酒店投資估算報告

1、1. 項目投資評估1.1 項目投資評估說明項目投資評估，是站在投資者的角度，研究酒店的整個開發(fā)過程，對項目的總 投資成本、營業(yè)收益情況進行估算，并依此計算項目的投資利潤，編制各期的 凈現(xiàn)金流量，對酒店項目的財務(wù)盈利能力、資金平衡情況進行分析。對酒店開發(fā)過程的模擬為：第 1 年前半年計劃為止損、下半開始盈利，預(yù)計 3 年時間回收投資成本， 第 3 年開始進入酒店利潤增長期， 待獲得合法營業(yè)許可 證以后，可考慮酒店的整體轉(zhuǎn)讓，回收資金。本報告僅從項目投資與經(jīng)營的角度分析項目的可行性， 由于目前沒有營業(yè)執(zhí)照 無法通過合規(guī)渠道進行大肆宣傳， 故經(jīng)營業(yè)績與有和合法執(zhí)照的酒店有著一定 的差距。酒店的總投資

2、額，經(jīng)營期間的營業(yè)收入和經(jīng)營成本，均基于預(yù)測數(shù)據(jù)。 本報告投資評估中， 對項目進行 3 年的財務(wù)模擬預(yù)測， 期間所發(fā)生的項目的品 牌及酒店市場增值部分，不在本次測算考慮之中。假設(shè)本項目在未來使用年限， 每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益， 運用收益還原法測 算本項目的未來售價，估算價格可能相對比較保守。1.2 酒店基本主體構(gòu)成郁金香酒店公寓項目主要主體構(gòu)成如下：序號指標數(shù)量單位1面積平方米2層數(shù)3客房數(shù)380間1.3 投資成本估算1.3.1 測算依據(jù)總成本測算轉(zhuǎn)讓方提供的投資成本估算數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。根據(jù)酒店目前資產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，酒店成本資產(chǎn)構(gòu)成： （預(yù)計 200 萬投資成本明細）序號容金額1.房租成本1.1房

3、間面積2 m1.2房間數(shù)量間1.3目前租金2.設(shè)施設(shè)備2.1門窗工程改造2.2廣告費用2.3門鎖系統(tǒng)2.4酒店管理系統(tǒng)2.5辦公設(shè)備2.6衛(wèi)浴改造2.7空調(diào)維護2.8水電能耗費用2.9布草洗滌2.10物業(yè)管理2.11電視3.裝修3.1裝修工程（含家具、飾品）匯總成本明細如下：序號項目總價（萬元）1房屋租金2轉(zhuǎn)讓費3基礎(chǔ)設(shè)施改造費4部裝修5管理費用（人力成本）1.4 經(jīng)營測算1.4.1 測算依據(jù)酒店經(jīng)營情況測算，是站在酒店經(jīng)營者的角度，對酒店進入經(jīng)營期后的營業(yè)收入、 成本費用支出及經(jīng)營利潤進行預(yù)測。經(jīng)營測算以目前公司經(jīng)營數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。酒店擁有客房數(shù)約 50 間，預(yù)測第一年出租 率為 75%，每年以

4、 5%幅度遞增，平均房價以每年 10-20 元的遞增。酒店經(jīng)營期前三年 的各項經(jīng)營狀況預(yù)測如下：年限項目預(yù)測數(shù)據(jù)月營業(yè)額（萬元）第一年客房數(shù)50出租率75%平均房價120月平均營業(yè)額（ 13.5 ）第二年客房數(shù)60出租率80%平均房價130月平均營業(yè)額（ 18.72 ）第三年客房數(shù)75出租率85%平均房價140月平均營業(yè)額（ 26.775 ）經(jīng)營成本數(shù)據(jù)如下：年限項目預(yù)測數(shù)據(jù)盈利能力第一年人力成本2 萬/ 月物業(yè)成本7 萬/ 月經(jīng)營成本（含能耗、洗滌、傭金等）1.5 萬/ 月利潤（ 3 萬/ 月）第二年人力成本2.5 萬/ 月物業(yè)成本8.4 萬/ 月經(jīng)營成本（含能耗、洗滌、傭金等）1.8 萬/

5、 月利潤（ 6.02 萬 / 月）第三年人力成本5 萬/ 月物業(yè)成本10.5 萬 / 月經(jīng)營成本（含能耗、洗滌、傭金等）2.1 萬/ 月利潤（ 9.175 萬 / 月）1.4.2 經(jīng)營收入預(yù)測酒店經(jīng)營期的第一年經(jīng)營收入利潤為 36 萬元占投資總額 200 萬的 18%。其中，第 二年利潤收入 72.24 萬元，占回收投資總額 36%；第三年利潤收入 110.1 萬元，占 55.05%。 以后，預(yù)計 3 年回收所有酒店投資成本，屬經(jīng)濟性酒店投資成本正常回收圍！1.4.4 第三年轉(zhuǎn)讓價格預(yù)測利用收益法對本酒店 3 年后的市值進行預(yù)估。 根據(jù)酒店整個經(jīng)營期間的凈現(xiàn)金流量 貼現(xiàn)，預(yù)計屆時連同營業(yè)執(zhí)照及

6、 80 間房間數(shù)量的市場價值為 400 萬左右。1.5 項目財務(wù)評價1.5.1 靜態(tài)盈利能力項目總投資額為 200 萬元。項目利潤總額 400萬元，稅后利潤 380 萬元。項目部收益率為 26.92%。項目投資利潤率達到 190%。全部投資回收期為： 13 年（含建設(shè)期兩年） 。即單純通過酒店經(jīng)營的收益，經(jīng) 營 13 年可回收總投資成本。各項靜態(tài)財務(wù)指標計算結(jié)果如下表所示：序號指標名稱單位數(shù)量1項目總投資萬元390402營業(yè)收入萬元1320073營業(yè)稅金及附加萬元35904利潤總額萬元893775所得稅萬元223446稅后利潤萬元670337部收益率%26.92%8投資利潤率%172%1.5.

7、2 動態(tài)盈利能力根據(jù)項目開發(fā)過程中各期現(xiàn)金流入、 流出情況， 繪制成全部投資累計凈現(xiàn)金流量表， 并依此計算本項目各項動態(tài)經(jīng)濟指標。全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 119920 萬元大于 0，項目可行。全部投資部收益率為 26.92%，大于部收益率 8%。全投資凈現(xiàn)金流累計凈現(xiàn)金流第 1、 2 期-4066-4066第3期1708-2357第4期1957-400第5期718318第6期596913第7期9031817第8期7402556第9期10533609第 10 期5174125第 11 期9585083第 12 期9276010第 13 期113910119920合計1199202. 項目價值預(yù)估2

8、.1 項目價值預(yù)估酒店在假設(shè)第 1、2 期建成第 3 期即投入營業(yè)后，每年都能帶來穩(wěn)定的收益，且13年后實現(xiàn)租轉(zhuǎn)售， 故分別把經(jīng)營期間各年所發(fā)生的收益金流量都折現(xiàn)到投資方案開始實 施時的現(xiàn)值之和，進行現(xiàn)值評估。單位：萬元Rate第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第 10 期第 11 期第 12 期Value1Value2Value3Value4Value5Value6Value7Value8Value9Value108%3741399042504523480951085421574960926451注：第 1、2 年為建設(shè)期，收益凈現(xiàn)金 =0，第 3 年開始進入經(jīng)營期，每年收益凈現(xiàn)金流

9、詳見“全 部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表” ，第 13 年項目出售。公式： V經(jīng)過估算，本項目在目前時間點的市值 V= 32 ，381.16 萬元3. 附件3.1 酒店 13 年經(jīng)營情況測算表指標第 1、2 年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第 10 年第 11 年第 12 年第 13 年客房出租率建設(shè)期65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%平均房價（元 / 天/ 間）650663676690704718732747762777792餐飲上座率65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%人均消費1001021041061081101131151

10、17120122會議經(jīng)營面積30003000300030003000300030003000300030003000會議租金3031323334353637383940一、年經(jīng)營收入（萬元）985310234106301104111469119131237512855133541387214410客房營業(yè)收入58606097634365996866714374327732804583708708餐飲營業(yè)收入23732468256826722780289230093130325733893525會議收入16201669171917701823187819341992205221142177二、年

11、經(jīng)營成本（萬元）55625673578659026020614062636389651666476780營業(yè)成本973992101210321053107410951117114011621186營業(yè)費用23232369241724652514256526162668272127762831管理費用22662311235824052453250225522603265527082762三、經(jīng)營稅費（萬元）239255270287304322341361382403426四、經(jīng)營利潤（萬元）40524306457348535145545157716106645668227205經(jīng)營利潤率41%4

12、2%43%44%45%46%47%47%48%49%50%3.2 項目總投資估算表占地面積：120000.00容積率：0.33項目總建面：39945.2容標準合計（萬元）計量（ m2）單價（元 /m2）1. 土地費用6001120000.002796土地及相關(guān)稅費6001120000.005002. 建筑安裝費2436739945.26100土建主體工程399539945.21000土方回填及地基處理工程79939945.2200地下泳池及地基處理工程32039945.280門窗工程131839945.2330外墻飾面工程159839945.2400天然氣工程16039945.240電纜工程3

13、9939945.2100智能化工程30039945.275水電消防工程89939945.2225中央空調(diào)159839945.2400熱水工程及鍋爐房49939945.2125廚房設(shè)備45139945.2113電梯30039945.275電視工程26039945.265路燈工程8839945.222自來水工程20039945.250裝修工程1118539945.228003. 前期費用195739945.2490前期規(guī)費32039945.280市政雨污水工程63939945.2160設(shè)計 / 勘探等費用99939945.22504. 基礎(chǔ)設(shè)施費147839945.2370道路下水道1603994

14、5.240綠化工程71939945.2180水景及室外景觀59939945.21505. 公共配套費122239945.2306變電所122239945.23066. 管理費用328339945.2823工程管理費用24039945.260開業(yè)前物資采購202939945.2508開辦費81139945.2203開業(yè)周轉(zhuǎn)流動資金20439945.25112. 不可預(yù)見費73139945.2183合計：390403.3 經(jīng)濟評價指標匯總表序號指標名稱單位數(shù)量1項目總投資萬元390402資金籌措290402.1資本金萬元100003營業(yè)收入萬元1320074營業(yè)稅金及附加萬元73666利潤總額萬元

15、856017所得稅萬元214008稅后利潤萬元642019全投資部收益率%26.92%10投資利潤率%164%3.4 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表序 號項目合計第 1.2 期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第 10 期第 11 期第 12 期第 13 期1現(xiàn)金流入2908813904098531023410630110411146911913123751285513354138721342451.1銷售收入1198351198351.2借款金額29040290401.3經(jīng)營收入1320079853102341063011041114691191312375128551335413872144101.4自有資金投入10000100002現(xiàn)金流出1709614310581448277991210446105661117411323123391239612944203352.1開發(fā)建設(shè)投資39040390402.2借款利息2068640662033203320331928178816481473129810538085282.3運營費用67677556256735786590260206140626363896516664767802.4經(jīng)營稅金及附加736655057159361