變化的根本原因是領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)代物業(yè)管理意識(shí)和創(chuàng)新思路。抓制度建設(shè)， 關(guān)注實(shí)施過(guò)程細(xì)節(jié)，扎實(shí)落實(shí)每一項(xiàng)制度的實(shí)施與管理，逐步實(shí)現(xiàn)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)形成的公益福利型后勤服務(wù)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)物業(yè)管理型資本化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型。走過(guò)了艱辛曲折的歷程 ,有失敗、有教訓(xùn)，

2、也有今天成功的經(jīng)驗(yàn)和喜悅。秦嶺社區(qū)的業(yè)主都經(jīng)歷過(guò)物業(yè)管理工作人員上門(mén)收取物業(yè)費(fèi)、 小區(qū)門(mén)口設(shè)立收費(fèi)點(diǎn)、電話預(yù)約，單位催繳等收費(fèi)形式， 但都收效甚微。2009年受不繳費(fèi)者的影響， 收費(fèi)率幾乎為零。 對(duì)此物業(yè)管理部多次召開(kāi)業(yè)主代表座談會(huì)，聽(tīng)取意見(jiàn)，從自身方面找原因，多方尋找突破口，苦口婆心勸導(dǎo)，然而收效甚微。 究其原因關(guān)鍵是人們的繳費(fèi)觀念沒(méi)有轉(zhuǎn)變，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期公益福利性傳統(tǒng)觀念一時(shí)轉(zhuǎn)不過(guò)彎，個(gè)別繳費(fèi)人，認(rèn)為老實(shí)人吃虧，不繳者照樣，形成了惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)收物業(yè)部的領(lǐng)導(dǎo)走出去多為了突破物業(yè)收費(fèi)難的瓶頸，費(fèi)進(jìn)入死胡同。 方調(diào)研學(xué)習(xí)，按照我公司的現(xiàn)行管理機(jī)制，沒(méi)有現(xiàn)成借鑒的模式，要破解制約我公司物業(yè)發(fā)展

3、的難題， 必須創(chuàng)建一條適合我公司目前管理機(jī)制的新模式，經(jīng)過(guò)對(duì)管理方案的反復(fù)論證，可行性綜合分析，先后三次上報(bào)方案，與三產(chǎn)服中心一同召集公司工會(huì)，企管部、財(cái)務(wù)部、國(guó)有資產(chǎn)投資部、宣傳部、動(dòng)力分廠、以及興平市玉祥天然氣公司、咸陽(yáng)市廣電網(wǎng)絡(luò)公司興平分公司、 中國(guó)電信咸陽(yáng)分公司多次協(xié)商溝通洽談，在答應(yīng)進(jìn)駐合作的條件下，確立方案，上報(bào)公司得到了大力支持。2010 年 3 月 15 日三產(chǎn)服務(wù)中心就社區(qū)綜合服務(wù)大廳裝修工程向公司遞交了專項(xiàng)報(bào)告， 公司主管副總經(jīng)理孫學(xué)京對(duì)此十分重視， 要求企管部、財(cái)務(wù)部、宣傳部、工會(huì)、動(dòng)力廠拿出意見(jiàn)，企管部綜合后報(bào)公司研究審批。在方案的實(shí)施與完善過(guò)程中， 取得了相關(guān)部門(mén)的大

4、力支持和幫助，企管部提供了法律、綜合管理等方面的參考意見(jiàn)；財(cái)務(wù)部對(duì)規(guī)范收費(fèi)管理，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面提出了具體建議； 6S 辦和固定資產(chǎn)投資部在房屋結(jié)構(gòu)、 安全方面提出了建設(shè)性意見(jiàn)； 動(dòng)力廠在數(shù)據(jù)對(duì)接方面提出了好的建議， 社區(qū)街坊業(yè)委會(huì)廣泛征詢業(yè)主意見(jiàn)， 迅速反饋，對(duì)綜合服務(wù)大廳的建設(shè)給予大力幫助。歷時(shí)半年的秦嶺社區(qū)收費(fèi)大廳改造于 2011 年元月正式啟用。 充分體現(xiàn)了以人為本，客戶至上的人性化服務(wù)，便利于民，使客戶在得到良好服務(wù)的同時(shí)， 也感受到了環(huán)境舒適和身心愉悅， 滿足了人們不斷提升的物質(zhì)生活和精神需求，使管理工作更加人性化。大廳建成后，興平玉祥天然氣廣電傳媒網(wǎng)絡(luò)興平分公司、經(jīng)物業(yè)部多方溝

5、通商洽，公司、動(dòng)力廠的水、電收費(fèi)等相繼入廳營(yíng)業(yè)，在方便群眾的同時(shí)，建立了網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，物業(yè)費(fèi)，水、電、天然氣、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)，車(chē)輛通行證等相互制約，廣大職工群眾再也不為繳廣電費(fèi)樓上樓下?lián)頂D排隊(duì)，繳水、電費(fèi)頂烈日冒嚴(yán)寒，買(mǎi)天然氣東奔西跑了。實(shí)現(xiàn)了一站式服務(wù)，為職工群眾提供了便利，在解決群眾購(gòu)氣、買(mǎi)電、網(wǎng)絡(luò)繳費(fèi)、電信業(yè)務(wù)辦理難的同時(shí)，也解決了物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題。物業(yè)管理部工作內(nèi)容復(fù)雜多樣，收費(fèi)項(xiàng)目繁多，物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、公寓管理費(fèi)，存車(chē)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛占道停車(chē)費(fèi)、外部保潔、公寓管理、社區(qū)保潔、園林綠化市容管理等等。這些費(fèi)用有按季度收費(fèi)、有按月收費(fèi)、有年收費(fèi)、 有臨時(shí)收費(fèi)，怎樣使繁多的收費(fèi)項(xiàng)目歸口？成為綜合服務(wù)

6、大廳的又一命題，收費(fèi)項(xiàng)目歸口整合，統(tǒng)一納入大廳收費(fèi)，經(jīng)減收費(fèi)人員，縮減現(xiàn)金流通環(huán)節(jié)，合理利用資源，盤(pán)活固定資產(chǎn)，收費(fèi)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)接，互動(dòng)連接控制等，領(lǐng)導(dǎo)班子達(dá)成了共識(shí)。從2011 年開(kāi)始，以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度、財(cái)務(wù)審計(jì)制度為根本依據(jù)，圍繞收費(fèi)大廳閉環(huán)管理制定了一系列制度：票據(jù)的設(shè)計(jì)制作、票據(jù)的領(lǐng)用制度、收費(fèi)項(xiàng)目信息的數(shù)據(jù)錄入、收費(fèi)放帳、減免退費(fèi)流程等等，通過(guò)【物業(yè)管理部財(cái)務(wù)管理規(guī)定】、【物業(yè)管理部票據(jù)管理規(guī)定】 、【物業(yè)管理部綜合收費(fèi)財(cái)務(wù)管理規(guī)定】、【物業(yè)管理部物資采購(gòu)及存貨管理制度】、【物業(yè)管理部綜合減免退費(fèi)審批規(guī)定】等，以“制度”的形式下發(fā)到各個(gè)基層部門(mén)，每個(gè)員工的崗位職責(zé)都在“制度”中明確。同時(shí)

7、按“制度”月月考核、檢查、落實(shí)，兌現(xiàn)。通過(guò)一年多的運(yùn)營(yíng)，秦嶺社區(qū)綜合收費(fèi)大廳真正做到了企業(yè)效益、個(gè)人利益同步增長(zhǎng)。物業(yè)管理部部長(zhǎng)宋智斌說(shuō)： “規(guī)章制度在制定運(yùn)行的初期，其關(guān)鍵在于檢查落實(shí)，制度一旦建立形成以后， 能夠起到思想教育起不到的作用”。現(xiàn)在物業(yè)部從上到下形成了決策、管理、執(zhí)行三層管理機(jī)制，凡是決策布置安排的工作由管理層負(fù)責(zé)督促、檢查、落實(shí)、考核、獎(jiǎng)懲，執(zhí)行層負(fù)責(zé)按質(zhì)量、時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求去執(zhí)行完成。否則將在績(jī)效工資當(dāng)中直接體現(xiàn)?，F(xiàn)在在物業(yè)部形成了只要是布置的工作或制度中規(guī)定的要求，就必須不折不扣地落實(shí)完成。有些領(lǐng)導(dǎo)以為員工對(duì)他經(jīng)常所講的話感興趣， 其實(shí)員工只對(duì)領(lǐng)導(dǎo)檢查的項(xiàng)目和工作作風(fēng)感興趣。

8、物業(yè)部管理層領(lǐng)導(dǎo)抓住員工心理，結(jié)合 6S 管理體系的要求，把管理制度落實(shí)到實(shí)處：凡是要求做的就必須制定出具體規(guī)定， 凡是規(guī)定的就必須按照規(guī)定去做好， 凡是做了的就要留下記錄，凡是有記錄的就有人檢查。工作中，經(jīng)常有人感嘆一項(xiàng)任務(wù)布置下去后，總有人拖著不辦，到時(shí)間節(jié)點(diǎn)該報(bào)送的材料遲遲不到位， 托到最后，急急忙忙不負(fù)責(zé)任的將材料報(bào)出；對(duì)單位做出的管理規(guī)定，一些員工置若罔聞，習(xí)慣于我行我素。領(lǐng)導(dǎo)將此問(wèn)題歸因于員工的素質(zhì)不高，因而經(jīng)常教育員工，甚至給予很重的處罰，從而培養(yǎng)了一支過(guò)硬的隊(duì)伍。其實(shí)，解決執(zhí)行力不強(qiáng)的問(wèn)題，靠領(lǐng)導(dǎo)發(fā)火、處罰是沒(méi)有用的?？峙聠?wèn)題不在員工， 而在領(lǐng)導(dǎo)檢查監(jiān)督不力。 如果對(duì)領(lǐng)導(dǎo)布置的每一項(xiàng)工作、提出的每一條要求，都進(jìn)行嚴(yán)格的檢查監(jiān)督，徹底打消員工的僥幸心理，恐怕就不會(huì)出現(xiàn)“拿著令箭當(dāng)雞毛”的情況了。，收費(fèi)大廳的工通過(guò)物業(yè)管理部財(cái)務(wù)管理不定期的“檢查落實(shí)”作在“制度”的監(jiān)督檢查中正常運(yùn)行，各項(xiàng)收費(fèi)工作在 2012 年上半年考核中均比 2011 年同期上漲 19.72%