xxxx年0月南昌房地產場分析報告36

1、南昌房地產2010年10月市場分析報告目錄一、2010年10月房地產行業(yè)政策法規(guī)提要1.1中央政策1.2各地政策1.3金融政策二、南昌10月份樓市成交量統(tǒng)計分析* 2.1 10月份樓市成交量統(tǒng)計分析* 2.2 10月份掛牌拍賣及成交宗地一覽表三、南昌樓市2010年10月各板塊成交均價統(tǒng)計3.1整體分析3.2市中心板塊3.3青山湖板塊3.4紅谷灘板塊3.5紅角洲板塊3.6象湖板塊3.7京東板塊3.8朝陽洲板塊3.9昌南板塊3.10新建/灣里南昌市10月樓市成交量統(tǒng)計分析10南昌新房共成交 7089套，環(huán)比上月6576上升7.8%。成交面積達686670.9 m2,環(huán)比上月 上漲6.62%。日平均

2、成交套數 228套，環(huán)比9月份日均成交219套上升4.1%。二手房方面繼續(xù)呈穩(wěn)定上升趨勢，成交量較新房平淡。本月二手房成交總套數3157套，環(huán)比上個月2906套上漲8.6%。日期新房二手房成交量（套）成交面積（m2）成交量（套）成交面積（m2）南昌市南昌縣南昌市南昌縣南昌市南昌縣南昌市南昌縣10月1日1226213509.95842.52000010月2日79698642.426729.18000010月3日995710266.975452.38000010月4日2007520517.557184.34000010月5日1315613754.595394.1000010月6日150821541

3、2.148528.01000010月7日1876119178.896115.79000010月8日20411823542.4811730.31107519431.675543.4310月9日20511922646.411554.441754215560.764097.9610月10日1397815404.987942.47000010月11日9110810153.8910625.33146313355.233355.2310月12日93909993.439250.54160303015.343015.3410月13日85818728.447915.78139333659.951368.1210

4、月14日63556524.595268.62124424648.991988.6710月15日64727911.557410.29124364488.113118.7910月16日69418061.653954.827406303.27010月17日45514932.034756.74000010月18日64967758.828554.74128353793.833793.8310月19日531895797.7914830.33127474705.354705.3510月20日611656774.6112479.41144404136.074136.0710月2154

5、12649.4140313140.583140.5810月22日12511612472.619707.95152302955.762955.7610月23日16813916526.9811929.577606978.29010月24日891218360.2811032.710141012226.0810月25日2648522665.687631.31294510379.644489.8610月26日2968624135.077773.7111429802.06260.2910月27日2888323734.67495.31122210576.78159.5610月28日1219911328.48

6、8654.19140111464.9175.4610月298221691.99133410882.14546.8210月30日127012062.7506006208.9010月31日2144420889.943926.760000當月匯總42172872422657.87264013.032514643135487.6358977.2總計新房套數成交面積二手房套數成交面積7089686670.93157194464.83平均（日）228.722150.6101.86273.1日期新房二手房成交量（套）成交面積（m2）成交量（套）成交面積（m2）2010年8月4502

7、445261.312551222288.92平均（日）150.0714842.0485.037409.632010年9月6576644047.972906256727.74平均（日）219.221468.2596.878557.592010年十月7089686670.93157194464.83平均（日）228.722150.6101.86273.19月批準預售住宅非住宅合計面積（m2）389282.272523.88461806.08套數（套）3899599449810月批準預售住宅非住宅合計面積（m2）313964.7755722.09369686.86套數（套）30123923404成交

8、量平穩(wěn)之下的危與機10月份的總成交量乍看之下較之9月并無較大變動，制作出樓市依舊繁榮的假象。實則在 二次調控及加息的壓力下， 成交量已經有縮水現象， 挽救成交量的是市區(qū)的內銷房， 據愛房 網研究發(fā)現， 瑞都新苑、 欽都豫景住宅小區(qū)、 鑫業(yè)花園等本月銷售近千套， 剔除內銷房數據， 10 月市場上商品房成交量實則已經回歸到本年度淡季 7 月份的成交水平。一系列的高壓措施下，終于在成交量上得以顯示出來。成交量的下降進一步帶來市場觀望， 濃厚的觀望情緒之下給南昌樓市必帶來重創(chuàng)。自 9.29 兒媳調控之后，各一線城市紛紛出臺限購，南昌樓市在看似無風無浪的環(huán)境下，實 際上， 近期有推盤計劃的樓盤已經在思考

9、變動營銷計劃， 據愛房網記者走訪發(fā)現， 在江西省 地方政策出臺之前，各大樓盤已經提前開盤，以避開政策影響。下月新推京東、昌南成焦點下月預計新推集中在紅谷灘、 京東和昌南三個板塊， 昌南版塊預計有 6 個樓盤開盤， 其中永 通橙湖國際為純新盤，預計一月推出30-60血2商鋪，均價17000元/怦另外江西奧林匹克花園收官之作小高層 1 06#樓將加推。 1 0月底的認籌活動吸引省內外近千余名客戶前往認籌。 京東成為下月推盤重鎮(zhèn)，有開盤計劃的樓盤共 6個，分別為中凱藍域、浪琴灣、東城一品、 水榭尚都、中興和園、凱美怡和。其中浪琴灣在 10 月底進行的內購中， 紅谷灘板塊下月 4個樓盤開盤， 其中 2

10、個推出寫字樓， 分別是綠地中央廣場及純新盤博能百 瑞琪。另外10月開盤熱銷的紅谷一品下月加推二期別墅組團，面積有 210-260怦，主要為 聯排別墅。十月份掛牌拍賣及成交宗地一覽表工業(yè)用地唱主角 老城區(qū)罕見地塊出讓10月南昌土地交易市場新增土地總面積 883.3 畝，較上月土地新增供應量 1001.8 畝環(huán)比下 降 1 1 .8% ，純居住用地 1 宗塊，總面積為 11.72 畝，商住用地 3 塊，面積為 214.7 畝。辦公 用地出讓 1塊，總面積為 26.2 畝。工業(yè)用地 5塊，總面積 627畝。其他用地 1塊，位于朝 陽洲，土地面積 3.6 畝。1 0月的南昌土地市場中， 工業(yè)用地占新增

11、土地總面積的 70.9%。商業(yè)、居住用地放量較少的 一個月， 9 月的商住用地占新增土地供應量的74.2%。本月新增土地的土地集中在經開區(qū)和灣里版塊、高新區(qū)。另外 1 0月新增用地中有 2塊出現在老城區(qū)， 其中純居住用地 JDP1 046位于師大南路以東（原 南昌塑料二廠生產區(qū)）總面積為 11.72 畝。起拍價 330 萬元 / 畝，同時入市拍賣的另一宗地 塊位于青云譜區(qū)何坊西路以南、京山新街以東 （原南昌保溫瓶廠生產區(qū) ）起拍價為 360萬元/畝，土地面積為 93.46畝。地塊名稱所屬板塊地址土地性質容積率建筑密度面積（畝）成交 單價 （萬 元/ 畝）成交總價（萬元）競得人成交時間JDP10

12、42灣里區(qū)省武警三支隊北側、創(chuàng)世紀學校西側及招賢北路 東側（控規(guī)A-8-02 地塊）和創(chuàng)世 紀學校西 側及省店 路東側（控規(guī) A-8-01地塊）商業(yè)、居住用地容積 率 0.7建筑密度 22%土地面積69342 平 方米（合104.013畝）JDP1043咼新區(qū)咼新區(qū)京東大道以西、火炬四路以北商業(yè)、辦公用地（動漫產業(yè)）1.8 容積 率 2.0建筑密度 0.7建筑密度 35%土地面積為 100000平方米（合150 畝）南安公路北側）品業(yè)）灣里區(qū)翠土地面積巖路27號居住、容積為 11490JDG1012灣里商業(yè)率建筑密度平方米（合區(qū)和其東面 28%翠巖路55用地 1.817.2345號畝）朝陽新城

13、其他云飛路以父通土地面積南、桂殿路容積朝陽設施建筑密度2431平方JDP1044洲以東、永富（加率 20%米（合路以西（控油站） 33%方米（合 0.8248.2529路北側）竹、畝）藤、制造業(yè)）工業(yè)地面積為咼新區(qū)創(chuàng)用地1.0 33%c 建31086 平咼新新三路以容積GDP1045區(qū)西、艾溪湖（醫(yī)率筑密度方米（合藥制 40%46.629二路以北造） 1.9畝）土 一冃厶青云譜區(qū)居住、容積建筑密度土地面積JDP1045譜何坊西路商業(yè)、率 30%62304 平or必9兇LM/992 09導)來2vt 0000片tiiMWT% 09-%ee禹駅翦竄zoWYH9996601%0心蕊劇艮段 當a導）來

14、2MWoiS竄）2oidao未 ueez竄溥宓01聃宙bawl仆丄(M91（熹qmHZZVZL%0心蕊磚顯脫盪沂 園a導）來2oiSH)(oidao未 8808竄潔號01聃宙111111仆丄W ZL VV27 （列鼻韋導）來%oe蕊二槪廉冒9oLdarWW(XM韋（亦創(chuàng)啾諏溫觀建冒卑團）(M 9X6W）當YfW蝶導）來297 E車 卑帀GDP1O42經開區(qū)榆林路以東、雷家路 以南、醫(yī)藥物流園用地以北、管委會儲備用地以西工業(yè) 用地 （電 線、電 纜、光纜及 電工 器材 制造）容積率 1.0建筑密度33%-50%土地面積51466 平方米（合77.2 畝）25.6力兀/畝1976.32力兀南昌 中

15、昊 機械 有限 公司2010-10-15上海咼新區(qū)創(chuàng)綠地新一路以居住土地面積集團西、紫陽大住宅、188250 平188咼新容積建筑密度53086.5江西JDP1041區(qū)道以北和商業(yè)率 25%方米（合萬兀力兀申江2010-10-19創(chuàng)新一路用地 2.5282.3750/畝置業(yè)以東、紫陽畝）有限大道以北公司江西迎賓大道土地面積江聯以西、江聯居住容積建筑密度為 2991730513687.18房地JDG1011昌南宿舍以北、用地率 28%平方米（合萬兀萬元產開2010-10-25京山南路 2.344.876/畝發(fā)有以南畝）限公司 H業(yè)至:&廢注巨址口勺士寫堆口吾違尋龍英建皂龍2010年10月新增掛牌

16、土地統(tǒng)計單位：畝2010年10月新增掛牌出讓土地無成交記錄京東成十月土地市場成交亮點本月成交的4宗地當中，以起拍價成交的占2宗。均為經開區(qū)工業(yè)地塊， 另外一宗高新區(qū)商 住用地被上海綠地集團江西申江置業(yè)有限公司以188萬元/畝拍下，該地塊面積為282.3750畝。拍賣會后第二天綠地集團舉行了奠基儀式，相信在開發(fā)商的精心打造下，京 東地區(qū)的居住價值和商業(yè)價值將邁入一個新臺階。另外位于迎賓大道以西、江聯宿舍以北、京山南路以南的居住地塊JDG1011。以305萬元/畝被江西江聯房地產開發(fā)有限公司競得。溢價率超過200%國土部不爽約，年內將嚴格問責近日，有媒體猜測報道說， 首次針對地方政府的土地違法問責

17、可能夭折，按照國土資源部今年9月評估驗收并且問責的部署，到目前為止仍然沒有實施。對此，國土資源部部長徐紹史近日在接受中國之聲記者專訪時表示：土地違法問責目前正在進行數據審核確認工作， 國土資源部不會爽約，年內將嚴格問責，最終結果會讓地方政府心服口服。今年以來，在各地官員的頭頂上懸著這樣一把劍：按照國土資源部、監(jiān)察部、人力資源和社會保障部聯合出臺的違反土地管理規(guī)定行為處分辦法，如果地方政府年度違法占用耕地面積超過新建設占用耕地總量的15%造成惡劣影響或其他嚴重后果的，追究縣級以上地方政府主要負責人責任，輕則警告、記過，重則降級、撤職。2009年度衛(wèi)片執(zhí)法檢查首次覆蓋全國，首次依據15號令對土地違

18、法問題嚴重的地近一年來,方政府實施問責，這是國土資源部部長徐紹史早在年初就定下來的六大硬仗之一。 徐紹史不止一次地強調，今年實施的問責，將會嚴格執(zhí)行。徐紹史說，要真正發(fā)揮衛(wèi)星遙感圖片執(zhí)法檢查的震懾作用和教育作用，首次針對地方政府的問責要問得合情合理、要讓地方政府心服口服。2010年10月南昌房地產市場整體分析銀十盛況下，樓市成交實則縮水10月的南昌樓市在內銷房和拆遷戶的支撐下，以“銀十”落幕。9.29沒有影響南昌樓市國慶成交量。隨之而來的加息和江西省地方細則，才真正給了樓市重創(chuàng)。各大開發(fā)商也紛紛趕在細則出臺前前提開盤，以規(guī)避政策影響。從近期推盤量和周成交情況統(tǒng)計，不難發(fā)現，樓市在深度調控之下已

19、經進入濃厚觀望期。愛房網對9月份南昌主要在售樓盤均價進行統(tǒng)計，得出整體均價為6334元/ m2,環(huán)比9月份6255元/ m2上升1.26%。在9大板塊中，本月8大板塊中朝陽新城、紅角洲、市區(qū)三個板塊 價格上漲。其余板塊價格略降，漲價板塊中以市中心板塊漲幅最大。從上月的7286元/ m漲至10月份的9085元/ m。環(huán)比上漲 24.7%。09年10月至10年10月南昌整體價格走勢（單位：元 / m2）700060005000400020003000一2009王10月010王10巨毒昌箜電整計喘走勢蓉考（車笙：元伍）江西地方細則出臺，南昌成交量縮水“929”樓市二輪調控新政出臺正式滿月，從各地隱約

20、呈現卻至今仍未得到數據證實的“退訂”、“退房”潮中，除了可以窺見“限貸”、“限購”政策的威力之外，也包含了市場中買方對房價下降的預期正在呈現。不過，愛房網記者調查發(fā)現：雖然樓市調控措施逐步加溫，已經“很給力”，但是處于調整 狀態(tài)之中的房價降幅依然非常有限。南昌樓市的成交均價更是在高端豪宅和別墅的入市下有 了上升。 本月南昌市成交量自各大城市限購令一處， 對南昌購房者心理影響較大。 不過好的 產品依舊不缺買家。 直至江西地方細則出臺， 全面停止第三套房貸， 才真正影響了樓市成交 量。不少業(yè)內人士預期， 隨著成交量的萎縮， 市場觀望情緒逐步濃厚， 在資金壓力下開發(fā)商 只能以價換量，房價“真摔”在未

21、來依然可期。限購很給力，拆遷成南昌樓市最大保障 國慶前后，隨著各大一二線城市陸續(xù)出臺限購令，不到 1 個月時間，已經有 14 個城市出臺 了限購令。 從限購令出臺后的效果看， 再加上嚴格限制第三套房貸和加息等因素， 各大城市 觀望氣氛濃厚相當多投資性買家因限購和貸款因素而暫不出手。然而， 盡管絕大部分城市都未說明限購時間， 但依然很多人擔心一旦限購令解除， 之前被壓抑的強大需求將如洪水泛濫。 因此，如何保證限購令解禁后的樓市仍健康穩(wěn)定，房產稅很可能是不得不祭出的終極一招。 南昌市聲勢浩大的拆遷工程催生大批剛需，是樓市成交的保障。盡管， 調控來的兇猛， 能夠 嚇住部分購房者下手。 但是巨大的剛需

22、需求還是給了樓市一絲興奮點。 加之巨大資金從一線 城市撤離，留給二三線城市的資金更加充足。加息號震動樓市 ，購房者負擔加重10 月 20 日，央行宣布三年來首次加息了。雖然這次的加息未必是針對房地產市場的，但很 多業(yè)內人士已經開始擔心加息產生的巨大沖擊。一些分析人士說，加息對房地產影響不大， 但如果進入加息周期，房價極有可能下跌。而加息對開發(fā)商的影響， 就不僅是降房價那么簡單。 加息不僅增加開發(fā)商的資金成本， 還有 可能令本來就捉襟見肘的資金鏈進一步被壓縮。開發(fā)商今后會調整自己的拿地和營銷策略， 現金為王、加速資金周轉、更謹慎的策略或會被開發(fā)商普遍采納。不過，盡管加息會增加購房者的負擔，但有人

23、認為加息對市場需求的殺傷力卻可能有限。 目前各種政策不斷出臺， 留給購房者繼續(xù)觀望的余地反倒越來越小， 尤其是剛性需求的購房 者還是要在近期入市買房。市區(qū)版塊進入南昌銀十月，雖受 929 政策的影響， 部分樓盤推遲開盤，以示觀望， 但大部分樓盤并未 受政策因素影響， 依然推出小批量房源試探市場反應， 愛房網從十月市中心樓盤推盤情況來 看，南昌大部分樓盤都采取低調開盤，且銷售業(yè)績甚好。本月市中心板塊推出兩大高端樓盤樓盤入市， 使得市中心板塊的房價飆升， 濱江一號的出場 讓本板塊亮色了不少，號稱南昌絕無僅有頂級豪宅樓盤，濱江一號一經推出受到眾人追捧， 此外智通悅藍山也在本月推出精裝公寓，讓不少投資

24、客多了一項選擇。10000900080007000600050004000300020001000009年10月一 10年10月壷昌樓市整體價格走勢參考（單位r元/曲） t-09年1010年10月市區(qū)板塊價格走勢國單包元/m1）2010年10月南昌市中心板塊的價格相比上月上升24.6%，同比房價上漲 43%（數據來源：愛房網統(tǒng)計）版塊樓盤動態(tài)本月市中心板塊樓盤動態(tài)不少。濱江一號、智通悅藍山、皇冠國際、經緯府邸等樓盤在本月都相繼推出房源，且開盤價格相比之前都有一定幅度上漲。濱江一號本月首批推出 3#、5#、6#高層、超高層房源（3#33層、5#23層、6#33層），面積91-200多平方米不等。

25、1號樣板豪庭（樣板間）已于10月18號開放，據愛房網當天公銷售400來套房源，7.6億元銷售額，當天到場的人數近千名。智通悅藍山智通悅藍山一期37-86 m2精裝國際公寓目前只剩余少量在售，均價14000元/ m2,第二批高層（19-28F ）精裝國際公寓即將推出，現預約中，樣板區(qū)已開放。公寓預計將于2011年年底交房?；使趪H本月在售的是二期7#高層（33F）,戶型為96-130 m不等的兩房三房，均價9500元/ m,該批房源預計 2010年3月底交房。其他在售信息目前僅一期現房3#樓江景房少量在售，戶型為90-170 m不等的兩房三房四房，均價16000元/ m。據愛房網市場數據調查顯示

26、，本月皇冠國際共銷售 97套房源，相比上月銷售增長近40余套。天奧經緯府邸預計11月6日將推出三期21#高層（18層）電梯房，售價8500元/怦，預計將 于2012年交房。21#樓由3個單元組成，1-2F為商鋪，3-18F住宅，共計房源112套左右。 1單元：為2T-3戶，戶型南北通透，坐北朝南。樓市調控無法動搖市中心高品質樓盤銀十月的到來給市中心板塊燃燒了一把火，本板塊區(qū)域內的樓盤無論從推盤量還是銷售量上，相比上月都有很大幅度的提升，本月高端樓盤的入市大幅帶動本板塊的銷售業(yè)績，雖然929新政以及江西樓市細則相繼出臺，但并未影響到市中心板塊在售樓盤的銷量，然而部分樓盤銷量提升，因此，樓市調控對

27、市中心此類地段極好的高品質樓盤來說影響是微乎甚微。青山湖板塊“新五條”頒布之后，調控政策威力逐漸釋放和土地資源的稀缺使青山湖板塊的推盤率日漸下降，本月青山湖板塊新推房源較少，板塊內在推樓盤勢頭放緩，目前無新產品推出，主要仍是香溢花城與萬科青山湖于上月所推產品在售。青山湖板塊樓盤均以高端產品推出，整體價位較高。板塊環(huán)境、配套的發(fā)展也日漸成熟，因稀缺的土地資源，使其擁有的投資潛力十分可觀。本月青山湖板塊均價為 9870元/ m2,為近五個月以來最高。12000waooeooogGOO400020009870662510000 9&10 98585436 5S60 59225859 刃 b235 6

28、03460704號9c15000+ 09年月一1舛月卻翩扳塊價殆走勢圖 - - 09年1D月一山年月南昌桂幣整悴價裕走勢樁彎據愛房網數據統(tǒng)計，10月青山湖板塊價格較上月上揚了79元/怦，漲幅為1.26%201010月青山湖板塊各悽盤市場鹽痔價一覽衰 洋位元舛）1600014000120001000080006000400020000土地稀缺與新政影響板塊推盤速度停滯10月以來，青山湖板塊持續(xù)銷售9月新推產品及部分尾房。新政以及金融政策影響，板塊內開發(fā)中樓盤持保守狀態(tài)，以觀望整體樓市形式。其中萬科青山湖即將率先推出63#樓精裝高層大戶將上市，戶型為210-220平米的四房，總價為 320萬-40

29、0萬，物業(yè)費為3.1元/平方米月，現正預約登記中。由于該板塊在 10 月份并無新房源推出，新政的影響對板塊內樓盤影響不大，稀缺優(yōu)越的地理位置，仍使得該板塊整體均價略有提升，整體均價上漲79元/ m2,漲幅為1.26%。除去萬科青山湖， 其他樓盤無任何變動， 其中青山湖香寓僅剩 3 套現房在售； 白金瀚水景花園高層（18F）現房尾盤銷售，別墅少量在售；中大青山湖住宅區(qū)房源也僅剩2套現房在售。板塊內的所剩房源緊缺, 除萬科青山湖之外, 其他樓盤均在去化尾房。 中大青山湖推出別墅，均價高達近4萬/ m,對青山湖板塊價位提升較大幅度（本月報已剔除別墅價位），已成南昌市價位之首。另青山湖香寓尾房較少,故

30、優(yōu)惠力度較弱。兩強短暫雌伏 即將攜手雄飛 在新政面前,萬科青山湖與香溢花城一同選擇短暫雌伏,延緩新推進程。萬科青山湖湖景高層于上月 24日開盤,在新政出臺之后,仍力扛新政影響,即將推出 推出 63#樓精裝高層大戶。在新政調控下,萬科青山湖仍推出大戶型精裝高層,可見萬科對 萬科青山湖的高端產品及萬科的品牌效應充滿信心。香溢花城將 28#樓（共 33 層）湖景高層 26 層以上房源全部推出,面積 84-174 平米不 等，價格8800-9000元/ m,將于2011年10月底交房，購房享全款 98折、按揭99折優(yōu)惠。 預計近期將加推雙拼別墅，面積 260-380 m左右。愛房網分析認為, 9月份香

31、溢花城的高層持續(xù)熱銷,中大湖景花園洋房的強勢進入、加之萬 科青山湖高層推出。三大樓盤作為青山湖板塊的樓盤的主推力量,在9月底新政推出之后,10 月份各樓盤不約而同的選擇延緩新推步伐,但在觀望新政近一月后,萬科青山湖與香溢 花城均選擇強勢出手, 加推新房源及新產品。 由此可見開發(fā)商在新政之下, 仍對青山湖板塊 充滿信心, 這勢將帶動青山湖板塊整體價格的上升。 毫無疑問, 該板塊的稀缺土地資源是開 發(fā)商最大的底牌。紅谷灘板塊分析 從南昌各個板塊市場的樓盤成交表現看, 紅谷灘板塊表現依然搶眼, 成為傳統(tǒng)旺季收官之際 南昌樓市成交的主要貢獻者,不僅如此,紅谷灘板塊也正在由普及型向高端型發(fā)展。在南昌市“

32、一江兩岸”的發(fā)展規(guī)劃中,紅谷灘經過南昌市政府10 年傾力打造,高樓林立,人口每年以 15%的速度增長, 隨著基礎設施的進一步完善, 城市重心必將向紅谷灘傾斜, 而就人群素質和消費能力而言, 該板塊也已具備高檔消費的能力和條件。 愛房網認為, 未來 紅谷灘板塊將逐步走上 CBD核心區(qū)的高端綜合區(qū)域。30008000700000050004000T2009笛lWYDlO三10U遼谷応戔塊價絡走奘圈：單位，x/tf t汕09軍1OW-：2CII時10三南昌嗖卞整匡猙璉走蘭彥巷:MIL：天m1：3000據愛房網數據統(tǒng)計，10月紅谷灘板塊價格較上月下跌了320元/怦，跌幅為4.82%。201010月紅谷

33、灘板塊市場參考價一筮表單位：元pan江西版樓市新政出臺 紅谷灘板塊影響暫未顯現伴隨著第二波樓市調控政策“ 9 29”新政頒布以及江西版樓市新政的出臺，南昌樓市 步入“銀十”，紅谷灘板塊成交量價并沒有應聲而下，依然蟬聯區(qū)域成交冠軍。紅谷灘中心區(qū)兩大品牌老盤，東方海德堡及世紀中央城，一方面地理位置優(yōu)越，已擁有 穩(wěn)定的客戶群；另一方面所推出房源符合一般購房的需求，銷售情況火爆，目前所售房源均不多，市場壓力較??；此外，紅谷十二庭二期空中院館由于其產品升級，價格較整個紅谷灘 板塊處“洼地”，本月16日推出的首批37號樓房源，開盤當日到場客戶 200多組，銷售成 交率達到 90%；而另一樓盤眾森紅谷一品本

34、應由于所推的別墅及洋房等高端產品的市場 需求量較為有限，市場壓力較大，但紅灣公路的即將開通，原有的地理劣勢將逆轉，且該項 目擁有超高的性價比， 未來也將成為繼東方海德堡之后又一個實際意義上的低密度低價格的 景觀大盤。為趕搭“新政末班車”，大量剛需、 投資客集中入市購房簽約；加之， 紅谷灘板塊房源 日益稀缺， 各樓盤價值成倍的升高， 成了推高樓市成交的直接驅動力， 一度淡出的投資客再 度出手，板塊內樓盤銷售大熱。在以上兩股力量的推動下，政策高壓下的紅谷灘板塊 “銀 十”效力不減， 10 月份市場量價仍處于高位，新政對紅谷灘板塊整體影響暫未顯現。 紅谷灘配套已近成熟 CBD 經濟圈蓄勢待發(fā)紅谷灘新

35、區(qū)自 2002 成立至今，規(guī)劃一直在繼續(xù)，從 4.28 平方公里的行政中心擴展到78 平方公里的新區(qū)建設，從幾所破舊不堪的小學演變?yōu)?14所（區(qū)屬公辦 4所，民辦 10 所） 幼兒園、 15所（區(qū)屬 10所，駐區(qū) 5所）中小學、 7所高校的龐大教育群體，越來越多的項目 從藍圖變?yōu)楝F實，越來越多的品牌地產準備動工新建，或正在建設，紅谷灘經過 10 年的打 造，配套、 交通、 商業(yè)和綠化等各方面已經初步走上成熟， 而紅谷灘經濟圈也隨之已具雛形， 不管是之前的國際金融中心、 聯發(fā)廣場還是目前的唐寧街、 普菲特國際購物廣場， 省內外地 產企業(yè)已然聚勢該板塊，紅谷灘CBD經濟圈正蓄勢待發(fā)。紅角洲板塊分析

36、10 月的紅角洲板塊正處于一個中小戶型集中推售的時段，市場成交量處于整體高位，在紅 谷灘房源日益緊缺， 以及部分投資客的力推之下， 部分具有品牌、 區(qū)域升值潛力的樓盤盡管 價格上浮，但成交表現依然良好，從而推高了紅角洲板塊的價格。愛房網認為， 在高端住宅產品成交看好的情況下， 紅角洲板塊的成交價在整體平穩(wěn)的基調下將繼續(xù)趕超“金九銀十”的房價，市場成交價呈穩(wěn)中有升的趨勢。eooo75007000ugOO60005500oOOO45004000200910201010 =走筈苣單戈：元 旺 |-曲的早10-2010早10W琶昌噹卞整庫俞毎走善參冬匚軍空：元 球；據愛房網數據統(tǒng)計，10月紅角洲板塊價

37、格較上月上漲了372元/怦，漲幅為5.16%。220年10月紅危洲扳塊市場蠡者L基表（至卷：元皿90W 8000 7QQQ 000 5000 4000 3000 2000 1000.-部分樓盤提前開盤低調卻依然熱銷進入樓市傳統(tǒng)旺季金九銀十”以來，紅角洲成為南昌樓市成交量重鎮(zhèn)，綠地香頌、奧克斯盛世經典等樓盤依然深受購房者和投資客的追捧，成交套數和成交均價均遙遙領先其他區(qū)域的相類似樓盤。但在二次調控及加息的雙重壓力下，開發(fā)商對后市趨勢處觀望狀態(tài)，變得更加敏事慎言，各大樓盤均選擇了低調開盤理性入市。綠地香頌1棟高層住宅，之前一直對外宣稱辦理 VIP卡優(yōu)惠中，在上周五突然低調開盤， 只通知辦理了 VI

38、P卡的客戶前往選房，目前房源為106套的29層高層僅剩10套在售，戶型 為98怦三房，均價5800元/怦。據愛房網了解，該樓盤一套房子總價60萬左右，購房者以投資者居多。同樣，在一期結案后，長達一年沒有動靜的綠湖豪城，二期不鳴則已一鳴驚人，第一組團本月開盤 2小時內所有房源全部售罄，目前已基本售罄，僅剩少量頂樓戶型，全新 房源開始接受登記。而本月23日開盤的奧克斯盛世經典也保持十足的低調，開盤當日售樓處門前和平日無恙，沒有任何裝飾表面開盤的跡象，售樓部內卻人頭攢動。剛需置業(yè)旺盛 中小戶型樓盤跑贏市場本月紅角洲板塊內部分中小戶型樓盤的成交表現得很搶眼。多數樓盤的成交數據顯示， 在成交客戶群體中，

39、大部分樓盤主要的成交群體仍舊以剛需置業(yè)群體為主。據愛房網分析，一直以來紅角洲板塊的剛性置業(yè)需求就很旺盛，受政策調控及市場供應偏緊的影響，今年以來紅角洲板塊的剛性購房需求一直未能完全釋放，這些購房者群體數量一直在累積，只要市場出現性價比高的中小戶型產品都會受到剛需客的熱捧。盡管江西版樓市新政出臺，但并未有實質性的措施，并未影響到該板塊的剛需購房群體。象湖板塊分析延續(xù)以往的銷售動態(tài)，本月象湖板塊的在售樓盤依然眾多，幸福時光、力高、保集半島、羅馬象湖壹號等樓盤繼續(xù)推盤入市，值得一提的是江西奧林匹克花園目前即將收官，所剩房源甚少。本月象湖板塊一大亮點還在于天燃氣管道在此板塊開始安裝，據從南昌市燃氣有限

40、公司了解，今年首批1748戶家庭完成置換后，南昌縣城及周邊剩余的9000余戶居民預計在10月月底展開天然氣置換。 象湖板塊7個小區(qū)天然氣置換在 10月24日完成。這無疑對已購買象 湖板塊的業(yè)主來說是件好消息。2010年10月象湖市場價格較上月上升了79元/怦，漲幅為1.26%。價格略有上揚（數據來源：愛房網統(tǒng)計）10 月份象湖版塊開盤活動：江西奧林匹克花園本月剩余少量高層電梯房在售，位于48#、 49#、 107#號樓，戶型為89-108平米的三房，均價3800-4000元/心購房享95折優(yōu)惠；老帶新可享 92折優(yōu)惠，每 戶限購一套。另學院街鋪余少量房源， 整體均價8700元/ m2o目前奧園

41、房源甚少，即將收官， 在本月 10 月 23 日，召開江奧收官感恩答謝暨筑成地產品牌戰(zhàn)略發(fā)布會，就奧園的項目i情況做了詳細介紹。本月景城名郡 10 月 16 日開盤發(fā)售，上午 10 點開盤時已經有超過 300 組客戶到場，截止 到中午 11 點 30 分，現場成交客戶達 120 余組，均價 4300 元/平米，推出花園洋房（ 5F）H1、H2號樓、小高層（11F） 12號樓；洋房約110 m （有贈送面積），均價4550元/ m；小 高層約28-121 m,均價3700元/ m；預計11月中旬推出二期16#樓小高層（11F）和H3花 園洋房，面積90-120 m不等，現預約登記中，VIP客戶享

42、預交1萬總房款減2萬元優(yōu)惠。現在售二期H1、H2號樓洋房和12#樓小高層（11F）房源；洋房戶型約 110-120 m不等，一 樓贈送入戶花園，二、三、四樓送露臺，五樓買一層送一層，均價4550元/ m；小高層面積28-121 m不等，均價 3700元/ m。此外羅馬象湖壹號 10月16日推出30#、35#樓中央景觀小高層（18F）,戶型為三房、四房， 面積80 m、90 m、140 m；購房總價減1萬元優(yōu)惠；折后均價 4500元/ m,該批房源預計 2012 年 5 月 20 日之前交房。 36#、 37#、 38#中央景觀小高層少量房源在售，戶型為110 m四房（贈送20 m）,均價390

43、0-4000元/ m。201010.= 在甘變竺弓爲參老務一覽表：單位：元10月版塊內活動效果總結：本月景城名郡開盤銷售火熱市場反饋較為積極，綜合分析本次開盤活動熱銷的原因主要有：項目本次推出的產品最大的特點是以小面積戶型為主，大面積花園洋房為輔， 在房子整體質量相差不大的條件下，產品總價比較低，易于讓首次置業(yè)的年輕人接受，此外項目所處地理位置為象湖新城，雖然到目前為止各方面配套還沒有完善，但是倚靠象湖獨特的自然景觀， 比較適宜居住。？并且開盤前營銷推廣手法到位，現場舉行抽獎環(huán)節(jié)，吸引了較高的人氣到 場。從目前象湖板塊的銷售量來看，各樓盤銷售都爆出不錯的狀態(tài)。本月羅馬象湖壹號開盤發(fā)售，開盤前已

44、經內部認購110套，大約當天一共有 110組左右的客戶到場，開盤成交約 45套左右，銷售率約 42%開盤當天的銷售成果說明了在市場普遍 陷入觀望情緒的狀態(tài)下該項目以優(yōu)惠的價格和超值贈送的優(yōu)勢贏得了市場的肯定。綜合分析本次開盤熱銷原因：？首先開盤均價較適合市場預期，同時加大了折扣優(yōu)惠力度，采用現場動感音樂襯托出交易的火爆，當天舉行大抽獎活動，從而促進意向客戶成功的快速轉化；另外項目自身品質較好，有良好口碑，未來升值空間大，且贈送20怦面積使房型更實用，且南北通風，迎合客戶所需。綜合以上三個因素，本月羅馬象湖壹號開盤贏得滿 堂彩。10月象湖板塊在售樓盤排名排名項目名稱開發(fā)商當月成交套數1力咼國際城

45、江西萬和房地產開發(fā)有限公司2522金沙逸都江西省華達置業(yè)集團有限公司2483江西奧林匹克花園江西林波投資管理有限公司2254南昌居住主題公園丁香怡景南昌平海房地產開發(fā)有限公司1865景程名郡江西贛泰房地產開發(fā)有限公司1506南昌保集半島南昌申標房地產發(fā)展有限公司1467中新幸福時光江西中新置業(yè)有限公司1458平安象湖風情二期江西平安房地產開發(fā)有限公司1209偉夢清水灣南昌豪佳實業(yè)有限公司7510南昌居住主題公園楓丹白鷺南昌平海房地產開發(fā)有限公司7411羅馬景苑江西中體實業(yè)有限公司7012南昌小商品城南昌小商品城有限公司2京東板塊分析10月京東板塊開盤加推情況依然不大，只有個別樓盤進行了加推，絕

46、大部分樓盤依舊是銷 售原有房源，部分樓盤則在進行客戶儲備中。10月保利東灣國際、浪琴灣兩大樓盤開始動作，分別開始進行VIP卡客戶的儲備和樣板房的籌建。這兩大樓盤的啟動很可能在接下來 的一段時間帶動整個京東板塊的活躍性。樓市二次調控對京東板塊實際影響不大，10月成交量保持穩(wěn)定與上月持平。700060005000400030002000-200glO.E-2D1010 =京床頓塊怖略走笑堇 建豈 元皿）09年10月-10年10月京東板塊與南昌總體價格走勢比較圖（單位：元/ m2） |2010年10月京東市場價格較上月下降了179元/ m,環(huán)比下降為3.1%,同比上漲20.73%,板塊整體價格浮動不

47、大。7000600050004000650062005600 田 聞41000IU1111I3000 2000從數據可以看出，10月只部分樓盤價格有些微上調，其他樓盤仍與上月價格保持一致，也沒有出現較大的促銷活動，受樓市新政影響不大，成交量依然與上月持平。但由于凱美怡和 普通住宅的售罄，因此京東板塊在 10月份的平均價格有所下滑，但相較于 9月整體價格下 滑不大。板塊開盤入市房源不多新盤備受關注東城一品6#樓小高層于10月23日開盤，房源共66套，戶型為89-96怦兩房，折后均價約 5080元/ m2。現購房享受優(yōu)惠：最高 95折優(yōu)惠，全款96折優(yōu)惠，按揭97折優(yōu)惠。目前所 有住宅類房源已經全部推出， 項目所有住宅類房源將于 2011年底前交付。尚有公寓未推出， 戶型是40-60 m2,推出時間尚需確定。中興和園二期加推 47#(18F)湖景高層，戶型為88-130 m不等的兩房和三房， 折后均價5600 元/ m,復式可享全款 94折優(yōu)惠。另有27#、28#、34#、43#樓的花園電梯洋房在售，戶型 126-140 m不等，均價6500元/ m,以上房源購房享受全款95折，按揭96折優(yōu)惠。本月新樓盤保利