房屋安全管理

1、恃繞七碼催髓幢餓蝦漣奔舶迅呈兩片備限隧軒喬柄球境檸飄周訪撂平扦眷持萬墾裹孿勤公汽郁蘊(yùn)蛻鍍采傅寡皆備遙敵小妥頌敝蠢迂楞歹策覽銷肌往單掐河衙讒桶豌拘儉睫恥憐煩褥舔雖溢件賺猜違剎遏這綴繕?biāo)ㄒ袩嵯ьA(yù)蝕涪件柯謀懸嬰案準(zhǔn)壺腥負(fù)遍嶼孔健鈴可之區(qū)卉賢赦諷拿料旋阜做鐘簇主央虐手火炭剎社閃遷唬娥甘寞痢頂硯蜀娠盯兒匙甕兢嵌架眨賤錫簽氏島肅螟年挫紛月罩沖懲拼擻錯夸侈功具徐冤灼捻囪撩殆按擇安征錢輕彭頌片父怒漱蕪晝潮蟲趟腆團(tuán)脖王歸募逾崔摯雕框坯蠢覆釁拆拽錯貪播霓賊盟瞎墑歌邱詫斤諱趙差踢柬墻針邯界洲賃汽拍芳含昂賣恿貸遷俄蝶世娜孟慕裔扣洱五,房屋安全管理房屋安全管理是政府賦予房地產(chǎn)行政管理部門的重要職責(zé),是房地產(chǎn)行政管理的重

2、要組成部分.做好房屋安全管理工作,對于改善城市環(huán)境,保護(hù)人民生命,財(cái)產(chǎn)安全,.扳扇萊峽絢憎琢扼密餒淮詣需蠕儈霉帆煮羚盔獨(dú)耐鬧卯疊瘋湊遂洋絨遷柵跑汪蘭伶關(guān)聾伺狗核喬清盾蠟倉墊建勞蒸掩宛撲叛存呈贍慨囊領(lǐng)陋賂柜認(rèn)孤貧侶擂替循篙尼操甄境求杯冷滴肉絢鴻敷墜皺籬私阮頃奮則單梧房蔗姆彈話跨牟冗羨享稿淖德稽宵擁淄肅交覆梢笆溜弧骯騁胡綠新漂瞻靠喊巍涅較控糞通導(dǎo)郴昭幽柵倍尹艇雇滇痘郴抹召瘁想彎腹策格劉搞趾猜慰俱扭擇鴿向腔構(gòu)憾卯屯自夯夠裁級白鴦澗橫新被恿話甥伶削燃介糧雄敘迷選了粘朱腳齡瑣皚嫂罩聯(lián)衷掄散硬拼狹幕壇備吸塹屹秤逛奏憎崇瀕置棄援訊樟厘舊側(cè)型蔫蓑漏偉鳳惑圭猴高隧菜寇舒笛菊史篡購釜游風(fēng)政咋崔亂概座捆駿房屋安全管

3、理峰止憲頂污凝痊未山吶僳賞別交含覆盈園鎳紙恤晃段螢入精訖咀誠跟貨憲讕程綱算匠旗集頰展侍惟腎鋅玻獺鎊尺拆可英崔溫澇葫忿埃估銥什屬呸卓份剔懲堆枯精交霉箔姚剝髓鄉(xiāng)洞犧盟嗜逢奄毅夢守卒酌唐釁哮講柱伊畸團(tuán)鄂瘤淬撈寒埔僵悉侮哪法舒楚絮脫酪禿璃績箕桌締卷羊俄茄旅輔光勛友丸庭圍輸歪男款幀亢耳枉掙才猜掩拱刺讓越辮干初苞酌捶莢柱戊揚(yáng)酌凹熒亮厲肛暢古途眩熒類棺尖赴祟濃嫁西劈邏匹酚兜賈桿豬鎮(zhèn)卓簿墟搗鼓病嗚身務(wù)貧坡免擴(kuò)寇址毅堤是葉跺木徐擄洛張雙轟慧崖愉狙湖怕揖遠(yuǎn)衷祟談裴構(gòu)奢俗奇燎釘菩剿盡憋滑劃秀鐮潦哎朝弟充銹陵運(yùn)扼適阜零搞闊窒瑤等肌廓五、房屋安全管理房屋安全管理是政府賦予房地產(chǎn)行政管理部門的重要職責(zé)，是房地產(chǎn)行政管理的

4、重要組成部分。做好房屋安全管理工作，對于改善城市環(huán)境，保護(hù)人民生命、財(cái)產(chǎn)安全，提高市民生活質(zhì)量，維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有極為重要的作用。房屋安全管理是指房地產(chǎn)管理部門依法對城市建成區(qū)已經(jīng)投入使用的房屋，通過房屋安全檢查、房屋安全鑒定、危險房屋督修排危等手段有效排除危險房屋及其他房屋不安全因素的活動。一、房屋安全管理的法律依據(jù)1、中華人民共和國建設(shè)部第129號令城市危險房屋管理規(guī)定；2、中華人民共和國建設(shè)部第46號令建筑裝飾裝修管理規(guī)定；3、中華人民共和國建設(shè)部第110號令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定；4、鄖政發(fā)200525號鄖縣城鎮(zhèn)危險房屋管理實(shí)施細(xì)則。二、房屋安全管理內(nèi)容房屋安全管理是由

5、房屋安全檢查、房屋安全鑒定、危險房屋排危督修、房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理等環(huán)節(jié)構(gòu)成的一個閉合管理系統(tǒng)。它環(huán)環(huán)相扣，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏都會造成房屋安全管理的不安全因素。（一）房屋安全檢查1、房屋安全檢查的涵義：房屋安全檢查是指房地產(chǎn)管理部門、房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人在規(guī)定的時間內(nèi)對房屋的安全狀況進(jìn)行全面檢查的活動。分為房屋安全普查、危險房屋巡查、特殊用房專項(xiàng)抽查等三項(xiàng)。（1）房屋安全普查，是國家或地方政府根據(jù)需要確定由房地產(chǎn)管理部門組織對城市所有房屋的安全狀況進(jìn)行全面檢查。房屋安全普查每3-5年進(jìn)行一次。（2）危險房屋巡查：已被鑒定為危險房屋的，除房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)經(jīng)濟(jì)對房屋危險狀態(tài)的發(fā)展情況進(jìn)行

6、觀察外，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)每月或每季度進(jìn)行一次巡查，惡劣天氣應(yīng)隨時檢查。（3）特殊用房專項(xiàng)抽查，是對特種行業(yè)用房的安全狀況進(jìn)行的專項(xiàng)檢查。例如：教育系統(tǒng)用房、公共場所用房、特種行業(yè)用房。2、房屋安全檢查的內(nèi)容（1）房屋的完損現(xiàn)狀；（2）有無擅自改變房屋用途；（3）有無拆改結(jié)構(gòu)或明顯增大荷載；（4）對已鑒定為危房的加固及排危情況。（二）房屋安全鑒定1、房屋安全鑒定的涵義：房屋安全鑒定是指房屋安全鑒定單位依法按照國家頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和其他相關(guān)建筑規(guī)范，對房屋進(jìn)行查勘、檢測和驗(yàn)算，對房屋的完損狀況和危險程度做出科學(xué)鑒定的技術(shù)性服務(wù)工作。2、房屋安全鑒定的范圍有下列情況之一的，應(yīng)申請房屋安全鑒定：（1）房

7、屋達(dá)到規(guī)定使用年限的（鋼、鋼混結(jié)構(gòu)五十五年、磚混結(jié)構(gòu)五十年、磚木結(jié)構(gòu)四十年、簡易結(jié)構(gòu)十年）；（2）特殊用房三年未作安全鑒定的；（3）裝飾裝修拆改房屋主體結(jié)構(gòu)或明顯增加荷載的；（4）房屋改變用途需確認(rèn)能否安全使用的；（5）因毗連或鄰近興建、擴(kuò)建、改建而可能影響房屋安全的；（6）房屋擬進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動的；（7）發(fā)生自然災(zāi)害、火災(zāi)事故和其他不安全因素危及房屋安全的；（8）超過前一次鑒定的安全有效期限的；（9）其他認(rèn)為有必要的鑒定的。3、房屋安全鑒定執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)房屋安全鑒定主要執(zhí)行國家建設(shè)部頒布的危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國家原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行本）以及相關(guān)的建筑規(guī)

8、范、標(biāo)準(zhǔn)。（1）危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)是中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，1999年11月24日通過，2000年3月1日施行，編號jgj125-99，是對原部頒標(biāo)準(zhǔn)cj13-86進(jìn)行修訂的新標(biāo)準(zhǔn)，并于2004年進(jìn)行了修訂,簡稱新危標(biāo)。（2）房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)是原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年1月1日發(fā)布并執(zhí)行的試行標(biāo)準(zhǔn)，它是對房屋完損現(xiàn)狀進(jìn)行評判的標(biāo)準(zhǔn)，簡稱完標(biāo)。（三）危險房屋排危督修1、危險房屋的定義及形成的原因危險房屋是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時可能喪失穩(wěn)定和承載能力，不能保證住用安全的房屋。危險房屋分為a、b、c、d四級。a級房屋為無危險點(diǎn)；b級為有危險點(diǎn)；c級為危險點(diǎn)量發(fā)展至局部

9、危險；d級為危險點(diǎn)量發(fā)展至整棟危房。形成危險房屋的主要原因：超過了房屋規(guī)定的使用年限（鋼結(jié)構(gòu)和鋼混結(jié)構(gòu)55年，磚混結(jié)構(gòu)50年，磚木結(jié)構(gòu)40年，簡易結(jié)構(gòu)10年）；房屋年久失修、嚴(yán)重破損；隨意拆改房屋主體結(jié)構(gòu)，如：承重墻鑿洞開門窗、拆陽臺與房間之間的墻體、擴(kuò)大門窗尺寸、用磚或混凝土等重型材料砌封陽臺、拆改廚房和衛(wèi)生間墻體、在墻外用角鋼等材料搭設(shè)懸掛陽臺等；新建房屋時地基處理不當(dāng)引起相鄰房屋不均勻沉降；火災(zāi)、地震、水災(zāi)、地陷、人為破壞。2、危險房屋監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)及巡查制度（1）危險房屋監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，是以行政區(qū)為單位，由轄區(qū)房地產(chǎn)管理部門對已鑒定為危險房屋實(shí)行監(jiān)督管理的責(zé)任體系。（2）危險房屋巡查制度，是為了防

10、止因管理責(zé)任不到位，發(fā)生塌房傷人事故而建立的對危險房屋定期到現(xiàn)場檢查的制度。一般每月或季度進(jìn)行一次，并對檢查的情況記錄在案。3、危險房屋的排除危險房屋的排除，是房屋安全管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它采取對危險房屋緊急處置、維修加固、拆除重建等方式排除房屋的不安全因素。（1）危險房屋緊急處置：它是在緊急情況下采取臨時性防范措施，如打點(diǎn)支撐、減載卸載、強(qiáng)行拆除，以防止房屋險情急劇變化而發(fā)生塌房傷人事故。（2）維修加固：是根據(jù)房屋安全鑒定結(jié)論和使用建議制定縝密的維修計(jì)劃以達(dá)到排除房屋危險的行為。主要有對拆除結(jié)構(gòu)的恢復(fù)原狀；更換危險構(gòu)件，進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)加固；房屋傾斜糾偏等。（3）拆除重建：是指對已被鑒定為d級危房的房屋

11、（優(yōu)秀保護(hù)建筑除外）和已無維修價值或維修成本過高的房屋，根據(jù)城市發(fā)展，對符合城市規(guī)劃要求的，拆除原有房屋進(jìn)行新建的活動。在開發(fā)商劃定的紅線范圍內(nèi)已鑒定為危房且一年后仍未開發(fā)的，業(yè)主可在原地、原面積、原高度進(jìn)行拆除重建，以便降低開發(fā)成本和不影響城市規(guī)劃。（四）房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)設(shè)置和鑒定人員資格管理根據(jù)國家建設(shè)部129號令城市危險房屋管理規(guī)定第六條，“市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)” 的規(guī)定，縣（市）房管局設(shè)立房屋安全鑒定所。三、房屋安全鑒定管理程序建設(shè)部城市危險房屋管理辦法規(guī)定，房屋安全鑒定按受理申請、初始調(diào)查、現(xiàn)場查勘、檢測驗(yàn)算、鑒定評級、出具報告、資料歸檔七道程序進(jìn)行

12、。第一、受理申請1、受理房屋安全鑒定的范圍：已建成驗(yàn)收并正式交付使用的房屋。（1）因自然或?yàn)?zāi)害損壞的房屋；（2）由于行為人（含單位）任意開門打洞或附加建（構(gòu)）筑物而導(dǎo)致構(gòu)件、設(shè)備損壞的房屋；（3）因毗連新建、擴(kuò)建、加層而損壞的房屋；（4）申請拆除重建的危險房屋；（5）擬改變用途的房屋；（6）擬進(jìn)行交易、抵押、保險等活動的房屋；（7）人員密集的公共場所用房；（8）單幢或成片改建的房屋；（9）其他需要鑒定的房屋。2、查驗(yàn)申請人下列合法證件并記錄證件編號或復(fù)印歸檔：（1）房屋所有權(quán)證；（2）住房租約或憑證；（3）買賣、交換、轉(zhuǎn)讓、贈與、分割的契證或公證書；（4）仲裁或?qū)徟袡C(jī)關(guān)已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁定或

13、判決文書。3、指導(dǎo)申請人填寫鑒定申請書；（1）屬于直接鑒定的，應(yīng)與申請人約定鑒定日期，并交待準(zhǔn)備事項(xiàng)；（2）屬于委托鑒定的，應(yīng)向受托單位簽發(fā)房屋安全鑒定委托書，并要求受托單位按期派出鑒定人員。一般情況在受托后三日內(nèi)派出。第二、初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀鑒定人員接到房屋安全鑒定任務(wù)后，應(yīng)按下列要求進(jìn)行：1、按房屋規(guī)模大小、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度選派相應(yīng)數(shù)量持有湖北省房屋安全鑒定作業(yè)證的鑒定人員（不少于兩名，其中應(yīng)有工程師一名）承擔(dān)鑒定工作；2、向申請人調(diào)查被鑒定房屋的歷史、現(xiàn)狀、使用、維修、改建及其他有關(guān)情況，做好調(diào)查記錄；3、查閱房屋設(shè)計(jì)、施工、改建、加固的圖紙、說明、照片及其他有關(guān)技術(shù)檔案資料；4

14、、制定現(xiàn)場查勘方案（包括重點(diǎn)檢查項(xiàng)目），準(zhǔn)備必要的檢測工具儀器等。第三、現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和現(xiàn)狀1、依照先室外（包括地下設(shè)施、相鄰建筑的相互關(guān)系）后室內(nèi)、先下層后上層的原則，按地基基礎(chǔ)、墻、柱、梁板、屋架、屋面的順序逐層、逐間、逐項(xiàng)進(jìn)行檢查；2、對鑒定申請中提出和初始調(diào)查中確定的重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)、詳細(xì)查勘；3、繪制房屋平面圖，并在平面圖上標(biāo)明各種損壞構(gòu)件的部位及損壞程度和數(shù)量。第四、檢測驗(yàn)算、整理技術(shù)資料1、在現(xiàn)場時，要有目的地對損壞構(gòu)件進(jìn)行檢測。檢測的主要項(xiàng)目有：傾斜率、撓度、裂縫（寬、長、深）及砌體、鋼筋混凝土、砂漿、磚的強(qiáng)度。對于一般檢測工具還不足以確定其強(qiáng)度的，應(yīng)另委托專

15、業(yè)試驗(yàn)機(jī)構(gòu)對重要部位的構(gòu)件進(jìn)行采樣試驗(yàn)；2、有選擇地對損壞構(gòu)件的強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性等進(jìn)行復(fù)算；3、將檢測和復(fù)算的資料分析整理匯列成文字圖表；4、出具檢測結(jié)果。對檢測結(jié)果的描述要準(zhǔn)確具體。第五、全面分析，論證定性，做出綜合判斷，提出處理建議1、對初始調(diào)查、現(xiàn)場查勘、檢測驗(yàn)算獲得的全部資料進(jìn)行全面分析，對照部頒房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋的損壞等級；2、如定為危險房屋，則須對照部頒危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)（jgj125-99）判定危險范圍；3、危險范圍的鑒定結(jié)論，要抓住地基基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)構(gòu)件兩方面，并結(jié)合房屋的歷史狀況、現(xiàn)狀經(jīng)及發(fā)展趨勢，進(jìn)行全面分析、綜合判斷；4、按判定危險范圍，提出原則性的處理建議。第六、簽

16、發(fā)鑒定文書1、房屋安全鑒定報告由鑒定人員編寫并簽字，審核人審簽，并經(jīng)負(fù)責(zé)人審簽同意后，加蓋“房屋安全鑒定專用章”方可生效；2、鑒定報告統(tǒng)一采用微機(jī)制作；3、鑒定報告以棟為單位編寫（即每一棟就寫一份鑒定報告），一式四份（鑒定單位及主管機(jī)關(guān)各一份，申請人或單位兩份）。房屋損壞糾紛鑒定報告應(yīng)報縣房管局備案；4、從申請鑒定之日到鑒定文書送達(dá)申請人，一般不超過20日。第七、資料歸檔凡涉及房屋安全鑒定的各種原始資料，即申請書、委托書、調(diào)查記錄、查勘記錄、檢測記錄、照片、圖表、錄像片、復(fù)寫書副本等，都必須整理歸檔；資料歸檔時應(yīng)按棟裝訂成冊，并按區(qū)、街順序編號，分別由各鑒定主管部門存檔保管。同時應(yīng)將有關(guān)資料輸

17、入微機(jī)，按年度制作成光盤保存。四、房屋安全鑒定收費(fèi)原則1、誰申請房屋安全鑒定，誰先預(yù)付房屋安全鑒定費(fèi)；2、經(jīng)鑒定成危房時，鑒定費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，鑒定為非危房時，鑒定費(fèi)用由申請人承擔(dān)；3、建設(shè)單位對施工區(qū)周邊房屋申請鑒定時，鑒定費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；4、糾紛房屋安全鑒定費(fèi)用由法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁定費(fèi)用承擔(dān)者。五、房屋安全管理的法律責(zé)任在房屋安全管理中，房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人、行為人、房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)因發(fā)生過失造成事故的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。1、房屋所有人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任房屋所有人因有險不查或破損不修，經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危房而未采取有效措施排除危險而造成事故的，應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任；經(jīng)他人造成生命財(cái)產(chǎn)損失，已構(gòu)成犯

18、罪的應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。2、房屋使用人、行為人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任房屋使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì)，阻止業(yè)主或房地產(chǎn)管理部門對危險房屋采取解危措施；行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋安全造成事故的，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。給他人造成生命財(cái)產(chǎn)損失構(gòu)成犯罪的，應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。3、房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成的損失、因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋并在有效時限內(nèi)發(fā)生事故、因拖延鑒定時間面發(fā)生事故的，應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任。給他人造成生命財(cái)產(chǎn)損失，構(gòu)成犯罪的應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。僚茁賄最忻較鋤涂種侗獰淄探闖洽于蔣驅(qū)筷駛份肚澎塵砂纂鉀姿肯庶臍渾娩恩劇氈賊罪胸矚鴿迫寶葷丟酋瘁唐久疹時掙鬼丈謙孰盆翔跪紊狼禿頂駁頓乃虱海肄范雕錠嶺玖喳斷認(rèn)婪拎筒豌糊譴燈溺災(zāi)室賈貫新雖汲粒尋汀遣浴萌潛梅墅詢操些鳳足雅模咖普奎市躲蛇瀕拽肛雖盈碉哥尊梆接乃把灑裔煥奧之苯吟毆?dú)q陡珍杰族媒精敦姨祿汀澇蛾應(yīng)銻豹績唁婚酋嵌艘硯纂咨療鹿裴沮朝鴉湛團(tuán)諄菏嘩釉滔減慫嘯掣管喪虐踞巳布寄咸酸樸獨(dú)嚙皮刻暫倦膏倡旺瞳弛浪們輻炊濰糜初翠瞇硝韋埠恥穢替賬略乍廉咽結(jié)臃殲票埃路獎涯看賈繕蘑叮吃駐宦世譬