某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告

1、某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告XX房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告XX公司2001年12月某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告前言4/項(xiàng)目概述41.1項(xiàng)目?jī)?nèi)容41. 2項(xiàng)目實(shí)施目的、方法和過程41. 2.1實(shí)施目的41. 2.2實(shí)施方法51. 2.3調(diào)研過程51. 3報(bào)告綜述51. 3.1宗旨51. 3.2原則61. 3.3方法61. 3.4內(nèi)容摘要61. 3.5幾點(diǎn)說明62企業(yè)概述62. 1富房置換的創(chuàng)立及發(fā)展62. 1.1公司創(chuàng)立72. 1.2公司發(fā)展72. 2企業(yè)現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià)72. 2.1.綜述72. 2.2管理體制82. 2.3組織結(jié)構(gòu)82. 2.4業(yè)務(wù)品種、流程及其管理112. 2.5人力資源管理1

2、52. 2.6財(cái)務(wù)管理及監(jiān)督162. 2.7企業(yè)文化建設(shè)與企業(yè)營(yíng)銷策劃162. 2.8經(jīng)營(yíng)管理綜合評(píng)價(jià)173. 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì).173. 1房地產(chǎn)中介市場(chǎng)及其發(fā)展173. 1. 1房地產(chǎn)特性及苴市場(chǎng)特征173. 1. 2房地產(chǎn)中介及苴特征183. 1. 3我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)193. 2成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r203. 2.1自然特點(diǎn)203. 2.2人文特征203. 2.3成都房地產(chǎn)中介市場(chǎng)槪述203. 3企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定203. 3.1戰(zhàn)略目標(biāo)的制定原則203. 3.2企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)：21某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告3. 3.3企業(yè)發(fā)展階段性戰(zhàn)略目標(biāo)：213.

3、4企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施223. 4.1戰(zhàn)略實(shí)施原則223. 4.2戰(zhàn)略實(shí)施步驟223. 5企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)容223. 5.1業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略223. 5.2組織結(jié)構(gòu)模式設(shè)計(jì)263. 5.3人才戰(zhàn)略283.5.4營(yíng)銷戰(zhàn)略323. 5.5資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略354. 企業(yè)內(nèi)部管理建設(shè).354. 1適宜不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)模式的建立354. 1. 1機(jī)構(gòu)營(yíng)銷模式354. 1. 2店鋪式經(jīng)營(yíng)模式364. 2組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化374. 3業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化設(shè)計(jì)394. 3.1業(yè)務(wù)流程優(yōu)化設(shè)訃出發(fā)點(diǎn)394. 3.2業(yè)務(wù)流程優(yōu)化414. 3.3業(yè)務(wù)管理434. 4內(nèi)部管理制度的完善444. 4.1職務(wù)說明書444. 4.2人力資麗理制度

4、454. 4.3考核獎(jiǎng)懲制度454. 4.4業(yè)務(wù)管理制度464. 4.5財(cái)務(wù)管理制度464. 4.6行政辦公管理464.4信息系統(tǒng)的應(yīng)用474.5考核及監(jiān)督機(jī)制474.6激勵(lì)機(jī)制484.7財(cái)務(wù)管理與資金監(jiān)管484.8企業(yè)文化與對(duì)外宣傳494.9市場(chǎng)研究與企業(yè)發(fā)展研究50某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告前言隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介企業(yè)已經(jīng)從小規(guī)模、作坊式的個(gè)體運(yùn)營(yíng) 模式向規(guī)模化、品牌化的大型現(xiàn)代企業(yè)方向發(fā)展。發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)了一些擁有上百家分店的巨 型房地產(chǎn)中介企業(yè)，而國(guó)外的大牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也開始紛紛搶灘中國(guó)市場(chǎng)。作為成都市大 型房地產(chǎn)中介龍頭企業(yè)的成都富力房屋置換有限公司（以下簡(jiǎn)稱

5、“富房置換”），面對(duì)巨大的 市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿图ち业母?jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，如何抓住機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)？如何解決企業(yè)自身在迅速發(fā)展 過程岀現(xiàn)的問題？MLS網(wǎng)絡(luò)科技（中國(guó)）公司在深入調(diào)查、研究當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及企業(yè)狀況的基礎(chǔ)上，結(jié)合自 身所積累的大量國(guó)際、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展研究經(jīng)驗(yàn),對(duì)富房置換的經(jīng)營(yíng)狀況作以診斷, 為富房置換企業(yè)管理提岀一整套發(fā)展建設(shè)方案，并將在此基礎(chǔ)上為富房苣換量身左作一套具 有較強(qiáng)開放性和擴(kuò)展性的企業(yè)信息管理系統(tǒng)，為企業(yè)的順利發(fā)展和全國(guó)性擴(kuò)展提供基本工具 和保障。1 項(xiàng)目概述1- 1項(xiàng)目?jī)?nèi)容本項(xiàng)目包含以下內(nèi)容1. 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況調(diào)査2. 企業(yè)信息化需求調(diào)研3. 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)分析4. 企業(yè)管理咨詢

6、及信息化解決方案5. 企業(yè)信息化系統(tǒng)建設(shè)1. 2項(xiàng)目實(shí)施目的、方法和過程1. 21實(shí)施目的分析富房苣換經(jīng)營(yíng)狀況及存在的問題，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展要求及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)提出有效的發(fā)展策某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告略和實(shí)施辦法，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息化管理提供穩(wěn)左的基礎(chǔ)，為企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)信息化管理提供保 障，加深合作雙方彼此之間的了解，增強(qiáng)企業(yè)間的聯(lián)系與合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為企業(yè)發(fā)展提供 有效的幫助。1. 2. 2實(shí)施方法項(xiàng)目整體實(shí)施采用調(diào)研一一分析一一總結(jié)一一實(shí)踐一一修改一一正式運(yùn)行的實(shí)施思路。 對(duì)企業(yè)的調(diào)研主要采用訪談法、觀察法、比較法和類比法，分析過程利用綜合分析法、比較 分析法、圖表分析法等，對(duì)調(diào)研情況進(jìn)行綜合對(duì)比分析

7、，最終形成管理咨詢報(bào)告和信 息化需求報(bào)告。富房宜換的企業(yè)信息化過程將在提交之后，根據(jù)企業(yè)調(diào)整情況進(jìn)行分步實(shí)施。1. 2. 3調(diào)研過程MLS科技（中國(guó)）公司富房項(xiàng)目小組于2001年11月6日至11月13日對(duì)成都富麗房 屋宜換公司進(jìn)行了一周時(shí)間的走訪調(diào)研，與富房總部所有職能部門經(jīng)理，包括經(jīng)營(yíng)一、二部, 大宗業(yè)務(wù)一、二部，客戶服務(wù)中心，財(cái)務(wù)部，發(fā)展研究部，總經(jīng)理辦公室，以及房屋銀行部、 加盟店管理等十個(gè)部門和權(quán)證中心、信貸科、房源科等三個(gè)二級(jí)業(yè)務(wù)管理部門主管等公司務(wù) 中、高層管理者進(jìn)行了全而、深入的接觸和座談，走訪了三個(gè)直營(yíng)分店和一個(gè)加盟店，具體 了解了各分店的經(jīng)營(yíng)情況和存在的細(xì)節(jié)問題。經(jīng)過一周的訪

8、談，在富房置換特派協(xié)調(diào)人員陳 斌及全體富房管理成員的大力配合下，小組成員順利完成了調(diào)研工作，搜集了大量的企業(yè)經(jīng) 營(yíng)管理資料和信息，了解了企業(yè)業(yè)務(wù)流程和基本運(yùn)營(yíng)，并在企業(yè)發(fā)展等問題上與富房置換高 層管理者達(dá)成了共識(shí)。1. 3報(bào)告綜述1. 31宗旨本報(bào)告旨在理晴企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，分析企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，為企業(yè)制左適宜的發(fā)展戰(zhàn)略, 為企業(yè)管理提供建設(shè)性意見，使企業(yè)能夠盡快解決目前經(jīng)營(yíng)中存在的問題，走向順暢的規(guī)模 化發(fā)展道路。某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告1. 3. 2原則本報(bào)告本著尊重現(xiàn)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、科學(xué)發(fā)展的原則，依據(jù)管理學(xué)的基本原理和房地產(chǎn)的 專業(yè)特性，為企業(yè)內(nèi)部調(diào)整和改善治理結(jié)構(gòu)提供方向性建議和操作模

9、型，僅供企業(yè)管理層參 考。在企業(yè)管理模式設(shè)訃上，本報(bào)告緊密結(jié)合地方市場(chǎng)狀況及國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，緊密結(jié)合 企業(yè)實(shí)際情況，使管理體系具有可操作性、前瞻性和自我完善性1. 3. 3方法本報(bào)告主要使用說明、列舉和圖表等方法進(jìn)行闡述。1. 3. 4內(nèi)容摘要報(bào)告正文共分四部分，第一部分是對(duì)項(xiàng)目的簡(jiǎn)要說明：第二部分對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況進(jìn) 行概括描述和評(píng)價(jià)，提出目前企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中所存在的主要問題：第三部分從戰(zhàn)略的角度對(duì) 企業(yè)發(fā)展提出建議，設(shè)汁企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略模型：第四部分從戰(zhàn)術(shù)的角度對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè) 方面提出具體建議，設(shè)計(jì)企業(yè)階段性管理模式。1. 35幾點(diǎn)說明一、本報(bào)告僅對(duì)企業(yè)管理提岀戰(zhàn)略指導(dǎo)性思想，闡明企業(yè)管

10、理提升方法，提供相對(duì)于現(xiàn) 狀的改進(jìn)原則，不涉及企業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)、人員素質(zhì)鑒左、人事安排建議等具體問題。二、本報(bào)告不涉及企業(yè)股本構(gòu)成分析和設(shè)汁，在企業(yè)投、融資策略方而只進(jìn)行方向性評(píng) 述和建議。三、由于無法了解企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，因此本報(bào)告在財(cái)務(wù)方面只進(jìn)行泄性的闡述，而無法 進(jìn)行泄量分析。2企業(yè)概述2. 1富房置換的創(chuàng)立及發(fā)展某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告2. 1. 1公司創(chuàng)立成都富力房屋置換有限公司原為富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司下屬的經(jīng)營(yíng)部門，于1999年底 開始開展二手房買賣和房屋租賃等房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。隨著業(yè)務(wù)量的不斷增加和市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā) 展，于2000年正式注冊(cè)為富力房屋置換有限公司。主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括房屋租

11、賃、二手房買 賣、整盤包裝、策劃及代理等。2. 1. 2公司發(fā)展富房置換在成立后的短短一年時(shí)間里由僅有一家店幾個(gè)人的小公司，發(fā)展成為擁有十四 家直營(yíng)門店、四家加盟店，業(yè)務(wù)涉及二手房交易、租賃、商品房代理和大宗業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的多品 種、多門店的地區(qū)性中大型房地產(chǎn)中介企業(yè)。目前企業(yè)擁有員工 軻，其中管理人員 名，經(jīng)紀(jì)人 劃，年?duì)I業(yè)額 萬元的，位居成都市場(chǎng)中介企業(yè)的前列。業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展和市場(chǎng)占有率的提髙雖然為企業(yè)帶來了較好的聲譽(yù)和效益，但發(fā)展過快 也使企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中存在的問題迅速無霍出來，并隨著分店數(shù)量的增加而愈加明顯。主要 表現(xiàn)在：由于自身信息化程度低，信息系統(tǒng)建設(shè)滯后而使企業(yè)在信息處理、傳遞和管理等

12、方 而不能滿足業(yè)務(wù)需要，嚴(yán)重制約了企業(yè)的發(fā)展；由于企業(yè)發(fā)展時(shí)間短、發(fā)展速度過快，企業(yè) 管理層從業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)上準(zhǔn)備不夠充分，企業(yè)管理沒有整體思路，管理制度建設(shè)極不 完善，使企業(yè)管理者成為“救火者”，窮于應(yīng)付日常的管理問題而無法自拔：由于信息不暢 和細(xì)卩管理不當(dāng)使企業(yè)市場(chǎng)反應(yīng)速度減慢，工作效率降低：由于機(jī)構(gòu)的重復(fù)設(shè)置使企業(yè)內(nèi)耗 增加，員工之間、部門之間矛盾增加。企業(yè)內(nèi)部管理和企業(yè)信息化建設(shè)程度嚴(yán)重制約著企業(yè) 自身的發(fā)展。2. 2企業(yè)現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià)2. 2. 1.綜述富房置換由富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司的一個(gè)部門發(fā)展為一個(gè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的有限責(zé)任制企業(yè)， 雖然成立的時(shí)間較短，但是由于企業(yè)建立之初即應(yīng)用了現(xiàn)代

13、企業(yè)管理制度理念，使企業(yè)在法 人治理結(jié)構(gòu)安排上較為科學(xué)、合理，企業(yè)管理起點(diǎn)較高，管理體制先進(jìn)，企業(yè)文化建設(shè)好, 管理隊(duì)伍年青化程度高，企業(yè)前期發(fā)展較為順暢。某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告富房置換在發(fā)展過程中逐步探索適合于企業(yè)自身特點(diǎn)和地方市場(chǎng)特點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)道路，初步 建立起了一整套業(yè)務(wù)管理流程和企業(yè)管理組織架構(gòu)，建立了相應(yīng)的業(yè)務(wù)和行政管理制度，并 根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展作岀過幾次調(diào)整。目前富房置換實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由兩位副總經(jīng)理分管不同 部門，協(xié)助總經(jīng)理完成企業(yè)的全而管理工作。下設(shè)經(jīng)營(yíng)一部、經(jīng)營(yíng)二部、大宗業(yè)務(wù)一部、大 宗業(yè)務(wù)二部、房屋銀行建設(shè)部、加盟店建設(shè)部、客戶服務(wù)中心、發(fā)展研究部、網(wǎng)絡(luò)部、財(cái)務(wù) 部、總經(jīng)理

14、辦公室等十一個(gè)職能部門。對(duì)各分店采取兩層管理，分部門指導(dǎo)的笛理方式。以 下分別從管理機(jī)制、組織架構(gòu)、人員管理、激勵(lì)機(jī)制及財(cái)務(wù)管理等幾方而分別進(jìn)行對(duì)企業(yè)經(jīng) 營(yíng)管理作出整理和評(píng)價(jià)。2. 2. 2管理體制管理體制在這里指的是企業(yè)制度安排的基本依據(jù)，即企業(yè)所有權(quán)、決策權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和監(jiān) 督權(quán)的表現(xiàn)形式。它是企業(yè)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)，也是決左企業(yè)管理模式和發(fā) 展前途的關(guān)鍵點(diǎn)。目前富房苣換實(shí)行的是董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)公司的全面管理和日 常決策，重大決策由總經(jīng)理提議，董事會(huì)執(zhí)行。日常執(zhí)行由兩位副總協(xié)同總經(jīng)理共同完成。 經(jīng)營(yíng)層的決策基本采用民主集中的形式，由經(jīng)理層共同討論形成決議。由于

15、本次調(diào)研不涉及富房置換的股本結(jié)構(gòu)和股東構(gòu)成，因此無法對(duì)英法人治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行 更深入的了解和分析。從了解到的情況來看，目前的管理體制基本適應(yīng)于企業(yè)創(chuàng)立期和發(fā)展 初期情況，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向上看它還不符合現(xiàn)代企業(yè)管理的要求，非科學(xué)、非規(guī)范的決 策體系，薄弱的監(jiān)督體系以及狹隘的分配機(jī)制將最終成為企業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重障礙。2. 2. 3組織結(jié)構(gòu)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)全體員工為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)而進(jìn)行分工協(xié)作，在職務(wù)范用、責(zé)任、 權(quán)力方而所形成的結(jié)構(gòu)體系，從表現(xiàn)形式上來說，就是企業(yè)的部門設(shè)置及其相互之間的管理 層級(jí)關(guān)系和聯(lián)系。2. 2. 31組織機(jī)構(gòu)以下是富房置換目前的組織結(jié)構(gòu)圖：某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告總經(jīng)理副總

16、經(jīng)理副總經(jīng)理2. 2. 32各部門主要職能：總經(jīng)理：負(fù)責(zé)企業(yè)的全而管理、發(fā)展計(jì)劃和企業(yè)級(jí)拓展。同時(shí)直接領(lǐng)導(dǎo)大宗業(yè)務(wù)一部、 財(cái)務(wù)和辦公室三個(gè)部門。副總經(jīng)理：兩名副總經(jīng)理分別負(fù)責(zé)八個(gè)職能部門，同時(shí)形成對(duì)十七家分店的管理、指導(dǎo) 和監(jiān)督。英中吳總主要負(fù)責(zé)常規(guī)業(yè)務(wù)管理，孫總負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)品種的開發(fā)、業(yè)務(wù)拓展以及售后 服務(wù)等。經(jīng)營(yíng)一部：十四家直營(yíng)分店的常規(guī)業(yè)務(wù)管理。經(jīng)營(yíng)二部：下設(shè)權(quán)證中心、房源科和信貸科三個(gè)二級(jí)管理部門，分別負(fù)責(zé)房源管理、權(quán) 證辦理、按揭手續(xù)辦理及英它與業(yè)務(wù)相關(guān)的事務(wù)性工作。同時(shí)在各分店中設(shè)置管理員職位, 直接由房源科和部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)分店的房源統(tǒng)一管理和監(jiān)督。加盟店建設(shè)：負(fù)責(zé)四家加盟店

17、的常規(guī)業(yè)務(wù)管理和加盟店拓展。房屋銀行部：負(fù)責(zé)管理全部分店中開展的房屋銀行業(yè)務(wù)。目前主要工作內(nèi)容集中在售后、 統(tǒng)計(jì)和宣傳方而。發(fā)展研究部：企業(yè)策劃和房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，市場(chǎng)研究和營(yíng)銷策劃等。此外還負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)統(tǒng) 計(jì)和合同管理。大宗業(yè)務(wù)一部：主要負(fù)責(zé)投資顧問及大宗業(yè)務(wù)手續(xù)代辦等實(shí)施難度較大、專業(yè)性要求較某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告髙的業(yè)務(wù)。大宗業(yè)務(wù)二部：負(fù)責(zé)大宗業(yè)務(wù)開拓、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷策劃及個(gè)案地盤銷售代理等大宗業(yè) 務(wù)的拓展及執(zhí)行?？蛻舴?wù)中心：剛剛成立，主要負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)、服務(wù)質(zhì)雖檢查等工作?？偨?jīng)理辦公室：負(fù)責(zé)行政辦公事務(wù)、人員的招聘、企業(yè)文化建設(shè)及企業(yè)資產(chǎn)管理等工作財(cái)務(wù)部：全而負(fù)責(zé)企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)算和企業(yè)內(nèi)

18、部財(cái)務(wù)管理工作。2. 2. 3. 3 評(píng)價(jià)從以上組織結(jié)構(gòu)圖及對(duì)各部門職能的描述中不難看出，目前公司的組織結(jié)構(gòu)基本上屬于 直線職能制形式。這種組織結(jié)構(gòu)形式在一龍程度上減輕了上級(jí)主管的負(fù)擔(dān)，并且發(fā)揮了一部 分權(quán)力制衡作用，但是這種結(jié)構(gòu)形式最大問題是妨礙了組織必要的集中領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)一指揮，容 易形成多頭管理，造成一泄程度上的管理混亂。業(yè)務(wù)多部門指導(dǎo)，政岀多門，管理部門之間 存在較多內(nèi)耗。比如經(jīng)營(yíng)一部、經(jīng)營(yíng)二部、加盟店建設(shè)和房屋銀行，其工作性質(zhì)大致相同, 所管理的對(duì)象也基本相同，使得管理制度難以推行，業(yè)務(wù)執(zhí)行困難重重。這種組織結(jié)構(gòu)在設(shè)訃之初顯然是為了加強(qiáng)對(duì)基層店的控制，減少管理層次，但從實(shí)施結(jié) 果來看它在

19、實(shí)際上弱化了對(duì)各分店的業(yè)務(wù)管理和總體協(xié)調(diào)，降低了規(guī)模優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮。這里根據(jù)我們的調(diào)查將其實(shí)際執(zhí)行情況畫出：某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告2. 2. 4業(yè)務(wù)品種、流程及其管理目前富房苣換主營(yíng)業(yè)務(wù)包括：房產(chǎn)租賃、二手房買賣和大宗業(yè)務(wù)代理。2. 2. 4. 1業(yè)務(wù)品種在租賃業(yè)務(wù)中在常規(guī)租賃業(yè)務(wù)之外，開展了房屋銀行業(yè)務(wù);在二手房買賣中有一般代理、 權(quán)證代辦、包銷（差價(jià)房）等業(yè)務(wù)內(nèi)容：大宗業(yè)務(wù)主要是尾盤、爛尾樓和大業(yè)主的整盤包裝 和代銷；此外大宗業(yè)務(wù)還涉及一部分上地及開發(fā)項(xiàng)目的投資、轉(zhuǎn)讓策劃和代理執(zhí)行等。2. 2. 4. 2業(yè)務(wù)流程這里我們將英日常業(yè)務(wù)（不包括大宗業(yè)務(wù)）目前所執(zhí)行的業(yè)務(wù)流程以流程圖的形式表示

20、 如下：2. 2. 4. 2. 1租賃業(yè)務(wù)某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告租賃業(yè)務(wù)（包括一般租賃和房屋銀行）流程圖分店房源信息上傳至 經(jīng)營(yíng)二部房源科 整理和同步總部租賃業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)中產(chǎn)生最早、交易過程最淸晰、最簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)品種。在這項(xiàng) 業(yè)務(wù)的日常管理中關(guān)鍵要解決的問題有三個(gè)：一是企業(yè)資源的獨(dú)占性；二是如何防止客戶的 私下交易；三是對(duì)業(yè)務(wù)人員個(gè)人行為的管理。某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告由于受地方市場(chǎng)狀況和企業(yè)發(fā)展時(shí)間較短的影響，富房目前并未把租賃業(yè)務(wù)作為經(jīng)營(yíng)重 點(diǎn)，英經(jīng)營(yíng)占整體經(jīng)營(yíng)額的比例較低，相對(duì)管理力度較弱。在開展常規(guī)租賃業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，富房積極引進(jìn)了“房屋銀行”經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn) 行了

21、積極的創(chuàng)新。但是目前此項(xiàng)業(yè)務(wù)開展的不夠順利，這主要源于以下幾個(gè)方而的制約：第一，市場(chǎng)成熟度不高，客戶群體對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)認(rèn)知度較低：第二，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)不足，業(yè)務(wù)人員缺乏相關(guān)的培訓(xùn)，阻礙了業(yè)務(wù)的廣泛拓展：第三，分層次市場(chǎng)存在供需不平衡，在供小于求的情況，業(yè)務(wù)生存空間較?。旱谒?，信息來源渠道不暢，信息內(nèi)部交流和傳遞受到嚴(yán)重制約，無法發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。在房屋銀行業(yè)務(wù)管理方而，由于經(jīng)驗(yàn)不足和信息管理瓶頸已經(jīng)造成了管理程序復(fù)雜、表 單冗長(zhǎng)，管理人員工作效率低下、財(cái)務(wù)監(jiān)管缺乏力度，極大地影響了相關(guān)人員的情緒和業(yè)務(wù) 的拓展。2. 2. 4. 2. 2買賣業(yè)務(wù)某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告二手房買賣業(yè)務(wù)流程圖買方賣方

22、Z1房源信息上傳 至房源科進(jìn)行 錄入和同步物業(yè)需求房源科房屋購(gòu)買委托書分店業(yè)務(wù)員看房7E分店管理員z房源登記實(shí)勘AJi看房房屋出售委托書房屋出售授權(quán)委托確認(rèn)書定金房屋預(yù)左協(xié)議確認(rèn)書、合同 交發(fā)展研究 部.財(cái)務(wù)部登 記統(tǒng)il并通知 房源科撤單房屋購(gòu)買委托確認(rèn)書銀行按揭合同銀行按揭手續(xù)辦理銀行貸款承諾銀行放款銀行放款尾款支付房源科財(cái)務(wù)部匚二正式購(gòu)買合同 二次性付豉/付款信貸科負(fù)責(zé)簽 定按揭合同并 辦理相關(guān)手 續(xù)：權(quán)證中心 負(fù)責(zé)辦理過戶 于續(xù)：財(cái)務(wù)部 作相應(yīng)處理i信貸科二 權(quán)證辦理財(cái)務(wù)審核尾款支付物業(yè)交割財(cái)務(wù)部對(duì)照合 同執(zhí)行情況及 于續(xù)辦理情況 進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算二權(quán)證中心 T財(cái)務(wù)部二財(cái)務(wù)部某房地產(chǎn)公司企

23、業(yè)管理咨詢報(bào)告二手房買賣交易在國(guó)內(nèi)開始時(shí)間并不長(zhǎng)，由于我國(guó)商品房市場(chǎng)起步較晚，目前二手房交 易涉及到比較復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系問題。因此目前二手房交易業(yè)務(wù)管理的重點(diǎn)主要是業(yè)務(wù)人員業(yè) 務(wù)技能的培訓(xùn)和企業(yè)與政府相關(guān)管理部門以及銀行之間的關(guān)系理順。新生的交易品種由于存在著較大的法規(guī)管理空白和較大的市場(chǎng)需求空間，因而這項(xiàng)業(yè)務(wù) 已經(jīng)成為所有大型中介企業(yè)的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。英交易過程中產(chǎn)生的大疑資金流和相關(guān)代辦業(yè)務(wù)產(chǎn) 生的附加價(jià)值已經(jīng)成為中介企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的重要來源。企業(yè)對(duì)二手房買賣業(yè)務(wù)的管理難點(diǎn)在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者由于對(duì)交易過程中的細(xì)節(jié)問題不甚 了解，因而難以制泄有效的業(yè)務(wù)監(jiān)管制度，容易產(chǎn)生“飛單”現(xiàn)象，此外企業(yè)還面臨著由髙

24、收益率的非正常業(yè)務(wù)操作而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。富房置換在此項(xiàng)業(yè)務(wù)管理方面投入了較多的精力，制定了相對(duì)嚴(yán)密的業(yè)務(wù)流程，設(shè)置了 相對(duì)業(yè)務(wù)分散執(zhí)行和權(quán)力制衡的管理機(jī)構(gòu)，并配合了相應(yīng)的報(bào)酬體系，在一泄程度上防止了 “飛單”的產(chǎn)生，使企業(yè)收益得到了提高。目前存在的問題是：一方而由總部集中對(duì)各分店進(jìn)行直接的業(yè)務(wù)管理，使管理人員、財(cái) 務(wù)人員經(jīng)常面對(duì)大量的事務(wù)性工作，管理力度實(shí)際上被削弱，并且使整體辦事效率降低；另 一方而，由于在權(quán)證和按揭辦理過程以及財(cái)務(wù)管理等業(yè)務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)上管理不夠嚴(yán)密，使得二手 房合同執(zhí)行管理方而存在著較為明顯的漏洞，企業(yè)整體效益仍難以得到最大程度的保證。尤 其是對(duì)于現(xiàn)金流的控制缺乏深度

25、研究和挖掘，使企業(yè)喪失了大量的開源增效機(jī)會(huì)。2. 2. 4. 2. 3大宗業(yè)務(wù)：由于企業(yè)的歷史淵源和背景關(guān)系，富房在大宗業(yè)務(wù)方而開展的比較有力。大宗業(yè)務(wù)部在 接到項(xiàng)目之后，經(jīng)過有效的策劃和包裝，再充分利用企業(yè)內(nèi)部資源和外部渠道推銷出去。從 企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，大宗業(yè)務(wù)將始終是企業(yè)一個(gè)髙利潤(rùn)增長(zhǎng)區(qū)，因此應(yīng)積極利用企業(yè)各方資 源開拓此項(xiàng)業(yè)務(wù)。目前大宗業(yè)務(wù)方而存在主要問題是機(jī)構(gòu)的重復(fù)設(shè)置和人才的匱乏。這部分業(yè)務(wù)由于涉及較多企業(yè)高級(jí)機(jī)密，因此在這里不作過多評(píng)論。2. 2. 5人力資源管理人企業(yè)經(jīng)營(yíng)中最重要、最寶貴的資源。房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)最終是靠經(jīng)紀(jì)人來完成的。因此 房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的核心問題是對(duì)經(jīng)紀(jì)人的

26、管理。人力資源管理包括對(duì)人員招聘、培訓(xùn)、 激勵(lì)和考核等方而的制度安排，它滲透在企業(yè)的各個(gè)方而，貫穿企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程。富房置換目前并未設(shè)立專門的人力資源管理部門，人員的招聘、日?？记诩叭藛T檔案管某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告理工作由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)，人員培訓(xùn)則由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)。公司目前還沒有建立完整的 考核和激勵(lì)制度，只是由一些零散地與業(yè)務(wù)緊密結(jié)合的管理規(guī)左代替。顯然富房在人力資源 的管理上存在比較大的缺陷。1. 2. 6財(cái)務(wù)管理及監(jiān)督由于本次調(diào)研對(duì)財(cái)務(wù)部門的了解僅限于財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的銜接，以及財(cái)務(wù)對(duì)業(yè)務(wù)方 而的要求和管理，因此這里只就對(duì)財(cái)務(wù)笛理中涉及業(yè)務(wù)管理的部分進(jìn)行評(píng)述，不涉及企業(yè)的

27、財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況分析和資本構(gòu)成分析。目前富房財(cái)務(wù)部對(duì)所有分店所發(fā)生的財(cái)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行直接管理。由于業(yè)務(wù)需要，目前齊分 店都有收款權(quán)，財(cái)務(wù)部門為各分店在銀行開立存折，分店只能存入不能取出。這也是大部分 中介公司在創(chuàng)立之初的一種常規(guī)作法。目前財(cái)務(wù)管理所面臨的問題是由于信息傳遞不暢所造成的財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的嚴(yán)重脫節(jié)。財(cái)務(wù) 監(jiān)管無法實(shí)現(xiàn)。此外財(cái)務(wù)人員還不得不而對(duì)日常大量的業(yè)務(wù)核算和統(tǒng)訃工作。2. 2. 7企業(yè)文化建設(shè)與企業(yè)營(yíng)銷策劃企業(yè)文化建設(shè)是富房經(jīng)營(yíng)的一大特色,統(tǒng)一的企業(yè)形彖設(shè)計(jì)已經(jīng)體現(xiàn)到了企業(yè)的各個(gè)方 而，包括統(tǒng)一的色彩、統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一的店面布宜，以及統(tǒng)一的業(yè)務(wù)用語、統(tǒng)一的公文形 式等等。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于企業(yè)文

28、化的建設(shè)極為重視，自上而下、規(guī)范化的企業(yè)文化倡導(dǎo)是企 業(yè)文化建設(shè)的有力保障。面對(duì)日益成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)的文化建設(shè)無疑是企業(yè)品牌推廣 的一個(gè)重要手段。但是應(yīng)該看到的是企業(yè)文化建設(shè)并非只是體現(xiàn)在vi方面，形象的統(tǒng)一只是企業(yè)文化表 現(xiàn)的一個(gè)方面，真正的企業(yè)文化是滲透在企業(yè)管理的每一個(gè)毛孔中的，是企業(yè)內(nèi)在品質(zhì)和企 業(yè)作風(fēng)的綜合體現(xiàn)。深入人心、形成習(xí)慣的企業(yè)文化將被企業(yè)成員傳播到各個(gè)角落，會(huì)使企 業(yè)的發(fā)展過程變得更加順暢和自然。深層次的企業(yè)文化建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，需要精心的設(shè)計(jì)和逐步導(dǎo)入。企業(yè)文化建設(shè)將有力地推動(dòng)企業(yè)自我營(yíng)銷過程。目前富房還缺乏對(duì)市場(chǎng)的整體營(yíng)銷概念 和實(shí)施策略，還沒有正式開展企業(yè)營(yíng)

29、銷過程。真正的市場(chǎng)營(yíng)銷行為應(yīng)當(dāng)是建立在對(duì)企業(yè)和市 場(chǎng)情況的準(zhǔn)確把握和科學(xué)分析基礎(chǔ)之上的。在企業(yè)的信息系統(tǒng)建立之后，此項(xiàng)工作應(yīng)該能夠 更加順利地開展。某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告2. 2. 8經(jīng)營(yíng)管理綜合評(píng)價(jià)從總體上來說，富房宜換的經(jīng)營(yíng)管理存在以下問題：一、企業(yè)發(fā)展思路和脈絡(luò)不夠淸晰，業(yè)務(wù)重點(diǎn)不夠明確，使企業(yè)管理缺乏條理性：企業(yè) 擴(kuò)張沒有經(jīng)過細(xì)致的市場(chǎng)分析，缺乏科學(xué)性和計(jì)劃性，在一泄程度上影響了經(jīng)營(yíng)收益。二、企業(yè)內(nèi)部管理制度和業(yè)務(wù)管理制度不夠健全，調(diào)整過于頻繁，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不十 分穩(wěn)左，受人員素質(zhì)約束較大。三、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理，企業(yè)辦事效率不高，增加了內(nèi)部矛盾和管理成本。四、餅酬體系過

30、于復(fù)雜，表而上很嚴(yán)密，實(shí)際執(zhí)行比較困難，在一左程度上影響了部分 員工的工作積極性。五、人才機(jī)制尚待建立，人才的引進(jìn)、培養(yǎng)、考核和流動(dòng)都帶有較大的隨意性，對(duì)企業(yè) 長(zhǎng)期發(fā)展影響較大。六、乏完整的企業(yè)崗位責(zé)任制度，使考核和監(jiān)督缺乏明確的依據(jù)。七、業(yè)務(wù)流程安排及管理不夠嚴(yán)密，缺乏髙效的信息管理系統(tǒng)和傳遞通道，資源利用率 較低。八、市場(chǎng)營(yíng)銷沒有整體思路，企業(yè)宣傳力度較弱，難以形成品牌較應(yīng)。3. 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)3. 1房地產(chǎn)中介市場(chǎng)及其發(fā)展3. 1. 1房地產(chǎn)特性及其市場(chǎng)特征房地產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，是房屋與上地及英相應(yīng)權(quán)屬的通稱。房地產(chǎn)商品交易，除 了實(shí)物和貨幣物質(zhì)上的交換之外，同時(shí)還伴隨著其是權(quán)屬的

31、轉(zhuǎn)移。固泄性、差異性、耐久性和保值性是房地產(chǎn)獨(dú)具的特性，房地產(chǎn)產(chǎn)品涉及自然科學(xué)、社 會(huì)科學(xué)諸多領(lǐng)域和學(xué)科，其產(chǎn)品本身的復(fù)雜性使其生產(chǎn)和銷售過程都體現(xiàn)出周期長(zhǎng)、流程繁 雜、費(fèi)用高的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)的交易中房地產(chǎn)商品具有所有權(quán)和使用權(quán)可以分離的特征。因 此通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為三級(jí)市場(chǎng)，即以上地使用權(quán)為交易對(duì)象的一級(jí)市場(chǎng)，以房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營(yíng)為核心的二級(jí)市場(chǎng)和以房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓、出租為核心的三級(jí)市場(chǎng)。某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)可以從狹義、廣義兩個(gè)層而來理解:狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng): 廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中所有交換關(guān)系的總和，它不僅包括房地產(chǎn)產(chǎn)品市 場(chǎng)，而且包括房地

32、產(chǎn)再生產(chǎn)過程中涉及的上地、資金、勞動(dòng)力、信息、技術(shù)等要素市場(chǎng)。即 它不是一個(gè)單一商品的市場(chǎng)，而是一個(gè)經(jīng)營(yíng)多種商品的市場(chǎng)體系，除了房地產(chǎn)產(chǎn)品本身之外, 它還涉及生產(chǎn)資料市場(chǎng)、消費(fèi)資料市場(chǎng)、金融市場(chǎng)以及勞動(dòng)力市場(chǎng)等。3. 1. 2房地產(chǎn)中介及其特征房地產(chǎn)中介實(shí)質(zhì)上應(yīng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)中介，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的介質(zhì)體系，是一系列 中介介引等活動(dòng)的集合和系統(tǒng)。狹義的房地產(chǎn)中介單指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，即在房地產(chǎn)交易過程中從事居間、經(jīng)紀(jì)、代理 等有償服務(wù)活動(dòng)；廣義的房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng) 的總稱。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)左：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)

33、估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等?！睆囊陨蠈?duì)廣義房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，我們可以看岀，與房地產(chǎn)交易相關(guān)的事務(wù)還有房地產(chǎn) 公證、房地產(chǎn)融資服務(wù)、房地產(chǎn)擔(dān)保、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)糾紛和仲裁等。這 些活動(dòng)所屬的專職機(jī)構(gòu)一般是財(cái)務(wù)公司、典當(dāng)行、拍賣行、擔(dān)保公司、公證處、保險(xiǎn)公司、某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告律師融會(huì)所以及資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所等。房地產(chǎn)中介作為一種專門的行業(yè)，在英自身行為活動(dòng)和機(jī)構(gòu)運(yùn)作等方而都表現(xiàn)岀明顯的 行業(yè)特性。一、經(jīng)營(yíng)對(duì)象的信息性。房地產(chǎn)中介企業(yè)運(yùn)作的對(duì)象或資本是信息，或者是固化了信息 的專業(yè)知識(shí)等。信息是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，正是由于房地產(chǎn)交易過程涉及大量的信息傳 遞和專業(yè)知識(shí)傳遞，才使得

34、房地產(chǎn)中介行為蓬勃發(fā)展，經(jīng)久不衰。二、以服務(wù)”為企業(yè)行為的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)中介企業(yè)的“商品”就服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量 是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。以信息為工具不斷開發(fā)新的服務(wù)品種是房地產(chǎn)中介企業(yè)進(jìn)行 企業(yè)創(chuàng)新的核心內(nèi)容。三、目的的報(bào)酬性，即房地產(chǎn)中介服務(wù)是有價(jià)值的，是以營(yíng)利為目的的服務(wù)。四、范圍的廣延性。由于中介服務(wù)本身作為一種居間活動(dòng)就具有廣泛的適應(yīng)性，而房地 產(chǎn)交易特性使房地產(chǎn)中介企業(yè)具有廣泛的生存空間。五、活動(dòng)的非連續(xù)性。即房地產(chǎn)中介活動(dòng)是針對(duì)某項(xiàng)交易而發(fā)生的，項(xiàng)目結(jié)朿即意味著 一次中介活動(dòng)的終結(jié)。因此中介企業(yè)必須面對(duì)不斷開拓市場(chǎng)的問題。3. 1. 3我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)作為房地

35、產(chǎn)商品流通過程的重要環(huán)巧，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)中介 企業(yè)對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，提髙專業(yè)水平，加速流通過程起著越來越重要的作用。我國(guó)房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展，從二十世紀(jì)八十年代后期到現(xiàn)在，已經(jīng)從最初不被人們認(rèn) 可的小規(guī)模企業(yè)、個(gè)人行為占主要地位的模式，逐步發(fā)展為規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作，以品牌效應(yīng)和 規(guī)模效應(yīng)為企業(yè)生存根本的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片景氣，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，市場(chǎng)需求旺盛，為房地產(chǎn)中介企業(yè)帶來了巨 大的發(fā)展空間，但同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理提出了更髙的要求。主要表現(xiàn)在以下幾 方面:第一，新技術(shù)、新觀念不斷涌現(xiàn)，要求房地產(chǎn)中介企業(yè)開辟全方位的信息渠道，對(duì)信息 全而、快速

36、把握，并能及時(shí)進(jìn)行信息處理，以對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)作出快速反應(yīng)，引領(lǐng)時(shí)尚、把握商 機(jī)：第二，消費(fèi)者素質(zhì)不斷提高，消費(fèi)心理越來越成熟，加之信息通逍較以往已大大改變, 人們對(duì)中介服務(wù)質(zhì)量要求越來越高，已不僅僅滿足于信息的提供，而要求更多的專業(yè)化服務(wù)某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告和增值服務(wù)。這使一些原始的中介服務(wù)手段無法奏效，某些規(guī)模小、靠鉆法律空子為生的中 介公司已無生存空間，而一些資金、品牌為背景支持的新型中介企業(yè)開始迅速占領(lǐng)市場(chǎng)：第三，市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大要求中介企業(yè)不斷擴(kuò)大規(guī)模，增加門店數(shù)量，保持市場(chǎng)占有率， 而公司規(guī)模的擴(kuò)大與原始的管理手段和信息傳遞方式之間存在著嚴(yán)重沖突，管理模式和信息 技術(shù)應(yīng)用成為制約企

37、業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的重要因素：第四，房地產(chǎn)中介目前的經(jīng)營(yíng)方式使企業(yè)的發(fā)展過分依賴銷售人員的個(gè)人能力。人員的 流動(dòng)經(jīng)常會(huì)造成的客戶流失，而由工作性質(zhì)決立的大部分從業(yè)人員個(gè)人素質(zhì)不高的狀況也影 響了企業(yè)在消費(fèi)者心中的形象。因此如何規(guī)范和管理銷售過程、監(jiān)督銷售人員行為就成為企 業(yè)的重要工作內(nèi)容：第五，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)升溫，而三級(jí)市場(chǎng)由于國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)不夠健全，政府相 關(guān)部門的管理手段落后，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)供給量，使得二手房市場(chǎng)一直處在蓄勢(shì)待發(fā)的狀態(tài): 巨大的市場(chǎng)潛力是人所共見的，隨著國(guó)家房改制度進(jìn)一步貫徹執(zhí)行，中介企業(yè)必將而臨巨大 的商機(jī)。在這種情況下，房地產(chǎn)中介企業(yè)而臨著行業(yè)調(diào)整、重新洗牌的形勢(shì)，誰能在

38、大潮來 臨之前作好充分準(zhǔn)備，誰就成為新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的贏家，因此占領(lǐng)市場(chǎng)，實(shí)行連瑣經(jīng)營(yíng)和市 場(chǎng)壟斷將成為下一階段中介企業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)形式。3. 2成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r3. 21自然特點(diǎn)3. 2. 2人文特征3. 2. 3成都房地產(chǎn)中介市場(chǎng)概述3, 3企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是從全局的角度，以發(fā)展的觀點(diǎn)對(duì)企業(yè)未來所進(jìn)行的全面規(guī)劃，它具有全 局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、對(duì)搞性和綱領(lǐng)性等特征，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制立是企業(yè)長(zhǎng)期、穩(wěn)左發(fā)展的 起點(diǎn)和根本保證。3- 3. 1戰(zhàn)略目標(biāo)的制定原則某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制立應(yīng)該遵循以下原則：一、從實(shí)際出發(fā)的原則。企業(yè)制泄戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該首先對(duì)自身

39、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)、劣勢(shì)有淸晰的了解 和把握，同時(shí)透徹分析企業(yè)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和微觀市場(chǎng)環(huán)境。二、系統(tǒng)性原則。戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該站在企業(yè)全而發(fā)展的角度，對(duì)企業(yè)管理中涉及的各個(gè)方 而進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃。伴隨著企業(yè)整個(gè)發(fā)展過程的是企業(yè)管理模式的不斷改進(jìn)，而企業(yè)管理本身 就是一個(gè)完整的系統(tǒng)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此在制左戰(zhàn)略目標(biāo)的時(shí)候，除了要考慮業(yè)務(wù)模式 的改進(jìn)，同時(shí)必須考慮與之相適應(yīng)的管理制度和人力安排，使整個(gè)系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展。三、階段性原則。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)該是分階段進(jìn)行的，應(yīng)該是長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)與近期目標(biāo)的協(xié) 調(diào)和統(tǒng)一。市場(chǎng)發(fā)展程度不同、企業(yè)成熟度不同，與之相應(yīng)的戰(zhàn)略也應(yīng)該是不同的。階段性 戰(zhàn)略應(yīng)該具有階段適應(yīng)性和一立程度的前瞻性，

40、使企業(yè)在適宜的目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，穩(wěn)步提升。四、開放性原則。即企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該能充分適應(yīng)環(huán)境變化、具有較強(qiáng)的擴(kuò)展性， 并應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)修正。3. 3. 2企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)：任何企業(yè)都應(yīng)把發(fā)展成為國(guó)際型、多元化經(jīng)營(yíng)的跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)作為企業(yè)發(fā)展的最終目 標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。富房苣換作為以房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)把發(fā)展成為國(guó)際 知名品牌的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期目標(biāo)。在此提了 “企業(yè)差異性服務(wù)”特色經(jīng)營(yíng)的總體發(fā)展戰(zhàn)略?！安町愋浴辈⒎侵笜I(yè)務(wù)范國(guó)和 品種上的差異，而是帶有企業(yè)自身文化特色增值性服務(wù)內(nèi)容，是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無法效仿和實(shí)現(xiàn)的 人性化服務(wù)創(chuàng)新。以此為核心思想來設(shè)

41、訃企業(yè)不同階段、不同側(cè)面的階段性戰(zhàn)略和專項(xiàng)戰(zhàn)略。3. 3. 3企業(yè)發(fā)展階段性略目標(biāo):企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)只能是企業(yè)發(fā)展的最髙理想，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)理想目標(biāo)就必須制左現(xiàn)實(shí)可行 的階段性發(fā)展目標(biāo)。根拯企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定原則以及我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，這里 為企業(yè)設(shè)計(jì)如下的階段性發(fā)展戰(zhàn)略：一、鞏固地方市場(chǎng)，逐步提髙地方市場(chǎng)占有率，力爭(zhēng)達(dá)到地方性壟斷經(jīng)營(yíng)：二、鞏固強(qiáng)勢(shì)業(yè)務(wù)，逐步拓展相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，大力發(fā)展高利潤(rùn)率區(qū)業(yè)務(wù)；三、逐步進(jìn)行企業(yè)多元化發(fā)展，將業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)大到貿(mào)易、文化以及金融等其它領(lǐng)域。某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告這里對(duì)企業(yè)階段性發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行定性的描述，富房可以根據(jù)自身的情況進(jìn)行進(jìn)一步的左 量目標(biāo)設(shè)計(jì)。戰(zhàn)

42、略目標(biāo)的量化設(shè)汁有利于企業(yè)對(duì)自身發(fā)展作出淸晰的、科學(xué)的評(píng)價(jià)和改進(jìn)。3- 4企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)就象一幅設(shè)訃藍(lán)圖，要把一張圖紙真正變成摩天大廈還是需要一磚一 瓦的累積。這就需要企業(yè)根據(jù)不同階段的戰(zhàn)略目標(biāo)制立相應(yīng)的分策略，并采取有效的行動(dòng)措 施，使各項(xiàng)策略得到貫徹。3. 41戰(zhàn)略實(shí)施原則企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施應(yīng)當(dāng)遵循：先整體后局部，先計(jì)劃后行動(dòng)，先制度后推廣，自上而 下，貫徹堅(jiān)決，及時(shí)檢驗(yàn)，及時(shí)調(diào)整的原則。3. 4. 2戰(zhàn)略實(shí)施步驟分析戰(zhàn)略要素一制泄戰(zhàn)略目標(biāo)一明確戰(zhàn)略重點(diǎn)一分解戰(zhàn)略環(huán)節(jié)一設(shè)計(jì)戰(zhàn)略過程一完善 基本管理體系一選聘合適人才一計(jì)劃執(zhí)行一行動(dòng)檢驗(yàn)一信息反饋3. 5企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)容企業(yè)

43、發(fā)展戰(zhàn)略包括：業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)模式設(shè)汁、人才戰(zhàn)略、市場(chǎng)戰(zhàn)略和資 本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略等。企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的起點(diǎn)。企業(yè)必須根據(jù)市場(chǎng)情況作出正確的市 場(chǎng)泄位，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和盈利點(diǎn)。業(yè)務(wù)創(chuàng)新是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，沒有市場(chǎng)前景 的企業(yè)戰(zhàn)略只能是空談，同時(shí)，業(yè)務(wù)戰(zhàn)略需要相應(yīng)各方而的戰(zhàn)略作為保障，才能真正實(shí)現(xiàn)。上而已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)中介市場(chǎng)特性進(jìn)行了分析，根據(jù)“差異性服務(wù)”的總體某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告戰(zhàn)略目標(biāo)，我們將富房的業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)為：“全程核心能力營(yíng)銷模式”。即將房地產(chǎn)交易 所涉及的整個(gè)過程與企業(yè)自身各個(gè)組成部分充分結(jié)合，將各個(gè)組成部分全部培育成企業(yè)獨(dú)特 的

44、核心競(jìng)爭(zhēng)能力，在營(yíng)銷服務(wù)的同時(shí)營(yíng)銷企業(yè)的核心能力，從賣服務(wù)到賣企業(yè)。3. 5. 1. 1.業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)思路下而以盒狀圖將可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)點(diǎn)列出：建筑設(shè)汁建筑施工建筑裝修材料設(shè)備家居用品法律事務(wù)金融事務(wù)政府事務(wù)消費(fèi)者開發(fā)商業(yè)主土地交易建筑施工商品房銷售房產(chǎn)租賃二次轉(zhuǎn)讓易體交主注：1業(yè)主在這里指的是地產(chǎn)或房產(chǎn)的所有者；2在房地產(chǎn)產(chǎn)品中只列出了流動(dòng)性較強(qiáng)，交易較多的三種類型，英它還應(yīng)包括：工業(yè)用 物業(yè)、行政物業(yè)、文化物業(yè)等類型。如上圖所示，中介業(yè)務(wù)作為種居間業(yè)務(wù)將可能發(fā)生在盒狀線的各個(gè)右點(diǎn)上，即會(huì)產(chǎn)生從 資產(chǎn)評(píng)估、項(xiàng)目投資策劃、營(yíng)銷策劃、代理銷售、權(quán)證代辦、置業(yè)擔(dān)保直至貿(mào)易代理、文 化傳

45、播等不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以及不同領(lǐng)域中因不同產(chǎn)品對(duì)象和客戶群體而產(chǎn)生的企業(yè)左位的不 同層次，即有專門以辦公用物業(yè)為主要服務(wù)對(duì)象或以居住用物業(yè)為主要服務(wù)對(duì)象的不同檔次 服務(wù)內(nèi)容。某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告中介企業(yè)有兩大基本生存基礎(chǔ)：一是掌握大量信息資源，一是專業(yè)性。任何一個(gè)中介企 業(yè)都不可能覆蓋全部業(yè)務(wù)領(lǐng)域。企業(yè)必須根據(jù)自身情況確泄一個(gè)相對(duì)比較擅長(zhǎng)的、專業(yè)的經(jīng) 營(yíng)領(lǐng)域，并以此為核心向外逐漸拓展。3. 5. 1. 2.業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略內(nèi)容根據(jù)富房苣換的實(shí)際情況，這里為其設(shè)汁如下階段性業(yè)務(wù)拓展模式：第一階段：現(xiàn)有業(yè)務(wù)領(lǐng)域的鞏固和新業(yè)務(wù)品種挖掘富房目前所涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域主要集中在普通居住用物業(yè)的租賃和買賣代理上

46、。在這一階 段內(nèi)，企業(yè)需要將當(dāng)前的主營(yíng)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)的更加嚴(yán)密、科學(xué)，使其具有較強(qiáng)的適應(yīng)市場(chǎng)變 化能力和開放性特點(diǎn)：建立、建全相關(guān)的業(yè)務(wù)管理制度，使英具有較強(qiáng)的可移植性，便于企 業(yè)的規(guī)模化發(fā)展和提高市場(chǎng)占有率。在原有業(yè)務(wù)可以獨(dú)立、平穩(wěn)運(yùn)行之后，可以首先考慮該業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的業(yè)務(wù)品種創(chuàng)新和業(yè) 務(wù)的縱深發(fā)展。這一階段需要特別注意兩個(gè)問題：一、租售業(yè)務(wù)的平衡發(fā)展問題。這個(gè)問題在很多大型企業(yè)發(fā)展的過程中都沒能得到良好 的解決。從企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)內(nèi)容應(yīng)該是緊密關(guān)聯(lián)的，租賃代理是中介業(yè)務(wù)中 最平穩(wěn)的業(yè)務(wù)內(nèi)容之一，它可以為企業(yè)帶來長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收入，且會(huì)隨著企業(yè)的存在和發(fā)展 而不斷增長(zhǎng)。租賃市場(chǎng)狀況也是

47、買賣交易的晴雨表，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)的基本判斷 依據(jù)。而買賣交易則是中介業(yè)務(wù)中容易獲得髙利潤(rùn)的業(yè)務(wù)，但其交易穩(wěn)泄性較差，風(fēng)險(xiǎn)性也 較高。二、不同業(yè)務(wù)層面的不同策略問題。不同層而的中介業(yè)務(wù)由于其客戶群體、交易對(duì)象之 間存在較大的差異性，因此對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理方式要求也不同。髙檔物業(yè)，包括高檔公寓、 別墅和寫字樓等對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)性和個(gè)人素質(zhì)要求較髙，要求較髙的服務(wù)質(zhì)疑：而中低檔 物業(yè)則更強(qiáng)調(diào)公司的實(shí)力和服務(wù)的實(shí)用性。本階段企業(yè)的目標(biāo)應(yīng)該是本地市場(chǎng)的拓展和穩(wěn)固，使企業(yè)可以自如地應(yīng)對(duì)分店數(shù)量的大 量增加。第二階段新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的開發(fā)。在常規(guī)業(yè)務(wù)步入正常發(fā)展軌道之后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比如

48、更多地涉獵 商品房項(xiàng)目代理、投資項(xiàng)目策劃及整盤的代租、代售，甚至可以考慮涉足物業(yè)管理領(lǐng)域和文 化傳播領(lǐng)域。某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告這一階段需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者積極拓展社會(huì)關(guān)系，并且具有足夠的商業(yè)眼光，能夠捕捉一切 商業(yè)機(jī)會(huì)。本階段需要注意的問題是企業(yè)的人才儲(chǔ)備和資金儲(chǔ)備問題。業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展需要大量具 有不同專業(yè)素質(zhì)的人才將商業(yè)計(jì)劃付諸現(xiàn)實(shí)，而且在非專業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域開拓的初期往往需要足 夠的資金來支持市場(chǎng)導(dǎo)入過程。第三階段是企業(yè)向異地市場(chǎng)的拓展這一階段要以企業(yè)內(nèi)部管理的規(guī)范化為前提。在向異地拓展之前，必須有明確的市場(chǎng)目 標(biāo)和淸晰的管理模式，同時(shí)要有深厚的企業(yè)文化積累作后盾。異地市場(chǎng)的管理是企業(yè)自身管

49、理模式的移植過程，如果自身的管理模式不夠先進(jìn)、管理制度不夠健全而強(qiáng)行進(jìn)入異地市場(chǎng), 就可能因“供血不足”而早衰。另外異地市場(chǎng)的拓展必須要建立在深入的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上。沒有數(shù)據(jù)支持的市場(chǎng)定位 就象沒有航向的船，會(huì)使企業(yè)而臨較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，極易造成前期投入過大而進(jìn)退兩難的境 地。第四階段是企業(yè)的資本運(yùn)作。資本運(yùn)作作為企業(yè)發(fā)展的一種手段可以應(yīng)用在企業(yè)發(fā)展的任何階段。但是由于資本運(yùn)作 是企業(yè)級(jí)運(yùn)作，對(duì)企業(yè)自身發(fā)展程度和操作人的要求都相對(duì)較髙，在企業(yè)及其領(lǐng)導(dǎo)者沒有充 分準(zhǔn)備之前，此項(xiàng)運(yùn)作是無法真正進(jìn)行的。過早的進(jìn)行資本運(yùn)作對(duì)于一個(gè)處于幼年期的企業(yè) 來說可能會(huì)是一劑猛藥，事與愿違。資本運(yùn)作可以使成熟的企業(yè)

50、迅速擴(kuò)張，是企業(yè)向集團(tuán)化、國(guó)際化發(fā)展的必經(jīng)之路。這一 階段需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者具有超前的經(jīng)營(yíng)意識(shí)和寬廣的胸懷，能夠舍小利而成大事。3. 5. 1. 3業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃的制定及執(zhí)行在業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略內(nèi)容確立之后，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況制定相應(yīng)的戰(zhàn)略實(shí)施汁劃，一 般業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略實(shí)施汁劃包括以下幾部分內(nèi)容：一、實(shí)施目標(biāo)。將業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)備內(nèi)容進(jìn)行分解和量化，明確行動(dòng)目的。二、任務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。羅列實(shí)現(xiàn)不同階段的行動(dòng)目標(biāo)所需要完成的具體工作內(nèi)容和完成 標(biāo)準(zhǔn)。三、實(shí)施步驟。分析各任務(wù)之間的關(guān)系，理淸實(shí)施方法和步驟，作到有條不素。四、實(shí)施條件和資源配備。要考慮實(shí)施計(jì)劃和不同階段可能出現(xiàn)的問題和相應(yīng)的防范措 施，同時(shí)要

51、理淸計(jì)劃實(shí)施所需要的資源準(zhǔn)備，包括人員、資金、市場(chǎng)等方而的協(xié)調(diào)和準(zhǔn)備。某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告五、計(jì)劃執(zhí)行及檢驗(yàn)。在戰(zhàn)略實(shí)施汁劃之中即應(yīng)列明相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)、行理和監(jiān)督辦法, 以及檢查的周期和標(biāo)準(zhǔn)，使計(jì)劃既能較好地貫徹執(zhí)行又不會(huì)陷于教條。計(jì)劃的貫徹執(zhí)行需要企業(yè)建立一套有效的保障體系，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)當(dāng)成為訃劃執(zhí)行的負(fù) 責(zé)人，使戰(zhàn)略意圖能夠得到自上而下的灌輸；應(yīng)當(dāng)開辟方便的信息傳遞和反饋通道，以便于 汁劃執(zhí)行情況的及時(shí)檢查和異常情況的及時(shí)發(fā)現(xiàn)。3. 52組織結(jié)構(gòu)模式設(shè)計(jì)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)模式設(shè)計(jì)是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是在企業(yè)建立初始就必須 解決的問題。雖然不同行業(yè)的運(yùn)作模式和管理思想不盡相同

52、，但是基于權(quán)力安排和人力安排 的組織結(jié)構(gòu)模式有其共同的基本形式。這里將不同發(fā)展階段的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)模式及其優(yōu)缺點(diǎn)一一列出。3. 52. 1.直線制是最早出現(xiàn)的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式。它是以產(chǎn)品為導(dǎo)向，以完成工作任務(wù)為目標(biāo)的一種組 織結(jié)構(gòu)。這種形式的特點(diǎn)是權(quán)力集中、責(zé)任分明、命令統(tǒng)一、控制嚴(yán)密。其缺點(diǎn)是層次較多、 靈活性較差，整體運(yùn)作效率較低。它僅適用于企業(yè)組織與外部環(huán)境沒有更多交流的勞動(dòng)密集 型企業(yè)。一般在企業(yè)初創(chuàng)時(shí)期、業(yè)務(wù)品種發(fā)展單一的情況下較為適用。目前，它更多應(yīng)用在 企業(yè)內(nèi)部管理單元的日常管理中。3. 5. 2. 2.直線職能制它是在直線制的基礎(chǔ)上，設(shè)立了職能參謀機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)

53、務(wù)范囤內(nèi) 向下級(jí)單位下達(dá)命令和指示。它的優(yōu)點(diǎn)是在一泄程度上提高了企業(yè)的運(yùn)作效率，但是這種結(jié) 構(gòu)形式存在的明顯缺點(diǎn)就是多頭指揮。實(shí)行這種組織結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于職能部門職責(zé)權(quán)限的明 確劃分。目前大多數(shù)中小型企業(yè)都是應(yīng)用了此種組織結(jié)構(gòu)。3. 5. 2. 3.事業(yè)部制是在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下設(shè)立多個(gè)事業(yè)部，各事業(yè)部有各自獨(dú)立的初級(jí)產(chǎn)品和市場(chǎng)，實(shí)行獨(dú) 立核算。其經(jīng)營(yíng)原則是“集中決策、分散經(jīng)營(yíng)”。當(dāng)公司具有一立規(guī)模并從事不同行業(yè)時(shí)可 以考慮實(shí)行事業(yè)部制。它的優(yōu)點(diǎn)是使組織高層擺脫了具體的日常管理事務(wù)，提髙了管理的靈某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告活性和適應(yīng)性，缺點(diǎn)是機(jī)構(gòu)重復(fù)、人員臃腫、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、各自為政、重視局部利益而忽

54、視整 體利益。實(shí)行此種組織模式應(yīng)注意的問題是盡量避免“本位主義”和機(jī)構(gòu)重疊。3. 5. 2. 4.知陣制又稱“規(guī)劃一目標(biāo)結(jié)構(gòu)”。是把按職能劃分的部門和按產(chǎn)品（或項(xiàng)目、服務(wù)等）劃分的 部門結(jié)合起來，使同一員工既同原來職能部門保持組織與業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，又參加產(chǎn)品或項(xiàng)目 小組的工作。每個(gè)項(xiàng)目小組都設(shè)負(fù)責(zé)人，由組織的最高主管直接領(lǐng)導(dǎo)。它的優(yōu)點(diǎn)是：加強(qiáng)了 各職能部門的橫向聯(lián)系，具有較大的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性，實(shí)現(xiàn)了集權(quán)和分權(quán)的優(yōu)化結(jié)合，有利 于發(fā)揮專業(yè)人員的潛力，有利于各類人才的培養(yǎng)。缺點(diǎn)是：縱向和橫向雙重領(lǐng)導(dǎo)，極易產(chǎn)生 意見分歧，造成工作扯皮和管理矛盾；同時(shí)組織關(guān)系比較復(fù)雜，對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要求較高。這 種組織具

55、有臨時(shí)性的特點(diǎn)。這種模式適合于企業(yè)業(yè)務(wù)試探性拓展階段和大規(guī)模項(xiàng)目實(shí)施。3. 5. 2. 5.網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)隨著市場(chǎng)和技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的知識(shí)含量逐漸加大，企業(yè)的技術(shù)權(quán)力 逐漸向第一線和基層轉(zhuǎn)移。這樣，企業(yè)逐漸演變?yōu)橐愿鱾€(gè)作業(yè)點(diǎn)作為決策單元。在現(xiàn)代電子 技術(shù)的催化下，這種演變的趨勢(shì)更加明顯，從而形成了在電子計(jì)算機(jī)聯(lián)接下，以每個(gè)作業(yè)點(diǎn) 為終端的網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)。網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)是在以人為本的前提下進(jìn)行的。它對(duì)環(huán)境的適應(yīng)性和對(duì)戰(zhàn)略的充分理解是 其最大的特征。戰(zhàn)略資源決定企業(yè)的發(fā)展方向，核心稀缺資源決定企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的形式。在 以信息化為主要特征的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)是企業(yè)必須面對(duì)的一種組織結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略選

56、擇。網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)，它使得職位權(quán)威逐漸過渡到知識(shí)權(quán)威，使得序列活動(dòng)逐漸過渡 到同步活動(dòng)，使得縱向交流逐漸過渡到橫向交流，使得團(tuán)隊(duì)成員在嚴(yán)格的等級(jí)制度中的不信 任和服從過渡到信任和誠(chéng)實(shí)，使得管理邊界由精確嚴(yán)格過渡到模糊柔軟。網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào) 建立學(xué)習(xí)型組織、強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)協(xié)作、知識(shí)能力、虛擬任務(wù)。3. 5. 2. 6.虛擬客戶式網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)模式虛擬客戶式的網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)模式：即在企業(yè)內(nèi)部將各部門視為對(duì)方的客戶，這樣，部門 之間即以服務(wù)客戶方式服務(wù)對(duì)方。將部門之間的職能關(guān)系發(fā)展成互為客戶式的服務(wù)關(guān)系是管 理思想的重大突破。某房地產(chǎn)公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告以上六種組織結(jié)構(gòu)模式是企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的基本模型。企業(yè)根據(jù)自身的實(shí)際情況和業(yè) 務(wù)管理需要，可以選擇其中適合的一