世茂廈大項目前期策劃報告

1、 2010 年 01 月 2 2 2 20 0 0 01 1 1 10 0 0 0 世世世世茂茂茂茂廈廈廈廈大大大大項項項項目目目目前前前前期期期期策策策策劃劃劃劃報報報報告告告告 目錄-1- 目 錄 第一部分第一部分 宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境.- - 1 1 - - 一、經(jīng)濟(jì)狀況 .- 1 - 1、2005-2009gdp 增長走勢 .- 1 - 2、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平趨勢分析.- 3 - 3、人口結(jié)構(gòu)情況.- 4 - 4、廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析.- 5 - 二、城市整體規(guī)劃及項目周邊地塊的規(guī)劃 .- 6 - 1、城市區(qū)域劃分及城市發(fā)展.- 6 - 2、思明區(qū)在廈門的位置及發(fā)展概況.- 10 - 3、各板塊

2、特點(diǎn)分析.- 11 - 4、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析.- 13 - 5、廈港片區(qū)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)市場解析.- 25 - 三、近年廈門土地市場分析 .- 33 - 1、近三年廈門公開出讓各類土地供應(yīng)分析.- 33 - 2、未來土地供應(yīng)趨勢.- 35 - 四、項目調(diào)查及分析 .- 36 - 1、項目概況.- 36 - 目錄-2- 第二部分第二部分 項目競爭市場分析及產(chǎn)品建議項目競爭市場分析及產(chǎn)品建議.- - 3838 - - 一、重點(diǎn)在售樓盤及三級市場分析 .- 38 - 1、重點(diǎn)在售樓盤分析.- 38 - 2、房地產(chǎn)三級市場分析.- 39 - 二、寫字樓、soho 辦公空間、酒店式公寓、酒店市場現(xiàn)狀市

3、調(diào).- 40 - 1、寫字樓市場現(xiàn)狀調(diào)研.- 40 - 2、soho 辦公空間市場現(xiàn)狀調(diào)研 .- 51 - 3、高端酒店式公寓市場現(xiàn)狀調(diào)研.- 54 - 4、酒店市場現(xiàn)狀調(diào)研.- 67 - - 1 - 第一部分第一部分 宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境 一、一、經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)狀況 1、2005-2009gdp 增長走勢增長走勢 年度年度 gdp(gdp(億億 元元) ) 戶籍人均戶籍人均 gdp(gdp(元元) ) 常住人均常住人均 gdp(gdp(元元) ) 財政收入財政收入 ( (億元億元) ) 農(nóng)民純收入農(nóng)民純收入 ( (元元) ) 人口人口 ( (萬人萬人) ) 城鎮(zhèn)人均住城鎮(zhèn)人均住 房面積房面積 農(nóng)村

4、人均住農(nóng)村人均住 房面積房面積 200020004964963765437654/ /929240304030130130/ / / 200120015565564096840968/ /1111114425442513413418.4718.4740.2040.20 20022002648648465894658930328303281261264722472213713718.3118.3140.1340.13 20032003760760536215362135029350291491495152515214214219.5919.5943.1643.16 200420048838836

5、01756017540146401461601605647564714714721.521.544.444.4 20052005 1030673204575821062301532245 200620061162.377247649887275.176868160.3822.9348 200720071375.268223356595348.447637167.2431.9252.33 200820081560.028982762651410.148475173.6729.5554.10 2009(1-8)2009(1-8)968.94300.58 - 2 - 廈門市近年經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展，國內(nèi)

6、生產(chǎn)總值（gdp）從 2000 年的 496 億元，增加到 2008 年的 1516 億元，提高 了 3 倍，財政收入 410 億元。戶籍人均 gdp 實(shí)現(xiàn) 89827 元，城鎮(zhèn)人均可支配收入 23948 元，農(nóng)民人均純收入也達(dá)到了 8475 元，人們生活水平得到明顯提高。居住條件也有明顯的改善，2008 年城鎮(zhèn)人均住宅面積 29.55 平米，農(nóng)村人均住 宅面積 54.1 平米。 廈廈門門市市每每年年 gdp增增長長情情況況 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 01年02年03年04年05年06年07年08年09年(1- 8月) 0% 2% 4

7、% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% gdp值增長率 - 3 - 2、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平趨勢分析城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平趨勢分析 數(shù)據(jù)顯示：2002 年以來，廈門居民生活水平逐漸提高，收入保持穩(wěn)定增長， 年平均增加可支配收入 1686.25 元，年增長率為 12.9%，居民生活消費(fèi)支出保持穩(wěn)定，年平均增加消費(fèi)性支出 1414.5 元，2003-2008 年居民消費(fèi)性支出呈現(xiàn)高速增長，年平均增長率達(dá)到 13.5%。 人均可支配收入(元)人均消費(fèi)支出(元) 2002 年 117688504 2003 年 129159459 2004 年 1444310739 2005 年 16403118

8、49 2006 年 1851314162 2007 年 2153016380 2008 年 2394817117 2009 年上半年 96678856 - 4 - 3、人口結(jié)構(gòu)情況人口結(jié)構(gòu)情況 分類 年份2001 年年2002 年年2003 年年2004 年年2005 年年2006 年年2007 年年2008 年年 戶籍人口134.36137.16141.76146.77153.22160.38167.24173.67 城鎮(zhèn)人口69.7376.383.7491.0496.18109.24114.16118.58 城市化率51.90%55.63%59.07%62.03%62.77%68.11%6

9、8.26%68.28% 外來常住人口73.2474.2475.2474.1471.7872.6275.7675.33 外來/戶籍54.51%54.13%53.08%50.51%46.85%45.28%45.30%43.38% 全市常住人口210.4211217220.91225233243249 未來廈門人口預(yù)測：未來廈門人口預(yù)測： 近年來，廈門市人口增長率保持在 4%左 右；截止 2008 年，廈門全市常住人口 249 萬人。 全市戶籍人口 173.67 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 118.58 萬人。按照近年來的增長速度，預(yù)計未 來 5 年全市戶籍人口將達(dá)到 210 萬人左右，外來 常住人口達(dá)到

10、100 萬人，全市常住人口規(guī)模將達(dá) 到 310 萬人。 廈廈門門市市戶戶籍籍人人口口增增長長情情況況 0 50 100 150 200 01年02年03年04年05年06年07年08年 (萬人) 0% 1% 2% 3% 4% 5% 戶籍人口 增長率 - 5 - 4、廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)合合 計計 年度年度 億元億元比例比例億元億元比例比例億元億元比例比例億元億元比例比例 2004202.27%52459.34%33938.39%883100% 2005212.04%57355.58%43742.39%1031100% 2006181

11、.60%62854%51644.40%1162100% 2007171.30%73553.50%62345.20%1375100% 200821.81.40%81752.40%72146.20%1560100% 200911.61.20%48149.60%47749.20%969100% 廈門市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的調(diào)整，目前已比較合理，以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)為輔，兩者相輔相成；第一產(chǎn)業(yè)比重 很小。2009 年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值中，三大產(chǎn)業(yè)所占比例之比為 1.2：49.6：49.2. - 6 - 二、二、城市整體規(guī)劃及項目周邊地塊的規(guī)劃城市整體規(guī)劃及項目周邊地塊的規(guī)劃 1、城市區(qū)域劃分及城市發(fā)展

12、城市區(qū)域劃分及城市發(fā)展 (1)廈門城市規(guī)劃廈門城市規(guī)劃綜述綜述 2000 年經(jīng)國務(wù)院正式批復(fù)的總體規(guī)劃明確廈門城市性質(zhì)為我國經(jīng)濟(jì)特區(qū)，東南沿海重要的中心城市，港口及風(fēng)景旅 游城市。根據(jù)國務(wù)院的批示，2006 在通過的廈門市“十一五”規(guī)劃綱要中也明確提出，廈門的城市發(fā)展定位是“現(xiàn)代 化港口風(fēng)景旅游城市和海峽西岸重要中心城市”。 同時，在 2004 年初，福建省提出海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)概念，明確指出“以廈門為中心的廈門灣城市群，其定位是海峽西 岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭。通過體制上的優(yōu)勢，走在福建發(fā)展的前沿、生產(chǎn)力的前沿，以此帶動漳州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并向閩西、閩中、 粵東、贛南拓展。” - 7 - 在“國際性港口風(fēng)景旅

13、游城市”及“海西主要中心城市”的發(fā)展定 位上，廈門市制定了建設(shè)“海灣型”城市的城市發(fā)展與規(guī)劃戰(zhàn)略，具體是 以廈門島為中心，形成一個以環(huán)廈門灣為背景的扇形狀海灣，數(shù)個島嶼和 優(yōu)良港口沿東、西海域周邊展開布局，從而形成“一環(huán)數(shù)片、眾星拱月” 的城市格局。廈門“海在城中，城在海上”的特殊城市形態(tài)，是國內(nèi)獨(dú)特 的城市景觀。 (2)城市規(guī)劃功能布局城市規(guī)劃功能布局 結(jié)合城市空間自然形態(tài)和城市行政空間分布，在廈門市規(guī)劃中對廈 門城市的空間結(jié)構(gòu)描述為：“一心兩環(huán)、一主四輔八片”的組團(tuán)式海灣城 市。 “一心一心”：即廈門本島 “兩環(huán)兩環(huán)”：環(huán)西海域的“兩灣三區(qū)”,環(huán)東海域及同安灣的“東部地 區(qū)”； “一主（城

14、）一主（城）”：即廈門本島（含鼓浪嶼），作為全市的政治、經(jīng) 濟(jì)和文化的中心; “四輔（城四輔（城）”：海滄輔城、集美輔城、同安輔城、翔安輔城； “八片（區(qū)）八片（區(qū)）”：海滄輔城的馬鑾片區(qū)，集美輔城的杏林和集美片區(qū)，同安輔城的大同和西柯片區(qū)，翔安輔城的馬巷 和新店劉五店片區(qū); - 8 - 按此組團(tuán)式結(jié)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃，將使廈門的城市中心分布呈現(xiàn)為“單心多核”的模式。主城與輔城由海域分隔，輔城之間 由海灣、自然山體分隔，輔城的組團(tuán)之間也由海灣、自然山體或防護(hù)綠廓分隔，總體形成與自然生態(tài)環(huán)境配合較好的規(guī)劃布 局結(jié)構(gòu)模式。 (3)未來城市發(fā)展方向未來城市發(fā)展方向 目前廈門本島發(fā)展日趨成熟飽和，未來城市發(fā)展

15、空間主要向海灣地區(qū)和內(nèi)陸腹地拓 展，未來空間發(fā)展總體應(yīng)以“優(yōu)化本島、拓展島外、兩翼并舉、各有側(cè)重、集約高效、 持續(xù)發(fā)展”為指導(dǎo)方向。具體為： 廈門島內(nèi)發(fā)展一直處于由西向東擴(kuò)展的過程中，由于地處海島，盡管人居環(huán)境 優(yōu)越，但島內(nèi)剩余土地資源的稀缺一直是制約城市發(fā)展的瓶頸，島內(nèi)東北部片 區(qū)擁有的較大規(guī)模可開發(fā)土地就成為城市發(fā)展的必然方向和重中之重，甚至被 視為“廈門島內(nèi)最后的奶酪”。 選擇島外東西兩翼為今后城市空間拓展的重要方向，根據(jù)兩翼的發(fā)展現(xiàn)狀和實(shí)際條件，采取“同時發(fā)展、各有側(cè)重” 的方式，從空間上真正實(shí)現(xiàn)從海島型向海灣型的發(fā)展。 杏林和集美以用地功能完善 和優(yōu)化為主，輔以適度的外 延拓展。杏林

16、和集美是島外 開發(fā)最早的功能組團(tuán)，已經(jīng) 具備一定的規(guī)模，功能仍需 - 9 - 完善，但缺乏有規(guī)模的可建設(shè)用地，應(yīng)以功能完善和優(yōu)化為主。 推進(jìn)同安城區(qū)的完善與拓展的同時，積極引導(dǎo)同安的集中城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。 在發(fā)展時序上，由于本島向大陸的北通道（廈門大橋、集美大橋、brt、公鐵大橋）和西通道（海滄大橋）已形成，因 此，介于兩個門檻之間沿西海域的海灣地區(qū)為空間拓展的首先區(qū)域，包括杏林灣、集美北部以及馬鑾灣等區(qū)域，成為近期發(fā) 展建設(shè)重點(diǎn)。上述地區(qū)跨市政走廊向西北延伸的地區(qū)，包括后溪、灌口及東孚地區(qū)為空間拓展區(qū)域，已進(jìn)入發(fā)展建設(shè)階段。 隨著翔安隧道的修建，東部翔安地區(qū)成為適應(yīng)本島產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和近期產(chǎn)

17、業(yè)發(fā)展的方向，將以馬巷為依托，劉五店、新店等區(qū)域 成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。同安區(qū)依托同集路交通優(yōu)勢，近期向南集中發(fā)展西柯潘涂片區(qū)，蓮花、五顯地區(qū)，在上述發(fā)展趨勢基礎(chǔ) 上形成的環(huán)東海域片區(qū)成為幾個片區(qū)交匯的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 (4)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)發(fā)展的影響城市規(guī)劃對房地產(chǎn)發(fā)展的影響 廈門建設(shè)國際性港口風(fēng)景旅游城市及海西主要中心城市的發(fā)展定位，并以此進(jìn)行的城市發(fā)展規(guī)劃，對提升城市綜合競爭 力，更快更好的發(fā)展打好了堅實(shí)的基礎(chǔ)，同時也對廈門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了機(jī)遇。 廈門國際性港口風(fēng)景旅游城市的建設(shè)，改善了廈門市的居住環(huán)境，提高了人們的生活質(zhì)量，使廈門成為更適宜居住的城 市，提高了城市知名度，這從而改善了廈門房

18、地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機(jī)會。同時，海西主要中心城市的發(fā)展 建設(shè)，吸引了海峽兩岸、國內(nèi)外眾多的投資者，帶來了人流、物流、資金流，為行業(yè)發(fā)展帶來了機(jī)遇。 廈門“海灣型”城市發(fā)展戰(zhàn)略，以及圍繞其展開的眾多具體措施，拓寬城市發(fā)展思路，給島外社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了機(jī)遇， 眾多政策的傾移，道路交通、醫(yī)療等眾多城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使得島外配套日益完善。使廈門房地產(chǎn)逐步走出廈門島，走 向島外，從最初的島內(nèi)房地產(chǎn)獨(dú)大，到目前島內(nèi)到外平分秋色，廈門房地產(chǎn)業(yè)在逐步走出廈門島的過程中，逐步壯大。 - 10 - 2、思明區(qū)在廈門的位置及發(fā)展概況思明區(qū)在廈門的位置及發(fā)展概況 片區(qū)內(nèi)按照市場特征劃分為市中心環(huán)湖板塊

19、，廈大廈港板塊、環(huán)島路板塊、蓮前前埔板塊、蓮坂 江頭板塊本項目位于廈大廈港板塊，是成功大道、環(huán)島路、環(huán)島干道等城市主干道交匯處，交通直達(dá) 性強(qiáng)；距離機(jī)場 15 分鐘車程、距火車站 10 分鐘車程、距廈門港 10 分鐘車程； 廈門本島由思明區(qū)和湖里區(qū)組成，思明是是廈門市的經(jīng)濟(jì)、政治、 文化、金融中心，轄區(qū)面積 76 平方公里，常住人口近 80 萬人 （其中戶籍人口 60 萬人），2008 年全區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 480.3 億元，財政總收入 76.3 億元，社會消費(fèi)品零售總額 246.9 億元。 經(jīng)濟(jì)總量已躍居全省各縣（區(qū)）首位。 區(qū)域規(guī)劃：“一帶、兩地、三圈、四區(qū)” “一帶”環(huán)島路經(jīng) 濟(jì)帶；“

20、兩地”廈門高新技術(shù)研發(fā)與產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域外工業(yè) 基地；“三圈”中山商圈、富山商圈、會展商圈；“四區(qū)” 觀音山國際商務(wù)營運(yùn)中心區(qū)、鷺江道中心商務(wù)區(qū)、環(huán)筼筜湖 商務(wù)休閑區(qū)、東坪山休閑度假區(qū)。 湖里區(qū)湖里區(qū) 思明區(qū)思明區(qū) - 11 - 3、各板塊特點(diǎn)分析各板塊特點(diǎn)分析 內(nèi)容廈大廈港板塊環(huán)筼筜市中心板塊蓮前前埔板塊蓮坂江頭板塊環(huán)島路板塊 區(qū)塊規(guī)劃教育、科技、文化交流與合作的重鎮(zhèn)和平 臺，廈港建設(shè)為體現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代生活交融 的濃厚的文化藝術(shù)氣息的可持續(xù)社區(qū) 廈門行政中心、商務(wù)中心大中型住宅社區(qū)集中分 布的區(qū)域 廈門重要的商圈之一海景自然觀光帶，商 務(wù)營運(yùn)中心 土地資源寸土寸金。需拆遷才能獲得新的地塊寸土寸金

21、。地塊資源極少有較多尚未開發(fā)的地塊土地稀缺有較多尚未開發(fā)的地塊 人口環(huán)境以高校教師為代表的高素質(zhì)人口密集富人區(qū)，高素質(zhì)人口也較多工薪階層、務(wù)實(shí)家庭商貿(mào)人士為主，受教育程度 低 村莊村民與高收入人群 并存，人口少 功能定位兼具 cbd 功能和文化、旅游購物、休閑 功能的“財富港灣”和“文化家園”。 金融商務(wù)、 行政中心區(qū)，文 化娛樂、旅游休閑為輔 居住功能為主，具有會 展會務(wù)和一定的商業(yè)購 物功能 購物、餐飲、休閑、娛樂功 能為主 觀光、旅游、 居住環(huán)境依山傍水，文化機(jī)構(gòu)眾多，居住環(huán)境舒適， 蘊(yùn)涵豐富的人文景觀。 景觀豐富，出行便捷，配套 較齊全?；A(chǔ)教育設(shè)施缺乏 環(huán)境一般。只有會展一 帶臨海環(huán)

22、境較好。 環(huán)境較嘈雜，依山傍水，環(huán)境清幽。 醫(yī)療、公交等生活配套 相對較弱 商業(yè)環(huán)境休閑氣氛濃厚，公交便利，但停車位嚴(yán)重 不足 匯聚了廈門市各政府機(jī)關(guān)、 金融單位，環(huán)境優(yōu)越 購物、休閑氛圍還較差， 商業(yè)氛圍正在快速發(fā)展 人口眾多交通發(fā)達(dá)，購物環(huán) 境成熟，商業(yè)氛圍濃厚 購物氛圍不成熟。商業(yè)、 金融等生活配套較弱 - 12 - 中 經(jīng)濟(jì)環(huán)境創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、cbd金融產(chǎn)業(yè)、購物、休閑產(chǎn)業(yè)、 商務(wù)氛圍較濃厚 會展經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好商業(yè)發(fā)達(dá)觀光旅游業(yè) - 13 - 2008.8-2009.8思明區(qū)住宅供銷比走勢圖 0.50 0.78 2.94 0.08 0.04 0.000.000.00 0.82 0.8

23、9 0.00 1.56 0.26 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 0808080908100811081209010902090309040905090609070908 供銷比 4、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 (1) 思明區(qū)思明區(qū) 思明區(qū)位于廈門市南部，由廈門本島南部和鼓浪嶼全島組成，北面與湖里區(qū)毗鄰，東、西、南面與小金門諸島 及漳州市隔海相望，是廈門市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。 2008 年至今思明整體供銷比為 0.72， 住宅供需整體相對平衡。 2009 年 1-8 月， 思明區(qū)商品住宅累計新增供 應(yīng) 45.5 萬平米， 累計

24、銷售 90.2 萬平米。 思明區(qū)2008.8-2009.8住宅銷售走勢 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 0808080908100811081209010902090309040905090609070908 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 元/ 面積均價 2009 年 8 月區(qū)域住宅銷售量延續(xù)前兩個月 上漲勢頭，共成交住宅 14.8 萬平米，占全市住 宅銷量的 53%，環(huán)比上升 22%，同比大幅增長 6 倍；銷售均價再創(chuàng)新高，為 15578 元/

25、，環(huán) 比上揚(yáng) 19%。 - 14 - 2007 年以來思明區(qū)項目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截止年以來思明區(qū)項目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截止 2009 年年 8 月月 31 日）日） 月份月份預(yù)售證號預(yù)售證號項目名稱項目名稱銷售率銷售率銷售價格銷售價格 07 年 4 月 20070029 魯能陶然北岸 94.04%11791 07 年 5 月 20070039 康橋圣菲 98.77%10238 20070046 云頂至尊 25.21%17614 20070047 巴厘香墅五組團(tuán) 100.00%8317 20070048 新華城 97.32%11015 07 年 6 月 20070056 上東美地 100.00

26、%11402 20070062 百源雙璽 66.93%15660 07 年 7 月 20070063 嘉盛新村二期 g 組團(tuán) 69.20%10283 07 年 8 月 20070072 萬科金域藍(lán)灣花園二期 81.30%21103 20070080 翡翠城二期 96.56%9515 07 年 9 月 20070081 鴻圖嘉園二期 95.21%10880 20070094 鷺江海景花園二期 94.21%13122 20070095 南中山景疊院 99.27%14352 07 年 10 月 20070097 瑞景公園三期 100.00%8297 20070102 萬科金域藍(lán)灣花園三期 99.54

27、%14520 20070105 魯能領(lǐng)秀城二期 37.91%14226 07 年 11 月 20070108 海峽國際社 a 區(qū)一期 92.21%16675 20070110 香山碧海晴空 83.06%8126 20070115 海峽國際社區(qū) a 區(qū)二期 52.27%31946 07 年 12 月 20070116 香港時代廣場 43.29%14579 08 年 1 月 20080003 怡富花園二期 3#、11# 100.00%7718 - 15 - 20080005 國際廣場 48.21%13647 20080006 玉濱城三期 54.86%13028 20080011 中山海景廣場 99

28、.02%10538 08 年 2 月 20080012 英皇湖畔華庭 96.86%10896 08 年 3 月 20080017 萬科金域藍(lán)灣花園 b 地塊一期 95.35%12579 08 年 4 月 20080021 羅賓森廣場一期 96.20%7454 20080026 萬科金域藍(lán)灣花園 b 地塊三期(10#樓) 100.00%13090 20080027 世貿(mào)鉑勛 63.70%12895 08 年 5 月 20080030 新景 5.8 97.13%10240 08 年 7 月 20080038 領(lǐng)秀中山 80.19%12674 08 年 8 月 20080057 萬科金域藍(lán)灣花園 b

29、 地塊二期 94.95%11950 08 年 10 月 20080072 新景禾祥龍郡 65.90%14096 08 年 11 月 20080077 塑膠總廠綜合樓 49.13%2754 20090011 御園 92.19%13530 20090012 億力百家苑 97.25%8306 20090014 禾祥觀斕 88.38%12097 09 年 4 月 20090015 森海麗景 72.24%8728 20090018 林海陽光 90.83%9746 09 年 5 月 20090019 魯能領(lǐng)秀城一期 0.00%0 09 年 7 月 20090031 海峽國際社區(qū) a 區(qū)二期 11#-22#

30、樓 50.23%16197 09 年 8 月 20090032 皇府御園（a-e 型） 0.00%0 思明區(qū)由于地處城市中心區(qū)，因土地的稀缺性和各種生活配套的便利性，最受購房者青睞，銷售量和房 價長期占據(jù)全市各區(qū)中的第一。 2009 年前 8 個月，全區(qū)銷售量約占全市 1/4。 - 16 - (2) 湖里區(qū)湖里區(qū) 湖里區(qū)是廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)的發(fā)祥地，位于廈門島北部，三面臨海。陸地面積61.41 平方公里，占全島 46.33%，海岸線長達(dá) 24 公里。湖里區(qū)依靠五緣灣和湖邊水庫的科學(xué)規(guī)劃建設(shè)，吸引了越來越多的購房置業(yè)者。 2009 年 1-8 月，湖里區(qū)商品住宅累計 新增供應(yīng) 23.6 萬平米，累計銷

31、售 59.6 萬 平米。供不應(yīng)求矛盾突出。 2009 年 8 月湖里區(qū)無新批準(zhǔn)預(yù)售面積， 區(qū)域市場供應(yīng)較為不足。本月住宅共成交 2008.8-2009.8湖里區(qū)住宅供銷比走勢圖 0.00 8.15 0.000.000.00 2.95 0.000.07 0.410.33 0.00 1.08 0.00 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 0808080908100811081209010902090309040905090609070908 供銷比 湖里區(qū)2008.8-2009.8住宅銷售走勢 0 20000 40000 60000

32、80000 100000 120000 140000 0808080908100811081209010902090309040905090609070908 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 元/ 面積均價 - 17 - 5.1 萬平米，環(huán)比縮減 24%，同比增長 2 倍；銷售均價小幅滑落，為 11418 元/，環(huán)比降幅 5%，同比下跌 29%。 2007 年以來湖里區(qū)項目銷售率一覽表年以來湖里區(qū)項目銷售率一覽表 月份月份預(yù)售證號預(yù)售證號項目名稱項目名稱銷售率銷售率銷售價格銷售價格 07 年 2 月 20070017 源昌

33、豪庭(一期) 94.50%12559 07 年 5 月 20070041 國貿(mào)藍(lán)海 99.04%17925 20070065 翰林苑 81.10%13603 07 年 7 月 20070067 書香佳緣 99.16%11317 07 年 8 月 20070073 禹洲香檳城 95.24%9832 20070083 芙蓉苑五期 92.77%7409 20070084 幸福密碼 97.99%7991 20070085 源昌鑫海灣(二期) 51.67%22960 20070086 源昌鑫海灣(一期) 75.88%23163 07 年 9 月 20070089 源昌鑫海灣(三期) 58.01%2157

34、9 07 年 10 月 20070098 水晶森林-晶尚名苑 70.85%11272 07 年 11 月 20070101 佳馨美墅 35.64%14410 07 年 12 月 20070111 源昌鑫海灣(四期) 37.09%18423 08 年 1 月 20080001 聯(lián)發(fā)五緣灣 1 號一期 67.31%12005 08 年 2 月 20080010 福隆國際 65.66%11836 08 年 5 月 20080023 東渡村改造(都市港灣) 99.86%7944 08 年 7 月 20080041 富貴門花園一期 39.39%16190 20080059 新景緣 50.30%11880

35、 08 年 9 月 20080065 富貴門花園(二期) 66.09%7636 09 年 1 月 20090004 凱悅新城 55.23%9018 - 18 - 海滄區(qū)2008.8-2009.8住宅銷售走勢 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 0808080908100811081209010902090309040905090609070908 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 元/ 面積均價 09 年 3 月 20090008 幸福密碼 2 期 83.61%7725 09

36、年 4 月 20090016 鷺島新筑 17.40%10374 09 年 5 月 20090022 御之苑 69.04%9697 09 年 7 月 20090028 國際郵輪城(一期) 56.33%10598 (3) 海滄區(qū)海滄區(qū) 海滄位于廈門島西面、閩南金三角突出部，西與漳州接壤，北與集美相連，東南與廈門本島隔海相望。海滄 區(qū)是離島內(nèi)最近的區(qū)域，擁有環(huán)山、面海、臨湖的景觀資源，知名開發(fā)商的進(jìn)駐提升了區(qū)域樓盤品質(zhì)。 09 年 1-8 月，海滄區(qū)商品住宅累計新增供應(yīng) 10.6 萬平米，累計銷售 55 萬平米。供銷比為 1：5 海滄區(qū) 8 月無新批準(zhǔn)預(yù)售面積，區(qū)域在售房 源有限，顯現(xiàn)供不應(yīng)求局面。

37、 8 月海滄區(qū)住宅共成交 2.5 萬，環(huán)比下降 52%，同比則增長 24%；成交均價 7723 元/， 2008.8-2009.8海滄區(qū)住宅供銷比走勢圖 5.26 0.000.000.000.00 0.60 0.000.000.000.000.00 1.66 0.00 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 0808080908100811081209010902090309040905090609070908 供銷比 - 19 - 環(huán)比抬升 6%，同比大幅 度上漲 22%。 月份月份預(yù)售證號預(yù)售證號項目名稱項目名稱銷售率銷售率銷售價格銷售價格 07 年 1 月

38、20070005 泉舜濱海上城 a 地塊 80.17%7871 20070013 加州海岸水印象 100.00%6948 07 年 2 月 20070014 廈門海滄綠苑商城 99.45%6857 20070024 未來海岸天成 47.06%8542 20070025 海岸 1 號 99.61%9582 07 年 4 月 20070037 未來海岸天御 93.80%6243 20070064 尚海 46.26%7010 07 年 7 月 20070066 濱海陽光 100.00%5936 07 年 9 月 20070082 綠苑海景國際 84.63%7550 07 年 10 月 2007009

39、6 禹洲華僑金海岸 98.90%6938 20070103 未來海岸天心島 （1#-3#、5#-10#樓） 68.21%5630 20070104 未來海岸天心島 （ 11#-13#、15#-20#樓） 88.96%5611 20070106 東方高爾夫別墅 40.18%30196 07 年 11 月 20070107 彼岸patio 89.56%5960 07 年 12 月 20070112 泉舜濱海上城 b 地塊 71.71%6743 20080029 綠苑水岸名筑 99.86%4430 08 年 5 月 20080031 金海華景 83.16%7499 08 年 6 月 20080036

40、 海景奧斯卡 92.03%7896 08 年 8 月 20080051 綠苑水岸名筑 1-11#樓 99.36%4271 - 20 - 2007 年以來海滄區(qū)項目年以來海滄區(qū)項目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至 8 月月 31 日）日） 09 年 1 月 20090006 幸福港灣 96.54%5283 09 年 7 月 20090027 禹洲華僑城（b 地塊） 19.37%7661 - 21 - 集美區(qū)2008.8-2009.8住宅銷售走勢 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 0808 08090810 0811 0812

41、 09010902 0903 0904 0905 09060907 0908 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 元/ 面積均價 (4) 集美區(qū)集美區(qū) 集美位于福建省東南沿海，居閩南金三角中心地段，西北與漳州長泰縣交界，東北與同安區(qū)接壤，西南與海滄區(qū) 毗鄰，東南由廈門大橋及高集海堤連接廈門島，是進(jìn)出廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)的重要門戶。 2008.8-2009.8集美區(qū)住宅供銷比走勢圖 2.52 10.86 0.00 1.27 0.000.000.000.00 1.42 1.60 0.000.000.00 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10

42、.00 12.00 0808080908100811081209010902090309040905090609070908 供銷比 2008.8-2009.8集美區(qū)住宅供銷比走勢圖 2.52 10.86 0.00 1.27 0.000.000.000.00 1.42 1.60 0.000.000.00 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 0808080908100811081209010902090309040905090609070908 供銷比 - 22 - 09 年 1-8 月，集美區(qū)商品住宅累計新增供應(yīng)18.4 萬平米，累計銷售 54 萬平米，供

43、銷比為 1：3。 8 月份集美區(qū)依然是住宅銷量縮減幅度最大的區(qū)域，銷售均價繼續(xù)在上行通道運(yùn)行，整體表現(xiàn)為量縮價升的態(tài)勢。 本月集美區(qū)仍無新增住宅供應(yīng)量，已連續(xù)三個月無新增供應(yīng)。本月區(qū)域共成交住宅2.1 萬，環(huán)比下降 68%； 成交均價 7123 元/，環(huán)比上揚(yáng) 6%。 2007 年以來集美區(qū)項目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至年以來集美區(qū)項目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至 8 月月 31 日）日） 月份月份預(yù)售證號預(yù)售證號項目名稱項目名稱銷售率銷售率銷售價格銷售價格 07 年 2 月 20070020 金海灣 1-4 號樓及三期 4 號樓 95.67%6932 07 年 5 月 20070040 金海灣二期 5

44、#樓、6#樓 99.03%7041 07 年 6 月 20070051 悅美筼筜 1#4#樓 92.16%6878 07 年 7 月 20070059 中鐵海灣華庭 92.00%8086 07 年 8 月 20070076 天鵝美苑 97.89%6621 20070099 樂活小鎮(zhèn) 99.46%4536 20070100 金海灣三期 1-3樓 97.51%6004 07 年 11 月 20070109 夏商大學(xué)康城二期（a 地塊） 99.57%5966 07 年 12 月 20070117 祥和雅筑 78.32%5607 20080014 夏商大學(xué)康城二期 1#樓 70.73%5307 08

45、年 3 月 20080018 泉舜泉水灣 1#地塊 58.85%8441 08 年 5 月 20080028 夏商大學(xué)康城二期（a 地塊） 97.28%4618 08 年 8 月 20080052 萬美花園 7.82%7000 20080061 特房.紅樹康橋 56.90%5864 08 年 9 月 20080064 海韻華庭 76.07%5586 08 年 11 月 20080078 集美中心花園六期 1-7 號樓 100.00%7865 09 年 4 月 20090010 金博水岸(3#、4#、5#) 81.56%5833 09 年 5 月 20090017 古龍御景 0.00%0 - 2

46、3 - (5) 同安區(qū)同安區(qū) 同安是廈門市六個轄區(qū)中面積最大的一個區(qū)，是廈門市建設(shè)海灣 型城市的重要組成 部分。同安房地產(chǎn)將是廈門 未來住宅郊區(qū)化的重要 區(qū)域，成為連接廈門島外東部翔安、南部集美和 西部海滄的中心，房 地產(chǎn)發(fā)展的空間很大。 09 年 1-8 月，同安區(qū)商品住宅累計新增供應(yīng)13.7 萬平米，累計銷售 49 萬平米，供銷比為 1：3.6。 8 月同安區(qū)住宅成交量繼續(xù)下挫，成交均價有所 上揚(yáng)，呈現(xiàn)量縮價升態(tài)勢。 2008.8-2009.8同安區(qū)住宅供銷比走勢圖 9.49 0.000.000.00 10.78 1.58 0.000.050.000.010.00 2.16 0.00 0.

47、00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 0808080908100811081209010902090309040905090609070908 供銷比 同安區(qū)2008.8-2009.8住宅銷售走勢 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 0808080908100811081209010902090309040905090609070908 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 元/ 面積均價 - 24 - 本月同安區(qū)無新批準(zhǔn)住宅面積。住宅銷售量共為3.0 萬，環(huán)比下滑 3

48、8%，同比增長 6 倍之多；成交 均價為 5021 元/，環(huán)比上抬 9%，同比下跌 23%。 2007 年以來同安區(qū)項目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至年以來同安區(qū)項目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至 8 月月 31 日）日） 月份月份預(yù)售證號預(yù)售證號項目名稱項目名稱銷售率銷售率銷售價格銷售價格 07 年 1 月 20070009 星海灣 r、r1、r2、s、t 別墅 54.99%12991 07 年 6 月 20070057 大溪地 43.73%6728 07 年 7 月 20070060 廈航同城灣一期 85.11%6136 07 年 8 月 20070074 鳳凰城一期 96.56%5492 2007007

49、7 湖居湖墅三期 83.11%2929 20070078 麗水云天 88.68%6830 20070087 陸豐嘉園 1 號、2 號樓 34.81%5797 07 年 9 月 20070088 汀溪山莊 30.98%3921 07 年 10 月 20070092 錦華金都商住組團(tuán) 56.87%6361 20080013 我愛蓮花 41.95%3433 20080015 同安大唐世家三期 b1 幢 98.34%6192 08 年 3 月 20080016 麗水云天 f、g 地塊 f1-f5、g1-g6 幢 41.37%6848 08 年 4 月 20080022 麗水云天 b 地塊 49.10%

50、6512 08 年 5 月 20080025 金利藍(lán)灣新城 41.36%4421 20080032 蕓溪居住公園三期 94.12%4092 20080034 錦輝國際花園 55.89%4717 08 年 6 月 20080035 古莊新村(南區(qū)) 85.31%4390 20080037 星海灣四期 a1-a12(r、s 型)別墅 6.77%15938 08 年 7 月 20080039 廈航同城灣二期 90.42%4821 20080048 麗水云天 c 地塊 34.32%6504 08 年 8 月 20080058 西池新城一期 96.58%3510 - 25 - 20080080 禹洲大學(xué)

51、城一期（1#-7#樓） 84.29%4256 08 年 12 月 20080083 陽光清境 86.55%5000 20090001 祥順新村(5#、7#、10#、11#) 66.87%4049 09 年 1 月 20090005 蕓溪小區(qū)南段步行街（10-12#樓） 0.00%0 09 年 3 月 20090007 同安區(qū)西池小區(qū) e 組團(tuán) 4#樓 100.00%3464 09 年 5 月 20090021 大興商城 1 號、2 號樓 0.00%0 20090025 鳳凰城二期 13#-17#、21# 36.89%4435 09 年 7 月 20090026 星海灣高層區(qū) 3 區(qū) 3.12%

52、4518 (6)翔安區(qū)翔安區(qū) 翔安區(qū)位于 廈門東部沿海方向。東北與泉州市交界，西邊與同安區(qū)接壤，南面隔海與廈門 島、金門島相望 ，地理環(huán)境優(yōu)越。是廈門市實(shí)施海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略，重新調(diào)整行政區(qū)劃后新 設(shè)立的一個區(qū)，是廈門市 最年輕的行政區(qū)。 房地產(chǎn)發(fā)展起步時間較晚，但發(fā)展較快。 截止 2009 年 8 月，翔安區(qū)住宅 市場保持零新增供應(yīng)量；住宅銷售量、成交均價均保持上 個月水平，區(qū)域 市場緩慢平穩(wěn)發(fā)展。 8 月翔安區(qū)共成交住宅面積 4616，與上個月持平， 同比增長 8 倍多；成交均價為 7075 元/，保持上個月價 格水平，同比跌幅 12%。 2007 年以來翔安區(qū)項目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至年

53、以來翔安區(qū)項目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至 8 月月 31 日）日） 月份月份預(yù)售證號預(yù)售證號項目名稱項目名稱銷售率銷售率銷售價格銷售價格 翔安區(qū)2008.8-2009.8住宅銷售走勢 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0808080908100811081209010902090309040905090609070908 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 元/ 面積均價 - 26 - 07 年 7 月 20070068 特房錦繡祥安一期 63.99%5853 07 年 12 月 20070113 特

54、房錦繡祥安二期 12.02%5985 20080008 特房美地雅登二期 4.21%6185 08 年 1 月 20080009 匯景新城中心 45.71%6979 5、廈港片區(qū)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)市場解析廈港片區(qū)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)市場解析 (1) 廈港片區(qū)發(fā)展規(guī)劃廈港片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 a、規(guī)劃定位規(guī)劃定位傳承歷史，打造城市新地標(biāo)傳承歷史，打造城市新地標(biāo) 廈港片區(qū)規(guī)劃定位 ：體現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代生活交融的濃厚的文化藝術(shù)氣息的可持續(xù)社區(qū)。未來片區(qū)將以文化 交流、旅游購物、休閑娛樂為主要功能，兼有少量辦公、居住、旅館功能。其中一期對原避風(fēng)塢的改造是其重 點(diǎn)，在保留避風(fēng)塢的前提下，建設(shè)游艇碼頭、觀景平臺。 b、分期

55、開發(fā)策略分期開發(fā)策略 一一期期：民族路-大學(xué)路以西，環(huán)島路以東，演武路以北，廈成海景花園以南，規(guī)劃用地22.57 公頃，可開 發(fā)用地 16.8 公頃。 理理由由： 拆遷安置量小，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，市場期望值較高，有條件改造。 該范圍與機(jī)場路及環(huán)島路的關(guān)系較密切，其面貌關(guān)系到社區(qū)的整體形象，需要改造。 二二期期：民族路-大學(xué)路以東，思明南路以西，蜂巢山路以南，演武路以北，規(guī)劃用地27.05 公頃可開發(fā)用 地 11.45 公頃。 - 27 - 理理由由：避風(fēng)塢周邊的改造提升了土地價值，商品房開發(fā)有了依托條件，相應(yīng)的文化休閑及購物等需求增長， 公共設(shè)施的開發(fā)有了市場前提和成熟度。 三三期期：民族路-

56、大學(xué)路以東，思明南路以西，碧山路以南，蜂巢山路以北，規(guī)劃用地15.09 公頃，可開發(fā) 用地 12.25 公頃。 理理由由： 現(xiàn)狀質(zhì)量較好的建筑數(shù)量較多，建筑容量較大，改造難度大，而且地勢復(fù)雜，分成小地塊改造不利于整 體面貌的塑造。 該片區(qū)相對獨(dú)立，改造要求不迫切，可選擇在遠(yuǎn)期整片進(jìn)行更新改造。 c、規(guī)劃布局規(guī)劃布局 規(guī)劃結(jié)構(gòu)“一心兩翼一帶三片” “一心”：指沙坡尾避風(fēng)塢文化藝術(shù)中心，是一期以及整個廈門 港片區(qū)的核心 。 “兩翼”：指沙坡尾避風(fēng)塢文化藝術(shù)中心南北兩側(cè)，是對中心的 景觀襯托和功能支撐的主體。 “一帶”：指濱海步行景觀帶，串連起各個功能區(qū)和主要的公共 活動空間，是片區(qū)主要的休閑和觀景

57、空間。 “三片”：包括南北中三個功能片區(qū)，即北部酒店、辦公和居住 - 28 - 綜合功能組團(tuán)，南部辦公、商業(yè)和居住綜合 功能組團(tuán)，以及中部 沙坡尾避風(fēng)塢文化藝術(shù)休閑功能組團(tuán)。 功能分布山海相連 相互借勢 片區(qū)的功能由居住、商務(wù)辦公、文化娛樂、商業(yè)、酒店以及相關(guān)市政配套設(shè)施等部分構(gòu)成，其中以居住、 商務(wù)辦公、文化娛樂為主。功能布局遵循 “外 側(cè)（靠海一側(cè)）公建、內(nèi)側(cè)（靠民族路一側(cè)） 居住、底層商業(yè)及 配套”的布局原則，以控制好 濱海的建筑景觀 效果。 具體布局如下： 1）在機(jī)場路以北布置底商住宅； 2）在機(jī) 場路及避風(fēng)塢北岸，外側(cè)布置酒店，內(nèi)側(cè)底層 布置 110kv 變電站及輔助用房（靠北裙房）

58、和 部分商業(yè)用房 （靠南裙房），內(nèi)側(cè)塔樓部分布 置辦公樓；3）在避風(fēng)塢周邊布置文化娛樂、 藝術(shù)創(chuàng)作和展示、 文化休閑商業(yè)等功能； 4） 在浪琴苑南側(cè)地塊 設(shè)置上部商務(wù)辦公（外側(cè)） 廈港片區(qū)總平布局圖廈港片區(qū)總平布局圖 - 29 - 和居住功能（內(nèi)側(cè)） ，裙房商業(yè)功能，并通過室內(nèi)空中連廊將 裙房商業(yè)串連為一體，裙房屋頂設(shè)置屋頂花園， 供住戶、工作人員觀海之用； 5）在浪琴苑東側(cè)結(jié)合山海花園、恒達(dá)大廈以及已批綜合辦公樓，設(shè)置居住、停 車樓、步行小型商業(yè)街等設(shè)施。 土地利用規(guī)劃塑造濱水活力社區(qū) 規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)除鴻山公園外的用地主要以 居住用地、工業(yè)用地、特殊用地、市政用地及 道路廣場用地為主。 廈港片

59、區(qū)內(nèi)土地批租包括 已批在建及已批 未建用地，已批在建用地均為 商品房用地，已 批未建的用地以居住、酒店為 主。 規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)除城市公園、軍事用地、主 要道路用地、新建設(shè)用地、風(fēng)貌建筑保留用地 以及公共衛(wèi)設(shè)施配 套需求用地等用地后，僅剩 余 82 公頃可改造用地，而其中還有很大一部 分用地，因拆遷量 太大，近期難以改造。 一期開發(fā)范圍土地使用的總體原則是適當(dāng) 片區(qū)土地利用規(guī)劃圖片區(qū)土地利用規(guī)劃圖 圖圖 - 30 - 的功能混合，以增強(qiáng)濱水區(qū)的活力，同時兼顧 土地使用的效率， 可根據(jù)市場需求及反應(yīng)，對 商住或辦公的地 塊功能進(jìn)行適度的 “浮動”，即保持商住與辦公 功能的兼容性。 空間景觀體系空間景

60、觀體系山海滲透錯開布局山海滲透錯開布局 一期范圍既是良好的觀景點(diǎn)，也是良好的景觀點(diǎn)。在 空間景觀系統(tǒng)組織上，規(guī)劃充分考慮到景觀的因借與構(gòu) 建。整體形成南北高、中間低，山海滲透的空間景觀效 果。 外景借勢充分引入山體與大海景觀，留足山與海 的對話通道，建筑采用錯開布局方式，減少建筑相互之 間的遮擋，在片區(qū)內(nèi)形成多處觀山望海的觀景區(qū)域，提 升建筑的景觀價值。 內(nèi)景構(gòu)建通過建筑高度與造型的控制，形成高低 起伏的天際輪廓線效果。規(guī)劃建議在北側(cè)形成建筑制高 點(diǎn)，建設(shè)標(biāo)志性建筑單體（星級酒店）；中部避風(fēng)塢周 邊建議以保留改造利用為主（藝術(shù)港，文化休閑區(qū)）， 遠(yuǎn)期再根據(jù)運(yùn)營情況決定改造的方向，但必須始終保證